Decizia comercială nr. 176/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - Curtea de Apel Cluj (2011)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA C.Ă, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL Dosar nr. (...)

DECIZIA CIVILĂ NR. 176/2011

Ședința publică din 04 octombrie 2011

Completul compus din: PREȘEDINTE : D. P. JUDECĂTOR : C. I.

GREFIER : V. D.

S-a luat în examinare, pentru pronunțare, apelul declarat de reclamanta H. M., împotriva sentinței comerciale nr. 7999 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C. C., cauza privind și pe intimata SC R. C. S., având ca obiect constatare nulitate act.

În data de (...), s-au înregistrat la dosar concluzii scrise din partea apelantei H. M..

De asemenea, în data de (...) s-au înregistrat la dosar concluzii scrise din partea intimatei SC R. C. S.

Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de (...), încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

C U R T E A

Prin sentința comercială nr. 7999 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C. C. a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta H. M., împotriva pârâtei SC R. C. S., având ca obiect constatarea caracterului abuziv și a nulității absolute a clauzelor cuprinse în art. 3.2.1.2, art. 3.2.3, art. 3.2.5, art. 4.2.11, art. 4.2.12, art. 5.1 alin. 4, art. 5.3 alin. 2 și 3, art. 9.1, art. 9.2, art. 12.3.3 din antecontractul de vânzare- cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008, rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008, restituirea de către pârâtă în favoarea reclamantei a sumei de 64.539,65 lei, reprezentând avans achitat de reclamantă, cu dobânda legală aferentă și cheltuieli de judecată.

A fost obligată reclamanta H. M. să plătească pârâtei SC R. C. S. suma de 1300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

În considerente se reține că prin cererea înregistrată pe rolul T. C. C., reclamanta H. M. a chemat-o în judecată pe pârâta SC R. C. S., solicitând : a) să se constate caracterul abuziv și nulitatea absolută a următoarelor clauze cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare nr. RC-3-

3/(...):

- în art. 3.2.1.2. - „În cazul în care cumpărătorul nu va achita suma menționată la art. 3.2.1.1. la data prevăzută, vânzătorul va fi în drept să emită o factură de stornare a acestei valori.";

- în art. 3.2.3. - „suma de 18.265 euro T.V.A. inclus, în echivalent în lei, reprezentând avans de preț, va fi achitată de către promitentul cumpărător până la data de 2 aprilie ; cumpărătorul se va prezenta la sediul vânzătorului pentru a ridica factura reprezentând plățile de efectuat, la data stabilită și comunicată de către vânzător. În cazul în care cumpărătorul nuva achita suma menționată la art. 3.2.1.1. la data prevăzută, vânzătorul va fi în drept să emită o factură de stornare a acestei valori.";

- în art. 3.2.5. - „În cazul în care cumpărătorul nu va achita integral și la termen sumele menționate la art. 3.1. și respectiv art. 3.2., art. 3.2.1.1. și art. 3.2.3. vânzătorul va fi în drept să emită o factură de stornare a acestor sume, iar cumpărătorul pierde de drept toate sumele deja achitate conform prezentului antecontract, cu consecința asupra antecontractului prevăzute la C. IX art. 9.2.";

- în art. 4.2.11. - „Cumpărătorul a luat la cunoștință că în conformitate cu prevederile L. nr. 10/1995, privind calitatea în construcții, toate garanțiile cu privire la lucrările executate și la calitatea materialelor folosite pentru executarea imobilului descris la C. I din prezentul antecontract vor fi asigurate conform legislației în vigoare numai de către executanții lucrărilor respective și nu de către societatea investitoare, respectiv nu de către vânzătorul din prezentul antecontract. Datele de identificare ale tuturor executanților imobilului obiect al prezentului antecontract vor fi comunicate de către vânzător cumpărătorului în anexa parte integrantă din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică.";

- în art. 4.2.12. - „Cumpărătorul declară prin semnarea prezentului antecontract că a luat cunoștință de faptul că este în sarcina sa obligația de a se adresa direct către executanții indicați în anexa menționată la 4.2.11 pentru orice problemă apărută în perioada de garanție, iar în cazul refuzului executantului de a constata și/sau remedia obiecțiunile formulate, cumpărătorul înțelege că nu are nicio relație contractuală, convențională sau delictuală cu vânzătorul, întreaga răspundere aparținând respectivului executant, urmând ca executantul să suporte toate consecințele refuzului său.";

- în art. 5.1. alin. 4 - „Termenul de finalizare poate fi devansat, situație în care noua dată de finalizare va fi comunicată cumpărătorului cu 5 zile înainte.";

- în art. 5.3. alin. 2 și 3 - „Nu se admite nesemnarea procesului verbal de recepție în cazul în care nu există obiecții, sau cele care s-au consemnat nu sunt de natură să afecteze utilizarea lucrării conform destinației sale. În cazul refuzului nejustificat al cumpărătorului de semnare a procesului verbal de recepție, cumpărătorul pierde de drept suma achitată/sumele achitate conform cap. III art. 3.2. art. 3.2.1.1. consecințe asupra contractului prevăzute la cap. IX art. 9.2.";

- în art. 9.1. - „În cazul neachitării de către cumpărător a sumelor menționate la C. III art. 3.2., art. 3.2.1.1. caz în care contractul se reziliază.";

- în art. 9.2. - „În cazul neachitarii de către cumpărător a vreuneia dintre sumele menționate la C. I. art. 3.1., art. 3.2. și art. 3.2.3. în condițiile

C. IV. art. 4.2., art. 4.2.5., art. 4.2.6. și art. 4.2.7., în cazul nerespectării art. 4.2.9. și art. 4.2.10, precum și în cazul în care cumpărătorul nu se prezintă la recepție în condițiile art. 5.2. sau refuză nejustificat semnarea procesului verbal de recepție în condițiile art. 5.3., cazuri în care cumpărătorul pierde de drept toate sumele deja achitate până în acel moment, cu titlu de daune interese moratorii.";

- în art.12.3.3. - „Prin semnarea prezentului antecontract, cumpărătorul declara că toate clauzele acestuia au fost negociate de către părți și că acestea corespund voinței ambelor părți."; b) să se dispună rezolutiunea contractului de vânzare-cumpărare nr.

RC-3-3/(...) și restituirea sumei de 64.539,65 lei, reprezentând avans achitatconform contractului susmenționat, obligarea pârâtei la plata dobânzilor legale aferente sumei de 64.539,65 lei până la restituirea acestei sume, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, a arătat că la data de (...) s-a încheiat între ea și pârâtă contractul de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3. Contractul are clauze standard, preformulate, singurele elemente care s-au completat fiind cele privitoare la datele de identificare ale sale, ale imobilului, termene și preț. În contract s-a prevăzut vânzarea unui apartament de 86,5 mp la care se adăugau balcoane de 24 mp și parcare subterană de 17 mp, la stadiul de finisat. Prin contract s-a prevăzut că prețul contractului este de 124.712 euro și imobilul se va finaliza la 2 aprilie 2008. În aceste condiții a achitat pârâtei în avans suma de 64.539,65 lei, conform celor stipulate în contract, urmând ca aceasta să-și execute obligația de a construi imobilul și de a-l finaliza până la (...).

Întrucât pârâta nu și-a respectat obligația asumată prin contract, respectiv de a finaliza construcția până la (...) și nici până la momentul introducerii acțiunii lucrarea nu este finalizată, dar în același timp este la adăpostul unor clauze abuzive inserate în contract, a formulat o invitație la conciliere directă care urma să aibă loc în C.-N., Calea Dorobanților, nr. 1, jud. C.. Prin convocarea la conciliere a solicitat anularea unor clauze abuzive, cu consecința rezoluțiunii contractului nr. RC-3-3/(...) și restituirea sumei plătite cu titlu de avans, precum și dobânda aferentă acestei sume. A mai arătat că la termenul stabilit pentru conciliere s-a prezentat d-na avocat M. K., care i-a înmânat un răspuns la invitație și o împuternicire avocațială. Prin răspunsul formulat, pârâta a susținut că nu sunt aplicabile prevederile L. nr. 1. și ale O.G. nr. 21/1992, întrucat în contract este inserat un alt articol preformulat care prevede că „prin semnarea prezentului antecontract cumpărătorul declară că toate clauzele acestuia au fost negociate de către părți și că acestea corespund voinței ambelor părți";, uzând, practic, de o clauză care, de asemenea, este abuzivă.

