Distincţia comodatului faţă de locaţiune
| Comentarii |
|
De esenţa contractului de comodat este caracterul său gratuit (art. 1561 C. civ.). Faţă de clauza contractuală „noi, părţile, evaluăm folosinţa apartamentului la suma de 12.000.000 lei", convenţia părţilor nu este una de comodat, întrucât folosinţa nu a fost transmisăcu titlu gratuit, ci una de locaţiune, pentru validitatea căreia nu se cere stabilirea chiriei numai pe unităţi de timp, contravaloarea folosinţei putând fi apreciată şi global.
Judecătoria Sector 1 Bucureşti, sentinţa civilă nr. 12575 din 21 septembrie 2007, în Contracte speciale, Locaţiunea, închirierea locuinţelor, antrepriza, p. 183
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, la data de 2 martie 2007, reclamanţii P.M. şi T.T. au chemat în judecată pe pârâţii C.I.C., G.G. si N.W., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de comodat autentificat sub nr. 1185 din 29 iunie 2000, să fie evacuaţi pârâţii C.I.C. şi G.G. din imobilul situat în Bucureşti, str. L.T. nr. 46, sector 1, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii imobilului menţionat, în temeiul deciziei civile nr. 1027 din 6 decembrie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1582 din 20 noiembrie 1996, încheiat între fosta chiriaşă cumpărătoare în temeiul Legii nr. 112/1996, pârâta N.W. şi SC Herăstrău Nord. Prin sentinţa civilă
nr. 1877 din 1 februarie 2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a admis acţiunea reclamanţilor şi s-a dispus evacuarea pârâtei N.W. Cu ocazia punerii în executare a sentinţei mai sus arătate, s-a constatat că în imobil locuiau şi pârâţii C.I.C. şi G.G., în temeiul unui contract de închiriere al cărui termen a expirat la 23 februarie 2007 şi al unui contract de comodat lovit de nulitate. în drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 111 C. proc. civ, art. 480 C. civ. în dovedire, reclamanţii au solicitat administrarea probei cu înscrisuri.
Reclamanţii şi-au modificat acţiunea, arătând că solicită să se constate încetarea de drept a contractului de comodat autentificat sub nr. 1185 din 29 iunie 2000, iar nu nulitatea acestuia.
Prin sentinţa civilă nr. 12575 din 21 septembrie 2007 s-a admis în parte acţiunea principală, s-a admis în parte cererea de intervenţie principală, s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, strada L.T. nr. 46, sector 1, s-a respins capătul de cerere privind constatarea încetării de drept a contractului de comodat, ca neîntemeiat şi s-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
In motivare, instanţa a reţinut că prin decizia civilă nr. 1027 din 6 decembrie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 582 din 20 noiembrie 1996, încheiat între fosta chiriaşă cumpărătoare în temeiul Legii nr. 112/1996, pârâta N.W. şi SC Herăstrău Nord, cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. L.T. nr. 46, sector 1. Prin sentinţa civilă nr. 1877 din 1 februarie 2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a admis acţiunea reclamanţilor şi s-a dispus evacuarea pârâtei N.W. din imobilul menţionat.
Cu ocazia punerii în executare a sentinţei civile nr. 1877 din 1 februarie 2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a constatat că în imobil locuiesc şi pârâţii C.I.C., în temeiul contractului de închiriere autentificat sub nr. 262 din 23 februarie 2001, respectiv G.G., potrivit contractului de comodat autentificat sub nr. 1185 din 29 iunie 2000.
în ceea ce priveşte capătul de cerere privind constatarea încetării de drept a contractului de comodat, se reţine de către instanţă cu prioritate, în vederea stabilirii naturii juridice a convenţiei depuse la dosar, că printr-un astfel de contract o persoană, numită comodant, remite spre folosinţa temporară unei alte persoane, numită comodatar, un lucru determinat, cu obligaţia acestuia din urmă de a-l restitui în natură, în individualitatea sa.
