Decizia comercială nr. 178/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Comentarii

0

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE CONTENCIOS

ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

Dosar nr. (...)

DECIZIA CIVILĂ Nr. 178/2011

Ședința publică de la 06 O. 2011

Completul compus din:

PREȘEDINTE L. U.

Judecător R.-R. D.

Grefier M. T.

{ F. | }

S-a luat în examinare apelul formulat de reclamanții S. V. V. și S. C., împotriva sentinței comerciale nr. 248/2011, pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, în dosarul nr. (...), în contradictoriu cu intimații SC I. C. S. și M. E. ȘI F. PRIN A. F. P. A M. C.-N., având ca obiect pretenții.

La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru apelanți, avocat C. A. C. și N. V. F., iar pentru intimata SC I. C. SRL, avocat P. F. I.

Procedura de citare este { F. legal} îndeplinită.

C.ea pune în discuția părților cadrul procesual în prezenta cauză, în sensul de a lămuri instanța cu privire la calitatea M. E. și F. prin AFP C.-N.

Reprezentanta apelanților arată că acesta nu are nici o calitate și depune la dosar dovada achitării ratei aferente taxelor judiciare de timbru stabilite pentru fondul cauzei.

Nemaifiind alte cereri de solicitat, C.ea declară închise dezbaterileși acordp cuvântul în susținerea apelului.

Reprezentantele apelanților solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, desființarea hotărârii atacate și admiterea acțiunii, cu cheltuieli de judecată, conform chitanțelor pe care le depune la dosar. A. că solicită și în apel, cenzurarea cheltuielilor de judecată solicitate de partea adversă.

Reprezentantul pârâtei solicită respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

C.ea reține cauza în pronunțare.

{ F. | }

C.EA

Prin sentința comercială nr. 248 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., a fost respinsă cererea formulată de reclamanții S. V. V. și S. C. în contradictoriu cu pârâta SC I. C. SRL, având ca obiect plata de despăgubiri în cuantum de 30.00 euro.

Au fost obligați reclamanții, în solidar, să-i achite pârâtei cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 16.907,2 lei.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:

Î. reclamantul S. V. V. și pârâta SC I. C. SRL s-a încheiat la data de 16 august 2007 un antecontract de vânzare-cumpărare în baza căruia pârâta, în calitate de vânzător, se obliga să construiască și să-i transfere reclamantului proprietatea asupra apartamentului nr.9 compus din 2 camere, hol, baie, bucătărie, 2 balcoane, în suprafață de 63 mp, imobil ce urma să fie edificat în C.-N., pe terenul înscris în CF nr.1., nr. top. 6757/1/7.

P.rea imobilului urma să se facă în faza semifinisat, având ca dotări ușa metalică intrare, geamuri tip termopan, pereții gletuiți, centrală termică și calorifere, șapă autonivelantă, transferul dreptului de proprietate stabilindu-se a se face, în conformitate cu clauzele antecontractului, prin act autentic de vânzare-cumpărare cel târziu în luna septembrie 2008.

Prețul vânzării stabilit de comun acord între promitentul vânzător și promitentul cumpărător pentru apartament și cota parte aferentă din părțile indivize comune și teren a fost stabilit la suma de 56.700 euro, achitat în tranșe din care la data încheierii antecontractului, cu titlu de avans, s-a achitat suma de 7.500 euro. Suma de 7.500 euro urma să se achite până la data de 20 august 2007, părțile menționând în formă olografă obligația promitentului cumpărător ca până la 9 august 2007 să achite rata a treia cuprinsă între 15.000 euro și 21.000 euro, suma exactă urmând a fi stabilită în funcție de creditul bancar în caz de obținere de către cumpărător, iar diferența de preț s-a stabilit a se achita 15% din preț la faza în roșu a construcției, 15% la data dării în folosință și 10% la întabularea apartamentului pe numele cumpărătorului, plata urmând a se face în lei la cursul BNR din ziua plății.

În situația în care din culpa vânzătorului contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică nu se perfecta, părțile au stabilit de comun acord în cuprinsul clauzei penale inserate la cap.VI obligația acestuia de a achita dublul sumei plătite ca avans.

Modificarea clauzelor contractului urma să fie operată printr-un act adițional semnat și acceptat de ambele părți, sub sancțiunea inopozabilității acestora, în conformitate cu disp. art.IX, intitulate „Dispoziții finale";.

Instanța reține, totodată, că la data de 23 august 2007 s-a încheiat un alt antecontract de vânzare-cumpărare nr.1, între aceleași părți contractante, având același obiect și aceeași cauză, cu mențiunea că în ceea ce privește prețul, modalitățile și termenele de plată s-a prevăzut achitarea până la data de

23 august 2007, respectiv data încheierii antecontractului, a sumei de 15.000 euro cu titlu de avans, a sumei de 21.430 euro până la data de 21 septembrie

2007, a sumei de 8.927 euro la data realizării fazei în roșu a apartamentului, a sumei de 5.670 euro la darea în folosință, urmând ca la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să fie achitată diferența de 5.670 euro.

Plata sumei urma să se achite în lei la cursul BNR, obligația asumată de promitentul vânzător fiind aceea ca apartamentul să fie predat promitentului cumpărător semifinisat.

În ceea ce privește data limită până la care părțile urmau să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, în antecontractul de vânzare-cumpărare din 23 august 2007 nu a fost menționată, deși formatul tipizat al antecontractului cuprindea o clauză referitoare la acest termen.

T. a considerat că încheierea celui de al doilea antecontract a avut drept consecință revocarea primului antecontract, părțile înțelegând să convină asupra asumării de către pârâtă a obligației de a edifica o construcție în conformitate cu autorizația de construire nr.1413/22 august 2007, pe terenul proprietatea vânzătorului, situat în C.-N., zona M., teren înscris în CF nr.1., nr. top.6757/1/7 și ulterior de a transfera dreptul de proprietate asupra apartamentului nou din acest imobil, printr-un contract de vânzare- cumpărare, în anumite condiții prevăzute în antecontract.

Apartamentul cu privire la care urma în viitor să se transfere dreptul de proprietate era identificat în cuprinsul celui de al doilea antecontract având aceleași caracteristici menționate în antecontractul încheiat la 16 august 2007,respectiv suprafața utilă de 63 mp, fiind compus din 2 camere, baie, hol, bucătărie și 2 balcoane, statul de execuție fiind semifinisat.

T. a considerat că cel de al doilea antecontract încheiat la data de 23 august 2007 reprezintă o convenție de sine stătătoare, o promisiune sinalagmatică în baza căreia promitentul vânzător se obliga să dea, adică să transfere dreptul de proprietate asupra acestui apartament, precum și obligație de a face, constând în obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut în schimbul obligației asumate de acesta, de a achita prețul convenit contractual.

Deși reclamanții susțin că toate obligațiile asumate de pârâtă prin antecontractul încheiat la 16 august 20097 au fost menținute în cadrul antecontractului încheiat la 23 august 2007 și că în fapt motivul pentru care s- a încheiat cel de al doilea antecontract a fost determinat de emiterea în favoarea pârâtei a autorizației de construire și necesitatea de a fi menționată această autorizație în cuprinsul convenției părților, tribunalul a apreciat că susținerile părților nu pot fi reținute.

În argumentarea respingerii acestor susțineri, instanța a avut în vedere faptul că încheierea celui de al doilea antecontract reprezintă un nou consimțământ exprimat de părți pentru încheierea unei convenții având aceeași cauză și același obiect, însă în condițiile unor clauze noi, distincte față de cele avute în vedere la data perfectării primului antecontract.

Un prim motiv care a determinat încheierea noului antecontract și revocarea primei convenții a fost aprobarea creditului solicitat de reclamanți pentru achiziționarea apartamentului, fapt ce rezultă din răspunsul la interogator (întrebarea nr.4), precum și din mențiunile făcute de părțile contractante în cuprinsul art.III, „Prețul, modalități și termene de plată";, articol în cadrul căruia erau detaliate și se menționau, în mod clar și neechivoc, termenele la care urmau să fie achitate tranșele de preț în afara avansului achitat la data încheierii convenției.

A., spre deosebire de antecontractul din 16 august 2007, în antecontractul ulterior se prevedea obligația reclamantului de a achita suma de

21.433 euro la data de 21 septembrie 2007, 8.927 euro la data finalizării în roșu a construcției și câte 5.670 euro la data dării în folosință și respectiv la data semnării contractului de vânzare-cumpărare la notar.

În acest al doilea antecontract au fost, deci, stabilite termene clare și corelativ sumele pe care reclamantul urma să le achite, spre deosebire de antecontractul anterior, în care atât sumele, cât și termenele de plată erau determinabile, însă nu determinate,m depinzând de cuantumul creditului acordat reclamanților de bancă, de acceptul băncii, precum și de data la care era acordat acest împrumut (vezi mențiunile olografe efectuate de părți pe antecontractul încheiat la 16 august 2007-recto).

La încheierea celui de al doilea antecontract părțile au renunțat la clauza penală care stabilea atât în sarcina promitentului cumpărător, respectiv a reclamantului, cât și în sarcina promitentului vânzător, a pârâtei, obligația de a achita penalități de întârziere de 0,2% pe zi din valoarea imobilului obiect al antecontractului și, respectiv, din restul prețului imobilului pentru întârzierile în finalizarea și predarea către cumpărător și pentru nerecepționarea imobilului și plata restului de preț de către cumpărători.

Dacă în primul antecontract părțile au înțeles să includă o clauză penală care îl obliga pe promitentul vânzător să achite cu titlu de daune interese dublul sumei achitate de promitentul cumpărător cu titlu de avans, în cadrul celui de al doilea antecontract această clauză, deși menționată în formularul tipizat, nu-și produce efectul deoarece părțile nu au stipulat un termen limităpână la care urma să fie perfectat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

A., dacă inițial părțile au stabilit de comun acord ca termen limită până la care urma să se încheie contractul în formă autentică luna septembrie 2008, în cel de al doilea antecontract nu s-a mai menționat un termen.

Susținerile reclamantei conform cărora, chiar și în condițiile în care în antecontractul datat 23 august 2007, în condițiile nemenționării termenului limită de încheiere a contractului autentic de vânzare-cumpărare, clauza penală își produce efectele deoarece urmează a fi aplicată clauza din cuprinsul antecontractului încheiat la 16 august 2007, se impun a fi înlăturate ca nefondate.

Aceasta, deoarece primul antecontract, odată cu încheierea celui de al doilea, a fost revocat, încheindu-se un nou contract având clauze și condiții specifice în care cele două părți contractante au înțeles să-și exprime acordul pentru ca în viitor să fie îndeplinite întocmai obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Atâta timp cât în cea de a doua convenție nu a fost stipulat un termen limită până la care promitentul vânzător urma să încheie contractul de vânzare-cumpărare, instanța consideră că nu poate fi acreditată ideea că părțile au consimțit să încheie contractul la data invocată de reclamanți.

