Decizia comercială nr. 125/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA C.Ă, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL DOSAR NR. (...)
DECIZIE CIVILĂ NR. 125/2011
Ședința publică din data de 20 iunie 2011
Instanța constituită din: PREȘEDINTE : A. C.
JUDECĂTOR : M. S. GREFIER : L. F.
S-a luat în examinare apelul declarat de pârâții SC D. & S. C. S. și M. D.
- I. împotriva sentinței civile nr. 8168 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al
T.ui C. C., în contradictoriu cu intimata N. R., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în cauză s-a prezentat avocat O. Ș. pentru intimata N. R., lipsă fiind apelanții.
Procedura de citare este îndeplinită.
Apelul promovat este legal timbrat cu taxă judiciară de timbru în sumă de 2390 lei și timbru judiciar în valoare de 10,5 lei .
S-a făcut cauzei, după care se constată că în data de 17 iunie 2011 s-a înregistrata la dosarul cauzei un înscris din partea apelanților la care a anexat dovada ce atestă achitarea taxei judiciare de timbru în sumă de 2390 lei și timbru judiciar în valoare de 10,5 lei.
Reprezentanta intimatei depune la dosarul cauzei procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de atestare a edificării/extinderii construcției și întâmpinare și arată că nu mai are de invocat excepții prealabile sau de formulat cereri în probațiune și solicită cuvântul pe fond.
Curtea, în urma deliberării, constată că nu mai sunt de invocat excepții prealabile sau de formulat cereri în probațiune, apreciază că prezenta cauză este în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond .
Reprezentanta intimatei solicită respingerea apelului și menținerea sentinței atacate, fără cheltuieli de judecată. În susținere se arată că la data de
(...) a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare între intimată și apelanți cu termen de finalizare la data de (...) și care trebuia predat într-un anumit stadiu de finisare. Așa cum rezultă și actele depuse la dosarul cauzei, construcția s-a realizat ulterior, respectiv la data de (...), procesul verbal de recepție fiind semnat și de apelantul M. D. - I.
De asemenea, se arată că apelanții se află în eroare cu privire la administrarea probei cu martori deoarece în prezenta cauză nu au fost audiați martori, instanța apreciind ca fiind suficientă administrarea probei cu înscrisuri.
Art. 966 C.civ. prevede "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante iar părțile trebuie să-și îndeplinească obligațiile asumate";.
Sancțiunea nerespectării obligațiilor contractuale fiind rezoluțiunea actului.
CURTEA
Prin sentința comercială nr.8168 din (...) pronunțată de Tribunalul
Comercial Cluj în dosarul nr.(...), a fost admisă acțiunea reclamantei N. R. M. împotriva pârâților M. D. I. și SC D. & S. C. S.
Au fost obligați pârâții, în solidar, la plata sumelor de 10.00 euro, avans achitat și 166 euro, penalități de întârziere calculate până în data de 1 iunie
2009.
Au fost obligați pârâții, în solidar, la plata sumei de 4.777,89 lei, cheltuieli de judecată, către reclamantă.
P. a pronunța această soluție instanța a reținut că în data de 14 februarei 2008, avocatul H. I. a atesta un antecontract de vânzare-cumpărarea prin care pârâții s-au obligat să construiască și să vândă reclamantei, apartamentul nr. 29 situat în comuna B., S. V. Lab, nr. 982, județul C. situat în corpul de clădire C2A, mansardă, compus din două camere și dependințe, precum și o terasă în suprafață de 12,11 mp. P. contractului a fost stabilit la suma de 41.200 euro, din care 500 euro, achitați până în data de 15 februarie
2008, 9.500 euro, până în 20 martie 2008, iar restul de 31.200 euro, la data semnării convenției în formă autentică.. predarea apartamentului urma să se facă la data încheierii contractului în formă autentică. Construcția urma să fie finalizată până în data de 16 decembrie 2008, în caz contrar, vânzătorii datorând penalități de întârziere de 0,01 % din sumele încasate. P. culpa vânzătorilor în neexecutarea contractului, acesta se reziliază de plin drept, fără somație sau punere în întârziere și fără intervenția instanței de judecată, această caluză reprezentând un pact comisoriu de grad IV. În această situație, toți banii dați vânzătorilor urma să fie restituiți (filele 8-11, dosarul judecătoriei).
Condiția rezolutorie fiind stipulată expres în cadrul convenției în litigiu, conform art. 969 C.civ., contractele legal făcute având putere de lege între părțile contractante, fiind evident că imobilul nu a fost finalizat până la data de
16 decembrie 2008, în baza art. 1021, acțiunea va fi admisă.