De esenţa contractului de comodat este caracterul său gratuit (art. 1561 C. civ.); în cauză, se poate observa că în cuprinsul contractului de comodat autentificat sub nr. 1185 din 29 iunie 2000, se arată că „noi, părţile, evaluăm folosinţa apartamentului la suma de 12.000.000 lei". Faţă de această clauză contractuală, apreciază instanţa că în cauză, indiferent de denumirea arătată, convenţia părţilor nu este una de comodat, întrucât folosinţa nu a fost transmisă cu titlu gratuit, ci una de locaţiune, pentru validitatea căreia nu se cere stabilirea chiriei numai pe unităţi de timp, contravaloarea folosinţei putând fi apreciată şi global, ca în litigiul de faţă.
Suntem, aşadar, în prezenţa unui contract de locaţiune, încheiat între pârâţii G.G., locatar şi N.W., locator pe durată nedeterminată, transmiterea folosinţei având la bază contractul de vânzare-cumpărare nr. 582 din 20 noiembrie 1996, încheiat între fosta chiriaşă-cumpără- toare în temeiul Legii nr. 112/1996, pârâta N.W. şi SC Herăstrău Nord, care însă a fost anulat prin decizia civilă nr. 1027 din 6 decembrie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti.
Dacă se desfiinţează sau se desface titlul locatorului în baza căruia consimţise la locaţiune, se desface corelativ şi contractul de locaţiune, căci locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosinţa lucrului. în literatura juridică s-a admis, pe lângă derogările expres stabilite de lege, şi o altă derogare importantă de la regula mai sus enunţată, şi anume teoria proprietarului aparent, potrivit căreia contractul de închiriere încheiat de către proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă îşi păstrează efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real, adică în condiţiile dreptului comun.
în cauză, se constată că la data de 29 iunie 2000, când s-a încheiat contractul de locaţiune („comodat") în discuţie, pârâtului G.G. i se putea aplica, până la proba contrară, prezumţia de bună-credinţă, întrucât nu se anulase încă titlul de proprietate al pârâtei N.W., iar G.G. nu fusese parte în procesul având ca obiect constatarea nulităţii.
în aceste condiţii, se constată că pârâţii menţionaţi au semnat un contract de închiriere fără termen, situaţie în care locaţiunea ia sfârşit prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi (locul locatorului N.W. fiind preluat de proprietarii reclamanţi, respectiv interve- nienţi). Cererea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinţei de denunţare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului, aşadar, în cauză, contractul de locaţiune („comodat") a încetat, însă ca urmare a denunţării unilaterale de către reclamanţi, motiv pentru care
instanţa a respins capătul de cerere privind constatarea încetării de drept a contractului de comodat, ca neîntemeiat.
în ceea ce priveşte contractul de închiriere autentificat sub nr. 262 din 23 februarie 2001, reţine instanţa că termenul locaţiunii a fost fixat pentru şase ani, astfel încât la data de 23 februarie 2007 acesta a expirat. în condiţiile în care pârâta C.I.C. a rămas în continuare în folosinţa lucrului, a operat tacita relocaţiune, în condiţiile primului contract, dar care se consideră încheiat fără termen. In aceste condiţii, potrivit regulilor generale, contractul încetează prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi, reţinându-se că şi în această situaţie introducerea acţiunii de către reclamanţi are această valoare, a denunţării.
Faţă de considerentele mai sus expuse, constată instanţa că nici- unul dintre pârâţi nu mai justifică un titlu pentru ocuparea imobilului situat în Bucureşti, str. L.T. nr. 46, sector 1, titlu care, pentru pârâta C.I.C., nu poate fi reprezentat de către promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare depusă la dosar, în temeiul căreia s-au născut doar dreptul de a cumpăra imobilul în viitor şi obligaţia corelativă de a vinde, dar care nu transmite folosinţa legală a bunului în lipsa manifestării de voinţă a proprietarului.
întrucât pârâţii nu mai justifică un titlu legal pentru ocuparea spaţiului în litigiu, văzând şi dispoziţiile art. 480 C. civ., potrivit cărora dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv şi perpetuu, care conferă titularului exerciţiul liber şi nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinţa şi dispoziţia - afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voinţa acestuia din urmă, instanţa a admis în parte acţiunea principală şi cererea de intervenţie principală şi a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, strada L.T. ap. 1, sector 1.
| ← Clauză penală. Nelegalitate | Validitatea contractului de comodat Nejustificarea de către... → |
|---|
