Decizia comercială nr. 253/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 253/2011
Ședința ata de 07 decembrie 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE M. B. JUDECĂTOR M. H.
GREFIER D. C.
S-a luat în examinare apelul declarat de pârâții M. M. T. și M. (fosta M.) R. A. împotriva Sentinței comerciale nr. 1855 din data de (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., în contradictoriu cu reclamanta S. (B.) I.- A., având ca obiect - rezoluțiune contract.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, la ora 1100, se prezintă apelanții prin avocat C. C. în baza împuternicirii avocațiale nr. 1. din (...) aflată la fila 13 din dosar și intimata-reclamantă prin avocat C. I. G., cu împuternicire avocațială nr. 49 din (...) la fila 16 din dosar, lipsind martorul O. E. C. (fostă B. E. C.).
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței următoarele:
Procedura de citare este legal îndeplinită.
La dosarul cauzei a fost depus procesul-verbal de executare a mandatului de aducere emis pe numele martorei O. E. C., în conținutul căruia se precizează că la apartamentul nr. 75 din A. B. nu domiciliază nicio persoană iar vecinii nu cunosc vreo persoană cu acest nume.
În acest context reprezentanta intimatei-reclamante solicită a se face aplicarea prevederilor art. 188 al. 3 C. pr.civ.
Reprezentanta apelanților-pârâți se opune aplicării dispozițiilor art. 188 al. 3 C. pr.civ. apreciind că mandatul de aducere nu a fost executat, apelanții nefiind în culpă, întrucât martora a fost citată la adresa indicată de către aceasta în înscrisul depus la dosarul cauzei pentru termenul de judecată anterior.
Curtea, în urma deliberării, raportat la conținutul procesului-verbal de executare a mandatului de aducere emis pe numele martorei O. E. C. și constatând că în acest sens au fost epuizate toate mijloacele procedurale puse la dispoziția instanței, apreciază că în cauză sunt aplicabile prevederile art. 188 al. 3 C. pr.civ., din conținutul mandatului de aducere rezultă că adresa la care s-a deplasat agentul care a primit spre executare respectivul mandat, respectiv A. B., nr. 13, ap. 75, corespunde cu adresa indicată de către martora O. E. C.
Reprezentanta intimatei-reclamante depune la dosar extras de pe portalul instanțelor în dovedirea afirmațiilor făcute la termenele anterioare conform cărora este de notorietate că pârâții nu își respectă obligațiile contractuale asumate față de zeci de promitenți cumpărători, existând o serie de litigii pe rol, având ca obiect rezoluțiune contract.
Nemaifiind excepții de invocat și cereri de formulat, instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul asupra apelului formulat.
Reprezentanta apelanților-pârâți solicită admiterea apelului declarat împotriva sentinței comerciale nr. 1855 din (...) pronunțată de Tribunalul
Comercial Cluj așa cum acesta a fost formulat, pentru motivele expuse în cerea de apel, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta intimatei-reclamante solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea hotărârii pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj ca legală și temeinică și obligarea apelanților-pârâți la plata cheltuielilor judiciare, așa cum acestea rezultă din chitanțele pe care le depune la dosar.
T. solicită instanței a încuviința cererea de amânare a pronunțării în vederea depunerii de concluzii scrise.
Cu privire la critica apelanților referitoare la contribuția terților în neîndeplinirea obligațiilor contractuale și nefinalizarea apartamentului până la termenul limită stabilit la data de (...) reprezentanta intimatei-reclamante susține că fapta terților nu îndeplinește elementele forței majore pentru a înlătura răspunderea apelanților pârâți, aceștia fiind obligați să răspundă în fața intimatei pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale.
Susține apărătorul intimatei-reclamante că, referitor la conducta de gaz, prin răspunsul aflat la fila 24 din dosarul de fond, se comunică de către EON Gaz că branșamentul de gaz la imobil s-a realizat în luna aprilie 2009 iar prin răspunsul la interogatoriu, apelanta M. R. A. a afirmat că la momentul stabilirii termenului de predare a apartamentului a avut în vedere adresa de la EON Gaz prin care recunoșteau posibilitatea îngropării acestei conducte. T. apelantul-pârât M. M. T. a recunoscut prin răspunsul la interogator că existența conductei ar putea constitui un impediment în executarea lucrărilor. Practic ambii apelanți, la stabilirea datei de predare a apartamentului, au luat în considerare posibilitatea existenței anumitor impedimente în finalizarea lucrării, astfel încât solicită respingerea oricăror alegații referitoare la înlăturarea culpei apelanților în nerespectarea termenului de predare a apartamentului, ca fiind lipsite de suport real.