A mai susținut că sunt întrunite condițiile pentru admiterea acțiunii în sensul formulat, bazându-și afirmația pe următoarele argumente, probe si dispoziții legale:

1. contractul de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3/(...) cuprinde clauze abuzive care permit pârâtei să rețina sumele achitate de reclamantă chiar în situația în care nu și-a executat obligația de construire a imobilului, să rezoluționeze contractul fără ca acest drept sa aibă corespondent și pentru reclamantă, să prelungească unilateral termenul de finalizare a construcției. Afirmația referitoare la caracterul abuziv al clauzelor se bazează pe : a) art. 1 alin. 3 din L. nr. 1. privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianți și consumatori, care prevede că „se interzice comercianților stipularea de clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii."; ; b) art. 4 alin. 1 și 2 din L. nr. 1. „O clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei-credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților. O clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să influențeze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau condițiile generale de vânzare practicate de comercianți pe piața produsului sau serviciului respectiv. ; c) art. 6din L. nr. 1. „Clauzele abuzive cuprinse în contract și constatate fie personal, fie prin intermediul organelor abilitate prin lege nu vor produce efecte asupra consumatorului, iar contractul se va derula în continuare, cu acordul consumatorului, numai dacă după eliminarea acestora mai poate continua."; ; d) art. 7 din L. nr. 1. „în măsura în care contractul nu își mai poate produce efectele după înlăturarea clauzelor considerate abuzive, consumatorul este îndreptățit să ceară rezilierea contractului, putând solicita, după caz, și daune-interese."; ; e) art. 2 pct. 16 din OG nr. 21/1992 „clauză abuzivă - o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul și care prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei - credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților ; dispozițiile cuprinse la alin. 1 lit. c) din anexa L. nr. 1. „Sunt considerate clauze abuzive acele prevederi contractuale care: obligă consumatorul să își îndeplinească obligațiile contractuale, chiar și în situațiile în care comerciantul nu și le-a îndeplinit pe ale sale"; ; g) dispozițiile cuprinse la alin. 1 lit. h) din anexa L. nr. 1. „restrâng sau anulează dreptul consumatorului să pretindă despăgubiri în cazurile în care comerciantul nu își îndeplinește obligațiile contractuale;"; ; h) dispozițiile cuprinse la alin. 1 lit. i) din anexa L. nr. 1. „obligă consumatorul la plata unor sume disproporționat de mari în cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către acesta, comparativ cu pagubele suferite de comerciant"; ; i) dispozițiile cuprinse la alin. 1 lit. j din anexa L. nr. 1. „restrâng sau interzic dreptul consumatorului de a rezilia contractul, în cazurile în care: - comerciantul a modificat unilateral clauzele menționate la lit. e) ; - comerciantul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale"; ; j) dispozițiile cuprinse la alin. 1 lit. n) din anexa L. nr. 1. „dau dreptul comerciantului să transfere obligațiile contractuale unei terțe persoane - agent, mandatar etc. -, fără acordul consumatorului, dacă acest transfer servește la reducerea garanțiilor sau a altor răspunderi față de consumator"; ; k) dispozițiile cuprinse la alin. 1 lit. r) din anexa L. nr. 1. „permit comerciantului obținerea unor sume de bani de la consumator, în cazul neexecutării sau finalizării contractului de către acesta din urmă, fără a prevedea existența compensațiilor în sumă echivalentă și pentru consumator, în cazul neexecutării contractului de către comerciant"; ; l) dispozițiile cuprinse la alin. 1 lit. s) din anexa L. nr. 1. „dau dreptul comerciantului să anuleze contractul în mod unilateral, fără să prevadă același drept și pentru consumator"; ; m) dispozițiile art. 7 alin. 1 din L. nr. 363/2007 privind combaterea practicilor incorecte ale comercianților în relația cu consumatorii și armonizarea reglementărilor cu legislația europeană privind protecția consumatorilor.

2. Contractul încheiat între părți conține clauze abuzive preformulate, definite ca abuzive și ca nefiind negociate, conform dispozițiilor art. 4 din L. nr. 1.. În concret, reclamanta s-a referit la clauzele care permit pârâtei să rețina sumele plătite cu titlu de avans, chiar în situația în care aceasta nu și-a executat obligația de construire a imobilului; clauzele care permit pârâtei să prelungească termenul de predare în mod unilateral; clauzele care permit pârâtei să oblige cumpărătorul să semneze procesul verbal de recepție, chiar dacă ar avea obiecțiuni, în caz contrar ar pierde sumele achitate până la acea dată ; clauzele carepermit pârâtei să rezoluționeze contractul în cazul neplății sumelor la termenele stabilite în contract, dar nu este stipulat un drept echivalent și în beneficiul reclamantei în cazul în care comerciantul nu respectă termenele de predare a imobilului; clauzele care dau dreptul pârâtei să perceapă penalități în cazul întârzierii plății, dar cumpărătorul nu are un drept corespondent în cazul întârzierii predării imobilului. A mai arătat că un consumator justifică interesul legitim de a plăti contravaloarea imobilului doar în momentul în care imobilul este finalizat la stadiile stabilite în contract, neexistând nicio rațiune juridică, raportat la legislația privind protecția consumatorului, ca un consumator să plătească contravaloarea unui imobil, mai precis tranșele stabilite pentru stadiile de lucrări, în cazul în care vânzătorul/comerciantul nu a executat lucrările de construcție. Î. prețului în acest caz sau reținerea avansului plătit evidențiază dezechilibrul dintre drepturile părților, precum și dintre scopul urmărit de consumator și rezultatul obținut. A învederat că în prezenta cauză pârâta a încasat avansul de 64.539,65 lei pentru construirea unui apartament cu 3 camere, balcoane de 24 mp și garaj de 17 mp, dar construcția nu a fost finalizată la termen, iar reclamanta consumatoare nu se poate folosi de imobil și nici nu are dreptul, conform contractului, să solicite penalități de întârziere, astfel încât contractul de vânzare-cumpărare a produs efecte pozitive doar pentru pârâtă, care a încasat un preț necuvenit, în timp ce reclamanta a rămas cu o cheltuială, fără sa beneficieze de efectele urmărite prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare. A apreciat că un dezechilibru semnificativ se creează și prin aplicarea prevederilor contractuale cuprinse în art. 3.2.1.2., 3.2.3., 3.2.5., 5.1. alin. 4,

5.1.1., 9.1., 9.2., prin care se stipulează în favoarea pârâtei dreptul de a încasa prețul, chiar și în situația în care pârâta nu ar fi executat obligația de construire a imobilului, iar în cazul în care reclamanta nu ar achita prețul, pârâta are dreptul să rețină sumele plătite și să rezoluționeze contractul, fără ca pârâta să sufere vreo sancțiune în cazul nerespectării termenelor stabilite prin contract. Mai mult, un dezechilibru extrem de periculos este creat chiar și prin prevederile care permit pârâtei să prelungească termenul de finalizare în mod unilateral, fără acordul reclamantei. A considerat că, raportat la ansamblul clauzelor contractului, chiar și art. 12.3.3 reprezintă o clauză nenegociată, o clauză care nu reprezintă voința expresă a reclamantei, neavând caracterul unei declarații pe proprie răspundere. A apreciat destul de lesne de observat că pârâta, prin inserarea acelei clauze, a vrut să scape de aplicarea prevederilor legislației din domeniul protecției consumatorului, știind că contractul este încheiat doar în favoarea ei.

