Decizia comercială nr. 143/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
Dosar nr. (...)
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 143/2012
Ședința de la 26 O. 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE S. Al H.
Judecător M. B.
Grefier A. B.
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - apelul declarat de reclamanții C. H. N., C. C. A. împotriva Sentinței civile nr. 1. pronunțată de tribunalul S. C., în contradictoriu cu intimat S. S., intimat S. A. E., intimat B. P. S., intimat B. A. M., având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 12 octombrie 2012, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru termenul de azi.
INSTANȚA
Prin sentința civilă nr.1994 din (...) pronunțată în dosarul nr.(...) al Tribunalului S. C. s-a respins cererea formulată și precizată de reclamanții C. H. N. și C. C. A. în contradictoriu cu pârâții S. S., S. A. E., B. P. S., și B. A. M. având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare nr. 41 din (...) încheiat între reclamanți și pârâți cu privire la imobilul amplasat pe terenul înscris în CF 4606, 5068 și 1801 F. situat administrativ în com. F., str. M. A. nr.22-28, jud. C., bl.B3, ap.7 ,sc.1, et.2 și au fost obligat reclamanții să plătească pârâților S. S. și S. A. E. suma de 2.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, cea mai mare parte a obligațiilor contractuale asumate pârâții a fost executată, astfel încât desființarea convenției pe cale judiciară, cu titlu de sancțiune, nu se justifică .
Tribunalul a relevat că obligatia paratilor de a încheia in forma autentica contractul de vanzare -cumparare asupra apartamentului devenea scadenta in termen de 15 zile de la intabularea apartamentului ce a constituit obiect derivat al antecontractului .
Prima instanță a reținut că, prin convenția perfectată ,părțile nu au prevăzut o data limita pana la care trebuia realizata intabularea apartamentului. Concluzia s-a fundamentat pe dispozițiile inserate în art.VII.5 din antecontract care stipulau în sensul că promitenții vanzatori se obliga fata de promitenții cumparatori ca pana la data de 30 aprilie 2008 sarealizeze inscrierea in CF a constructiei - bloc si nu a apartamentului în discuție. Ca dovada a faptului că finalizarea constructiei si predarea posesiei asupra apartamentului, s-a săvâșit stă incheierea actului aditional din data de 10 octombrie 2010 ,act in care partile au compensat penalitatile de intarziere calculate conform disp.art.V2 din antecontract cu o o transa din pretul de vanzare al aparatamentului adiționat cu pretul de vanzare al parcarii.
Conform procesului -verbal de receptie din data de (...), semnat de ambele parti, la acea data s-a realizat predarea in posesia promitenților cumpărători a apartamentului blocul fiind întabulat pe numele promitenților vânzători.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții C. H. N. și C. A. solicitând reformarea hotărârii atacate în sensul admiteriiacțiunii cu consecința pronunțării rezoluțiunii convenției și a repunerii părților în situația anterioară.
În motivarea cererii de apel reclamanții au relevat că primainstanță a realizat o greșită aplicare a prevederilor legale incidente în materia analizată.
În esență, apelanții susțin că erau întrunite condițiilepronunțării rezoluțiunii pe cale judiciară, întrucât neexecutarea imputată debitorilor este gravă , se referă la o obligație contractuală principală, fiind pe deplin imputabilă promitenților vânzători, care, la mai mult de patru ani de la semnarea antecontractului de vânzare
-., nu au finalizat încă operațiunilor de întabulare a apartamentuluice a constituit obiect derivat al antecontractului.
Intimații prin întâmpinarea formulată sau opus admiteriiapelului.
