Decizia comercială nr. 240/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 240
Ședința de la 22 N. 2011
Completul compus din:
PREȘEDINTE A.-I. A.
Judecător D. P. Grefier M. N. Țâr
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - apelul declarat de către reclamantul H. Z. împotriva sentinței civile nr.4122/201 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, în contradictoriu cu intimata SC S. S., având ca obiect obligația de a face.
La data de (...) se înregistrează din partea apelantului - concluzii scrise.
Se constată că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 15 noiembrie 2011, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru data de astăzi.
C U R T E A :
Prin sentința civilă nr. 4122 din 28 iunie 2011, pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul H. Z., în contradictoriu cu pârâta SC S. S. C.-N.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de (...), pârâta SC S. S., în calitate de prominetă vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantului H. Z., în calitate de promitent cumpărător, imobilul apartament nr. 37 situat în C.-N., str. Câmpului nr.
161, sc. 7, bl. B demisol format din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, cu suprafața utilă de 50,82 mp. P. vânzării a fost stabilit la suma de 25.000 euro din care s-a achitat suma de 5.000 euro a fost plătită cu titlu de avans, diferența de 20.000 euro urmând a fi achitată la data întabulării apartamentului în cartea funciară(f.6-8).
Din extrasul CF 2.-C1-U22 C.-N. rezultă că pârâta este proprietara spațiului tehnic de la scara 3 din imobilul situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161 compus din trei spații tehnice cu suprafața de 50,38 mp(f. 14-15).
Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică extrajudiciară efectuat de expert M. S. rezultă că apartamentul care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de (...) este situat la demisol și se identifică cu imobilul înscris în CF 2.-C1-U22 C.-N. Deși în cartea funciară este înscris un spațiu tehnic, expertul a concluzionat că imobilul îndeplinește condițiile unui spațiu de locuit.
Din prevederile art. 33 din Legea nr. 7/1996 rezultă că în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridical reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia.
Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
În cazul de față, modificarea cărții funciare nu a fost solicitată de titularul dreptului de proprietate, respectiv de pârâta SC S. S., însă tribunalul a apreciat că reclamantul își justifică legitimitatea procesuală activă prin prisma dispozițiilor art. 974c.civ., formulând cererea pe calea unei acțiuni oblice în locul creditorului său care se află în pasivitate.
Însă instanța de fond a considerat, raportat la înscrisurile aflate la dosar, că atât reclamantul, cât și pârâta, al cărei reprezentant a arătat că este de acord cu admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată de reclamantă, urmăresc, în realitate, schimbarea destinației spațiului prin eludarea dispozițiilor L. nr. 5.. La realizarea lucrărilor de construcție nu a fost respectată autorizația de construire și proiectul tehnic de execuție care prevedea că la demisol se execută spații tehnice. La demisolul clădirii au fost realizate apartamente, astfel încât aceste spații au primit această destinație încă din momentul execuției. Conform legii, prin modificare se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului. Acest fapt presupune că imobilul a avut o anumită destinație, care a fost modificată ulterior, pe când în cazul de față spațiul în litigiu a fost construit cu destinația de apartament, încălcându-se autorizația de construire.
S-a reținut și faptul că, în conformitate cu dispozițiile art. 24 și art. 25 din Legea nr. 51/1990 constituie infracțiune, respectiv contravenție, executarea lucrărilor de construcție cu încălcarea autorizației de construire și a planului tehnic de execuție.
T. a apreciat că admiterea cererii de modificare a cărții funciare prin înscrierea unui spațiul locativ în loc de spațiu tehnic ar avea drept efect asigurarea unei aparențe de legalitate pentru executarea unor lucrări de construcții cu încălcarea dispozițiilor legale și denaturarea rolului pe care îl are judecătorul în a asigura respectarea legii.
Față de aceste considerente, tribunalul a respins ca vădit neîntemeiată cererea reclamantului având ca obiect modificarea cărții funciare.
