IMOBIL PRELUAT DE CĂTRE STAT ÎN BAZA DECRETULUI NR. 223/1974. ACŢIUNE ÎN CONSTATAREA NULITĂTII ABSOLUTE A CONTRACTULUI ÎNCHEIAT ÎN FAVOAREA CHIRIAŞULUI CONFORM LEGII NR. 112/1995. BUNA CREDINŢĂ A CUMPĂRĂTORULUI.
| Comentarii |
|
(1) Preluările de imobile în temeiul Decretului nr. 223/1974 nu pot fi considerate ca făcute cu titlu valabil, acest act normativ contravenind, în cazul persoanelor care au părăsit ţara, atât dispoziţiilor art. 36 alin. (1) din Constituţia din anul 1965 a României, cât şi celor ale art. 5 alin. (2) din Pactul cu privire la drepturile economice, sociale şi culturale.
(2) Atâta vreme cât, imobilul nu fusese, la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, solicitat de actualii reclamanţi nici în temeiul Legii nr. 112/1995, nici pe calea unei acţiuni de drept comun, pârâţii cumpărători erau îndreptăţiţi la a crede că nu există nici un impediment la cumpărare, ei fiind deci de bună-credinţă.
(3) Restabilirea situaţiei de carte funciară nu s-ar putea dispune decât consecutiv admiterii cererii de restituire în natură în cadrul procedurii stabilite de Legea nr. 10/2001, căci a dispune aceasta în cadrul unei acţiuni de drept comun ar avea ca efect fraudarea legii speciale.
Secţia civilă, decizia nr. 943 din 30 mai 2003
Prin sentinţa civilă nr. 1768 din 26 februarie 2002 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pronunţată în dosarul nr. 10800/2001, a fost respinsă acţiunea civilă înaintată de reclamanţii P.R.T. şi P.H.M. împotriva pârâţilor Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, D.D, D.F., G.E.A. şi S.C. Constructardealul S.A. Cluj-Napoca (prin lichidator S.C. At Prestige S.A. Cluj-Napoca), având ca obiect: constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 30544 din 28 octombrie 1996 încheiat între pârâţii D.D, D.F., G.E.A. şi S.C. Constructardealul S.A. Cluj-Napoca.
Au fost obligaţi reclamanţii la plata sumei de 10.000.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea pârâţilor de rândul 2-4.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut, în esenţă, următoarele :
Prin decizia nr. 151 din 16 august 1980 a Consiliului Popular al Judeţului Cluj - Comitetul Executiv, s-a dispus trecerea în proprietatea statului, fără plată, a cotei de 1/ 2 din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. Republicii nr. 104, înscris în CF nr. 16985 Cluj-Napoca, nr. top 1126/4, aflat în proprietatea actualilor reclamanţi. Trecerea s-a făcut în temeiul Decretului nr. 223/1979 prin procesul-verbal nr. 21020/474 din 3 septembrie 1980 preluându-se în fapt teren şi construcţie aferente cotei de proprietate a reclamanţilor.
Această preluare a fost înscrisă în CF nr. 16985 Cluj în anul 1983, în anul 1992 constituindu-se indiviziune prin constituirea de apartamente.
Apartamentul nr. 1 le-a fost închiriat pârâţilor de către Statul Român, încheindu-se contractul de închiriere nr. 63565/11 martie 1981 în favoarea pârâtei G.E. şi contractul de închiriere nr. 63444/24 ianuarie 1981 în favoarea pârâţilor D.D. şi D.F.
La data de 28 octombrie 1996, în considerarea calităţii de chiriaşi a pârâţilor de rândul 2-4, apartamentul nr. 1 le-a fost vândut acestora, încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare nr. 30544.
Reclamanţii au recunoscut că nu au solicitat măsuri reparatorii privitoare la imobilul în litigiu în baza Legii nr. 112/1995, ei formulând asemenea pretenţii doar în temeiul Legii nr. 10/2001, prin notificarea din data de 9 iulie 2001, pentru ca la data de 1 octombrie 2001 să promoveze acţiunea civilă.
