Efectele nulităţii. Excepţii. Situaţia subdobândito rului de bună-credinţă şi cu titlu oneros
| Comentarii |
|
Principiul potrivit căruia nulitatea actului primar atrage şi nulitatea actului subsecvent cunoaşte şi excepţii, din considerente de echitate şi stabilitate socială, printre care şi situaţia când transmiterea ulterioară a dreptului de proprietate se face cu titlu oneros, iar terţul subdobânditor este de bună-credinţă.
Anularea procurii prin care s-a exprimat consimţământul vânzătorului nu determină şi anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza acesteia, întrucât achizitorii au fost de bună-credinţă, necunoscând că cel cu care au contractat nu avea mandat legal pentru a dispune de bunul proprietatea reclamantului şi nici nu puteau, cu minime diligenţe, să cunoască faptul că procura era nulă absolut, cu atât mai mult cu cât o atare nulitate s-a constatat pe cale judecătorească, ulterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1452 din 11 iunie 2003, in P.J.C. 2003-2004, p. 248
Prin sentinţa civilă nr. 2549 din l martie 2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, s-a admis în parte acţiunea precizată formulată de R.Y.Y. şi s-a constatat nulitatea absolută a procurii autentificate sub nr. 1223 din 28 iunie 1999, respingând capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1179 din 30 iunie 1999 şi nr. 1644 din 22 mai 2000, evacuarea pârâţilor şi rectificarea înscrierilor din cartea funciară, ca neîntemeiate.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a apreciat că, deşi procura autentificată sub nr. 1223/1999 a fost constatată nulă absolut, contractul nr. 1179/1999, încheiat în baza procurii sus-menţionate, şi contractul nr. 1644/2000 îşi păstrează valabilitatea.
S-a reţinut că ambele contracte au fost încheiate în faţa notarilor publici, făcând dovada deplină până la înscrierea lor în fals, aparenţa, de fapt, fiind în sensul că mandatarul exprimă un consimţământ valabil, iar reclamantul nu a răsturnat prezumţia de bună-crcdinţă instituită de art. 1898 C. civ.
împotriva acestei sentinţe civile a declarat apel reclamantul, criti-când-o pentru netemeinicie şi nclegalitate, pentru următoarele considerente.
Instanţa de fond a reţinut că s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a celor două contracte de vânzare-cumpărare pentru lipsa consimţământului şi cauza ilicită, când, în realitate, s-a solicitat constatarea nulităţii ca urmare a principiului resolulo iure dantis, resolvitur ius accipientis.
S-a mai susţinut că din probele administrate nu rezultă că terţii achizitori nu au cunoscut faptul că mandatul nu era valabil şi că adevăraţii proprietari nu-şi exprimaseră consimţământul la înstrăinarea bunului, rezultând clar că mandatarul C.D. nu era în măsură să încheie actul de vânzare cu soţii M.
Un alt motiv de apel a fost acela că excepţia de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis se aplică numai în situaţii comune prevăzute de lege, în speţă, instanţa fondului dând o greşită interpretare acestor dispoziţii legale.
Prin decizia civilă nr. 1640 din 14 octombrie 2002, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. 303612002, s-a respins apelul ca nefondat, pentru următoarele considerente.
S-a reţinut că, prin cererea precizatoare din dosarul de fond, apelantul-reclamant a solicitat constatarea nulităţii absolute a celor două contracte de vânzare-cumpărare, invocând atât lipsa consimţământului, cât şi cauza ilicită şi, prin aplicarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, instanţa fondului a analizat ambele aspecte.
De altfel, nulitatea procurii ar fi atras nulitatea primului contract de vânzare-cumpărare pentru lipsa consimţământului vânzătorului, dacă instanţa fondului n-ar fi reţinut că în speţă îşi găseşte aplicarea principiul error communis facit ius, care presupune eroarea şi buna-credinţă a terţului care a încheiat contractul cu proprietarul aparent.
S-a constatat că, la data încheierii celor două contracte de vânzare-cumpărare, procura autentificată sub nr. 1223 din 28 iunie 1999 nu fusese declarată nulă, aparenţa de drept fiind aceea că mandatarul C.D. exprima un consimţământ valabil, transmiterea dreptului de proprietate nefiind viciată.
în ce priveşte cel de-al doilea motiv de apel, s-a apreciat că de la principiul potrivit căruia nulitatea actului primar atrage şi nulitatea actului subsecvent există şi excepţii, şi anume atunci când transmiterea dreptului de proprietate se face cu titlu oneros, iar subdobân-ditorul, terţul achizitor, este de bună-credinţă, soluţie justificată pe considerent de echitatc şi utilitate socială.
Or, în speţă, prezumţia bunei-credinţe a subdobânditorilor nu a fost răsturnată prin probele administrate.