Intimații afirmă că sunt nefondate asertiunile apelantilor potrivitcărora prin convenția perfectată ,părțile au prevăzut o data limita pana la care trebuia realizata intabularea apartamentului, respectiv că dispozițiile inserate în art.VII.5 din antecontract trebuie interpretate în sensul că promitenții vanzatori s-au obligat fata de promitenții cumparatori ca pana la data de 30 aprilie 2008 sa realizeze inscrierea in CF a apartamentului și nu doar a întregului bloc de locuințe . Conform antecontractului de vanzare - cumparare incheiat cu reclamantii , intimații și-au sumat obligatia :sa construiască apartamentul ,să-l predea in posesia cumparatorilor , sa inscrie constructia in CF pana la data de 30 aprilie 2008 si sa perfecteze contractul de vanzare -cumparare in forma autentica.
Prin urmare ,corect a retinut instanta de fond ca intimații și-au indeplinit in cea mai mare parte obligatiile asumate ,respectiv: au construit blocul si implicit apartamentul vandut reclamantilor au inscris constructia( bloc ) in cartea funciara; au predat posesia ,cu mentiunea ca pentru depasirea termenului de predare au fost deja aplicate sanctiuni sub forma penalitatilor au intocmit documentatia pentru inscrierea in CF a apartamentelor .
Pe cale de consecinta ,dat fiindca in antecontract nu s-a prevazut o data limita pentru intabularea apartamentului si reținând ca perfectarea contractului autentic de vanzare -cumparare devine scadenta in termen de
15 zile de la intabularea apartamentului,nu se justifica rezolutiunea antecontractului .
Deliberând asupra cererii de apel, C.ea reține :
1. Cu privire la starea de fapt constată că :
Prin convenția încheiată la 28 martie 2007 părțile litigante și-au asumat obligația de a face, respectiv de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind imobilul în litigiu.
Prin promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare părțile au prevăzut că transferul dreptului de proprietate de la promitenții vânzători la promitenții cumpărători, se va realiza prin act autentic de vânzare- cumpărare, după finalizarea construcției și achitarea prețului.
Prețul în cuantum de 42.000 euro urma să fie achitat în tranșe.
Conform art. V.2 din convenție, părțile au preevaluat întinderea daunelor interese datorate de promitentul vânzător pentru nerespectarea termenului de finalizare și predare a construcției, acestea fiind stabilite în cuantum de 0,2% pe zi de întârziere, calculate la valoarea avansului achitat.
Tot cu valoare de clauză penală s-a prevăzut în art.V.3 obligația promitentului vânzător de a restitui alături de avans daune interese în cuantum de 30% din valoarea sumelor încasate, pentru situația în care vânzarea nu va fi perfectată din dolul promitenților vânzători.
Potrivit art. VII.1 termenul pentru finalizarea apartamentului ce a constituit obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare a fost stipulat ca fiind 15 octombrie 2007, cu posibilitatea de a fi prelungit din motive obiective (cu maximum 45 de zile lucrătoare).
În baza art. VII.5 promitenții vânzători s-au obligat față de promitenții cumpărători ca până la 30 aprilie 2008 să realizeze înscrierea în CF a construcției.
Ulterior s-a încheiat și un act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare ,prin care a fost modificat atât obiectul antecontractului cât și prețul acestuia, fiind activată și totodată pusă în executare clauza penală stipulată în art. V.2 din promisiunea sinalagmatică.
Conform actului adițional încheiat la 10 octombrie 2008 promitenții vânzători și-au asumat obligația de a încheia un contract de vânzare- cumpărare în formă autentică și cu privire la parcarea cu nr. 34 alături de apartamentul cu nr. 7, prețul parcării fiind de 3.000 euro.
În baza acestei din urmă convenții promitenții vânzători au consimțit la activarea clauzei penale recunoscând că termenul pentru predarea imobilului a fost depășit, cuantumul daunelor interese individualizate în temeiul acestei prevederi contractuale fiind în sumă de 4.200 euro.
Penalitățile de întârziere au fost compensate cu parte din prețul adiționat, în baza înțelegerii părților litigante.
