Decizia comercială nr. 247/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - Curtea de Apel Cluj (2011)

Dosar nr. (...)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

Nr. 247/2011

Ședința de la 25 N. 2011

Completul compus din:

PREȘEDINTE S. Al H.

Judecător G.-A. N.

Grefier A. B.

S-au luat în examinare - în vederea pronunțării - apelurile declarate de către reclamanta SC R. I. B. SA și de pârâta SC A. S. împotriva sentinței civile nr. 1. pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, având ca obiect pretenții.

Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 11 noiembrie 2011, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru termenul de azi.

C.EA

Prin sentința comercială nr. 1041 din (...) pronunțată de Tribunalul

Comercial Cluj în dosarul nr. (...) s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC R. I. B. SA împotriva pârâtei SC A. S. și, în consecință: A fost obligată pârâta să-i plătească reclamantei contravaloarea în lei la cursul BNR din ziua efectuării plății a sumei de 28.931,04 euro, precum și dobânda legală în materie comercială calculată asupra sumei în lei la cursul BNR din ziua plății, începând cu data de (...) și până la plata integrală a sumei.

S-a admis cererea reconvențională formulată de pârâta SC A. S. A fost obligată reclamanta să-i plătească pârâtei suma de 36.921,50 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului la starea anterioară închirierii. S-a dispus compensarea creanțelor reciproce ale părților până la concurența celei mai mici, respectiv până la suma de

36.921,50 lei.

A fost obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei, în cuantum de 5.242,51 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre judiciare, onorariu expert și cheltuieli de deplasare. A fost obligată reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în favoarea pârâtei, în cuantum de 10.467,18 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre judiciare, onorariu expert și onorariu avocațial. S-a dispus compensarea cheltuielilor de judecată până la concurența celei mai mici, respectiv

5.242,51 lei și obligă reclamanta să-i plătească pârâtei restul de 5.224,67 lei. Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul specializat a reținut următoarele:

Între părți s-a încheiat la data de 10 mai 2005 un contract de închiriere prin care pârâta s-a obligat să pună la dispoziția reclamantei spațiul situat în C. N., str. H., nr.3, având o suprafață utilă de 222 mp., pentru o perioadă de 10 ani, în schimbul unei chirii de 8 euro/mp./lună, respectiv 1776 euro/lună inclusiv TVA, în echivalent lei, la cursul BNRvalabil la data emiterii facturii. Prin actul adițional nr. 1/(...) părțile au stabilit menținerea aceluiași cuantum al chiriei, pe o durata de 7 ani de la încheierea contractului.

În considerarea contractului încheiat, pârâta a pus la dispoziția reclamantei spațiul a cărui folosință i-a cedat-o, în acest sens fiind încheiat procesul verbal de predare primire al spațiului care conține și descrierea acestuia la momentul predării (f.5) la rândul său, reclamanta

În același sens, reclamanta a achitat prin ordinul de plata nr.

23/(...), suma de 124.621 lei, reprezentând echivalentul în lei a sumei de

37.296 euro, conform facturii nr. 55/(...) emise de parata, sumă ce reprezintă chiria în avans, pentru o perioada 21 de luni, aferentă perioadei 2009 - 2010. La data de (...), părțile au încheiat actul adițional nr. 86 prin care părțile au convenit majorarea chiriei la 12 euro/mp/luna

+ TVA, ceea ce a determinat o diferență de chirie pentru lunile iulie - decembrie 2008 în sumă de 8.364,96 euro.

Sub aspectul denunțării unilaterale a contractului, tribunalul a reținut că părțile au convenit asupra unei asemenea posibilități, prin art. 24 alin. 1 lit. a din contract. A., cu toate că în cuprinsul articolului, părțile au menționat „reziliere";, trebuie subliniat faptul că acestea nu au avut în vedere rezilierea care, după cum se știe este o sancțiune și presupune, printre altele, culpa uneia dintre părți, ci posibilitatea denunțării unilaterale, aspect care reiese de altfel inclusiv din poziția procesuală a pârâtei care, prin întâmpinare a arătat faptul că „urmare a denunțării unilaterale, reclamantei îi revenea obligația de a aduce imobilul la starea inițială";.

Așadar, potrivit clauzei contractual asumate, denunțarea contractului înainte de termenul stabilit putea fi făcută la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile a locatorului, cu minim 60 de zile înainte, iar potrivit alineatului final al aceluiași articol încetarea efectelor contractului urma să opereze cu data împlinirii termenului de

60 de zile, fără intervenția instanței de judecata.

În acest sens, reclamanta i-a transmis pârâtei o notificare, la data de

21 octombrie 2008 (f.25), prin care, prevalându-se de textul mai sus citat, i-a adus la cunoștință pârâtei că denunță contractul începând cu data de

31 decembrie 2008 iar pârâta i-a răspuns prin adresa da la fila 26, din data de 29 octombrie 2008, că pentru analiza cererii are nevoie de anumite documente.

Sub acest aspect, instanța nu a reținut apărările formulate de pârâtă

și exprimate prin notele de ședință de depuse la data de 13 ianuarie

2011(f.206-207), respectiv imposibilitatea denunțării unilaterale a unui contract de închiriere, afară de cazul unei înțelegeri neechivoce, întrucât tocmai aceasta este situația din speță, înțelegerea părților fiind lipsită de echivoc, singura eroare fiind cea legată de folosirea termenilor sub aspect juridic, care însă a fost lămurită potrivit celor mia sus arătate. De altfel, această poziție procesuală, respectiv interpretarea dispozițiilor contractuale în acest sens, a fost exprimată de pârâtă atât prin întâmpinare, cât și pe parcursul judecății, până la momentul depunerii notelor de ședință amintite.

F. de îndeplinirea obligației de notificare înserată în contract ca și condiție a denunțării unilaterale a acestuia, instanța considerând că cererea pârâtei prin care a solicitat reclamantei anumite documente pentru pretinsa analiză a cererii de denunțare, este lipsită de orice temei legal, întrucât singura condiție a manifestării de voință în sensul denunțării contractului, era cea a notificării cu 60 de zile înainte, a considerat că efectele contractului de închiriere au încetat la data de 31 decembrie 2008, dată de la care reclamanta nu mai datora chirie pentru spațiul în litigiu, ceea ce obligă pârâta la restituirea tuturor sumelor achitate cu titlu de chirie aferente perioadei de după data încetării contractului, respectiv diferența dintre suma de 37.296 euro, achitată de reclamantă cu ordinul de plată nr.32 din 17 aprilie 2007 (f.22-23), în echivalent în lei în sumă de 124.621 lei și suma de 8.364,96 euro, datorată de reclamantă cu titlu de diferență de chirie pentru lunile iulie - decembrie 2008, având în vedere actul adițional nr.86 prin care a fost majorat cuantumul chiriei, sub acest aspect, făcându-se aplicarea dispozițiilor art.1143 și 1144 C. civ., instanța reținând totodată că reclamanta nu mai are obligația de achitare a chiriei după data denunțării, obligație reglementată și de disp. art.1429 pct. 2 C. civ. întrucât acesteia nu îi mai corespunde dreptul corelativ al reclamantei de a folosi imobilul.

În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâtă, tribunalul a pornit analiza acesteia, pornind de la clauzele contractuale asumate de părți prin contractul încheiat, respectiv de la art. 22 lit. e) potrivit căruia locatarului îi revenea obligația, ca la încetarea contractului, să predea imobilul pe baza de proces verbal și să lase proprietarului spațiul în aceeași stare în care se afla la data în care s-a mutat în el, exceptând uzura normală. De asemenea, părțile au convenit, conform art.7 din contract, că locatarul va putea intra în spațiu pentru efectuarea lucrărilor necesare funcționării sale, după semnarea procesului verbal de predare primire, ca a fost încheiat la data de 22 august 2005 (f.15).

