Preţ fictiv şi neserios. Efectele nulităţii. Subdobân-ditor cu titlu oneros, de bună-credintă
| Comentarii |
|
1. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl constituie, pe de o parte, lucrul vândut, iar, pe de altă parte, preţul, iar lipsa acestora sau neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege în privinţa lor echivalează cu nevalabilitatea contractului încheiat.
Preţul stipulat în contract, faţă de prevederile art. 1303 C. civ., nu a fost nici sincer, nici serios, întrucât nu a fost plătit, iar cuantumul său a fost disproporţionat în raport de valoarea bunului.
2. Una dintre excepţiile de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial există în situaţia terţului cumpărător de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil.
Prezumţia de bună-credinţă nu poate fi susţinută în cazul în care cumpărătorul, cu minime diligenţe, ar fi putut afla situaţia juridică reală a imobilului.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1603 din 12 septembrie 2006, în P.R. nr. 1/2007, p. 116
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, în dosarul nr. 2323/1995, reclamanţii V.I. şi V.N. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii P.I. şi M.S., pronunţarea unei sentinţe prin care să se dispună constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3223 din 27 ianuarie 1995, autentificat la notariatul de Stat al Sectorului 3 Bucureşti şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.
La prezentul dosar, a fost conexat dosarul nr. 9739/2000 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, având ca obiect constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între P.L. şi M.S., cât şi între M.S. şi F.G.C., respectiv dintre F.G.C. şi M.A., în aplicarea principiului resolulo iure dantis, resolvitur ius accipientis.
în motivarea acţiunilor, s-a arătat că reclamanţii l-au împuternicit pe P.L. să vândă apartamentul, proprietatea lor, la preţul pe care îl crede de cuviinţă, preţ pe care l-au convenit ulterior, printr-o chitanţă sub semnătură privată. Mandatarul a vândut apartamentul la un preţ cu mult sub cel stabilit, către M.S., aceasta vânzând ulterior, cu aceeaşi sumă, imobilul lui F.G.C. Acesta cunoştea că apartamentul făcea obiectul judecăţii, având ca obiect anularea titlului de proprietate al vânzătoarei, deoarece formulase cerere de intervenţie în interes propriu în acel proces. F.G.C. a vândut, la rândul său, apartamentul către M.A.
Reclamanţii au arătat că procura dată este un act simulat cu privire la valoarea preţului apartamentului, că pârâţii-cumpărători au fost de rea-credinţă, intenţionând să revândă apartamentul la un preţ superior, în scop de speculă, cauza contractului fiind ilicită. A fost încălcată o condiţie a validităţii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv aceea ca preţul să fie sincer şi serios.
Prin sentinţa civilă nr. 2099/2005, prima instanţă a respins ca neîntemeiată cererea conexă.
Prin decizia civilă nr. 516/2005 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a VlI-a civilă, a fost admis apelul formulat de către reclamanţi, anulată sentinţa apelată şi, după rejudecarea cauzei, au fost respinse cererea principală şi cererea conexă, pentru următoarele considerente.
Judecarea cauzei la termenul din 2 martie 2005 s-a realizat în condiţiile vicierii procedurii de citare a pârâţilor, cu nerespectarea termenului legal imperativ de citare de 15 zile, prevăzut de art. 93 alin. (3) C. proc. civ.
Pe fond, s-a constatat că reclamanţii nu au dovedit încălcarea prevederilor legale imperative care reglementează încheierea contractelor de vânzare-cumpărare succesive.
Prin sentinţa penală nr. 567/2004 a Tribunalului Bucureşti, Secţia 1 penală, irevocabilă, a fost admisă acţiunea civilă formulată de părţile civile, reclamante în prezenta cauză, iar inculpatul P.I. a fost obligat la plata sumei de 973.502.000 lei, cu titlu de despăgubiri civile, către V.l. şi V.N., reprezentând preţul încasat în urma vânzării bunului.
Instanţa penală a apreciat, în motivarea recursului, că, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au fost în poziţia terţului-cumpărător, prezumat a fi de bună-credinţă, motiv pentru care au făcut aplicarea principiilor ocrotirii bunei-credinţe şi a protejării siguranţei circuitului civil.
în apel, aceasta a considerat că repararea pagubei numai prin echivalent bănesc nu exclude un proces civil în constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare, pe cale separată, în cadrul căruia să fie analizată amplu legalitatea actelor juridice, respectiv a procurii şi a contractelor de vânzare-cumpărare, cât şi buna-credinţă a cumpărătorilor.
