Lipsa locatarului din imobilul închiriat pentru o perioadă mai mare de 3 luni. Condiţiile rezilierii. Vinovăţia contractuală
| Comentarii |
|
Potrivit art. 1439 alin. (2) C. civ., neexecutarea obligaţiilor de către una din părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere - după punerea în întârziere a debitorului - rezilierea contractului, cu daune-interese. Contractul de închiriere urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă, fiind de observat că nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părţi de a cere rezilierea contractului, ci numai acelea referitoare la obligaţii principale.
în acord cu aceste prevederi generale şi cu cele cuprinse în Legea nr. 114/1996, în capitolul IV al contractului de închiriere încheiat între părţi au fost stabilite, între alte situaţii în care operează rezilierea contractului, şi aceea în care chiriaşul a subîn-chiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului şi o alta constând în nefolosirea în fapt a locuinţei o perioadă de peste 3 luni.
Clauza potrivit căreia operează rezilierea în situaţia nefolosirii în fapt a locuinţei de către chiriaş o perioadă de peste 3 luni nu este eficientă şi nu poate determina desfiinţarea contractului decât dacă absenţa pârâtei chiriaşe din locuinţă este nejustificată, cu consecinţa reţinerii culpei sale contractuale.
I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 5335 din 16 iunie 2005, www.scj.ro
Prin sentinţa civilă nr. 3497 din 22 aprilie 2004 a Judecătoriei Timişoara a fost respinsă acţiunea formulată de Primarul municipiului Timişoara şi Consiliul local al municipiului Timişoara împotriva pârâtei S.L., prin care s-a solicitat să se constate rezoluţiunea contractului de închiriere nr. 698 din 13 aprilie 2000, încheiat între părţi cu privire la un spaţiu de locuit, situat în Timişoara.
Instanţa de fond a avut în vedere, în esenţă, că pârâta nu a încetat să locuiască în imobil, rămânând în străinătate la fiul său, numai ca urmare a unui accident grav, în urma căruia a fost imobilizată la pat o perioadă lungă de timp. în raport de această stare de fapt, s-a apreciat că nu sunt incidente în cauză prevederile art. IV lit. b) din contractul de închiriere, care constituie legea părţilor şi trebuie executat cu bună-credinţă.
Apelul declarat de reclamanţi a fost respins, ca nefondat, prin decizia nr. 1982 din 23 septembrie 2004 a Curţii de Apel Timişoara, Secţia civilă.
Reclamanţii au declarat recurs, susţinând că există motive pentru rezilierea contractului de închiriere, întrucât pârâta a lipsit din locuinţă mai mult de 6 luni, timp în care a subînchiriat apartamentul. Astfel, au fost nesocotite pct. III şi IV din contractul de închiriere, în sensul cărora există motiv de reziliere a contractului, în cazul în care chiriaşul a subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului.
Recursul nu este întemeiat.
Potrivit art. 1439 alin. (2) C. civ., neexecutarea obligaţiilor de către una din părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere - după punerea în întârziere a debitorului - rezilierea contractului, cu daune-interese. Contractul de închiriere urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă, fiind de observat că nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părţi de a cere rezilierea contractului, ci numai acelea referitoare la obligaţii principale.
în acord cu aceste prevederi generale şi cu cele cuprinse în Legea nr. 114/1996, în capitolul IV al contractului de închiriere încheiat între părţi au fost stabilite, între alte situaţii în care operează rezilierea contractului, şi aceea în care chiriaşul a subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului şi o alta constând în nefolosirea în fapt a locuinţei o perioadă de peste 3 luni.
Se constată că ambele ipoteze nu subzistă în speţă, întrucât nu s-a făcut dovada realizării unei subînchirieri de către pârâtă. Dimpotrivă, toate probele testimoniale administrate în cauză, la cererea ambelor părţi, atestă lără dubiu că în lipsa pârâtei, apartamentul a fost locuit de fiul minor al acesteia, ce a fost îngrijit de rude.
De asemenea, instanţele au reţinut corect că absenţa pârâtei din locuinţă este justificată, în situaţia în care aceasta a fost victima unui accident de circulaţie, soldat cu grave vătămări, constatate şi prin certificatul medical nr. 2735 din 15 decembrie 2003.
In această situaţie, rezultă că soluţia adoptată de instanţă este corectă, apreciindu-se în condiţiile legii că cea în cauză nu se află în situaţia de a nu-şi fi respectat principalele obligaţii ale locatarului.
Aşa fiind, recursul a fost respins, ca nefondat.
| ← Prăbuşirea iminentă a construcţiei închiriate.... | încetarea de drept a contractului de locaţiune ca urmare a... → |
|---|
