Schimbarea destinaţiei bunului închiriat în timpul locaţiunii de către locator. încălcarea drepturilor locative ale chiriaşului. Fraudarea legii
| Comentarii |
|
Locatorul are obligaţia, potrivit art. 1420 C. civ., de a menţine lucrul închiriat în starea de a putea servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat şi să garanteze folosinţa sa paşnică în tot timpul locaţiunii. Conform art. 1424 C. civ., locatorul nu poate schimba, în timpul locaţiunii, forma lucrului închiriat, nici direct, prin transformarea sa materială, şi nici indirect, prin schimbarea destinaţiei acestuia.
Faţă de aceste prevederi legale, actul de dezmembrare, în care se procedează la schimbarea destinaţiei spaţiului în litigiu, din locuinţă (astfel cum a fost închiriat) în atelier de producţie, birouri, este încheiat cu fraudarea legii, având în acelaşi timp şi o cauză ilicită (art. 948 C. civ.), ducând la încălcarea drepturile locative dobândite ale chiriaşilor şi fiind, prin urmare, nul absolut.
C.A. Braşov, decizia civilă nr. 429 din 16 mai 2003, în Contractul de închiriere, p. 107
Prin acţiunea civilă formulată, reclamantul N.G. Ie-a chemat în judecată pe pârâtele: SC E.C. şi SC C., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea absolută parţială a actului de dezmembrare şi a contractului de vânzare-cumpărare nr. 11 din 5 ianuarie 2001, relativ la componenţa lotului nr. 3, cu nr. top. nou format 97/1/3/3; nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărarc nr. 12 din 5 ianuarie 2001, încheiat între pârâte, cu privire la lotul 3; rectificarea cărţii funciare, în sensul stabilirii că lotul nr. 3 este compus şi din spaţii cu destinaţia de locuinţă.
Prin sentinţa civilă nr. 2386 din 2002, Tribunalul Braşov a respins acţiunea reclamantului, cu motivarea că spaţiul în litigiu are o altă destinaţie, cea de atelier de strungărie şi, mai apoi, de birou şi, în final, închiriat provizoriu reclamantului ca locuinţă de serviciu, pentru perioada contractului său de muncă, încetat în anul 1992.
Tribunalul a mai reţinut că acţiunea nu era admisibilă nici dacă s-ar fi schimbat destinaţia spaţiului, întrucât proprietarul are un drept de dispoziţie asupra bunului său, aşa încât actul nu este afectat de o cauză de nulitate absolută.
S-a mai arătat că, în situaţia în care ar fi fost lezate interese personale, reclamantul ar fi putut invoca nulitatea relativă, şi nu cea absolută.
împotriva acestei sentinţe, reclamantul a declarat recurs. Prin decizia civilă nr. 1024 din 19 deccmbrie 2002, Curtea de Apel Braşov a respins recursul, reţinând, în esenţă, următoarele:
Spaţiul în litigiu a avut doar provizoriu destinaţia de locuinţă, ca accesoriu al contractului de muncă al reclamantului, pentru perioada în care acesta a avut calitatea de angajat, respectiv până în anul 1992.
în anul 2001, SC C. a procedat la reorganizarea spaţiilor deţinute, întocmind actul de dezmembrare şi procedând la înscrierea acestuia, în partea descriptivă a actului de dezmembrare, spaţiul apare descris ca un corp de locuinţe, însă în partea ce vizează dezmembrarea, corpul de locuinţe nu mai apare cu această destinaţie, proprietarul redând bunului destinaţia iniţială, anume de producţie, birouri, depozit.
Curtea a apreciat că actul de dezmembrare nu este afectat de o cauză ilicită, iar obligaţia vânzării locuinţei către reclamantul-recurent, în baza dispoziţiilor Legii nr. 85/1992, nu există, deoarece destinaţia de locuinţă a spaţiului a fost doar provizorie.
S-a mai arătat că decizia nr. 968 din 2002 a Curţii de Apel Braşov, irevocabilă, prin care s-a menţinut dispoziţia de obligare a SC E.C. de a încheia cu reclamantul contract de închiriere pentru spaţiul în litigiu, nu poate fi discutată fără a afecta autoritatea de lucru judecat a hotărârii, chiar dacă aceasta nu este la adăpost de critică.
împotriva acestei decizii reclamantul a formulat contestaţie în anulare, invocând faptul că instanţa de recurs a omis să examineze criticile privind încălcarea drepturilor chiriaşului pentru neîndeplinirea de către proprietar a obligaţiei de menţinere a destinaţiei spaţiului, în drept invocându-se dispoziţiile art. 318 alin. (1) C. proc. civ. şi art. 1420 şi art. 1424 C. civ.
Prin decizia civilă nr. 429 din 16 mai 2003, Curtea de Apel Braşov a admis contestaţia în anulare, a anulat decizia atacată şi, rejudecând, a admis acţiunea reclamantului.
Pentru a decide astfel, Curtea a reţinut că reclamantul şi familia sa au drepturi locative în imobilul în litigiu, născute încă din anul 1981, când s-a încheiat contractul de închiriere. Locaţiunea a fost succesiv prelungită, intrând sub incidenţa dispoziţiilor Legii nr. 17/1994, aşa cum rezultă din sentinţa civilă nr. 233/1996 a Judecătoriei Braşov, definitivă şi irevocabilă.
Prin decizia civilă nr. 968 a Curţii de Apel Braşov, la care s-a făcut deja trimitere, s-a respins acţiunea SC E.C. împotriva reclamantului din prezenta cauză şi a familiei sale, privind evacuarea acestora din imobil şi s-a admis cererea reconvenţională, obligând societatea să încheie cu aceştia contract de închiriere pentru spaţiul în litigiu.
Aşa fiind, reclamantul şi familia sa au încheiat cu SC E.C. un contract de locaţiune asupra acestui spaţiu pe o durată de 5 ani, respectiv din 4 martie 2003 până în 4 martie 2008.
Schimbarea destinaţiei spaţiului, din locuinţă în atelier de producţie, birouri s-a făcut în timpul locaţiunii.
Aşa fiind, Curtea a reţinut că SC E.C., în calitate de locator, avea obligaţia, potrivit art. 1420 C. civ., de a menţine lucrul închiriat în starea de a putea servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat şi să garanteze folosinţa paşnică în tot timpul locaţiunii. Potrivit art. 1424 C. civ., locatorul nu poate schimba, în timpul locaţiunii, forma lucrului închiriat, nici direct, prin transformarea sa materială, şi nici indirect, prin schimbarea destinaţiei acestuia.
Prin urmare, actul de dezmembrare, în care se proccdează la schimbarea de destinaţie a spaţiului în litigiu, este încheiat cu fraudarea legii şi, prin urmare, nul absolut, având în acelaşi timp şi o cauză ilicită (art. 948 C. civ.). El duce la fraudarea drepturilor locative ale chiriaşilor, recunoscute prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
| ← Contract de vânzare-cumpărare în temeiul Decretului-lege nr.... | Efectele nulităţii. Excepţii. Situaţia subdobândito rului... → |
|---|