Așadar, în lipsa altor dovezi apte să faciliteze stabilirea stării spațiului la data predării acestuia reclamantei, reținând obligația de predare a acestuia conform clauzei asumate și expuse în cele ce preced, luând în considerare și dispozițiile art.1431 C. civ., conform cărora „locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului, dacă s- a făcut un asemenea între dânsul și locator; nu este răspunzător de pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forțe majore";, tribunalul consideră că reclamanta era obligată să predea imobilul în starea și cu amenajările descrise în procesul verbal de predare primire.

În acest sens, nu pot fi reținute susținerile reclamantei că pârâta avea obligația amenajării spațiului potrivit destinației bancare, o atare susținere fiind contrazisă de art.7 din contractul părților, neprezentând relevanță sub acest aspect nici faptul că pârâta a declarat că este de acord cu amenajarea spațiului, aceasta fiind de altfel o conduită firească în raporturile contractuale derulate, atâta timp cât pârâta a fost de acord ca în spațiul închiriat, reclamanta să desfășoare activități bancare.

În același sens, tribunalul nu a putut reține distincțiile făcute de reclamantă între starea spațiului și forma acestuia, întrucât dispozițiile art.1431 C. civ., fac vorbire inclusiv de un inventar care evident, nu poate conține altceva decât starea spațiului închiriat, amenajările acestuia și eventualele obiecte aflate în interiorul său.

Concluzionând, sub acest aspect, instanța a apreciat că starea imobilului la data predării sale, era cea descrisă în procesul verbal de predare primire, motiv pentru care va aprecia că aceasta este starea la care trebuie predat imobilul la momentul încetării contractului de închiriere.

F. de aceste aspecte, în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize care să determine lucrările necesare aducerii spațiului la starea sa inițială, precum și costul acestor lucrări, luându-se în considerare procesul verbal de predare primire încheiat între părți la data de 22 august 2005.

Prin expertiza efectuată, expertul a determinat lucrările, enumerându- le în raportul depus la dosarul cauzei (f.157-177). În urma analizei de specialitate efectuate, expertul a stabilit că lucrările descrise se ridică la suma de 37.979,70 lei fără TVA, suma fiind superioară celei pretinse de pârâtă prin cererea reconvențională.

Pentru toate considerentele de fapt și drept expuse, reținând și dispozițiile art.969 C. civ., precum și cele ale art.1092 C. civ., în ceea ce privește cererea introductivă și, respectiv art.1075 C. civ. cu referire la cererea reconvențională, tribunalul a admis ambele cereri și a obligat pârâta să-i plătească reclamantei contravaloarea în lei la cursul BNR din ziua efectuării plății a sumei de 28.931,04 euro, precum și dobânda legală în materie comercială calculată asupra sumei în lei la cursul BNR din ziua plății, începând cu data de (...), data încetării contractului de închiriere, și până la plata integrală a sumei. De asemenea, a obligat reclamanta să-i plătească pârâtei suma de 36.921,50 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului la starea anterioară închirierii, în temeiul art.1143-1144 C. a dispus compensarea creanțelor reciproce, până la concurența celei mai mici, respectiv până la suma de 36.921,50 lei, însă având în vedere că obligația pârâtei depinde de date la care acesta își va executa obligația și de cursul de schimb al monedei europene, comunicat de BNR, în ziua plății, instanța nu a precizat suma exprimată în lei pe care pârâta o datorează, acesta fiind determinabilă conform criteriilor arătate.

În temeiul art.274 și 276 C.pr.civ. a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei, în cuantum de 5.242,51 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre judiciare, onorariu expert și cheltuieli de deplasare (f.211-215). În ceea ce privește onorariul expertului, acesta a fost împărțit întrucât expertiza le profită ambelor părți. De asemenea, a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în favoarea pârâtei, în cuantum de 10.467,18 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre judiciare, onorariu expert și onorariu avocațial (f.210) și a dispus compensarea cheltuielilor de judecată până la concurența celei mai mici, respectiv 5.242,51 lei și obligă reclamanta să-i plătească pârâtei restul de

5.224,67 lei.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta SC A. S. solicitând, în temeiul dispozițiilor art. 296 C. pr. civ., schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii intimatei-reclamante în întregime, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată în apel reprezentând taxe de timbru și onorariu de avocat, conform dovezilor pe care le depun la dezbaterea apelului. În motivare s-a arătat că:

Prin hotărârea instanței de fond, reținându-se că intimata-reclamantă avea dreptul, în temeiul dispozițiilor art. 24 lit. a din contractul de închiriere nr. 42/(...), să denunțe unilateral contractul cu un preaviz de 60 de zile, s-a hotărât că locațiunea din speță a încetat la data de (...), astfel încât chiria plătită în avans de intimata-reclamantă aferentă lunilor ianuarie 2009 șiurmătoarele este supusă restituirii, adică echivalentul în lei a 28.931,04 euro.

Critică hotărârea instanței de fond în privința soluției mai sus evocate pentru următoarele considerente:

1. În mod gresit instanta de fond a retinut că, în temeiul dispozitiilor art. 24 lit. a din contractul de închiriere nr. 42/(...), intimata-reclamantă avea dreptul să denunte unilateral contractul de închiriere.

Într-adevăr, așa cum a arătat pe larg în concluziile scrise depuse la instanța de fond, motive pe care instanța le-a expediat extrem de sumar printr-o "argumentare" asertivă de genul "nu este așa, ci așa" ("art. 24 lit. a din contract nu este echivoc, ci, dimpotrivă, neechivoc"): a) contractul de închiriere nr. 42/(...) a fost încheiat pe un termen de

10 ani (art. 4); b) este de principiu că în cazul contractelor de locațiune încheiate pe un anumit termen, niciuna dintre părți nu poate denunța unilateral contractul, afară de cazul în care părțile s-au înțeles în mod neechivoc altfel; c) În cazul din speță, dispozițiile art. 24 lit. a din contractul de Î. mai sus evocat invocate de reclamantă ca temei juridic al denunțării unilaterale făcute prin notificarea nr. 1331/(...) nu Îngăduie o asemenea interpretare, el fiind cel puțin echivoc, (interpretabil), dacă nu chiar neechivoc în sensul că denunțarea contractului înainte de termen nu poate fi făcută decât prin acordul părților, având în vedere legătura sa cu textul art. 23 din contractul de locațiune; d) potrivit dispozițiilor art. 982 C., "toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia Înțelesul ce rezultă din actul întreg".În speță, art. 24 este inclus împreună cu art. 23 în Capitolul IX "Rezilierea contractului", iar cele două texte nu sunt independente ci se leagă logic indestructibil unul de celălalt. A., la art. 23 se precizează că locațiunea din speță poate fi reziliată "în condiții de forță majoră sau pentru nerespectarea clauzelor contractuale", așadar, numai în cele două cazuri menționate (forța majoră și nerespectarea clauzelor contractuale). În continuarea ideii enunțate la art. 23 din contract, la art. 24 se precizează că rezilierea - se subînțelege, pentru cele două motive enunțate - se poate face unilateral cu condiția notificării prealabile a celeilalte părți cu 60 de zile înaintea datei rezilierii. Dacă denunțarea unilaterală de către locatar ar fi fost într-adevăr avută în vedere de părți, acest lucru ar fi trebuit să rezulte în mod neîndoielnic (neinterpretabil) din cuprinsul contractului (clauză recognoscibilă în practică printr-o formulă de genul: "cu toate acestea", "prin excepție de la dispozițiile textului anterior" etc), căci fiind vorba despre o excepție de la regula potrivit căreia contractele de locațiune încheiate pe un anumit termen nu pot fi denunțate unilateral, iar excepțiile de strictă interpretare, acestea trebuie să rezulte în mod neechivoc (neîndoielnic, neinterpretabil) din contract; orice îndoială, orice posibilitate de interpretare făcând să fie aplicată regula (în cazul din speță, că locațiunea fiind încheiată pe un termen de 10 ani nu poate fi denunțată unilateral). P. dispozițiilor art. 969 C., "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimtământul mutual sau din cauze autorizate de lege"; or, În speță, un asemenea consimțământ sau cauză autorizată de lege nu au fost dovedite.