Intimata și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, a achitat prețul apartamentului de 52 220 euro iar orice modificări ale contractului trebuiau să se realizeze prin act adițional, încheiat în formă scrisă, în măsura în care părțile ar fi convenit o altă dată de predare a imobilului, însă reclamanta nu a consimțit, nici verbal și nici scris, la modificarea datei de finalizare și predare a apartamentului.
Arată reprezentanta intimatei-reclamantei că din ansamblul probelor administrate în cauză rezultă că pârâții nu au respectat termenul de finalizare și predare a apartamentului.
Pentru aceste considerente solicită respingerea apelului și acordarea cheltuielilor judiciare, cu solicitarea de a se amâna pronunțarea în vederea depunerii de concluzii scrise.
Reprezentanta apelanților arată că lasă la aprecierea instanței amânarea pronunțării cauzei.
Curtea, raportat la concluziile părților prezente și actele dosarului, reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Prin sentința comercială nr. 1855 din (...) pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr. (...) s-a admis acțiunea formulată de reclamanta S.( fostă B.) I. A. în contradictoriu cu pârâții M. M. T. și M.( fostă M.) R. A. și, în consecință:
S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) între reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător și pârâți, în calitate de promitenți-vânzători.
Au fost obligați pârâții în solidar la plata sumei de 221.170 de lei echivalentul a 52.255 de euro în favoarea reclamantei reprezentând contravaloarea prețului achitat.
Au fost obligați pârâții la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei în cuantum de 8040 de lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul specializat a reținut următoarele:
La data de (...) s-a încheiat între reclamanta B. I.-A., în calitate de promitent-cumpărător și pârâții M. M. T. și M. R. A., în calitate de promitenți-vânzători antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect obligația promitenților-vânzători de a transmite promitentei-cumpărătoare dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 22 situat în blocul de locuințe C1 ce urma, la acea dată (...), a fi edificat pe terenul situat în comuna F., str. C. nr. 49, jud. C., asupra locului de parcare precum și a cotelor-părți din teren în schimbul prețului de 50.255 de euro pentru apartament și 2.000 de euro pentru locul de parcare, în total pentru suma de 52.255 de euro.
Potrivit art. IV alin. 3 și 4 din convenția de mai sus, termenul definalizare a lucrărilor de construire a apartamentului cu dotările standard prevăzute în anexa 2, ce fac obiectul prezentei convenții, este stabilit de comun acord de părți pentru data de (...). în situația în care promitenții-vânzători, din motive obiective, nu au posibilitatea de finalizare a apartamentului până la data stabilită mai sus, aceștia beneficiază de un termen de grație de 61 de zile, adică predarea-primirea se va face în acest caz cel mai târziu la data de (...). Dacă promitenții-vânzători nu respectă acest ultim termen pentru predarea-primirea apartamentului, aceștia vor suporta și vor plăti începând cu data de (...) penalități de 0,01% pe zi de întârziere raportate la suma achitată de cumpărător până la acea dată.
Cât privește obligația promitentei-cumpărătoare de plată a prețului apartamentului, astfel cum reiese din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, a ordinului de plată f.n. din data de (...) având ca obiect suma de 11.644,16( fila 17), precum și din dispoziția/declarația de plată externă din 06 martie 2008 având ca obiect suma de 47.255 de euro( fila 18, dos. Jud.), reclamanta a dovedit îndeplinirea obligației de plată a întregului preț al apartamentului ante-contractat și a locului de parcare, în cuantum de 52.255 de euro, echivalentul a 221.170 de lei.
Pe de altă parte, astfel cum reiese din răspunsurile la interogatoriu ale pârâților M. M. T. și M. R. A. coroborate cu depozițiile martorilor B. S. I., N.
Z. și S. R. M., pârâții promitenți-vânzători nu au finalizat nici construcția și cu atât mai puțin apartamentul nr. 22 cu dotările din anexa 2 la data asumată contractual 30 aprilie 2008. în consecință, nici obligația de transfer a dreptului de proprietate asupra apartamentului de mai sus nu a fost respectată.
De altfel, nici la momentul intentării acțiunii, 28 august 2009 apartamentul contractat de reclamantă nu a fost finisat în mod corespunzător și predat pe bază de proces-verbal de predare-primire.
