Decizia comercială nr. 244/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
Dosar nr. (...)
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 244/2011
Ședința publică de la 24 N. 2011
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. U.
Judecător R.-R. D.
Grefier M. T.
{ F. | }
S-a luat în examinare apelul formulat de reclamanta B. L.-M., împotriva sentinței comerciale nr. 4081/2011, pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, în dosarul nr. (...), în contradictoriu cu pârâții D. V.-I., D. S. - V. și B. C. R., având ca obiect obligatia de a face încheiere contract de vânzare cumpărare în formă autentică.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă apelanta personal, asistată de avocat A. B., cu delegație la dosar și reprezentanta intimaților, avocat N. C., cu delegație la dosar.
Procedura de citare este { F. |legal} îndeplinită.
S-a făcut { F. |referatul} cauzei de către { F. { F. învederează} faptul că apelul este timbrat.
Reprezentantul apelantei depune la dosar o serie de acte în probațiune, pe care le comunică și cu partea adversă.
Repreztentantul apelantei solicită admiterea apelului schimbarea hotărârii atacate, în sensul admiterii în parte a cererii de chemare în judecată, așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată în apel, reprezentând taxele de timbru și onorariul avocațial.
Reprezentanta intimaților solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea hotărârii atacată, ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 4081 din 22 iunie 2011, pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, în dosarul nr. (...), a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta B. L. M. în contradictoriu cu pârâții D. V. I. și D. S. V. și B. C. R. B.
A fost obligată reclamanta B. L. M. să plătească reclamanților D. V. I. și
D. S. V. suma de 2.504,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 18 decembrie 2006, modificat ulterior la 31 decembrie 2006, pârâții D. V. I. și D. S. V. s-au obligat să înstrăineze reclamantei B. L. M. un apartament de 3 camere situat în vila A de pe str. F., nr. 74 care se va construi pe parcela I la stradă înscrisă în CF nr. 1. sub nr. top. 1389/2/1/2, apartament situat la etajul II cu suprafață utilă de 64 mp, care se va preda în stare semifinisată (zidărie, tencuieli la exterior și interior, zugrăvit exterior, pereți gletuiți în interior și un strat de vopsea lavabilă cu șape egalizatoare, geamuri termopan din PVC, cu ușa de intrare , cu toți consumatorii funcționalila poziție, cu calorifere la poziție, fără termostate, fără uși interioare, cu parcare și conectare la rețele, pentru un preț de 57.000 euro, din care suma de
2.900 euro s-a achitat la data încheierii antecontractului, 10.100 euro s-a achitat la data de 31 ianuarie 2006, iar diferența de 44.000 euro urma să se achite la data de 25 ianuarie 2007, imobilul urmând a fi predat la data de 31 iulie 2007 (filele 37-39 dosarul Judecătoriei C.-N.).
Tot prin același antecontract, părțile au convenit că vor fi de acord și cu instituirea servituții de trecere în favoarea pârâților și cu înscrierea acesteia în cartea funciară în momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
Ulterior, la 15 februarie 2007, între aceleași părți se încheie un nou act intitulat promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 122 de N. M. D. (fila 40 - dosarul Judecătoriei C.-N.), cu privire la apartamentul de
3 camere situat la etajul II, cu suprafața camerelor și dependințelor de 64 mp și balcoane în suprafață de 12,15 mp situat în vila A de pe str. F., nr. 74 din
C.-N. care se va construi pe parcela I la stradă înscrisă în CF nr. 1. sub nr. top.
1389/2/1/2, care se va preda în stare semifinisată (zidărie, tencuieli la exterior și interior, zugrăvit exterior, pereți gletuiți în interior și cu un strat de vopsea lavabilă, cu șape egalizatoare, cu geamuri termopan din PVC, cu ușa de intrare, cu toate instalațiile funcționale conform proiectului de instalații, cu centrală termică proprie dimensionată conform normelor, cu calorifere la poziție, fără termostate, fără uși interioare, cu parcare și conectare la rețele, păstrându-se termenul de predare la 31 iulie 2007, precizându-se însă că prețul de 57.000 euro a fost achitat integral și că reclamanta promitentă cumpărătoare își dă acordul ca în situația în care se va considera că va fi posibil și necesar, să se mansardeze întreg imobilul.
De asemenea, părțile au mai convenit ca în situația în care imobilul nu va fi finalizat și dat în folosință până la termenul stabilit de comun acord, promitenții vânzători să plătească penalizări în cuantum de 0,3% pe zi de întârziere, calculate la prețul achitat.
La 31 iulie 2009 pârâții au convocat reclamanta să se prezinte la B. N. L.
M. în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul în litigiu, contract refuzat a fi încheiat de către reclamantă deoarece a constatat că suprafața balcoanelor este mai mică decât cea inserată în antecontractul de vânzare-cumpărare, că terenul pe care era construit imobilul urma să fie grevat de un drept de servitute și ar fi trebuit să renunțe la orice alte pretenții de finalizare a construcției, inclusiv a operațiunilor ce fac obiectul prezentei cauze (filele 16-18).
Prin notificarea transmisă reclamantei la 9 septembrie 2009, pârâții i-au pus în vedere să se prezinte la 16 septembrie 2009, ora 12, la sediul N. M. D. A. S. în vederea îndreptării erorii materiale strecurate în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 122 din (...), în sensul că suprafața balcoanelor este de 7,55 mp și nu 12,15 mp, reclamanta refuzând însă să se prezinte în fața notarului public (filele 41-42 - dosarul Judecătoriei C.-N.).
Prin Procesul verbal din data de 16 septembrie 2009 încheiat între reclamanta B. L. M. și pârâtul D. V. I., acesta din urmă sa obligat să procure pe cheltuiala proprie un panou despărțitor din plasă de sârmă între cele două balcoane aferente apartamentelor 5 și 6, să zidească suprafața ușii de bucătărie (în prezent mobilă) și să înlocuiască cealaltă ușă de bucătărie (în prezent fixă) cu una mobilă cu deschidere spre interior pe partea dreaptă și să realizeze finisajele ulterioare determinate de modificarea constructivă, în schimb reclamanta renunțând la orice pretenție judiciară sau extrajudiciară legată de suprafața balcoanelor aferente apartamentului nr. 6 înscris în CF nr.
1. C.-N., sub nr. cad. 24870-C1-U6. De asemenea, prin același act părțile au convenit că ultimul nivel al imobilului denumit impropriu pod revine în exclusivitate apartamentelor 5 și 6, proprietarii acestora obligându-se să nu solicite pe cale judiciară sau extrajudiciară transmiterea dreptului de proprietate asupra acestui nivel și nici să invoce pretenții legate de tavanul despărțitor între cele două apartamente și pod sau de finisajele aferente acestui spațiu (filele 43-45 - dosarul Judecătoriei C.-N.).