Așadar, în cazul din speță, declarația unilaterală de reziliere a contractului făcută de reclamantă este lipsită de efecte, astfel încât plata făcută În avans este valabilă și nu este supusă restituirii, așa încât cerereade restituire a sumei plătite în avans și a dobânzii aferente trebuie să fie respinse; e) încheierea unui contract de închiriere pe o anumită durată are menirea de a asigura părților contractante o anume siguranță în privința menținerii raporturilor contractuale, astfel încât niciuna să nu poată fi surprinsă intempestiv de cealaltă. În acest sens, în speță, de pildă, este elocvent faptul că prin actul adițional din data de (...) s-a prevăzut că prețul chiriei nu poate fi modificat pe durata unui termen de 7 ani. Or, când pârâta a consimțit la o asemenea clauză, a avut în vedere o chirie mai mică decât aceea a pieței în ideea unei relații contractuale de lungă durată, iar nu a uneia care poate fi oricând bulversată de cealaltă parte contractantă când îi convine ei.

În plus, o regulă de drept aplicabilă în materie contracte este aceea că acestea trebuie să fie executate cu bună-credință (art. 970 C. civ.). Or, în condițiile în care termenul închirierii a fost stabilit de comun acord de părțile contractante a fi unul de 10 ani, iar reclamanta a și achitat o parte din chirie în avans (aferentă anilor 2009 și 2010), așteptarea noastră legitimă nu putea fi alta decât aceea ca termenul locațiunii sau cel puțin acela corespunzător plății anticipate să fie respectate. Or, reclamanta răzgândindu-se și cerându- ne restituirea chiriei încasate în avans, a contravenit principiului executării contractului cu bună-credință, înșelând așteptările noastre legitime. În această situație, ca sancțiune a relei-credințe a reclamantei, instanța de judecată trebuia să refuze să dea efecte denunțării unilaterale a contractului, refuzând, pe cale de consecință, să dispună restituirea sumei solicitate de aceasta.

Despre această problemă juridică importantă a speței hotărârea instanței de fond nu conține nici măcar o mențiune pasageră, darămite o analiză motivată, așa cum impune legea [art. 261 (1) pct. 5 C. pr. civ.].

2. C. dacă s-ar ajunge la concluzia că intimata-reclamantă putea, în principiu, să denunte unilateral contractul de Î. În temeiul clauzei de la art. 24 lit. a din contract, solutia de admitere a restituirii sumei echivalente chiriei plătite în avans pentru perioada ulterioară declaratiei de denuntare, tot nelegală este.

Într-adevăr, dacă, așa cum în mod corect a reținut instanța de fond, la data la care, conform prevederilor art. 24 lit. a din contractul de închiriere, locațiunea urma să înceteze (60 de zile de la data notificării denunțării unilaterale), intimata-reclamantă nu adus spațiul în starea anterioară încheierii contractului de locațiune, atunci concluzia logică care se impunea era că încetarea contractului nu poate avea loc, cu alte cuvinte, că denunțarea este lipsită de efecte. A. întrucât, atâta timp cât intimata- reclamantă nu și-a îndeplinit obligația legală și contractuală de a aduce spațiul în starea anterioară pentru a putea fi închiriat din nou altei persoane, contractul nu putea înceta, producând în continuare efecte până la momentul îndeplinirii acestei obligații. Așa cum, după încheierea contractului, locațiunea nu poate produce efecte (plata chiriei) atâta timp cât spațiul nu a fost predat locatarului, tot astfel, la încetarea contractului, efectele acestuia nu pot fi considerate ca epuizate decât de la data de la care spațiul a fost restituit locatorului în starea în care locatarul l-a primit la încheierea contractului.

Prin urmare, în condițiile în care, conform concluzii lor expertizei de specialitate efectuate în cauză, spațiul închiriat nu putea fi utilizat conform destinației sale fără readucerea acestuia în starea sa anterioară, intimata- reclamantă datora chiria pe toată durata de timp pe care spațiul a rămasinutilizabil din culpa sa, fiind ulterior reparat pe cheltuiala pârâtei și închiriat altei societăți.

C. dacă s-ar ajunge la concluzia că, totuși, contractul a încetat la data expirării termenului de 60 de zile prevăzut la art. 24 lit. a din contractul de închiriere, dar întrucât nu ne-a fost restituit în condițiile legii (adus în starea anterioară locațiunii), neputându-l utiliza conform destinației sale datorită culpei intimatei-reclamante, aceasta urmează să suporte consecințele pentru lipsa de folosință pe care a suferit-o datorită faptei sale, fiind obligată să ne indemnizeze pentru aceasta cu echivalentul chiriei pe perioada În care nu am putut utiliza bunul.

Împotriva aceleiași hotărâri a formulat apel și reclamanta R. I. B.

S. solicitând admiterea apelului, modificarea hotararii atacate prin respingerea cererii reconventionale si obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul apel. In subisdiar, solicita reducerea onorariului reprezentantului paratei, conform art. 274 alin. 3 C.pr.civ. În motivare s-a arătat că:

În fapt, prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr. (...), reclamanta a solicitat obligarea intimatei SC A. S. la plata sumei de 28.931,04 EUR și a dobânzii legaie aferente calculată până la achitarea efectivă a debitului și cheltuieli de judecată.

Suma reprezenta chirie achitată în avans pentru perioada ianuarie

2009 - septembrie 2010, în temeiul contractului de închiriere nr. 42/(...), încetat la (...).

Prin cererea reconvențională formulată, intimata a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 36.921,50 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului la forma anterioară inchirierii. Intimata invoca, în acest sens, necesitatea efectuării următoarelor lucrări: repararea fațadei în care fost expusă emblema băncii: refacerea ușii din holul clădirii care asigura accesul în spațiul utilizat de reclamantă pentru a putea asigura un acces direct fără a fi necesară ocolirea clădirii; demolarea zidului din interior construit pentru a asigura spațiul destinat păstrării benitor (tezaur); refacerea tencuielii din interior, pe peretele pe care a fost amplasată emblema băncii.

Prin sentinta comercială nr. 1041 din (...), instanta de fond a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, obligând pârâta să-l plătească reclamantei suma de 28.931,04 EUR și dobânda legală în materie comercială calculată asupra sumei în lei la cursul BNR din ziua plății, începând cu data de (...) și până la plata integrală a sumei.

Instanța de fond a mai admis și cererea reconvențională formulată de intimata SC A. S., obligând reclamanta la plata sumei de 36.921,50 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spatiului la starea anterioară închirierii.

