Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat în proprietatea statului. Atenţionarea cumpărătorului şi a vânzătorului asupra caracterului incert al calităţii de proprietar a statului. Cauză ilicită
| Comentarii |
|
întrucât chiriaşii-cumpărători fuseseră încunoştinţaţi de fostul proprietar despre intenţia acestuia de redobândire a imobilului, iar vânzătorul, la rândul său, fusese învestit cu mai multe cereri ale acestuia de restituire a bunului în natură, rezultă că ambele părţi au contractat având reprezentarea adevăratului proprietar.
Această situatie denotă reaua lor credinţă la încheierea convenţiei, cu consecinţa nulităţii absolute pentru cauză ilicită.
(Decizia nr. 2473 din 25 septembrie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 20991, reclamanţii C.A. şi C.C. au chemat în judecată pe pârâţii M.V., M.V., S.C. "A." S.A. şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti, solicitând a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1981 din 17.12.1996, încheiat de pârâţi cu privire la apartamentul din Aleea T., pentru fraudă la lege şi cauză ilicită.
Pârâţii M.V. şi M.V. au formulat cerere de chemare în garanţie a vânzătorilor Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi S.C. "A." S.A., pentru ca, în cazul admiterii acţiunii principale, să fie obligaţi să le pună la dispoziţie o locuinţă corespunzătoare, precum şi valoarea reactualizată a sumelor achitate în contul apartamentului cumpărat, cu titlu de avans, rate şi dobânzi.
Prin Sentinţa civilă nr. 2403 din 29.02.2000, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins ca neîntemeiată acţiunea principală, a anulat cererea de chemare în garanţie, ca netimbrată, şi a respins cererea pârâţilor M.V. şi M.V. de acordare a cheltuielilor de judecată, ca nedovedită.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că actul de vânzare-cumpărare atacat nu a avut la bază o cauză ilicită, deoarece la data contractării părţile nu cunoşteau că bunul asupra căruia tranzacţionau aparţinea altor persoane decât vânzătorului.
Astfel, este adevărat că reclamanţii au formulat cerere de restituire în natură a apartamentului, conform Legii nr. 112/1995, dar urmând această cale ei au recunoscut implicit valabilitatea titlului statului şi au acceptat să beneficieze de măsurile reparatorii reglementate de acest act normativ.
Faptul că, ulterior încheierii contractului, reclamanţii au promovat acţiune în revendicarea aceluiaşi imobil s-a apreciat a nu avea nici o relevanţă în susţinerea cauzei de nulitate invocată, deoarece actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la o dată anterioară, cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
De asemenea, instanţa a apreciat că nici frauda la lege nu a fost dovedită, atâta timp cât la momentul contractării opera prezumţia valabilităţii titlului statului şi erau îndeplinite condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 privind înstrăinarea către chiriaşi a apartamentelor deţinute de aceştia cu contract de închiriere.
în ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, soluţia adoptată în baza art. 20 din Legea nr. 146/1997 a fost aceea de anulare pentru neîndeplinirea obligaţiei de timbrare.
împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin Decizia civilă nr. 2942/A din 13.11.2000, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ a respins apelul, ca nefondat.
La darea soluţiei, tribunalul a avut în vedere că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare s-au respectat dispoziţiile Legii nr. 112/1995, care permiteau chiriaşilor să cumpere apartamentele pe care le deţineau şi care nu se restituiau în natură foştilor proprietari.
Prin Sentinţa civilă nr. 1431 din 15.05.1998 s-a recunoscut, cu efect retroactiv, dreptul de proprietate al reclamanţilor, dar aceasta s-a apreciat a nu avea nici un efect asupra contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat a fi constatată, deoarece convenţia a fost încheiată în baza Legii nr. 112/1995, cu bună-credinţă, ceea ce are drept consecinţă menţinerea dreptului de proprietate al pârâţilor asupra apartamentului.
Decizia instanţei de apel a fost atacată cu recurs de reclamanţi, care au criticat-o în baza art. 304 pct. 9 şi 11 din Codul de procedură civilă, pentru următoarele motive:
1. Greşit tribunalul nu a reţinut incidenţa cauzei ilicite şi a fraudei la lege la încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâţi, în condiţiile în care s-a dovedit că imobilul ce a făcut obiectul contractului era deţinut de stat fără titlu şi, ca atare, el nu putea fi înstrăinat în baza Legii nr. 112/1995, deoarece aceasta reglementează numai situaţia imobilelor trecute în proprietatea statului cu titlu.