3. A mai arătat că, potrivit art. 6 și 7 din L. nr. 1., precum și a dispozițiilor art. 13 alin. 1 din aceeași lege, „instanța, în cazul în care constată existența clauzelor abuzive în contract, aplică sancțiunea contravențională conform art. 16 și dispune, sub sancțiunea daunelor, modificarea clauzelor contractuale, în măsura în care contractul rămâne în ființă, sau desființarea acelui contract, cu daune-interese, după caz."; Ținând seama de dispozițiile legale menționate mai sus, de împrejurarea că contractul de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3/(...) nu mai poate rămâne în ființă, având în vedere clauzele abuzive existente în contract, a apreciat că se impune constatarea nulității acestora,rezoluțiunea contractului, restituirea prețului încasat de pârâtă și plata daunelor interese. A apreciat că rezoluțiunea contractului se impune și pe considerentul că pârâta nu și-a îndeplinit obligația contractuală de a finaliza și preda apartamentul la termen.

A apreciat cauza ca având caracter comercial raportat la prevederile art. 4 și art. 56 C.com., precum și la faptul că pârâta a construit șivândut mai multe apartamente, având ca obiect principal de activitate lucrări de construcții a clădirilor rezidențiale și nerezidențiale.

În drept, a invocat art. 109, art. 112 și art. 274 C.proc.civ., art. 1 alin.

3, art. 4 alin. 1 și 2, art. 6, art. 7 și art. 13 alin. 1 din L. nr. 1.; art. 2 pct. 16 și art. 47 din OG nr. 21/1992; art. 7 alin. 1 din L. nr. 363/2007; art. 966, art. 1020, art. 1021 C.civ.; alin. 1 lit. c), h), i), j), n), r), s) din anexa L. nr. 1.; art. 15 lit. j) din L. nr. 146/1997; art. 4, art. 43, art. 44 și art. 56 C.com.

Prin întâmpinarea depusă la 16 iunie 2010, pârâta a invocat pe cale de excepție necompetența generală a instanțelor de judecată și inadmisibilitatea acțiunii, necompetența T. C. C., anularea acțiunii pentru lipsa timbrajului, iar pe fond a solicitat respingerea acțiunii cu cheltuieli de judecată.

În ceea ce privește prima excepție, a necompetenței generale a instanțelor de judecată și a inadmisibilității acțiunii, a arătat că, față de prevederile L. nr. 1. invocate și ale altor prevederi legale în materie, competența de a constata caracterul abuziv al clauzelor și a existenței unui prejudiciu cauzat prin încălcarea legii speciale revine Agenției Naționale pentru Protecția Consumatorilor, prin oficiile sale teritoriale, care încheie procese verbale cu privire la constatările lor, urmând ca procesul verbal să fie supus controlului instanțelor de judecată, care va menține sau nu constatările OPC și va dispune eventuala anulare a clauzelor, rezilirea contractului și/sau alte măsuri în vederea recuperării prejudiciului. În conformitate cu art. 27 din OG 21/1992, privind protecția consumatorilor:

„Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor, organ de specialitate al administrației publice centrale, subordonat Guvernului, coordonează și realizează politica Guvernului în domeniul protecției consumatorilor";; De asemenea, HG nr. 244/2007 privind autoritățile competente responsabile cu aplicarea legislației din domeniul protecției consumatorului, prin art. 1 „. autoritățile competente responsabile cu aplicarea legislației din domeniul protecției consumatorilor"; și prin art. 2, alin. 2, raportat la pct. 6 din anexă, stabilește că „Autoritatea competentă să asigure aplicarea L. nr. 1. privind clauzele abuzive este ANPC."; În conformitate cu art. 8 din L. 1. privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianți și consumatori „Controlul respectării dispozițiilor prezentei legi se face de repezentanții împuterniciți ai OPC precum și de specialiști autorizați ai altor organe ale administrației publice, potrivit competențelor"; ; în continuare art. 11 precizează că organele abilitate încheie procese verbale prin care se consemnează ... articolele din lege încălcate, iar art. 12 prevede că aceste procese verbale se transmit judecătoriilor care, conform art. 13 vor dispune fie modificarea clauzelor fie desființarea contractului. Art. 14 prevede: „Consumatorii prejudiciați prin contracte încheiate cu încălcarea prevederilor prezentei legi au dreptul de a se adresa organelor judecătorești..."; Hotărârea nr. 284/2009 privind organizarea și funcționarea Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor prevede în art. 2 alin. 1 că autoritatea coordonează și realizează strategia și politica

Guvernului în domeniul protecției consumatorilor, acționează pentru prevenirea și combaterea practicilor care dăunează vieții, sănătății, securității și intereselor economice ale consumatorilor, respectiv pentruprotejarea consumatorilor împotriva practicilor comerciale incorecte și promovarea bunelor practici comerciale. Potrivit art. 3 alin. 1, autoritatea are următoarele atribuții principale: 8. controlează respectarea dispozițiilor legale privind protecția consumatorilor, referitoare la securitatea produselor și serviciilor, precum și la apărarea drepturilor legitime ale consumatorilor, prin efectuarea de controale pe piață la producători, importatori, distribuitori, vânzători, prestatori de servicii, inclusiv servicii financiare, și în unitățile vamale, având acces la locurile în care se produc, se depozitează ori se comercializează produsele sau în care se prestează serviciile, precum și la documentele referitoare la acestea, excepție făcând controalele igienico- sanitare și sanitar-veterinare la producători, în cazul produselor alimentare;

22. primește și rezolvă sau, după caz, transmite spre soluționare celor în drept, potrivit competențelor, sesizările asociațiilor pentru protecția consumatorilor, precum și sesizările persoanelor fizice sau juridice cu privire la încălcarea drepturilor consumatorilor, în condițiile legii.

Pe fond, cu privire la caracterul abuziv al clauzelor contractuale, a arătat că obiectul contractului îl reprezintă obligația de a construi și a vinde, respectiv de a cumpăra, un apartament cu dotări și finisaje prevăzute în anexele contractului. A arătat că apartamentul a fost finalizat și recepționat înainte ca reclamanta să fi solicitat constatarea clauzelor abuzive și rezoluțiunea contractului, astfel încât, constatarea caracterului abuziv al unor clauze, după executarea lucrărilor și recepționarea de către reclamantă a construcției, este tardivă pentru că nu își mai poate produce efectele privind desființarea unui contract ale cărui obligații au fost executate, prestațiile neputând fi restituite. Așa cum a recunoscut însăși reclamanta, elementele care s-au „completat"; în conținutul contractului sunt cele referitoare la imobil, termen și preț - elemente esențiale într-un contract de vânzare cumpărare. Prin urmare, atâta timp cât elementele esențiale ale contractului au fost „completate"; acestea nu sunt preformulate, deci, nici contractul nu este preformulat.

A apreciat că având în vedere că obligația sa este de a construi un apartament într-un imobil cu mai multe apartamente și de a executa finisajele acestuia, în mod evident că există elemente comune care se regăsesc în cuprinsul tuturor contractelor pentru apartamentele din același imobil, elementele care le diferențiază fiind cele legate termenele de predare și preț, acestea fiind strâns legate de finisaje. A învederat că finisajele au fost executate la cererea expresă a reclamantei, sunt excedentare unor finisaje clasice, iar condițiile de executare au fost negociate, astfel cum rezultă din corespondența între părți. C. pentru executarea finisajelor apartamentului care face obiectul contractului au fost mai mari față de prețul mediu, motiv pentru care și prețul a fost negociat în mod diferit.

A contestat susținerea reclamantei cu privire la caracterul abuziv al clauzelor invocate, arătând că, în ce privește sancțiunile pentru neexecutarea clauzelor contractuale (art. 3.2.5., 5.3. al. 2, 9.1., 9.2, daune interese moratorii) acestea au ca temei juridic C. civil, care permite inserarea de clauze care sancționează nerespectarea obligațiilor și stabilirea cuantumului sancțiunilor, fie în raport cu prejudiciul creat și beneficiul nerealizat, fie printr-o sumă oarecare (art. 1070 - 1090 C.civ.), cuantumul sancțiunilor este proporțional cu prejudiciul creat și beneficiul nerealizat prin neexecutarea obligației corelative a reclamantei cumpărătoare. A arătat că ea și-a îndeplinit obligația de a construi și de a finisa un apartament conform cerințelor reclamantei. P. creat ei prin neexecutarea contractului de către reclamantă (refuzul nejustificat de a a achita diferența de preț și deprelua apartamentul finalizat cu finisaje superioare) constă în valoarea parțială doar a materialelor și a muncii imobilizate în construcție, cheltuieli de întreținere a imobilului peste termenul de predare, la care se adaugă beneficiul nerealizat, astfel încât cuantumul sancțiunii pentru neexecutare este justificat.