Nu s-a făcut dovada faptului că la încheierea celui de al doilea antecontract părțile și-au exprimat consimțământul și au prevăzut un termen limită de predare, termen care, de regulă, este stabilit contractual.

De altfel, această clauză se impune a fi interpretată în interesul debitorului, respectiv al pârâtei promitent vânzător, întrucât este partea care se obliga să edifice construcția și să procedeze la vânzarea-cumpărarea ulterioară, precum și să achite dublul avansului, conform disp. art.983 C.

Sunt reale susținerile reclamanților conform cărora o clauză primitoare de două înțelesuri trebuie interpretată în sensul în care își va produce efecte și nu în acela care ar duce la înlăturarea ei, însă instanța apreciază că această clauză penală invocată de către reclamanți, nu poate fi susceptibilă de două înțelesuri întrucât nu este susceptibilă de interpretări diferite și că își producea efectele doar în condițiile în care era stipulat în sarcina promitentului vânzător un termen limită până la care urma să se încheie contractul de vânzare- cumpărare.

Pe de altă parte, instanța apreciază că pornind de la definiția dată de practica judiciară clauzei penale ca fiind o convenție accesorie prin care părțile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau executării necorespunzătoare a obligației de către debitorul său, rămâne la latitudinea părților inserarea unei astfel de clauze în convenția lor și că, în lipsa termenului pretins a fi fost stabilit, termen invocat de reclamanți, aceștia aveau posibilitatea să-l notifice pe debitor, respectiv pe promitentul vânzător, să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Neprezentarea la notar din culpa vânzătorului îi deschidea promitentului cumpărător calea unei acțiuni în despăgubiri. În această modalitate, lipsa termenului la care urma să se transfere dreptul de proprietate asupra imobilului și să se încheie în formă autentică contractul putea fi suplinită prin solicitarea reclamanților adresată pârâtei de a încheia contractul în fața notarului public, la un termen pe care însăși reclamanții erau în măsură să-l impună, cu condiția îndeplinirii tuturor obligațiilor scadente ce le incumbau până la acel moment.

Neprezentarea culpabilă a pârâtei, în urma notificării reclamanților, îi conferea promitentului cumpărător dreptul de a solicita, fie rezoluțiunea contractului conform art.1020-1021 C., fie plata unor daune interese condiționat de dovedirea culpei părții adverse și, implicit, de neîndeplinirea obligațiilor asumate și îndeplinirea propriilor sale obligații.

Instanța a considerat că nu poate fi acceptată ideea avansată de reclamanți în sensul că cele două antecontracte se completează și că acea clauză referitoare la termenul limită până la care trebuia încheiat în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare inserată în prima convenție, este presupusă și a fost preluată și în cel de al doilea antecontract, întrucât fiecare dintre antecontracte reprezintă manifestări de voință distincte, conținând clauze distincte și obligații pe care părțile și le-au asumat în condițiile reglementate, renegociate la data de 23 august 2009.

Odată revocat primul antecontract, nu mai poate produce efecte juridice, instanța apreciind că în măsura în care părțile ar fi intenționat menținerea primului antecontract și a obligațiilor asumate, inclusiv cele referitoare la termenul limită la care avea să fie transferat dreptul de proprietate, precum și introducerea unor obligații noi legate de menționarea numărului autorizației de construire și a cuantumului sumelor care urmau a fi achitate de promitentul cumpărător, aveau posibilitatea în conformitate cu disp. art.IX să încheie un act adițional la antecontractul încheiat la 16 august 2007, act adițional pe care nu l-au încheiat.

Ori, antecontractul din 23 august 2007 nu poate fi considerat un act adițional, reprezentând o convenție de sine stătătoare în condițiile exprimării de către părți a unui nou consimțământ și stabilirii unor obligații noi, chiar dacă, în concret, obiectul obligației principale a promitentului vânzător îl reprezenta acela de a încheia în viitor un contract translativ de proprietate asupra unui bun imobil determinat.

Din această perspectivă s-a apreciat că cererea formulată de reclamanți prin care se solicită să se dea eficiență clauzei penale inserate în convenția din

16 august 2007 a fost nefondată întrucât în antecontractul din2 3 august 2007 părțile nu au inserat această obligație, nu au reglementat prin convenția lor și nu au evaluat un eventual prejudiciu pe care reclamantul l-ar suferi în situația în care nu ar fi fost încheiat, la un termen limită stabilit de comun acord, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Clauza penală fiind un contract de sine stătător, trebuie să îndeplinească condițiile de validitate ale oricărei convenții, astfel cum sunt prevăzute de art.948 C., iar în ceea ce privește antecontractul din 23 august 2007 nu s-a făcut dovada consimțământului valabil exprimat de ambele părți de a fi procedat la o cuantificare și evaluare a daunelor interese pe care reclamantul le-ar fi suportat în urma neîndeplinirii până la un termen limită, la scadență determinată, a obligației de a încheia în formă autentică contractul de vânzare- cumpărare și de a transfera dreptul de proprietate.

Pe de altă parte, tribunalul a considerat că susținerile pârâtei conform cărora cel de al doilea antecontract ar reprezenta o novație în sensul disp. art.1121 C. s-a impus a fi înlăturate, întrucât lipsește intenția părților de a nova, condiție esențială pentru a putea vorbi despre o novație, respectiv lipsește animus novandi. Voința părților de a nova trebuie să fie clar exprimată, novația neputându-se prezuma conform disp. art.1030 C. Această voință trebuie să rezulte din act ori din clauzele antecontractului încheiat între părți, din cuprinsul convenției încheiată la data de 23 august 2007 nereieșind această novație, nefiind dovedită nici cu alte mijloace de probă existența intenției de a nova.

Nu a putut fi reținută totodată existența novației întrucât nu s-a făcut dovada înlocuirii obligației cu una nouă care să conțină un element nou față de vechea obligație, modificarea clauzelor contractuale referitoare la termenele stabilite pentru plata prețului în tranșe față de antecontractul din 16 august

2007 neputând fi asimilate și considerate ca și elemente noi, cum ar fi de exemplu schimbarea părților, a obiectului sau cauzei raportului juridic sau transformarea unei obligații într-o altă obligație.

Într-o altă ordine de idei, instanța consideră că reclamanții nu și-au îndeplinit obligația asumată contractual și că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este imputabilă acestora, întrucât au refuzat în mod nejustificat să-și îndeplinească obligația de a prelua în folosință bunul pe care promitentul vânzător urma să-l edifice și, ulterior, asupra căruia să se transfere proprietatea.

Deși reclamanții susțin că pârâta nu și-a respectat obligația de a finaliza până în septembrie 2008 imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, nu au făcut dovada că au notificat-o pe pârâtă în ideea de a se prezenta și de a încheia antecontractul sau de a o pune în întârziere, dimpotrivă reclamanții au fost notificați de către pârâtă pentru a se prezenta la data de 10 ianuarie 2009, ora 12,00, în vederea încheierii procesului-verbal de recepție a apartamentului obiect al antecontractului din 23 august 2007, notificarea făcându-se cu scrisoare recomandată cu confirmare de primire (f.82-83), confirmarea primirii făcându-se la data de 8 ianuarie 2009 de către tatăl reclamantului.

La data stabilită s-a încheiat, de altfel, procesul-verbal depus la dosar în copie xerox la fila 84, ce atestă prezența reclamantului împreună cu alte două persoane, precum și prezența pârâtei prin reprezentantul său legal, Ș. M. I., a numitei Ș. F. și a martorului F. ca reprezentant al firmei SC T. G. SRL, martor care a executat ultimele finisaje la apartament.

În cuprinsul procesului-verbal, a cărui semnare a fost refuzată de către reclamant, s-a menționat că se încearcă a se afla motivele pentru care reclamantul amână recepționarea, specificându-se că reclamantul dorea refacerea ghenei din rigips din bucătărie, ghenă ce acoperea țevile de apă și canalizare, în condițiile în care această ghenă a mai fost refăcută la indicația reclamantului. părțile au ajuns de acord, de altfel, să refacă ghena după ultimele măsurători.

O altă nemulțumire menționată în cuprinsul procesului-verbal o reprezenta țeava de gaz care alimenta centrala termică și pe care reclamantul se susținea că o dorește la o altă înălțime, aspect pe care pârâta a apreciat că nu poate să-l modifice și că, fiind contactată telefonic persoana juridică ce a efectuat lucrarea, aceasta a arătat că s-ar impune a fi efectuată o modificare a proiectului aprobat și recepționat de E. GAZ R. în acest sens.

Deși reclamantul nu a semnat procesul-verbal încheiat la data de 10 ianuarie 2009, susținând că la acel termen neîncheierea procesului-verbal de predare-primire pentru apartamentul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se datora culpei pârâtei constând, în concret, în nefinalizarea lucrărilor, instanța consideră că susținerile sale se impun a fi înlăturate.

Aceasta întrucât martorii audiați în cauză, solicitați de către pârâtă, dar și martorul audiat la solicitarea reclamantului, au arătat că au avut loc mai multe discuții între părțile contractante în vederea recepționării apartamentului și că la apartamentul ce urma să fie înstrăinat reclamanților s- au efectuat mai multe modificări la solicitarea promitentului cumpărător.

A., martorul P. F. care a participat și la încheierea procesului-verbal din data de 10 ianuarie 2009 a arătat că lucrările în ceea ce-l privește, constând în finisaje, glet la prima mână, zidărie interioară, au fost finalizate cândva iarna, înainte de sărbători, în urmă cu aproximativ 2 ani și că pe reclamanți i-a cunoscut în timp ce efectua lucrări la apartamentul nr.9, în condițiile în care la solicitarea acestora a efectuat o serie de modificări la zidul despărțitor la baie și lucrări de uniformizare a unor grinzi, executând și un zid de rigips la coloana de scurgere și coloana de apă, subțiindu-se zidul la cerința ulterioară a reclamantului, după finalizarea apartamentului.

În ceea ce privește procesul-verbal din 10 ianuarie 2009, martorul a arătat că își recunoaște semnătura de pe verso-ul actului, confirmând cele menționate în scris, arătând că a mai participat în alte două rânduri la încercarea de predare-primire a apartamentului către reclamanți, prima dată în mod involuntar, la momentul la care executa o serie de lucrări pe holul imobilului și posibil și la apartamentul reclamanților.

M. a arătat că nici prima și nici a doua oară reclamantul nu a specificat un motiv anume pentru care nu a dorit preluarea apartamentului și că la data de 10 ianuarie 2009 a rămas cu impresia că apartamentul urma să fie predat, neexistând obiecțiuni din partea reclamantului cu privire la lucrările efectuate.

Același martor a arătat că ceilalți proprietari și-au preluat apartamentele și că apartamentul, la data de 10 ianuarie 2009, putea să fie preluat, fiind finalizat în stare semifinisată.

Susținerile pârâtei în sensul refuzului reclamanților de a prelua apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare sunt confirmate și de declarațiile martorilor P. C. și U. C., ultimul dintre martori fiind propus de reclamanți.

