Contract de vânzare-cumpărare. Garanţie contra evicţiunii
| Comentarii |
|
Potrivit art. 1337 din Codul civil, obligaţia de garanţie pentru evicţiune revine vânzătorului, care a încheiat actul în calitatea sa de proprietar.
încheierea actului juridic prin mandatar nu transferă obligaţia de garanţie pentru evicţiune în sarcina acestuia, principala obligaţie a mandatarului fiind aceea de executare a mandatului primit (art. 1539 din Codul civil).
Prin urmare, o societate de administrare a fondului locativ, care a încheiat actul de vânzare-cumpărare desfiinţat, în numele vânzătorului, nu răspunde pentru evicţiune.
(Decizia nr. 730 din 19 martie 2002 - Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, la data de 12.12.2000, reclamanta P.S. a chemat în judecată pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, prin Primarul General, şi S.C. "A." S.A., solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună obligarea acestora să-i restituie preţul de 13.653.202 lei, actualizat, achitat pentru un apartament din Bucureşti.
în motivarea cererii s-au arătat următoarele:
Prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 3767 din 18.06.1997, primul pârât, reprezentat de cel de al doilea, i-a vândut apartamentul la preţul menţionat.
Prin Decizia civilă nr. 1785/A din 14.06.1999 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a lll-a civilă, s-a constatat nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 3767 din 18.06.1997.
Prin Sentinţa civilă nr. 4216 din 3.04.2001, s-a admis acţiunea, dispunându-se obligarea pârâtelor la plata sumei de 54.169.925 lei despăgubiri civile şi de 7.925.256 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
La soluţionarea cauzei instanţa a avut în vedere actele dosarului, din care a reţinut următoarele:
Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi a fost desfiinţat prin Decizia civilă nr. 1785/1999 a Tribunalului Bucureşti- Secţia a lll-a civilă, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 3394 din 8.10.1999 a Curţii de Apel Bucureşti -Secţia a lll-a civilă.
Reţinând obligaţia de garanţie a vânzătorului faţă de evicţiunea totală, s-a dispus restituirea preţului reactualizat în funcţie de indicele inflaţiei.
împotriva sentinţei de fond au declarat apel pârâtele.
Pârâtul Municipiul Bucureşti critică sentinţa pentru următoarele motive:
Reclamanta în mod greşit a chemat în judecată Primăria Municipiului Bucureşti, deoarece, potrivit Legii nr. 215/2001, calitate procesuală are Municipiul Bucureşti, prin primarul său general.
De altfel nici Municipiul Bucureşti nu are calitate procesuală pasivă, deoarece, potrivit Legii nr. 112/1995, beneficiarul sumelor încasate din vânzarea apartamentelor este Ministerul Finanţelor, singurul în măsură să dispună restituirea banilor.
în cazul în care se trece peste aceste excepţii, se solicită să se reţină că întreaga culpă aparţine societăţii "A." S.A., care este singura ce trebuie obligată la restituirea sumei reactualizate şi la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta S.C. "A." S.A. critică sentinţa de fond, pentru următoarele motive:
Obligarea alături de Primăria Municipiului Bucureşti s-a făcut cu încălcarea art. 1337 şi 1341 din Codul civil, potrivit acestor texte, vânzătorul, respectiv Primăria Municipiului Bucureşti, care era şi proprietarul locuinţei, răspunde pentru evicţiune.
A încheiat contractul de vânzare-cumpărare în calitate de prestator de servicii, şi nu de vânzător.
Prin Decizia civilă nr. 3041/A din 26.10.2001, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a apelantei şi s-au respins apelurile ca nefondate.
La pronunţarea deciziei tribunalul a avut în vedere următoarele considerente:
în ceea ce priveşte excepţia s-a reţinut identitate între persoana juridică chemată în judecată şi cea care a declarat apel.
Acţiunea reclamantei întemeiată pe răspunderea vânzătorului pentru evicţiune în condiţiile art. 1337 şi următoarele din Codul civil a fost corect calificată de către instanţa de fond.
S-a mai reţinut de către tribunal şi faptul că cadrul procesual subiectiv stabilit în acţiune respectă întocmai limitele fixate prin contractul încheiat de părţile din cauză, părţile contractante suportând efectele actului juridic perfectat.
Nu s-a reţinut nici critica privind virarea sumei de bani în contul statului, aceasta reprezentând o chestiune pur administrativă, în sarcina debitorilor, care au interesul procurării fondului necesar acoperirii creanţei; în nici un caz nu este legată de răspunderea de tip contractual ale cărei principii sunt aplicabile în cauză.
împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs apelanţii.
Apelanta S.C. "A." S.A. critică decizia pentru următoarele motive, ce se încadrează în art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă:
A încheiat contractul de vânzare-cumpărare nu în calitate de proprietar, ci de prestator de servicii, mandatar, proprietar vânzător fiind Primăria Municipiului Bucureşti.
în această calitate de mandatar nu poate fi făcută răspunzătoare pentru garanţia de evicţiune, obligaţie ce incumbă numai proprietarului.
Celălalt apelant critică decizia pentru aceleaşi motive ca şi cele de apel, ce se încadrează în art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, menţionându-se în plus că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de către mandatarul S.C. "A." S.A.
Analizând excepţia invocată de către intimată şi recursurile în raport de actele dosarului şi criticile formulate, Curtea constată următoarele:
Primăria Municipiului Bucureşti a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, ca organ abilitat în acest sens al entităţii administrativ-teritoriale care este Municipiul Bucureşti - recurentul din cauză, excepţia ridicată fiind astfel nefondată.
A fost chemată în judecată, fiind parte contractantă, vânzătoare din contractul de vânzare-cumpărare, în urma desfiinţării căruia s-a generat răspunderea pentru evicţiune.
Nu are calitate Ministerul Finanţelor, potrivit Legii nr. 112/1995, ci vânzătorul, conform art. 1337 din Codul civil; potrivit art. 13 alin. final din Legea nr. 112/1995, la dispoziţia Ministerului Finanţelor se constituie fondul extrabugetar pentru asigurarea punerii în aplicare a legii şi care are ca surse de alimentare, printre altele, şi sumele obţinute din vânzarea apartamentelor, conform acestei legi.
Prin urmare, Ministerul Finanţelor nu este cel care a vândut şi căruia i-ar fi revenit obligaţia de garanţie pentru evicţiune, conform art. 1337 din Codul civil, ci este numai titularul fondului în care se varsă suma obţinută din vânzare.
în ceea ce priveşte culpa care este invocată în sarcina S.C. "A." S.A., constatările Curţii vor fi consemnate la analiza recursului declarat de celălalt recurent.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în 1997 de către reclamanta-apelantă şi Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată de S.C. "A." S.A.
S.C. "A." S.A. nu a încheiat contractul în nume propriu, ci ca reprezentant al vânzătorului, care este Primăria Municipiului Bucureşti.
Potrivit art. 1337 din Codul civil, obligaţia de garanţie pentru evicţiune revine vânzătorului, în speţă vânzător fiind Primăria Municipiului Bucureşti.
Ca urmare a actului încheiat de mandatarul reprezentant, între vânzătorul reprezentat şi terţi (în cazul de faţă reclamanta-intimată) s-a creat raport juridic direct; reprezentatul a devenit personal creditorul sau debitorul terţului contractant.
Principala obligaţie a mandatarului, a reprezentantului, fiind cea de executare a mandatului (art. 1539 din Codul civil), încheierea actului în cauză nu a fost îndeplinită cu depăşirea atribuţiilor primite.
Prin urmare, Curtea reţine că obligaţia de garanţie pentru evicţiune revine vânzătorului imobilului, şi anume Primăria Municipiului Bucureşti, care a încheiat contractul în calitatea sa aparentă de proprietar, şi nu recurentului S.C. "A." S.A., care astfel nu are calitate procesuală pasivă.
Cu aplicarea art. 312 din Codul de procedură civilă, Curtea urmează să respingă ca nefondat recursul apelantului Municipiul Bucureşti şi să admită recursul declarat de S.C. "A." S.A., care este fondat.
Se va modifica în parte decizia tribunalului, în sensul că se va admite apelul declarat de S.C. "A." S.A.
Se va schimba în parte sentinţa primei instanţe, în sensul respingerii acţiunii faţă de pârâta S.C. "A." S.A., pentru lipsa calităţii procesuale pasive.
Se vor menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei şi deciziei.
Cu aplicarea art. 274 din Codul de procedură civilă, intimata-reclamantă va fi obligată la 6.683.256 lei cheltuieli de judecată către recurenta S.C. "A." S.A., iar recurentul Municipiul Bucureşti la 1.500.000 lei cheltuieli de judecată către intimată.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat în proprietatea... | Contract de vânzare-cumpărare. Dreptul de preemţiune al... → |
|---|