Prin urmare, soluţionând latura civilă, instanţa penală nu a analizat aspectele care fac obiectul prezentei cauze.
împotriva deciziei civile nr. 516/2005 a Curţii de Apel Bucureşti au formulat şi motivat recurs apclanţii-reclamanţi în termen legal, invocând motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7-9 C. proc. civ.
în dezvoltarea acestora, s-a arătat că în mod greşit instanţele nu au analizat toate motivele de nulitate care puteau fi invocate şi din oficiu.
Astfel, procura dată mandatarului P.I. era lovită de nulitate, deoarece privea înstrăinarea unui imobil dobândit în baza Decretului nr. 61/1990 şi a Legii nr. 85/1992, care, în mod imperativ, interziceau înstrăinarea apartamentului timp de 10 ani.
Contractul de vânzare-cumpărare nr. 3223/1995 este lovit de nulitate şi pentru că preţul este total neserios în raport de zona 0 a oraşului Bucureşti în care este situat apartamentul, cât şi nesincer, aşa cum rezultă din declaraţiile lui P.I. şi ale lui M.S.
Buna-credinţă nu poate fi susţinută nici pentru ultimul cumpărător, care, cu minime diligenţe, ar fi aflat despre situaţia juridică a imobilului, aflat în litigiu, făcând o vizită în acest apartament, ocupat şi în prezent de către reclamanţi.
Motivarea că vânzarea s-a realizat în baza unei procuri valabile este nelegală, atât timp cât mandatarul a fost condamnat penal pentru modul în care şi-a exercitat mandatul.
Reaua-credinţă a mandatarului este dovedită de nerespectarea de către acesta a promisiunii de vânzare, aşa cum rezultă din înscrisul aflat la dosar.
Reaua-credinţă a celorlalţi intimaţi-pârâţi rezultă din lipsa răspunsului la interogatoriu, în mod greşit instanţa de apel nefăcând aplicarea dispoziţiile art. 225 C. proc. civ.
Pe parcursul soluţionării recursului, intimatul-pârât F.G.C. a fost citat la ambele adrese cunoscute, cât şi prin afişare la uşa instanţei, în raport de datele din care rezulta că ar fi plecat din ţară.
Analizând recursul formulat, în raport de motivele invocate, Curtea apreciază că acesta este fondat, pentru următoarele considerente.
Ambele instanţe de fond au făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 948 C. civ. şi a excepţiei de la principiul anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului principal, principiu exprimat prin adagiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Potrivit art. 948 C. civ., una dintre condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii este aceea de a avea un obiect determinat.
în situaţia contractului de vânzare-cumpărare, drept contract sinalagmatic, care dă naştere la obligaţii reciproce, obiectul îl constituie, pe de o parte, lucrul vândut, iar, pe de altă parte, preţul.
în lipsa acestor elemente sau dacă ele nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil încheiat.
•Articolul 1303 C. civ. stipulează condiţia ca preţul vânzării să fie serios şi determinat de părţi.
în ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare nr. 3223/1995, încheiat între M.S. şi P.I., Curtea constată că preţul plătit nu a fost nici sinccr, nici serios, în sensul că nu a fost plătit, deci a fost fictiv, iar cuantumul său a fost disproporţionat în raport de valoarea bunului.
Deşi P.I. a recunoscut prin declaraţiile date în procesul penal, care se coroborează cu chitanţa sub semnătură privată din data de 12 ianuarie 1995, că a vândut apartamentul la un preţ mult mai mic decât cel convenit cu mandatarii, iar M.S., în calitate de cumpărătoare, a declarat că nu a plătit niciun preţ, instanţele nu au reţinut caracterul nesincer şi neserios al preţului, deci încălcarea art. 1303 C. civ., coroborat cu art. 948 C. civ.
Sancţiunea în cazul nerespectării condiţiilor esenţiale Ia încheierea contractului de vânzare-cumpărare este nulitatea acestuia.
Efectele nulităţii constau în lipsirea actului juridic de efectele contrare normelor edictate pentru încheierea sa valabilă.
Printre principiile efectelor nulităţii, raportate la terţi, se află şi principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial — resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
De la acest principiu există excepţia instituită de situaţia terţului-cumpărător de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil, al cărui contract de vânzare-cumpărare este salvat de la nulitate, ca urmare a incidenţei altor două principii: principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil.