M. P. C. a arătat că a avut probleme legate de apartamentul pe care reclamanții urmau să-l cumpere, întrucât după finalizarea lucrărilor la instalații, lucrări pe care le efectua la solicitarea pârâtei, i s-a solicitat telefonic de către reclamanți să facă niște modificări la instalațiile sanitare, dorindu-se lărgirea băii și mutarea unui zid cam 20 cm precum și mutarea obiectelor sanitare, respectiv chiuveta și vana. În urma discuției avute cu reclamantul, martorul a achiziționat materialele necesare, însă lucrările nu au mai fost efectuate ca urmare a refuzului exprimat de reclamant. M. a arătat că predarea lucrărilor sanitare și termice astfel cum au fost prevăzute în contractul încheiat cu pârâta s-a făcut în cursul lunii decembrie 2008, perioadă la care imobilul deja era racordat la apă și canal.

M. U. F. a arătat că a participat în mod involuntar la discuțiile purtate de reclamant și reprezentantul pârâtei la începutul anului 2009, în imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, discuții care erau legate de predarea imobilului, atât prima oară, cât și a doua oară, reclamantul propunând audierea acestui martor pentru a dovedi faptul că la data încheierii procesului-verbal din data de 10 ianuarie 2009 imobilul nu era finalizat, nefiind branșat la rețeaua de apă, nefiind executate nici finisajele exterioare și nici cele de pe casa scării.

Susținerile reclamantului, însă, nu au fost confirmate de martor, care, la solicitarea reclamantului, și-a exprimat la data respectivă părerea asupra lucrărilor efectuate la apartament, susținând că acestea erau efectuate corespunzător, că imobilul era racordat la apă și la rețeaua electrică, nefiind însă montate întrerupătoarele și prizele. Același martor a arătat că prima dată când s-a deplasat la apartamentul în litigiu, tencuiala decorativă exterioară nu era executată, însă a doua oară aceasta era finalizată.

Instanța a considerat că încercările reclamantului de a dovedi neîndeplinirea de către pârâtă a obligațiilor de a preda apartamentul în starea stabilită contractual au condus la formarea convingerii că obligațiile asumate de către promitentul vânzător au fost îndeplinite și că imobilul, la data de 10 ianuarie 2009, dată la care reclamantul a fost notificat pentru a prelua apartamentul în folosință și a achita în mod corelativ suma de 5.670 euro, era edificat și finalizat în stare semifinisat, având ușa metalică la intrare, geamuri termopan, pereți gletuiți, centrală termică și calorifere și șapă autonivelantă.

Susținerile reclamanților conform cărora imobilul nu era finalizat, lucrările nefiind integral executate și că nu a fost respectat proiectul autorizat se impun a fi înlăturate, pe de o parte, din perspectiva faptului că răspunsul comunicat de P. M. C.-N. sub nr.109952/27 mai 2009 depus la dosar la fila 10 nu menționa în mod expres care anume lucrări nu au fost integral executate și în ce sens proiectul nu a fost respectat. Din acest răspuns nu rezultă că apartamentul pe care reclamanții doreau să-l achiziționeze era într-o altă stare decât cea stabilită contractual și că nepredarea acestuia se datora neîndeplinirii obligațiilor asumate de către pârâtă, obligații ce se refereau la stadiul de execuție și dotările pe care imobilul trebuie să le prezinte.

Pe de altă parte, pârâta a făcut dovada faptului că la data de 5 ianuarie

2009 s-a încheiat procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru imobilul din care făcea parte și apartamentul promis spre vânzare reclamanților, această finalizare a lucrărilor fiind certificată și de înscrisul intitulat „Certificat de atestare a edificării construcției"; nr.540/(...), care atestă faptul că edificarea construcției s-a făcut în conformitate cu autorizația de construire nr.1413/22 august 2007, cu procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.1/5 ianuarie 2009.

E. reală împrejurarea că eliberarea acestui certificat s-a făcut doar la data menționată mai sus și că eliberarea nu s-a făcut anterior, însă motivele sunt altele decât cele acreditate de reclamanți și nu vizau apartamentul pe care aceștia s-au obligat să-l achiziționeze.

A., refuzul de a se elibera certificatul de atestare a edificării construcției în urma solicitării pârâtei a avut la bază neamenajarea spațiului verde, a locului de joacă pentru copii și a punctului gospodăresc, faptul că nu erau numerotate parcările auto, în sarcina pârâtei stabilindu-se și obligația de a respecta planul etaj tehnic vizat spre neschimbare (adresa nr.137900/43/29 septembrie 2009), precum și neeliberarea de către S. U. a adresei cu denumirea străzii și atribuirea numărului poștal (adresa nr.196211/43/5 octombrie 2009 - f.99).

În plus, instanța a reținut faptul că pârâta a depus la dosar la filele 105-

109 procesele-verbale ce atestă finalizarea de către executanți a lucrărilor pe care le-au contractat, lucrări la imobilul din care făcea parte și apartamentul achiziționat de către reclamanți, reținându-se faptul că încheierea acestor procese-verbale de recepție s-a făcut în cursul lunii septembrie 2008.

Susținerile reclamanților în sensul că aceste procese-verbale ar fi încheiate pro causa nu au fost dovedite, urmând a fi înlăturate ca neavenite de către instanță.

În plus, s-a reținut și faptul că reclamanții aveau obligația de a achita la momentul la care încheiau procesul-verbal de predare-primire a imobilului suma de 5.760 euro, sumă pe care nu au achitat-o nici în urma încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare la data de 21 decembrie

2009, invocând modificarea cotei de T.

Neîndeplinirea de către reclamanți a propriilor obligații nu îi îndreptățește să solicite obligarea pârâtei la plata daunelor interese, instanțaconsiderând că invocarea de către pârâtă a excepției de neexecutare a contractului a putut fi reținută, raportat la ansamblul probelor administrate în cauză.

Reclamanții erau îndreptățiți să formuleze o cerere în despăgubiri doar în condițiile în care ar fi dovedit faptul că și-au îndeplinit propriile lor obligații stabilite contractual, că pârâta a fost notificată să predea imobilul în starea stabilită contractual și nu a fost în măsură să își îndeplinească această obligație, împrejurare care nu a fost dovedită, cu atât mai mult cu cât nu a fost dovedită nici plata integrală a prețului, referindu-ne în concret la suma de

5.670 euro pe care reclamantul era obligat să o achite pârâtei la data dării în folosință a imobilului.

Clauza penală invocată de reclamanți nu își poate produce efectele pentru considerentele mai sus arătate, tribunalul apreciind că întreaga probațiune administrată în cauză a dovedit revocarea primului antecontract de vânzare-cumpărare din data de 16 august 2007 și încheierea celui de al doilea antecontract, în condițiile în care asupra clauzei penale părțile nu și-au exprimat consimțământul.

În condițiile în care reclamantul a dat dovadă de pasivitate și nu a solicitat pârâtei predarea apartamentului la un anumit termen pe care îl considera rezonabil pentru îndeplinirea obligațiilor de edificare și predare în folosință, instanța consideră că nu poate fi îndreptățit să solicite despăgubiri întrucât nu a făcut dovada prejudiciului ce i-a fost cauzat, cu atât mai mult cu cât aceste despăgubiri sunt cele corespunzătoare daunelor moratorii inserate în cuprinsul unei clauze penale dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare revocat prin încheierea celui de al doilea antecontract.

Raportat la considerentele mai sus reținute, cererea reclamanților s-a impus a fi respinsă ca fiind nefondată și în baza dispozițiilor art.274 C.pr.civ., reclamanții au fost obligați să-i achite pârâtei suma de 16.907,2 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial, fiind în culpă procesuală.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții V. V. și S. C., solicitând desființarea în tot a sentinței apelate și pe cale de consecință admiterea cererii de chemare în judecată.

În motivare reclamanții critică sentința atacată pentru interpretarea eronată a actelor juridice deduse judecății, cu consecința considerării ca revocat a antecontractului din 16 august 2007; interpretarea eronată a clauzei penale stipulate în antecontract; aplicarea eronată a excepției de neexecutare a contractului și cheltuielile de judecată acordate mai mult decât s-a cerut.

Prin sentința comercială nr. 248/2009, în vederea interpretării naturii juridice a înscrisului semnat la data de 23 august 2007, contrar atât susținerilor noastre privind caracterul său de act adițional cât și susținerilor intimatei privind caracterul său novator, instanța, în mod cu totul și cu totul surprinzător, apreciază că prin înscris părțile au înțeles să revoce antecontractul semnat la data de 16 august 2011 și să încheie un nou antecontract de vânzare cumpărare având aceleași părți, obiect, preț, obligații, "dar în anumite condiții diferite" .

Raportat la susținerile noastre potrivit cărora actul Î. la data de 23 august 2007 reprezintă un act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare din data de 16 august 2007 prin care se completează acesta din urmă cu numărul autorizației de construire și se detaliază tranșele de plată, în sentință (pagina 8, primul paragraf), "Instanța consideră că nu poate fi acceptată ideea avansată de reclamanți în sensul că cele două antecontracte se completează și că acea clauză referitoare la termenul limită până la care trebuia încheiat în formă autentică contractul de vânzare cumpărare inseratăîn prima convenție, este presupusă și a fost preluată și în cel de-al doilea antecontract, întrucât fiecare dintre antecontracte reprezintă manifestări de voință distincte, conținând clauze distincte și obligații pe care părțile și le-au asumat În condiții reglementate, renegociate la data de 23 august 2007.

Cu privire la susținerile intimatei din întâmpinare, potrivit cărora actul încheiat la data de 23 august 2007 reprezintă o novație, T. a reținut urmatoarele (pagina 8, ultimul paragraf): "Pe de altă parte, tribunalul consideră că susținerile pârâtei conform cărora cel de-al doilea antecontroct ar reprezenta o novație, în sensul dispozițiilor art. 1121 C.civ se impun a fi întăturate, întrucât lipsește intenția părților de a nova, condiție esențială pentru a putea vorbi despre o novație, respectiv lipsește "onimus novandi". Voința părților de nova trebuie să fie clar exprimată, novația neputându-se prezuma conform disp. art. 1030 C. Această voință trebuie să rezulte din act ori din clauzele antecontractul încheiat dintre părți, din cuprinsul convenției încheiate la data de 23 august 2007 nereieșind această novație, nefiind dovedită nici cu alte mijloace de probă intenția de a nova."

Contrar susținerilor ambelor părți litigante și fără a pune în discuția părților această nouă ipoteză juridică, în hotărârea atacată, pagina 5, paragraful 3 "T. consideră că Încheierea celui de al doilea antecontract a avut drept consecință revocarea primului antecontract[ ... ].

