Ipotecă. Necesitatea mandatului special
| Comentarii |
|
Contractul de ipotecă cu privire la care se cere constatarea nulităţii priveşte un bun comun şi este semnat de reclamant, în numepropriu şi ca mandatar al reclamantei, de asemenea, titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului, bun comun, aceasta contestând că şi-ar ti dat consimţământul la încheierea contractului de ipotecă.
Cum contractul de ipotecă, prin efectele pe care le produce, intră în categoria actelor de dispoziţie, consimţământul reclamantei se impune a fi examinat prin prisma dispoziţiilor art. 35 C. fam., care instituie o interdicţie de înstrăinare sau grevare a bunurilor comune fără consimţământul celuilalt soţ.
Prima instanţă a apreciat în mod greşit că acest consimţământ este dovedit prin procura dată de către reclamantă soţului său, întrucât aceasta nu îndeplineşte condiţiile prevăzute în art. 1536 alin. (2) C. civ. pentru a fi calificată ca mandat special, apt a valida contractul de ipotecă.
I.C.C.J., s. com., decizia nr. 5215 din 2 decembrie 2004,
Reclamanţii M.I. şi M.A.M. au chemat în judecată A.V.A.B. pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de ipotecă autentificat la data de 9 ianuarie 1995, încheiat cu B.A. SA, accesoriu contractului de credit. Pe cale de consecinţă, reclamanţii au solicitat a se dispune şi desfiinţarea acestuia din urmă, arătând că s-a încheiat şi autentificat contractul de ipotecă menţionat, ce garanta contractul de credit încheiat între bancă şi SC I.M.P.
Contractul de ipotecă este nul pentru că nu respectă principiul specializării sub aspectul determinării imobilului, astfel cum acesta este reglementat prin art. 1774 C. civ. Astfel, creditorul nu a descris, în contractul de constituire a ipotecii, imobilul ce urma să constituie garanţie, nefiind determinate material apartamentele ce au fost avute în vedere drept garanţie reală. Mai mult, nu s-a făcut referire la terenul de sub construcţie şi la regimul juridic al acestuia, aşa încât imobilul nici nu este suficient individualizat.
Pârâta a arătat că a preluat creanţa debitorului cedat de la B.A. şi că, la licitaţia organizată la data de 22 noiembrie 2002, imobilul ce face obiectul contractului de ipotecă a fost vândut la licitaţie. Reclamanţii au devenit titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului menţionat, prin cumpărare, în contractul de vânzare-cumpărare men-ţionându-se expres că cele două apartamente cumpărate şi terenul aferent urmează a forma o singură proprietate. Drept urmare, menţiunile din contractul de ipotecă sunt suficiente pentru a determina şi individualiza imobilul ce face obiectul ipotecii, conform art. 1774 C. civ.
S-a mai susţinut că nu există o regulă ca terenul să aibă regimul juridic al construcţiei, rămânând la latitudinea creditorului dacă să constituie ipotecă şi asupra acestuia sau numai asupra construcţiei.
La data de 19 februarie 2003, SC C. 2000 SRL a formulat cerere de intervenţie accesorie în interesul pârâtei, motivându-şi interesul pe calitatea sa de adjudecatară a licitaţiei organizate la 22 noiembrie 2002, privind imobilul menţionat.
Prin concluziile scrise, depuse la data de 2 iunie 2003, reclamanţii au arătat că delegaţia împuternicitului B.A. de a semna contractul de ipotecă este emisă la 8 luni după autentificarea contractului, împrejurare în raport cu care contractul de ipotecă este fals. Ulterior aceştia au făcut declaraţie de înscriere în fals.
Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a Vl-a comercială, prin sentinţa civilă nr. 55 din 24 martie 2004, a respins cererea, ca neîntemeiată, reţinând că, la data de 9 ianuarie 1995 a fost constituită ipoteca convenţională menţionată. Creanţa a fost cesionată pârâtei de către credi-toarea B.A. In vederea recuperării debitului, pârâta a declanşat procedura executării silite. Imobilul a fost scos la licitaţie, fiind adjudecat de intervenientă.
Din contractul de ipotecă supus examinării rezultă că imobilul este identificat, prin descrierea acestuia şi prin situaţia exactă a imobilului, aşa încât nu se confirmă susţinerea privind încheierea contractului cu încălcarea dispoziţiilor art. 1774 C. civ. Totodată, specializarea gajului ipotecar a fost realizată şi sub aspectul creanţei garantate.