În plus, calitatea lucrărilor de construcție efectuate de promitenții- cumpărători este una deficitară, necorespunzătoare standardelor în construcții și care denotă o executare necorespunzătoare și suficient de importantă a obligațiilor contractuale. O asemenea concluzie se desprindedin depoziția martorului N. Z., de profesie inginer constructor, care, deplasându-se la apartamentul nr. 22 în aprilie 2009 a constatat existența țurțurilor de gheață în apartament ceea ce denotă infiltrarea apei prin acoperiș( apartamentul reclamantei fiind situat la mansardă), aspecte confirmate și de martora S. R. M. De asemenea, din concluziile raportului de expertiză tehnică extrajudiciară efectuat de reclamantă în iunie 2008 s-a menționat același aspect privind izolația care este parțial făcută, dar necorespunzător, șarpanta este executată, dar partea de lemn este neignifugată, ceea ce contravine normelor de protecție antiincendiu.
Pe tot parcursul procesului pârâții nu au combătut afirmațiile dovedite la acest moment ale reclamantei privind executarea necorespunzătoare a lucrărilor efectuate până la momentul introducerii acțiunii.
Întrucât pentru neexecutarea obligației de către promitenții-vânzători de predare a imobilului la termenul contractual nu a fost prevăzut un pact comisoriu de gradul IV, potrivit art. 1021 cod civil rezoluțiunea nu operează de drept, partea îndreptățită trebuie să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în rezoluțiune. Condițiile cerute pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare sunt:
1. una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin;
2. neexecutarea obligației să fie imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația;
3. debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
Pârâții au recunoscut că nu și-au executat obligația de a finaliza și preda la termenul convenit apartamentul. Nu se poate spune că au fost executate cu întârziere, dar integral aceste obligații întrucât este cert că pârâții nu au administrat nici un mijloc de probă care să susțină afirmația executării integrale a obligației de finalizare și predare a apartamentului nr.
22 către reclamantă. Mai mult, din probele administrate rezultă că pârâții au executat în mod necorespunzător raportat la standardele de calitate în construcții o parte din lucrările de construcție deja executate, în modalitatea relevată anterior.
Neexecutarea obligației principale din partea unei părți este fără nici o excepție esențială pentru executarea unui contract, ținând cont de perioada îndelungată de timp (...)-(...) în care pârâții nu doar nu și-au executat obligațiile, dar au refuzat și orice colaborare cu reclamanta în scopul ajungerii la o înțelegere. În plus, executarea necorespunzătoare standardelor de calitate a lucrărilor de construcții la imobilul destinat locuinței de zi cu zi a unei persoane are, de asemenea, un caracter esențial în aprecierea incidenței rezoluțiunii.
M.ivul pe care îl invocă pârâții, respectiv întârzierea furnizorilor de utilități nu este întemeiat, aceștia recunoscând că au fost confruntați cu situații financiare dificile și au început târziu demersurile de branșare la utilități a imobilului de locuințe. De asemenea, este imputabilă acestora atitudinea de necooperare cu reclamanta în condițiile în care aceasta a achitat integral prețul și a fost dispusă la compromis, astfel cum reiese din depoziția martorei S. R.
În privința punerii în întârziere a debitoarei, nu se poate spune că reclamanta nu a încercat să soluționeze pe cale amiabilă acest diferend, primind și răspunsurile scrise din partea pârâților, o ultimă dovadă în acest sens fiind și notificarea de la fila 30 și dovada confirmării de primire de către pârâți, fila 33, la data de (...).
Față de executarea în întregime a obligației de plată a prețului de către reclamantă, neîndeplinirea culpabilă a obligației esențiale din partea pârâților lipsește de suport juridic, de cauză obligația reciprocă și interdependentă a reclamantei, astfel încât, în virtutea dispozițiilor art. 1020-1021 Cod civil s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat la data de (...) între reclamantă, în calitate de promitentă-cumpărătoare și pârâți, în calitate de promitenți-vânzători.
În consecință, pârâții au fost obligați în solidar, având în vedere natura comercială a obligațiilor asumate de către aceștia și dispozițiile art. 42 alin. 1 C.com., să restituie suma de 221.170 de lei echivalentul a 52.255 de euro în favoarea reclamantei, reprezentând prețul achitat, în virtutea principiului retroactivității rezoluțiunii contractului.