În argumentarea acestei noi ipoteze T. arată:

1. „[...] instanța a avut în vedere faptul că încheierea celui de al doilea antecontract reprezintă un nou consimțământ exprimat de părți pentru încheierea unei convenții având aceeași cauză și același obiect, însă în condițiile unor clauze noi, distincte față de cele avute în vedere la perfectarea primului antecontract"( sentință - pagina 5, ultimul paragraf)

2. „[...] primul antecontract, odată cu încheierea celui de al doilea, a fost revocat, încheindu-se un nou contract având clauze și condiții specifice în care cele două părți au înțeles să își exprime acordul pentru ca în viitor să fie îndeplinite întocmai obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare"(pag. 7, primul paragraf)

3. "Odată revocat primul antecontract, nu mai poate produce efecte juridice, instanța apreciind că în măsura în care părțile ar fi intenționat menținerea primului antecontract și a obligațiilor asumate, inclusiv cele referitoare la termenul limită la care avea să fie transferat dreptul de proprietate, precum și introducerea unor obligații noi legate de menționarea numărului autorizației de construire și a cuantumului sumelor care urmau a fi achitate de promitentul cumpărător, aveau posibilitatea, În conformitate cu disp. art. IX să încheie un act adițional la antecontractul încheiat la 16 august

2007, act adițional pe care nu l-au încheiat."( sentință - pagina 8, paragraful 2)

E. evidentă lipsa de coerență În aprecieri a T.ui.

A., pe de o parte, instanța apreciază că prin cel de-al doilea antecontract s-au născut obligatii noi legate de mentionarea numărului de autorizatie și de cuantumul tranșelor ce urmau a fi achitate, dar pe de altă parte susține că nu există animus novandi și că "modificarea clazelor contractuale referitoare la termenele stabilite pentru plata prețului în tranșe[…] neputând fi asimilate și considerate ca și elemente noi".

Concluzia care se impune, în condițiile în care construim un raționament corect, pe care îl și urmărim cu constanță, este că în speță nu există nici revocare, după cum nu există nici novație. În speța de față, raportat al actul semnat la data de 23 august 2007, câtă vreme s-a exclus novația, urmarea logică era să se excludă și revocarea.

Mai mult, T. apreciază, pe de o parte, că revocarea a intervenit tacit, deși niciuna dintre părți nu a susținut această ipoteză, fără a fi nevoie de încheierea unui act adițional conform dispozițiilor art. IX din antecontract, iar, pe de altă parte, consideră că precizarea clauzelor contractuale în sensul menționării numărului autorizației și a modului de achitare a prețului trebuia să se facă obligatoriu într-un înscris denumit expres de părți "act adițional". Ca atare, în viziunea T.ui, adăugarea unor mențiuni trebuia să îmbrace obligatoriu forma scrisă a unui act adițional, iar revocarea actului (în ciuda consecințelor sale radicale) se putea face tacit, fără mențiuni exprese.

În ceea ce ne privește, consideră că o revocare a primului antecontract putea interveni numai printr-o manifestare de voință expresă, neechivocă a ambelor părți contractante.

Aceasta mai ales întrucât în baza primului antecontract au fost făcute plăți în valoare de 15.000 euro care ar fi trebuit să fie înregistrate conform legii în evidențele contabile ale pârâtei și a căror soartă ar fi trebuit să fie tranșată prin actul de revocare, știut fiind faptul că În regulă revocarea desființează efectele juridice ale actului numai pentru viitor.

Conform art. 969 alin 1 C.civ "Convențiile legal făcute au putere de lege Î. părțile contractante", iar potrivit alin 2 "Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege". Având în vedere că în speță nu se pune problema revocării din cauze autorizate de lege și că niciuna dintre părți nici măcar nu a susținut intenția de a revoca, cu atât mai puțin "consimțământul de a revoca", este evident că nu a operat revocarea primului antecontract, nefiind îndeplinită condiția "consimțământului mutual".

Pe cale de consecință, toate reținerile instanței cu privire la revocare contravin principiului voinței reale a părților și deci dispozițiilor legale incidente în materie .

Constatările instanței cu privire la revocarea primului antecontract sunt rezultatul direct al unei interpretări eronate a actelor juridice deduse judecății.

Când termenii unui contract nu sunt destul de clari, când sensul lor este îndoielnic și când înțelesul exact al clauzelor nu este suficient determinat judecătorul trebuie să interpreteze contractul, fără însă a-l modifica. În acest sens trebuie să caute a stabili care este intenția reală a părților, rezultată atât din conținutul actului cât și din circumstanțele cauzei.

Conform art. 977 C.civ "interpretarea contractului se face după intenția comună a părților, iar nu după sensul literal al termenilor. În virtutea acestui text legal, intitularea actului semnat la data de 23 august 2007 ca "antecontract de vânzare-cumpărare" nu trebuie să conducă automat la ideea că părțile și-au exprimat o altă voință fața de primul act, ci din contră, el trebuie interpretat în context, împreună cu antecontractul semnat la data de

16 august 2007.

Consideră că este esențial faptul că părțile nu au fost asistate de avocat

și au utilizat formulare tipizate pentru contractare, puse la dispoziție de către pârâtă. De altfel, pârâta a recunoscut utilizarea "antecontractului tip" prin răspunsul la întrebările nr. 11 și 13 din interogatoriu. Totuși, instanța a trecut sub tăcere aceste aspecte, concludente în cauză.

Din probele administrate În cauză, rezultă că vointa părților a fost aceea de a mentine si de a completa primul antecontract cu două date noi. necunoscute la data de 16 august 2007, respectiv numărul autorizatiei de construire (emisă la data de 22 august 2007) și valoarea exactă a tranșelor de plată a pretului, în funcție de creditul aprobat reclamantului.

A., din răspunsul la prima întrebare din interogatoriul luat pârâtei rezultă fără echivoc recunoașterea intenției părților de a aduce modificăriprimului act : "Da, am încheiat un antecontract de vânzare cumpărare la 16 august 2007 si la 23 august 2007 am adus următoarele modificări […]".

Apoi, în notele de ședintă depuse la data de 18 martie 2010, intimata recunoaște rămânerea în ființă a antecontractului din data de 16 august 2007, afirmând " În primul rând arătăm că avansul era de 7.500 euro și nu de

15.000 euro așa cum susțin reclamanții, acest lucru reiese clar din antecontractul încheiat la (...).

Ca atare, intimata s-a prevalat de antecontractul din 16 august 2007, susținând că acesta produce efecte juridice, i-a admis existența juridică și implicit a recunoscut că acel antecontract nu este revocat.

În măsura în care ambele părți au susținut că prin antecontractul Î. la data de 23 august 2007 au intenționat modificarea primului antecontract, instanța nu avea dreptul să dea un alt înțeles voinței lor și să aprecieze că părțile au intenționat desființarea - prin revocare a primului antecontract.

Reluăm și arătăm că esențial în determinarea naturii juridice a actului nu este denumirea sa, ci voința reală a părților, care în cazul de față a fost aceea de a încheia un act adițional - prin care este completat primul antecontract. Modificările aduse prin actul adițional semnat la data 23 august

2007 reprezentau doar niște detalieri, care nu afectau în vreun fel voința părților anterior" exprimată la data de 16 august 2007. Voința părților a rămas aceeași începând cu data de 16 august 2007 și până la perfecta rea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

1. Contrar celor reținute de T. C., menționarea numărului autorizației de construire nu este de natură a genera vreo obligație suplimentară În sarcina părților. De altfel, cu excepția faptului că în sentință se reține că ar exista obligații, instanța un concretizează această afirmație. A., menționarea numărului de autorizație are, pe de o parte, rolul de a garanta posibilitatea executării legale a imobilului și de a crea premisele înscrierii sale în cartea funciară (fiind cunoscut faptul că un imobil executat fără autorizație de construire nu poate fi din capul locului înscris în cartea funciară) și, pe de altă parte, are rolul de a confirma faptul că descrierea apartamentului și a imobilului în întregime corespunde planurilor vizate spre neschimbare, din documentația care a stat la baza obținerii autorizației de construire.

2. Raportat la mentionarea transelor exacte, nici aceasta nu este de natură a determina prețul apartamentului sau de a modifica voința părților, prețul fiind deja clar determinat la suma de 56.700 euro încă din 16 august

2007, data primului antecontract de vânzare - cumpărare (pagina 6, paragraful

3).

Motivările instanței raportat și la clauza penală, pe care am activat-o și pe care ne-am fundamentat demersul, sunt deopotrivă contradictorii, inconsistente și lipsite de logică.

Dacă nu s-ar lectura conținutul clauzei penale inserate în contract, din sentința T.ui C. s-ar putea concluziona cu ușurință faptul că prin această clauză nu se evaluează prejudiciul suferit.

Antecontractul din 16 august 2007 prevedea la punctul VI: "In cazul neperfectării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică la data stipulată în prezentul antecontract, din culpa vânzătorului, aceștia se obligă să achite cumpărătorului dublul sumei achitate ca avans de către acesta." Data stipulată a fost septembrie 2008, conform punctului II. teza finală.

Actul din 23 august 2007 prevedea la același punct VI: "În cazul neperfectării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică la data stipulată în prezentul antecontract, din culpa vânzătorului, aceștia se obligă să achite cumpărătorului dublul sumei achitate ca avans de către acesta". Ce uns-a trecut, a fost data pentru transferul dreptului de proprietate la același punct II. teza finală, clauza fiind identică.

A. din nou, și în acest context, faptul că prin semnarea actului din 23 august 2007, nu a revocat antecontractul din 16 august 2007, ci doar i-a adus precizările despre care a făcut deja vorbire. Ca atare, clauzele prezente în înscrisuri trebuie coroborate, iar un privite distinct.

Clauza penală a fost definită în literatura de specialitate ca fiind acea convenție accesorie prin care părțile evaluează anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu Întârziere sau necorespunzătoare a obligației de către debitorul său.

Reținerile instanței:"c1auza penală fiind un contract de sine stătător, trebuie să îndeplinească condițiile de valabilitate ale oricărei convenții, astfel cum sunt prevăzute în art. 948 C. Civ. iar, în ceea ce privește antecontractul din 23 august 2007 nu s-a făcut dovada consimțământului valabil exprimat de ambele părți de a fi procedat la cuantificare și evaluare a daunelor - interese pe care reclamantul le-ar fi suportat în urma neîndeplinirii până la un termen - limită, la scadența determinată a obligației de a încheia în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare și de a transfera dreptul de proprietate" (pag. 8, paragraful 5), contrazic alte susțineri din sentință și sunt criticabile: clauza penală nu este un contract de sine - stătător (deși într-adevăr trebuie să îndeplinească condițiile de valabilitate ale unei convenții, conform art. 948 C. Civ.), ci este o conventie accesorie; dacă aici T. invocă lipsa consimțămâtului părților (altfel spus nulitatea clauzei), în mai multe paragrafe din sentință (cu titlu de ex. - pagina 6, paragraful 5 sau pagina 13, primul paragraf) reține că această clauză nu - și produce efectul, rezultând logic faptul că a fost valabil încheiată; pentru a discuta despre efecte juridice produse, trebuie mai Întâi a se aprecia că actul juridic este valabil Î..

Or, instanța vorbește despre lipsă de consimțământ și totodată despre efecte juridice produse de act.

Instanța mai reține tot în mod eronat că daunele interese ar fi trebuit suportate de către promitentul cumpărător în situația în care promitentul vânzător nu iși respecta obligația de a Î. în formă autentică contractul de vânzare cumpărare, răsturnând nejustificat poziția celor două părți. E. evident faptul că promitentul cumpărător are dreptul la daune interese În această situație, în speță reclamantul.

A., instanța reține pe de o parte că "părțile au înțeles să includă prin clauza penală care îl obliga pe promitentul vânzător să achite cu titlul de daune interese dublul sumei achitate de promitentul cumpărător cu titlu de avans"(sentință, pagina 6 paragraful 5), iar pe de altă parte că "nu s-a făcut davada consimțământului valabil exprimat de către ambele părți de a fi procedat la o cuantificare și evaluarea daunelor interese[. .. ]"(pag. 8 paragraful

5), contradicția fiind din nou evidentă.

Tot în mod eronat, instanța reținând că există un dubiu cu privire la clauza penală, a apreciat că: "această clauză se impune a fi interpretată În interesul debitorului, respectiv al pârâtei promitent vânzător, întrucât este partea care se obligă să edifice construcția și să procedeze la vânzarea- cumpărarea ulterioară, precum și să achite dublul avansului, conform dispozițiilor. art. 983 C. Civ."

Făcând această interpretare, T. a ignorat natura juridică a raporturilor dintre părți, caracterul comercial al contractului și aplicabilitatea cu prioritate a normei specia le fată de norma generală, respectiv L. nr. 193 din 6 noiembrie

2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianti si consumatori.

Potrivit art. 2 al Legii nr. 1. "Prin consumator se înțelege orice persoana fizica sau grup de persoane fizice constituite în asociații, care, în temeiul unui contract care intra sub incidența prezentei legi, acționează în scopuri din afara activității sale comerciale, industriale sau de producție, artizanale ori liberale", iar ,,(2) Prin comerciant se înțelege orice persoana fizica sau juridica autorizata, care, în temeiul unui contract care intra sub incidența prezentei legi, acționează În cadrul activitații sale comerciale, industriale sau de producție, artizanale ori libera le, precum și orice persoana care actionează în același scop în numele sau pe seama acesteia."

Cu privire la calitatea de comerciant a intimatei și implicit cea de consumator a reclamanților instanța a statuat prin încheierea de ședință din data de 3 decembrie 2009 (fila 75 dosar fond), odată cu soluționarea excepției necompetenței materiale, constatând că T. C. este competent să judece cauza, litigiul având caracter comercial Întrucât "pârâta are calitate de comerciant și în baza obiectului său de activitate a incheiat antecontractul de vânzare- cumpărare".

Potrivit art. 1 alin (1) al Legii nr. 1." Orice contract încheiat între comercianți și consumatori pentru vânzarea de bunuri sau prestarea de servicii va cuprinde clauze contractuale clare, fara echivoc, pentru înțelegerea cărora nu sunt necesare cunoștințe de specialitate", iar potrivit art.1 alin (2) "În caz de dubiu asupra interpretării unor clauze contractuale. acestea vor fi interpretate în favoarea consumatorului.

Mai mult, arată instanței că formularea din Directiva 93/13/CEE a

Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii, act transpus în legislația națională prin L. nr. 1., menționează în art. 5 că "În cazul contractelor în care toate clauzele sau o parte a acestora sunt prezentate consumatorului în scris, acestea trebuie întotdeauna redactate într-un limbaj clar și inteligibil. În cazul în care există îndoieli cu privire la sensul unei clauze, prevalează interpretarea cea mai favorabilă pentru consumator".

În concluzie, având în vedere necesitatea interpretării clauzei penale de către instanță, în virtutea dispozițiilor legale de mai sus, cu aplicarea principiului specialia generalibus derogant, nu se mai aplică arte 983 C. civ. (norma generala), ci legea specială care derogă de la aceasta - arte 1 alin. (2) din L. 193/2OOO, care răstoarnă principiul de interpretare, din "in favoarea debitorului" (983 c. civ.) în exact opusul "În favoarea consumatorului", adică în favoarea subsemnatului.

- Se recunoaște existența și valabilitatea clauzei penale, dar se apreciază că această clauză nu poate produce efecte juridice întrucât părțile nu au stabilit un termen limită până la care promitentul vânzător avea obligația de a încheia contractul în formă autentică:"această clauză, deși menționată În formularul tipizat, nu-și produce efectul deoarece părțile nu au stipulat un termen limită până la care urma să fie perfectat contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică". - (sentintă, pagina 6 paragraful 5);

- Se apreciază că în lipsa unui termen expres menționat clauza ar fi putut produce efecte juridice dacă promitentul cumpărător ar fi solicitat celeilalte părți executarea obligației de mai sus într-un termen rezonabil, iar această parte ar fi fost În imposibilitate de a o executa. "În lipsa termenului pretins a fi fost stabilit, termen invocat de reclamanți, aceștia aveau posibilitatea să il notifice pe debitor, respectiv pe promitentul - vânzător să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică", "lipsa termenului [...] putea fi suplinită prin solicitarea reclamanților adresată pârâtei de a încheia contractul în fața notarului public,la un termen pe care însăși reclamanții erau în măsură să-l impună" - (pagina

7 paragraful 6).

După cum a susținut și în fața primei instanțe, clauza penală a fost valabil încheiată, iar promitentul vânzător avea obligația de a perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de "septembrie 2008", fiind stipulat în mod expres în antecontractul din 16 august

2007.

Prin încheierea actului adițional din 23 august 2008 NU a intenționat să renegociem condițiile contractuale, așa cum apreciază greșit instanța (pagina

8, primul paragraf), ci doar să facă adăugirile sus menționate.

În nici un caz NU a intenționat să modificăm termenul limită până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv septembrie 2008, cu atât mai puțin să îl elimine cu totul.

Tocmai pentru că nu convenise alte modificări, nu a dat atenție locurilor libere rămase necompletate pe formular, fiindu-mi evident că a păstrat termenul de septembrie 2008, că acest termen nu a fost modificat sau eliminat. După cum a susținut și în fața primei instanțe nimic nu ar fi justificat renunțarea la termen, o asemenea clauză fiind lipsită de cauză.

Susținerile intimatei din răspunsul la întrebarea 2 din interogatoriu sfidează logica.

În plus, dacă susținerile intimatei corespund adevărului, având în vedere faptul că apartamentul contractat face parte dintr-un imobil de locuințe colective, ar însemna că în niciunul din antecontractele semnate în acea perioadă nu ar trebui să apară vreun termen pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Cu toate acestea, celelalte antecontracte semnate în acea perioadă au menționat un termen limită apropiat de septembrie 2008.

Pe de altă parte, subliniem faptul că în judecarea cauzei înregistrate sub nr. (...) la J. C. - N., pârâta - intimată a prezentat și s-a apărat cu un înscris intitulat "antecontract de vânzare cumpărare nr. 1/23 august 2007" - certificat ca fiind conform cu originalul de către avocatul pârâtei - intimate, încheiat între aceleași părți și cu același obiect care prevedea faptul că transferul dreptului de proprietate trebuia să se realizeze cel mai târziu la data de 01 februarie 2009. Acest înscris, depus și în fața primei instanțe ( fila 69 din dosar) a fost total ignorat ca probă, iar intimata, cunoscând perfect semnificația juridică a acestuia, nu l-a prezentat niciodată în original.

În mod eronat instanța a omis să analizeze atât inscrisul despre care facem vorbire, după cum a refuzat să analizeze și conduita intimatei, respectiv omisiunea vădit intenționată de a prezenta înscrisul în original.

A., acel înscris nu putea fi pierdut odată cu mutarea sediului societății la o altă adresă, deoarece actul a fost încheiat ulterior acelui fapt.

Mai mult, intimata a depus tot numai În copie, chitanța de mână care atesta achitarea avansului, scrisă de părți pe verso-ul primei pagini din contract. Deși i s-a solicitat prin încheierea din data de 13 mai 2010 să depună la dosar originalul acestui Înscris de la fila 111 dosar, intimata nu a prezentat niciodată acest original.

Aceasta, deoarece ar fi însemnat să depună în original antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 23 august 2007, antecontract probabil alterat prin completarea unilaterală a datei de 1 februarie 2009. E. cel puțin suprinzător faptul că T. C. a trecut atât de ușor peste aceste aspecte și nu a insistat în lămurirea adevărului. Ca atare. T. trebuia să facă aplicarea art. 172 si art. 174 C. pr. Civ . fiind evident că exemplarul original al intimatei a fost ascuns, iar un pierdut. cum a arătat aceasta la interogatoriu.

Dacă s-ar fi depus exemplarul vânzătorului în original al antecontractului din 23 august 2007, sunt convinși că ar fi fost completat cu data de 1 februarie 2009, ceea ce nu face decât să confirme faptul că părțile contractante, inclusiv pârâta - intimată, au avut În vedere stabilirea unui termen limită pentru încheierea contractului în formă autentică. Evident că în situația prezentării acestui înscris, soluția instanței ar fi fost diferită, iar argumentația ar fi fost alta, favorabilă nouă.

Revenind la raționamentul instanței expus mai sus (cum că puteam să cerem oricând încheierea actului), subliniem că dacă instanța și-ar fi aplicat propriul raționament, prezenta cauză ar fi trebuit să fie soluționată la primul termen de judecată din data de 15 octombrie 2009, când pârâta-intimată nu .- trebuia să depună cerere de amânare în vederea angajării unui apărător ci, dacă nu ar fi fost în culpă, putea face dovada că îndeplinește toate condițiile pentru încheierea contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. DAR, era în imposibilitate să acționeze așa, de vreme ce obținerea dovezii de dare- luare în folosință (respectiv C. privind atestarea edificării construcției) a avut loc numai în data de 29 octombrie 2009, iar înscrierea blocului de locuințe în cartea funciară a avut loc în decembrie 2009 .

În motivarea soluției date, T. C. și-a însușit susținerile intimatei cu privire la excepția de neexecutare, invocată prin întâmpinare.

Motivarea instanței cu privire la admiterea excepției de neexecutare a contractului este rezultatul unor confuzii evidente cu privire la semnificația termenului de "dare în folosință" - moment la care era scadentă penultima tranșă de bani, moment care este confundat cu cel al încheierii procesului- verbal de recepție al apartamentului. Cele două momente, al "dării în folosință" și al "încheierii procesului verbal de recepție", sunt două momente distincte.

1. Subliniază că denumirea de "dovadă de dare/luare în folosință" (DLF) era o denumire uzuală folosită în anul 2007 în mediul imobiliar pentru actul numit mai nou "certificat de atestare a edificării construcției".

În acest sens a depus la dosarul cauzei extras de pe site-ul primăriei municipiului C.-N., http://www.primariacj.roLcereri-tip.aspx. unde apare fără echivoc această denumire, cu mențiunea că este denumirea veche.