Din răspunsul reclamantei la interogator, instanța reține că pârâtul și-a îndeplinit obligațiile asumate cu privire la ușa de la bucătărie, iar motivul pentru care aceasta a refuzat semnarea contractului autentic de vânzare- cumpărare a constat în faptul că nu i s-a prezentat un CF liber de sarcini (fila
55, întrebările 4-5). De asemenea, reclamanta a primit cheia imobilului în noiembrie 2008, acceptând să locuiască în imobil în speranța că deficiențele vor fi remediate (întrebările 8-10).
Potrivit adresei nr. 217/(...) eliberată de pârâta B. C. R., aceasta a solicitat radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea sa cu privire la imobilul înscris în CF nr. 1., cu nr. cad. 24870 și nr. top. 13897/2/1/2/1, dreptul de ipotecă fiind radiat la data de 5 august 2009 (filele 11, 48-50), astfel că în ceea ce privește capătul de cerere privind radierea dreptului de ipotecă ce grevează imobilul înscris în CF nr. 2.-C1-U2 C.-N. este neîntemeiat, dreptul de ipotecă fiind radiat anterior sesizării instanței.
În ceea ce privește cererea reclamantei de obligare a pârâților de placare a planseului-tavan pentru a se putea circula in pod, montarea geamurilor la pod, montarea usii de intrare la pod si a scării de acces, montarea rigipsului de la tavan pe suporti metalici si repararea crăpăturilor tavanului , instanța reține că potrivit înțelegerii părților din data de 16 septembrie 2009 reclamanta s-a obligat să nu solicite pe cale judiciară sau extrajudiciară transmiterea dreptului de proprietate asupra acestui nivel și nici să invoce pretenții legate de tavanul despărțitor între cele două apartamente și pod sau de finisajele aferente acestui spațiu, astfel că având în vedere dispozițiile art. 969 Cod civil, raportat la libertatea contractuală care guvernează raporturile dintre părți, reclamanta a renunțat la orice pretenție legată de acest aspect.
De asemenea, în ceea ce privește montarea rigipsului de pe tavan, raportat la planșele de arhitectură (filele 172-175, 190) și memoriul de arhitectură, nu s-a prevăzut încă de la proiectare faptul ca rigipsul de pe tavan să fie montat pe suporți metalici, astfel că reclamanta ar fi putut fi îndreptățită doar la executarea obligației așa cum aceasta a fost prevăzută în autorizația de construire, în lipsa unei prevederi contractuale exprese a părților. În ceea ce privește crăpăturile apărute , potrivit concluziilor rapoartelor de expertiză efectuate în cauză (filele 79) sunt generate de montarea plăcilor de rigips fără un sistem de fixare pe profile metalice, astfel că acestea nu pot fi reținute drept consecință a unei executări defectuoase a obligației de construire asumate de către pârâți, raportat la cauza apariției acestora și a memoriului de arhitectură.
De asemenea, atât din documentele depuse de către pârâți (filele 126-
145) cât și din pct. 6,3 al raportului de contraexpertiză (fila 160), imobilul este branșat la rețeaua de apă canal, astfel că și această solicitare a reclamantei este neîntemeiată. De asemenea, din concluziile celor două rapoarte de expertiză, printre neconformitățile dintre autorizația de construire și imobil nu s-a reținut lipsa izolației fundației, astfel că nici această cerere a reclamantei nu este fundamentată.
În ceea ce privește locul de parcare și delimitarea acestuia de spațiul public, instanța reține că pe de o parte pârâții nu s-au obligat să transfere reclamantei un drept de proprietate asupra unui loc de parcare individualizatci să asigure un loc de parcare, fapt care reiese din menționarea generică din contract „cu parcare";, astfel că din probele administrate la dosarul cauzei reiese că această obligație a fost îndeplinită, imobilul având la dispoziție 7 locuri de parcare,nicăieri în antecontractul încheiat între părți locul de parcare nu a fost identificat nici prin amplasare, nici prin suprafață și nici într-un alt mod. De asemenea, din schițele tehnice nu rezultă că reclamantul s-ar fi obligat să edifice un gard la limita dintre proprietatea pe care a fost construit imobilul și domeniul public, ori reclamanta poate pretinde doar ceea la ce s-au obligat pârâții, iar lipsa acestui gard este evidentă din schițele și memoriile accesorii autorizației de construire și situația a fost sau trebuia să fie cunoscută de către reclamantă.
În ceea ce privește înălțimea tavanului, instanța reține că analizând schița depusă la fila 13 din dosarul Judecătoriei C.-N., în ceea ce privește apartamentul reclamantei înălțimea de 2,60 m apare doar cu privire la una din camere, fapt care coroborat cu situarea apartamentului la mansardă, duce la ideea unei înălțimi variabile în restul încăperilor. Această ipoteză este susținută și de faptul că potrivit aceleiași schițe, în cazul celuilalt apartament situat pe același nivel, se prevede înălțimea de 2,60 în 2 camere, precum și în casa scării, astfel că această înălțime a fost avută în vedere doar în spațiile în care a fost expres menționată, în restul încăperilor acesta urmând a fi variabilă.
De asemenea, mai reține instanța că potrivit concluziilor celor două rapoarte de expertiză întocmite în cauză, această înălțime nu a fost respectată, însă remedierea acestei situații nu este posibilă decât cu afectarea și a celuilalt apartament aflat la același nivel și chiar a regimului de înălțime a imobilului, ori având în vedere faptul că proprietarul celuilalt apartament nu este parte în cauză, nu pot fi obligați nici pârâții și nu poate fi autorizată nici reclamanta, să efectueze lucrări de natură a afecta dreptul de proprietate sau folosință a acestuia.
Mai mult, din redactarea contractului, instanța reține că elementul legat de înălțimea camerelor nu a constituit un element esențial, neintrând în câmpul cauzal și nefiind menționat expres de către părți ca fiind o parte determinantă la încheierea contractului, astfel că această neconformitate poate eventual atrage o răspundere pentru o eventuală neexecutare culpabilă a obligației, simplul rezultat al nerespectării acestei înălțimi nefiind suficientă, prin ea însăși, să facă dovada îndeplinirii tuturor condițiilor necesare antrenării unei răspunderi contractuale.
A., reclamanta poate fi îndreptățită la executarea doar a obligațiilor convenite de comun acord cu pârâții și astfel cum acestea au fost convenite, ori raportat la cele de mai sus, instanța a reținut că solicitările reclamantei, sub aspectul elementelor analizate, sunt neîntemeiate.
Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, în situația in care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competenta care poate pronunța o hotărâre care sa tina loc de contract. A. din probele administrate în cauză nu reiese faptul că pârâții ar fi refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ci dimpotrivă aceștia au convocat reclamanta la notarul public în acest scop și au făcut demersuri în vederea încheierii acestuia.
Refuzul reclamantei de a încheia contractul autentic a fost nejustificat, raportat la motivele pe care aceasta le-a evidențiat cu ocazia luării interogatoriului, ipoteca ce greva imobilul fiind radiabilă, raportat la adresa emisă de către creditorul ipotecar beneficiar, iar prin antecontractul devânzare-cumpărare din 18 decembrie 2006, reclamanta a fost de acord cu instituirea unei servituți de trecere în favoarea pârâților, astfel că nu existau aspecte noi, nenegociate în acest contract de natură a justifica refuzul. De asemenea, raportat la schița anexă la antecontractele de vânzare-cumpărare, instanța reține că este evident că suprafața teraselor nu avea cum să fie de
12,15 mp, atâta vreme cât suprafața unei terase era de 3,55 mp, iar a celeilalte de 4 mp, fiind evidentă eroarea materială strecurată. Mai mult, începând cu luna noiembrie 2008, reclamanta locuiește efectiv în imobilul în litigiu.
Față de cele de mai sus, având în vedere că reclamanta este cea care s-a opus încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, opunere care nu a fost justificată, în cauză nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 precum și la principiul „. auditur propriam turpitudinem allegans";, instanța a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei cu privire la obligarea pârâților la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare in forma autentică cu privire la apartamentul nr. 6, la etajul II, situat administrativ in C.-N., str. F., nr. 74/A, compus din 1 living, 2 dormitoare, 1 bucătărie, 1 camară, 1 baie, 1 hoi, 2 balcoane in suprafată de
12,15 mp, cu suprafata utilă de 65,01 mp, p.i.e. 21,4., inclusiv din pod, teren atribuit in folosind 97/450 parte, avand nr. cadastral 24870-C1-U6, inscris in c.f. nr. 2.-C1-U2, provenit din conversia de pe hartie a c.f. nr. 1. C.-N., pentru suma de 57.000 euro, achitati in intregime, iar in caz contrar hotărârea care se va pronunța să țină loc de act autentic de vânzare-cumpdrare apt de intabulare și să se dispună intabularea in cartea funciară a dreptului să de proprietate astfel dobândit.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere solicitate, instanța a reținut că potrivit convenției părților, astfel cum aceasta reiese din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 122/(...) de N. M. D., în situația în care imobilul nu va fi finalizat și dat în folosință până la termenul stabilit de comun acord, promitenții vânzători să plătească penalizări în cuantum de 0,3% pe zi de întârziere, calculate la prețul achitat, convenție care reprezintă o veritabilă clauză penală.
Pentru obligarea pârâților la plata daunelor interese, reclamanta însă trebuia să procedeze la punerea în întârziere a debitorilor, aceasta fiind o condiție necesară a antrenării răspunderii. Deși obligațiile născute din raportul juridic existent între părți a avut încă de la început o natură comercială, în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 43 Cod comercial, dispoziție care prevede în mod expres că doar datoriile comerciale lichide și plătibile în bani produc dobândă de drept din ziua când devin exigibile, ori în cauză obiectul obligației era de a face, de a edifica o construcție și apoi de a încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că această obligație nu era „plătibilă în bani";, reclamanta trebuind să recurgă la punerea debitorilor în întârziere în forma prevăzută de art. 1079 Cod civil.
Simplul fapt că părțile au stabilit ca obligația să fie executată până la un termen nu este de natură a atrage punerea de drept în întârziere a debitorilor pârâți, iar pe de altă parte, termenul stabilit de către părți nu are un caracter esențial în sensul art. 1079 alin. 1 lit. c) Cod civil, astfel că în lipsa punerii în întârziere nu se poate reține că au început să curgă daunele întârziere, astfel că cererea reclamantei este neîntemeiată și sub acest aspect.
Față de cele de mai sus, instanța a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta B. L. M. în contradictoriu cu pârâții D. V. I., D. S. V. și B. C. R..
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, reclamanta căzând în pretenții, a fost obligată să plătească pârâților D. V. I. și D. S. V. suma de 2.504,50 lei cutitlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial (2.000 lei) și onorariu expert (1.500 lei).
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta B. L.-M., solicitândmodificarea sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost depusă la instanța de fond.
În motivarea apelului reclamanta a arătat că prin sentinta comerciala nr.
4081/2011, pronuntata de Tribunalul Comercial Cluj in dosarul nr. (...), a fost respinsa cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta B. L. M., in contradictoriu cu paratii D. V. I., D. S. V. si B. C. R..
A fost obligata reclamanta sa plateasca paratilor D. V. I. si D. S. V. suma de 2.504,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Sustin ca sunt intrunite conditiile prevazute de lege pentru admiterea apelului si schimbarea hotararii atacate in sensul solicitat de reclamanta, afirmatie bazata pe urmatoarele argumente, probe si dispozitii legale:
1. Este criticabila solutia instantei de fond de respingere a primului capat de cerere din actiunea reclamantei, privind obligarea paratilor la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica cu privire la imobilul in litigiu.
Instanta a facut o gresita aplicare a dispozitiilor art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, retinand urmatoarele:
" ... din probele administrate in cauza nu reiese faptul ca paratii ar firefuzat incheierea contractului de vanzare-cumparare, ci dimpotriva acestia au convocat reclamanta la notarul public in acest scop si au facut demersuri in vederea incheierii acestuia.
Refuzul reclamantei de a incheia contractul autentic a fost nejustificat, raportat la motivele pe care aceasta le-a evidentiat cu ocazia luarii interogatoriului, ipoteca ce greva imobilul fiind radiabila, raportat la adresa emisa de catre creditorul ipotecar beneficiar, iar prin antecontractul de van zare- cumparare din 18 decembrie 2006, reclamanta a fost de acord cu instituirea unei servituti de trecere in favoarea pârâților, astfel ca nu existau aspecte noi, nenegociate in acest contract de natura a justifica refuzul. De asemenea, raportat la schita anexa la antecontractele de vanzare-cumparare, instanta retine ca este evident ca suprafața teraselor nu avea cum sa fie de 12, 15 mp, atata vreme cat suprafata unei terase este de ; 5 mp, iar a celeilalte de 4 mp, fiind evidenta eroarea materiala strecurata. Mai mult, incepand cu luna noiembrie 2008, reclamanta locuieste efectiv in imobilul in litigiu .
