Decizia comercială nr. 239/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ Nr. 239/2011
Ședința de la 22 N. 2011
C.pletul compus din: PREȘEDINTE C. I. Judecător A.-I. A.
G. M. N. Țâr
Pe rol amânarea pronunțării în cadrul apelului declarat de către SC A. SA împotriva sentinței civile nr. 3775 din 12 octombrie 2010 pronunțată de către Tribunalul Maramureș în dosarul nr. (...) în contradictoriu cu intimata SC D. C. S. S., având ca obiect pretenții.
La data de (...) se înregistrează din partea intimatei - concluzii scrise, iar la data de (...), apelanta înregistrează la rândul său concluzii scrise.
Se constată că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 15 noiembrie 2011, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru data de astăzi.
C U R T E A :
Prin sentința civilă nr. 3775 din 12 octombrie 2010 pronunțată de către Tribunalul Maramureș în dosarul nr. (...) s-a admis acțiunea formulată de reclamanta S. D. C. S. S. B., în contradictoriu cu pârâta SC A. S. S. și în consecință a fost obligată pârâtă să plătească reclamantei echivalentul în lei la data plății a sumei de 28.322 Euro reprezentând chirie neachitată și 40.460 Euro cu titlu de daune contractuale precum și cheltuieli de judecată în cuantum de 8.500 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și onorariu avocat. S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta SC A. SA, în contradictoriu cu reclamanta S. D. C. S. S.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, contractul de închiriere nr.73/(...) a fost încheiat între reclamantă, in calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, pe o durată de 5 ani, începând cu (...), până la (...), chiria lunară fiind stabilită la 4.000 Euro plus TVA. Potrivit art. 5.4 din contract locatorul se angaja să participe la lucrările investiții realizate de locatar și să contribuie lunar cu 35% din valoarea chiriei, această sumă urmând să fie reținută lunar de către locatar.
Părțile au convenit și asupra condițiilor de încetare a contractului, la art. 9.1 din contract astfel: A) La expirarea termenului; B) Prin reziliere, partea în culpă urmând a plăti despăgubiri și daune interese; C) Prin acordul părților, la data și în condițiile stabilite de acestea prin înțelegeri scrise și semnate.
La data de (...), prin adresa nr.9250 (f.8) pârâta a înștiințat-o pe reclamantă asupra încetării contractului de închiriere, întrucât condițiile economice nu îi mai permit continuarea derulării acestuia, menționând că la acea dată urmează să-i predea spațiul și să discute aspectele privind lucrările de investiții.
În condițiile în care, pârâta locatar a părăsit imobilul închiriat înaintea expirării termenului contractual, tribunalul a apreciat că este aplicabilă clauza contractuală prevăzută la art.9.1 lit.B din contract care generează plata despăgubirilor și daunelor interese.
Potrivit art.1453 Cod civil, în cazul în care contractul este desființat din culpa chiriașului, acesta va fi obligat la echivalentul chiriei, până la data când aceasta nu semai justifică, devenind în ființă o altă închiriere, respectiv la expirarea termenului contractual.
Reclamanta a pretins, cu titlu de chirie neachitată suma de 28.322 Euro (17 luni x 4.760 Euro x 35%) de la pârâtă, pretenții la care aceasta nu s-a opus.
După data notificării rezilierii contractuale, de către pârâtă, respectiv 1(...), reclamanta a depus diligențe în vederea închirierii spațiului în discuție, însă fără rezultat. În aceste condiții, reclamantei i s-a creat un prejudiciu constând în beneficiul nerealizat, în cuantum de 40.460 Euro (echivalentul chiriei lunare începând cu 1(...) și până la (...), data formulării acțiunii precizate.
Reținând cele de mai sus, tribunalul a constatat că acțiunea este întemeiată, urmând a fi admisă.
Ca o consecință a admiterii acțiunii, pârâta a fost obligată și la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.500 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorar avocat.
În ceea ce privește cererea reconvențională, tribunalul a reținut că predarea spațiului comercial ce formează obiectul contractului de închiriere și respectiv preluarea acestuia de către locator, la data de 1(...), nu echivalează cu încetarea contractului în modalitatea prevăzută de art.9.1 lit. C) din contract, în condițiile în care, reclamanta a fost pusă în situația de a-l prelua, neputându-l abandona.
Neîntemeiate sunt și pretențiile pârâtei-reclamantei reconvențional privind despăgubirile aferente gardului efectuat.