Nefinalizarea construcției la termenul stabilit nu a fost contestată de către pârâți, la fila 30 din dosar existând un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărior imobilului unde trebuia să se afle și apartamentul reclamantei, datat 21 februarie 2009. Astfel, nerespectarea termenului de predare a imobilului către reclamantă, activează pactul comisoriu de grad IV din contract, acesta fiind astfel rezoluționat de drept, reclamanta fiind îndreptățită la restituirea nu numai a sumelor achitate, în valoare de 10.000 euro, ci și a sumei de 166 euro, penalități de întârziere calculate până la data intentării acțiunii, 1 iunie 2009, conform acelorași prevederi contractuale. În solidar, de către ambii pârâți. R. a achitat avansurile de 500 euro, în data de
15 februarie 2008 și 9.500 euro, în data de 12 martie 2008 (fila 16 din dosarul judecătoriei), în contul stipulat în contractul de vânzare-cumpărare, de către înăși promitenții-vânzători.
Apărările pârâților că reclamanta nu poate pretinde rezoluțiunea convenției pentru că nu ar fi plătit integral prețul nu pot fi acceptate, culpa aparținân doar acestora care nu au finalizat imobilul la timp. P. nu avea cum să fie plătit înainte de finaliazarea lucrărilor și încheierea contractului în formă autentică, conform prevederilor contractuale. De asemenea, pârâții nu au cum să dovedească faptul că reclamanta nu ar avea banii necesari pentru plata prețului apartamentului, așa cum au încercat prin înscrisul depus la dosar în data de 2 noiembrie 2010. R. putea să aibă banii necesari, nu neapărat depușiîntr-o instituție bancară. Chestiunea de unde putea reclamanta să facă rost de bani pentru plata apartamentului nu îi privește nici pe pârâți și de altfel, nici pe instanța de judecată. Pârâții trebuiau să termine ei lucrările la timp, să o încunoștiințeze pe reclamantă de acest lucru și să o invite la un notar public pentru a încheia contractul în formă autentică. Doar atunci s-ar fi putut vedea dacă reclamanta poate să-și îndeplinească obligația asumată de plată a prețului.
Urmând să cadă în pretenții, în temeiul art. 274 C.pr.civ., pârâții au fost obligați, în solidar, la plata, către reclamantă, a cheltuielilor de judecată făcute, constând în sumele de 4.771, 39 lei taxă judiciară de timbru, 6,5 lei, timbre judiciare.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții M. D. I. și S. D. &S. C. S. prin care au solicitat admiterea apelului, modificarea în totalitate a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată formulată de reclamantă.
În motivare se arată că o primă eroare de judecată comisă de judecătorul fondului constă în aceea că a interpretat greșit stipulațiile contractuale în special cele referitoare la termenul de finalizare a construcției și de predare a apartamentului.
Astfel, instanța a reținut ca pârâții « nu și-au executat obligațiile asumate prin contract respectiv nu au finalizat predat reclamanților la termenul stipulat în contract, respectiv 16 luni de la emiterea autorizației de construire respectiv 2008.» Așadar instanța de . se afla într-o gravă confuzie întrucât termenul de finalizare a construcției nu este același cu termenul de predare al apartamentului cu toate finisajele aferente.
Termenul de (...) era prevăzut pentru finalizarea construcției adică blocul de locuințe sa fie finalizat in exterior, sa fie ridicat sub acoperiș, iar predarea urma sa se facă pe data perfectării contractului autentic de vânzare cumpărare. Data perfectării contractului autentic nu a fost prevăzuta de parți in antecontract, părțile considerând ca aceasta se poate realiza in orice moment fara sa existe vreo sancțiune. Părțile contractante au prevăzut doar o singura sancțiune pentru promitenții vânzători anume aceea a penalităților de întarziere in cazul in care parații nu finalizează construcția.
Acest lucru rezulta din declarațiile martorilor atat cei ai reclamanților cat si cei ai paraților, declarații testimoniale la care face referire însasi prima instanța. Aceștia arata ca într-adevăr la data de 16 decembrie 2008 era finalizata construcția, finisajele nici nu aveau cum sa existe la acel moment de vreme ce ele urmau a fi făcute pentru predarea apartamentului, predare care urma sa aiba loc la momentul închierii contractului autentic de vanzare cumpărare fara sa se stipuleze o data exacta in acest sens.
Mai mult, însasi procesul verbal de receptie din 21 februarie 2009 face dovada finalizării construcției in termenul de gratie de 2 luni, condițiile de iarna nepermițând recepționarea blocului de locuințe de către primăria comunei B. exact in data de 16 decembrie 2008.