S-a mai reţinut că nu are aptitudinea infirmării situaţiei menţionate prezentarea de către reclamanţi a actului de dezmembrământ autentificat la data de 18 decembrie 2002 şi a raportului de expertiză extrajudiciară.
Instanţa a mai reţinut, cu referire la falsul invocat de reclamanţi, că în cuprinsul contractului de ipotecă s-a strecurat o eroare, delegaţia împuternicitului fiind, în realitate, emisă la data de 9 ianuarie 1995. Totodată, în raport cu dispoziţiile art. 34 din Decretul nr. 31/1954 şi art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995, respectiv art. 1536 C. civ., delegaţia menţionată nu trebuia să îmbrace forma autentică. Celelalte susţineri ale reclamanţilor nu sunt confirmate de actele dosarului.
împotriva hotărârii primei instanţe, reclamanţii au declarat recurs, susţinând că hotărârea atacată este supusă cazului de casare prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., cu referire la împrejurarea că tardivitatea completării acţiunii nu a fost pusă în discuţia părţilor.
Sentinţa atacată este supusă şi cazului de modificare prevăzut în art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sub aspectul criticilor că hotărârea cuprinde motive contradictorii, cu referire la împrejurarea examinării cauzelor de nulitate apreciate ca tardiv formulate, iar concluziile instanţei privind structura imobilului sunt străine de natura pricinii. Totodată, reclamanţii susţin că hotărârea atacată este supusă şi cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. cu referire la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 132 C. proc. civ., art. 34 din Decretul nr. 31/1954, art. 49 lit. f), art. 52 şi art. 58 din Legea nr. 36/1995, art. 180 C. proc. civ.
Recursul este fondat.
Contractul de ipotecă cu privire la care se cere constatarea nulităţii priveşte un bun comun, este semnat de reclamant, în nume propriu şi ca mandatar al reclamantei, de asemenea, titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului, bun comun. Reclamanta contestă că şi-ar fi dat consimţământul la încheierea contractului de ipotecă. Cum contractul de ipotecă, prin efectele pe care le produce, intră în categoria actelor de înstrăinare, consimţământul reclamantei urma a fi examinat prin prisma dispoziţiilor art. 35 C. făm., care instituie o interdicţie de înstrăinare sau grevare a bunurilor comune lără consimţământul celuilalt soţ.
Prima instanţă a apreciat că acest consimţământ este dovedit de procura dată de către reclamantă soţului său. Procura constituie într-adevăr înscrisul constatator al contractului de mandat. Din punct de vedere al întinderii puterilor mandatarului, mandatul este, după caz, special sau general. Mandatul este special atunci când este dat numai pentru îndeplinirea unui act juridic anume sau pentru îndeplinirea unor astfel de acte precis determinate. în acest caz, procura cuprinde enumerarea limitativă a puterilor conferite mandatarului. Mandatul este general ori de câte ori mandatarul este împuternicit cu puteri depline să îndeplinească orice acte folositoare mandantului. Un asemenea mandat este valabil numai pentru actele de administrare. Drept urmare, în privinţa actelor de înstrăinare, de ipotecare ca şi a altor acte ce depă-şese administrarea obişnuită a bunurilor comune este necesar un mandat special. în acest sens sunt dispoziţiile art. 1535 şi art. 1536 C. civ.
Or, procura invocată ca temei al puterilor conferite reclamantului M.I., în calitate de mandatar, de către reclamanta M.A., în calitate de mandant, nu îndeplineşte condiţiile prevăzute în art. 1536 alin. (2) C. civ. pentru a fi calificat ca mandat special, apt a valida contractul de ipotecă. Drept urmare, fiind semnat în temeiul unui mandat general, inapt a valida un act de înstrăinare, contractul de ipotecă este lovit de nulitate, recursul fiind întemeiat sub aspectul acestei critici.
în consecinţă, recursul a fost admis în sensul admiterii acţiunii de constatare a nulităţii absolute a contractului de ipotecă şi anulării licitaţiei din 22 noiembrie 2002. Cererea de intervenţie în interesul pârâtei a fost respinsă.
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat prin mandatar. Lipsa... | Contract de ipotecă. Mandat special. Lipsa formei autentice.... → |
|---|