Potrivit art.6.4 lit.A) din contract, dă acordul de principiu al locatorului pentru efectuarea lucrării „Împrejmuirea proprietății cu gard realizat din plasă de sârmă și stâlpi metalici fixați în platformă de locatar însă aceste investiții se vor face în urma unor discuții de comun acord cu locatorul, potrivit art.6.6. din contract";.
Din procesul verbal încheiat între cele două părți la data de 1(...), cu ocazia predării-primirii spațiului comerciale rezultă că reclamanta SC D. C. S. S., prin administrator, a semnat acest procesul verbal cu mențiunea că investiția constând în gard împrejmuire s-a făcut fără acordul său. În consecință, cererea reconvențională a fost respinsă.
Împotriva acestei sentințe, pârâta S. A. S. S. a declarat recurs prin care a solicitat admiterea acestuia, anularea sentinței recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond, rap. la prev. art. 297 alin. 1 C.pr.civ., respectiv instanța a soluționat cauza fără a intra în cercetarea fondului. În subsidiar, se solicită modificarea sentinței apelate în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 28.322 Euro - 10.500 lei (contravaloarea investițiilor efectuate), reprezentând cota de 35% din chiria lunară reținută, respingerea celorlalte cereri. De asemenea, a solicitat admiterea cererii reconvenționale și a se constata încetarea contractului de închiriere nr. 73/(...) cu privire la spațiul comercial „Hală reperații"; și terenul aferent, în suprafață de 7.848 mp, situat în orașul B., str. Libertății, identificate în CF 266 și 272 B., nr.top 278/1 și 288/1, începând cu data de 1(...). În final, a solicitat obligarea reclamantei pârâte reconvenționale S.D. C. S. S. la plata în favoarea sa a sumei de 10.508,63 lei reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la imobilul proprietatea reclamantei pârâte recovenționale, respectiv gard împrejmuirea depozit B., str. Libertății și compensarea sumei de 28.322 euro solicitată de reclamantă, cu suma de 10.508,63 lei, cu cheltuieli de judecată la fond și în apel.
În motivarea recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 304 alin. 7 și 9 și art. 3041
C.pr.civ., pârâta a susținut că într-adevăr antecesoarea în drepturi a subscrisei pârâte- reclamante reconvențional a încheiat un contract de închiriere cu reclamanta, nr.73/(...) cu privire la spațiul comercial „Hală reparații"; și terenul aferent, în suprafață de 7.848 mp, situat în orașul B., str.Libertății, identificate în CF 266 și 272 B., nr.top 278/1 și
288/1.
Prin același contract, s-a stipulat la art.54. că „locatorul se angajează să participe la lucrările de investiții realizate de locatar și hotărăște să contribuie lunar cu
35% din valoarea chiriei stabilite la art.5.1, iar această chirie să fie reținută de locatar fără formalități";.
Conform procesului-verbal de predare-primire a imobilului ce formează obiectul închirierii, încheiat la 1(...), semnat de către reprezentantul reclamantei, pârâta a efectuat lucrarea denumită „. împrejmuire";, în valoare de 10.500 lei, solicitând ca din suma cerută de reclamantă să fie scăzută contravaloarea acestei investiții.
În ceea ce privește contractul de închiriere, pârâta a arătat că imobilul închiriat a fost predat proprietarului la 1(...), iar proprietarul a fost de acord cu preluarea spațiului. P.rea către locatar a spațiului ce formează obiectul contractului de închiriere și folosirea acestui spațiu de către locatar este de esența contractului de închiriere, iar în momentul în care s-a predat de către pârâtă spațiul închiriat, contractul de închiriere a fost golit de conținut.
La art.9.1. lit. C din contract, la capitolul „. contractului"; se prevede că acest contract de închiriere încetează „prin acordul părților, la data și în condițiile stabilite de acestea prin înțelegeri scrise și semnate";.
Or, predându-se spațiul închiriat, prin acordul părților contractante, cu acceptarea de către locator a investiției, se poate aprecia că acest contract de închiriere a încetat, în condițiile art.9.1 lit.C din contract.
În altă ordine de idei, pârâta a arătat că a efectuat lucrarea denumită „. împrejmuire depozit, str. Libertății";, lucrare în valoare de 10.508,63 lei, iar lucrarea a fost recepționată prin procesul-verbal de recepție din data de (...).
În ceea ce privește anularea sentinței recurate, pârâta a susținut că aceasta se impune întrucât instanța de fond nu a intrat în cercetarea fondului, reluându-se susținerile reclamantei din acțiunea introductivă, din precizare și din întâmpinarea la cererea reconvențională, fără a analiza actele de la dosar, respectiv o interpretare legală a acestora.
În opinia recurentei, imobilul în litigiu a fost preluat benevol de către reclamantă, instanța de fond apreciind în mod greșit că aceasta a fost pusă în situația de a-l prelua, neputându-l abandona, deoarece dacă reclamanta nu dorea încetarea contractului de locațiune, putea să nu semneze procesul-verbal de predare-primire a spațiului. În acest sens s-a pronunțat și Î.C.C.J. prin decizia nr. 2471/(...).
Intimata S. D. C. S. S. a depus întâmpinare în cauză prin care a ridicat excepția greșitei calificării a căii de atac, respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată. În argumentarea poziției sale, intimata a arătat că în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 297 alin. 1 C.pr.civ. invocate de pârâtă, deoarece instanța a analizat fiecare cerere prin prisma tuturor argumentelor expuse de părți și s-a pronunțat asupra acestora. Pe de altă parte, culpa în încetarea contractului aparține în exclusivitate pârâtei, neexistând un acord de încetare a acestuia, fiin o reziliere unilaterală generatoare de daune interese în sarcina celui care a provocat-o.
Analizând actele și lucrările dosarului din perspectiva motivelor de apel și a dispozițiilor legale incidente, Curtea reține următoarele:
În ceea ce privește cererea de desființare a sentinței apelate pentru nemotivarea soluției pronunțate, solicitarea este apreciată de către instanța de apel ca neîntemeiată. În realitate, sentința apelată cuprinde într-o motivare succintă toate argumentele de fapt și de drept care au întemeiat pronunțarea soluției.
Starea de fapt reținută de către prima instanță este reală, în concordanță cu probatoriul administrat iar dezlegările de drept sunt întemeiate. Astfel, contractul de închiriere nr. 73/(...) a fost încheiat între reclamantă, in calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, pe o durată de 5 ani, începând cu (...), până la (...), chiria lunară fiind stabilită la 4.000 Euro plus TVA. Potrivit art. 5.4 din contract locatorul se angaja să participe la lucrările investiții realizate de locatar și să contribuie lunar cu 35% din valoarea chiriei, această sumă urmând să fie reținută lunar de către locatar. Condițiile în care contractul putea fi încetat sunt limitativ prevăzute de art. 9.1 din contract astfel: A) La expirarea termenului; B) Prin reziliere, partea în culpă urmând a plăti despăgubiri
și daune interese; C) Prin acordul părților, la data și în condițiile stabilite de acestea prin înțelegeri scrise și semnate. În conformitate cu principiul obligativității contractelor legal încheiate, părțile nu pot eluda îndeplinirea obligațiilor asumate în alte condiții decât cele prevăzute de lege sau stabilite prin acordul de voință.
La data de (...), prin adresa nr. 9250 (f. 8 dosar primă instanță) pârâta a înștiințat-o pe reclamantă asupra încetării contractului de închiriere, întrucât condițiile economice nu îi mai permit continuarea derulării acestuia, menționând că la acea dată urmează să-i predea spațiul și să discute aspectele privind lucrările de investiții. A. invocat de către apelantă pentru încetarea contractului de locațiune nu constituie un argument pentru a finaliza actul juridic bilateral în alte condiții decât cele stipulate contractual. Mai mult, schimbarea contextului economic nu constituie un aspect care să nu fi putut fi prevăzut la momentul încheierii contractului de locațiune, mai ales în condițiile în care termenul contractual era unul de lungă durată (peste 5 ani), iar circumstanțele economice sunt prin definiție fluctuante.
În condițiile în care apelanta locatar a părăsit imobilul închiriat înaintea expirării termenului contractual fără acordul intimatei, prima instanță a apreciat în mod legal și temeinic că este aplicabilă clauza contractuală prevăzută la art. 9.1 lit. B din contract care naște însă în sarcina apelantei SC A. SA obligația de plată a despăgubirilor și daunelor interese. Potrivit art. 1453 Cod civil, în cazul în care contractul este desființat din culpa chiriașului, acesta va fi obligat la echivalentul chiriei, până la data când aceasta nu se mai justifică, devenind în ființă o altă închiriere, respectiv la expirarea termenului contractual.