Apreciază că în mod greșit instanța a admis cererea reconvențională a intimatei, deoarece reclamanta și-a îndeplinit toate obligatiile ce decurgeau din contractul de locațiune nr. 42 din (...), procedând la lucrări de renovare a spatiului închiriat. reparând fatada pe care fusese amplasată firma băncii și ușa care fusese decupată în scopul amplasării bancomatului. deîndată ce intimata ne-a comunicat nemulțumirile sale față de starea spațiului.

Modificările de formă nu erau, însă, de datoria reclamantei. C. dacă spațiul a suferit anumite modificări, era destinat activității bancare, motiv pentru care locatoarea a înteles să accepte aceste modificări, fără a preciza că după încetarea locațiunii dorește revenirea la vechea formă a spatiului.

De altfel, după încetarea contractului cu reclamanta, intimata a închiriat spațiul altui locatar, exact În forma in care reclamanta l-a predat.

Prin "lăsarea spațiului în aceeași stare în care se afla la data În care s- a mutat în el, exceptând uzura normală", reclamanta a înțeles starea de funcționare, calitatea spațiului, mai ales că în continuare se menționa

"uzura normală", iar Codul civil reglementa distinct starea (noțiune menționată de art. 1431 C. obligația restituirii bunului în starea în care a fost primit) și forma (menționată de art. 1424 C.).

Contractul de închiriere prevedea fără echivoc în art. 22 lit. e) că la sfârșitul locațiunii, locatarul va lăsa spațiul în aceeași stare în care se afla la data la care s-a mutat în el și nu că trebuie readus la forma inițială.

Așadar, pe lângă faptul că nu putem pune semnul egalității Între noțiunile formă și stare, este de reținut și faptul că în clauzele contractului, locatoarea a cerut lăsarea spațiului și nu readucerea acestuia la forma sau chiar "starea" inițială, neprevăzând efectuarea de eventuale lucrări de modificare.

Mai mult, procesul-verbal de predare-primire a spațiului închiriat menționa că spațiul era în stare bună de funcționare la data predării, fără a face referiri la forma acestuia. De asemenea, nici în declarația prin care Își dădea acordul la reabilitare și recompartimentare, reprezentantul pârâtei, domnul Ștefan Dimitriu nu a pus condiția readucerii spațiului la forma (sau "starea") anterioară închirierii. Deși s-a prevăzut expres în contract îndepărtarea mobilierului și a altor echipamente la finalul locațiunii, locatoarea nu a făcut nicio precizare cu privire la o eventuală obligație a noastră de demolare a zidurilor construite la momentul locatiunii. Nefăcând acest lucru, intimata a dat dovadă de rea-credință atât la momentul încheierii contractului, cât și cu ocazia încetării acestuia, interpretând clauzele contractului după bunul său plac și pretinzând reclamantei să efectueze lucrări pe care nu le datora.

În plus, ținând cont de prevederile art. 983 C., "când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă", chiar și În condițiile în care am extinde înțelesul noțiunii "stare" și am echivala-o cu "forma" - cu toate că legea nu ne permite sa interpretăm - în situația de față nu se poate da o asemenea interpretare a termenului, întrucat ar fi în defavoarea părții care se obligă, respectiv a reclamantei.

Prin sentința pronunțată, instanța de fond a pus, fără niciun temei, semnul egalității între forma și starea spațiului, apreciind că reclamanta trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de eventuala revenire a spațiului la forma anterioară închirierii, cu toate că până la această dată proprietarul nu a mai executat lucrări de readucere a spațiului la vechea formă.

Indirect, instanța, prin admiterea cererii reconvenționale, i-a acordat intimatei mai mult decât a cerut. C. dacă suma solicitată coincide cu cea acordată de instanță, nu trebuie să ne raportăm exclusiv la sumă, ci trebuie să ne raportăm la ce reprezenta suma respectivă. Prin cererea reconvențională, intimata a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de

36.921,50 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului în forma anterioară inchirierii, anexând cererii un deviz de cheltuieli pentru următoarele lucrări menționate în inscrisul reprezentând întampinare și cerere reconvențională: repararea fațadei în care fost expusă emblema băncii; refacerea ușii din holul clădirii care asigura accesul în spațiul utilizat de reclamantă, pentru a putea asigura un acces direct fără a fi necesară ocolire a clădirii; demolarea zidului din interior construit pentrua asigura spațiul destinat păstrării banilor (tezaur); refacerea tencuielii din interior, pe peretele pe care a fost amplasată emblema băncii.

În raportul de expertiză, expertul a menționat și alte lucrări care nu au nicio legătură cu cererea reconvențională a intimatei, lucrări pe care intimata nu le-a pretins: confecționarea și montarea ferestrelor de lemn simplu cu deschidere interioară din cherestea de stejar (804,45 lei); desfacerea pardoselilor din covor de PVC, fără sau cu suport textil, cu recuperarea materialului (722,60 lei): pardoseli din parchet de stejar sau fag pe suport existent, inclusiv pervazurile și curățatul, montate în camere cu suprafețe mai mari de 16 mp cu panouri de parchet lipit cu aracet de stratul suport (9.313,54 lei); demontare loc priză înqrop. în zid. Tencuieli În încăp. h<3m (126,04 lei); revizuirea instalației electrice la clădiri instalație exec. cu conducte de cupru (3,24 lei). Aceste lucrari însumează o valoare de

10.969,87 lei fără TVA (13.602,63 lei TVA inclus).

Pe lângă costul zugrăvelilor, expertul a calculat și costul vopsirii tâmplăriei, deși intimata nu emisese pretenții cu privire la starea vopselei de pe tâmplărie, mai ales că vopseaua de pe tâmplărie nu mai era nouă, uzura fiind normală, deci neimputabilă locatarului. A., nu se justificau nici lucrările vopsitorii în culori de ulei pe tâmplărie pe lemn la interior și exterior executate în 3 straturi (3.958,96 lei); arsul cu lampă de benzină al vopsitoriei vechi de ulei (525,81 lei). Aceste ultime lucrări erau evaluate la suma de 4.484,77 lei fără TVA (5.561,11 lei TVA inclus).

Așa cum a arătat și În obiecțiunile la raportul de expertiză, aceste sume - 10.969,87 lei fără TVA (13.602,63 lei TVA inclus) și 4.484,77 lei fără

TVA (5.561,11 lei TVA inclus) - trebuia scăzute din totalul calculat de expert, astfel că ar fi rămas o valoare de numai 4.484,77 lei fara TVA (5.561,11 lei TVA inclus)

Cu toate acestea, instanta nu a luat în considerare obiectiunile reclamantei și i-a acordat intimatei întreaga sumă solicitată prin cererea reconvențională, deși contravaloarea lucrărilor indicate de aceasta era inferioară sumei indicate "în cererea reconvențională, iar lucrările care reprezentau diferența de valoare nu fuseseră niciodate pretinse de intimată.

În opinia reclamantei, cheltuielile de judecată acordate intimatei sunt prea mari. Primul avocat al acesteia nu i-a reprezentat interesele până la finalizarea procesului în fața primei instanțe, iar al doilea avocat s-a prezentat doar la ultimele două termene, astfel că apreciază că se impune reducerea onorariului în temeiul art. 274 alin. 3 C.pr.civ.

De asemenea, în mod gresit, instanta a împărtit onorariul expertului, apreciind că expertiza profită ambelor părti. În realitate, expertiza a fost dispusă de instantă pentru probarea pretentiilor din cererea reconvențională, astfel că onorariul trebuia suportat de reclamanta reconvențională, respective intimata se A. S.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 282 și urm. C.pr.civ.