împotriva sentinţei reclamanţii au declarat apel, admis în parte prin decizia civilă nr. 1185/A din 12 noiembrie 2002 a Tribunalului Cluj, sentinţa fiind anulată parţial şi, evocându-se fondul, a fost admisă în parte acţiunea civilă înaintată de reclamanţi constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 30544 din 28 octombrie 1996, încheiat între pârâtă cu privire la apartamentul nr. 1 al imobilului situat în Cluj-Napoca, str. Republicii nr. 104, înscris în CF nr. 16985 Cluj-Napoca având nr. top 1126/4/1.
în contra acestei decizii au declarat recurs reclamanţii P.R.T. şi P.H.M.,solicitând modificarea în sensul admiterii în totul a acţiunii pe care au formulat-o, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. De asemenea au formulat recurs şi pârâţii D.D, D.F., G.E.A. şi G.P.I., solicitând modificarea deciziei Tribunalului în sensul respingerii apelului reclamanţilor şi menţinerii sentinţei.
Recursul declarat de reclamanţi se va respinge ca nefondat, în vreme ce acela declarat de pârâţi, precum şi de Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca se vor admite, în sensul şi pentru motivele care urmează.
Este de necontestat că în cauză reclamanţii au avut calitatea de coproprietari ai cotei de 1/ 2 din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. Republicii nr. 104 înscris în CF nr. 16985 Cluj-Napoca, cota lor de proprietate fiind preluată de Statul Român în aplicarea prevederilor Decretului nr. 223/1974, prin decizia nr. 151 din 16 august 1980 a Comitetului Executiv al Consiliului Popular al Judeţului Cluj, următă de preluarea efectivă a unei părţi corespunzătoare din imobil.
Acesta fiind fundamentul legal al preluării de către stat a cotei ideale de proprietate a reclamanţilor, este de constatat, prin raportare la prevederile art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 (în raport de care fac parte din domeniul public sau privat al statului numai bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei şi a tratatelor internaţionale la care România era parte) că Decretul nr.
223/1974 nu poate fi socotit ca valorând un titlu valabil, deci apt să transmită proprietatea de la reclamanţi către Statul Român, el fiind contrar prevederilor art. 36 alin. (1) al Constituţiei din 1965, acestea afirmând ocrotirea dreptului de proprietate al cetăţenilor fără a o condiţiona de părăsirea sau nu a ţării.
Tot astfel, acest act normativ era contrar şi prevederilor art. 5 alin. (2) din Pactul cu privire la drepturile economice, sociale, şi culturale, potrivit cărora nu se putea aduce nici o restricţie drepturilor fundamentale ale unei persoane, iar dreptul de proprietate este unul fundamental.
Aşa fiind, este vădit, prin raportare la prevederile art. 6 alin. (1) din legea nr. 213/1998, sus-evocate, că în cauză trecerea cotei de 1/2 din imobilul litigios de la reclamanţi la Statul Român s-a făcut fără titlu valabil, devenind inutil a se mai cerceta dacă faptul necomunicării deciziei de preluare nr. 251/1980 cu reclamanţii a împiedicat ori nu transmisiunea proprietăţii către Statul Român.
Este însă de observat că eventuala nulitate a contractului de vânzare-cumpărare nr. 30544 din 28 octombrie 1996 încheiat în beneficiul pârâţilor D.D., D.F., şi G.E.A. (decedată în timpul prezentului proces) se impune a fi cercetată în temeiul dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din legea nr. 10/2001, potrivit cărora „actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazurile în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă", fiind de văzut şi prevederile alin. (1) ale aceluiaşi articol, prin care validitatea actelor de înstrăinare a imobilelor preluate abuziv este legată de respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la data înstrăinării.