În ceea ce privește clauzele privind stornarea facturilor neachitate (art.

3.2.1.2., 3.2.3., 3.2.5.), a arătat că reclamanta nu are nici un interes în a solicita anularea lor, deoarece nu îi afectează sub nici o formă interesele, și este dreptul și obligația legală a vânzătorei de a-și efectua înregistrările contabile așa cum îi permit și o obligă în același timp normele contabile și fiscale în vigoare. Fiind conforme legislației în materia efectuării înregistrărilor contabile, a concluzionat în sensul că aceste clauze nu sunt abuzive.

În același sens, a arătat că nu există nici un interes din partea reclamantei de a solicita anularea clauzei conținute în art. 5.1. deoarece nu s-a solicitat devansarea termenului de predare, și nici nu mai poate fi solicitată, astfel, pe lângă faptul că nu mai poate fi invocată, fiind caducă, această clauză nu aduce atingere intereselor reclamantei, deci clauza nu este abuzivă.

În ceea ce privește art. 9.1. dreptul reclamantei de a solicita rezilierea, a arătat că acesta nu afectează interesele reclamantei, aceasta din urmă fiind chiar cea care nu dorește executarea contractului și solicită încetarea acestuia.

În ceea ce privește clauzele privind garanțiile de executare a construcției (4.2.1.1., 4.2.1.2 ) ele sunt în concordanță cu prevederile legale în materia construcțiilor, L. 10/1995, așa cum se explicitează în conținutul clauzei invocate - clauză care, din acest motiv, nu poate fi abuzivă.

A mai arătat că, așa cum rezultă din însuși contractul încheiat de părți, art. 12.3.3., „ cumpărătorul declară că toate clauzele au fost negociate de către părți și că acestea corespund voinței ambelor părți";, astfel încât nu există nici un motiv pentru care această clauză să fie abuzivă.

A învederat că reclamantei, conform art. 5.1.1., i s-a acordat dreptul corelativ și posibilitatea să solicite rezilierea contractului pentru depășirea termenului de predare, dar, nu a făcut-o decât după recepție, când apartamentul a fost finalizat, a fost chiar de acord cu prelungirea termenului de predare pentru executarea finisajelor suplimentare solicitate. În acest context, a arătat că susținerea reclamantei privind nefinalizarea construcției este falsă, recepția fiind efectuată la data de (...). A mai arătat că reclamanta a invocat prima dată nulitatea clauzelor și a contractului și rezolutiunea acestuia prin invitația la conciliere fixată pentru data de (...).

Concluzionând, a arătat că contractul nu are natura unui contract cu formă prestabilită, deoarece clauzele au fost negociate direct, finisajele și termenul de predare au fost stabilite de comun acord cu cumpărătoarea, la cererea expresă a acesteia. Clauzele invocate nu sunt abuzive, ele respectă prevederile legale, și au fost negociate , așa cum a declarat însăși reclamanta.

Cu privire la executarea obligațiilor contractuale și restituirea sumei achitate, a apreciat susținerea reclamantei privind nefinalizarea construcției ca fiind falsă. A arătat că părțile au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, având ca obiect obligația de a construi și vinde, respectiv de a cumpăra, un apartament cu dotări și finisaje prevăzute în anexele contractului. Articolul 5.1.1. invocat de reclamantă prevede că „în cazul în care vânzătorul nu va finaliza apartamentul și parcarea subterană conformcelor menționate la art. 5.1., cumpărătorul va fi în drept de a solicita restituirea avansului din preț achitat..."; ; iar art. 5.1. prevede că „termenul de predare poate fi prelungit cu 60 de zile";, și, în continuare, că „termenul de

60 de zile va putea fi modificat prin acordul comun al părților";. A apreciat că suntem în prezenta unei obligații (de restituire a avansului de preț sub condiție (nefinalizarea apartamentului); care de fapt, fiind vorba de un contract sinalagmatic, reprezintă sancțiunea pentru neexecutarea obligației corelative, de finalizare a lucrării, caz tipic de condiție rezolutorie (art. 1021

C.civ.). Termenul în care trebuia îndeplinită condiția de finalizare putând fi modificat prin acordul comun al părților, obligația de restituire a prețului nu este exigibilă, mai mult, nu subzistă, deoarece apartamentul a fost finalizat și predat la termenul stabilit de comun acord de către părți. Ca urmare a solicitărilor reclamatei, părțile au convenit cu privire la executarea de lucrări suplimentare și modificări și au convenit și cu privire la un nou termen de predare, după finalizarea acestor lucrări.

A mai arătat că reclamanta a solicitat, la (...), prin invitație la conciliere, un nou termen de predare. P. a comunicat invitația pentru efectuarea recepției, reclamanta și-a desemnat un reprezentant pentru a participa și a semna procesul verbal de recepție, și, la data stabilită, (...), s-a încheiat un proces verbal de recepție. A., termenul de recepție, stabilit de comun acord de către părți, pentru data de (...), a fost respectat, iar condiția rezolutorie nu este îndeplinită. Mai mult, reprezentantul reclamantei a semnat procesul verbal de recepție cu mențiunea „refuz semnarea procesului verbal"; și cu obiecțiuni care nu erau de natură a împiedica utilizarea apartamentului, motiv pentru care, conform prevederilor contractuale (art.

5.3. al.2 și 3 și 9.2.) reclamanta a decăzut din dreptul de a mai solicita restituirea avansului.

A arătat că, în conformitate cu prevederile contractuale cuprinse în art. 5.3 și 9.2. refuzul cumpărătorului de a semna procesul verbal de recepție sau consemnarea unor obiecțiuni care nu sunt de natură să afecteze utilizarea lucrării conform destinației sale duce la pierderea dreptului cumpărătorului de a mai solicita restituirea sumelor achitate în avans. Această clauză contractuală are natura juridică a unei clauze penale

- sancțiune pentru neîndeplinirea obligației de executare a contractului cu privire la plata integrală și preluarea apartamentului, (art. 1087 C.civ.) - permisă de lege.

A mai arătat că, față de prevederile legale și contractuale invocate mai sus, față de situația de fapt și față documentele depuse la dosar, privind modificarea termenului de finalizare: fișa clientului semnată de reclamantă, factura pentru materiale (de la emiterea căreia urma să curgă termenul de livrare și apoi cel de executare), invitația la conciliere, invitația la recepție, delegația semnată de reclamantă pentru participarea la recepție; procesul verbal de recepție; obligația de restituire a avansului nu există, deoarece condiția de finalizare a apartamentului și parcării, în teremenul stabilit de comun acord de către părți, conform prevederior contractuale, a fost executată; în schimb, există clauza penală - pierderea prețului achitat pentru neexecutarea culpabilă de către reclamanta cumpărătoare a obligației de preluare si achitare integrală. A menționat că procesul verbal de recepție finală a imobilului a fost efectuat de ea la (...) și a fost depus de ea la P. la data de (...), în vederea obținerii dovezii de luare în folosință a construcției, dovada a fost emisă abia după 1 an, din motive neimputabile ei, iar imobilul este în prezent întabulat. A subliniat că, prin finalizarea lucrărilor și efectuarea recepției, la data de (...), ea și-a executat obligația contractuală,condiția rezolutorie nefiind îndeplinită, antecontractul fiind executat în ce privește obligațiile sale, fiind evident că în aceste condiții nu ea se află în culpă ci reclamanta, care caută ca, prin diferite subterfugii, să se sustragă de la executarea contractului. Condiția rezolutorie nefiind îndeplinită, a apreciat că cererea de restituire a sumelor achitate, indiferent de calea de soluționare aleasă de către reclamantă, este nefondată, reținerea sumelor având ca temei de drept și contractual clauza penală.