Din considerentele de mai sus, solicită admiterea apelului, modificarea sentintei comerciale nr. 1041 din (...) a T.ui C. C. în sensul respingerii cererii reconventionale și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces și, in subsidiar, reducerea onorariului avocațial al reprezentantului intimatei.

R. apelantă SC R. I. B. S. a formulat întâmpinare la apelul formulat de pârâta SC A. S. solicitand respingerea apelului ca netemeinic și nelegal cu obligarea apelantei la cheltuieli de judecată.

În motivare s-a arătat că:

1. Contrar afirmațiilor apelantei, art. 24 din contractul de închiriere nr. 42/(...) permite părților să denunțe unilateral contractul înainte de termenul stabilit. Aceste clauze au fost inserate separat de cele de la art. 23 tocmai pentru că s-a urmărit posibilitatea încetării contractului și înainte de termenul pentru care a fost Încheiat, independent de cauzele prevăzute la art. 23.

Art. 23 și 24 din contract sunt independente. Dacă dispozițiile art. 24 ar fi fost legate indestructibil de cele ale art. 23, acele clauze nu ar fi fost inserate într-un alt articol, în speță art. 24, ci ar fi fost prevăzute în art. 23 alin. 2. Fiind inserate într-un alt articol, ele reprezintă alte modalități de încetare a contractului înainte de termen.

Mai mult, chiar și În cazul În care formularea art. 23 și 24 ar părea instantei interpretabilă, invocă prevederile art. 977 C., conform căruia interpretarea contractelor se face după intentia comună a părtilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor.

Având în vedere atitudinea pârâtei până în data de (...), dată până la care nu a contestat încetarea contractului, fiind initial de acord cu admiterea în parte a acțiunii reclamantei, rezultă că prin prevederile de la art. 24 lit, a părțile au înțeles posibilitatea denunțării unilaterale Înainte de termen, independent de prevederile art. 23.

De altfel, după ce reclamanta s-a mutat din spațiu, pârâta a căutat alt locatar. pe care l-a și gasit, spațiul fiind ocupat de C. de Apă S. S. înca din vara anului 2010, deși reclamanta achitase chiria până pentru luna septembrie 2010 astfel că, dacă pârâta considera că nu încetase contractul de locațiune. nu l-ar fi închiriat altui locatar înainte de expirarea termenului pentru care a fost achitata chiria în avans, deoarece ar însemna că a închiriat același spațiu către doi locatari, pentru aceeași perioadă.

2. Faptul că apelanta a fost nemulțumită de starea spațiului la Î. contractului nu lipsește de efecte notificarea de denunțare a contractului.

Neaducerea spatiului, durata preavizului - la starea în care a fost preluat nu duce la concluzia ca denuntarea nu a avut loc, ci dă dreptul părții nemulțumite să formuleze pretenții legate de acest aspect. Cu toate acestea, în perioada de preaviz, apelanta nu a specificat ce nemulțumiri are cu privire la starea spațiului, pe care reclamanta apelantă a apreciat-o ca fiind corespunzătoare.

F. de cele de mai sus, solicită respingerea apelului și obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.

Deliberând asupra apelurilor, C.ea constată următoarele:

1. Între părți s-a încheiat la data de 10 mai 2005 un contract de închiriere prin care pârâta s-a obligat să pună la dispoziția reclamantei spațiul situat în C. N., str. H., nr.3, având o suprafață utilă de 222 mp., pentru o perioadă de 10 ani, în schimbul unei chirii de 8 euro/mp./lună, respectiv 1776 euro/lună inclusiv TVA, în echivalent lei, la cursul BNR valabil la data emiterii facturii - filele 10-14. Prin actul adițional nr.

1/(...) părțile au stabilit menținerea aceluiași cuantum al chiriei, pe o durata de 7 ani de la încheierea contractului.

2. În considerarea contractului încheiat, pârâta a pus la dispoziția reclamantei spațiul a cărui folosință i-a cedat-o, în acest sens fiind încheiat procesul verbal de predare primire al spațiului care conține și descrierea acestuia la momentul predării (f.15) la rândul său, reclamanta

și-a îndeplinit obligația corelativă de plată a contravalorii chiriei, prin ordinul de plata nr. 11/(...), i-a achitat paratei suma de 145.122 lei, pe o perioadă de 24 luni, echivalentul în lei a sumei de 42.624 euro, conformfacturii nr. 8207027/(...) emisa de pârâtă (f.20-21). În același sens, reclamanta a achitat prin ordinul de plata nr. 23/(...), suma de 124.621 lei, reprezentând echivalentul în lei a sumei de 37.296 euro, conform facturii nr. 55/(...) emise de parata, sumă ce reprezintă chiria în avans, pentru o perioada 21 de luni, aferentă perioadei 2009 - 2010.

Pârâta prin declarația de al fila 16 arată că este de acord ca reclamanta sa efectueze lucrări re reabilitare si recompartimentare și aferentei montării firmei luminoase.

3. La data de (...), părțile au încheiat actul adițional nr. 86 prin care părțile au convenit majorarea chiriei la 12 euro/mp/luna + TVA, ceea ce a determinat o diferență de chirie pentru lunile iulie - decembrie 2008 în sumă de 8.364,96 euro - filele 18-19.

4. P. adresei nr 2686/(...) reclamanta notifică pârâtei decizia de ";a încheia valabilitatea contractului de închiriere nr 42/(...) pe cale amiabilă, in baza art 24 lit a din contractul susmenționat, incepând cu data de (...)"; - fila

25. De asemenea prin aceeași adresă se arată că „până la data rezilierii contractului"; pârâta să restituie chiria achitată în avans. In adresa de inaintare a notificării se vorbește despre rezilierea (denunțarea unilaterală) a contractului de închiriere - fila 24.

5. Pârâta prin adresa nr 93/(...) răspunde reclamantei și arată că va analiza cererea de încetare a contractului cu data de (...), numai după comunicarea unui set de documente referitoare la lucrările de construire și de instalații necesare readucerii spațiului închiriat în starea în care a fost predat la data închirierii conform art 22 lit e din contract - fila 26.

6. R. prin adresa din (...) invită pârâta în data de (...) să se prezinte pentru predarea spațiului obiect al contractului de închiriere - fila 30. Pârâta se prezintă în (...), ocazie cu care nu se încheie proces verbal de predare a spațiului, dar prin adresa din (...) arată că predarea trebuie să se realizeze în condițiile art 22 lit d din contractul de închiriere, în starea în care l-a primit, și în consecință se impune ca reclamanta să efectueze anumite lucrări de readucere a spațiului la starera inițială - fila 32.

7. P. adresei nr 991/(...) pârâta arată că încetarea contractului este în mod direct legată de predarea spațiului în starea în care se afla la momentul preluării, că se impun efectuarea unor lucrări din partea reclamantei de readuce a spațiului în starea în care l-a preluat și că până la acel moment nu consideră raporturile contractuale încheiate. P. procesul verbal de conciliere directă reclamanta arată că nu contestă obligația sa de predare a spațiului în starea în care a fost preluat, respectiv într-o bună stare de utilizare. A. interioare prin care s-a modificat forma spațiului s-au făcut cu acordul proprietarului, ceea ce presupune intenția părților ca ele să fie dobândite imobilului, iar părțile nu au stabilit readucerea spațiului la forma inițială. Pretențiile privitoare la readucerea la starea inițială au fost formulate la (...), adică după încetarea preavizului contractual de 60 de zile. R. se arată dispusă să refacă ușa de acces și să renoveze porțiunea de fațada pe care a fost amplasată firma, fără ca prin această să se considere că locațiunea nu a încetat - fila 37. Solicită în continuarea restituirea chiriei achitate în avans.