Or, dacă aşa cum s-a precizat mai sus, cota de proprietate ce le-a aparţinut reclamanţilor a fost preluată fără titlu valabil, mai rămâne a se stabili dacă pârâţii cumpărători au fost de bună-credinţă la încheierea contractului, precum şi dacă, la acelaşi moment, au fost respectate dispoziţiile legale în vigoare.
în ceea ce priveşte buna-credinţă a cumpărătorilor, apreciază Curtea, în opoziţie cu cele statuate de către instanţa de apel, că nu poate fi primită susţinerea potrivit căreia la data cumpărării ar fi putut exista vreun dubiu în legătură cu valabilitatea titlului de proprietate al Statului Român, ca vânzător, pe fondul unei jurisprudenţe neuniforme asupra consecinţelor necomunicării deciziei de preluare cu cei în contra cărora această măsură a fost luată. Este de văzut, în acest sens, că doar sub imperiul Legii nr. 231/1998 - deci de la o dată ulterioară încheierii contractului litigios - a devenit posibilă constatarea că Decretul nr. 223/1974 nu semnifică titlu valabil, în vreme ce la data încheierii contractului nr. 30544, anume la 28 octombrie 1996, acest act normativ apărea, potrivit legislaţiei atunci în vigoare - anume Legea nr. 112/1995 şi Normele metodologice de aplicare a acesteia stabilite prin H.G. nr. 20/1996 - ca unul valorând titlu juridic transmisiv de proprietate către Statul Român.
Mai mult, atâta vreme cât cota de 1/ 2 din imobil nu fusese, la data vânzării-cumpărării, solicitată de reclamanţi nici în temeiul Legii nr. 112/1995 (pe fondul condiţiilor de restituire în natură instituite de acest act normativ)şi nici pe calea unei acţiuni de drept comun, trebuie considerat că pârâţii au fost îndreptăţiţi a crede că nu există nici o piedică legală la cumpărarea de către ei a apartamentului ce le fusese anterior închiriat, ceea ce caracterizează conduita lor ca fiind una de bună-credinţă.
Rezultă din cele ce preced şi că dispoziţiile legale în vigoare la data de 28 octombrie 1996, cu deosebire prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, le permiteau pârâţilor cumpărarea apartamentului, ei având calitatea de chiriaşi ai unui imobil care nu s-a restituit în natură în temeiul acestei legi.
Aceste considerente impun, deci, admiterea recursurilor declarate de pârâţi, instanţa de apel făcând, în sensul art. 304 pct. 9 C.pr.civ., interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 46 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, în care se absorb şi acelea ale art. 948 pct. 4, 966 şi 968 C.civ.
Pe deplin legal au statuat însă instanţele că reclamanţii nu puteau cere pe calea unei acţiuni civile de drept comun precum cea de faţă constatarea nulităţii deciziei de preluare şi rectificarea CF în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului Român şi revenirii la situaţia de carte funciară anterioară, căci admiterea acestor cereri ar fi semnificat redobândirea de către reclamanţi a cotei lor de proprietate asupra imobilului.
Aceasta nu poate fi însă apreciat ca fiind posibil, căci redobândirea imobilelor preluate abuziv de către stat în sensul art. 2 din Legea nr. 10/2001 s-ar putea cere şi obţine doar cu respectarea procedurii - cu debut administrativ - stabilite prin art. 20 şi următoarele din acest act normativ, altfel ajungându-se la fraudarea legii
Nu poate fi primită nici susţinerea reclamanţilor potrivit căreia dispoziţiile art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 trimit la concluzia contrară, căci Legea nr. 10/2001 apare ca ulterioară şi derogatorie, ceea ce îi asigură întâietate de aplicare.
(Judecător Valentin Mitea)
| ← LEGEA NR. 10/2001. TEREN EXPROPRIAT. REALIZAREA DOAR ÎN PARTE A... | ACŢIUNE DE DREPT COMUN AVÂND CA OBIECT REVENDICAREA UNUI... → |
|---|