Cu privire la „. solicitată de reclamantă, a arătat că L. 1. prevede posibilitatea desființării contractului care conține clauze abuzive pe calea rezilierii, nu a rezoluțiunii, așa cum solicită reclamanta. În mod firesc, fiind vorba de o construcție finalizată prin prestații succesive, a aprecait că părțile nu pot fi puse în situația anterioară încheierii contractului, așa cum se întâmplă în cazul rezoluțiunii, putând fi doar obligate la plata de daune, cu atât mai mult cu cât prestațiile sale nu pot fi restituite (subscrisa a construit un imobil, iar finisajele au fost efectuate la cererea expresă a reclamantei, superioare atât calitativ cât și valoric finisajelor clasice și nu pot fi desființate sau restituite). Prin urmare a apreciat cererea de rezoluțiune ca fiind inadmisibilă, atât față de prevederile legii speciale cât și față de natura juridică a rezoluțiunii și a efectelor sale. C. dacă această cerere ar putea fi interpretată ca o cerere de reziliere, a arătat că nu este de acord nici cu rezilierea, deoarece este neîntemeiată, nefiind întrunite condițiile admiterii, în temeiul L. nr. 1. invocate, respectiv, nu există clauze abuzive a căror anulare să împiedice executarea contractului. C. dacă prin absurd, s-ar constata caracterul abuziv al clauzelor invocate, constatarea este tardivă, anularea lor nu mai poate afecta existenta contractului deoarece contractul a fost executat cu privire la finalizarea construcției și recepției, astfel încât nu mai poate fi nici reziliat, reclamanta aflându-se în culpă.

A concluzionat în sensul că demersurile reclamantei se constituie într- o exercitare abuzivă a drepturilor procesuale, deoarece se află în culpă, refuzând executarea contractului. Reclamanta se folosește în mod abuziv de prevederi legale în care nu se încadrează (L. 1., protecția consumatorilor) care permit exercitarea unei acțiuni fără plata taxei de timbru, fără a se fi adresat organelor în drept - OPC - pentru constatarea încălcării L. 1., interesul real fiind de a se eschiva de la executarea unui contract, și de a obține o hotărâre de reziliere/rezoluțiune a unui contract, pe calea justiției, fără a achita taxa de timbru.

Analizând ansamblul materialului probator aflat la dosar, tribunalul a reținut următoarele :

Între reclamantă, în calitate de promitentă cumpărătoare și pârâtă, în calitate de promitentă vânzătoare, a intervenit antecontractul de vânzare- cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008, prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantei, la terminarea imobilului în curs de construire menționat în anexa 5 a contractului, conform autorizației de construire nr. 5. mai 2006, un apartament (prezentat în anexa 1) și o parcare subterană (prezentată în anexa 4), cu amenajarea interioară a apartamentului conform anexei 2, predara apartamentului și a parcării subterane și transferul dreptului de proprietate asupra acestora urmând să aibă loc după achitarea integrală a prețului în condițiile reglementate de antecontract, contra prețului de 1. euro, TVA inclusă.

Având în vedere calitatea de societate comercială a pârâtei, faptul că reclamanta este o persoană fizică, precum și faptul că din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008 nu rezultă că reclamanta ar fi încheiat convenția în exercitarea activității sale comerciale, industriale saude producție, artizanale ori liberale, instanța reține faptul că reclamanta are, în cadrul acestui raport juridic, calitatea de consumator, iar pârâta are calitatea de comerciant.

În conformitate cu dispozițiile art. 4 alin. 1-3 din L. nr. 1., o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei- credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților. O clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să influențeze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau condițiile generale de vânzare practicate de comercianți pe piața produsului sau serviciului respectiv. F. că anumite aspecte ale clauzelor contractuale sau numai una dintre clauze a fost negociată direct cu consumatorul nu exclude aplicarea prevederilor L. nr. 1. pentru restul contractului, în cazul în care o evaluare globală a contractului evidențiază că acesta a fost prestabilit unilateral de comerciant. D. un comerciant pretinde că o clauză standard preformulată a fost negociată direct cu consumatorul, este de datoria lui să prezinte probe în acest sens.

Simpla inserare în contract a clauzei 12.3.3 „Prin semnarea prezentului antecontract, cumpărătorul declara că toate clauzele acestuia au fost negociate de către părți și că acestea corespund voinței ambelor părți"; nu poate fi considerată de instanță ca fiind o probă a desfășurării între părți de negocieri cu privire la conținutul clauzelor contractului, deoarece o astfel de clauză poate fi preformulată, acordul reclamantei în această privință putând fi dat în aceleași condiții de adeziune față de celelalte clauze preformulate ale contractului.

Din coroborarea răspunsurilor reclamantei la întrebările nr. 1 și 4 din interogatoriul propus de pârâtă („. că înainte de semnarea contractului ce face obiectul prezentei cauze ați fost de mai multe ori, împreună cu soțul și fiul dumneavoastră la sediul SC T. E. S. din C.-N., str. S., unde, în prezența reprezentantului acesteia, d-l P. A., ați discutat condițiile executării și achiziționării apartamentului ?"; -> „Recunosc că am fost prezentă la semnarea contractului și probabil încă o dată înainte de semnare, deoarece sunt fost lucrător la BCR, iar de cumpărarea apartamentului s-au preocupat mai mult soțul și fiul meu. Am discutat cu d-l P. A. condițiile achiziționării apartamentului și i-am comunicat acestuia că singura modalitate în care pot cumpăra apartamentul este creditul ipotecar"; și, respectiv „. că varianta finală de contract a fost discutată la sediul T. E., textul contractului fiind afișat pe proiector și discutat înainte de semnare cu reprezentantul T. E. și cu reprezentanta SC R. C. S., d-na Cornea I. ?"; -> „Da, este adevărat";) cu declarația martorului P. A., în cuprinsul căreia martorul a arătat neechivoc faptul că „fiecare clauză a fost citită, discutată și menținută sau adăugată în contract";, tribunalul concluzionează în sensul că toate clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008 au fost discutate între părți, iar semnarea de către reclamantă a acestei convenții s- a efectuat după ce reclamanta a luat cunoștință de conținutul antecontractului, pe care nu a înțeles să îl modifice. A., pârâta a creat posibilitatea negocierii individuale a fiecăreia dintre clauzele atacate de către reclamantă ca fiind abuzive. F. că reclamanta nu a formulat obiecțiuni față de clauzele atacate nu înlătură caracterul lor negociat, în schimb înlătură caracterul lor abuziv prin raportare la conținutul lor, în speță nefiindîndeplinită condiția absenței negocierii lor de către pârâta comerciantă cu reclamanta consumatoare, impusă de art. 4 alin. 1-3 din L. nr. 1..

În același sens, instanța a reținut și faptul că exercitarea de către reclamantă a prezentei acțiuni în condițiile art. 14 din L. nr. 1. este condiționată de afirmarea unui interes născut și actual, cerința interesului subzistând chiar și în cazul formulării unei cereri de constatare a nulității absolute a clauzelor pretins abuzive. Prin formularea prezentei cereri, reclamanta tinde, pe calea petitului principal, la desființarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008 și, pe calea petitului accesoriu, la recuperarea avansului plătit. Cu toate acestea, reclamanta nu a justificat nicio vătămare a drepturilor sale, materiale sau procesuale, ca urmare a exercitării de către pârâtă a drepturilor conferite de dispozițiile contractuale pretins abuzive. Reținerea de către pârâtă a sumei plătite de reclamantă cu titlu de avans, astfel cum se va arăta mai jos, este justificată de clauza penală cuprinsă în art. 9.2 din antecontract, clauză admisă de lege care, prin natura sa, nu constituie o clauză abuzivă în sensul art. 4 alin. 1 din L. nr. 1..

În acest context, tribunalul a reținut faptul că, indiferent de terminologia folosită de L. nr. 1., stipularea de clauze abuzive poate avea drept consecință doar anularea/constatarea nulității absolute a clauzelor respective, deoarece sancțiunea stipulării unei clauze prin care se încalcă norme imperative este nulitatea și nu rezoluțiunea/rezilierea, care presupun neexecutarea culpabilă de către una dintre părți a obligațiilor sale contractuale. În consecință, în situația identificării de clauze abuzive, instanța învestită cu soluționarea cererii întemeiate pe dispozițiile art. 14 din L. nr. 1. va avea doar posibilitatea constatării nulității lor/anulării lor, cu menținerea contractului, în măsura în care este posibil sau desființarea pentru viitor a contractului, în ambele situații cu posibilitatea acordării de daune interese.