8. La (...) reclamanta formuleaza prezenta acțiune prin care solicită restituirea chiriei achitate în avans. În esență reclamanta susține că potrivit art 24 al 1 lit a din contractul de închiriere, rezilierea (încetarea) contractului înainte de termenul stabilit poate fi făcută la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile a locatorului cu minim 60 de zile. P. aliniatului final rezilierea va opera fără intervenția instanței de judecată. Ori potrivitnotificării nr 2606 din (...) reclamanta a notificat pârâtei încetarea contractului începând cu (...).

9. Pârâta a formulat întâmpinare și cerere reconvețională prin care în esență face următoarele apărări:

- ca efect al denunțării unilaterale a contractului de către reclamantă aceasta avea obligația readucerii spațiului în starea avută la momentul încheierii contractului de închiriere - conform art 22 al 1 lit d

- pârâta față de conduita reclamantei de neexecutare a acestei obligații urmează să realizeze ea aceste lucrări, urmând ca suma pretinsă să fie compensată cu cea rezultată

- pârâta solicită pe cale reconvențională obligarea reclamantei la plata sumei de 36.921,50 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului la starea inițială.

10. În cauză prima instanță a dispus efectuarea unui raport de expertiză pentru a determina lucrările necesare pentru aducerea spațiului la starea inițială, respectiv la data încheierii contractului de închiriere și contravaloarea acestor lucrări. Prin expertiză s-au stabilit lucrările necesare și cuantumul acestora (37.979,70 lei) - filele 160-164. R. prin obiecțiunile formulate la raportul de expertiză arată că nu toate lucrările și respectiv sumele din deviz se circumscriu readucerii spațiului în starea inițială solicitând înlăturarea sumelor de 10.969,87 lei și respectiv 4.484,77 lei - fila

197.

11. Prin notele de ședință depuse la termenul din (...) pârâta învederează că în cazul contractelor de locațiune încheiate pe un anumit termen nici una dintre părți nu poate denunța unilateral contractul, în afară de cazul în care părțile s-au înțeles în mod neechivoc astfel. Ori articolul 24 al 1lit d evocat de reclamantă nu permite o asemenea interpretare. Articolul

24 trebuie interpretat împreună cu articolul 23 ambele cuprinse la capitolul

IX din contract „Rezilierea contractului";. A. art 23 stabilește două cazuri de reziliere a contractului: forța majoră și neexecutarea clauzelor contractuale.

12. Prin sentința comercială nr. 1041 din (...) pronunțată de

Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr. (...) s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC R. I. B. SA împotriva pârâtei SC A. S. și, în consecință: a fost obligată pârâta să-i plătească reclamantei contravaloarea în lei la cursul BNR din ziua efectuării plății a sumei de

28.931,04 euro, precum și dobânda legală în materie comercială calculată asupra sumei în lei la cursul BNR din ziua plății, începând cu data de (...) și până la plata integrală a sumei.

S-a admis și cererea reconvențională formulată de pârâta SC A. S. și a fost obligată reclamanta să-i plătească pârâtei suma de 36.921,50 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului la starea anterioară închirierii. S-a dispus compensarea creanțelor reciproce ale părților până la concurența celei mai mici, respectiv până la suma de

36.921,50 lei.

5.242,51 lei și obligă reclamanta să-i plătească pârâtei restul de 5.224,67 lei.

13. In esență prima instanță a reținut:

- părțile au convenit asupra posibilității denunțării unilaterale a contractului, prin art. 24 alin. 1 lit. a din contract. A., cu toate că în cuprinsul articolului, părțile au menționat „reziliere";, trebuie subliniat faptul că acestea nu au avut în vedere rezilierea care, după cum se știe este o sancțiune și presupune, printre altele, culpa uneia dintre părți, ci posibilitatea denunțării unilaterale, aspect care reiese de altfel inclusiv din poziția procesuală a pârâtei care, prin întâmpinare a arătat faptul că

„urmare a denunțării unilaterale, reclamantei îi revenea obligația de a aduce imobilul la starea inițială";.

- denunțarea contractului înainte de termenul stabilit putea fi făcută la cererea chiriașului (în lipsa oricărei culpe a locatorului), cu condiția notificării prealabile a locatorului, cu minim 60 de zile înainte, iar potrivit alineatului final al aceluiași articol încetarea efectelor contractului urma să opereze cu data împlinirii termenului de 60 de zile, fără intervenția instanței de judecata.

- instanța nu a reținut apărările formulate de pârâtă și exprimate prin notele de ședință de depuse la data de 13 ianuarie 2011(f.206-207), respectiv imposibilitatea denunțării unilaterale a unui contract de închiriere, afară de cazul unei înțelegeri neechivoce, întrucât tocmai aceasta este situația din speță, înțelegerea părților fiind lipsită de echivoc, singura eroare fiind cea legată de folosirea termenilor sub aspect juridic, care însă a fost lămurită. De altfel, această poziție procesuală, respectiv interpretarea dispozițiilor contractuale în acest sens, a fost exprimată de pârâtă atât prin întâmpinare, cât și pe parcursul judecății, până la momentul depunerii notelor de ședință amintite.

- singura condiție a manifestării de voință în sensul denunțării contractului, era cea a notificării cu 60 de zile înainte, astfel că efectele contractului de închiriere au încetat la data de 31 decembrie 2008, dată de la care reclamanta nu mai datora chirie pentru spațiul în litigiu, ceea ce obligă pârâta la restituirea tuturor sumelor achitate cu titlu de chirie aferente perioadei de după data încetării contractului,

- în ceea ce privește cererea reconvențională potrivit art. 22 lit. e) locatarului îi revenea obligația, ca la încetarea contractului, să predea imobilul pe baza de proces verbal și să lase proprietarului spațiul în aceeași stare în care se afla la data în care s-a mutat în el, exceptând uzura normală. Luând în considerare și dispozițiile art.1431 C. civ., conform cărora „locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului, dacă s-a făcut un asemenea între dânsul și locator; nu este răspunzător de pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forțe majore";, tribunalul consideră că reclamanta era obligată să predea imobilul în starea și cu amenajările descrise în procesul verbal de predare primire.

- starea imobilului la data predării sale, era cea descrisă în procesul verbal de predare primire, motiv pentru care va aprecia că aceasta este starea la care trebuie predat imobilul la momentul încetării contractului de închiriere. F. de aceste aspecte, în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize care să determine lucrările necesare aducerii spațiului la starea sa inițială, precum și costul acestor lucrări, luându-se în considerare procesul verbal de predare primire încheiat între părți la data de 22 august 2005.

14. C.ea observă că două chestiuni de drept se impun a fi dezlegate pentru corecta soluționare a cauzei. Pe de o parte momentul la care au încetat efectele contractului de închiriere, indiferent dacă suntem înprezența unui pact comisoriu sau a unei clauze de dezicere, și raportat la acest moment, calculul chiriei a cărei restituire se solicită, iar pe de altă parte - dacă art art. 22 lit. e) impunea anumite obligații locatarului, iar în cazul neexecutării culpabile, care este contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului la starea anterioară închirierii.

15. Referitor la încetarea efectelor contractului de închiriere

C.ea observa ca prin notele de ședință depuse în prima instanță și apoi prin apel se fac apărări în legătură cu natura juridică a clauzei inserate în cuprinsul art 24 lit a din contract (clauză care permite denunțarea unilaterală a contractului de închiriere de către locatar) în sensul că prezenta clauză nu ar reprezenta o clauză de dezicere a executării contractului de închiriere, care să opereze în baza voinței exclusive a locatarului - beneficiar al clauzei, ci ne-am afla în prezența unui pact comisoriu, care ar opera în baza declarației unilaterale a locatarului dar numai în prezența culpei locatorului, reprezentată de o neexecutare a unor clauze contractuale, interpretare ce ar rezulta din coroborarea art 24 cu art

23 care reglementează situațiile în care poate fi reziliată locațiunea.