De asemenea, potrivit art. 274 C.pr.civ. fiind în culpă procesuală pârâții au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei în cuantum de 8040 de lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial potrivit chitanțelor depuse la dosar.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții M. M. T. și M. fostă M. R. A. solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii introductive de instanță ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
Pârâții apelanti considera sentinta comerciala pronuntata de Tribunalul Comercial Cluj ca fiind nelegala si netemeinica, pentru urmatoarele considerente:
Astfel cum a aratat si pe tot parcursul desfasurarii procesului in fata instantei de fond, in prezenta cauza nu poate fi retinuta culpa apelanților parati in nerespectarea scadentelor stipulate in antecontractul de vanzare- cumparare, intarzierea fiind datorata unor imprejurari mai presus de vointa pârâților.
Cu privire la emiterea cu intarziere, de catre se E. SA, a avizului necesar racordarii la reteaua de curent electric, arata urmatoarele: in ciuda faptului ca pârâții au depus cererea de racordare la data de (...), asadar cu patru luni anterior incheierii antecontractului, abia la data de (...) a fost eliberat, de catre aceasta institutie, avizul tehnic de racordare pentru imobilul situat in comuna F., str. C. nr. 49, deci la 14 luni de la data depunerii cererii, termen extrem de lung, pe care pârâții nu aveau cum sa-l anticipe. Aceasta intarziere mai mult decat prelungita depaseste orice estimare de bun simt a oricarei persoane care doreste racordarea la reteaua de curent electric, cu atat mai mult estimarea pârâților care se ocupa cu construirea imobilului situat din F., str. C. nr. 49. T., este normal, si acesta a fost de altfel si rationamentul pârâților, ca SC E. SA sa se grabeasca sa efectueze acest racord, din moment ce urma sa incaseze, doar pentru acesta, suma de 181.806,04 lei (astfel cum de altfel indica foarte clar avizul tehnic de racordare nr. 7214/22/(...)). Insa SC E. SA, desi era - evident - in interesul ei sa nu prelungeasca acordarea avizului de racordare peste orice fel de limite, a procedat la prelungirea acestui demers mai mult de cat oricine ar fi considerat normal, astfel incat pârâții au fost obligati a prelungi si ei termenul de predare a apartamentului.
Cu privire la racordarea cu intarziere la conducta de gaz metan, aratam ca, desi cererea a fost depusa de catre pârâți inca din anul 2007,
E.On Gaz R. SA (din nou, anterior incheierii antecontractului de vanzare- cumparare cu reclamanta S.), abia la data de (...) le-a acordat un aviz tehnic pentru elaborarea proiectului in vederea executarii conductelor aferentesistemului de distributie a gazelor naturale, aviz urmat de solutia si acordul de acces la sistemul de distributie a gazelor naturale (acte aflate la dosarul instantei). Trebuie mentionat ca nici aceste acte nu ar fi fost eliberate daca pârâta M. R. nu ar fi incheiat cu SC E.On Gaz R. SA un contract de asociere/cofinantare, la data de (...), prin care se obliga sa cofinanteze lucrarile de proiectare si executie a extinderii conductei de distributie de presiune medie, SRS si inlocuire si extindere presiune redusa. Astfel, abia la data de (...) E.On Gaz R. a incheiat cu pârâta M. R. contractul privind racordarea la sistemul de distributie a gazelor naturale.
Mai mult decat atat, E.On Gaz R. le-a provocat intarzieri majorare nu numai prin greutatea cu care a eliberat avizele necesare (pârâții neavand cum sa cunoască, la data inaintarii cererii ca va fi nevoie de incheierea unui contract de cofinantare in lipsa caruia aceasta institutie refuza eliberarea oricaror alte avize) ci mai ales prin faptul ca a plasat o magistrala de gaz de presiune medie deasupra nivelului solului, de-a lungul celor patru corpuri de cladire aflate in constructie, fiind practic extrem de mult ingreunata continuarea lucrarilor de constructie la cele patru imobile.
A.ul autovehicolelor din strada C. pe terenul proprietatea pârâtei si a paratului M. M. T. a fost practic impiedicat de aceasta magistrala aeriana, des cararea tuturor materialelor de constructie facandu-se manual, in perioade indelungate de timp. T. din aceste motive, in cadrul dosarului (...) pârâții au solicitat T.ui C. a obliga E.On Gaz a ingropa aceasta magistrala sau a îi autoriza pe pârâți sa execute aceste lucrari pe cheltuiala paratei. Prin sentinta 1744/2009, T. Comecial C. a respins insa cererea pârâților, consecinta directa a acestei solutii fiind faptul ca pârâții au achitat in intregime cheltuielile legate de ingroparea acesteia, tocmai in ideea desfasurarii normale a lucrarilor la cele patru corpuri de cladire, costurile totale ridicandu-se la suma de 237.176,16 lei.