... reclamanta este cea care s-a opus incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, opunere care nu a fost justificata, in cauza nefiind indeplinite conditiile prevazute de art. 5 alin. 2 din titlu X al Legii nr. 247/2005 precum si la principiul N. auditur propriam turpitudinem allegans ... " (pag. 10 din hotararea atacata).
Considerentele retinute de prima instanta sunt criticabile, deoarece:
1.1. In mod gresit instanta a retinut ca paratii nu sunt in culpa pentru faptul ca nu a fost semnat contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, intrucat acestia au convocat reclamanta la notarul public.
Prima instanta nu a tinut seama ca aceasta convocare din partea paratilor s-a facut mult dupa termenul stabilit in promisiunea de vanzare- cumparare incheiata intre parti si ca urmare a notificarilor pe care reclamanta si alti cumparatori ai apartamentelor situate in acelasi imobil am facut-o in acest sens.
A., prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 122/(...), paratii s-au obligat sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica "pana cel tarziu la data de (...)".
Insa, asa cum recunosc si paratii prin intampinarea depusa in dosarul primei instante, convocarea reclamantei la notar s-a facut doar dupa doi ani, respectiv in data de (...).
De asemenea, este de observat ca aceasta convocare din partea paratilor a fost determinata de notificarile repetate adresate de reclamanta si alti cumparatori ai apartamentelor construite de parati.
Aceasta sustinere este probata cu notificarea din data de (...), prin care am solicitat, intre altele: „... va solicitam urgentarea formalitatilor de intabulare in asa fel incat pana la data de (...) sa putem finaliza procesul de vanzare- cumparare inclusiv prin semnarea contractelor aferente si prin finalizarea cartii tehnice a constructiei";.
1.2. Chiar daca am trece cu vederea ca aceasta convocare la notar, facuta de catre parati, s-a facut cu mare intarziere si ca urmare a insistentelor cumparatoarei, in mod gresit instanta de fond a apreciat ca a existat un acord din partea paratilor pentru incheierea actului autentic, iar refuzul ar fi fost doar din partea reclamantei.
Paratii au fost de acord ca in anul 2009 sa semnam act autentic de vanzare-cumparare, insa in alte conditii decat cele convenite initial intre parti, prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare autentificata sub nr.
122/(...).
A., potrivit variantei actului autentic prezentata de parati in (...) la B. L.
M., reclamanta eram pusa in situatia de a renunta la mai multe drepturi, respectiv: sa renunt la jumatate din suprafata balconului, dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului sa fie grevat de servitute, sa renunt la orice pretentii de finalizare a constructiei, precum si la alte pretentii viitoare in situatia in care constructia nu corespunde tehnic.
In conditiile in care reclamanta și-a indeplinit in totalitate obligatiile asumate prin promisiunea de vanzare, achitand integral pretul de 57.000 Euro anterior datei de (...), nu puteam fi de acord cu semnarea actului autentic in varianta solicitata de parati, care evident era in defavoarea reclamantei.
Prin urmare, in mod eronat instanta de fond a retinut ca a existat un refuz nejustificat din partea reclamantei de a incheia contractul de vanzare- cumparare in forma autentica si ca nu a existat niciun refuz din partea paratilor.
Contrar sustinerilor instantei de fond, paratii nu au fost de acord sa incheie contractul autentic, conform clauzelor convenite de parti prin promisiunea de vanzare.
Imprejurarea ca in anul 2009 acestia m-au convocat la notar nu echivaleaza cu exprimarea acordului acestora la incheierea actului autentic. In realitate, in anul 2009 paratii au vrut sa incheie un contract autentic, insa unul cuprinzand clauze diferite fata de cele convenite initial de parti, astfel ca nu se poate concluziona ca acestia si-au indeplinit obligatia asumata.
Cata vreme reclamanta a achitat integral pretul convenit prin promisiunea de vanzare incheiata in anul 2007, firesc era ca si paratii sa-si indeplinesca in totalitate obligatiile asumate prin aceeasi promisiune, nu sa modifice clauzele contractului in sensul restrangerii obligatiilor acestora, creandu-se astfel un dezechilibru intre drepturile si obligatiile partilor.
In aceste conditii, apreciază ca in mod nejustificat instanta de fond a retinut buna-credinta a paratilor si culpa exclusiva a reclamantei pentru neincheierea actului autentic de vanzare-cumparare.
Subliniază ca nu este vorba de un refuz al reclamantei de a incheia contractul, ci de neacceptarea modificarii clauzelor convenite de parti si in raport de care a fost achitat integral pretul.
Totodata, relev ca la data cand am fost convocata sa semnez contractul apartamentul nu era finalizat, existau lucrari neexecutate ori executate necorespunzator si unele din obligatiile asumate prin promisiunea de vanzare- cumparare nu erau indeplinite.
Apartamentul nu era realizat conform autorizatiei de construire si documentatiei care mi-a fost prezentata la data cand am incheiat promisiunea si am convenit sa cumpere apartamentul, situatie in care nu mi se poate reprosa ca am refuzat sa inchei contractul in conditiile impuse de parati.
1.3. In mod nejustificat prima instanta a retinut ca "prin antecontractul de vanzare-cumparare din 18 decembrie 2006, reclamanta a fost de acord cu instituirea unei servituti de trecere in favoarea paratilor, astfel ca nu existau aspecte noi, nenegociate in acest contract de natura a justifica refuzul. "
Este de observat ca instanta de fond s-a raportat strict la antecontractul de vanzare-cumpare din (...), ignorand existenta promisiunii de vanzare- cumparare autentificata sub nr. 122/(...). Chiar daca in antecontractul de vanzare-cumparare din 2006 s-a prevazut instituirea dreptului de servitute, o astfel de clauza nu a fost prevazuta in promisiunea din 2007. Or, promisiunea de vanzare din data de (...) a inlocuit antecontractul din data de (...), astfel ca in mod gresit instanta a avut in vedere clauzele cuprinse in primul antecontract.
1.4. Refuzul reclamantei de a semna actul autentic in data de (...) a fost justificat de imprejurarea ca pana la acea data nu fusese clarificata nici situatia balcon ului aferent apartamentului reclamantei, aspect care rezulta din procesul-verbal incheiat ulterior, respectiv la data de (...).
Cata vreme prin acest proces-verbal paratul D. V. s-a obligat sa execute anumite lucrari pentru a inlatura nemultumirile cumparatoarelor apartamentelor 5 si 6 cu privire la suprafata balcoanelor, este evident ca la data de (...), cand mi s-a solicitat incheierea actului autentic, aceasta problema nu era rezolvata.
II. In mod nejustificat instanta de fond a respins si capatul de cerere privind obligarea paratilor sa plateasca reclamantei suma de 60.000 Euro cu titlu de daune, conform clauzei penale, pentru neindeplinirea la termen a obligatiilor contractuale, retinand urmatoarele:
"Pentru obligarea paratilor la plata daunelor interese, reclamanta trebuia insa sa procedeze la punerea in intarziere a debitorilor, aceasta fiind o conditie necesara a antrenarii raspunderii (. . .)
Simplul fapt ca partile au stabilit ca obligatia sa fie executata pana la un termen nu este de natura a atrage punerea de drept in intarziere a debitorilor parati, iar pe de altă parte, termenul stabilit de catre parti nu are un caracter esential in sensul art. 1079 alin. c) Cod civil, astfel ca in lipsa punerii in intarziere nu se poate retine ca au inceput sa curga daunele intarziere, astfel ca cererea reclamantei este neintemeiata si sub acest aspect". (pag. 11 din hotararea atacata).
II.1. Contrar aprecierilor primei instante, sustin ca nu era necesara punerea in intarziere a debitorilor, deoarece termenul de finalizare a locuintei si de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, respectiv (...), era esential pentru cumparatoare.
Are in vedere urmatoarele aspecte: a) Pentru a putea plati pretul apartamentului in litigiu, reclamanta a fost nevoita sa contractez mai multe credite si/sau imprumuturi, pe care s-a angajat sa le restitui la data de (...).
A avut in vedere faptul ca, daca paratii isi indeplineau obligatiile la termen, pana la data de (...) reclamanta urma sa își inscrie dreptul deproprietate asupra apartamentului in cartea funciara si sa obtin un credit ipotecar, prin constituirea unei ipoteci asupra acestui apartament, iar din acel credit bancar urma sa imi platesc datoriile anterioare.
In acest sens arat ca la data de (...), prin contractul de vanzare - cumparare autentificat de B. N. P. N. R. sub nr. 365/2007, fratele acesteia B. Romulus A. a vandut un imobil (casa si teren) situat in Mun. Dej, imprumutandu-i banii obtinuti din aceasta vanzare pentru a-mi putea achita diferenta de pret catre paratii- intimati D. V. si S.
Reclamanta urma sa-i restitui fratelui meu imprumutul acordat la data de (...), parte din creditul pe care urma sa-I contractez dupa inscrierea dreptului meu de proprietate in cartea." funciara, iar diferenta ca urmare a vanzarii garsonierei situata in C.-N., str. Byron, in care locuia la acea data.
In conditiile in care paratii-intimati nu au finalizat si predat apartamentul pana la termenul stipulat in contract, respectiv (...), reclamanta nu am avut insa nici posibilitatea de a-mi vinde garsoniera, deoarece nu aveam unde sa locuiesc. b) Imprejurarea ca termenul de (...) stabilit de parti a fost considerat esential de catre parti la semnarea antecontractului, rezulta si din modul de formulare a clauzei cu privire la termenul de finalizare a apartamentului si de incheiere a actului autentic:
" ... pana cel tarziu la data de (...) ... ".
Din aceasta sintagma rezulta cu claritate ca termenul de (...) este un termen limita, care nu permite posibilitatea prelungirii decat in caz de forta majora sau caz fortuit, ceea ce nu este cazul in speta. c) Avand in vedere argumentele expuse anterior, precum si imprejurarea ca in promisiunea de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 122/(...) nu s-a stabilit posibilitatea de prelungire a termenului de predare a apartamentului decat in caz de forta majora sau caz fortuit, nu se poate sustine ca termenul de (...) nu era esential pentru reclamanta.
Daca as fi stiut, la data incheierii promisiunii de vanzare, ca termenul convenit de parti nu va fi respectat, nu as fi incheiat contractul, intrucat nerespectarea termenului de catre vanzatori i-a ingreunat mult situatia financiara.
A., pentru a putea restitui fratelui meu imprumutul acordat, am fost nevoita sa contractez si alte imprumuturi si credite.
De asemenea, din cauza neindeplinirii de catre parati, in termenul stipulat in promisiunea de vanzare, a obligatiei de finalizare a apartamentului si de incheiere a actului autentic de vanzare-cumparare, reclamanta am fost pusa in situatia de a-mi instraina garsoniera abia dupa cca. 2 ani, la un pret mult inferior celor practicate pe piata imobiliara in anii 2007-2008 . d) Faptul ca termenul de (...) a fost considerat esential la incheierea promisi unii de vanzare-cumparare rezulta si din aceea ca reclamanta am fost de acord sa achit integral pretul apartamentului in anul 2007, chiar anterior semnarii acestei promisiuni.
11.2. Chiar daca am admite ca era necesara punerea in intarziere a debitorilor, relev ca reclamanta mi-am indeplinit si aceasta obligatie.
A., la data de (...), impreuna cu alti cumparatori ai apartamentelor situate in imobilul construit de paratii-intimati, am formulat o notificare ce a fost comunicata intimatilor D. V. si D. S. prin posta, cu confirmare de primire.
Prin aceasta notificare am solicitat urmatoarele ., .. .intr-un termen de
15 zile de la data primirii prezentei, sa efectuati/finalizati urmatoarele lucrari la imobilul A, situat in C.-N., str. Fag ului, nr. 74 ...
De asemenea va solicitam urgentarea formalitatilor de intabulare in asa fel incat pana la data de (...) sa putem finaliza procesul de van zare-cumparare inclusiv prin semnarea contractelor aferente si prin finalizarea cartii tehnice a constructiei".
Aceasta notificare reprezinta act de punere in intarziere a paratilor- intimati, astfel ca sunt intrunite conditiile pentru obligarea acestora la plata penalitatilor in cuantum de 0,3% pe zi de intarziere, conform clauzei penale stipulate in promisiunea de vanzare autentificata sub nr. 122/(...).
Nu are relevanta imprejurarea ca reclamanta a inceput sa locuiesc in apartamentul in litigiu din luna decembrie 2008 si ca notificarea a fost expediata ulterior acestei date, cata vreme imobilul nu era finalizat nici in anul
2009.
Imprejurarea ca imobilul nu a fost finalizat in anul 2008 rezulta si din procesul-verbal incheiat in data de (...), prin care paratul-intimat D. V. s-a obligat sa execute anumite lucrari la imobilul in litigiu, ceea ce echivaleaza cu o recunoastere din partea acestuia ca imobilul nu era finalizat la acea data.
II.3. Din intreaga motivare a hotararii atacate transpare lipsa de obiectivitate si impartialitate a instantei de fond, care nu a tinut seama de rapoartele de expertiza efectuate in cauza, din care rezulta indeplinirea necorespunzatoare a obligatiilor vanzatorilor in ceea ce priveste calitatea constructiei.
