Contract de vânzare-cumpărare. Imobil retrocedat. Buna-credinţă. Condiţii
| Comentarii |
|
Pentru a cunoaşte dacă o persoană a acţionat cu bună-credinţă, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare trebuie să se aibă în vedere toate acţiunile care se referă la prudenţă şi diligenţă la data încheierii acelui act juridic, respectiv informarea asupra situaţiei juridice a imobilului şi asupra posibilităţilor obiective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea bunului.
(Decizia nr. 1252 din 2 mai 2001 - Secţia a IlI-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 19662 din 19.11.1999, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins ca nefondată acţiunea formulată de S.R., în contradictoriu cu pârâţii Consiliul General al Municipiului Bucureşti, C.l. şi C.C., prin care a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4766/24801 din 22.07.1997, încheiat între părţi, repunerea părţilor în situaţia anterioară şi cheltuieli de judecată.
S-a reţinut că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, fusese desfiinţată Sentinţa civilă nr. 12888/1994 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, prin Decizia civilă nr. 1223 din 3.04.1997 a Curţii Supreme de Justiţie.
La aceeaşi dată, s-a reţinut de către instanţă, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti pronunţase Sentinţa civilă nr. 8722 din 10.07.1999, care nu devenise definitivă şi irevocabilă. De asemenea, s-a constatat că ultima hotărâre judecătorească, de retrocedare a imobilului în litigiu, a fost pronunţată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului Bucureşti, nu şi cu pârâţii - persoane fizice.
Prima instanţă a apreciat că pârâtul Consiliul General al Municipiului Bucureşti a fost de rea-credinţă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi nu pârâţii C.l. şi C.C., în favoarea cărora funcţionează prezumţia instituită de dispoziţiile art. 1899 alin. 1 din Codul civil.
Prin Decizia civilă nr. 2817 din 5.11.2000, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ a respins apelul formulat de reclamant ca nefondat.
S-au avut în vedere dispoziţiile art. 948, 966 şi 969 din Codul civil, Hotărârea Guvernului nr. 11/1997 şi dispoziţiile Legii nr. 112/1995.
Prezumţia de bună-credinţă a pârâţilor, cumpărători ai imobilului în litigiu, a fost menţinută de instanţa de apel, pe considerentul că partea interesată nu a dovedit contrariul.
La data de 10.11.2000, reclamantul S.R. a formulat cerere de recurs împotriva acestei hotărâri, criticând-o pentru nelagalitate şi netemeinicie, pentru următoarele motive:
Era evidentă frauda vânzătorului Consiliul General al Municipiului Bucureşti la încheierea contractului, întrucât era parte în procesul de revendicare, iar Hotărârea Guvernului nr. 11/1997 interzice vânzarea locuinţelor aflate în litigiu. Aşa fiind, ambele instanţe ignoră Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995; la realizarea scopului ilicit al contractului, participarea ambelor părţi este fără echivoc.
Pentru a se putea reţine buna-credinţă a cumpărătorilor este necesar ca aceştia să nu fi cunoscut şi nici să fi avut posibilitatea să cunoască, cu diligenţe minime, nevalabilitatea titlului de proprietate al statului. Dacă dobânditorul, chiar de bună-credinţă, nu a depus aceste diligenţe, care i-ar fi îngăduit cunoaşterea situaţiei juridice a imobilului, înseamnă că a cumpărat pe riscul său.
Considerentele de echitate şi utilitate socială avute în vedere de doctrină nu pot justifica soluţia menţinerii actului subsecvent. Pârâţii C. au ştiut, încă înainte de apariţia Legii nr. 112/1995, că imobilul în care locuiau era revendicat de adevăratul proprietar şi că acesta reuşise să-l obţină în justiţie, deci au cunoscut faptul că imobilul a fost naţionalizat, fără respectarea legii, titlul statului nefiind valabil. în loc să stabilească relaţii juridice directe cu proprietarul şi să încheie un contract de închiriere, beneficiind de protecţia socială pe care legile o conferă chiriaşilor din casele preluate abuziv de stat, ei au acţionat cu rea-credinţă, în direcţia privării adevăratului proprietar de exerciţiul drepturilor sale.
Concluzia recurentului este că hotărârile anterioare sunt nelegale şi netemeinice, întrucât au apreciat greşit probele administrate, examinând buna-credinţă, raportându-se numai la împrejurarea că pârâţii nu cunoşteau existenţa noii acţiuni în revendicare, dar nu au examinat dacă aceştia aveau deja suficiente informaţii cu privire la nevalabilitatea titlului statului.
în drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 11 din Codul de procedură civilă.
Recursul este fondat.
Reclamantul a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4766 din 22.07.1997, pentru obiect ilicit şi imoral, din perspectiva faptului că, la data înstrăinării, cel ce s-a obligat să transmită proprietatea asupra bunului nu mai era titularul dreptului, pentru cauză ilicită şi imorală, întrucât a existat conivenţa frauduloasă a părţilor la data încheierii actului.
în drept, au fost invocate dispoziţiile art. 948, 966 şi 968 din Codul civil, Hotărârea Guvernului nr. 11/1997, Constituţia României şi dispoziţiile art. 1 şi 3 din Decretul nr. 31/1954- care promovează buna-credinţă în raporturile dintre oameni.
Probele administrate în cauză au relevat că, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti pronunţase Sentinţa civilă nr. 8722 din 10.07.1997.
La numai câteva zile de la această dată, pârâţii încheie Contractul de vânzare-cumpărare nr. 4766/24801 din 22.07.1997.
Reclamantul face dovada că a notificat chiriaşii din imobilul revendicat să încheie contracte de închiriere cu adevăratul proprietar.
La dosarul de fond este ataşat memoriul petenţilor-chiriaşi din imobilul în litigiu, inclusiv pârâtul C.I., îndreptat Ministerului Public, cu nr. 33839 din 14.08.1997, prin care se solicită promovarea recursului în anulare împotriva Sentinţei civile nr. 8722 din 10.07.1997 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.
Din punct de vedere juridic, este necesar să se reţină că, la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. 4766 din 22.07.1997, erau în vigoare Legea nr. 112/1995 şi Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată în temeiul prevederilor art. II din Hotărârea Guvernului nr. 11/1997.
Prin Sentinţa civilă nr. 8722 din 10.07.1997, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti statuează, cu autoritate de lucru judecat, nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului situat în Bucureşti, sectorul 1.
Chiar dacă, raportat la data încheierii contractului, autoritatea de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti sus-menţionate era doar relativă, dat fiind caracterul ei nedefinitiv, părţile contractante erau obligate să respecte efectele acestei hotărâri judecătoreşti şi să acţioneze cu bună-credinţă.
Rezultatul acţiunii lor a fost unul contrar legii, întrucât, pe de o parte, au contractat un imobil trecut în proprietatea statului cu titlu nevalabil (deci nesupus reglementării Legii nr. 112/1995), iar, pe de altă parte, au nesocotit dispoziţia art. 1 alin. (6) din Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată.
Buna-credinţă a pârâţilor - persoane fizice, cumpărători ai apartamentului nr. 3 din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 1, nu poate fi reţinută pe temeiul art. 1899 din Codul civil.
Prezumţia bunei-credinţe, instituită de acest text de lege, valorează până la proba contrarie, ceea ce înseamnă că ea poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă prin care se poate dovedi reaua-credinţă sau abuzul de drept.
Pentru a cunoaşte dacă o persoană a acţionat cu bună-credinţă trebuie să se aibă în vedere toate acţiunile, inclusiv acelea care se referă la prudenţă şi diligenţă la data încheierii unui act juridic.
Din această perspectivă, persoana este obligată să se informeze asupra tuturor faptelor juridice pe care are interesul să le cunoască, pentru a acţiona în consecinţă.
Or, toate aceste obligaţii care-i reveneau cumpărătorului, la data încheierii actului, au fost nesocotite, ceea ce i-a îndepărtat posibilitatea de a invoca situaţia cumpărătorului (terţ-achizitor) de bună-credinţă.
Era necesar, aşadar, să se informeze asupra situaţiei juridice a imobilului, asupra posibilităţilor obiective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea bunului, cu atât mai mult cu cât era evidentă preocuparea acestuia în această direcţie, date fiind acţiunile concrete promovate pentru redobândirea dreptului.
Pentru aceste considerente, pe temeiul art. 304 pct. 9 şi 11 din Codul de procedură civilă, Curtea va admite recursul şi va casa decizia tribunalului, apelul reclamantului va fi admis, cu consecinţa schimbării în tot a sentinţei, în sensul că se va admite acţiunea, se va constata nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 4766 din 22.07.1997 şi se va dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Imobil vândut după... | Contract de vânzare-cumpărare. Imobil naţionalizat.... → |
|---|