2. Nu se putea reţine de instanţă că actul de vânzare-cumpărare din 1996 respectă rigorile Legii nr. 112/1995, deoarece imobilul în litigiu nu făcea parte din categoria celor preluate cu titlu. Hotărârea judecătorească de retrocedare din 1998 nu a fost opusă contractului de vânzare-cumpărare al pârâţilor, ci a fost invocată, spun recurenţii, numai ca o dovadă a nevalabilităţii titlului statului şi deci a faptului că înstrăinarea către pârâţi a imobilului s-a făcut de un neproprietar;
3. în ceea ce priveşte buna-credinţă a contractanţilor, recurenţii arată că aceasta nu putea fi reţinută faţă de probele administrate în cauză şi neanalizate de instanţă. Astfel, în răspunsul la interogatoriu pârâţii-cumpărători au recunoscut că au fost înştiinţaţi de recurenţi că aceştia sunt adevăraţii proprietari ai imobilului şi că doresc să-l revendice. De asemenea, martora C.V. a relatat că în anul 1996 s-a dus împreună cu reclamanta la apartament, unde le-a adus la cunoştinţă pârâţilor calitatea sa de proprietară şi faptul că doreşte redobândirea bunului. Referitor la vânzător, acesta fusese înştiinţat despre intenţia proprietarilor de a redobândi bunul prin cereri succesive, ce i-au fost adresate în 1991, 1992 şi 1996.
Faţă de aceste probe, recurenţii susţin că a fost probată reaua-credinţă a ambelor părţi din actul de vânzare-cumpărare atacat, ceea ce îndreptăţea instanţa la reţinerea nulităţii acestuia.
Recursul este fondat.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii au invocat drept cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţi la 17.12.1996, în baza Legii nr. 112/1995, cauza ilicită şi frauda la lege.
în justificarea cauzei ilicite s-a susţinut că, la momentul perfectării vânzării, pârâţii au fost de rea-credinţă, întrucât fuseseră înştiinţaţi despre situaţia juridică reală a apartamentului şi despre intenţia de revendicare din partea adevăraţilor proprietari.
Din probele administrate în cauză, rezultă, într-adevăr, că atât vânzătorul (statul), cât şi cumpărătorii (pârâţii) M.V. şi M.V. au fost de rea-credinţă la contractare, deoarece, anterior, ambii fuseseră avizaţi de recurenţii-reclamanţi în privinţa caracterului incert al calităţii de proprietar a statului. Astfel, cu martora C.V., recurenţii-reclamanţi au făcut dovada înştiinţării pârâţilor-cumpărători despre calitatea lor de proprietari ai imobilului în litigiu şi despre intenţia de revendicare a acestuia, înştiinţarea fiind făcută înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare de către pârâţi.
Martora a arătat că, la sfârşitul verii anului 1996, deci înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, care a avut loc la 17.12.1996, a mers împreună cu reclamanta C.A. la apartamentul în litigiu şi că aceasta le-a făcut atunci cunoscut chiriaşilor că este fosta proprietară şi că intenţionează să-l redobândească.
Aceeaşi martoră a relatat şi faptul că reclamanta le telefonase anterior chiriaşilor pentru a-i anunţa despre intenţia sa de revendicare.
Deşi pârâţii M.V. şi M.V. au negat la interogatoriu că reclamanţii i-ar fi încunoştinţat despre calitatea lor asupra apartamentului şi despre intenţia de a-l revendica, pârâtul M.V. a recunoscut totuşi că în 1995 reclamanţii au luat legătura telefonică cu el, ceea ce face credibil faptul pretins de reclamanţi şi relatat de martoră, în sensul că discuţiile purtate telefonic au vizat încunoştinţarea chiriaşilor în legătură cu adevăratul proprietar al bunului şi intenţia acestuia de a-l redobândi, pentru că altceva nu ar fi putut face obiectul discuţiilor dintre foştii proprietari şi chiriaşi.
în ceea ce-l priveşte pe vânzător, acesta fusese învestit de reclamanţi cu mai multe cereri de restituire în natură a apartamentului, cereri formulate în anii 1990, 1991 şi 1996, el având, aşadar, cunoştinţă despre intenţia adevăraţilor proprietari de a-şi redobândi bunul.
înstrăinarea imobilului de către stat chiriaşilor s-a făcut în cunoştinţă de cauză de ambele părţi care aveau reprezentarea reală a adevăratului proprietar al bunului asupra căruia au tranzacţionat, ceea ce conturează reaua lor credinţă la contractare, cu consecinţa că actul încheiat în aceste condiţii este nul absolut pentru cauză ilicită, în baza art. 948 pct. 4 din Codul civil cu referire la art. 966 şi 968 din Codul civil.
La darea soluţiei, tribunalul nu a avut în vedere aceste dovezi, care erau hotărâtoare în dezlegarea pricinii, reţinând neîntemeiat buna-credinţă a pârâţilor la încheierea actului de vânzare-cumpărare în litigiu. Devine astfel incident în cauză motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă, în care se încadrează ultima critică a recurenţilor, motiv în raport de care recursul va fi admis, cu consecinţa modificării deciziei tribunalului, în sensul admiterii apelului reclamanţilor şi schimbării în parte a sentinţei primei instanţe, prin admiterea acţiunii şi constatarea nulităţii pentru cauză ilicită a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti şi intimatii-pârâti M.V. şi M.V.
Cât priveşte celelalte critici formulate de recurenţi în susţinerea încheierii contractului în litigiu, prin fraudarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, analizarea acestora a devenit inutilă faţă de reţinerea cauzei ilicite a contractului prin prisma ultimului motiv de recurs. (Judecator Adina Nicolae)
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat in proprietatea... | Contract de vânzare-cumpărare. Garanţie contra evicţiunii → |
|---|