în cauză, s-a solicitat de către reclamanţi, în dosarul nr. 9739/2000 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, ca, în urma conexării, să se constate ca fiind nule toate contractele de vânzare-cumpărare succesive, în temeiul principiului menţionat, iar părţile să fie repuse în situaţia anterioară.
Prin urmare, Curtea va analiza aplicabilitatea excepţiei de la acest principiu relativ la contractele de vânzare-cumpărare nr. 6645/1995, autentificat de notar L.L., şi nr. 728/2000, autentificat de notar L.L. şi
E.C.
Contractul de vânzare-cumpărare nr. 6645/1995 a fost încheiat între M.S. şi F.G.C., având acelaşi preţ ca şi primul contract de vânzare-cumpărare.
Din declaraţiile date în cursul urmăririi penale de către P.I. şi M.S., coroborate cu lipsa răspunsului la interogatoriu, cu privire la care, în mod greşit, nu s-a făcut aplicarea art. 225 C. proc. civ., rezultă că
F.G.C. nu a plătit preţul către M.S. şi a avut cunoştinţă că apartamentul este în continuare ocupat de către primii vânzători. Cu toate acestea, în contractul de vânzare-cumpărare, se menţionează în mod nereal că la data autentificării se predă şi posesia imobilului.
în urma confruntării în dosarul penal, M.S. şi F.G.C. au declarat că nu s-au văzut niciodată, deşi erau părţi în contractul de vânzare-cumpărare nr. 6645/ 1995, ceea ce dovedeşte reaua-credinţă a ambilor.
Prin urmare, nefiind de bună-credinţă, F.G.C. nu poate beneficia de aplicarea excepţiei menţionate, contractul de vânzare-cumpărare nr. 6645/1995 urmând a fi anulat, ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare nr. 3223/1995, autentificat de notar A.T., care a constituit titlul de proprietate al autoarei sale.
Urmând acelaşi raţionament şi cu privire la contractul de vânzare-cumpărare nr. 728/2000, autentificat de notar L.L. şi E.C., încheiat între F.G.C., în calitate de vânzător, şi M.A., în calitate de cumpărător, Curtea constată că nici acest contract nu poate beneficia de excepţia de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial.
Aceasta deoarece nici cumpărătorul din acest contract nu este Ia adăpost de orice îndoială cu privire la buna sa credinţă.
Terţul achizitor a cunoscut sau, cu minime diligenţe, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, ceea ce exclude buna sa credinţă.
Din declaraţia lui F.G.C., dată în cursul urmăririi penale, rezultă că acesta a adus la cunoştinţa lui M.A. situaţia juridică a imobilului, respectiv faptul că apartamentul este ocupat, însă M.A. a înţeles să cumpere în aceste condiţii.
Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, rezultă, însă, că la data autentificării s-a realizat şi transmisiunea posesiei, ceea ce este nereal şi dovedeşte că părţile au contractat fără a insera în contract situaţia reală asupra posesiei imobilului de către alte persoane, ceea ce este de natură a dovedi reaua-credinţă a acestora.
Prin urmare, nici acest contract nu poate fi exceptat de la aplicabilitatea principiilor ce guvernează efectele nulităţii.
Astfel fiind, Curtea a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 3223/1995, autentificat de notar A.T., nr. 6645/1995, autentificat de notar L.L., şi nr. 728/2000, autentificat de notar L.L. şi E.C. şi a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, aşa cum s-a solicitat de către reclamanţi.
Cu privire la celelalte critici aduse prin motivele de recurs, Curtea le consideră ca fiind nefondate, deoarece instanţa se poate pronunţa numai asupra cererilor cu care este învestită, în raport de temeiul juridic invocat şi de căile de atac, neputându-se primi critici direct în recurs cu privire la aspecte care puteau fi invocate pe calea apelului.
Pentru aceste considerente, apreciind incident în cauză numai motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în raport de prevederile art. 312 C. proc. civ., recursul a fost admis.
A fost modificată în parte decizia recurată, în sensul că au fost admise cererile conexe, constatată nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 3223/1995, autentificat de notar A.T., nr. 6645/1995, autentificat de notar L.L. şi nr. 728/2000, autentificat de notar L.L. şi E.C., şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară.
în temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., au fost obligaţi intimaţii, ca părţi căzute în pretenţii, Ia cheltuieli de judecată către recurenţi, la solicitarea acestora, conform chitanţelor depuse la dosar.
| ← Lipsa contraprestaţiei. Consecinţe asupra cauzei vânzării.... | Vânzare-cumpărare. Caracterul serios al preţului. Criterii de... → |
|---|