Dreptul de dezicere îi conferă debitoarei facultatea de a decide dacă executarea acelui contract va mai avea loc. În acest caz executarea depinde de voința unilaterală a debitorului, care poate opta între executare și neexecutare fiind în prezența unui drept potestativ al debitorului. A. spus neexecutarea contractului este una voluntară și licită, adică neculpabilă - fiind tocmai expresia acordului inițial al părților care conferă debitorului această posibilitate. Prin urmare revocarea unilaterală este de sorginte convențională, operând în baza clauzei de dezicere și independent de orice culpă, debitorul fiind dezangajat contractual doar în baza propriei declarații de voință, voința celeilalte părți neputând împiedica în nici un fel desființarea contractului.

In ce privește clauza rezolutorie (pactul comisoriu), aceasta are menirea de a permite unei părți contractante să desființeze în mod unilateral contractul, în cazul în care cealaltă parte nu își îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate. Această posibilitate convențională de încetare a efectelor contractului are în vedere înlăturarea posibilității de a recurge la rezoluțiunea judiciară și de a apela la instanța de judecată. Practic pactul comisoriu are un caracter derogatoriu de la dreptul comun, acela al rezoluțiunii judiciare, fiind în consecință de strictă interpetare intervenind în cazul neexecutării unor obligații efectiv stipulate.

Pactul comisoriu reprezintă o sancțiune ce ține de neexecutarea culpabilă a contractului, în timp ce clauza de dezicere are un alt resort volitiv - afectând însăși consimțământul părții la încheierea respectiv executarea contractului și tine exclusiv de formarea acordului de voințe fiind cu totul străin ideii de culpă și de neexecutare ilicită a contractului. Neexecutarea în acest ultim caz este licită, izvorul său fiind acordul de voință inițial al părților.

Fără a se pronunța explicit prima instanță, califică de fapt clauza de la art 24 ca fiind o clauză de dezicere de vreme ce singura condiție pentru ca această clauză să opereze este notificarea prealabilă a locatorului (în lipsa oricărei culpe a locatorului).

De asemenea corect a înlăturat prima instanță și apărările referitoare la imposibilitatea denunțării unilaterale - aceasta putând opera și în absența acordului celeilalte părți contractante. „Rezilierea contractului înainte de termen se poate face numai în următoarele condiții - la cerereachiriașului cu condiția notificării prealabile a locatorului, cu minim 60 de zile "; - art 24 lit din contract.

Apoi curtea mai observă că indiferent de posibila calificare a clauzei inserate la art 24 lit a din contract, prin conduita lor ulterioară au înțeles să înceteze efectele contractului de închiriere pe cale amiabilă, condiționările făcute pe parcursul derulării corespondenței dintre ele și apoi a litigiului pendinte, nefiind de natură a susține contrariul, respectiv că au înțeles să considere contractul în ființă.

A. potrivit adresei nr 2686/(...) reclamanta notifică pârâtei decizia de

";a încheia valabilitatea contractului de închiriere nr 42/(...) pe cale amiabilă, in baza art 24 lit a din contractul susmenționat, incepând cu data de (...)"; - fila 25. De asemenea prin aceeași adresă se arată că „până la data rezilierii contractului"; pârâta să restituie chiria achitată în avans - fila 24.

Pârâta prin adresa nr 93/(...) răspunde reclamantei și arată că va analiza cererea de încetare a contractului cu data de (...), numai după comunicarea unui set de documente referitoare la lucrările de construire și de instalații necesare readucerii spațiului închiriat în starea în care a fost predat la data închirierii conform art 22 lit e din contract - fila 26.

R. prin adresa din (...) invită pârâta în data de (...) să se prezinte pentru predarea spațiului obiect al contractului de închiriere - fila 30. Pârâta se prezintă în (...), ocazie cu care nu se încheie proces verbal de predare a spațiului, dar prin adresa din (...) pârâta arată că predarea trebuie să se realizeze în condițiile art 22 lit d din contractul de închiriere, în starea în care l-a primit, și în consecință se impune ca reclamanta să efectueze anumite lucrări de readucere a spațiului la starera inițială - fila 32.

P. adresei nr 991/(...) pârâta arată că încetarea contractului este în mod direct legată de predarea spațiului în starea în care se afla la momentul preluării, că se impun efectuarea unor lucrări din partea reclamantei de readuce a spațiului în starea în care l-a preluat și că până la acel moment nu consideră raporturile contractuale încheiate. P. procesul verbal de conciliere directă reclamanta arată că nu contestă obligația sa de predare a spațiului în starea în care a fost preluat, respectiv într-o bună stare de utilizare.

La (...) reclamanta formuleaza prezenta acțiune prin care solicită restituirea chiriei achitate în avans. Pârâta prin întâmpinare, la (...), susține următoarele: „ca efect al denunțării unilaterale a contractului în litigiu reclamantei îi revenea obligația de a readuce spațiul la starea avută în momentul încheierii contractului";.

C.ea observă că potrivit acestor poziții exprimate de către părți rezultă că ambele părți contractante au înțeles să dea eficiență clauzei inserate în art 24 lit a, referitoare la denunțarea unilaterală a contractului - acceptând că începând cu (...) contractul a încetat. Singurul aspect în dispută este cuantumul lucrărilor de readucere a spațiului la starea inițială, respectiv întinderea obligației asumate de locatar prin art 22 lit e din contract. Nu are relevanță pentru corecta dezlegare a litigiului nici chiar împrejurare corectei sau greșitei calificări a clauzei inserate la art 24 lit a (clauză de dezicere sau pact comisoriu) de vreme ce părțile au acceptat împrejurarea denunțării unilaterale a contractului și au rămas în dispută doar cu privire la obligații ce devin scadente la încetarea locațiunii (cum este cea prevăzută de art 22 lit e). Prin toată conduita sa (până la depunerea notelor de ședință din (...)) pârâta a acceptat încetarea contractului de închiriere urmare a denunțării unilaterale.

16. Referitor la obligația de predare a spațiului în aceeași stare în care locatarul l-a preluat.

P. art. 22 lit. e) locatarului îi revenea obligația, ca la încetarea contractului, să predea imobilul pe baza de proces verbal și să lase proprietarului spațiul în aceeași stare în care se afla la data în care s-a mutat în el, exceptând uzura normală - prin raportarea la un reper obiectiv, starea inițială a spațiului descrisă în procesul verbal de predare primire încheiat între părți la data de 22 august 2005.

Nu pot fi reținute apărările pârâtei reconvențional că de vreme ce reclamanta reconvențional a acceptat modificările realizate la spațiu, fără mențiunea că după încetarea locațiunii să se revină la forma inițială a spațiului, ar fi exonerată de obligația prevăzută de art 22 lit e din contract. Se susține că prin declarația de acceptare a modificării spațiului s-ar fi modificat art 22 lit e în sensul exonerării de la obligația de readucere a spațiului la forma inițială, omitând a se observă că în mod expres rezultă că acel accept a fost dar exclusiv în vederea obținerii autorizației de construire de către locatar pentru lucrările necesare amenajării spațiului ca și sediu de bancă - fila 16 dos fond.