Un alt motiv de intarziere in predarea apartamentului ce face obiectul antecontractului incheiat cu reclamanta-intimata a fost faptul ca au fost nevoiti a rezilia contractul cu constructorul initial, avand in vedere ca a efectuat o serie de lucrari care nu respectau standardul calitativ la care acesta se angajase initial.
Astfel, in cadrul dosarului nr. (...) al J.i C.-N., (avand ca obiect asigurare dovezi), s-a realizat o expertiza a intregului imobil, prin care s-a constatat culpa constructorului in realizarea unei serii de lucrari la parametri calitativi inferiori de calitate fata de cei stipulati in contractul incheiat cu acesta, motiv pentru care au fost nevoiti sa angajeze un alt constructor care sa desfiinteze lucrarile necorespunzatoare si sa le refaca la nivelul calitativ corespunzator.
Mentionează ca pe parcursul desfasurarii intregului proces, nu au fost efectuate alte lucrari de constructie, acestea fiind reluate doar dupa ramanea definitiva a sentintei pronuntate in cadrul dosarului indicat mai sus.
T., arata ca toate aceste impedimente in finalizarea la termen a constructiei au fost aduse la cunostinta reclamantei, prin instiintarea din data de (...), pârâții fiind de buna credinta si dorind continuarea unei bune colaborarari cu numita S.
Fata de aceste doua puncte este evident faptul ca nu din culpa pârâților s-a produs intarzierea in predarea apartamentului si nici ca au inceput tarziu demersurile de bransare la utilitati a intregului imobil, contrar sutinerilor T.ui C. C..
Trebuie precizat si faptul ca insasi reclamanta a inteles faptul ca pârâții nu au avut nici o culpa in nefinalizare apartamentului la termen - probabil ca urmare a remiterii catre aceasta a instiintarii din data de (...) - solicitandu-le intai, achitarea unui sume de 200 E. lunar, inlaturandu-se achitarea oricarei alte sume cu titlu de penalitati, astfel cum reiese din e- mailul trimis de pârâta apelanta reclamantei la data de (...), ce avea atasat un act aditional la antecontractul de vanzare-cumarare ce urma sa fie semnat de catre pârâți, act ce consemna discutiile purtate anterior. Ulterior, printr-un e-mailul remis pârâtei la data de (...), aceasta si-a schimbat atitudinea initiala, solicitandu-le incheierea unui act aditional prin care paratii-apelanti au fi fost obligati la plata unei sume de 250 E. lunar cu titlu de penalitati pentru nerespectarea termenelor de finalizare a constructiei, plus 480 E. reprezentand penalitati contractuale pentru perioada (...) - (...), precum si introducerea unui pact comisoriu de grad IV pentru intregul antecontract in caz de neplata a chiriei la termen, pretentii care in mod evident ni s-au parut exagerate, cu atat mai mult cu cat dupa discutia initiala cu aceasta, si-a aratat disponibilatea incheierii actului aditional pentru suma de 200 E. lunar. Mai mult, aceste discutii purtate cu reclamanta infirma sustinerile primei instante ca ne este imputabila atitudinea de necooperare, reiesind cu maxim de claritate ca pârâții și-au dorit incheirea litigiului pe cale amibila, insa in conditii rezonabile, care sa satisfaca interesele ambelor parti, si nu doar interesele reclamantei. A. peste trei luni de zile, prin notificarea nr. 17/(...) reclamanta le-a solicitat o intalnire, in vederea perfectarii contractului autentic sau in vederea rezolutiunii antecontractului incheiat intre pârți, iar apoi, in primavara anului 2009, conform propriului raspuns la interogatoriu, aceasta a solicitat un alt apartament (mai mare, existand de altfel o discutie cu pârâții prin care a cerut chiar doua apartamente) in schimbul acelui antecontractat initial, situat la mansarda. A., la data de (...) aceasta a introdus cererea introductiva de instanta prin care solicita rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare. Dar ceea ce este insa cel mai important de subliniat este ca pe parcusul desfasurarii procesului in fata instantei de fond, au aratat in repetate randuri ca apartamentul este finalizat, locuibil, bransat la utilitati si chiar intabulat in cartea funciara, fiind in masura a incheia cu reclamanta procesul verbal de predare-primire la orice moment ar fi dorit aceasta, insa in mod evident nu si-a dorit acest lucru, solicitand in continuare rezolutiunea. Mai mult, din moment ce a recunoscut prin raspunsul la interogatoriu ca a intrat in apartament unde si-a depozitat o serie de bunuri, este clar ca posesia si folosinta apartamentului a fost predata reclamantei inca din cea de-a doua jumatate a anului 2008.