In acest sens arată ca: a) In mod gresit instanta de fond a retinut ca fiind indeplinita obligatia de a asigura locul de parcare, retinand ca: imobilul avand la dispozitie 7 locuri de parcare, nicaieri in antecontractul incheiat intre parti locul de parcare nu a fost identificat nici prin amplasarea nici prin suprafata si nici intr-un alt mod". (pag. 9 din hotarare).
Aceste considerente sunt contrazise de concluziile raportului de expertiza intocmit de dl. expert M. B. "P. situata in fata blocului cu acces direct din str.
F. nu este finalizata amenajarea astfel:
- nu sunt delimita te locurile de parcare,
- suprafata de uzura a fost realizata prin turnarea unui strat de beton, dar prezinta exfolieri si dezmembrari pe intreaga suprafata. In urma ciclurilor repetate de inghet - dezghet, intreaga suprafata (parcare si alee de acces) va fi degradata". (pag. 5 din raportul de expertiza).
In lipsa delimitarii locurilor de parcare si a amenajarii corespunzatoare a acestora nu se poate sustine ca obligatia asumata de vanzatori de a asigura un loc de parcare aferent apartamentului reclamantei a fost intr-adevar indeplinita. b) Criticabile sunt si aspectele retinute de prima instanta cu privire la inaltimea tavanului:
" ... in ceea ce priveste apartamentul reclamantei inaltimea de 2,60 m apare doar cu privire la una din camere, fapt care coroborat cu situarea apartamentului la mansardării, duce la ideea unei inaltimi variabile in restul incaperilor...
... potrivit concluziilor celor doua rapoarte de expertiza intocmite in cauza, aceasta inaltime nu a fost respectata, insa remedierea acestei situatii nu este posibila decat cu afectarea si a celuilalt apartament aflat la acelasi nivel si chiar a regimului de inaltime a imobilului ...
Mai mult, din redactarea contractului, instanta retine ca elementul legat de inaltimea camerelor nu a constituit un element esential, .... simplul rezultat al nerespectarii acestei inaltimi nefiind suficienta, prin ea insasi, sa facadovada indeplinirii tuturor conditiilor necesare antrenarii unei raspunderii contractuale". (pag. 9-10 din hotarare).
Cu toate ca instanta a admis ca paratii nu si-au indeplinit obligatia referitoare la inaltimea tavanului, in mod eronat a apreciat ca acest aspect nu a constituit un element important la incheierea contractului, astfel ca neindeplinirea acestei obligatii nu poate detemina nicio sanctiune impotriva paratilor.
Semnificativ este faptul ca inaltimea este diferita la fiecare din incaperi, fara a avea legatura cu amplasarea apartamentului la mansarda, diferenta de inaltime fiind determinata de calitatea necorespunzatoare a lucrarilor efectuate.
In pag. 4 a raportului de expertiza efectuat de catre expertul C. R. se arata ca in P. A6 din Proiectul autorizat, inaltimea incaperilor principale din apartamente este notata H=2,60 m.
Expertul releva ca procedând la masurarea inaltimii incaperilor principale din apartamentul nr. 6 se constata:
- pentru living, H=2, 34 m;
- pentru dormitorul nr. 1, H=2,30 m;
- pentru dormitorul nr. 2, H=2, 20 m;
- Diferentele in minus fata de proiect si fata de schita mentionata in promisiunea bilaterala de van zare-cumparare sunt de:
- pentru li vin g = O, 26 m;
- pentru dormitorul nr. 1 =0,30 m;
- pentru dormitorul nr. 2=0,40 m". c) Din raportul de expertiza efectuat de catre expertul C. R. rezulta ca nu s-au respectat normele in vigoare cu privire la realizarea si izolarea planseului tavan, „... ca s-au folosit saltele izolatoare cu grosimea de 8 cm. intr-un singur strat, desi grosimea minima necesara ar fi de 15 cm., ca podina din scanduri nu a fost executata, situatie in care izolarea termica a apartamentului nu este corespunzatoare.
La pct. 6.2.3. (pag. 7-8) din raportul de expertiza se evidentiaza deficientele existente la planseul tavan, aceste deficiente fiind redate si in plansele fotografice anexate la raportul de expertiza.
A relevat aceste aspecte pentru a argumenta ca nici la data efectuarii expertizei apartamentul nu era executat in conformitate cu proiectul si dispozitiile legale aplicabile in materie, situatie in care nu este corecta si legala solutia instantei de a respinge actiunea formulata si de a invoca culpa reclamantei, cand in mod evident culpa apartinea paratilor.
Era suficient ca instanta sa compare modul de indeplinire a obligatiilor de catre partile contractante pentru a constata ca reclamanta si-a indeplinit in totalitate obligatiile asumate in anul 2007, iar paratii nu le-au indeplinit nici in luna aprilie 2011 cand s-a efectuat raportul de expertiza de catre expertul C. R.
Raportat la aceasta situatie, sunt indreptatita sa sustin ca solutia pronuntata in acest dosar ii incurajaza pe cei care nu si-au indeplinit obligatiile, respectiv pe paratii-intimati, creând un precedent periculos.
Hotararea pronuntata de instanta de fond contravine dispozitiilor art. 969 si 970 din Codul civil.
În drept: invocă dispozițiile art. 282, 296 si 274 din Codul de procedura civila.
Prin întâmpinarea înregistrată la data de 11 noiembrie 2011 (f. 17-23)intimații D. V.-I. și D. S.-V. au solicitat respingerea apelului declarat în cauză ca nefondat, și menținerea în întregime a sentinței atacate ca fiind legală și temeinică, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de recurs și a apărărilor formulate, Curtea reține următoarele:
1. Prima critică a apelantei se circumscrie greșitei interpretări și aplicări de către prima instanță a dispozițiilor art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr.
247/2005, în prezent abrogate de L. nr. 7., dar care sunt aplicabile în litigiul de față conform principiului consacrat în adagiul tempus regist actum, validat de altfel și de regulile în materia punerii în aplicare a Codului Civil.
Conform acestui text legal, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competenta care poate pronunța o hotărâre care sa țină loc de contract.
Așa cum rezultă din această normă legală, textul instituie o condiție de admisibilitate a acțiunii în vederea pronunțării de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract, circumscrisă sub aspect probator pentru fiecare parte contractantă: astfel reclamantul trebuie să dovedească faptul că este partea care și-a îndeplinit obligațiile stipulate în antecontract și pe de altă parte trebuie să dovedească refuzul pârâtului, respectiv a celeilalte părți contractante la încheierea a contractului.
În speță, așa cum corect a reținut prima instanță reclamanta a fost partea contractantă care a rămas în pasivitate, chiar și după expirarea termenului de autentificare a contractului, nefăcând în acest sens nici un demers prealabil intentării acțiunii, privind convocarea la notarul public pentru perfectarea convenției în formă autentică.
Dimpotrivă, pârâții au făcut dovada convocării reclamantei la notarul public în vederea încheierii contractului, reclamanta refuzând să încheie contractul, aspect consemnat de B. notarul public Asociați L. în încheierea nr.
5347/(...).
Argumentul conform căruia prima instanță nu a ținut seama că această convocare din partea pârâților s-a făcut mult după termenul stabilit în promisiunea de vânzare-cumpărare în formă autentică nu este relevant, deoarece într-o astfel de situație reclamanta avea posibilitatea să procedeze ea însăși la convocarea pârâților pentru perfectarea actului în măsura în care dovedea că și-a onorat obligațiile stipulate în antecontract.
Că acest refuz al reclamantei apelante de a încheia contractul este nejustificat s-a statuat corect de către prima instanță care a reținut cu trimitere la interogatoriul reclamantei că pârâții și-au îndeplinit obligațiile asumate cu privire la ușa de la bucătărie, imobilul a fost predat acesteia în luna noiembrie 2008 acceptând să locuiască în el, că ipoteca a fost radiată la data de 5 august 2009.
Apelanta se apără pe considerentul că între părți ar fi intervenit o nouă convenție prin care s-ar fi adus modificări primei convenții a părților diferită de cea acceptată inițial nu poate fi luată în considerare ca pertinentă.
Curtea observă că proiectul de act ce urma să fie autentificat de notarul public a conținut clauze standard cuprinse în orice tip de act de vânzare- cumpărare notarial și care au reluat în conținutul lor stipulațiile contractuale din promisiunea bilaterală anterioară a părților contractante cu atât mai mult cu cât pârâții au înstrăinat și altor persoane din aceeași locuință colectivă apartamente similare pe baza acelorași clauze.
Prima instanță a făcut o corectă analiză și a celorlalte aspecte de fapt și de drept evocate pe parcursul litigiului și readuse în discuție pe calea apelului.
A., cât privește dreptul de servitute de trecere care grevează terenul pe care este edificat imobilul apelantei, Curtea reține că acest drept a fostconstituit încă de la primul acord între părți și chiar dacă ulterior au intervenit acorduri modificatoare dacă clauza nu a fost expres înlăturată de către părți, nu se poate trage concluzia că părțile au decis revocarea acestei stipulații.
Curtea are în vedere că materia contractuală este dominată de principiul irevocabilității convențiilor, de la care legea civilă reglementează două excepții: convențiile se pot revoca prin acordul mutual al părților contractante conform adagiului mutuus consensus mutuus dissensus și din cauze autorizate de lege (art. 696 alin. 2 cod civil aplicabil raporturilor dintre părți).
Or, în lipsa unui acord expres în ceea ce privește revocarea parțială a acordului inițial cu referire la constituirea dreptului de servitute și cu atât mai mult cu cât modificările ulterioare nu se contrazic cu cele anterioare, convenția rămâne valabilă și produce efectele juridice urmărite de părți.
Aserțiunea apelantei conform căreia antecontractul din (...) a fost înlocuit prin promisiunea de vânzare-cumpărare ulterioară autentificată sub nr.
122/(...) nu a fost dovedită în nici un fel. Simplul fapt că părțile convin ulterior încheierea unei alte convenții în alte condiții nu înseamnă neapărat că prima convenție este revocată în totalitate dacă nu rezultă expres din manifestarea de voință a părților or din comportamentul fără echivoc al acestora.
Cât privește motivul de refuz al reclamantei circumscris lipsei clarificării situației balconului, Curtea reține că statuarea primei instanțe cu referire la intervenirea unei greșeli materiale privind indicarea suprafeței terasei este corectă.
A., din schița anexă la antecontractele de vânzare-cumpărare , se reține cu forța evidenței că suprafața teraselor aferente apartamentului contractat de reclamanta apelantă nu avea cum să fie 12,15 câtă vreme suprafața unei terase este de 3,55 mp iar a celeilalte de 4 mp. În vederea corectării acestei erori materiale strecurată în promisiunea bilaterală autentificată la data de (...) reclamanta apelantă a fost notificată de pârâți dar aceasta a refuzat nejustificat și această convocare aspect dovedit cu mențiunile din cuprinsul încheierii de certificare nr. 4783/(...) a B.ui notarului public M..
În ceea ce privește critica privind respingerea capătului de cerere privind obligarea pârâților la plata sumei de 60.000 euro cu titlu de daune, conform clauzei penale inserată în actul de promisiune, se critică statuarea primei instanțe conform căreia această clauză era eficace sub condiția punerii în întârziere a pârâților.
Se susține că termenul de finalizare a construcției și de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică , respectiv (...) era esențial pentru cumpărătoare.
Înainte de a antama criticile apelantei, Curtea se vede nevoită să remarce că reclamanta nu a respectat dispozițiile de principiu instituite de art. 112 din Codul de procedură civilă, respectiv nu a fost echivalată în lei pentru stabilirea taxelor de timbru și, totodată, nu a fost arătat modul de calcul și de determinare ori determinabilitate a acestei creanțe. Or, în acest caz, sancțiunea anulării ca netimbrat a acestui capăt de cerere se impunea sub condiția prealabilă a stabilirii taxelor de timbru datorate de reclamantă. De asemenea, dacă o atare cerință era îndeplinită, se putea uza de dispozițiile art. 133 alin. 1
C.pr.civ. pentru anularea acestui capăt de cerere ca neconform pentru a putea fi legal soluționat.
Cum nicio atare sancțiune nu a fost pronunțată de prima instanță, cererea fiind câștigată judecății de către apelantă, în pofida acestor carențe evidente de ordin procesual și legal, Curtea va reține conform principiului non reformatio in pejus că statuarea primei instanțe pe fondul cererii este corectă.
În primul rând, Curtea reține că în cauză nu este aplicabil textul art. 43 din Codul comercial.
A., conform acestui text legal, datoriile comerciale lichide si plãtibile înbani produc dobânda de drept din ziua când devin exigibile.
Așadar, legea comercială are în vedere prin ipoteză o obligație comercială lichidă și plătibilă în bani, or obligația asumată de pârâți condiționată de activarea clauzei penale care ar fi înlocuit pe cale convențională dispozițiile art. 43 din Codul comercial nu este decât o obligație de a face și nu una de a da o sumă de bani așa cum presupune textul art. 43 din Codul comercial. Cu alte cuvinte exigibilitatea de drept nu operează în raporturile juridice dintre părți.
Și este așa, deoarece textul art. 43 din Codul comercial a fost stipulat pentru ocrotirea creditului, și fructificarea cât mai grabnică a acestuia de către titular, în concepția Codului comercial între obligația comercială plătibilă în bani fiind o diferențiere față de obligația civilă similară.
Din această perspectivă, pentru activarea clauzei penale era necesară punerea în întârziere a debitorului conform dispozițiilor legale pertinente în materie consacrate de art. 1079 din Codul civil aplicabil în speță conform principiului tempus regist actum.
Pe de altă parte, cu referire la critica conform căreia termenul de perfectare a contractului circumscris date de (...) ar fi fost un element esențial, Curtea are în vedere nu numai voința reală internă a părților care ar putea conduce la o atare statuare ci mai ales comportamentul părților cu referire la executarea contractului.
Curtea reține că termenul a fost stipulat pentru finalizarea și darea în folosință a apartamentului și nu a avut ca premisă instituirea unei scadențe pentru perfectarea contractului în formă autentică.
Dincolo de această statuare, din probele deduse judecății la prima instanță rezultă că reclamanta practic își invocă propria culpă privind pasivitatea acesteia în a demara procedurile prevăzute de lege pentru perfectarea contractului după împlinirea termenului stipulat în contract.
A., deși aceasta susține că a angajat credite și împrumuturi pentru a face plata la termenul stipulat și că dacă ar fi înscris dreptul de proprietate ar fi putut accesa credite în vederea rambursării împrumuturilor nu a făcut nimic în acest sens.
Notificarea expediată de reclamanta apelantă la aproximativ doi ani, respectiv la (...) de la data scadenței, depusă ca probă în apel, nu vine să confirme această teză cu atât mai mult cu cât este combătură de pârâți în privința luării la cunoștință și sub aspectul eficacității acesteia în prezentul litigiu.
Deși apelanta susține că a fost comunicată cu conformare de primire acest aspect nu a fost dovedit în cauză, simpla expediție poștală nu prezumă neapărat și înmânarea ori comunicarea efectivă a scriptului cu destinatarul.
Cu referire la critica privind lipsa de obiectivitate și imparțialitate a primei instanțe, imputată judecătorului cauzei, Curtea remarcă faptul că o atare teză a fost fundamentată cu trimitere la motivarea hotărârii și la lipsa trimiterii la rapoartele de expertiză din care, susține apelanta, s-ar deduce că rezultă îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor vânzătorilor.
Principalele puncte ce circumscriu aceste aserțiuni sunt centrate pe lipsa îndeplinirii obligațiilor referitoare la locul de parcare, înălțimea tavanului și nomele privitoare la realizarea și izolarea planșeului tavan.
Dincolo de aserțiunile apelantei, Curtea nu consideră imputabile judecătorului primei instanțe criticile antamate de aceasta.
A., în motivarea sentinței atacate, prima instanță arată care sunt rațiunile pentru care a înlăturat fiecare dintre susținerile reclamantei apelante arătând argumentat atât factual cât și legal/convențional netemicinicia acestora. Mai mult, prima instanță a trimis pentru a-și fundamenta soluția la probațiunea administrată în cauză.
Analizând punctual aceste critici, Curtea reține că în ceea ce privește locul de parcare, prima instanță a reținut corect că pârâții nu s-au obligat contractual să transfere reclamantei un loc de parcare anume individualizat ci și-au asumat doar obligația de a asigura un loc de parcare și cu toate că din constatarea expertului rezultă că nu este finalizată amenajarea parcărilor prin delimitarea locurilor de parcare și nivelarea corespunzătoare, aceasta nu produce efecte pe tărâmul obligației concrete asumată de pârâți.
Așa cum a statuat prima instanță, exprimarea generică din contract „ cu parcare"; nu conferă reclamantei apelante dreptul la un loc de parcare individualizat, sens în care corect s-a reținut că imobilul de locuințe colective din litigiu are prevăzute 7 locuri de parcare, pârâții fiind ținuți doar de obligația de a asigura un loc de parcare, aspect care nu a fost combătut în cauză.
În ceea ce privește înălțimea tavanului, prima instanță trimite la ambele rapoarte de expertiză și la dispozițiile contractului și mai ales la schița depusă la fila 13 din dosarul Judecătoriei C.-N., anexă la A. de C., pentru a-și fundamenta teza conform căreia înălțimea de 2,60 m apare doar cu privire la una dintre camere, fapt care coroborat că apartamentul acesteia este situat la mansardă duce prin utilizarea mecanismului prezumției simple că pentru restul camerelor înălțimea este variabilă aspect care este coroborat și cu nivelul de înălțime al celuilalt apartament din vecinătate situat la același nivel al imobilului.
Cu privire la eventualele remedieri ale situației privind înălțimea camerelor prima instanță a reținut corect că acestea nu pot fi dispuse decât cu afectarea drepturilor altor persoane care nu au fost chemate în judecată și că oricum aceste chestiuni per se nu au constituit un element esențial determinant la încheierea contractului.
Aceste considerații oricât ar fi de nesatisfăcătore pentru apelantă sunt juste și legale și deci nu pot să stea la baza justificării refuzului reclamantei de a încheia contractul.
În fine, sub aspectul criticii privind realizarea și izolarea planșeului tavan sub aspectul deficiențelor constate de expertul C. E., Curtea reține că prima instanță a reținut corect că reclamanta a renunțat în mod expres la aceste pretenții prin T. consemnată în procesul-verbal din data de (...) și că montarea rigipsului pe tavan s-a efectuat conform cu datele furnizate de memoriul de arhitectură și proiectul de autorizare a construcției. Or, aceste eventuale deficiențe nu sunt imputabile pârâților ci doar proiectantului așa cum a relevat explicit și expertul asistent C. R. în punctul său de vedere.
Față de cele ce precedă, Curtea reține că motivele de apel expuse și analizate în cauză nu sunt întemeiate, sens în care în temeiul art. 296 C.pr.civ. se va respinge apelul ca nefondat cu consecința păstrării în întregime a sentinței apelate.
Cum apelanta a căzut în pretenții și în faza apelului, fiind găsită în culpă procesuală, conform art. 274 va fi obligată să plătească intimaților D. V.-I., D. S. - V. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocațial (f. 24).
PENTRU ACESTE M.IVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge apelul declarat de reclamanta B. L.-M., împotriva sentinței comerciale nr. 4081 din 22 iunie 2011, pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, în dosarul nr. (...), pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să plătească intimaților D. V.-I., D. S. - V. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 24 noiembrie 2011.{ F. |
PREȘEDINTE,
L. U.
JUDECĂTOR,
R.-R. D.
GREFIER, M. T.
}
Red.L.U./Dact.S.M
2 ex./(...)
Jud.fond.C. G.
| ← Decizia comercială nr. 4401/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 129/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