Promitenții cumpărători și-au îndeplinit obligația de plată a prețului achitând suma de 40.000 euro. Diferența rămasă după compensare, aceea de 800 de euro urma să se achite la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Până în prezent, promitenții cumpărători nu au finalizat operațiunea de întabulare a apartamentului , în cartea funciară fiind înscris doar blocul de locuințe, cu interdicția de înstrăinare, grevare și garanție reală în favoarea unei instituții bancare.
2.Apelanții susțin că sunt întrunite condițiile pronunțăriirezoluțiunii pe cale judiciară, întrucât neexecutarea invocată estegravă , se referă la o obligație contractuală principală, fiind pe deplin imputabilă promitenților vânzători, care, la mai mult de patru ani de la semnarea antecontractului de vânzare -., nu au finalizat încăoperațiunilor de întabulare a apartamentului ce a constituit obiect derivat al antecontractului.
3.Intimații contestă aceste apărări și susțin că dispozițiile inserate în art.VII.5 din antecontract trebuie interpretate în sensul că promitenții vanzatori s-au obligat fata de promitenții cumparatori ca pana la data de 30 aprilie 2008 sa realizeze inscrierea in CF doar a întregului bloc de locuințe . Conform antecontractului de vanzare -cumparare incheiat cu reclamantii ,intimații și-au sumat obligatia :sa construiască apartamentul ,să-l predea in posesia cumparatorilor , sa inscrie constructia in CF pana la data de 30 aprilie 2008 si sa perfecteze contractul de vanzare -cumparare in forma autentica.
Prin urmare ,corect a retinut instanta de fond ca intimații și-au indeplinit in cea mai mare parte obligatiile asumate ,respectiv: au construit blocul si implicit apartamentul vandut reclamantilor au inscris constructia( bloc ) in cartea funciara; au predat posesia ,cu mentiunea ca pentru depasirea termenului de predare au fost deja aplicate sanctiuni sub forma penalitatilor, au intocmit documentatia pentru inscrierea in CF a apartamentelor .
Pe cale de consecinta, întrucât in antecontract nu s-a prevazut o data limita pentru intabularea apartamentului si reținând ca perfectarea contractului autentic de vanzare-cumparare devine scadenta in termen de
15 zile de la intabularea apartamentului,nu se justifica rezoluțiunea antecontractului.
4. Apelul este fondat pentru următoarele considerente:
În speță sunt întrunite condițiile pronunțării rezoluțiunii pe cale judiciară întrucât neexecutarea debitorilor este gravă, se datorează promitenților vânzători, care, la mai mult de 4 ani de la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, nu au desăvârșit operațiunile de întabulare a apartamentului.
Părțile au încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare care a generat în sarcina lor o obligație de a face, respectiv de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică prin care intimații urmau să transfere apelanților proprietatea asupra imobilului în litigiu.
Contractul translativ de proprietate nu se putea perfecta decât la data la care vânzătorul devenea proprietar al lucrului vândut, căci nimeni nu poate transmite mai mult decât are el însuși.
Pentru ca transferul dreptului de proprietate să se poată realiza trebuiau îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară.
Părțile promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare au trecut la executarea prestațiilor specifice vânzării, posesia imobilului fiind predată promitenților cumpărători, iar prețul achitat aproape integral de către aceștia din urmă.
Nici până la data soluționării apelului apartamentul nu a fost întabulat pe numele promitenților vânzători, aceștia neputând facedovada că sunt ,măcar la acest moment , în măsură să execute obligația de rezultat la care s-au îndatorat.
Apelanții susțin că neexecutarea este gravă, în timp ce intimațiicontestă acest aspect și pretind că exigibilitatea obligației de întabulare a apartamentului este afectată de un termen suspensiv, incert și că singurul termen stipulat prin convenție viza obligația de întabulare a construcției în ansamblul său, cerință îndeplinită în prezent.
Apărarea intimaților nu poate fi primită pentru următoareleconsiderente:
Această interpretare a convenției intră în contradicție flagrantă cu scopul convențiilor de vânzare-cumpărare.