În speță, pârâta a răsturnat prezumția caracterului impus, ne- negociat, al clauzelor apreciate de către reclamantă ca fiind abuzive, astfel încât capătul de cerere având ca obiect constatarea caracterului abuziv al clauzelor cuprinse în art. 3.2.1.2, art. 3.2.3, art. 3.2.5, art. 4.2.11, art. 4.2.12, art. 5.1 alin. 4, art. 5.3 alin. 2 și 3, art. 9.1, art. 9.2, art. 12.3.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008 este neîntemeiat.

Cât privește petitul subsidiar de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008 din culpa exclusivă a pârâtei, tribunalul a reținut următoarele :

Prin art. 4.1.2 și art. 5.1-2, pârâta s-a obligat să finalizeze construcția apartamentului și a parcării subterane până la data de 2 aprilie 2008, cu posibilitatea prelungirii acestui termen cu încă maximum 60 de zile, în situația apariției unor situații obiective, comunicate în timp util reclamantei. P. cu convenit și posibilitatea derogării de la durata celui de al doilea termen de 60 de zile, prin acordul lor comun. În cuprinsul art. 5.1.1, părțile au convenit expres dreptul reclamantei de a pretinde restituirea avansului achitat în situația nerespectării de către pârâtă a apartamentului și a parcării în termenul prevăzut la art. 5.1.

Reclamanta s-a prevalat de neexecutarea de către pârâtă a obligației sale de finalizare a apartamentului la data de 2 aprilie 2008, aspect recunoscut de către pârâtă.

A. cum rezultă din corespondența electronică a părților de la f.33-37, f.96-99, coroborată cu factura nr. 1138564/21 august 2008 (f.100), facturanr. 1113437/8 august 2008 (f.38, f.101), comenzile de la f.39-40, f.102-104, situația de lucrări RC2 17 aprilie - 6 mai 2008 de la f.105-107, fișa de finisaje + modificări + observații ap. H. bl. III, et. 1, ap. 3 cam de la f.108-118

și, respectiv, coroborată cu declarația martorului P. A. (f.89 verso) nerespectarea termenului de finalizare a apartamentului de către pârâtă a fost acceptată tacit de către reclamantă prin alegerea finisajelor pentru apartament (martie - august 2008) și prin neinvocarea de către reclamantă a nerespectării termenului de finalizare a apartamentului pe durata realizării acestor finisaje (august - noiembrie 2008). Abia în data de 27 octombrie

2010 reclamanta a comunicat pârâtei convocarea la conciliere directă (f.91), prin care a pus-o în întârziere și i-a solicitat acesteia participarea la negocieri pentru stabilirea unui nou termen de executare a lucrării care face obiectul contractului, a datei de finalizare a formalităților de întabulare a imobilului, a modalităților de plată în continuare a prețului din contract și a tranșării altor probleme contractuale. Dat fiind faptul că, prin acceptarea tacită de către reclamantă a prelungirii termenului de finalizare a apartamentului, reclamanta și pârâta nu au convenit asupra unui nou termen de executare de către pârâtă a acestei obligații de finalizare, formularea de către reclamantă a convocării la conciliere directă din 27 octombrie 2010 marchează momentul punerii pârâtei în întârziere cu privire la neexecutarea obligației de a finaliza apartamentul. Această formalitate premergătoare a punerii în întârziere era necesară, în conformitate cu dispozițiile art. 1079 C.civ., deoarece obligația pârâtei era una de a face, iar prin antecontract părțile nu au derogat de la această regulă, respectiv termenul convenit nu a fost esențial în sensul art. 1079 pct. 3 C.civ., părțile stabilind expres posibilitatea depășirii sau devansării lui.

Obligația reclamantei de a plăti restul de preț este, în schimb, o obligație de plată a unei sume de bani căreia îi sunt aplicabile dispozițiile art. 43 C.com., reclamanta fiind de drept în întârziere de la scadența acesteia. În speță nu a intervenit însă scadența aceste obligații, deoarece părțile nu au încheiat contractul de vânzare-cumpărare a apartamentului în formă autentică.

În conformitate cu dispozițiile art. 1020 - art. 1021 C.civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul când una din părți nu îndeplinește angajamentul său. Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. P. în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să sileasca pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceara desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceara înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.

Pentru a se putea prevala de neexecutarea de către pârâtă a obligației asumate de aceasta, în vederea obținerii rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta trebuia să dovedească, însă, între altele, că și-a executat integral obligațiile asumate, sau că ar fi în măsură să și le îndeplinească. Răspunsurile reclamantei la întrebările nr. 1 și 10 din interogatoriul propus de pârâtă au fost : „. că înainte de semnarea contractului ce face obiectul prezentei cauze ați fost de mai multe ori, împreună cu soțul și fiul dumneavoastră la sediul SC T. E. S. din C.-N., str. S., unde, în prezența reprezentantului acesteia, d-l P. A., ați discutat condițiile executării și achiziționării apartamentului „Recunosc că am fost prezentă la semnarea contractului și probabil încă o dată înainte de semnare, deoarece sunt fost lucrător la BCR, iar de cumpărarea apartamentului s-au preocupat mai mult soțul și fiul meu. Am discutat cud-l P. A. condițiile achiziționării apartamentului și i-am comunicat acestuia că singura modalitate în care pot cumpăra apartamentul este creditul ipotecar";, respectiv „. că ați achiziționat pentru fiul dvs. alt apartament, înainte de desființarea prezentului contract „Da, deoarece pierdeam creditul acordat, era a treia oară și ultima când BCR a aprobat acordarea creditului. Am solicitat un singur credit, însă aprobarea tragerii era condiționată de obținerea extrasului CF, lucru care s-a amânat de trei ori.";). Din coroborarea acestor răspunsuri, tribunalul concluzionează în sensul că, la momentul introducerii acțiunii, reclamanta nu mai era în măsură să își îndeplinească obligațiile asumate în momentul încheierii antecontractului, respectiv nu mai era în măsură să achite restul de preț, dacă executarea acestei obligații i-ar fi fost solicitată de către pârâtă, în schimbul transferului dreptului de proprietate asupra apartamentului.

Ca atare, solicitările reclamantei de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. RC-3-3. februarie 2008 și de restituire de către pârâtă în favoarea reclamantei a sumei de 64.539,65 lei, reprezentând avans, cu dobânda legală aferentă apar ca fiind neîntemeiate, urmând a fi respinse ca atare.

În consecință, în temeiul art. 1169 C.civ. și art. 129 alin. 1 C.proc.civ., raportate la art. 4 alin. 1-3 din L. nr. 1. și, respectiv, art. 1020 - 1021 C.civ., tribunalul a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta H. M. împotriva pârâtei SC R. C. S. având ca obiect constatarea caracterului abuziv și a nulității absolute a clauzelor cuprinse în art. 3.2.1.2, art. 3.2.3, art. 3.2.5, art. 4.2.11, art. 4.2.12, art. 5.1 alin. 4, art. 5.3 alin. 2 și 3, art. 9.1, art. 9.2, art. 12.3.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. RC-3-

3. februarie 2008, rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.

RC-3-3. februarie 2008, restituirea de către pârâtă în favoarea reclamantei a sumei de 64.539,65 lei, reprezentând avans achitat de reclamantă, cu dobânda legală aferentă și cheltuieli de judecată.

Având în vedere dispozițiile art. 274 alin. 1 C.proc.civ.și culpa procesuală a reclamantei, care a demarat nejustificat prezentul demers procesual, tribunalul o a obligat-o pe reclamanta H. M. să plătească pârâtei SC R. C. S. suma de 1300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, justificate cu factura nr. 9/6 august 2010 și chitanța 17/6 august 2010.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel H. M., solicitând admitereaapelului, schimbarea sentinței și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea apelului se arată că prin sentinta comerciala nr.

