Decizia comercială nr. 147/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
Dosar nr. (...)
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 147/2012
Ședința publică de la 02 N. 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE S. Al H.
Judecător G.-A. N.
Grefier A. B.
S-a luat în examinare apelul declarat de pârâții B. O. și B. A.-D. împotriva sentinței civile nr. 1460 din (...) pronunțată în dosar nr. (...) al
T.ului Specializat C., privind și pe intimat F. O. G., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat S. M. în substituirea avocatului titular C. B. în reprezentarea intereselor apelanților și avocat R. V. pentru intimat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut { F. |referatul} cauzei de către { F. { F. învederează} faptul că la data de 31 octombrie 2012 s-a înregistrat întâmpinare, iar la 1 noiembrie 2012 s-a depus la dosar dovada achitării cauțiunii pentru cererea de suspendare, în cuantum de 6000 E., cu recipisa de consemnare nr. 7. din
(...) emisă de CEC B.
Reprezentanta intimaților învederează instanței că a comunicat un exemplar din întâmpinare cu partea adversă, fapt confirmat de reprezentanta apelanților.
Referitor la cererea de suspendare a executării sentinței atacate cu apel, reprezentanta apelanților învederează instanței că, în cazul soluționării apelului la termenul de azi, nu mai susține cererea de suspendare a executării și solicită restituirea cauțiunii.
Constatând că nu sunt alte cereri de formulat, Curtea, după deliberare, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea poziției procesuale asupra apelului promovat.
Reprezentanta apelanților solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, pentru motivele invocate în scris, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
La întrebarea instanței, reprezentanta apelanților arată că apartamentul este finalizat la acest moment. În blocul edificat pe terenul proprietatea pârâților majoritatea apartamentelor au fost vândute și în prezent valoarea apartamentelor în discuție a scăzut datorită crizei din domeniul afacerilor imobiliare.
Reprezentanta intimatului solicită respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial, conform chitanței justificative pe care o depune la dosar.
Cutea reține cauza în pronunțare.
I.
Prin sentința civilă nr.1460 din (...) pronunțată în dosarul nr.(...) al T.ului Specializat C. s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul F. O. G. în contradictoriu cu pârâții B. O. și B. A. D.
S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare atestat sub nr. 10/(...) de avocat D. B. încheiat între reclamantul F. O. G., în calitate de promitent cumpărător și pârâții B. O. și B. A. D., în calitate de promitenți vânzători.
S-a dispus repunerea părților în situația anterioară în sensul că au fost obligați pârâții să restituie reclamantului suma de 30.000 euro, respectiv echivalentul în lei a acestei sume la data plății.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamantului suma de 90.000 euro, respectiv echivalentul în lei a acestei sume la data plății, cu titlu de despăgubiri.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamantului suma de 12.558 lei cu titlu de cheltuieli de judecată
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin antecontractul de vânzare - cumpărare, încheiat la data de (...) și atestat sub nr. 10/(...) de avocat D. B., pârâții B. O. și B. A. D., în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să construiască un imobil de apartamente cu destinația de locuințe pe terenul proprietatea promitenților vânzători, situat în comuna F., str. M. A., nr. 17, Corp B2 și să vândă în favoarea pârâtului F. O. G., în calitate de promitent cumpărător, apartamentul nr. 6 (f. 8-11, dosarul J. C. - N.).
Părțile au stipulat în contract că prețul vânzării este de 30.000 euro care a fost achitat integral la data semnării actului, promitenții vânzători obligându-se să finalizeze și să predea construcția până la data de (...), cu posibilitatea de prelungire a termenului cu maxim 45 de zile lucrătoare.
În capitolul 3 intitulat „Modalități de dobândire, declarații, garanții"; sunt inserate unele obligații ale promitenților vânzători, respectiv că aceștia vor dobândi imobilul construcție prin construire, conform autorizației nr.
254/(...), că vor fi în exclusivitate titularii dreptului de proprietate asupra apartamentului, că acest apartament, precum și terenul pe care va fi edificat, nu va fi ipotecat. De asemenea, pârâții s-au obligat să nu înstrăineze cu nici un titlu apartamentul ce face obiectul contractului.
În art. 11 din contract părțile au stipulat că în situația în care promitenții vânzători vor încălca obligațiile asumate prin art. 4 - 10, promitentul cumpărător este îndreptățit să solicite rezilierea de plin drept a actului, fără somație, fără trecerea vreunui termen și fără intervenția instanței de judecată. În această situație, promitenții vânzători s-au obligat să achite cu titlul de penalitate de 3 ori suma plătită acestora de promitentul cumpărător.
La încheierea contractului promitenții vânzători nu au participat personal, actul fiind încheiat de ei prin mandatarul P. S. C., în baza procurii speciale nr. 843/(...), autentificată de notarul public Fornade T. M. (f.101). Din cuprinsul acestei procuri, rezultă că pârâții l-au împuternicit cu puteri depline pe P. S. C. ca, în numele lor și pentru ei, să vândă la cine va considera de cuviință și la prețul pe care îl consideră de cuviință, purtând întreaga responsabilitate a actelor de vânzare - cumpărare încheiate, apartamentele care se vor construi pe terenul în suprafață de 7.722 mp, situat în comuna F. în zona M. A. de către S. LUC I. S., precum și cota aferentă apartamentelor din teren. În acest scop, mandatarul a fost împuternicit să încheie contracte de vânzare - cumpărare pentru pârâți și înnumele acestora, să stabilească clauzele vânzării, să stabilească și să primească pentru pârâți prețul vânzării.
Anterior încheierii acestui antecontract de vânzare - cumpărare, pârâții B. O. și B. A. D. au încheiat la data de (...) un antecontract de vânzare - cumpărare cu S. LUC I. S. prin care s-au obligat să vândă terenul în suprafață de 7.722 mp situat în comuna F. zona M. A. (f. 55-60).
Ulterior, prin contractul de vânzare -. autentificat sub nr. 639/(...) de notarul public Ciugudean G. Maximilian, pârâții B. O. și B. A. D. au vândut către S. LUC I. S., P. S. C., căsătorit cu P. C. D. și R. L., căsătorit cu R. M. - C. terenul în suprafață totală de 7722 mp, înscris în CF 11343, CF 11344, CF 11345, CF 11346, CF, 11347, CF 11348, CF 11349, CF 11352 F. (12-13 din dosarul J. C. - N.).
Din declarațiile martorilor P. D. D. și Z. A. R. rezultă că înainte de a încheia antecontractul de vânzare - cumpărare reclamantul a încercat să obțină informații de la agențiile imobiliare cu privire la proiectul imobiliar ce urma a se dezvolta în F., zona M. A., informațiile obținute fiind în sensul că acest proiect aparține d-lui B. (f. 70-71). De asemenea, reclamantul însoțit de unul dintre martori, s-a deplasat la locul unde urma să fie edificat imobilul și a aflat de la muncitori că blocul e construit de către d-l B., aceiași informație fiind obținută și de la o persoană care a cumpărat un apartament în același ansamblu.
La momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare, reclamantul a fost însoțit de martorii Z. R. și C. O., aceștia declarând că la momentul încheierii actului d-l P. S. C. nu a adus la cunoștință reclamantului faptul că ansamblul imobiliar nu aparține d-lui B. și că d-l P. va fi proprietarul imobilelor ce se vor edifica. Martorul C. O. a declarat că atunci când s-a solicitat inserarea în contract a unor clauze noi, d-l P. a spus că îl va contacta telefonic pe d-l B., martorul neputând să dea informații cu privire la conținutul convorbirii.
Din declarația martorei B. D., care a atestat în calitate de avocat contractul încheiat între părți, a rezultat că aceasta nu a adus la cunoștință promitenților cumpărători faptul că pârâții B. O. și B. A. D. au încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare pentru terenul pe care urma să fie edificat ansamblul de locuințe cu S. LUC I. S. cu P. S. C. și cu R. L., considerând că nu era necesară oferirea acestor informații. Martorul P. S. C. a fost singurul care a arătat în cuprinsul declarației date că a adus la cunoștința promitenților cumpărători faptul că ansamblul rezidențial va fi edificat de dânsul și că la acel moment există o problemă cu cartea funciară în care este înscris terenul, această declarație neputând fi însă coroborată cu nici o altă probă administrat în cauză (f. 73).
Astfel, raportat la declarațiile martorilor audiați, instanța a reținut că la momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare, reclamantul nu a avut cunoștință de raporturile juridice reale existente între pârâții B. O. și B. A. D. și mandatarul P. S. C., având convingerea că proprietar al terenului și administrator al ansamblului rezidențial din care făcea parte apartamentul contractat este pârâtul B. O.
Față de probele administrate în cauză, instanța a reținut că antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat de mandatarul P. S. C. în numele mandanților produce efecte față de pârâți, aceștia fiind ținuți să execute obligațiile inserate în acest act juridic, conform dispozițiilor art. 1546 C.civil în vigoare la momentul nașterii raportului juridic. La încheierea antecontractului de vânzare cumpărare mandatarul a acționat în limitele mandatului, iar antecontractul de vânzare cumpărare nu poate produceefecte între mandatar și reclamant. În cauză nu s-a făcut dovada faptului că mandatarul ar fi acționat cu depășirea limitelor mandatului, situație în care actul nu ar produse efecte juridice între reclamant și mandant, conform art. 1545 alin. 2 c.civ.
Pârâții au invocat faptul existenței unei simulații prin interpunere de persoane, însă instanța reține că în cauză nu au fost îndeplinite condițiile simulației. În cazul simulației, actul juridic se încheie între anumite persoane, fiind însoțit de un contract secret prin care se precizează că adevăratul beneficiar al contractului este o altă persoană decât cea care apare în actul public. Concomitent cu încheierea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât, act considerat a fi act public, nu a fost încheiat și un contraînscris din care să rezulte că promitent vânzător este o altă persoană decât cea menționată în actul public, din probele administrate în cauză rezultând că anterior încheierii actului sau ulterior acestuia între reclamant, pârâți și mandatarul P. S. C. nu a existat nici o înțelegere care să îndeplinească condițiile simulației prin interpunere de persoane.
Reținând că, în conformitate cu dispozițiile art. 969 cod civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar părțile trebuie să își îndeplinească obligațiile asumate, tribunalul a apreciat că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile inserate în sarcina lor, prin antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat cu reclamantul.
Astfel, deși vânzătorii s-au obligat să finalizeze construcția până cel târziu la data de (...), această obligație nu a fost îndeplinită, martorul Z. A. R. arătând că lucrările de construcție nu s-au derulat în mod constant și că apartamentul care a făcut obiectul contractului de vânzare - cumpărare a fost vândut ulterior altei persoane. A. afirmație a fost susținută și de martorul P. S. C. care a arătat că, din eroare, același apartament a fost vândut unei alte persoane, fapt ce a determinat inițierea unor discuții cu reclamantul în vederea remedierii acestei situații.
Pârâții nu și-au îndeplinit nici restul obligațiilor asumate prin art. 4-
11 din contract deoarece au procedat la vânzarea terenului pe care urma a fi edificată construcția în urma acestei vânzări, pârâții nemaiputând să își îndeplinească obligația de a perfecta actul de vânzare în formă autentică. De asemenea, după transferarea dreptului de proprietatea în favoarea unor persoane, asupra terenului, apoi asupra construcțiilor edificate au fost edificate au fost înscrise și drepturi de ipotecă în favoarea unor instituții bancare, în acest sens fiind declarația martorului P. S. C.
Sancțiunea care intervine în cazul neîndeplinirii culpabile a obligațiilor asumate printr-un contract sinalagmatic este rezoluțiunea actului.
În contractul încheiat între părți a fost inserat un pact comisoriu de gradul III, această calificare fiind determinată de faptul că în clauza inserată în art. 11 s-a arătat că promitentul cumpărător este îndreptățit să solicite rezilierea de plin drept și nu este făcută mențiunea expresă că actul se consideră desființat de drept, această din urmă mențiune permițând calificarea pactului comisoriu ca fiind de gradul IV.
În cazul pactului comisoriu de grad III rezoluțiunea operează de drept însă este necesară intervenția instanței de judecată care trebuie să verifice dacă partea a fost pusă în întârziere, în cazul de față, pârâții fiind notificați în vederea îndepliniri obligațiilor asumate (f.21 - 23).
I. a reținut că actul autentic de vânzare - cumpărare prin care pârâții au transferat dreptul de proprietate asupra terenului pe care urma a fi edificat blocul de locuințe nu îndeplinește, raportat la persoanareclamantului, condițiile subrogării sau ale novației, ca și modalități de modificare a antecontractului de vânzare - cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu. Este adevărat că în acest act autentic cumpărătorul a declarat că își asumă toate antecontractele de vânzare - cumpărare încheiate în numele vânzătorului de către P. S. C. în baza procurii autentificate sub nr. 843/2007, cumpărătorul subrogându-se în aceste antecontracte și preluând toate drepturile și obligațiile izvorâte din acestea. Însă această clauză nu are efectele unei subrogații convenționale, deoarece în executarea antecontractului de vânzare - cumpărare reclamantul are calitatea de creditor al obligației pârâților de a transfera dreptul de proprietate, iar condițiile unei subrogații consimțite de creditor nu sunt îndeplinite deoarece ar fi trebuit ca reclamantul să fi primit executarea obligației de la o altă persoană decât pârâții și să transmită acestei persoane drepturile deținute împotriva pârâților. De asemenea, nici o subrogație prin schimbare de debitor nu a avut loc, aceasta fiind reglementată de dispozițiile art. 1.107 alin. 2 c.civ. cu o aplicație limitată la contractele de împrumut.
S-a reținut că în cauză nu sunt îndeplinite nici condițiile novației deoarece, această operațiune juridică presupune intenția tuturor părților de a nova, în cazul de față un consimțământ al reclamantului nefiind obținut.
Astfel, raportat la dispozițiile art. 969 și art. 1020 C.civ, instanța a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare, atestat sub nr. 10/(...), de către avocat D. B., încheiat între reclamant și pârâți și, ca o consecință a rezoluțiunii, va dispune repunerea părților în situația anterioară în sensul obligării pârâților să restituie reclamantului suma de
30.000 euro, plătită cu titlu de preț. În dispozițiile art. 11 din contractul încheiat între părți a fost inserată și o clauză penală prin care s-a procedat la evaluarea prejudiciului cauzat reclamantului în cazul în care intervine rezoluțiunea actului, acest prejudiciu fiind evaluat la suma de 90.000 euro, reprezentând de trei ori prețul achitat de reclamant, urmând ca pârâții să fie obligați să plătească, cu titlul de despăgubiri, această sumă.
Reținând culpa procesuală a pârâților, în baza art. 274 C.proc.civ aceștia au fost obligați să plătească cheltuieli de judecată în cuantum de
12.558 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții B. A. D. și B.
O. solicitând modificarea in tot a sentinței civile numărul 1. sirespingerea actiunii promovate de intimate; in temeiul art 280. Codprocedura Civila suspendarea executarii sentintei civile nr.1. .
În motivarea cererii de apel pârâții au relevat că prima instanță a realizat o greșită aplicare a prevederilor legale incidente în materia analizată întrucât la încheierea contractului promitenții vânzători nu au participat personal, actul fiind încheiat de ei prin mandatarul P. S. C., in baza procurii speciale nr. 843/(...), autentificata de notarul public Fornade T. M.. Din cuprinsul acestei procuri, rezulta ca paratii l-au imputernicit cu puteri depline pe P. S. C. ca , in numele lor si pentru ei, sa vanda la cine va considera de cuviinta si la pretul pe care il considera de cuviinta, purtand intreaga responsabilitate a actelor de vanzare-cumparare incheiate, apartamentele care se vor construi pe terenul in suprafata de 7.722 mp, situat in comuna F. in zona M. A. de catre SC LUC I. SRL, precum si cota aferenta aparatamentelor din teren. In acest scop, mandatarul a fost imputernicit sa incheie contracte de vanzare-cumparare pentru parati si in numele acestora, sa stabileasca clauzele vanzarii, sa stabileasca si sa primeasca pentru parati pretul vanzarii.
După cum se poate observa din continutul procurii speciale nr.
843/(...) , apelanții au împuternicit pe mandatarul P. S. C. ,in mod exclusiv doar sa vanda la cine va considera de cuviinta si la pretul pe care il considera acceptabil, apratamentele ce se vor construi pe terenul din comuna F. de catre S. LUC I. S. A. este singurul act de dispozitie pentru care mandatarul l-a primit în procura speciala, reprezentantul pârâților nefiind mandatat să asume în numele mandanților obligația edificării , nici să stipuleze clauze penale de agravare a răspunderii.
În situația încălcării prevederilor contractuale legate de construirea apartamentelor si de orice alt aspect care excede actului juridic de vanzare, pe care mandatarul si le-a asumat impreuna cu tertii contractanti inafara continutului expres al procurii acordate de apelanți, răspunderea revine de drept mandatarului și nu mandanților.
Nu exista nici un dubiu in faptul ca atat tertii cat si mandatarul au cunoscut continutul acestei procuri, continut la care face trimitere si antecontractul in litigiu.
Obligațiile inserate în trecute la art. 4- 11 din antecontract in sarcina apelanților, reprezintă depășiri certe ale imputernicirilor primite de catre mandatari, in condițiile in care atat mandatarul cat si tertul au cunoscut continutul procurii si pe care apelanții nu le-au ratificat nici expres si nici tacit.
Clauza penală prevăzută la art. 11 , in temeiul careia in situatia rezilierii de plin drept a antecontractului apelanții sunt obligati să restituie triplul prețului , reprezinta un act juridic de dispozitie . Fiind un act juridic de dispozitie conform prevederilor art 1536 Vechiul Cod Civil alin 2. „ cand e vorba de instrainare ipotecara sau de facere a unor acte ce trec peste administratia ordinara, mandatul trebuie sa fie special. "
. in temeiul caruia P. S. C. a incheiat antecontractul de vanzare cumparare nu avea in continutul sau o asemenea prevedere. Rezulta ca aceasta obligatie a fost asumata de mandatar inafara limitelor mandatului , iar conform art. 1546 Vechiul Cod Civil „mandantul este îndatorat a îndeplini obligațiile contractate de catre mandatar in limitele puterilor date. Nu este indatorat pentru tot ceea ce mandatarul ar fi facut afara din limitele puterilor sale .... "
Rezulta clar ca aceasta obligatie a fost trecuta in antecontract in sarcina apelanților înafara unei procuri speciale acordate mandatarului , sens in care ea nu poate crea nici o obligatie.
Prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 31 octombrie
2012 reclamantul F. O. G. solicitat respingerea apelului promovat depârâții B. O. și B. A. D. ca nefondat.
Intimații au relevat că , in fata instantei de fond, apelanții parați s-au aparat prin invocarea in cauza a unei simulatii prin interpunere de persoane si nu au invocat vreo depasire a mandatului de catre mandatar. De altfel, cu privire la aceasta chestiune nici nu s-au formulat critici in apel, decizia instantei cu privire la modalitatea dezlegarii acestei aparari fiind deci considerata legala.
Intimații au solicitat înlăturarea apărării referitoare depășirea limitelor mandatului. Din lecturarea acestei procuri se observa foarte clar ca mandatarul are împuternicire sa stabileasca clauzele vanzarii, sa incheie antecontracte de vanzare- cumparare, sa incaseze pretul convenit, totul in numele si pe seama apelantilor. A sustine ca procura in cauza priveste doar vanzarea exclusiv fara alte obligatii si drepturi incalca atat regulile mandataului cat si buna credinta. Pentru incasarea pretului si restulclauzelor care confera drepturi, mandatul este perfect legal iar pentru obligatiile asumate prin contract, mandatul este "depasit"? rationamentul este ilogic juridic. In plus, toate chestiunile invocate de catre apelanti in sustinerea acestei pozitii se refera la desocotirea manadatarului fata de mandanti si nu priveste relatia cu tertii. Mandataul este un contract consensual. Partile obisnuiesc sa il redacteze in scris tocmai pentru ca tertii sa fie in masura sa verifice puterile acordate mandatarului precum si limitele in care acesta din urma poate contracta in numele mandantului. Atata timp cat in prezentul mandat se prevede dreptul mandatarului de stabili clauzele vanzarii, pretul, incheierea de antecontracte, este evident ca în raport de terți mandatarul nu a depasit imputernicirea acordata de apelanti. . incearca sa promoveze ideea ca pentru clauza penala singur raspunzator este mandatarul P. care este tinut de obligatia de a garanta validitatea actelor juridice incheiate, or, aceasta ipoteza ar primi aplicatie doar daca mandatarul a dat tertilor posibilitatea de a lua la cunostinta de intinderea imputernicirii si daca tertii accepta sa contracteze cu mandatarul peste limitele mandataului, situatie in care legea (art. 1545 C.Civ.) presupune ca tertii au luat asupra lor riscurile contractului incheiat in astfel de conditii. . in cauza este un act juridic cu putere publica care pana la revocare sau anulare face proba relatiei juridice dintre parti si este opozabil tertilor. De altfel, daca sustinerea apelantilor ar fi fost adevarata, ca mandatul este limitat si se refera doar la anumite fapte si persoane, atunci trebuia sa existe in cadrul procurii speciale - mandat o stipulatie in favoarea tuturor viitorilor parteneri contractuali (R., P., Luc I.) si s-ar fi specificat in antecontractul de vanzare-cumpararee faptul ca in viitor urmeaza ca proprietarul terenului si al apartamentului sa se schimbe.
Clauza penala este o clauza accesorie vanzaii, iar apelanții l-au mandatat pe dl. P. sa "stabileasca clauzele vanzarii". Astfel cum s-a specificat in doctrina, specializarea mandatului "nu trebuie dusa la extrem, mandatul va fi cu suficiență special daca va indica natura operatiei juridice si obiectul ei. Natura procurii si obiectul acesteia sunt clar: mandatarea perfectarii de antecontracte de vanzare, negociere clauze, stabilire si incasare pret. Clauza penala nu reprezinta un act de dispozitie asupra patrimoniului mandantilor apelanti ci face parte din ansamblul de drepturi si obligatii asumate de catre acestia prin mandatar in administrarea afacerii cu imobilele construite in F., str. M. A..
Cu privire la fondul cauzei, instanta a dat o corecta dezlegare pricinii.
Deliberând Curtea reține:
1.Starea de fapt este următoarea:
Prin procură specială pârâții B. O., B. A. D. au împuternicit pe numitul P. S. C. să vândă la cine va considera de cuviință și la prețul pe care îl consideră de cuviință, purtând întreaga responsabilitate a actelor de vânzare-cumpărare încheiate, apartamentele care se vor construi pe terenul în suprafață de 7722 mp, situat în comuna F., de către SC L. I. SRL, precum și cota aferentă apartamentelor edificate asupra acestui imobil.
Curtea reține că între pârâți și SC L. I. SRL s-a încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, prin care pârâții și-au asumat obligația de a transfera în viitor dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafață de 7722 mp, situat administrativ în comuna F., în zona numită M. A., dobândit în baza Sentinței civile nr. 7. a J. C.-N.
Promisiunea sinalagmatică a fost perfectată în (...), fiind dublată de încheierea contractului de mandat și emiterea procurii.
Părțile au trecut la executarea prestațiilor specifice unei vânzări autentice. Î. promitenții cumpărători intenționau să dezvolte un proiect imobiliar, iar promitenții vânzători nu erau proprietari tabulari la data încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, pârâții susțin că au mandatat reprezentantul legal al promitentului cumpărător SC Luc I. SRL în vederea îndeplinirii formalităților necesare obținerii autorizației de construire.
La data de 12 februarie 2008 ( înainte ca transferul dreptului deproprietate asupra terenului prin act autentic să fi fost realizat ), mandatarul,împuternicit prin procura specială autentificată la (...), încheie în numele și pe seama pârâților mandanți o promisiune sinalagmatică de vânzare- cumpărare, având ca obiect un bun viitor.
Conform acestei convenții, pârâții, reprezentați prin mandatarul P. S.
C., își asumă obligația de a construi asupra terenului ce a făcut obiect derivat al promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiate la data de (...), apartamentul nr.6 compus din o cameră, o bucătărie, baie, hol, dormitor, în suprafață utilă de 46,60 mp, pentru prețul de 30.000 E., achitat integral de către promitentul cumpărător - reclamantul F. O. G.
Conform clauzelor contractuale stipulate, construcția trebuia finalizată până la data de 31 mai 2008, urmând ca formalitățile de întabulare să fie definitivate în maximum 6 luni de la data recepției obiectivului construit.
2. Promitentul cumpărător - reclamantul F. O. G. a sesizatinstanța solicitând pronunțarea rezoluțiunii judiciare pe motivul neexecutării obligațiilor contractuale asumate de promitenții vânzători prin persoana împuternicită conform procurii speciale autentificate în data de (...).
2a.În esență, reclamantul a susținut înaintea primei instanțecă sunt îndeplinite condițiile pronunțării rezoluțiunii, neexecutarea imputată pârâților fiind gravă, întrucât obligațiile asumate prin art. 4-10 din antecontractul încheiat la 0(...) au fost încălcate, cerințele activării clauzei de arvună stipulată în art. 11 din aceeași convenție fiind de asemenea întrunite.
2b.Reclamantul afirmă că, potrivit acestor clauze, promitențiivânzători reprezentați de mandatarul P. S. C. și-au asumat obligația de a nu înstrăina și greva imobilul de sarcini, obligație negativă ce a fost încălcată, întrucât actualmente bunul în discuție este ipotecat.
2c.Reclamantul a relevat că același apartament a mai făcutobiectul derivat al unui alt antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu un terț (antecontractul nr. 26/(...), notat sub B17 în cartea funciară), imobilul teren pe care s-a edificat construcția în litigiu fiind înstrăinat de pârâți la (...), în favoarea cumpărătorilor SC Luc I. SRL, P. S. C., R. L..
3. Pârâții susțin însă că reprezentantul lor - mandatarul P. S. C. a depășit cadrul împuternicirii ce i-a fost conferită, actele săvârșite de acesta nefiindu-le opozabile.
4.Prima instanță a validat apărările reclamantului, apreciindcă sunt îndeplinite condițiile pronunțării rezoluțiunii, întrucât există oneexecutare ilicită a obligațiilor contractuale asumate de debitorii pârâți prin mandatarul lor.
Pronunțând rezoluțiunea cu titlu de sancțiune, prima instanță a dispus repunerea părților în situația anterioară, obligând pârâții să restituie reclamantului prețul plătit în avans. Prima instanță a dat efect clauzei penale stipulate în art. 11 din contractul rezoluționat, obligândpârâții - promitenți vânzători să restituie reclamantului suma de
90.000 E., respectiv echivalentul în lei la data plății, sumă ce reprezenta detrei ori prețul plătit în avans.
T.ul a statuat că promisiunea sinalagmatică încheiată la (...) produce efecte în persoana mandanților în concordanță cu regulile specifice contractului de mandat. I. a statuat că actul juridic săvârșit prinreprezentare produce efecte directe în persoana și patrimoniul pârâților reprezentați, care au devenit părți ale raportului juridic stabilit cu reclamantul (terțul contractant).
S-a relevat că toate drepturile și obligațiile rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 0(...) au trecut asupra reprezentaților și că reprezentantul acestora (mandatarul P. S. C.) a acționat în baza unei puteri recunoscute.
Apărările evocate de pârâți în primul ciclu procesual, pârâți care au susținut că reprezentantul lor a acționat peste puterile promise, au fost infirmate.
5.În cererea de reformare pârâții afirmă aceleași apărări,considerând că mandatarul este răspunzător pentru efectele produse față de terț, reprezentarea fiind frauduloasă.
I. de apel apreciază că apărarea este pertinentă. Considerentele silogismului judiciar sunt următoarele:
Raportul de reprezentare își trage puterea dintr-un ansamblu de acte juridice conexe, ansamblu de acte ce se compune din convenția de reprezentare și procură, care este actul juridic unilateral supus comunicării, ce provine din partea reprezentatului. Convenția de reprezentare este acordul de voințe prin intermediul căruia părțile convin să creeze între ele un raport de reprezentare în virtutea căruia o parte (reprezentatul) împuternicește și dispune ca cealaltă parte (reprezentantul) să participe la circuitul civil in nomine alieno, prin încheierea unor acte juridice, în numele
și pe seama reprezentatului.
Față de terți, reprezentatul va putea dovedi raportul de reprezentare prin orice mijloc de probă, în timp ce terțul care a contractat cu reprezentantul va putea dovedi că a contractat cu reprezentantul numai cu respectarea regulilor privitoare la probațiunea actelor juridice.
Actul juridic unilateral prin care reprezentatul acordă reprezentantului său puteri pentru ca acesta să poată săvârși acte juridice în numele și pe seama lui este o condiție intrinsecă a reprezentării convenționale. Denumirile sub care se prezintă sunt: procură, împuternicire, delegație.
În procura văzută ca instrumentum, puterile mandatarului au fost clar definite. Pârâții, în calitatea lor de mandanți, au conferit mandatarului o putere de reprezentare limitată. Conform acestei procuri, pârâții au stabilit că apartamentele vor fi construite pe terenul ce încă mai constituia la acea dată proprietatea lor ( deși fusese promis spre vânzare) de către SC Luc I. SRL, entitate la care mandatarul deținea părți de interes și puterea de reprezentare.
Mandanții au relevat în cuprinsul procurii că mandatarul vapurta responsabilitatea convențiilor încheiate cu privire laapartamentele ce se vor construi pe teren de SC Luc I. S.
Manifestarea de voință de la data antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 0(...) nu a fost conformă cu puterile primite de reprezentant. A. de putere comis de reprezentant era manifest, întrucât reprezentantul s-a folosit de împuternicirea sa într-o manierăvizibil de suspectă, altfel spus, de o asemenea manieră încât terțul
(reclamant) ar fi trebuit să-și dea seama de existența unei violări aobligației de încredere care îl apasă pe reprezentant. Și asta pentru căterțul nu-și poate întemeia buna credință doar pe cunoașterea raportului de bază, el trebuind să cunoască și care sunt limitele procurii. Or, cunoașterea acestor limite era facilă, rezultând fără putință de tăgadă din conținutul procurii. Puterea creatoare de drept a aparenței trebuie recunoscută doar atunci când această aparență are aptitudinea de a genera o eroare obștească și invincibilă. Reclamantul nu poate invoca legitim o atare apărare, întrucât abuzul s-a manifestat sub ochii lor. O simplă lecturare a procurii care le- a fost prezentată (a se vedea declarația martorului propus de reclamant f.71 dos. fond) oferea terțului suficiente informații pentruca acesta să își fi putut da seama de existența unei violări.
Reprezentantul este un simplu organ de exprimare a voinței, iar voința reprezentaților a fost clară, în sensul că nu-și asumă nici o responsabilitate cu privire la vânzarea apartamentelor care trebuiau edificate de societatea comercială unde mandatarul deținea părți de interes.
Terțul, reclamantul din speță, nu a luat în considerare aceastăvoință. El ar fi trebuit să cunoască că reprezentantul nu a lucrat înmarginile împuternicirii.
Efectuând minime diligențe, raportate la standardul bonus pater familias, existau suficiente elemente care să certifice folosirea împuternicirii de către reprezentant de o manieră vizibil suspectă.
Relația dintre mandatarul P. și societatea care urma să edifice construcția putea fi ușor identificată.
Contractele preparatorii (promisiunea sinalagmatică având ca obiect derivat terenul), comportamentul părților până la nașterea litigiului constituie elemente extrinseci care validează teza conform căreia intenția comună a mandanților și mandatarului a fost aceea ca reprezentarea să se limiteze la îndeplinirea formalităților privitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului pe care urma să fie edificată construcția. A. interpretare este în armonie generală cu economia contractului și contextul său. Indiferent dacă se apelează la un criteriu obiectiv de interpretare sau la criteriul subiectiv, prin raportare la textele art. 977-979 C.civ., concluzia nu poate fi decât aceeași.
Pasivitatea reclamantului timp de mai mult de doi ani de laexpirarea termenului de predare a construcției, faptul că promitentulcumpărător nu a reacționat imediat după ce a aflat de transferuldreptului de proprietate asupra terenului în favoarea mandatarului (vara anului 2009- a se vedea răspunsul la întrebarea nr. 4 din interogatoriu - f.44, dosar (...) al T.ului Comercial C.) ,constituie indicii obiective care pot fundamenta prezumția simplă că reclamantul avea reprezentarea faptului că obligațiile legate de edificarea construcției erau străine deconținutul mandatului. . susține că a contractat strict în considerarea bonității mandanților, având reprezentarea faptului că aceștia și au asumatobligațiile privitoare la edificarea și transferul dreptului de proprietate asupra construcției. Or, dacă acest lucru ar fi fost real „denunțarea convenției pe temeiul pactului comisoriu trebuia să fie promptă și să urmeze imediat după ce a aflat de schimbarea proprietarului și instituirea sarcinilor.
De altfel, transferul dreptului de proprietate asupra terenului și grevarea lui de sarcini au fost evidențiate în registrul de publicitate încă din
(...). Nu a existat nici o convocare a pârâților promitenți vânzători imediatdupă ce obligația de predare a devenit exigibilă, exigențele solidarismului contractual în faza executării promisiunii sinalagmatice nefiind atinse. Martorul Z. A. a confirmat faptul că ulterior acestui moment, reclamantul a purtat discuții cu mandatarul P. legat de derularea proiectului imobiliar( f.71)
Deși reclamantul susține că este de bună credință, nu a acționat prompt în sensul concilierii intereselor părților contractante ieșind din pasivitate mult timp după ce obligația de predare devenise exigibilă.
Chiar dacă cocontractantul al cărui interes este nerealizat este stăpânul consecințelor neîndeplinirii sarcinii asumate de celălalt contractant, el nu poate dispune de ființa contractului în mod absolut, ci trebuie să respecte cerința concilierii intereselor, cu obligația de a le prezerva ori de câte ori nu sunt iremediabil distruse sau pierdute. Or, în spiritul atingerii acestor exigențe, era oportun să ceară mandanților ( în considerarea bonității cărora pretind că au contractat) informații cu privire la factorii care au împiedicat finalizarea contractului. În speță, nu au existat nici un fel de informări pe care reclamantul să le fi solicitat direct de la pârâți. Si acestea sunt , în opinia curții, indicii care întăresc prezumția că reclamantul avea reprezentarea faptului că obligațiile legate deedificarea construcției erau străine de conținutul mandatului.
Declinul suferit de piața imobiliară în acest interval (și care constituie un fapt de notorietate) poate genera suspiciuni cu privire la utilizarea de către reclamant a prerogativei de a invoca clauza rezolutorie expresă cu valoare de pact comisoriu și clauza penală. Deși susține că este de bună credință, reclamantul a fost cu totul străin de principiulvigilenței, abandonând obligația de minimizare a prejudiciului. Învirtutea acestei din urmă datorii, în temeiul legăturii de solidaritate contractuală, el trebuia să militeze și să reacționeze prompt, cerând socoteală promitenților vânzători( despre care pretinde că sunt obligați), lucru care nu s-a întâmplat în speță decât foarte târziu. La data exercitării precum și în prezent evoluția pieței imobiliare ,în raport de data încheierii convenției oferă indicii că utilizarea prerogativelor contractuale - de a invoca pactul comisoriu și clauza penală - poate să conducă la obținerea unui câștig mai mare decât cel care s-ar obține din finalizarea contractului. Prin urmare, resorturile interne ale așteptării pot să nu fie străine unui interes speculativ, care să mizezestrict pe natura sancționatorie a clauzei penale .
Însăși împrejurarea că, la data negocierii antecontractului între mandatar și reclamant , mandatarul a cerut un „răgaz"; pentru a se consulta telefonic cu mandatarul, în privința inserării clauzei penale ( a se vedea declarația martorului propus de reclamant care a perceput personal faptele) trebuia și putea să trezească suspiciuni reclamantului cu privire la limitele puterii de reprezentare. S. bonus pater familias nu a fost atins nici în privința condițiilor în care s-a ajuns la inserarea clauzei de agravare a răspunderii.
Procura specială nu recunoștea mandatarului nici puterea de a constitui în numele mandanților, garanții reale imobiliare asupra imobilului în litigiu . În mod cert, instituirea acestor sarcini depășescîmputernicirea primită de la mandanți, nu poate opusă pârâților fiind pe deplin imputabilă mandatarului indiferent sub numele cui s-au constituit sarcinile.
Chiar dacă s-ar admite că n-ar fi existat o depășire a limitelor mandatului, prima instanță a realizat o greșită aplicare a regulilor referitoarela repararea prejudiciului rezultat din neexecutarea promisiunii sinalagmatice.
Dispunând repunerea părților în situația anterioară, tribunalul a obligat pârâții atât la restituirea prețului încasat în avans, cât și la restituirea acestuia întreit. Dispoziția s-a fundamentat pe recunoașterea efectelor clauzei de răspundere instituită de părți în art. 11 din promisiunea sinalagmatică. Potrivit art. 11, în situația în care promitenții vânzători vor încălca obligațiile asumate prin art. 4-10, promitenții cumpărători sunt îndreptățiți să solicite rezilierea de drept a contractului, fără somație, fără trecerea unui termen, fără intervenția instanței de judecată, promitenții vânzători obligându-se a achita cu titlu de penalitate de trei ori suma plătită acestora prin antecontract de către promitenții cumpărători.
Potrivit regulii de interpretare subiectivă aplicabile din perspectiva prevederilor art. 978-979 C.civ., această prevedere contractuală trebuia interpretată prin raportare la conținutul art. 20 din aceeași convenție. În baza acestei din urmă clauze, neperfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică din culpa cumpărătorului va avea drept consecință pierderea avansului în timp ce, în caz de neperfectare a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică din culpa promitenților vânzători s-a prevăzut obligația acestuia de a restitui dublul sumei achitate de reclamant. A. clauză are valoarea unei clauze de arvună care permitea reclamantului să primească îndoit arvuna avansată. Or, este știut că în toate cazurile în care arvuna se pierde sau se restituie îndoit (întreit după caz), clauza funcționează ca o adevărată clauză penală, prin care părțile fixează cuantumul daunelor interese ce sunt datorate în caz de neexecutare; de aceea, instanțele nu pot acorda despăgubiri mai mari decât cele care rezultă din aplicarea clauzei de arvună. T.ul însă, a încălcat această regulă, acordând despăgubiri mai mari decât cele care rezultă din aplicarea clauzei de răspundere.
Din economia contractului și contextul său rezultă că clauza instituită în art. 11 din contract nu reprezintă altceva decât o agravare a condițiilor răspunderii instituite în art. 20.
De altfel, martorul propus de reclamant, care a participat la încheierea contractului (fila 109, dosar fond) a relevat că la inițiativa sa a fost instituită clauza conform căreia, în ipoteza în care nu va fi încheiat contractul în formă autentică, pârâtul să fie obligat să plătească de trei ori valoarea avansului achitat.
Chiar dacă s-ar admite că, împrejurării evocate de martor nu i se pot atribui valențe în materie de interpretare a convenției, oricare alt dubiu ar trebui să-i profite debitorului obligației de restituire, conform art. 983 C.civ.
Funcția represivă a pedepsei private nu poate exceda valorii negociate de părți.
Curtea este totodată tributară ideii că obligația accesorie născută dintr-o clauză penală trebuie să fie echilibrată și să se execute fără prejudicierea uneia din părțile contractante, regula intangibilității clauzei penale nefiind de ordine publică, ci susceptibilă de modificare prin aplicarea principiilor de drept care au prevalență în spațiul contractual.
Prima instanță a ignorat principiul solidarismului contractual, care presupune echilibru, bună credință, prudență, coerență și proporționalitate, a atribuit clauzei penale o natură exclusiv sancționatorie.
Legea părților, în prezența unui dezechilibru contractual, nu poate fi privită ca o regulă intangibilă, care să se impună a fi respectată în pofida oricăror realități. Exigența echilibrului contractual trebuie să conducă azi larelativizarea principiului din art. 969 alin 1 C.civ. Așa cum s-a susținut în doctrină, el nu poate fi privit ca „o lege ariană, care legitimează toate abuzurile și excesele sau ca o imunitate pentru unii contractanți care înțeleg să obțină profit din rigiditatea legii contractuale"; (a se vedea L. P. - Tratat de drept civil. O. vol II Contractul - B.ești, Universul Juridic 2009, pag. 692).
Realitatea pieței imobiliare este cu totul altfel decât cea de la data încheierii promisiunii sinalagmatice, context în care indemnitatea apare exagerat de mare față de prejudiciul rezultat din neexecutare.
Sigur că această discuție ar fi căpătat o deosebită relevanță dacă cele dintâi apărări nu ar fi fost validate.
S-a susținut de către intimați că depășirea limitelor mandatului nu ar fi fost invocată cu titlu de apărare în primul ciclu procesual. Aceste alegații nu sunt pertinente întrucât, așa cum rezultă și din cuprinsul întâmpinării ( f.31) și concluziile scrise( f.120-122), din poziția pârâților exprimată în cuprinsul interogatoriilor, lipsa puterii de reprezentare a mandatarului a constituit pilonul central al întregii apărări (f 47-49, răspunsul la întrebarea 2, 3, 9, f. 50 - răspunsul la întrebarea 2, 8, f 124).
Obligațiile legate de edificarea construcției și instituirea degaranții reale erau străine de conținutul mandatului. Î. neexecutareainvocată de reclamant este conexă acestor îndatoriri, condițiile pronunțării rezoluțiunii nu sunt îndeplinite, ea neputând fi imputată mandanților. De asemenea, înstrăinarea terenului pe care s-a edificat construcția( în (...)) nu reprezintă altceva decât expresia executării, din partea pârâților, a promisiunilor sinalagmatice, făcând dovadabunei lor credințe.
Deoarece, apelanții au renunțat înainte de acordarea cuvântului în fond la soluționarea cererii incidente de suspendare a executării hotărârii apelate, în baza art. 246 C.proc.civ curtea va lua act de renunțarea la judecarea cererii de suspendare a executării hotărârii apelate și va dispune restituirea cauțiunii consemnate cu recipisa nr. 7. din (...).
Apelul fiind întemeiat ,în conformitate cu prevederile art. 296
C.proc.civ instanța va schimba în tot sentința atacată, în sensul că va respinge acțiunea precizată.
Culpa procesuală a intimatului fiind dovedită , în baza art. 274
C.proc.civ instanța va obligă intimatul reclamant să plătească apelanților suma de 6002,5 RON cu titlu de cheltuieli judiciare reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar în apel.
PENTRU ACESTE M.IVE IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Ia act de renunțarea la judecarea cererii de suspendare a executării hotărârii apelate.
Dispune restituirea cauțiunii consemnate cu recipisa nr. 7. din (...). Admite apelul declarat de pârâții B. A. D. și B. O. împotriva sentinței civile nr. 1460 din (...) pronunțată în dosar nr. (...) al T.ului Specializat C., pe care o schimbă în tot, în sensul că respinge respinge acțiunea precizată.
Obligă intimatul reclamant să plătească apelanților 6002,5 RON cu titlu de cheltuieli judiciare reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 2 noiembrie 2012.
PREȘEDINTE
JUDECĂTOR
GREFIER
S. AL H. G. DRIAN N.
A. B.
5 ex. - (...) jud.fond.Ivănescu S.
| ← Decizia comercială nr. 26/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Încheierea comercială nr. 910/2012, Curtea de Apel Cluj -... → |
|---|
