Obligaţiile locatarului. Plata chiriei în timpul procesului
| Comentarii |
|
1. Deşi, prin contract, părţile nu au stabilit destinaţia terenului, aceasta se determină atât în funcţie de modul de folosire a terenurilor învecinate, care sunt ocupate de construcţii, cât şi din interpretarea declaraţiilor martorilor audiaţi, rezultând că părţile au convenit edificarea de către pârât a unei construcţii cu caracter provizoriu. Până la împlinirea duratei contractului de închiriere, când se naşte obligaţia de ridicare a construcţiei şi de eliberare a terenului, pârâtul poate folosi imobilul nestânjenit, iar orice vătămare pretinsă de către reclamant trebuie dovedită.
2. Din interpretarea prevederile art. 1021 C. civ. rezultă că, în măsura în care obligaţia de plată a chiriei a fost executată, chiar şi în timpul procesului, instanţa nu poate pronunţa rezilierea convenţiei.
Trib. Bucureşti, Secţia a IIl-a civilă, decizia nr. 309 din 25 februarie 1994, în C.P.J.T.B. 1993-1997, p. 31
Prin sentinţa civilă nr. 2848 din 9 aprilie 1993, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamantul G.L. împotriva pârâtului C.N., prin care solicita să se constate că pârâtul este constructor de rea-credinţă al imobilului edificat pe terenul proprietatea reclamantului şi să se dispună rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi cu privire la terenul în litigiu, pentru neplata chiriei şi schimbarea destinaţiei terenului.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs — considerat apel, conform art. V din Legea nr. 59/1993 - reclamantul G.L.
în motivarea apelului se arată că instanţa, reţinând că în contractul de închiriere nu este prevăzută nicio clauză privitoare la modul de folosire a terenului, a ignorat dispoziţiile art. 1430 C. civ., respectiv faptul că reclamantul a fost vătămat în interesele sale prin edificarea de către pârât a unei construcţii, fără a avea această posibilitate conform contractului de închiriere şi fără acordul proprietarului.
Pe de altă parte, pârâtul nu a făcut dovada plăţii chiriei de 100 lei lunar, ceea ce îl îndreptăţeşte pe locator să solicite rezilierea convenţiei.
Apelul nu este întemeiat.
Prima instanţă a reţinut, în mod corect, în conformitate cu dispoziţiile art. 1429 C. civ., că, în situaţia în care, în contract, părţile nu au stabilit destinaţia terenului, această destinaţie se prezumă în funcţie de circumstanţe; în cauză, aceste circumstanţe sunt apreciate atât în funcţie de modul de folosire a terenurilor învecinate care, potrivit fotografiilor depuse la dosar, sunt ocupate de construcţii, cât şi din interpretarea depoziţiilor martorilor audiaţi, din care rezultă că părţile au convenit edificarea unei construcţii cu „caracter provizoriu". Caracterul provizoriu este dat, în speţă, de durata contractului de închiriere, la finele căruia pârâtul are obligaţia să ridice construcţia şi să elibereze terenul. Până la acest moment, însă, el poate folosi imobilul nestânjenit, în măsura în care nu aduce o vătămare pentru locator, vătămare care, deşi invocată de către reclamant, nu a fost dovedită.
Legat de cel de-al doilea motiv de apel, este adevărat că plata chiriei este una din obligaţiile principale ale locatarului, a cărui nerespec-tare îl îndreptăţeşte pe creditorul obligaţiei să solicite, potrivit art. 1021 C. civ., fie executarea silită (atunci când este posibil), fie rezilierea convenţiei.
Articolul 1021 C. civ. mai prevede că instanţa poate acorda debitorului un termen de graţie pentru executarea obligaţiei şi numai în situaţia în care nici în aceste condiţii obligaţia nu este executată, va dispune rezilierea sau rezoluţiunea, în funcţie de natura convenţiei.
Din interpretarea dispoziţiilor menţionate rezultă că, în măsura în care obligaţia a fost executată, chiar în timpul procesului, instanţa nu poate desfiinţa convenţia.
Or, din actele depuse la dosar în instanţa de apel, rezultă că, anterior pronunţării sentinţei, pârâtul a trimis pe adresa reclamantului suma de 54.000 lei, reprezentând contravaloarea chiriei pentru 2 ani, sumă refuzată de către reclamant, cu motivarea că părţile se află în proces.
Faţă de considerentele reţinute, constatând că soluţia primei instanţe este legală şi temeinică, tribunalul a respins apelul, ca nefondat.
Note: 1. A se vedea, în acelaşi sens (cu privire la pct. 2), C.A. Constanţa, decizia civilă nr. 537/C din 27 octombrie 2004, în C.P.J.C.A. Constanţa 2004, p. 230; I.C.C.J., decizia civilă nr. 6007 din 7 iulie 2005, www.scj.ro, prin care s-a stabilit că legea nu exclude cercetarea bunei sau relei-credinţe în neexecutarea obligaţiilor, aceasta rezultând din principiile de drept, iar din probele administrate şi corect evaluate, instanţa de apel în mod judicios a apreciat că neplata chiriei pe perioada precizată de recurentul-reclamant în acţiune nu se datorează relei-credinţe, ci situaţiei materiale precare în care se află familia pârâţilor-intimaţi, având în întreţinere trei copii minori, dintre care unul bolnav de diabet insulino-dependent, la aceste împrejurări adăugându-se şi stăruinţa pe care pârâţii-intimaţi au depus-o, onorând în totalitate debitul restant, cât şi acceptarea tacită a plăţii, situaţie în care s-a apreciat că nu se impune rezilierea contractului de închiriere.
2. A se vedea, în sens contrar (cu privire la pct. 2), C.A. Braşov, Secţia comercială, decizia nr. 456 din 19 octombrie 2000, în Contractul de închiriere, p. 143, prin care s-a reţinut că plata chiriei restante de către apelanta-pârâtă după introducerea acţiunii şi după pronunţarea hotărârii judecătoreşti de către prima instanţă nu poate fi interpretată ca o respectare a clauzelor contractuale, iar, în baza art. 1021 C. civ., intimata-reclamantă este îndreptăţită să ceară instanţei desfiinţarea contractului.
| ← Dispunerea rezilierii unilaterale a convenţiei prin hotărâre... | Pact comisoriu. Plata debitului pe parcursul procesului.... → |
|---|
