Neachitarea diferenţei de preţ. Problema nulităţii
| Comentarii |
|
Nulitatea şi rezoluţiunea reprezintă cauze distincte de ineficacitate a actului juridic; astfel, prima sancţionează încălcarea unei norme juridice la momentul naşterii actului, în timp ce a doua intervine ca urmare a nerespectării culpabile a îndatoririlor stabilite prin contractul sinalagmatic, pe parcursul executării acestuia.
Neplata parţială a preţului stipulat printr-un antecontract de vânzare-cumpărare nu reprezintă o cauză de nulitate.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 3160/2000, în C.P.J.C.C.A. Bucureşti2000, p. 38
Reclamanţii I.M.A. şi I.S. au chemat în judecată pe pârâţii S.MV. şi T.F., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamante şi prima pârâtă şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, precum şi evacuarea pârâţilor din imobilele proprietatea reclamanţilor.
Prin sentinţa civilă nr. 312 din 17 decembrie 1999, Judecătoria Roşiorii de Vede a respins ca nefondată acţiunea, reţinându-se că, deşi neîntocmirea actului autentic de vânzare-cumpărare a fost cauzată de culpa pârâtei, care a refuzat plata diferenţei din preţul stabilit în convenţie, rămasă ncachitată, aceasta nu reprezintă o cauză de anulare a actului juridic, fiind ulterioară încheierii sale, ci, eventual, de rezolu-ţiune. Ca urmare a respingerii primului capăt de cerere, a fost respinsă şi cererea reclamanţilor de evacuare a pârâţilor din imobil.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii, solicitând schimbarea, în sensul admiterii acţiunii, întrucât pârâţii nu au avut intenţia să plătească diferenţa din preţul imobilului şi nu s-au prezentat la notar în vederea autentificării convenţiei de vânzare-cumpărare, fiind de rea-credinţă.
Reclamanţii au invocat excepţia de neexecutare a convenţiei, care este de esenţa anulării antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat nu sub condiţie rezolutorie, ci cu un termen suspensiv.
Prin decizia civilă nr. 779 din 31 martie 2000 a Tribunalului Teleorman, Secţia civilă, s-a respins ca nefondat apelul.
A reţinut instanţa de apel că nu s-a dovedit reaua-credinţă a pârâţilor, constând în lipsa intenţiei de a achita diferenţa din preţul imobilului, iar neexecutarea parţială a obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător nu reprezintă un motiv de nulitate a convenţiei, nefiind contemporană cu momentul încheierii actului juridic respectiv.
împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii, solicitând casarea ambelor hotărâri pronunţate în cauză şi, în fond, admiterea acţiunii pentru următoarele motive.
Din probele administrate în cauză rezultă reaua-credinţă a pârâţilor, care nu au avut nici anterior, nici concomitent şi ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare intenţia de a achita preţul imobilului, demersurile autentificării actului juridic aparţinând reclamanţilor. După pronunţarea sentinţei civile nr. 1201 din 24 aprilie 1997 a Judecătoriei Roşiorii de Vede, promitenţii-vânzători i-au notificat pe pârâţi să se prezinte la notariat, dar aceştia au refuzat, în acest sens întocmindu-se încheierea de certificare nr. 1969 din 18 mai 1998, de către notarul public. Aceasta se coroborează cu înscrisul intitulat „chitanţă" şi depoziţiile martorilor.
Nu s-a ţinut seama de răspunsurile la interogatorii, de notificările adresate de pârâţi în care nu se indică nici data, nici ora prezentării în vederea autentificării convenţiei de vânzare-cumpărare.
Instanţa a schimbat natura şi înţelesul actului dedus judecăţii, făcând şi o aplicare greşită a legii prin plasarea obligaţiei de plată a preţului la un moment ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare — art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Astfel, se confundă contractul de vânzare-cumpărare cu antecon-tractul de vânzare-cumpărare, condiţiile de validitate ale celor două acte juridice fiind diferite.
Reclamanţii au fost de bună-credinţă, predând posesia imobilului către pârâţi, astfel încât invocă excepţia de neexecutare a convenţiei, care este de esenţa anulării antecontractului de vânzare-cumpărare.
Acest antecontract nu a fost închciat sub condiţie rezolutorie, ci conţine un termen suspensiv, constând în plata diferenţei de preţ în faţa notarului până la 18 martie 1996, astfel încât pârâţii, nefăcând această plată, nu mai pot beneficia de un alt termen suspensiv.
Analizând decizia în raport cu criticile formulate, Curtea constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente.
Lipsa intenţiei pârâţilor de a achita preţul imobilului anterior sau chiar la momentul încheierii convenţiei dintre părţi nu poate fi analizată direct în recurs sau în apel, conform art. 316 cu referire la art. 294 C. proc. civ., pentru că reprezintă o cerere nouă, în ceea ce priveşte temeiul juridic, deci inadmisibilă.
Astfel, motivul invocat de reclamanţi pentru nulitatea cererii de chemare în judecată s-a referit la reaua-credinţă a pârâţilor, constând în refuzul plăţii diferenţei de preţ, fiind stabilit, ca moment al plăţii, data prezentării părţilor la notariat, pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Aceasta implică executarea obligaţiilor stipulate în antecontract, ulterior încheierii convenţiei, în acţiune nefăcându-se vorbire despre intenţia pârâţilor cu privire la îndeplinirea contraprestaţiei, la momentul încheierii actului juridic.
Cum în mod corect au stabilit şi cele două instanţe, neplata preţului reprezintă necxecutarea obligaţiei stabilite în antecontract în sarcina promitenţilor-cumpărători şi este o cauză de rezoluţiune a actului juridic, iar nu de nulitate a acestuia.
Refuzul acestei plăţi poate fiindamenta pentru reclamanţi invocarea excepţiei de neexecutare, care reprezintă tot o sancţiune specifică convenţiilor sinalagmatice, cum este şi antecontractul de vânzare-cumpărare.
| ← Plata parţială a preţului printr-o cesiune de creanţă.... | Lipsa contraprestaţiei. Consecinţe asupra cauzei vânzării.... → |
|---|