De asemenea, instanța a respins și cererea prin care se solicită obligarea pârâtei la încheierea unui act translativ de proprietate pentru considerentul că obiectul care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv un apartament, nu este identic cu obiectul cu privire la care se solicită încheierea actului autentic, care conform înscrierii din cartea funciară este un spațiu tehnic.
Împotriva acestei sentințe, reclamantul H. Z. a formulat apel, prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea sentinței apelate și admiterea cererii introductive.
În motivarea apelului, reclamantul susține că instanța de fond a încălcat dispozițiile art. 129 C.pr.civ. deoarece nu a pus în dezbaterea părților chestiuni de drept și de fapt ce au fost avute în vedere la pronunțarea hotărârii și care au fost reținute greșit în considerentele hotărârii apelate, respectiv că la realizarea lucrărilor de construcție nu a fost respectată autorizația de construire și proiectul tehnic de execuție care prevedea că la demisol se execută spații tehnice, urmărindu-se schimbarea destinației spațiului precum și eludarea dispozițiile L. nr. 5..
Față de aceste statuări ale primei instanțe, reclamantul arată că autorizația de construire a fost pe deplin respectată, acest fapt reieșind și din procesul-verbal de recepție nr. 02/(...). În cauză, conformitatea lucrărilor executate cu proiectul tehnic și deci implicit și cu A.C. este certificată și prin expertiza depusă la dosar. De altfel, imobilul în cauză a fost înscris în cartea funciară individuală și nu este un spațiu tehnic comun.
În speță, este vorba despre edificarea imobilului în strictă concordanță cu autorizația de construire, iar modificarea de folosință și destinație a unor spații situate la demisol nu este supusă autorizării, atâta vreme cât nu este necesară realizarea de lucrări de construire în acest sens. Caracteristicile acestor spații permit folosirea lor ca spații de locuit fără nicio modificare, doar în acord cu voința proprietarului, astfel că reclamantul este îndreptățit să solicite modificarea cuprinsului cărții funciare potrivit celor asumate de către promitentul vânzător, această împrejurare neputând fi calificată ca o încercare de eludare a legii, atâta vreme cât legiuitorul a prevăzut expres cazurile când este necesară emiterea unei autorizații de construire - A. 2 a L. nr. 5..
Mai mult, reclamantul este promitent cumpărător al unui imobil, neputându-i fi imputabilă nicio împrejurare legată de construirea acestuia, nefiind titularul dreptului dea construi, având doar situația juridică a promitentului cumpărător și încheind un antecontract de vânzare-cumpărare. S. este prejudiciabilă pentru reclamant deoarece a achitat parte din preț și este în imposibilitatea de a modifica mențiunile din cuprinsul cărții funciare aferente imobilului în conformitate cu prev. art. 33 pct. 3 din Legea nr.
7/1996 coroborat cu art. 89 pct. 5 din Ordinul nr. 633/2006, astfel încât acest spațiu să reflecte destinația reală a imobilului și subordonat acestei modificări și valorificarea drepturilor rezultate din antecontractul încheiat.
Reclamantul a depus și completări la motivele de apel prin care a învederat că pârâta intimată are obligația de a schimba folosința imobilului înscris în C.F. nr. 2.-C1- U22 C.-N., având descrierea actuală de spațiu tehnic în suprafață de 50 mp., situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161, sc. 7, bl. B demisol, iar aceasta în calitte de proprietr exclusiv al imobilului are dreptul de a stabili modalitatea de folosință a bunului, așa cum dispun și prev. art. 914 C. civil. Cu atât mai mult, cu cât imobilul a cărui schimbare de destințaie se solicită nu necesită nicio lucrare de construire, fapt confiormat și de expertiza tehnică depusă în cauză, astel că imobilul în litigiu poate fi utilizat cu destinația de locuință.