În cazul oricărui contract de vânzare-cumpărare, scopul consimțământului cumpărătorului constă în prefigurarea mentală a dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrului ce formează obiectul derivat al contractului, iar scopul imediat al consimțământului vânzătorului constă în reprezentarea mentală a plății prețului.
Sigur că promisiunea sinalagmatică nu naște o obligație de a da, ci una de a face, dar obligația de a face a fost asumată tocmai pentru ca în viitor să se încheie actul juridic susceptibil să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu. A interpreta clauzele promisiunii sinalagmatice în maniera dorită de intimați ar însemna ca actul juridic în discuție să fie lipsit de cauză.
Apelanții, încheind promisiunea sinalagmatică, s-au așteptat ca ea să fie executată într-un termen rezonabil, astfel încât să poată ajunge proprietari și să dispună în mod liber de bunul în litigiu, respectiv să dobândească șansa de a-și gestiona patrimoniul personal conform propriilor interese și în raport de tendințele pieței.
A susține interpretarea potrivit căreia executarea obligației de întabulare poate fi amânată sine die, ar însemna să se lipsească de eficiență promisiunea sinalagmatică și să se accepte ideea că obligația asumată de promitenții vânzători nu era o obligație simplă, ci avea valoarea unei obligații potestative pure.
Or, o obligație sub condiție potestativă pură suspensivă din partea debitorului este nulă.
Condiția impusă de promitenții vânzător, în sensul în care nașterearaportului obligațional de vânzare poate fi amânată atât timp cât promitenții vânzători consideră necesar , respectiv până când cererea de întabulare va fi admisă, distruge însăși ideea de obligație.
Evenimentul de care depinde încheierea actului care are aptitudinea de a transfera proprietatea asupra imobilului în litigiu, nu poate dobândi valențele specifice unui termen ( suspensiv incert) sau a unei condiții potestative simple.
Prin urmare, într-o astfel de interpretare, cauza promisiunii sinalagmatice ar fi lipsită de eficiență. Cine ar încheia o promisiune sinalagmatică știind că bunul pe care intenționează să și-l aproprie poate fi
„prizonierul"; unei inalienabilități de fapt.
Prin executarea întocmai a contractului se înțelege faptul că părțile contractante trebuie să execute toate prestațiile la care s-au îndatorat prin angajamentul lor voluntar, în natura lor specifică, în cantitățile, volumul stabilit în contract și în condițiile de calitate convenite explicit sau implicit.
În ce privește executarea în tot a contractului, în virtutea legăturii de solidaritate dintre părți, în prezent ,dreptul pozitiv impune acestora două importante obligații: de cooperare și de coerență.
O. de cooperare exprimă datoria reciprocă a părților de a lucra împreună la realizarea interesului contractul al fiecăruia și prin aceasta a interesului comun. O. de coerență presupune că părțile trebuie să-și acorde încredere mutuală, ceea ce înseamnă că este necesar să nu adopte comportamente, conduite ce se află în contradicție cu realizarea intereselor reciproce pe care le urmăresc prin executarea întocmai a acelui contract.
Pârâții nu a respectat niciuna dintre obligațiile mai sus enunțate. Comportamentul lor s-a aflat în contradicție cu realizarea intereselor reciproce pe care părțile le-au urmărit.
Promitenții vânzători erau ținuți să finalizeze operațiunile de întabulare conform stipulațiilor contractuale. Conformitatea despre care facem vorbire este o conformitate materială.
Executarea întocmai a contractului este absolut necesară pentru ca fiecare parte să-și poată realiza interesul contractual care constituie elementul obiectiv al esenței contractului.
Dându-și consimțământul la încheierea contractului, fiecare parte și- a asumat conștient sarcina de a realiza interesul celeilalte, între ele stabilindu-se o dependență reciprocă în atingerea obiectivului comun, alcătuit din suma acestor interese.
Obligațiile asumate de pârâți au fost obligații de rezultat. Or, obligațiile de rezultat sunt acele raporturi juridice de obligații în care debitorul este îndatorat, prin conduita sa, să obțină un anumit rezultat, precis, determinat în favoarea creditorului. Mai mult decât atât, debitorul garantează creditorului că acel rezultat va fi obținut. O. de rezultat creează, astfel o veritabilă garanție de executare pe care debitorul și-o asumă expres, ori legea o pune în sarcina sa, implicit sau explicit, față de creditorul său; creditorul are siguranța sau garanția că va obține fie rezultatul, sau prestația la care debitorul este îndatorat, fie repararea prejudiciului cauzat, dacă rezultatul promis nu a fost obținut. Așa se face că, din faptul neobținerii rezultatului datorat, rezultă angajarea automată a răspunderii civile a debitorului. În speță, reclamanții a făcut proba împrejurării că rezultatul urmărit nu a fost obținut.
Promitenții vânzători au fost notificați , anterior deschiderii procedurii (de promitenții cumpărători ), în vederea încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare(f .6 dos fond - încheierea de certificare nr.589/(...) ).
Ca răspuns la această convocare doi dintre promitenții vânzători nu s-au prezentat iar ceilalți au refuzat semnarea actului, invocând un motiv pueril și anume „. de timp"; .
Deși au încercat să acrediteze ideea că reclamanții și-au exercitat dreptul subiectiv dedus judecății cu rea -credință ( dat fiind declinul pe care piața imobiliară la suferit în acest interval) ,C.ea constată că , prin întreaga apărare, intimații pretind protecția judiciară a unui drept, prevalându-se practic de propria lor incorectitudine.
În ciuda „disponibilității"; manifestate în cursul procesului pentru finalizarea tranzacției, intimații nu au desăvârșit întabularea apartamentului ce constituie obiectul contractului pe numele lor, nu au precizat când vor fi în măsură să îndeplinească această obligație, care sunt factorii obiectivi ce au împiedicat executarea. Grevarea imobilului în litigiu de sarcini ( respectiv neradierea acestora până în prezent) este imputabilă numai promitenților vânzători, principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans impunându-se a fi aplicat cu precădere. În consecință obligația promitenților cumpărători de plată a diferenței de 800 E. nu a devenit exigibilă.
Chiar dacă ,parte din prestațiile specifice unei vânzări autentice au fost executate (ex. plata prețului, predarea posesiei), decizia de a impune promitenților cumpărători să mai aștepte o perioadă încă incertă , la mai mult de 4 ani de la încheierea actului adițional (și 5 ani de la perfectarea antecontractului ) ar constitui o sarcină excesivă, care ar oblitera gestiunea patrimoniului personal al apelanților și ar fi sursa unei grave disproporțiiîntre prestațiile asumate de părți. E. în speță puternice rațiuni pentru care curtea a considerat că principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans, ca și garanție a respectării regulilor de conviețuire socială, a moralei în raporturile juridice, trebuie să dobândească prevalență.
Intimații prezumați a fi în culpă nu au dovedit că rezultatul lacare s-au îndatorat, nu a putut fi obținut datorită unei cauze străine(prin care se înțeleg forța majoră, fapta victimei și fapta unei terțepersoane).
În consecință instanța de apel apreciază că tribunalul a realizat o greșită aplicare a normelor care reglementează rezoluțiuneajudiciară . Așa fiind , în temeiul art. 296 C.proc.civ. , hotărâreaapelată va fi reformată, sub acest aspect, în sensul pronunțăriirezoluțiunii.
Reclamanții apelanți au solicitat activarea clauzei penale inserate în art.V.3 , conform căreia promitentul vânzător și-a asumat obligația de a restitui, alături de avans, daune interese în cuantum de 30% din valoarea sumelor încasate, pentru situația în care vânzarea nu va fi perfectată datorită unei culpe intenționale.
Răspunderea civilă contractuală a promitenților vânzători pe acest temei nu poate fi însă antrenată, deoarece această clauză contractuală a fost anihilată prin actul adițional .Conform cauzelor stipulate în actul adițional promitenții vânzători au consimțit la activarea clauzei penale recunoscând că termenul pentru predarea imobilului a fost depășit, cuantumul daunelor interese individualizate în temeiul acestei prevederi contractuale fiind în sumă de 4.200 euro. Promitenții cumpărători au declarat că nu mai au nici o pretenție față de vânzători cu privire la alte penalități sau despăgubiri. Părțile nu au stipulat în mod expres dacă abdicarea de la beneficiul pre evaluării daunelor interese vizează ambele clauze penale-cuprinse în art. V.2. ,V.3.- sau numai clauza inserată la art. V.2. din contract. Întrucât clauza nu este în afara oricărei îndoieli, ea se impune a fi interpretată în favoarea celui care se obligă, deci în favoarea intimaților, în acord cu prevederile art. 983 C. civ.
C.ea mai reține că valoarea investițiilor realizate de reclamanți în imobilul ce a constituit obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr.41/(...) a fost recunoscută de intimați.
În consecință, dat fiind că debitorii obligației de restituire a bunului sunt și creditori ai obligației de întoarcere a prețului, C.ea va recunoaște apelanților dreptul de a refuza restituirea lui , până când creditorii lucrului vor plăti datoria care s-a născut în legătură cu bunul, principiul retroactivității efectelor rezoluțiunii fiind astfel atenuat, prin acordarea dreptului de retenție pe cale judiciară.
Întrucât culpa procesuală a intimaților a fost dovedită , în baza art. 277 C.proc.civ. aceștia vor fi obligați în solidar la plata sumei de 9505,16 lei reprezentând cheltuieli de judecată parțiale la fond și în apel reprezentând
:taxă de timbru ,timbru judiciar( individualizate în raport de câtimea pretențiilor admise ) ,onorariu avocațial în ambele cicluri procesuale.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII D E C I D E
Admite apelul declarat de reclamanții C. H. N. și C. A. domiciliați în F., str.M. A., nr.26, bl.B III, sc.1, ap.7, jud.C. împotriva sentinței civilenr.1994/(...) pronunțată în dosar nr. (...) al Tribunalului S. C. pe care o schimbă în sensul că admite în parte acțiunea și în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 41 din (...) încheiat între reclamanți și pârâți, având ca obiect ap.7 din bl.B3, sc.1, et.2, imobil amplasat pe terenul situat administrativ în com. F., str. M. A. nr.22-28, jud. C., înscris în CF 4606, 5068 și 1801 F..
Obligă în solidar pârâții să plătească reclamanților suma de 40.000 euro sau echivalentul în lei la data plății, reprezentând suma încasată de pârâți cu titlu de avans.
Dispune obligarea pârâților la plata sumei de 3000 RON reprezentând contravaloarea investițiilor realizate de reclamanți în imobilul ce a constituit obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr.41/(...).
Dispune instituirea unui drept de retenție în favoarea reclamanților în ce privește ap.7 din bl.B3, sc.1, et.2, imobil amplasat pe terenul situat administrativ în com. F., str. M. A. nr.22-28, jud. C., înscris în CF 4606,
5068 și 1801 F., până la data plății de către pârâți a sumei de 40.000 euro sau echivalentul în lei la data plății reprezentând suma încasată de pârâți cu titlu de avans, precum și a sumei de 3000 R.
Respinge petitul privind obligarea pârâților la plata sumei de 12.000 euro pretinse cu titlul de penalități.
Obligă pârâții în solidar la plata sumei de 9505,16 lei reprezentând cheltuieli de judecată parțiale la fond și în apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 26 octombrie 2012.
PREȘEDINTE
JUDECĂTOR
GREFIER
S. AL H.
M. B.
A. B.
5 ex. -(...) jud.fond.D. M.
| ← Decizia comercială nr. 11/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 1461/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
