Proces ce are ca obiect constatarea nevalabilitătii titlului statului şi revendicare. Notare în cartea funciară. Opozabilitatea faţă de cumpărători
| Comentarii |
|
Raţiunea de a fi a instituţiei publicităţii imobiliare are ca scop opozabilitatea faţă de terţi a înscrierilor efectuate.
în cazul în care procesul ce are ca obiect constatarea nevalabi-lităţii titlului statului şi revendicarea imobilului a fost notat în cartea funciară anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au avut posibilitatea de a cunoaşte intenţia de revendicare a imobilului ce a constituit obiectul contractului, fiind astfel de rea-credinţă.
C.A. Timişoara, Secţia civilă, decizia nr. 591 din 20 martie 2003, în publicitatea imobiliară, p. 100
Potrivit dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care au fost încheiate cu bună-credinţă. Notarea procesului se realizează în vederea luării la cunoştinţă a faptului că imobilul este revendicat şi are semnificaţia asumării riscului cumpărării unui bun litigios, ceea ce înlătură buna-credinţă a cumpărătorului.
Curtea a respins, ca neîntemeiat, recursul declarat de pârâtul Consiliu local împotriva deciziei civile nr. 1733 din 5 decembrie 2002 pronunţate de Tribunalul Timiş, confirmând astfel atât soluţia de la fond, cât şi soluţia pronunţată în apel.
Astfel, Judecătoria Timişoara, prin sentinţa civilă nr. 16212 din 29 septembrie 2002, a respins acţiunea formulată de reclamanţii G.I. şi G.M., în contradictoriu cu pârâţii W.O. şi Consiliul local şi a admis
acţiunea reconvenţională formulată de pârâta W.O., constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţii G.L. şi G.M. cu societatea de administrare a domeniului public.
Prima instanţă a reţinut că reclamanţii, pârâţi reconvenţionali, au cumpărat un bun litigios şi astfel şi-au asumat riscul pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului, în funcţie de soarta procesului de rectificare de carte funciară notat. Contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat la 15 aprilie 1999, iar procesul de rectificare de carte funciară a fost notat la 11 decembrie 1997, proces intentat de reclamanta S.E., în contradictoriu cu Statul român, prin Consiliul local şi societatea de administrare a domeniului public. Ca urmare, la data încheierii contractului, reclamanţii nu au fost de bună-credinţă şi se impune desfiinţarea contractului.
Apelul declarat de Consiliul local a fost apreciat ca neîntemeiat, instanţa de apel confirmând astfel sentinţa primei instanţe.
Tribunalul a apreciat că actul juridic în speţă nu poate fi menţinut, câtă vreme a fost desfiinţat titlul de proprietate al vânzătorului Statul român, iar reclamanţii nu au fost dobânditori de bună-credinţă. In acest sens, a reţinut că principiul potrivit căruia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage după sine şi nulitatea titlului subdobânditorului operează câtă vreme acesta din urmă a cunoscut ori prin minime diligenţe putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului, fiind astfel de rea-credinţă.
Totodată, tribunalul a apreciat că raţiunea de a fi a instituţiei publicităţii imobiliare are ca scop opozabilitatea faţă de terţi a înscrierilor efectuate, din acest punct de vedere, în speţă, procesul fiind notat anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar în aceste condiţii reclamanţii au avut posibilitatea de a cunoaşte intenţia de revendicare a imobilului ce a constituit obiectul contractului.
Criticile de nelegalitate şi netemeinicie a deciziei tribunalului invocate în recurs de către pârâtul Consiliul local au fost apreciate, de asemenea, ca neîntemeiate.
Aşa cum corect au reţinut cele două instanţe, în fapt, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, 15 aprilie 1999, în cartea funciară era deja notat din 11 decembrie 1997 procesul prin care pârâta W.O. a solicitat, în contradictoriu cu Statul român, prin Consiliul local şi societatea de administrare a domeniului public, restituirea imobilului ca fiind preluat abuziv de Statul român şi rectificarea cărţii funciare.
Potrivit dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, dispoziţii prin care s-a consacrat dreptul chiriaşilor de a cumpăra apartamentele deţinute cu contract de închiriere la data intrării în vigoare a legii, numai apartamentele care nu au fost revendicate au putut face obiectul unor astfel de contracte. Această concluzie rezultă din interpretarea de ansamblu a Legii nr. 112/1995, întregită cu Normele metodologice de aplicare a ei, aprobate prin H.G. nr. 20/1996 şi H.G. nr. 11/1997, deoarece primau măsurile reparatorii conferite foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.
Notarea procesului are semnificaţia că reclamanţii şi-au asumat riscul cumpărării unui bun litigios, astfel încât dreptul lor de proprietate depindea de soarta acelui proces.
Trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, cum este cazul în speţă, sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care au fost încheiate cu bună-credinţă. în speţă însă, nu poate fi reţinută buna-credinţă a reclamanţilor faţă de împrejurările arătate, câtă vreme aceştia au avut cunoştinţă de faptul că imobilul este revendicat.
Instanţele au apreciat corect că sancţiunea nulităţii absolute trebuie reţinută în ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi, iar ca şi cauză de nulitate, trebuie avută în vedere cauza ilicită a acestuia şi frauda drepturilor pârâtei W.O. în acest sens, potrivit art. 968 C. civ., cauza actului juridic este nelicită, între altele, şi când este contrară bunelor moravuri şi ordinii publice.
în cauză, este de sesizat faptul că nu au declarat apel şi nici recurs reclamanţii, în calitate de cumpărători ai apartamentului, ci numai pârâtul Consiliul local, care a fost parte şi în acţiunea de restituire a imobilului şi cu toate acestea a procedat la vânzarea acestuia către reclamanţi. Din acest punct de vedere, interesul pârâtului în exercitarea căilor de atac se fundamentează pe eventuala obligaţie de garanţie pentru evicţiune şi pe calitatea sa de parte în contractul de vânzare-cumpărare.
| ← Acţiune în rectificarea cărţii funciare. Efecte fată de... | Contencios administrativ. Comunicarea actului administrativ.... → |
|---|