S-a apreciat că minimele diligenţe ale cumpărătorilor, la care face referire apelantul-reclamant, nu pot fi relevante în cauză, deoarece în cuprinsul contractului autentificat sub nr. 1179/1999 se face referire la faptul că vânzătorii nu deţin actele de proprietate privind dobândirile anterioare, dar deţin actul care a stat la baza perfectării contractului, respectiv actul de vânzare-cumpărare nr. 10608/1998, singurul care interesa la momentul încheierii actului, iar, pe de altă parte, nici în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare nr. 10608 din 16 octombrie 1998 şi nici în cuprinsul procurii autentificate sub nr. 1223/1999 nu există referire cu privire la limba folosită de reclamantul-vânzător, aspect de natură a trezi suspiciuni cumpărătorilor pârâţi.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că decizia recurată a fost dată cu încălcarea legii, pentru următoarele considerente.
Instanţele de fond şi apel au pronunţat hotărârile judecătoreşti încălcând un principiu de drept consacrat, şi anume resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, precum şi principiul de drept potrivit căruia excepţiile sunt de strictă interpretare.
Astfel, deşi s-a constatat că procura prin care C.D. a fost împuternicit să vândă apartamentul este nulă absolut, totuşi s-au menţinut actele subsecvente actului constatat nul absolut, motivat de faptul că jurisprudenţa a decis constant astfel, pentru consideraţiuni de echitate şi utilitate publică.
Or, jurisprudenţa nu poate înfrânge două principii consacrate de dreptul român şi nici prevederile exprese ale legii, respectiv reglementarea prin lege a excepţiilor de la principiul resoluto iure dantis, relorvitur ius accipientis.
Situaţiile legal prevăzute a fl excepţii de la regula generală sunt art. 1898 C. civ. privind prescripţia achizitivă de 10 până la 20 de ani, art. 1909 C. civ. privind bunurile mobile şi art. 36 pct. 1 şi art. 38 din Legea nr. 7/1996.
Instanţele, însă, extind aceste prevederi legale la toate situaţiile, încălcând principiul exceptio est strictissimae interpretationis.
în speţă, nu sunt incidente niciuna din excepţiile expuse mai sus, aşa încât actele subsecvente sunt sancţionate cu nulitatea absolută.
Examinând decizia în raport de criticile formulate, se constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente.
Reclamantul a invocat ca temei al nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 1179 din 30 iunie 1999 şi nr. 1644 din 22 mai 2000, încheiat între intimaţii-pârâţi, principiul anulării actelor subsecvente, ca urmare a anulării actului iniţial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis).
Astfel, s-a susţinut că, urmare a constatării nulităţii absolute a procurii autentificate cu nr. 1223 din 28 iunie 1999, cele două acte subsecvente, contractele de vânzare-cumpărare, sunt nule absolut.
Principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis priveşte efectele nulităţii actelor juridice faţă de terţi, ce poate fi definit ca acea regulă de drept potrivit căreia anularea actului iniţial, primar atrage anularea şi a actelor subsecvente, următoare, datorită legăturii sale cu primul.
De la acest principiu, care nu se bucură de o consacrare legală într-un text de principiu sau cu caracter general, există excepţii, respectiv cazuri în care, deşi se anulează actul principal, actul subsecvent este menţinut.
Menţinerea actului subsecvent, în caz de excepţii de la principiul mai sus enunţat, se justifică prin două principii de drept, acela al ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil.
Ca excepţie de la principiul resoluto iure dantis este şi cazul sub-dobânditorilor de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil, cum este cazul în speţă.
S-a constatat că subdobânditorii cu titlu oneros au fost de bună-credinţă, întrucât nu au cunoscut că cel cu care au contractat nu avea mandat legal pentru a dispune de bunul, proprietatea recurentului, şi nici nu puteau, cu minime diligenţe, să cunoască faptul că actul juridic, procura, în baza căruia acesta a înstrăinat imobilul, era nul absolut, nulitate ce se putea constata numai pe cale judecătorească, ceea ce s-a şi dispus prin sentinţa civilă pronunţată de instanţa de fond, pe de o parte, iar, pe de altă parte, această sentinţă civilă a fost pronunţată ulterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare între intimaţii-pârâţi.
Aşa fiind, legal au constatat instanţele de fond şi apel că prezumţia bunei-credinţe, ce operează în favoarea subdobânditorilor cu titlu oneros, nu a fost răsturnată şi, în consecinţă, actele juridice subsecvente nu sunt sancţionate cu nulitatea absolută ca urmare a legăturii lor cu actul primar constatat nul.
In baza dispoziţiilor art. 316 C. proc. civ. raportat la dispoziţiile art. 296 C. proc. civ., instanţa a dispus respingerea recursului declarat de recurentul-reclamant R.Y.Y., ca nefondat.
| ← Schimbarea destinaţiei bunului închiriat în timpul... | Vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 85/1992. Contract de... → |
|---|