Fata de toate cele de mai sus, solicita a admite apelul astfel cum a fost acesta formulat, si drept urmare sa se modifice in intregime sentinta comerciala atacata, in sensul respingerii cererii introductive de instanta, precum si cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata.
Reclamanta intimată S. I.-A. (născută B.) a formulat întâmpinare prin care solicită:
• să se respingă ca nefondat apelul promovat apelanții-pârâți M.
(fostă M.) R. A. și M. M. T. Împotriva Sentinței comerciale nr. 1855/(...) pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr. (...) și să se mențină ca temeinică și legală sentința apelată, cu consecința admiterii cererii de chemare În judecată formulată de intimata reclamantă S. I.-A. (născută B.) și a obligării apelanților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată În primă instanță;
• să se dispună obligarea apelanților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în apel costând în onorariu avocațial.
Deliberând asupra apelului, Curtea constată următoarele:
Criticile apelanților vizează aspecte legate de existența unor ,, împrejurări mai presus de voința lor,, care au condus la neîndeplinirea obligațiilor contractuale și nefinalizarea apartamentului până la termenul limită de 30 aprilie 2008.
Potrivit punctului IV din contract, ,, termenul de finalizare a lucrărilor de construire a apartamentului cu dotările standard prevăzute în anexa nr.
2 este stabilit de comun acord de părți pentru data de (...)".
A fost avut, de asemenea, în vedere un termen de grație de 61 de zile, până la (...), interval în care promitenții vânzători să-și poată îndeplini obligațiile contractuale în eventualitatea existenței unor împrejurări obiective, de natură a împiedica finalizarea lucrărilor până la (...).
Dată fiind natura contractuală a obligației de a face a pârâților, aceștia sunt prezumați a fi în culpă pentru neîndeplinirea obligației, conform art. 1082 C.civ., iar pârâții nu au răsturnat această prezumție. Apelanții fiind debitori ai unor obligații asumate contractual - operează o prezumție simplă de culpă în sarcina acestora. Consecința acestei prezumții este răsturnarea sarcinii probei, respectiv apelanții sunt ținuți să facă dovada că neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate nu le este culpabilă ci se datorează unor elemente exterioare, imprevizibile și de neînlăturat - care se circuscriu cazului fortuit și forței majore. Practic pe tărâm contractual - așa cum s-a reținut și în doctrina, acolo unde se termină culpă începe cazul fortuit.
Esența litigiului se reduce la a stabili dacă neexecutarea obligațiilor asumate de apelanți prin antecontract le este imputabilă și atrage ca și sancțiune rezoluțiunea antecontractului sau suntem în prezența unei neexecutări lipsite de culpă, care nu sancționează antecontractul cu rezoluțiunea.
Prin răspunsul la întrebarea nr. 21 din interogatoriu, apelantul-pârât
M. M. T. a recunoscut faptul că nu a convenit cu reclamanta prelungirea termenului de finalizare a apartamentului, iar prin răspunsul la întrebarea nr. 22 din interogatoriu a recunoscut faptul că este real că reclamanta i-a adus la cunoștintă verbal și telefonic, de nenumărate ori nemulțumirea sa determinată de nerespectarea termenului de finalizare a apartamentului.
Astfel, promitenții-vânzători nu au notificat reclamanta prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire despre finalizarea lucrărilor conform anexei nr. 2 la contract și nici nu au invitat-o la recepția apartamentului, potrivit clauzelor contractuale, lucrările nefiind finalizate, fapt recunoscut de către ambii pârâți prin răspunsul la întrebarea nr. 23 din interogatorii.