O alta eroare de judecata comisa de prima instanța consta in neanalizarea faptului ca prin antecontractul de vânzare-cumpărare în discuție nu s-a stipulat posibilitatea solicitării rezoluțiunii pentru motivele invocate de către reclamant in acțiunea introductiva de instanța. P. nerespectarea scadentei s-a stipulat o clauză potrivit căreia "dacă promitentul-vânzător M. D. I. nu finalizează construcția în termenul sus menționat, va datorapromitentului-cumpărător penalități pe zi de întârziere în cuantum de 0,01% din suma încasată, până la îndeplinirea obligației sus menționate".
Din analiza acestei stipulații contractuale rezultă următoarele:
Părțile au prevăzut la încheierea antecontractului și reclamantul a acceptat posibilitatea nerespectării scadenței obligației de finalizare a construcției fixată pentru data de (...);
Părțile nu au sancționat cu rezoluțiunea antecontractului nerespectarea acestei scadențe de către promitenții vânzători, sens în care nu au inclus în conținutul antecontractului un pact comisoriu de gradul IV;
Părțile au convenit ca nerespectarea scadenței să fie sancționată numai cu obligarea promitenților vânzători la plata unor penalități de întârziere în cuantum de 0,01% pe zi de întârziere din suma încasată, până la îndeplinirea obligației de finalizare a construcției, iar nu cea de finisare a apartamentului obiect al antecontractului;
Așadar, părțile nu au stabilit un termen limită până la care întârzierea obligației de predare a apartamentului către promitentul-cumpărător este acceptabilă pentru acesta din urmă, ci au consimțit implicit ca executarea obligației de predare să se poată face oricând.
În aceste condiții, urmează a se conchide că prin antecontractul convenit de părți promitentul-cumpărător a renunțat implicit la dreptul de a cere rezoluțiunea antecontractului, acceptând ca nerespectarea scadenței obligației de finalizare a construcției să fie sancționată doar cu plata de către promitenții vânzători a penalităților mai sus menționate.
Mai mult, in cazul de fata prin probatoriul administrat in cauza s-a dovedit faptul ca a fost finalizata construcția exact la data de 16 decembrie
2008 astfel ca nici măcar dreptul de a cere penalități nu mai subzista.
Insa instanța de fond nu a analizat fiecare proba administrata ci s-a limitat la menționarea filei 30 si la înscrisul depus de parați la 2 noiembrie
2010 susținând in considerente ca acțiunea va fi admisa « fiind evident ca imobilul nu a fost finalizat pana la data de 16 decembrie 2008 ».
Analizând apelul declarat Curtea reține următoarele:
R. N. R. M. prin acțiunea înregistrata în data de (...) în contradictoriu cu pârâții M. D. I. si SC D. & S. C. S. C.-N., a solicitat instanței, ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de către reclamantă cu pârâții în data de (...) pentru neîndeplinirea culpabilă a obligației de finalizare și de predare la termenul stabilit, respectiv (...), a apartamentului obiect al antecontractului, să dispună repunerea părților în situația anterioară și în consecință să fie obligați pârâții să restituie reclamantei suma de 10.000 euro achitată acestora cu titlu de avans conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de (...), să fie obligați pârâții la plata penalităților de întârziere în valoare de 166 euro calculate conform clauzei penale din antecontractul menționat, de 0,01 % pe zi de întârziere din suma încasată, din (...) până la data introducerii cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat, în esență, că a încheiat cu pârâții, în data de (...), un antecontract de vânzare-cumpărare atestat cu nr.
33/(...) prin care pârâții s-au obligat să edifice și să-i predea, până în data de
(...) și să-i vândă imobilul apartament nr. 29 - mansardă, situat în corpul C2A, comuna B., S. V. Lab, nr. 982, județul C., cu suprafața utilă de 41,07 mp, compus din două camere, o baie, o bucătărie, un hol, și o terasă în schimbul sumei de 41.200 euro. P. aceasta, reclamanta a achitat cu titlu de avans sumade 500 euro, în data de (...) și suma de 9.500 euro în data de (...) prin virament bancar. Pârâții însă nu și-au îndeplinit obligațiile asumate și nu au finalizat edificarea imobilului nici până la data prezentei acțiuni, iar imobilul nu respectă proiectul. A încercat să ia legătura cu pârâții și să soluționeze diferendul pe cale amiabilă, însă acest lucru nu a fost posibil.
Probatoriul administrat a relevat că pârâții au procedat la edificarea imobilului cu destinația de locuință colectivă, compus din 16 apartamente cu intenția clară de a înstrăina aceste apartamente și de a obține profit în urma acestei activități. Intenția speculativă a pârâților se desprinde atât din numărul mare de apartamente construite, cât și din faptul că toate acestea au fost înstrăinate încă dinaintea construirii lor.
Contrar susținerilor apelantei potrivit cărora prima instanță se află într-o gravă confuzie în ceea ce privește termenul de finalizare a construcției care nu este același cu termenul de predare al apartamentului cu toate finisajele aferente raportat la conținutul convenției încheiate între părți instanța de apel achiesează la interpretările date de către prima instanță acestor aspecte.
Clauza care stabilește obligațiile promitentului vânzător statuează că acesta se obligă să finalizeze construcția în termen de 16 luni de la emiterea autorizației respectiv până la data de (...) iar alineatul următor stabilește că același promitent vânzător se obligă să predea imobilul apartament care face obiectul convenției cu următoarele finisaje: exterior finisat, geamuri termopan, ușă de intrare metalică, uși interioare, corpuri sanitare în baie, pereți zugrăviți în lavabil, parchet laminat montat, gresie și faianță la cutie nemontate cu adezivii necesari montării, centrală termică și calorifere montate, utilități apă, gaz, curent racordate cu întrerupătoare și prize și corpuri de iluminat.
Interpretarea celor două clauze nu poate fi realizată în maniera dorită de apelanți având în vedere că finalizarea construcției presupune în mod necesar executarea fiecăruia din apartamentele ce constituie întreaga construcție la stadiul stabilit prin convenția părților care potrivit prev. art.969 C.civ. au putere de lege și ca atare trebuie îndeplinite întocmai.
Aserțiunile apelantelor referitoare la împrejurarea că procesul verbal de recepție face dovada îndeplinirii obligațiilor în termenul de grație nu pot fi primite având în vedere că actul respectiv este unul emis de autoritățile publice locale într-o procedură ce nu o vizează pe reclamanta din prezenta cauză.
Echivalarea procesului verbal de recepție cu un act care să facă dovada îndeplinirii obligațiilor în termen de către părți astfel cum au fost asumate prin convenție nu poate fi realizată, respectivul proces verbal relevând doar îndeplinirea exigențelor instituite de L. nr.50/1991 și nu a clauzelor contractuale.
Susținerile apelantei referitoare la împrejurarea că încă de la momentul încheierii convenției reclamanta a avut reprezentarea faptului că termenul pentru finalizarea construcției nu va fi respectat fiind stabilită o clauză penală nu pot fi primite.
Instituirea unei clauze penale are ca scop tocmai determinarea părților la executarea cu bună credință și în termenele stabilite a clauzelor convenției și nu reprezintă în nicio ipoteză o acceptare a nerespectării convenției de către cocontractant de partea care a înțeles să își execute obligațiile cu bună credință.
Afirmația potrivit căreia părțile nu au sancționat cu rezoluțiunea antecontractului nerespectarea scadenței sunt nereale atâta timp cât încuprinsul convenției încheiate la (...) s-a convenit în mod expres „dacă promitenții vânzători sunt în culpă pentru neexecutarea prezentului antecontract, prezentul se rezoluționează deplin drept fără somație sau punere în întârziere și fără intervenția instanței de judecată, prezenta clauză constituind pact comisoriu expres de grad IV „.
Neexecutarea singurei obligații pe care și-a asumat-o promitentul vânzător a determinat valorificarea pactului comisoriu expres de grad IV astfel cum a fost acesta stabilit de comun acord de către părți.
Aserțiunile referitoare la lipsa unei astfel de clauze fiind înlăturate în fața evidenței susținerile referitoare la renunțarea implicită la dreptul de a cere rezoluțiunea neavând nici un fundament și nefiind susținute cu nicio probă.
Afirmația potrivit căreia probatoriul administrat ar fi relevat că a fost finalizată construcția exact la data de (...) neexistând temei nici pentru penalitățile stabilite nu a fost susținută în nicio manieră iar considerentele primei instanțe sunt apreciate ca fiind corecte interpretarea ansamblului probelor prezentate confirmând aspectele reținute de către prima instanță.
Apelul formulat apare în consecință ca nefiind fondat, toate apărările apelanților pârâți fiind analizate în mod judicios de către prima instanță urmare a determinării unei corecte stări de fapt și a stabilirii dispozițiilor legale incidente în raport de aceasta în mod temeinic astfel că în baza art.296 C.civ. Curtea va respinge apelul declarat de pârâții M. D. - I. și SC D. & S. C. S. împotriva sentinței civile nr. 8168 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al
T.ui C. C. pe care o va menține în întregime.
P. ACESTE M.IVE ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de pârâții M. D. - I. cu domiciliul în C.-N. str. T. nr.16, ap.2, jud. C. și SC D. & S. C. S. cu sediul în C.-N. str. D. nr.90, ap.7, jud.C. împotriva sentinței civile nr. 8168 din (...), pronunțată în dosarul nr.
(...) al T.ui C. C. pe care o menține în întregime.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din (...).
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER A. C. M. S. L. F.
Red.A.C./S.M.D.
4 ex./(...) Jud.fond.I.n P.
| ← Decizia comercială nr. 9/2010, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu... | Decizia comercială nr. 88/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
