Contract de vânzare-cumpărare. Imobil vândut după transcrierea comandamentului. Nulitate
| Comentarii |
|
înstrăinarea imobilului urmărit, prin nerespectarea dispoziţiilor art. 511 din codul de procedură civilă (care se regăsesc într-un nou conţinut în dispoziţiile art. 497 alin. 4 din Codul de procedură civilă, potrivit modificărilor aduse prin ordonanţele de urgenţă ale Guvernului nr. 138/2000 şi nr. 59/2001), după transcrierea comandamentului, va fi nulă de drept, dacă nu s-a obţinut acordul creditorului sau al adjudecatarului ori nu s-au consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, precum şi a dobânzilor şi cheltuielilor aferente.
Dobânditorul, în acest caz, nu va fi pus la adăpost de nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, prin invocarea bunei sale credinţe.
(Decizia nr. 1325 din 14 mai 2002 - Secţia a IlI-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 2276 din 07.12.2000, pronunţată de Judecătoria Urziceni, în rejudecare, s-a admis acţiunea reclamanţilor N.G. şi N.A., în contradictoriu cu pârâţii B.D. şi B.M. şi s-a dispus evacuarea acestora din imobilul situat în oraşul T., s-a respins cererea reconvenţională formulată de către pârâţi, privitoare la anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1656 din 30.04.1997, încheiat pentru imobilul sus-menţionat între G.C., G.M. şi N.G. şi N.M., şi s-a respins cererea de chemare în garanţie formulată de intervenienţii G.C. şi G.M. şi chemata în garanţie Banca X.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de judecată a reţinut buna-credinţă la data cumpărării apartamentului de la debitorii G.C. şi G.M., de către reclamanţii N.G. şi N.M., întrucât, la acest moment, imobilul nu figura cu sarcini, întrucât comandamentul instituit sub nr. 8521/1995 nu a fost valorificat în termen de 6 luni, fiind perimat de drept, iar ordonanţa de adjudecare din data de 06.05.1997 a fost dată în baza unui comandament inexistent, din 22.03.1996, care nu a fost transcris, astfel că sentinţa, care cuprinde ordonanţa de adjudecare a imobilului în favoarea pârâţilor, este nulă de drept, bazându-se pe o urmărire silită imobiliară, în condiţiile menţionate.
Tribunalul Ialomiţa, prin Decizia civilă nr. 37/A din 07.02.2002, a admis apelul declarat de pârâţii B.M. şi B.D. împotriva sentinţei sus-menţionate, a schimbat în tot sentinţa, în sensul că a respins acţiunea reclamanţilor, a admis cererea reconvenţională şi, pe cale de consecinţă, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1656/1997, încheiat între G.C. şi G.M., în calitate de vânzători, N.G. şi N.A., în calitate de cumpărători; s-a luat act de renunţarea de către reclamanţii N.G. şi N.A. la judecarea cererii de chemare în garanţie a Băncii X, cu cheltuieli de judecată.
în considerentele deciziei s-a reţinut că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a efectuat cu nerespectarea dispoziţiilor art. 511 din Codul de procedură civilă, care prevăd că orice înstrăinare a imobilului efectuată de datornic este nulă de drept, iar contractul de vânzare-cumpărare a fost întocmit avându-se în vedere Certificatul de sarcini nr. 2159 din 30.04.1997, care, prin Sentinţa civilă nr. 182 din 16.01.2001 a Judecătoriei Târgovişte, a fost anulat în parte, cu privire la menţiunea "nu sunt înscrise sarcini".
S-a reţinut, de asemenea, că pârâţii B.D. şi B.M. deţin titlu de proprietate asupra apartamentului în cauză, respectiv ordonanţa de adjudecare definitivă, cuprinsă în Sentinţa civilă nr. 8570 din 06.05.1997, şi încheierea de îndreptare a erorii materiale din 5.06.1997.
Din dosarul de executare nr. 2577/1996 a mai rezultat că executarea pornită a fost materializată iniţial prin instituirea unui comandament, transcris sub nr. 8521/1995, împotriva debitorilor G.C. şi G.M. Acest comandament, considerat nevalabil, s-a dovedit ulterior a fi valabil, în sensul că a fost radiat dintr-o eroare, ordonanţa de adjudecare provizorie având loc la data de 11.03.1997, în beneficiul pârâţilor.
împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii N.G. şi N.A., cu invocarea dispoziţiilor art. 304 pct. 7 şi 9 din Codul de procedură civilă, susţinându-se, în esenţă, că, în mod greşit, instanţa de apel a analizat, înaintea bunei-credinţe a cumpărătorilor, aspectul legalităţii actelor de proprietate prezentate de părţi, întrucât anularea certificatului de sarcini a avut loc ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, astfel că sentinţa pronunţată în acest sens nu le este opozabilă, recurenţii nefiind părţi în acest proces şi, de altfel, numai ordonanţa de adjudecare definitivă ar fi dat drepturi de proprietate deplină intimaţilor-pârâţi, or, caracterul definitiv al ordonanţei a avut loc ulterior vânzării-cumpărării apartamentului.
S-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi menţinerea sentinţei primei instanţe.
Recursul este nefondat.
Curtea a constatat că susţinerile recurenţilor nu pot fi primite, întrucât vânzarea-cumpărarea apartamentului a avut loc cu încălcarea dispoziţiilor art. 511 din Codul de procedură civilă, (care sancţionează cu nulitatea orice înstrăinare a unui imobil, în urma transcrierii comandamentului), aplicabile la data încheierii contractului (dispoziţii care se regăsesc, într-un nou conţinut, în art. 497 alin. 4 din Codul de procedură civilă), iar cumpărătorul nu a făcut dovada "consemnării sumelor necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc ...", pentru derogare de la aplicarea lor.
Aspectele reţinute, coroborate cu succesiunea actelor preparatorii cumpărării şi consemnarea nereală a situaţiei juridice a imobilului, nu sunt de natură să pună la adăpost pe cumpărătorii imobilului, prin invocarea bunei-credinţe, care nu se conturează, în cauză, adjudecatarii definitivi fiind nu numai deţinătorii în fapt, ci şi în drept ai bunului, astfel că, în mod legal şi temeinic, a procedat instanţa de apel, constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către reclamanţi, urmând ca recursul să fie respins, ca nefondat.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. întinderea drepturilor... | Contract de vânzare-cumpărare. Imobil retrocedat.... → |
|---|