Așa cum în mod corect susține intimata reclamantă, promitenții- vânzători nu au fost împiedicați de o împrejurare obiectivă care să justifice depășirea termenului și în temeiul căreia să beneficieze de termenul de gratie de 60 de zile și nici nu i-au notificat acesteia producerea vreunui eveniment de forță majoră care să" îi împiedice să își execute obligațiile, potrivit punctului VII din contract.
În urma verificării stadiului lucrărilor s-a constatat faptul că promitenții - vânzători nu au făcut toate demersurile la furnizorii de utilități respectiv S.C E. GAZ R. SA, la S. C. DE APĂ S. SA și la S. F. DE D. A E. E. - E. D. T. N. SA .
Martorul N. Zoltan a arătat în mod expres faptul că "La momentul deplasării în apartament nu existau instalații de apă, curent, gaz ,,
În privința branșamentului la rețeaua de curent electric, sunt relevante răspunsurile date de către pârâți la interogatoriile administrate în cauză și care evidențiază faptul că motivul determinant al amânării eliberării avizului necesar pentru racordare se datorează dificultăților financiare întâmpinate de către vânzători.
Astfel, la întrebarea nr. 10 din interogatoriu apelanta-pârâta M. R. A. a afirmat: "R. că la sfârșitul anului 2008 am avut dificultăți financiare care ne- au împiedicat să achităm un aviz de racordare a 4 blocuri la rețeaua de electricitate"
La întrebarea nr. 15 din interogatoriu, aceeași apelantă pârâtă a recunoscut că a solicitat achitarea eșalonată a costurilor de racordare, fiind emise alte avize în acest sens.
Prin răspunsul la întrebarea nr. 16 din interogatoriu apelanta-pârâta
M. R. A. a recunoscut faptul că avizul de racordare la rețeaua de curent electric a fost obținut abia în anul 2009 datorită problemelor financiare pe care le-au avut apelanții.
În ceea ce privește conectarea imobilului la rețeaua de gaz, la întrebarea nr. 12 din interogatoriu, reclamanta a întrebat pârâții dacă la data perfectării antecontractului cu reclamanta au observat faptul că de-a lungul terenului unde urma să fie amplasată construcția exista o conductă aeriană de gaz de presiune medie și dacă au stabilit termenul de finalizare a apartamentului luând în considerare faptul că această conductă ar fi putut reprezenta un impediment În realizarea construcției.
Apelanta M. R. A. a afirmat că: „ Da. Am observat această conductă.
La momentul stabilirii termenului de predare am avut în vedere adresa celor de la EON GAZ prin care recunoșteau posibilitatea Îngropării acestei conducte." .
T. apelantul M. M. T. a răspuns: „Am observat conducta. Ar fi putut exista un impediment.";
Prin adresa nr. 93916/(...) -f. 24, EON GAZ R. comunică faptul că, în privința imobilului în litigiu, documentația necesară în vederea obținerii avizelor pentru branșamente a fost depusă în cadrul proiectului de ,, extindere pentru conductă și branșamente ,, proiect avizat nr. 65-
202219078/(...).
În ceea ce privește racordarea la rețeaua publică de canalizare, potrivit înscrisului depus la f.44 dosar fond, C. de Apă S. SA arată că, la data emiterii adresei nr. 27632 respectiv la (...), blocul în care se afla apartamentul contractat de către reclamantă nu este racordat la rețeaua publică de canalizare, evacuarea apelor uzate menajere făcându-se într-un bazin vidanjabil.
Martorul N. Zoltan a arătat: " Cunosc că existau nemulțumiri în legătură cu modalitatea de efectuare a lucrărilor de canalizare întrucât pârâții aveau de gând să efectueze o fosă septică, deși de la reprezentantul acestor pârâți am înțeles că ar fi trebuit să efectueze lucrările de canalizare prin racordare la rețeaua publică.".
Rezultă așadar că nu poate fi reținut vreun concurs de împrejurări mai presus de voința pârâților care să-i fi împiedicat să-și onoreze obligațiile contractuale, problemele de ordin financiar ori dificultatea obținerii avizelor fiind chestiuni previzibile și care ar fi trebuit luate în considerare la stabilirea termenului de predare a apartamentului. Astfel, obținerea cu întârziere a avizelor privind racordarea la electricitate și la conductele de gaz metan nu pot constitui împrejurări mai presus de voința debitorilor obligației asumate, întrucât necesitatea obținerii acestor avize era previzibilă încăanterior asumării antecontractului încheiat între părți, pârâții având așadar posibilitatea să depună diligențele necesare obținerii acestora în sensul depunerii cererilor necesare, anterior încheierii antecontractului cu reclamanta, având în egală măsură și posibilitatea negocierii termenului de execuție cu reclamanta, ținând cont și de aceste aspecte.
De asemenea, în privința motivului de întârziere dat de înlocuirea constructorului inițial, ne aflăm tot în prezența unei culpe a vânzătorilor care nu au depus diligențele necesare pentru a-și alege parteneri contractuali serioși și responsabili pentru obligațiile pe care și le asumă.
Fără a susține că în sarcina apelanților ar opera o răspundere obiectivă lipsită de orice culpă, trebuie observat că apelanții răspund pentru o culpă „profesională"; (rezultată din exercitarea repetată, în baza unei veritabile întreprinderi, a activității de edificare de imobile în scop de vânzare
- aspect care a și atras competența instanței comerciale). Ori răspunderea profesioniștilor, a comercianților care edifică imobile, trebuie raportată la scopul activității profesioniștilor, a comercianților - adică obținerea de profit. P. de la natura speculativă a actului încheiat de apelanți cu intimata, curtea observă că în vederea obținerii de profit apelanții introduc anumite „. în activitatea lor. Ori remediul juridic al celui care obține profit operând cu anumite „. este asumarea riscurilor activităților prejudiciabile de către cei care le desfășoară.
De asemenea, fără a susține că apelanții răspund obiectiv - în temeiul riscului profit, ci subiectiv în baza unei culpe „profesionale"; examinate tocmai prin prisma acestor „. asumate prin edificarea și implicit racordarea imobilelor la utilități - curtea reține că apărările apelanților reprezintă în esență o insuficientă diligență în derularea activității lor și în plan juridic se încearcă a se justifica neexecutarea contractului prin invocarea culpei proprii. Când au înțeles să edifice blocuri și să încheie antecontracte pentru apartamentele din blocurile edificate - apelanții știau sau dacă nu trebuia să știe - că aceste imobile trebuie racordate la utilități, că există un hățiș birocratic în structurile administrative și o anumită instabilitate inclusiv legislativă care poate genera întârzieri sau chiar blocaje în ce privește edificarea apartamentului și predarea acestuia. În aceste auspicii s-a încheiat antecontractul, adevărat în perioada dezvoltării imobiliare din 2007, dar este cert că apelanții și-au asumat toate aceste „. - care confereau o anumită lipsă de certitudine cu privire la obținerea unor avize, acorduri, autorizații. Apelanții „au creeat aceste riscuri"; prin desfășurarea activității lor și prin urmare se impune a le suporta.
În sensul clasic al termenului însă nu suntem în prezența unei răspunderi obiective și nici în prezența unor evenimente exterioare comportamentului apelanților care să îi exonereze de răspundere. Î. invocate nu constituie caz fortuit sau forță majoră - cauze care să le înlăture răspunderea civilă contractuală bazată pe culpă.
Reclamanta și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale asumate, achitând la timp și la termenele stabilite de comun acord cu apelanții prin antecontractul de vânzare cumpărare perfectat la data de 15 februarie 2008, întregul preț al apartamentului, de 52.255 E..
De asemenea, reclamanta a fost cea care am demarat toate discuțiile de soluționare pe cale amiabilă a situației, a trimis prin e-mail un draft de act adițional la antecontract prin care a renunțat la penalități și a solicitat echivalentul lunar al chiriei pe care era nevoită a o suporta datorită neîndeplinirii obligației de predare a apartamentului.
Martora S. R. a declarat că a "asistat la numeroase discuții telefonice cu pârâții inițiate de reclamantă în încercarea de a soluționa problema cu pârâți",,
Față de aceste împrejurări, în baza art. 294 și urm. Cod proced. Civilă, Curtea va respinge apelul declarat de M. M. T. și M. R. A. împotriva sentinței civile nr. 1855 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. pe care o va menține în întregime.
În baza art. 274 Cod proced. civilă, Curtea va obliga apelanții să plătească intimatei B. I. A. suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE M.IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge apelul declarat de M. M. T. și M. R. A. împotriva sentinței civile nr. 1855 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. pe care o menține în întregime.
Obligă apelanții să plătească intimatei B. I. A. suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din (...).
Red.M.H./dact.L.C.C.6 ex./(...)/Jud.fond: D. Hamciuc
| ← Decizia comercială nr. 7/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu... | Decizia comercială nr. 96/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