Reclamanta a pretins, cu titlu de chirie neachitată suma de 28.322 Euro (17 luni x 4.760 Euro x 35%) de la pârâtă, pretenții la care aceasta nu s-a opus, în condițiile în care nu a investit această sumă în amenajarea spațiului așa cum s-a obligat, fapt ce constituie o altă încălcare a condițiilor acordului contractual.
După data notificării rezilierii contractuale de către apelantă, respectiv 1(...), intimata a depus diligențe în vederea închirierii spațiului în discuție, însă fără rezultat. În aceste condiții, reclamantei i s-a creat un prejudiciu constând în beneficiul nerealizat, în cuantum de 40.460 Euro (echivalentul chiriei lunare începând cu 1(...) și până la (...), data formulării acțiunii precizate.
Apelanta interpretează într-o manieră tendențioasă și părtinitoare mențiunile procesului verbal de predare - primire a imobilului încheiat la data de (...) (f. 27 dosar de fond). Acest înscris nu echivalează cu dovada unui acord în vederea încheierii amiabile a contractului așa încât să devină incidente dispozițiile art. 9 alin. 1 lit C din contract, ci un acord de preluare a imobilului cu privire la care locatarul în mod lipsit de echivoc a arătat că nu mai dorește să-l folosească. În lipsa preluării, imobilul ar fi rămas faptic abandonat și supus riscului unei degradări rapide. Mai mult, preluarea era necesară și în vederea identificării unui nou locatar și negocierii unui nou contract de închiriere. În nici un caz însă această preluare nu înlătura culpa contractuală exclusivă a apelantei pentru denunțarea unilaterală nepermisă a contractului, conduită care naște obligația apelantei la plata unor despăgubiri pentru întregul prejudiciu cauzat.
Pentru toate aceste argumente soluția cu privire la cererea de chemare în judecată principală este pe deplin întemeiată și urmează a fi menținută, atât cu privire la pretențiile deduse judecății cât și cu privire la cheltuielile de judecată.
Pentru aceleași considerente anterior expuse soluția este întemeiată și cu privire la primul petit din cererea reconvențională. Contractul nu a fost reziliat prin convenția părților la data de 1(...), preluarea imobilului care a făcut obiectul contractului în condițiile refuzului expres al apelantei de a-l mai folosi nu poate avea această semnificație. Mai mult, procesul verbal cuprinde mențiunea expresă a reprezentantului intimatei SC B. C. S. în sensul că finalizarea raportului juridic se face ,,fără acordul părților,, (f. 27 dosar primă instanță). Lipsa unuia astfel de acord pentru finalizarea amiabilă a contractului rezultă în mod clar și din alte probe, cum sunt: notificarea din (...) prin care intimata exprimă dezacordul privind încetarea contractului (f. 38), adresanr. 4/(...) prin care se resping propunerile de stingere a situației litigioase dintre părți (f.
6) si adresa apelantei din (...) care confirmă lipsa oricărui acord pentru încetarea amiabilă a contractului de închiriere (f. 7).
Sunt neîntemeiate sunt și pretențiile pârâtei-reclamantei reconvențional privind despăgubirile aferente gardului efectuat. Astfel, potrivit art. 6.4 lit. A) din contract, era necesar acordul de principiu al locatorului pentru efectuarea lucrării „Împrejmuirea proprietății cu gard realizat din plasă de sârmă și stâlpi metalici fixați în platformă de locatar însă aceste investiții se vor face în urma unor discuții de comun acord cu locatorul,, potrivit art. 6. 6. din contract Apelanta nu a făcut dovada unui astfel de acord, situație în care investiția nu poate fi suportată de către intimata SC D. C. S. S., nefiind respectate condițiile contractuale pentru edificare.
Pentru toate aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 296 C.p.c. apelul declarat va fi respins și sentința recurată va fi menținută ca fiind pe deplin legală și temeinică. Subsecvent respingerii apelului va fi respinsă și cererea de obligare a intimatei la plata cheltuielilor de judecată, deoarece aceasta nu a căzut în pretenții.
PENTRU ACESTE MOTIVE, IN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge ca neîntemeiat apelul declarat de pârâta S. A. S. S. împotriva sentinței civile nr. 3775 din 12 octombrie 2010, pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui M., pe care o menține în întregime.
Repinge cererea de obligare a intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 22 noiembrie 2011.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, G., C. I. A. A. I. M. N. ȚAR
Red.A.A.I./(...) Dact.M.S./4 ex jud.fond: N. B..
| ← Decizia comercială nr. 37/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 234/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