C.ea retine că nu a operat nicio modificare a art 22 lit e din contract și că exista obligația locatarului ca la încetarea contractului, să predea imobilul pe baza de proces verbal și să lase proprietarului spațiul în aceeași stare în care se afla la data în care s-a mutat în el, exceptând uzura normală. Aceste dispozitii sunt in consonanță inclusiv cu dispozițiile art.1431 C. civ., conform cărora „locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului, dacă s-a făcut un asemenea între dânsul și locator";.

De asemenea este artificială inclusiv distincția făcută de către pârâta reconvențional între starea și forma spațiului, susținând că starea se referă la starea de funcționare, respectiv calitatea spațiului iar forma s-ar referi strict la configurația inițială a spațiului, ori locatarul nu s-ar fi obligat să predea spațiul în forma inițială ci să lase spațiul într-o stare de funcționare. I. în interpretarea dată de DEX starea se referă la modul,felul sau chipul în care se prezintă ceva sau cineva iar forma se referă la felul, chipul sau modul unui conținut - adică la structura sa internă și externă. Ori inclusiv în sensul general acești doi termeni se suprapun ca și înțeles.

Dispozițiile art 22 lit e sunt lipsite de orice echivoc - născând în sarcina locatorului obligația ca la încetarea contractului, să predea imobilul pe baza de proces verbal și să lase propri etarului spațiul în a ceeași stare în care se afla la data în care s-a mutat în el, exceptând uzura normală. Ori aceste dispoziții impun readucerea spațiului în starea de la momentul perfectării contractului.

17. C.ea reținând că locatarului îi revine obligația de a lăsa proprietarului spațiul în aceeași stare în care se afla la data în care s-a mutat în el, exceptând uzura normală - apreciază ca fiind utilă dezlegării pricinii sub acest aspect proba cu expertiza. C.ea însa va înlătura însă lucrările care nu au legătură cu readucerea spațiului la starea sa anterioară - prin raportarea la procesul verbal de predare primire încheiat între părți la data de 22 august 2005 precum și la devizul lucrărilor identificate în raportul de expertiză.

Corect susține apelanta locatară că în raportul de expertiză, expertul a menționat și alte lucrări care nu au nicio legătură cu cererea reconvențională, lucrări carte nu au fost pretinse: confecționarea și montarea ferestrelor de lemn simplu cu deschidere interioară din cheresteade stejar (804,45 lei); desfacerea pardoselilor din covor de PVC, fără sau cu suport textil, cu recuperarea materialului (722,60 lei): pardoseli din parchet de stejar sau fag pe suport existent, inclusiv pervazurile și curățatul, montate în camere cu suprafețe mai mari de 16 mp cu panouri de parchet lipit cu aracet de stratul suport (9.313,54 lei); demontare priză îngropată în zid, tencuieli în încăperi cu h<3m (126,04 lei); revizuirea instalației electrice la clădiri instalație executată cu conducte de cupru (3,24 lei). Aceste lucrari însumează o valoare de 10.969,87 lei fără TVA (13.602,63 lei TVA inclus). Pe lângă costul zugrăvelilor, expertul a calculat și costul vopsirii tâmplăriei, deși nu s-au emis pretenții cu privire la starea vopselei de pe tâmplărie, mai ales că vopseaua de pe tâmplărie nu mai era nouă, uzura fiind normală, deci neimputabilă locatarului. A., nu se justifică nici lucrările vopsitorii în culori de ulei pe tâmplărie pe lemn la interior și exterior executate în 3 straturi (3.958,96 lei); arsul cu lampă de benzină al vopsitoriei vechi de ulei (525,81 lei). Aceste ultime lucrări erau evaluate la suma de 4.484,77 lei fără TVA (5.561,11 lei TVA inclus).

Așa cum a arătat și în obiecțiunile la raportul de expertiză, aceste sume - 10.969,87 lei fără TVA (13.602,63 lei TVA inclus) și 4.484,77 lei fără TVA (5.561,11 lei TVA inclus) - trebuie scăzute din totalul calculat de expert, de 37.979,70 lei astfel că a rămas o valoare de numai 22.525,06 lei fara TVA - care reprezintă contravaloarea lucrărilor necesare readucerii spațiului la starea inițială.

Sub acest aspect apelul formulat de reclamanta R. I. B. S. este întemeiat urmând a fi admis - iar reclamanta R. I. B. SA va fi obligată să plătească pârâtei AS C. S. suma de 22.525,06 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului la starea anterioară închirierii.

18. C.ea va păstra obligația pârâtei AS C. de plată către reclamanta

R. I. B. a contravalorii în lei la cursul BNR din ziua efectuării plății a sumei de 28.931,04 euro, - respectiv diferența dintre suma de 37.296 euro, achitată de reclamantă cu ordinul de plată nr.32 din 17 aprilie 2007 (f.22-

23), în echivalent în lei în sumă de 124.621 lei și suma de 8.364,96 euro, datorată de reclamantă cu titlu de diferență de chirie pentru lunile iulie - decembrie 2008, având în vedere actul adițional nr.86 prin care a fost majorat cuantumul chiriei, instanța reținând totodată că reclamanta nu mai are obligația de achitare a chiriei după data denunțării.

Fiind în prezența a două creanțe certe reciproce - rezultate din admiterea acțiunii și respectiv a cererii reconvenționale, curtea observă incidența dispozițiilor art 1143 si următoarele cod civil referitoare la compensare, urmând a dispune compensarea celor două creanțe reciproce până al concurența celei mai mici, respectiv, până la 22.525,06 lei.

Urmare a compensării va obliga pârâta AS C. S. la plata dobânzii legale calculată asupra diferenței rămase după compensare, de la data compensării (data pronunțării deciziei din apel - (...)) și până la plata integrală. Pe cale de consecință va fi înlăturată obligația AS C. S. de plată a dobânzii legale în materie civilă calculată asupra sumei de 28931,04 lei începând cu data de (...) și până la data compensării.

C.ea va menține restul dispozițiilor sentinței atacate iar potrivit art 276 cod proc civilă va dispune compensarea integrală a cheltuielilor de judecată în apel, având în vedere că pretențiile fiecărei părți au fost admise numai în parte.

P. art 296 cod pr civ curtea va admite apelurile declarate de AS C. S. și

R. I. B. SA împotriva sentinței civile nr. 1041 din (...) pronunțată în dosarulnr. (...) al T.ui C. C., pe care o va schimba în parte în sensul celor anterior statuate.

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE

Admite apelurile declarate de AS C. S. și R. I. B. SA împotriva sentinței civile nr. 1041 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., pe care o schimbă în parte în sensul că admite în parte cererea reconvențională formulată de către AS C. S. și obligă reclamanta R. I. B. SA să plătească pârâtei AS C. S. suma de 22.525,06 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de readucere a spațiului la starea anterioară închirierii.

Dispune compensarea creanțelor reciproce până al concurența celei mai mici, respectiv, până la 22.525,06 lei.

Înlătură obligația AS C. S. de plată a dobânzii legale în materie civilă calculată asupra sumei de 28931,04 lei începând cu data de (...).

Obligă pârâta AS C. S. la plata dobânzii legale calculată asupra diferenței rămase după compensare, de la data compensării și până la plata integrală.

Menține restul dispozițiilor sentinței.

Dispune compensarea cheltuielilor de judecată în apel.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică azi, (...).

Red.G.A.N./dact.L.C.C.

4 ex./(...)

Jud.fond: N. Koșa

← Încheierea comercială nr. 491/2011, Curtea de Apel Cluj -...		Decizia comercială nr. 9/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu... →

Decizia comercială nr. 247/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia comercială nr. 247/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii