Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat in proprietatea statului.
| Comentarii |
|
Actul juridic de vânzare-cumpărare a unui imobil, încheiat cu încălcarea interdicţiei prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, conform căreia imobilele cumpărate de chiriaşi în temeiul acestei legi nu pot fi înstrăinate pe o perioadă de 10 ani, este sancţionat cu nulitatea absolută.
în aceste condiţii, înscrisul sub semnătură privată de vânzare-cumpărare a imobilului, cu nerespectarea dispoziţiilor legale menţionate, este lipsit de eficienţă juridică şi nu poate fi opus ca titlu legal, într-o acţiune în revendicare şi evacuare pentru lipsa de titlu, proprietarului.
Invocarea necunoaşterii legii şi a bunei-credinţe a cumpărătorilor nu salvează actul de la nulitate.
(Decizia nr. 90 din 16 ianuarie 2001 - Secţia a III-a civilă)
Prin acţiunea formulată la data de 20.11.1998, reclamanta A.M. a chemat în judecată pe pârâţii B.R.M. şi B.V., solicitând instanţei ca, prin hotărâre judecătorească, să dispună evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 1, pentru lipsă de titlu.
în motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că imobilul îl deţine prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 şi că, privitor la acelaşi imobil, a încheiat cu pârâţii un înscris sub semnătură privată, pe care aceştia îl consideră titlu valabil de proprietate, în sensul că materializează o convenţie de vânzare-cumpărare, în urma căreia pârâţii au intrat în posesia imobilului, după achitarea preţului.
S-a arătat, de asemenea, că, pe fond, convenţia este lovită de nulitate absolută, întrucât încalcă dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, conform cărora imobilele cumpărate de chiriaşi în temeiul acestei legi nu pot fi înstrăinate pe o perioadă de 10 ani.
Reclamanta a precizat că, în condiţiile arătate, este titulara dreptului de proprietate.
întrucât părţile îşi contestă chiar titlurile de proprietate, instanţa de judecată a calificat, potrivit art. 84 din Codul de procedură civilă, cererea reclamantei ca o acţiune în revendicare.
Prin Sentinţa civilă nr. 20683 din 30.11.1999, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a admis acţiunea şi s-a dispus ca pârâţii să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul, dispunându-se evacuarea pârâţilor din imobil.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta B.R.M., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, întrucât instanţa trebuia să consfinţească învoiala părţilor, materializată în înscrisul sub semnătură privată, conform art. 969 din Codul civil, în cauză fiind vorba de un act juridic translativ de proprietate, cumpărătoarea neavând cunoştinţă despre dispoziţiile art. 9 alin. 1 şi 8 din Legea nr. 112/1995, sau instanţa trebuia să dispună restituirea preţului pe care pârâta l-a plătit, repunând părţile în situaţia anterioară anulării vânzării.
S-a solicitat să se constate buna-credinţă a cumpărătoarei şi să i se recunoască un drept de retenţie asupra imobilului în litigiu - în care locuieşte -până la restituirea preţului pe care l-a achitat pentru acesta, de peste 60.000.000 lei, şi a contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului.
Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă, prin Decizia civilă nr. 2195/A din 27.06.2000, a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta B.R.M., reţinând faptul că, în apel, potrivit art. 294 din Codul de procedură civilă, nu se pot face cereri noi, iar aceasta nu a învestit prima instanţă cu o cerere reconvenţională, referitoare la pretenţiile prezentate în motivele de apel.
împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta B.R.M., criticând-o ca nelegală şi netemeinică, pentru că instanţa de fond a acordat mai mult decât s-a cerut, întrucât, deşi s-a solicitat doar evacuarea, instanţa s-a pronunţat pe revendicare, motiv de casare prevăzut de art. 304 pct. 6 din Codul de procedură civilă.
Totodată, recurenta a arătat că instanţele au interpretat greşit dispoziţiile art. 969 din Codul civil, întrucât, în baza acestui text de lege, trebuiau să consfinţească convenţia părţilor din 18.09.1997, perfect valabilă, cumpărătorii fiind de bună-credinţă, voinţa reclamantei fiind în sensul de a înstrăina imobilul, preţul fiind achitat, iar bunul predat acestora, din acel moment cumpărătoarea devenind titulara dreptului de proprietate asupra imobilului.
Recurenta a susţinut că au fost încălcate şi dispoziţiile art. 992 din Codul civil, privind repunerea din oficiu a părţilor în situaţia anterioară, şi a solicitat admiterea recursului, iar, pe fond, respingerea acţiunii.
Recursul este nefondat.
Curtea, analizând decizia recurată, în raport de criticile formulate, a reţinut următoarele considerente:
întrucât recurenta nu a criticat sentinţa de fond, pe aspectul că aceasta ar fi dat mai mult decât s-a cerut, în calea de atac a apelului, el nu poate fi analizat direct în recurs, cu precizarea că, potrivit art. 84 din Codul de procedură civilă, acţiunea a fost calificată, mai mult decât o cerere de evacuare, într-o acţiune în revendicare, pe care instanţa s-a şi pronunţat.
Nici cel de-al doilea motiv de recurs nu este întemeiat, întrucât recurenta nu contestă situaţia de fapt reţinută, ci încălcarea dispoziţiilor art. 969 şi art. 992 din Codul civil.
Primul text de lege reglementează principiul general, potrivit căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.
Dispoziţiile art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, statuează că apartamentele dobândite în proprietate prin cumpărare de către chiriaşi, în baza legii menţionate, nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani. Art. 12 lit. c) din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată, prevede sancţiunea nulităţii în cazul încheierii unor acte de înstrăinare a apartamentelor cu nerespectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.
în consecinţă, prin lege, aceste apartamente au fost scoase din circuitul civil pentru o perioadă de 10 ani.
Convenţia materializată prin înscrisul sub semnătură privată, încheiat cu nerespectarea art. 9 din Legea nr. 112/1995, nu este valabilă, astfel că ea nu poate avea efectele prevăzute de art. 969 din Codul civil.
Buna-credinţă nu se poate baza pe necunoaşterea legii, invocată de recurentă, şi nu salvează actul de la sancţiunea nulităţii.
Un act juridic nul nu poate servi drept titlu de proprietate pentru pârâtă şi, în ultimă instanţă, drept temei pentru ocuparea apartamentului, considerente avute în vedere de instanţe atât în soluţionarea acţiunii în revendicare, cât şi a cererii de evacuare.
în ceea ce priveşte încălcarea dispoziţiilor art. 992 din Codul civil, se constată că acestea reglementează instituţia plăţii lucrului nedatorat, fără incidenţă în speţă, iar critica formulată constituie o cerere nouă atât în apel, cât şi în recurs, fiind inadmisibilă analizarea sa, recurenta având posibilitatea recuperării sumelor de bani pretinse pe calea unei acţiuni separate.
Pentru considerentele reţinute, Curtea a respins recursul, ca nefondat.
NOTĂ:
Potrivit dispoziţiilor art. 44 din Legea nr. 10/2001, este permisă înstrăinarea sub orice formă a apartamentelor cumpărate de către chiriaşi în temeiul prevederilor art. 9 alin. 1 - 4 din Legea nr. 112/1995, înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, numai persoanei îndreptăţite, fost proprietar al acelei locuinţe, în condiţiile prevăzute de acest text de lege.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat în proprietatea... | Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat în proprietatea... → |
|---|