7999/(...), pronuntata de Tribunalul Comercial Cluj in dosarul nr. (...), a fost respinsa, ca neintemeiata, cererea formulata de reclamanta H. M. impotriva paratei S.C. R. C. S., avand ca obiect constatarea caracterului abuziv si a nulitatii absolute a clauzelor cuprinse in art. 3.2.1.2, art. 3.2.3, art. 3.2.5, art. 4.2.11, art. 4.2.12, art. 5.1 alin. 4, art. 5.3 alin. 2 si 3, art. 9.1, art. 9.2, art. 12.3.3 din antecontractul de vanzare-cumparare nr. RC-3-3/ 15 februarie 2008, rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nr. RC-

3-3 / 15 februarie 2008, restituirea de catre parata in favoarea reclamantei a sumei de 64.539,65 lei, reprezentand avans achitat de reclamanta, cu dobanda legala aferenta si cheltuieli de judecata.

Prin aceeasi hotarare a fost obligată apelanta H. M. sa platească paratei S.C. R. C. SR.L. suma de 1300 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Sunt intrunite conditiile pentru admiterea apelului in sensul solicitat, afirmatie bazata pe urmatoarele argumente, probe si dispozitii legale:

In mod gresit prima instanta a respins capatul de cerere avand ca obiect constatarea caracterului abuziv si a nulitatii absolute a clauzelor invocate de recurentă.

Hotararea primei instante este criticabila, pentru urmatoarele motive: Caracterul abuziv al clauzelor decurge si din imprejurarea ca intre parti s-a creat un dezechilibru, in detrimentul consumatorului, cu referire la: - restrangerea sau anularea dreptului consumatorului sa pretinda despagubiri in cazurile in care comerciantul nu-si indeplineste obligatiile contractuale (alin. 1 lit. h din Anexa la L. nr. 1.);

- restrangerea sau interzicerea dreptului consumatorului de a rezolutiona contractul, in cazurile in care cornerciantul nu si-a indeplinit obligatiile contractuale (alin. 1 lit. i din Anexa la L. nr. 1.);

- permisiunea pentru comerciant de a obtine sume de bani de la consumator in cazul neexecutarii sau finalizarii contractului de catre acesta din urma, fara a prevedea existenta compensatiilor in suma echivalenta si pentru consumator, in cazul neexecutarii contractului de catre comerciant (alin. 1 lit. r din Anexa la L. nr. 1.).

Asa cum a relevat la pct. 2 din pagina 4 a cererii de chemare in judecata, contractul incheiat intre parti contine clauze abuzive preformulate, definite ca abuzive si ca nefiind negociate, conform dispozitiilor art. 4 din L. nr.1..

Se referă la:

- clauzele care permit comerciantului sa retina sumele platite cu titlu de avans,

- chiar in situatia in care acesta nu si-a executat obligatia de construire a imobilului;

- clauzele care permit comerciantului sa prelungeasca termenul de predare in mod unilateral;

- clauzele care permit comerciantului sa oblige cumparatorul sa semneze procesul verbal de receptie, chiar daca ar avea obiectiuni, in caz contrar ar pierde sumele achitate pana la acea data;

- clauzele care permit comerciantului sa rezolutioneze contractul in cazul neplatii sumelor la termenele stabilite in contract, dar nu este stipulat un drept echivalent si in beneficiul cumparatorului in cazul in care comerciantul nu respecta termenele de predare a imobilului;

- clauzele care dau dreptul comerciantului sa perceapa penalitati in cazul intarzierii platii, dar cumparatorul nu are un drept corespondent in cazul intarzierii predarii imobilului.

P. nu a inlaturat prezumtia caracterului abuziv al clauzelor, chiar daca martorul P. A. a afirmat ca a prezentat contractul reclamantei, fiindca prezentarea contractului nu echivaleaza cu negocierea fiecarei clauze in parte.

Considerentele retinute de prima instanta sunt contradictorii, sens in care arată că:

- Pe de o parte, instanta de fond a retinut ca "indiferent de terminologia folosita de L. nr. 1., stipularea de clauze abuzive poate avea drept consecinta doar anularea/constatarea nulitatii absolute a clauzelor respective ... ";

- Pe de alta parte, in fraza urmatoare a hotararii s-a mentionat ca " ... in situatia identificarii de clauze abuzive, instanta investita cu solutionarea cererii intemeiate pe dispozitiile art. 14 din L. nr. 1. va avea doar posibilitatea constatarii nulitatii lor / anularii lor, cu mentinerea contractului, in masura in care este posibil sau desfiintarea pentru viitor acontractului, in ambele situatii cu posibilitatea acordarii de daune interese".

Exista contradictii intre aceste sustineri ale instantei, deoarece efectul nulitatii nu il reprezinta desfiintarea pentru viitor a contractului, un astfel de efect fiind specific rezilierii.

D. admitem ca stipularea clauzelor abuzive poate avea ca efect doar anularea sau constatarea nulitatii absolute a acestora, atunci aceste clauze sau contractul in intregul sau urmeaza a fi desfiintat cu efect retroactiv,si nu doar pentru viitor, cum a retinut instanta de fond.

Hotararea primei instante este criticabila si sub aspectul solutionarii capatului de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vanzare- cumparare.

In mod nejustificat instanta de fond a retinut, din coroborarea raspunsurilor recurentei la intrebarile nr. 1 si 10 din interogatoriul propus de parata, ca "la momentul introducerii actiunii reclamanta nu mai era in masura sa isi indeplineasca obligatiile asumate in momentul incheierii antecontractului, respectiv nu mai era in masura sa achite restul de pret, daca executarea acestei obligatii i-ar fi fost solicitata de catre parata, in schimbul transferului dreptului de proprietate asupra apartamentului.

Ca atare, solicitarile reclamantei de rezolutiune a antecontractului de vanzare-cumparare nr. RC-3-3 /15 februarie 2008 si de restituire de catre parata in favoarea reclamantei a sumei de 64.539,65 lei, reprezentand avans, cu dobanda legala aferenta apar ca fiind neintemeiate, urmand a fi respinse ca atare".

Instanta de fond trebuia sa constate ca sunt indeplinite conditiile pentru promovarea si admiterea petitului privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, deoarece: parata nu si-a indeplinit obligatiile asumate prin contract; neexecutarea obligatiilor s-a datorat culpei paratei.

Referitor la aceste doua conditii, este indiscutabil ca parata nu a respectat termenul de finalizare a locuintei prevazut la art. 5.1. ((...)).

Apartamentul nu a fost predat recurentei la data prevazuta in contract, respectiv (...). Apartamentul nu era terminat nici la data de (...), data la care s-a intocmit procesul-verbal de receptie si predare-primire apartament nr. 2/(...), pe care a refuzat sa-l semneze datorita nerespectarii termenului de predare, aspect consemnat expres in procesul-verbal, precum si pe considerentul ca acest apartament nu era finalizat, pe verso-ul procesului-verbal fiind consemnate 32 de observatii cu privire la neexecutare ori starea necorespunzatoare a acestora.

P. nu si-a indeplinit nici obligatia de a incheia contractul de vanzare- cumparare in forma autentica pana la data de (...), data la care urma sa incaseze de la apelantă diferenta de pret obtinuta prin credit bancar.

F. că termenul de incheiere a actului autentic de vanzare-cumparare a fost stabilit pentru data de (...) rezulta si din clauzele cuprinse la pct. nr.

4.2.8 din antecontract unde se precizeaza obligatia cumparatorului "sa comunice vanzatorului pana la data de 2 aprilie modalitatea de plata a restului de pret, respectiv din sursa proprie sau din credit bancar.

Instanta de fond trebuia sa constate indeplinite conditiile pentru rezolutiunea antecontractului, intrucat aceasta poate interveni nu numai in cazul unei neexecutari totale a obligatiilor contractuale, ci si in cazul unei neexecutari partiale sau a unei executari necorespunzatoare.

P. a fost pusa in intarziere de catre apelantă, aspect confirmat si de catre prima instanta: " ... formularea de catre reclamanta a convocarii la conciliere directa din 27 octombrie 2010 marcheaza momentul puneriiparatei in intarziere cu privire la neexecutarea obligatiei de a finaliza apartamentul";.