Analizând actele și lucrările dosarului din perspectiva motivelor de apel și a dispozițiilor legale incidente, C.ea reține următoarele:
Starea de fapt reținută de către prima instanță este corectă în sensul că prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de (...), pârâta S. S. S., în calitate de prominetă vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantului H. Z., în calitate de promitent cumpărător, imobilul apartament nr. 37 situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161, sc. 7, bl. B demisol format din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, cu suprafața utilă de 50,82 mp. P. vânzării a fost stabilit la suma de 25.000 euro din care s-a achitat suma de 5.000 euro cu titlu de avans, diferența de 20.000 euro urmând a fi achitată la data întabulării apartamentului în cartea funciară (f.6-8 dosar primă instanță).
Este real de asemenea faptul că potrivit extrasului CF 2.-C1-U22 C.-N. rezultă că pârâta este proprietara spațiului tehnic de la scara 3 din imobilul situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161 compus din trei spații tehnice cu suprafața de 50,38 mp (f. 14-15).
Pentru descrierea spațiului și clarificarea posibilității de a schimba destinația corpului funciar în spațiu de locuit a fost efectuată în cauză o expetiză tehnică în specialitatea construcții de către expert tehnic M. S. din care rezultă că apartamentul care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de (...) este situat la demisol și se identifică cu imobilul înscris în CF 2.-C1-U22 C.-N. Deși în cartea funciară este înscris un spațiu tehnic, expertul a concluzionat că imobilul îndeplinește condițiile unui spațiu de locuit.
Din autorizațiile de construcție eliberate pentru corpul B rezultă că, inițial, s-a autorizat construcția a patru locuințe cuplate P+E+M, iar apoi prin autorizația nr. 4. s-a modificat soluția constructivă, autorizându-se realizarea de locuințe mici D+P+E+M. Din planul demisol al corpului B al imobilului situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161, plan care face parte din proiectul tehnic de execuție al autorizației nr. 4. și care a fost vizat de P. M. C.-N., rezultă că la demisolului imobilului trebuiau realizate spații tehnice, și nu spații locative. De altfel, înscrierea în cartea funciară a corpului B s-a realizat în conformitate cu planul de execuție, spațiile de la demisol fiind înscrise ca și spații tehnice și nu ca apartamente cu destinația de locuință.
Au fost corect menționate prevederile art. 33 din Legea nr. 7/1996 din care rezultă faptul că, în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridical reală, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia. Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
În mod pe deplin întemeiat însă prima instanță a enunțat faptul că printr-o astfel de cerere de chemare în judecată nu pot fi eludate prevederi ale L. 5.. Este real căargumentele primei instanțe nu sunt suficient explicitate, însă revine instanței de apel ca prin prezentele considerente să dea orice alte lămuriri suplimentare.
Apelantul are dreptate să susțină faptul că autorizația de construire a fost respectată, proba tehnică necesară și suficientă în acest sens fiind dovada de luare în folosință eliberată de autoritatea competentă la data de (...). Ceea ce omite însă apelantul este însă faptul că deși imobilul trebuie edificat exact așa cum a fost autorizat, cu respectarea destinației tuturor spațiilor conform proiectului vizat spre neschimbare, intenția constructorului în sensul schimbării acestei destinații era clară chiar înainte de finalizarea construcției. Dovada în acest sens o constituie antecontractul încheiat la (...) prin care spațiul edificat ca spațiu tehnic este privit de către părți ca spațiu de locuit, cu încălcarea proiectului tehnic vizat spre neschimbare și în condițiile în care imobilul a fost finalizat din punct de vedere juridic doar un an mai târziu, în data de (...), când spațiul trebuia să fie unul cu destinație ,,tehnică,,. Mai mult, pretinsul ,,apartamentul de locuit,, care tehnic nu putea exista în acel moment trebuia predat la data de (...).
Este clar în opinia instanței faptul că intenția constructorului nu a fost nici un moment aceea de a respecta proiectul sub aspectul destinației fiecărui spațiu ci a dorit din start să maximizeze profitul prin vânzarea fiecărui spațiu pretins ,,tehnic,, sub forma unor noi spații de locuit care nu apăreau în proiectul inițial ( a se vedea în acest sens și exemplul de ,,practică judiciară,, depus în probațiune care vizează o situație identică din același imobil). Nu e de condamnat faptul că un comerciant dorește maximizarea profitului, însă acest lucru trebuie realizat în deplină legalitate, iar din păcate domeniul imobiliar s-a remarcat prin dezordine urbanistică și sfidarea actelor normative.
Ceea ce omite din nou să prezinte apelantul este faptul că schimbarea de destinație a unui corp funciar, chiar înscris într-o carte funciară proprie nu se poate face analizând strict situația acelui spațiu, ci privind situația de ansamblu a întregului imobil în care spațiul este încorporat, mai ales în situația prezentă în care este vorba despre un imobil de locuințe colective. La autorizarea unui astfel de imobil destinația fiecărui spațiu nu este întâmplătoare, iar numărul total de spații de locuit este de asemenea un element esențial pentru aprobarea proiectului. Spațiul tehnic are drept destinație creșterea gradului de confort al celorlalți locatari prin diverse funcțiuni cum ar fi: garaje pentru autoturisme, spații de depozitare, sală pentru activități de întreținere corporală, spațiu pentru centrală termică sau alte asemenea. Toate aceste aspecte sunt avute în vedere la aprecierea valorii urbanistice a unui proiect și implicit la aprobarea lui. Mai mult, numărul unităților locative într-un imobil colectiv trebuie să se reflecte în numărul locurilor de parcare sau al garajelor, în spațiul verde aferent, în căi de acces uzuale sau pentru situații de urgență, etc.
În concluzie, schimbarea de destinație a unui spațiu afectează urbanistic întregul imobil colectiv și nu poate fi realizată decât printr-un nou act administrativ care să ia în calcul toate aceste repere. Mai mult, nu sunt incidente nici ipotezele art. 33 din Legea
7/1996, deoarece așa cum am arătat rectificarea nu poate fi dispusă doar prin raportare la corpul funciar care face obiectul antecontractului ci la întregul imobil de locuințe colective care în momentul autorizării a fost privit ca un tot unitar.
Desigur că apelantul, constructorul și mai ales expertul tehnic cunosc toate aceste aspecte însă le omit nepermis, mizând pe neatenția sau indulgența instanței. Concluzia este una simplă și certă, în concordanță cu soluția primei instanțe: prezentul litigiu are ca unic scop eludarea normelor din domeniul autorizării și edificării construcțiilor. În opinia instanței, dacă spațiul în discuție putea fi autorizat ,,ab initio., ca spațiu cu destinație de locuit și nu ca spațiu tehnic, constructorul ar fi fost primul interesat să procedeze în aceste mod, deoarece intenția lui a fost clară în sensul de a-l vinde ca apartament, fără a mai fi nevoit să recurgă la subterfugiul acestui pretins litigiu în care în mod convenabil nu se opune nimeni admiterii cererii de chemare în judecată, însă care presupune costuri suplimentare și un interval îndelungat de timp. E. de practică depus în probațiune la dosar (sentința comercială 3160/2011 pronunțată îndosar (...) al T.ui C. C.) nu constituie un reper jurisprudențial ci în opinia instanței de apel este o eroare judiciară.
Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 296 C.p.c.instanța va respinge apelul declarat de reclamantul H. Z. împotriva sentinței civile nr. 4122 din 28 iunie 2011, pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. pe care o va menține în întregime.
PENTRU ACESTE MOTIVE, IN NUMELE L.
D E C I D E:
Respingerea apelului declarat de reclamantul H. Z. împotriva sentința civilă nr.
4122 din 28 iunie 2011, pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. pe care o menține în întregime.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 22 noiembrie 2011.
PREȘEDINTE,
JUDECĂTOR,
GREFIER,
A. A. I. D. P.
M. N. ȚAR
Red.A.A.I./ (...). Dact.H.C./4 ex jud.fond: S.Ivănescu.
| ← Decizia comercială nr. 291/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 688/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