Acest act atestă tocmai finalizarea construcției autorizate, cu respectarea proiectului autorizat și este o garanție pentru cumpărător că imobilul poate fi inscris în Cartea funciară.

2. În motivarea sa, T. C. confundă etapa "dării în folosință" - adică momentul în care se obținea acest act de la autoritatea locală cu etapa

"încheierii procesului verbal de recepție" a apartamentului, moment în care se putea preda apartamentul în stadiul contractat.

3. Dacă obținerea "dovezii de luare/dare în folosință"- era strâns legată de finalizarea întregului bloc de locuințe și certifica executarea acestuia conform autorizației de construire, încheierea procesului-verbal de recepție a apartamentului semnifica predarea apartamentului la stadiul contractat cu cumpărătorul, indiferent de stadiul lucrărilor celorlalte apartamente sau al spații lor comune.

4. De altfel, este evident și este de notorietate că predarea - preluarea apartamentului către cumpărător este strâns legată, dacă nu se suprapune chiar cu momentul recepției/recepționării acestuia, pe când darea în folosință este strâns legată de constatarea de către autorități a executării Întocmai a proiectului.

Tocmai de aceea, vânzătorul a folosit termenul de recepție la momentul respectiv, invitându-ne prin notificarea din ianuarie 2009 să ne prezentăm "în vederea încheierii procesului verbal de recepție a apartamentului", și săsemnăm un document intitulat "proces-verbal de recepție", iar NU de dare în folosință. Precizăm că nu am semnat acel proces-verbal datorită stării apartamentului și a conținutului său (dacă l-am fi semnat am fi fost de acord să renunțăm la orice pretenții, deci la orice demers pentru a ni se achita penalități, în condițiile în care termenele erau depășite deja).

5. Mai mult, în motivarea sa T. C., referindu-se la același moment, folosește tot termenul de recepție/proces - verbal de recepție. A. totuși că a identificat doar o situație în care T. a folosit terminologia de "predare în folosință", și nu dare în folosință, exprimarea fiind oarecum forțată - pagina paragraful.

6. Ca atare, în contractul semnat între părți, încheierea procesului verbal de recepție de apartamentului nu era un moment esențial, la care părțile să aibă obligații corelative.

A., aserțiunile T.ui că "reclamanții aveau obligația de a achita la momentul la care încheiau procesul verbal de predare-primire a imobilului suma de 5760 euro" (pag. 12, paragraful 5), în condițiile în care, atât în antecontractul semnat la data de 16 august 2007, cât și în cel semnat la data de 23 august 2007, obligația de plată a tranșei de 5760 euro era scadentă la momentul"dării în folosință".

Dacă părțile doreau sa stabilească scadenta tranșei la data încheierii procesului verbal de recepție, foloseau această terminologie în contracte (așa cum au folosit terminologia "la roșu"), fiind o terminologie uzuală pentru acest tip de tranzacție, reclamantul cunoscând-o deoarece lucram ca agent imobiliar.

7. În realitate, a convenit să achite 65% din valoarea contractului la niște date fără legătură cu stadiul construcției, urmând ca restul de 35% să fie achitat în funcție de stadiul construcției și al demersului de înscriere în cartea funciară a acesteia, astfel: 15% la faza "in roșu" - respectiv la finalizarea structurii de rezistență a blocului (și nu a apartamentului nostru), 10% - la "darea în folosință" - respectiv la data obținerii documentului administrativ și

10% la data semnării contractului de vânzarea cumpărare în formă autentică.

8. Faptul că în notificarea din ianuarie 2009 prin care eram invitati la încheierea procesului verbal de recepție a apartamentului era menționată așa- zisa noastră obligație de achitare a sumei de 5760 euro, poate fi considerat, cel mult o încercare. eventual propunere. de modificare a antecontractului de vânzare-cumpărare. nematerializată însă într-un acord de vointe.

În concluzie, tranșa de 5760 euro era scadentă și trebuia achitată în momentul în care intimata făcea dovada obținerii actului administrativ de dare/luare în folosintă, cu denumirea actuală de "certificat de atestare a edificării construcției".

9. Acest act a fost obținut abia în luna octombrie a anului 2009, cu o Întârziere de peste un an față de momentul în care trebuia să se încheie contractul de vânzarea cumpărare în formă autentică.

Mai mult, chiar intimata a depus adresa nr. 137900/43/(...), prin care i se respingea în continuare eliberarea documentului administrativ, întrucât nu era respectată documentația vizată de neschimbare și se solicita "se va amenaja spațiul verde, locul de joacă pentru copii, punctul gospodăresc", "se vor numerota parcările auto", "se va respecta planul etaj tehnic vizat spre neschimbate". Faptul că aceste motive de refuz nu au o legătură nemijlocită numai cu apartamentul contractat este nerelevant! Câtă vreme refuzul de eliberare este unul justificat (niciodată intimata nu a afirmat/. că ar fi nejustificat), nerespectarea autorizației de construire și a documentației vizate spre neschimbare - culpa exclusivă a intimatei - determină refuzul eliberării certificatului de atestare a edificării construcției și conduce inevitabil laimposibilitatea inscrierii în cartea funciară a construcției, și deci la imposibilitatea perfectării contractului de vânzare - cumpărare cu privire la apartamentul acestora.

Concluzii: 4 a. Obligația de plată a penultimei tranșe de bani, în valoare de 5670 euro a devenit scadentă numai după 29 octombrie 2009, dată la care a fost obținut certificatul de atestare a edificării construcției. b. Având în vedere aspectele mai sus învederate, reiese cu evidență că instanța a admis în mod eronat excepția de neexecutare a contractului, nefiind

Î. condițiile legale, îndeosebi: "neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care invocă excepția de neexecutare". c. Excepția de neexecutare trebuia respinsă întrucât așa zisa neexecutare a contractului din partea acestora (refuzul nostru de a recepționa apartamentul în luna ianuarie 2009 și de a achita tranșa în valoare de 5670 euro, scadentă la " darea În folosință") se datorează tocmai faptei celui care invocă excepția, SC I. C. SRL, care nu și-a îndeplinit propriile obligații. După cum a arătat mai sus, darea în folosință - certificatului de atestare a edificării construcției - a avut loc numai în 29 octombrie 2009. d. De altfel, excepția de neexecutare a contractului putea fi invocată cu succes și cu temei doar de subsemnații, deoarece la momentul ianuarie

2009, cea care era în întârziere și cu obligație scadentă din septembrie 2008 neîndeplinită față de noi era pârâta - intimată S. I. C. S. Așa cum am arătat deja pe larg, în septembrie 2008 au fost îndreptățiți să invoce și au invocat excepția de neexecutare a contractului.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, învederează instanței că intimata a solicitat prin concluziile scrise(filele 179-182 dosar fond) "obligarea subsemnaților la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorar avocat de

10.162,60 lei". În susținerea cererii sale, intimata a depus factura nr.1973695/(...) În valoare de 10162,60 lei (fila 173 dosar fond) și următoarele chitante: chitanța nr. 0492147/(...) în valoare de 3387,3 lei, chitanța nr.

0492147/(...) în valoare de 3357,30 lei și chitanța nr.049214/(...) În valoare de

3380,00 lei (filele 174-176 dosar fond).

În ciuda faptului că prin chitanțele depuse s-a dovedit achitarea cu titlu de onorar avocat a sumei de 10.124,60 lei și nu a sumei de 10.162,60 lei cât e valoarea facturii, instanța ne-a obligat la plata sumei de 16.907,20 lei, conform minutei și hotărârii motivate și comunicate.

Suma de 16.907,20 lei nu a fost niciodată cerută și nici dovedită de către intimată, așa încât putea concluziona că instanța în mod nelegal a acordat mai mult decât s-a cerut, încălcând astfel principiul disponibilității prevăzut la art. 129 alin 6 C.Pr.Civ.

Raportat la art.274 alin.3 C.pr.civ se impunea ca instanța să procedeze la reducerea onorariului de avocat solicitat de reprezentantul pârâtei-initmate, întrucât acesta nu este justificat față de valoarea pricinii sau munca Îndeplinită de avocat. Ab initio, arată că nu a avut cunoștință despre suma solicitată cu titlu de onorariu de avocat, suma fiind indicată numai după închiderea dezbaterilor, prin documente la care nu am avut acces, neavând astfel posibilitatea de a solicita instanței de fond aplicarea art.274 alin.3

C.pr.civ.

În ceea ce privește valoarea pricinii, menționează că aceasta este de

30.000 euro. Onorariul uzual pentru o asemenea valoarea este de 10% din valoarea pricinii, pentru toate fazele procesuale( fond, apel, recurs), ceea ce conduce la concluzia că un onorariu de 8.33% numai pentru reprezentarea în fața primei instanțe este cel puțin excesiv".

Raportat la munca prestată de către reprezentantul pârâtei constând în: redactare întâmpinare( filele 48,49,50 dosar fond), redactare note de ședință( filele 79,80 dosar fond), redactare interogatoriu luat reclamantului(filele

93,94,95 dosar fond), redactare concluzii scrise(filele 179-182 dosar fond), susținerea orală a excepției necompetenței materiale și a neindeplinirf procedurii concilierii directe( filele 75, respectiv 86 dosar fond)-excepții respinse, reprezentare la termene, rugăm să apreciați că onorariul solicitat este excesiv.

Necenzurarea de către instanță a onorariului de avocat în situația în care este excesiv este în măsură să aibă un efect inhibant asupra celeilalte părți litigante, descurajând-o în exercitarea căilor de atac prevăzute de lege, afectând în cele din urmă tocmai principiul aflării adevărului ce guvernează procesul civil. P. sancționării părții care a pierdut procesul și care este astfel obligată la plata cheltuielilor de judecată este aplicabil numai până la limita abuzului de drept al părții care a câștigat procesul. Tocmai pentru a se preveni exercitarea abuzivă a dreptului de a recupera cheltuielile avansate cu titlu de onorariu de avocat instanța a fost investită prin art.274 alin.3 C.pr.civ cu

Prin întâmpinarea înregistrată la data de 29 septembrie 2011, S. I. C. S.

C.-N. a solicitat respingerea apelului ca nefondat și obligarea apelanților laplata cheltuielilor de judecată.

În motivare s-a arătat că prin cererea de chemare în judecată, reclamanții au solicitat să fiue obligată societatea pârâtă la plata sumei de

30.000 Euro cu titlu de daune-interese moratorii inserate în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1/(...).

Instanța de fond, prin sentința apelată, a respins cererea de chemare în judecată reținând în esență că, neîndeplinirea de către reclamant a propriilor obligații nu-i îndreptățește să solicite obligarea pârâtei la plata daunelor interese, atât timp cât aceștia nu și-au îndeplinit propriile obligații astfel, se reține excepția de neexecutare a contractului.

Împotriva hotărârii de mai sus au declarat apel reclamanții

În motivarea apelului, reclamanții în esență arată că au activat clauza penală înserată în antecontractul de vânzare-cumpărare din (...) și au pretins daune moratorii în sumă de 30.000 EUR, pe motiv că nu s-a realizat transferarea dreptului de proprietate cel târziu până în luna septembrie 2008, și atunci promitenții vânzători au obligația să achite cu titlu de daune interese dublul sumei avansului, respectiv 30.000 E.

Se arată ,de asemenea că, excepția de neexecutare din partea lor, prin refuzul de a recepționa apartamentul și de a achita tranșa din preț de 5670

EUR, scadentă la darea în folosință, se datorează subscrisei pârâte care nu și-a îndeplinit propriile obligații și anume darea în folosință la termenul stipulat și care potrivit C.ui de A. a E. C. a avut loc numai la (...).

A., rezultă cu evidență că instanța a admis în mod eronat excepția de neexecutare a contractului în condițiile în care această neexecutare se datorează faptei celui care o invocă, care nu și-a îndeplinit propriile obligații și anume darea în folosință.

Apelanta critică hotărârea și cu privire la obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată privind onorariul de avocat de 16.907 lei, sumă ce nu a fost dovedită prin actele depuse la dosar.

Apelul formulat este nefondat și solicită să se respingă pentru următoarele considerente.

La data de (...), prin antecontractul nr. 1 încheiat cu reclamanții, pârâta s-a obligat să construiască pentru aceștia un apartament de 63 mp pentru care s-a stabilit un preț de 56.000 euro, din care s-a plătit un avans de 15.000 E.

În acest antecontract s-a stipulat că transferarea dreptului de proprietate se va face cel târziu în luna septembrie 2008, iar la punctul VI din antecontract s-a stipulat în situația în care nu se respectă această clauză din culpa vânzătoarei aceasta se obligă să plătească cumpărătorului dublul sumei achitate ca avans.

La data de (...) s-a încheiat un alt antecontract de vânzare cumpărare având același obiect și aceeași cauză, însă în ce privește prețul, modalitățile de plată, s-a prevăzut achitarea până la data de (...) a sumei de 15.000 EUR cu titlu de avans, a sumei de 21.430 EUR până la data de (...), a sumei de 8.927

EUR la data realizării fazei "în roșu" a apartamentului și a sumei de 5.670 EUR la darea în folosință, urmând ca la data semnării contractului în formă autentică să fie achitată diferența de 5670 E.

Referitor la data limită până la care părțile puteau să încheie contractul în formă autentică, în contractul din 23 august 2007 nu a fost menționată, deși formularul tipizat al contractului cuprindea o rubrică referitoare la acest termen.

În temeiul probelor de la dosar, instanța corect a conchis că, clauza penală invocată de reclamanți nu își poate produce efectele fiind dovedit că părțile au revocat antecontractul de vânzare cumpărare din (...) și au încheiat un al doilea contract în (...) care nu cuprinde această clauză.

E. nefondată critica apelantei potrivit căreia actul încheiat la (...) reprezintă un act adițional la contractul din (...) întrucât reprezintă o convenție de sine stătătoare prin care părțile și-au exprimat un nou consimțământ și au stabilit noi obligații.

În temeiul probelor scrise și testimoniale corect a stabilit instanța de fond că obligațiile asumate de subscrisa vânzătoare au fost îndeplinite și că imobilul la data de (...), dată la care reclamanții au fost notificați pentru preluarea apartamentului în folosință și a achita suma de 5.670 EUR, era edificat și finalizat în stare semifinisat" având ușă metalică la intrare, ferestre termopan, pereții gletuiți, centrală termică, calorifere și șapă autonivelantă. Sumă pe care nu au achita-o nici în urma încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare la data de (...), invocând modificarea cotei de T.

A., corect s-a reținut prin sentința apelată excepția de neexecutare a contractului, neîndeplinirea de către reclamanți a propriilor obligații neîndreptățindu-i să solicite pârâtei daune interese.

Critica referitoare la cheltuielile de judecată este de asemenea nefondată.

Apelanta susține că onorariul de avocat este excesiv în raport cu valoarea pricinii și volumul de muncă prestat.

Critica este nefondată având în vedere volumul de muncă mare ce a trebuit depus, complexitatea cauzei și durata procesului.

Cheltuielile au fost corect acordate în temeiul art.274 Cod.proc.civ. care prevede că partea care cade în pretenții este obligată să plătească celeilalte părți cheltuielile ocazionate fiind în culpă procesuală.

Analizând apelul declarat în cauză prin prisma motivelor invocate, C.eareține următoarele:

1. Sub aspectul criticii privind interpretarea celor două convenții, C.ea reține următoarele:

Cele două contracte au survenit la momente temporale diferite astfel că se pune problema relației juridice dintre acestea. Părțile au păreri divergente privitoare la aceasta chestiune.

Mai precis, se pune problema de a ști dacă în cauză a operat revocarea totală a primului contract sau dimpotrivă cel de-al doilea are doar efect demodificare a unor clauze din primul contract ori că în cauză ar fi survenit o novație.

Cu referire la acest din urmă aspect, C.ea reține că însăși prima instanță a statuat că cerințele legale privind operațiunea novației nu sunt date în speță sens în care a respins o atare abordare.

Cum pârâta a susținut o atare apărare și nu a formulat apel, C.ea este dispensată să mai facă o analiză pertinentă asupra acestui aspect.

Cât privește însă diferența de abordare, C.ea are în vedere premisele încheierii celor două antecontracte de vânzare-cumpărare.

A., la data de 16 august 2007 părțile au convenit asupra încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare privind imobilul din litigiu însă dat fiindcă la scurtă vreme a intervenit un nou contract se reține că, în lipsa unei clauze ori manifestări neechivoce de voință este greu de presupus că prin acest de-al doilea contract părțile au vrut să se dispenseze de primul contract.

Conform dispozițiilor art. 969 alin. 2 din Codul civil convențiile nu pot fi revocate prin voința uneia din părți ci prin consimțământ mutual sau din cauze autorizate de lege.

Acest text legal subliniază principiul irevocabilității actelor juridice civile, în speță a contractelor. Acest principiu are drept consecință faptul că contractele nu pot fi revocate prin voința unei singure părți și că astfel se garantează principiul forței obligatorii a contractului.

Una dintre excepțiile importante de la acest principiu este aceea că convențiile se pot revoca din cauze autorizate de lege, or fiind o normă de excepție aceasta trebuie expres prevăzută de lege și deci trebuie interpretată restrictiv.

În cauza de față, nu se pune problema unei revocări pe cale unilaterală deoarece acest lucru nu este posibil din punct de vedere juridic și niciuna dintre părți nu a fost autorizată în acest sens.

Pentru a statua dacă într-adevăr prin noul contract s-a revocat integral vechiul contract trebuie să analizăm dacă părțile au stipulat expres o atare dispoziție contractuală.

Din cuprinsul noii convenții reiese că părțile nu au amintit deloc de vechiul contract, prin urmare nu există o clauză expresă de revocare a primului contract.

Având în vedere că o astfel de clauză nu există, este important de văzut care a fost comportamentul părților în împrejurările în care s-au încheiat cele două convenții, mai precis este de verificat care a fost conduita acestora și ce s- a urmărit prin încheierea celor două contracte.

Susținerea că revocarea a intervenit tacit nu a fost antamată în speță și nici nu s-a probat în mod elocvent, astfel că în lipsa unei manifestări de voință neechivoce în sensul unei revocări mutuale a contractului se poate conchide că o atare revocare nu s-a produs.

Apoi, ipoteza reținută de prima instanță conform căreia prin cel de-al doilea contract s-au născut obligații noi în sarcina părților contractante nu conduce neapărat la reținerea că acestea și-au manifestat voința de a revoca prima convenție.

C.ea va trece peste inconsecvențele de raționament ale primei instanțe, corect semnalate de către apelanți, deoarece ipoteza novației este exclusă din analiza apelului, mărginindu-se să constate că părțile contractante au voit în concret să încheie o nouă convenție de completare a celei dintâi cea ce înseamnă că cel de-al doilea contract conține clauze de modificare parțială a primului contract.

Și este așa, deoarece primul contract a început deja să produce efecte juridice fiind făcute plăți anticipate cu titlu de preț.

C.ea mai reține cu trimitere la dispozițiile art. 977 din Codul civil că interpretarea convențiilor se face după intenția comună a acestora și nu după sensul literal al termenilor utilizați.

A. fiind, C.ea reține că deși literar noul contract a fost denumit tot antecontract de vânzare cumpărare aceasta nu înseamnă neapărat că acest din urmă contract a lipsit de efecte juridice cel dintâi contract.

Trebuie să reține că în faza precontractuală a ambelor convenții părțile nu au beneficiat de asistență juridică de specialitate ci apelat la completarea unor formulare ce au fost puse la dispoziție de către pârâtă, aspect care de altfel a și fost recunoscut de aceasta la interogatoriul administrat în primă instanță.

Tot cu trimitere la interogatoriu și la celelalte probe, C.ea conchide că prin cel de-al doilea contract părțile au modificat primul contract în sensul precizării autorizației de construire, între timp obținută de pârâtă, și au detaliat modalitatea de plată anticipată a prețului convenit inițial. De altfel, chiar pârâta recunoaște că a încheiat antecontractul din 16 august 2007 iar prin cel de-al doilea încheiat la 23 august 2007 a adus modificări primului.

Se poate conchide astfel, că modificările aduse prin contractul încheiat la

23 august 2007 au reprezentat de fapt detalieri ale executării primului contract, care astfel nu au afectat manifestarea de voință exprimată de părți prin încheierea primului contract din 16 august 2007.

Reținerile primei instanțe în sens contrar nu pot fi validate din punct de vedere factual și legal.

A., menționarea numărului autorizației de construire în cel de-al doilea antecontract nu generează prin ea însăși dar nici prin corelarea cu alte clauze vreo obligație suplimentară în sarcina părților contractante ci ea are rolul de a evidenția faptul că imobilul ce face obiect convenției urmează a se edifica cu respectarea dispozițiilor legale în materie de urbanism creând premisele perfectării convenției de vânzare-cumpărare și prefigurând astfel că antecontractul are o finalitate certă.

În altă rodine de idei, menționarea în cel de-al doilea contract a modalității de plată anticipată a prețului stabilit inițial nu conduce prin ea însăși și nici prin coroborarea cu celelalte clauze la modificarea voinței inițiale a părților contractante.

A., prețul apartamentului a fost stabilit la valoarea de 56.700 euro în primul antecontract de vânzare-cumpărare acesta rămânând nemodificat în cel de-al doilea contract singura modificare fiind reprezentată de modalitate de plată.

În fine, cât privește regimul clauzei penale inserate în cele două convenții, C.ea reține următoarele:

Cauza juridică a demersului judiciar de primă instanță a reclamanților s- a fundamentat pe temeiul clauzei penale inserate în prima convenție care la pct. VI conține următoarea formulare: „ În cazul neperfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data stipulată în prezentul antecontract, din culpa vânzătorului, aceștia se obligă să achite cumpărătoruluidublul sumei achitate ca avans de către acesta";. În acest contract data stipulatăa fost septembrie 2008.