Referitor la aceasta din urma conditie, sustin ca nici nu era necesara punerea in intarziere a debitoarei, deoarece termenul de finalizare a lucrarii si incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica la data finalizarii locuintei era esential pentru cumparatoare.

Exceptand avansul, pretul urma sa fie achitat din credit bancar, scop in care a facut demersurile si a obtinut acordul de principiu al bancii, asa cum rezulta din adresa nr. 2519/(...), emisa de SCR-S. D. . creditului pentru cumpararea locuintei era conditionata de prezentarea de catre vanzator a extrasului de carte funciara si a celorlalte documente, din care rezulta ca acesta are calitatea de proprietar si ca poate instraina imobilul.

P. nu s-a incadrat in termenul in care era valabil acordul bancii pentru acordarea creditului, termen care a fost corelat cu prevederile cuprinse in antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu parata, desi a insistat atat ea, cat si ceilalti membri ai familiei pentru finalizarea urgenta a lucrarilor, sustinere probata si cu declaratia martorului P. A.

Asa cum rezulta din extrasul de C., aflat la filele 52-54, parata si-a inscris in C. dreptul de proprietate la data de (...), adica dupa un an si o luna de la data ultima pana la care banca putea acorda credite.

La stabilirea termenului de predare a locuintei, respectiv (...), prevazut la art. 5.1. din antecontract, a avut in vedere perioada in care putea accesa creditul bancar.

Acest credit il putea accesa chiar si in ipoteza in care se prelungea termenul cu 60 de zile, insa era imposibil sa obtină creditarea pentru situatia in care parata nu si-a inscris in C. dreptul de proprietate decat in data de (...).

In mod gresit s-a retinut de catre instanta de fond ca " nerespectarea termenului de finalizare a apartamentului de catre parata a fost acceptata tacit de catre reclamanta prin alegerea finisajelor pentru apartament (martie

- august 2008) si prin neinvocarea de catre reclamanta a nerespectarii termenului de finalizare a apartamentului pe durata realizarii acestor finisaje (august - noiembrie 2008)".

Aceste considerente ale instantei contravin prevederilor art. 12.3.2. din antecontract, potrivit carora: "Orice modificare a clauzelor prezentului contract nu va putea fi pusa in mod valabil celeilate parti decat daca modificarile au fost intocmite printr-un act aditional scris, semnat si acceptat de catre ambele parti. "

Cata vreme intre parti nu a fost incheiat un astfel de act, nu se poate aprecia ca termenul de finalizare a fost prelungit prin acceptarea tacita a reclamantei. Nu se poate sustine ca apelanta a acceptat tacit prelungirea termenului de finalizare a locuintei, cata vreme comanda pentru tipul de finisaje a fost data in luna martie 2008, deci anterior termenului de finalizare a lucrarii stabilit prin antecontract, iar materialele care urmau a fi folosite se incadrau in gama oferita de parata, aspect relatat de martorul P. A.

F. ca parata a avut dificultati in procurarea materialelor nu poate fi imputat reclamantei si nici nu este de natura sa o exonereze de raspundere. C. daca s-ar aprecia ce nefiind intrunite conditiile pentru rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, tot era admisibila cererea pentru obligarea paratei sa restituie suma de 64.539,65 lei, reprezentand avans achitat, afirmatie bazata pe prevederile cuprinse la art. 5.1.1. din antecontract: "In cazul in care vanzatorul nu va finaliza apartamentul siparcarea subterana conform celor mentionate la art. 5. 1.. cumparatorul va fi in drept sa solicite estituirea avansului din pret ... ".

In mod gresit instanta de fond a respins si cererea apelantei de obligare a . la plata dobanzii legale, calculate la suma sus-mentionata, nesocotind astfel urmatoarele dispozitii legale:

- art. 2 din O.G. nr. 9/2000: "În cazul În care, potrivit dispozițiilor legale sau prevederilor contractuale, obligația este purtătoare de dobânzi fără sa se arate rata dobânzii, se va plati dobanda legală";.

- art. 5 alin. 2 din acelasi act normativ: "Dobanda trebuie sa fie stabilită prin act scris. În lipsa acestuia se datorează numai dobanda legală".;

- art. 43 din C. comercial.

Examinând apelul, instanța constată următoarele:

Între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. RC-

3-3/(...), obiectul contractului constituindu-l vânzarea de către vânzător, respectiv cumpărarea de către cumpărător la terminarea imobilului în curs de construire a unui apartament și a unei parcări în garajul subteran, apelanta având calitatea de cumpărător, iar intimata pe cea de vânzător.

În înțelesul L. nr. 1. pentru ca o clauză contractuală să fie anulată, desființată, înlăturată și să atragă după sine rezilierea contractului, trebuie să îndeplinească condiția de a fi abuzivă, adică prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract creează în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei credințe un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților.

Din actele de la dosar rezultă că înainte de semnarea contractului părțile s-au întâlnit și au negociat clauzele contractuale, din declarațiile de la dosar rezultând că toate clauzele au fost negociate de către părți și că acestea corespund cerințelor ambelor părți.

P. au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect obligația de a construi și vinde, obligație asumată de pârâta intimată, respectiv de a cumpăra un apartament cu dată de finalizare prevăzută în anexele contractului, obligație asumată de reclamanta apelantă.

Potrivit art. 5.1.1, „în cazul în care vânzătorul nu va finaliza apartamentul și parcarea subterană, conform celor menționate la art. 5.1., cumpărătorul va fi în drept să solicite restituirea avansului din prețul achitat.

Potrivit art. 5.1, „termenul de predare poate fi prelungit cu 60 de zile";, iar „termenul de 60 de zile poate fi modificat prin acordul comun al părților";.

Contractul prevedea ca dată de finalizare a lucrărilor data de (...), prin acordul părților fiind prelungit termenul de predare pentru executarea finisajelor suplimentare solicitate.

Deci în cauză se pune problema existenței unei obligații (de restituire a avansului din preț) sub condiție (nefinalizarea apartamentului), condiție care dată fiind natură sinalagmatică a contractului, reprezintă sancțiunea pentru neexecutarea obligației corelative de finalizare a lucrării, caz tipic de condiție rezolutorie.

Apartamentul a fost terminat la termenul fixat de către părți, apelanta refuzând semnarea procesului verbal de predare-primire a imobilului.

A., în data de (...) s-a încheiat procesul verbal de predare-primire a apartamentului, proces-verbal pe care reprezentantul reclamantului a refuzat să-l semneze.

Potrivit art. 53, refuzul cumpărătorului de a semna procesul verbal de recepție sau consemnarea unor obiecțiuni care nu sunt de natură săafecteze utilizarea apartamentului, conform destinației sale, duce la pierderea dreptului cumpărătorului de a mai solicita restituirea sumelor achitate din avans.

Din probatoriul de la dosar nu rezultă că apelanta în calitate de cumpărător și-a îndeplinit ea însăși obligațiile asumate, respectiv obligația de plată a prețului, astfel că nu poate invoca propria culpă în neexecutarea contractului.

Față de dispozițiile mai sus arătate, instanța în baza ar. 296 Cod proc.civ., va respinge apelul declarat de reclamanta H. M. împotriva sentinței civile nr. 7999 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C. C. pe care o va menține în întregime.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod proc.civ., apelanta va fi obligată să plătească intimatei SC R. C. S. suma de 600 lei, cheltuieli de judecată în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE L.

D E C I D E :

Respinge apelul declarat de reclamanta H. M. împotriva sentinței civile nr. 7999 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C. C. pe care o menține în întregime.

Obligă apelanta să plătească intimatei SC R. C. S. suma de 600 lei, cheltuieli de judecată în apel.

Definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din (...).

PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER D. P. C. I. V. D.

Red. D.P. dact. GC;

6 ex/(...)

Jud.primă instanță: F. Iancu Moțu

← Decizia comercială nr. 3527/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii...  Sentința comercială nr. 583/2011, Curtea de Apel Cluj -... →

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia comercială nr. 176/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii