Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat în proprietatea statului. Reaua-credinţă a părţilor contractante care au încheiat actul de vânzare-cumpărare prevalându-se de dispoziţiile unei legi inaplicabile. Nulitatea actului juridic
| Comentarii |
|
Opţiunea exprimată de pârâţi de a cumpăra imobilul pe riscul lor, indiferent de existenţa unui litigiu, îi plasează pe aceştia în afara domeniului bunei-credinţe.
în acelaşi timp, vânzătorul a fost parte în procesul de revendicare şi a fost notificat de către reclamanţi să nu înstrăineze bunul.
Rezultă că prezumţia de bună-credinţă a fost răsturnată şi că părţile au încheiat cu rea-credinţă actul, prevalându-se de dispoziţiile Legii nr. 112/1995, inaplicabile imobilului în litigiu, astfel încât în mod corect a fost aplicată actului juridic sancţiunea nulităţii.
(Decizia nr. 2059 din 29 iunie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanta Primăria Municipiului Bucureşti a chemat în judecată pe pârâţii S.C. "H." S.A., T.T. şi T.A., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 260/27322 din 30.09.1996, având ca obiect apartamentul situat la etajul I al imobilului din strada R.
în cauză au formulat cerere de intervenţie în interes propriu N.A. şi M.A., solicitând, la rândul lor, constatarea nulităţii absolute a aceluiaşi contract, arătând că imobilul din care face parte şi apartamentul în litigiu le-a fost retrocedat prin Sentinţa civilă nr. 15904/1995 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.
Pe parcursul desfăşurării procesului, instanţa a luat act că reclamanta a renunţat la judecarea cauzei, intervenienţii solicitând continuarea judecăţii cererii lor de intervenţie în interes propriu.
Prin Sentinţa civilă nr. 13432 din 10.09.1999, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamanţii intervenienţi N.A. şi M.A. şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 260/27332 din 30.09.1996, încheiat între pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de vânzătoare, şi T.T. şi T.A., în calitate de cumpărători.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că, la data încheierii contractului, ambele părţi contractante cunoşteau faptul că imobilul care forma obiectul acestuia fusese revendicat şi redobândit de foştii proprietari, N.A. şi M.A. în această situaţie, a existat o rea-credinţă şi o complicitate a părţilor contractante la încălcarea dispoziţiilor legale în vigoare chiar la data încheierii contractului.
Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă a pronunţat Decizia civilă nr. 553/A din 28.02.2001, prin care a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, tribunalul a înlăturat criticile apelanţilor cu privire la calitatea de terţi a reclamanţilor faţă de contract, cu motivarea că dreptul de a formula acţiune în constatarea nulităţii absolute aparţine oricărei persoane interesate, iar reclamanţii şi-au dovedit interesul.
în ceea ce priveşte calea pe care aceştia au înţeles să o urmeze, tribunalul a reţinut că nu există nici o dispoziţie legală care să-i împiedice pe reclamanţi să formuleze o acţiune întemeiată pe dispoziţiile art. 966 - 968 din Codul civil, şi nu o acţiune în revendicare.
Referitor la poziţia subiectivă a pârâţilor-apelanţi, tribunalul a stabilit nu numai că aceştia nu au manifestat minimă diligenţă pentru a cunoaşte situaţia imobilului, dar chiar au înţeles, aşa cum rezultă dintr-o declaraţie autentică dată ulterior, să cumpere apartamentul, deşi ştiau că nu au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, asumându-şi orice risc şi suportarea consecinţelor legale.
Tribunalul a mai reţinut că nulitatea contractului nu intervine, aşa cum au susţinut apelanţii, doar în ipoteza încălcării dispoziţiilor art. 9 şi 10 din Legea nr. 112/1995, actul normativ fiind analizat în ansamblul său, coroborat cu dispoziţiile Codului civil.
împotriva deciziei au declarat recurs pârâţii T.T. şi T.A., invocând următoarele motive:
1. Instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, prin schimbarea înţelesului' lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă.
în dezvoltarea acestei critici, recurenţii arată că instanţa a interpretat greşit declaraţia autentificată sub nr. 6088 şi dată la 12.11.1996, prin care ei au înţeles să exonereze de răspundere Primăria Municipiului Bucureşti, mandatara S.C. "H." S.A., şi să înlăture astfel garanţia pentru evicţiune. Interpretarea greşită a tribunalului constă în aceea că a reţinut din această declaraţie faptul că pârâţii au recunoscut că au avut cunoştinţă, la data cumpărării, de existenţa litigiului privitor la imobil. O asemenea interpretare nu era posibilă, în opinia recurenţilor, faţă de împrejurarea că declaraţia a fost dată abia la două luni şi jumătate de la încheierea contractului şi a avut doar scopul de a înlătura garanţia pentru evicţiune, care fusese inclusă în contractul de vânzare-cumpărare, încheiat pe un formular tipizat, ce cuprindea şi această clauză.
2. Hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
în dezvoltarea acestui motiv, recurenţii arată că vânzătoarea, dintr-o gravă eroare, a omis să-i încunoştinţeze, la data încheierii contractului, cu privire la situaţia reală a imobilului.
Astfel, recurenţii s-au aflat în situaţia părţilor de bună-credinţă, care încheie un act cu persoana care se pretinde că este cunoscută de toată lumea ca fiind titularul dreptului, situaţie în care eroarea comună este creatoarea unui drept (error communis facit jus).
Analizând probele dosarului, Curtea constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Prin Sentinţa civilă nr. 15904 din 22.12.1995 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă prin neapelare, a fost admisă acţiunea reclamanţilor N.A. şi M.A. formulată împotriva pârâţilor Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi S.C. "H." S.A., s-a constatat că reclamanţii sunt proprietarii imobilului din strada R. şi au fost obligaţi pârâţii să lase imobilul în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamanţilor.
La data de 30.09.1996, Primăria Municipiului Bucureşti, prin S.C. "H." S.A., a vândut pârâţilor T.T. şi T.A. apartamentul de la etajul I al acestui imobil, încheind Contractul nr. 260/27322.
Anterior, la data de 23.06.1996, reclamanţii notificaseră S.C. "H." S.A. pentru a nu pune în vânzare imobilul din strada R., întrucât există un litigiu cu privire la acesta.
Prin declaraţia autentificată sub nr. 6082 din 12.11.1996, pârâţii au arătat că "luând cunoştinţă din comunicarea S.C. "H." S.A., în calitate de administrator-vânzător, că acest spaţiu locativ a format obiectul unui litigiu, prin prezenta declarăm că înţelegem să cumpărăm în conformitate cu Legea nr. 112/1995 şi Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, pe riscul nostru. Prin această asumare a riscului sus-arătat, înţelegem să ne supunem legal oricărei hotărâri judecătoreşti definitive şi executorii, în legătură cu acest spaţiu locativ, care ne va fi complet opozabilă."
în cauză nu se pune problema schimbării naturii juridice a actului dedus judecăţii sau a înţelesului neîndoielnic al acestuia (actul dedus judecăţii fiind acela al vânzării-cumpărării imobilului), ci a modului în care instanţele au înţeles să interpreteze declaraţia notarială a părţilor în contextul celorlalte probe administrate în cauză.
Recurenţii susţin că această declaraţie a fost menită doar să exonereze pe vânzător de garanţia pentru evicţiune.
Chiar şi această intenţie, împreună cu opţiunea de a cumpăra imobilul indiferent de existenţa unui litigiu şi deci de rezultatul acestuia, îi plasează pe recurenţii-pârâţi în afara domeniului bunei-credinţe.
O asemenea atitudine subiectivă, a bunei-credinţe, nu poate fi reţinută, întrucât la data încheierii contractului imobilul fusese deja retrocedat prin hotărâre judecătorească reclamanţilor, vânzătorul şi mandatarul acestuia fuseseră părţi în respectivul proces şi, mai mult, fuseseră şi notificaţi de reclamanţi pentru a nu vinde bunul. Cu minime diligenţe, pe care orice cumpărător de bună-credinţă al unui imobil în temeiul Legii nr. 112/1995 ar fi trebuit să le depună, pârâţii-recurenţi puteau afla situaţia juridică a apartamentului ce a făcut obiectul contractului.
în speţă, recurenţii nu numai că nu au fost preocupaţi de aflarea acestei situaţii, dar, mai mult, au declarat că înţeleg să cumpere în orice condiţii, pe riscul lor, urmând a se supune ulterior oricărei hotărâri judecătoreşti.
Faptul că declaraţia a fost dată ulterior încheierii contractului nu este un argument suficient pentru ca instanţa să reţină că, la momentul încheierii contractului, cumpărătorii au fost de bună-credinţă.
Termenii utilizaţi în declaraţie, timpul verbelor utilizate ("înţelegem să cumpărăm", "înţelegem să ne supunem"), la care se adaugă prezumţiile simple, lăsate de legiuitor la "luminile şi înţelepciunea judecătorului", formează convingerea instanţei că poziţia subiectivă a pârâţilor a fost aceea de a încheia contractul cu orice risc, chiar dacă bunul cumpărat aparţine unei alte persoane decât vânzătorul, iar această poziţie subiectivă este străină cumpărătorului diligent, animat de bună-credinţă la încheierea unui act cu titlu oneros.
Acestea sunt considerentele pentru care Curtea reţine că tribunalul a stabilit în mod corect că prezumţia bunei-credinţe a fost răsturnată şi că părţile contractante, cu rea-credinţă, au încheiat actul, prevalându-se de dispoziţiile Legii nr. 112/1995, care nu erau aplicabile imobilului în litigiu, fiind stabilit deja, la data perfectării convenţiei, că imobilul fusese preluat de stat fără titlu.
Având în vedere că hotărârea instanţei de apel este temeinică şi legală, Curtea urmează ca, în baza art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, să respingă recursul declarat împotriva acesteia, ca nefondat. (Judecator Adina Nicolae)
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Imobil naţionalizat.... | Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat in proprietatea... → |
|---|