În cel de-al doilea contract practic se reia textual această clauză, formularul utilizat conținând un atare text însă nu se mai menționează nimic în legătură cu premisa activării clauzei, respectiv data transferului dreptului de proprietate.

Analizând cele două manifestări de voință, este greu de presupus că c el puțin promitenții cumpărători ar fi voit să elimine precizarea unei date limită a transferului dreptului de proprietate de vreme ce aceștia au precizat o astfel de tată în primul contract. Și este așa, deoarece nimic radical nu s-a schimbat între timp pentru ca aceștia să-și modifice conduita și să accepte executarea antecontractului la o data iluzorie neprecizată de ale cărei efecte ar fi beneficiat exclusiv promitentul vânzător.

De altfel, o atare stipulație ar fi lipsit de eficacitate clauza penală. Or, o atare modificare trebuia să reiasă în mod clar din voința concordantă a părților contractante.

Și este așa, deoarece clauza penală este o convenție a părților unui contract, prin care acestea evaluează convențional despăgubirile sau daunele- interese pentru acoperirea prejudiciului suferit de una din părți în caz de neexecutare a obligațiilor contractuale de către cealaltă parte. Clauza penală poate fi inclusă de părți direct în contractul încheiat sau poate fi cuprinsă într- un act separat, însă întotdeauna este necesar ca o astfel de clauză să fie stabilită anterior producerii prejudiciului.

A. fiind, clauza penală nu se poate prezenta exclusiv ca un contract de sine-stătător cu greșit a apreciat prima instanță ci poate fi inclusă în contractul încheiat.

Eventuala lipsă a consimțământului părților reținută de prima instanță cu referire directă numai la clauza penală din convenția din 23 august 2007 pune problema existenței consimțământului pentru întreg contractul deoarece clauza penală a fost inserată în această convenție împreună cu celelalte clauze formând un tot unitar.

Pe de altă parte, prima instanță arată apoi că această clauză nu și-a produs efectele prezumându-se că această clauză este valabil încheiată.

Această contradicție nu relevă o explorarea corectă și concretă a adevăratei stări de fapt ce rezultă din probele dosarului.

Așa cum s-a arătat în precedent, evidențierea clauzei penale în cel de-al doilea contract este fără efecte de vreme ce acest contract nu conține elemente temporale pentru a o face aplicabilă și eficace și că oricum în lipsa menționării acestora promitenții cumpărători nu ar fi contractat astfel.

Ceea ce este important de reținut, este că manifestarea de voință reală internă a părților este aceea a păstrării intacte a clauzei penale stabilite inițial, cu tot cortegiul de consecințe juridice.

Din această perspectivă, C.ea nu întrevede unde anume se localizează nulitatea unei astfel de clauze și în ce circumstanțe factuale s-ar putea reține ineficacitatea acesteia.

Cât privește argumentele primei instanțe conform cărora oricum această clauză trebuie interpretată în favoarea celui ce se obligă conform principiului prevăzut la art. 983 din Codul civil, C.ea reține că în cauză sunt incidente dispozițiile Legii nr. 1. privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianți și consumatori. Și este așa, deoarece antecontractul încheiat la 16 august 2007 modificat prin antecontractul din 23 august 2007 poate fi calificat ca un contract încheiat între un consumator în înțelesul art. 2 alin. 1 din L. nr.

1. și un comerciant în înțelesul art. 2 alin. 2 din aceeași lege.

P. ce rezultă din art. 1 al acestei legii este acela că orice astfel de convenție ce are ca obiect vânzarea de bunuri sau prestarea de servicii va cuprinde clauze clare, fără echivoc, pentru înțelegerea cărora nu sunt necesare cunoștințe de specialitate și oricum, în caz de îndoială sau echivoc asupra interpretării unor clauze contractuale, acestea vor fi interpretate în favoarea consumatorului.

Așa fiind, în raportul juridic din speță, interpretarea eventualelor clauze contractuale și în special a clauzei penale nu se face prin utilizarea regulii prev. de art. 983 C. ci conform art. 1 din legea nr. 1..

În acest context, dincolo de contradicțiile de raționament ale primei instanțe relevate de apelanți, C.ea se mărginește să rețină că clauza penală care produce efecte între părțile contractante este cea inserată în antecontractul din data de 16 august 2007, nefiind date nicio situație factuală care să conducă părțile la anihilarea unei atari clauze. De altfel, reluarea clauzei penale în formularul tipizat din cel de-al doilea antecontract fără să se stabilească clar și fără echivoc regimul de executare al clauzei lipsește de cauză această clauză, fiind greu de presupus că promitenții cumpărători ar fi fost de acord cu o astfel de stipulație și cu o astfel de interpretare, așa cum de altfel s-a reținut pe larg și în precedentul considerentelor prezentei decizii.

Așadar, nu s-a probat cert și lipsit de echivoc că în faza precontractuală a încheierii antecontractului din 23 august 2007 părțile ar fi convenit să schimbe radical filozofia acestei clauze, dimpotrivă singura concluzie care se poate trage este aceea că părțile au voit prin cel de-al doilea antecontract să facă adăugirile care s-au reținut în precedent fără ca soarta clauzei penale stabilită inițial să fi fost realmente pusă în discuție.

Pe cale de consecință, între părți se poate opune cu succes clauza penală stipulată în antecontractul încheiat la data de 16 august 2007.

2. Cu referire la excepția de neexecutarea contractului invocată de pârâtă prin întâmpinare și reținută ca atare de prima instanță, criticată separat pe calea apelului, C.ea reține următoarele:

Prin excepția de neexecutare a contractului consacrată în adagiul latin exceptio non adimpleti contractus se înțelege mijlocul de apărare al părții căreia i se cerere să-și execute obligația asumată printr-un contract, fără ca partea cealaltă să-și fi executat propria obligație contractuală.

Penultima tranșă de bani cu titlu de preț în valoare de 5670 euro a fost convenită prin antecontractul din 23 august 2007 ca fiind scadentă la darea în folosință.

Pârâta a invocat și prima instanță a achiesat la teza conform căreia momentul dării în folosință al imobilului vândut echivalează cu momentul semnării procesului-verbal de recepție al lucrării.

La epoca contractării, dispozițiile art. 554 alin. 1 din L. cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 au prevăzut că: Dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea înscrie în cartea funciară pe baza unui certificat eliberat de primăria localității unde este situat imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat construcțiile în conformitate cu autorizația de construire eliberată potrivit legii, precum și a unei documentații cadastrale.

Acest text a suferit modificări ulterioare, recte prin art. I pct. 31 din OUG nr. 64/2010 sa modificat textul în sensul că: Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a unei documentații cadastrale.

Prin urmare, la epoca contractării și la epoca stabilită pentru finalizarea construcției sintagma dare în folosință reprezenta documentul emis de primăria localității ce atesta faptul că proprietarul a edificat construcțiile în conformitate cu prevederile autorizației de construire în sensul art. 55 alin. 1 din L. nr. 7/1996 și care putea să stea apoi la baza înscrierii construcției în cartea funciară.

Așa cum se observă comparativ, după mijlocul anului 2010 legiuitorul a optat pentru o altă formulă descriptivă a acestui act, respectiv procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, formulă care nu a putut fi avută în vedere de părți.

Drept urmare, sintagma darea în folosință utilizată în contract se poate interpreta în sensul utilizat de dispozițiile legale la epoca încheierii antecontractelor.

A. fiind, orice altă executare a contractului cu trimitere la alte sintagme ori acte care nu au fost avute în vedere de părți cu privire la negocierea momentelor de plată a prețului nu pot fi luate în considerare.

Prin urmare, condiționarea plății ratei de preț de încheierea unui proces- verbal de predare primire a apartamentului nu are relevanță pe tărâm contractual.

A. fiind, dacă condiția premisă a stipulației contractuale, respectiv darea în folosință nu a fost probată de pârâtă nici obligația reciprocă și interdependentă de plata penultimei tranșe de preț nu era exigibilă și numai în aceste circumstanțe creditorul unei astfel de obligații care nu este îndeplinită la scadență poate invoca excepția de neexecutare.

Însă, din punct de vedere al contractului încheierea unui proces-verbal de predare -. al apartamentului nu era esențial ci condiția esențială era determinarea momentului dării în folosință așa cum s-a arătat pe larg anterior.

Numai astfel poate fi interpretată și clauza următoare privind plata ultimei tranșe care era legată nemijlocit de data perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

Cu trimitere la probațiunea administrată în cauză se poate conchide că obligația de plată a penultimei tranșe de bani a fost exigibilă la data de 29 octombrie 2009 dată la care pârâta a obținut certificatul de atestare a edificării construcției echivalent cu denumirea contractuală a dării în folosință, astfel că raportat la acest moment soluția primei instanțe de admitere a excepției de neexecutare a contractului este eronată, la epoca stabilită de finalizare a construcției septembrie 2008 reclamanții apelanți fiind cei în drept să invoce excepția având în vedere că darea în folosință nu s-a produs la acel moment.

3. Față de cele ce precedă, C.ea reține că declarat de reclamanți este fondat, iar conform art. 296 C.pr.civ. urmează a fi admis cu consecința schimbării în totalitate a sentinței apelate. Rejudecând în fond cauza instanța de apel urmează ca în temeiul art. 969 corelat cu art. 1066 și art. (...) din Codul civil, să admită cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți împotriva pârâtei care urmează a fi obligată să plătească acestora suma 30.000 euro cu titlu de daune interese moratorii în temeiul antecontractului încheiat la data de 16 august 2007 așa cum a fost modificat prin antecontractul din 23 august 2007.

4. Cum intimata pârâtă a căzut în pretenții atât în fața primei instanțe cât și în apel aceasta va fi obligată la plata sumei de 8168,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACE. MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E :

Admite apelul declarat de reclamanții V. V. și S. C., împotriva sentinței comerciale nr. 248/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., pe care o schimbă în totalitate, în sensul că admite acțiunea reclamanților și obligăpârâta SC I. C. S. la plata către reclamanți a sumei de 30.000 euro și la cheltuieli de judecată în fond și apel, în sumă de 8168,6 lei.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 6 octombrie 2011.

{ F. |

PREȘEDINTE,

L. U.

JUDECĂTOR,

R.-R. D.

GREFIER, M. T.

}

Red.L.U./Dact.S.M

2 ex./(...) Jud.fond. C. C.

← Decizia comercială nr. 135/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii...		Decizia comercială nr. 81/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... →

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Decizia comercială nr. 937/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii Decizia comercială nr. 1805/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii Decizia comercială nr. 56/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii Decizia comercială nr. 135/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii Decizia comercială nr. 81/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii Decizia comercială nr. 891/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii Decizia comercială nr. 148/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii Decizia comercială nr. 210/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii