Decizia comercială nr. 171/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ Nr. 171/2012
Ședința de la 27 N. 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. A. M.
Judecător A.-I. A.
Pe rol judecarea
Grefier M. N. Țârapelul declarat de A. M. H.
și S. H. F. S. împotriva
sentinței civile nr.783 din (...) pronunțată de către T. S. C. în dosarul nr. (...) în contradictoriu cu intimata S. K. V. S. având ca obiect rezoluțiune contract.La apelul nominal, făcut în cauză, la amânări fără discuție, se prezintă av. Bădău Adela Ionela, în substituire și în reprezentarea intereselor apelanților și av. Raluca M. Vescan în reprezentarea intereselor intimatei, SC K. V. S.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul promovat de către A. M. H. nu este legal timbrat.
S-a făcut referatul cauzei ocazie cu care se învederează instanței că pricina se află la 3-lea termen de judecată pentru care procedura de citare este legal îndeplinită.
Reprezentanta penaților arată că are mandat din partea titularului cauzei pentru a preciza că nu se dorește formularea unei cereri de reexaminare a modului de soluționare a cererii de eșalonare a plății taxei de timbru, acordată apelantei, SC H. F. S.
I. aduce la cunoștința părților litigante că s-a procedat la prorogarea asupra pronunțării asupra excepției netimbrării apelului declarat de persoana fizică până la soluționarea cererii de acordare a ajutorului public judiciar și în cazul apelului declarat de societate. A. trebuind a fi dezbătute în solidar, art.21 din Normele metodologice privind stabilirea taxei judiciare
Reprezentanta apelanților solicită respingerea excepției conform dispozițiilor art.21 din Normele metodologice privind stabilirea taxei judiciare de timbru, pentru apelul promovat părțile datorează în solidar plata taxelor de timbru. A., cp conform dispoziției instanței date prin încheierea din 20 noiembrie 2012, instanța a dispus eșalonarea plății taxei de timbru.
Reprezentanta intimatei arată că nu este de acord cu modul în care a fost stabilită taxa judiciară de timbru, trebuia stabilită distinct pentru amândoi apelanții întrucât au fost formulate distinct cereri împotriva acestora. Solicită admiterea excepției nelegalei timbrări deoarece solidaritatea pasivă nu trebuie să intervină, taxa trebuia stabilită distinct.
C.ea după deliberare respinge excepția nelegalei timbrări a apelului declarat de A. M. H. reținând în motivare prevederile art. 12 din OMJ
760/1999 conform caruia daca cererea formulatata de mai multe parti are un obiect comun taxa de timbru se datoreaza in solidar astfel ca prin efectul solidarității pasive, achitarea taxei judiciare de timbru de către unul dintre debitori profită celorlalți.
Reprezentanta intimatei depune înscrisuri și arată că față de evacuare nu a fost formulată nicio contestație, timpul curgând deja.
Reprezentanta apelanților arată că neexercitarea unei de atac nu echivalează cu acceptarea unei proceduri.
C.ea pune în discuție excepția lipsei calității procesuale active a SC H.
F. SRL în ceea ce privește solutia data actiunii initiale .
Reprezentanta intimatei solicită admiterea excepției pentru considerentele expuse anterior.
Reprezentanta apelanților solicită respingerea excepției nu se poate încheia un contract de sublocațiune atâta timp cât nu există un contract principal. La acțiunea introductivă a fost parte pârâtul, reclamanta și-a precizat acțiunea.
C.ea unește excepția cu fondul și declară închise dezbaterile, acordă cuvântul pentru susținerea apelului.
Reprezentanta apelanților solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, modificarea sentinței atacate. În susținere se arată că din facturile depuse și din înscrisurile existente la filele 39, 43-44 nu se face dovada că lucrările cu amenajările s-ar fi realizat efectiv, autorizația de construire a fost emisă în baza unei documentații tehnice efectuate la solicitarea pârâtei,
SC H. F. S. P. a solicitat efectuarea de lucrări, amenajare intrare, însă nu putem ști când au fost efectuate cu exactitate aceste lucrări, când a fost eliberată autorizația. Locurile de parcare nu erau individualizate, intimata era obligată să asigure folosința exclusivă. Din declarațiile martorului, pe baza cărora instanța de fond și-a formulat convingerea reiese că locurile de parcare nu erau individualizate. Reclamanta și-a asumat obligația de a sigura accesul la spațiul închiriat, potrivit dispozițiilor art. 18 și art.45 din O. 962, fiecare farmacie pentru a funcționa trebuie să instaleze și să amplaseze rampe de acces. Se știa la momentul încheierii contractului de locațiune că reclamanta a fost de acord cu prețul chiriei. Înscrisurile de la filele 39-51 nu fac dovada că reclamanta și-ar fi îndeplinit obligațiile.Contractul de locațiune a stabilit în mod expres care este termenul de achitare a chiriei, abia de la acel moment putându-se obține toate autorizațiile necesare.
La solicitarea instanței referitoare la deținerea răspunsului de la
Ministerul Sănătății reprezentanta apelanților arată că nu poate indica sau depune un asemenea act. Mai arată că nu există o culpă a pârâtului, obligațiile nu au fost îndeplinite de către reclamantă.
La întrebarea instanței reprezentanta apelanților arată că toate lucrările mai puțin cele individualizate nu au fost efectuate, cele care țin de interior sunt efectuate.
Mai arată că clădirea nu are rampă de acces, aspect care nu este în conformitate cu dispozițiile legislației în vigoare, nici acces pietonal.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea apelului declarat de A. M. H., relevând în susținere că termenul a fost precizat în contract , apelantul A. M. H. nici nu a plătit facturile care i-au fost trimise și nici nu le-a returnat. Apelantul este dator să plătească chiria . Se mai arată că lucrările de reamenajare nu trebuie confundate cu cele de amenajare a spațiului. Acțiunea este dovedită cu poze, declarații de martori, schițe. A fost permisă această individualizare, fără a specifica ce tip de marcaj. Nu se prevede că chiria depinde de aviz.
Se mai arată că intimata are calitatea de debitoare. S. E. F. se desprinde de pe strada B. Z.
În ceea ce privește apelul declarat de SC H. F. SRL se solicită respingerea acestuia relevându-se în susținere că sublocatorul nu dobândește un drept de folosință. Nu a fost formulată contestație. Se solicită acordarea de cheltuieli de judecată.
În replică , reprezentanta apelanților arată că lucrările de reamenjare nu includ deja existența unor amenajări, nu puteau fi efect.La art.8 necesitatea reamenajării spațiului cade în sarcina proprietarului care va suporta costurile, include și un acces și lucrări exterioare. Există înscrisuri că lucrările de amenajare au fost făcute în partea ce aparține societății reclamante și are ieșire înspre strada B. Z. .
C.ea reține cauza în pronunțare.
C U R T EA
Prin sentința civilă nr.783 din (...) pronunțată în dosarul nr.(...) al T.ui S. C. s-a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale a pârâtului A. M. H., excepție invocată de acesta prin întâmpinare.
S-a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională SC H. F. SRL în contradictoriu cu pârâta reconvențională SC K. V. S.
S-a admis cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta SC K. V. SRL, în contradictoriu cu pârâții A. M. H., și SC H. F. SRL, și în consecință:
S-a dispus rezilierea contractului de locațiune perfectat între reclamanta SC K. V. SRL și pârâtul A. M. H. certificat sub nr. 220 din (...) de av. R. R.
S-a dispus obligarea pârâtului A. M. H. la plata sumei de 18.038,47 lei reprezentând chirie datorată aferentă perioadei noiembrie 2010-februarie
2011.
S-a dispus evacuarea pârâților A. M. H. și SC H. F. SRL din spațiul situat în C.-N., str. E. F., nr. 2, jud. C..
A fost obligat pârâtul A. M. H. să plătească reclamantei suma de 850 euro lunar, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, începând cu data pronunțării prezentei hotărâri și până la data predării spațiului, cu titlul de daune.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamantei suma de 10.685,51 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că la data de 25 august 2008, între reclamanta SC K. V. SRL, în calitate de locator, și pârâtul A. M. H., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere certificat de av. R. R. G. sub nr. 220/(...), prin care reclamanta s-a obligat să pună la dispoziția pârâtului folosința spațiului în suprafață de 85 mp situat la parterul imobilului din C.-N., str. E. F., nr. 2-4, inclusiv a două locuri de parcare,m spațiu care urma a fi folosit cu destinația de drogherie/., iar pârâtul s-a obligat să achite o chirie lunară de 850 euro lunar + TVA, chirie care urma a fi achitată la data de 10 a fiecărei luni pentru luna în curs, la cursul BNR din ziua facturării (filele 9-14, vol. I).
Potrivit art. 3, contractul s-a încheiat pentru o perioadă de 10 ani și intra în vigoare la începând cu data semnării, iar termenul de 10 ani se prelungește cu perioada necesară amenajării spațiului pentru asigurarea funcțiunilor de drogherie/., iar potrivit art. 4.2 din contract, chiria urma a fi achitată începând cu momentul la care s-au finalizat toate lucrările de reamenajare a spațiului închiriat.
Potrivit art. 7.1, nerespectarea de către locatar a obligațiilor de plată asumate atrage suportarea unor penalizări de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, iar potrivit art. 7.3, în situația în care întârzie cu plata chiriei mai mult de 60 de zile, locatarul are dreptul de a cere rezilierea contractului, locatarul fiind obligat să evacueze spațiul în termen de 15 zile de la primirea somației.
În conformitate cu dispozițiile art. 8, locatorul s-a obligat să suporte costurile proiectării și realizării unui nou acces în imobilul din care face parte spațiul închiriat, iar locatarul s-a obligat să suporte costurile proiectării și realizării spațiului închiriat, schimbării de destinație în drogherie/., închiderii accesului actual în imobil, toate amenajările structurale rămânând proprietarului la încetarea contractului.
S. a fost predat pârâtului locatar la data de 27 august 2008, conform procesului verbal de predare primire de la fila 17, vol. I, din dosar.
La 1 septembrie 2008, pârâtul A. M. H. a subînchiriat folosința spațiului ce a făcut obiectul contractului de închiriere certificat de av. R. R.
G. sub nr. 220/(...) pârâtei SC H. F. SRL, pentru o perioadă de 10 ani începând cu data semnării contractului, pentru o chirie lunară în cuantum de 1.000 lei care urma a fi achitată lunar.
Având în vedere faptul că la termenul din 9 noiembrie 2011, instanța a admis excepția netimbrării cererii reconvențional formulată de reclamanta reconvențională SC H. F. SRL, raportat la dispozițiile art. 20 din Legea nr.
146/1997 coroborat cu art. 35 alin.1 și 5 din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997, va anula ca netimbrată cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională SC H. F. SRL în contradictoriu cu pârâta reconvențională SC K. V. S.
Calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana pârâtului și persoana care este titular a obligației în raportul juridic dedus judecății. De vreme ce prin acțiune se asigură protecția unui drept subiectiv civil apare ca fiind normal ca, pentru a putea exercita acțiunea, calitatea procesuală să coincidă cu calitatea de titular al obligației deduse judecății.
A., din actele depuse la dosarul cauzei, instanța reține că raportul juridic obligațional s-a născut între reclamantă și pârâtul A. M. H., iar faptul că acesta a procedat ulterior la subînchirierea spațiului închiriat de la reclamantă nu îl exonerează de obligațiile asumate prin contractul încheiat cu reclamanta.
Excepția calității procesuale pasive este o excepție de fond, peremptorie și absolută și constatându-se că din contractul de închiriere certificat de av. R. R. G. sub nr. 220/(...) pârâtul A. M. H. și-a asumat o serie de obligații față de reclamantă, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale a pârâtului A. M. H., excepție invocată de acesta prin întâmpinare.
Potrivit art. 8, locatorul s-a obligat să suporte costurile proiectării și realizării unui nou acces în imobilul din care face parte spațiul închiriat, iar locatarul s-a obligat să suporte costurile proiectării și realizării spațiului închiriat, schimbării de destinație în drogherie/., închiderii accesului actual în imobil, toate amenajările structurale rămânând proprietarului la încetarea contractului. A., raportat la înscrisurile depuse de către reclamantă la filele
39-51, reclamanta a angajat lucrări de amenajare intrare și scară la imobilul închiriat și a obținut autorizație de construire pentru amenajare drogherie la parterul imobilului prin creare de accese noi, recompartimentări, refațadizare și amplasare firmă luminoasă și și-a dat acordul pentrulucrările ce urmau a fi efectuate de către pârâți în vederea obținerii autorizațiilor de funcționare. A., coroborând înscrisurile depuse cu răspunsurile reclamantei la interogatorii, coroborată cu lipsa nejustificată a pârâtului A. M. H. la interogator, cu aplicarea dispozițiilor art. 225 Cod procedură civilă, instanța reține că în luna septembrie 2009, reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin art. 8 din contract, asigurând inclusiv accesul pietonal și cele două locuri exclusive de parcare (a se vedea și planșele foto de la filele 142-147 vol. II și declarația martorului C. L. B., fila
148 vol. II).
În ceea ce privește data de la care pârâtul A. M. H. avea obligația de plată a chiriei, instanța reține că potrivit art. 4.2 din contractul de închiriere încheiat între părți, aceasta este datorată începând cu momentul de la care s-au finalizat toate lucrările de reamenajare a spațiului închiriat. A., în lipsa unui termen expres definit, revine instanței obligația de a stabili dacă de la momentul încheierii contractului (25 august 2008) și până la data emiterii primei facturi (1 noiembrie 2010), raportat la convenția părților și demersurile efectuate, s-a scurs un termen rezonabil sau nu.
A., reclamanta și-a executat obligațiile asumate prin contract în luna septembrie 2009, în martie 2009, pârâta SC H. F. SRL a obținut certificatul de urbanism și în perioada martie-mai 2009 a inițiat demersurile în vederea obținerii autorizațiilor de funcționare, obligație care revenea pârâtului locatar, însă acesta nu a demarat activitatea economică nici la data înregistrării cererii și nici nu a făcut dovada faptului că neobținerea autorizațiilor necesare s-ar datora vreunei neexecutări culpabile a obligațiilor asumate de către reclamantă.
A., deși pârâții au invocat excepția de neexecutare a contractului drept motiv pentru neîndeplinirea obligației de plată a chiriei, instanța a reținut că aceștia nu au făcut dovada neîndeplinirii de către reclamantă a obligațiilor asumate, căci spațiul le-a fost predat la data de 27 august 2008 conform procesului verbal de predare primire menționat anterior, iar din dovezile administrate reiese că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate potrivit art. 8 din contract, respectiv a proiectat și realizat pe cheltuiala sa un nou acces la imobil, a asigurat accesul pietonal exclusiv la imobil și a asigurat două locuri de parcare prin semne exterioare lipite in dreptul celor două parcări pe imobil (cu mențiunea că deși pârâții au afirmat că reclamanta s-a opus să își marcheze locurile de parcare exterioară, din probatoriul administrat în cauză nu reiese acesta fapt, iar pârâții potrivit art. 1169 cod civil avea u obligația de a-și dovedi susținerile), ori în lipsa unei neexecutări culpabile de către reclamantă a obligațiilor sale nu se poate reține în cauză un motiv pentru care pârâții să refuze executarea propriilor lor obligații, iar excepția de neexecutare a contractului este neîntemeiată.
Potrivit susținerilor pârâților, în conformitate cu dispozițiile art. 981,
970 și 983 Cod civil, coroborat cu art. 3.1 din contractul de închiriere încheiat între părți nu a început să curgă termenul de la care să se nască obligația de plată a chiriei, ori deși formal corecte susținerile, aceștia au omis că una din obligațiile principale ale părților constă tocmai în executarea cu bună credință a obligațiilor asumate. A., având în vedere faptul că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate în luna septembrie 2009, iar în octombrie 2010 pârâții au solicitat eliberarea autorizației (ceea ce însemna că formal imobilul îndeplinea toate cerințele pentru a fi autorizat, iar în lipsa unor dovezi din care să reiasă motivul pentru care nu s-a acordat autorizarea necesară nu se poate reține vreo culpă a reclamantei cu privire la acest aspect), având în vedere obligația deloialitate și de cooperare născute din principiul executării obligațiilor asumate cu bună credință (art. 970 Cod civil), în lipsa oricărei notificări sau solicitări emise de către pârâți și adresate reclamantei din care să reiasă eventualele nemulțumiri privind executarea necorespunzătoare sau neexecutarea obligațiilor asumate, raportat la emiterea prime facturi la data de 1 noiembrie 2010 cuprinzând chiria aferentă lunii noiembrie 2010, instanța reține că de la data încheierii contractului și a executării obligațiilor asumate de către reclamantă (septembrie 2009) a trecut o perioadă de timp rezonabilă pentru ca pârâții să întreprindă demersurile în vederea obținerii autorizațiilor de funcționare. A admite ipoteza susținută de către pârâți ar însemna ca intrarea efectivă în vigoare a contractului să depindă exclusiv de voința pârâtului A. M. H., căci acesta poate să nu obțină autorizația de funcționare datorită unor motive independente de voința sa sau de vreo culpă a reclamantei, tocmai având în vedere numărul maxim de unități de farmacie pe teritoriul unei localități, ipoteză în care reclamantei i s-ar goli în mod perpetuu dreptul de proprietate, aceasta neputându-se bucura de fructele bunului său care s-ar naște din închiriere.
A., începând cu data de 1 noiembrie 2010, în mod corect reclamanta a procedat la emiterea facturilor lunare pentru chiria convenită, obligația de plată a chiriei devenind scadentă conform înțelegerii părților. În perioada noiembrie 2010 - februarie 2011 reclamanta a emis pe numele pârâtului A. M. H. facturile fiscale nr. 0036375/(...), 0036038/(...), 0035048/(...) și
0034992/(...) pentru suma totală de 18.038,47 lei reprezentând chirie aferentă perioadei noiembrie 2010 - februarie 2011, chirie care nu a fost achitată de către pârâtul A. M. H.
Potrivit art. 1020 Cod civil, condiția rezolutorie este subînțeleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul sau, iar potrivit art. 1021 același act, „ contractul nu este desființat de drept. P. în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau sa-i ceara desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie sa se ceara înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate";.
Potrivit doctrinei juridice, rezoluțiunea judiciară se poate pronunța dacă obligația nu a fost executată din culpa celeilalte părți, ori având în vedere și dispozițiile art. 7.3 din contractul de închiriere certificat sub nr.
220 din (...) de av. R. R., coroborat cu probele administrate la dosarul cauzei
și având în vedere și motivele de mai sus, din culpa pârâtului A. M. H. acesta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, neexecutare care este importantă pentru reclamantă, astfel că raportat la dispozițiile art. 1020-
1021 Cod civil, coroborat cu art. 969 Cod civil și art. 7,3 din contractul încheiat între părți, instanța va dispune rezilierea contractului de locațiune perfectat între reclamanta SC K. V. SRL și pârâtul A. M. H. certificat sub nr.
220 din (...) de av. R. R., din culpa exclusivă a pârâtului.
Având în vedere dispozițiile art. 4.2 din contractul de închiriere certificat sub nr. 220 din (...) de av. R. R. încheiat între părți, raportat la facturile fiscale nr. 0036375/(...), 0036038/(...), 0035048/(...) și
0034992/(...) și având în vedere dispozițiile art. 969 Cod civil coroborat cu art. 1249 pct. 2 Cod civil, a fost obligat pârâtul A. M. H. la plata sumei de
18.038,47 lei reprezentând chirie datorată aferentă perioadei noiembrie
2010-februarie 2011.
În temeiul art. 1453 Cod civil coroborat cu art. 1084 Cod civil, având în vedere că în situația în care contractul se reziliază din culpa locataruluiacesta este dator a plăti chiria pe tot timpul necesar pentru o nouă închiriere, reprezentând o reală clauză penală legală, instanța a obligat pârâtul A. M. H. să plătească reclamantei suma de 850 euro lunar, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, începând cu data pronunțării prezentei hotărâri și până la data predării spațiului, cu titlul de daune.
Având în vedere faptul că s-a dispus rezilierea contractul de închiriere încheiat între reclamanta SC K. V. SRL cu pârâtul A. M. H. certificat sub nr.
220 din (...) de av. R. R. din culpa exclusivă a pârâtului, având în vedere că în lipsa dreptului de folosință a spațiului pârâtul A. M. H. nu poate transmite în continuare folosința imobilului către pârâta SC H. F. SRL în temeiul contractului de subînchiriere din 1 septembrie 2008, aceștia nemaiavând un drept de folosință asupra imobilului situat în C.-N., str. E. F., nr. 2, jud. C., în temeiul art. 480 Cod civil instanța a dispus evacuarea pârâților A. M. H. și SC H. F. SRL din acest imobil.
Față de cele de mai sus, instanța a admis cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta SC K. V. SRL, în contradictoriu cu pârâții A. M. H. și SC H. F. SRL și a dispus rezilierea contractului de locațiune perfectat între reclamanta SC K. V. SRL și pârâtul A. M. H. certificat sub nr. 220 din (...) de av. R. R., din culpa exclusivă a pârâtului, a obligat pârâtul A. M. H. la plata în favoarea reclamantei a sumei de 18.038,47 lei reprezentând chirie datorată aferentă perioadei noiembrie
2010-februarie 2011, va dispune evacuarea pârâților A. M. H. și SC H. F. SRL din spațiul situat în C.-N., str. E. F., nr. 2, jud. C. și a obligat pârâtul A. M. H. să plătească reclamantei suma de 850 euro lunar, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, începând cu data pronunțării prezentei hotărâri și până la data predării spațiului, cu titlul de daune.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, pârâții A. M. H. și SC H. F. SRL căzând în pretenții, au fost obligați să plătească reclamantei SC K. V. SRL suma de 10.685,51 lei cu titlul de cheltuieli de judecată, contând în taxă judiciară de timbru și timbru judiciar ( 8.685,51 lei) și onorariu avocațial (2.000 lei - fila 173-174 vol. II)
Împotriva acestei sentințe au declarat apel A. M. H. și S. H. F. S. solicitând admiterea acestuia, modificarea în totalitate a sentinței apelate și pe cale de consecință, respingerea acțiunii introductive, ca nefondată.
În motivele de apel se arată că prima instanță a admis actiunea reclamantei intimate deși, aceasta nu a adus vreo probă irefutabilă a faptului că în luna noiembrie 2010 (dată de la care subsemnatul am fost obligat să achit chiria) acest spațiu era finalizat pentru funcționare, adică pentru desfășurarea activității comerciale cu destinație de farmaciei drogherie. Mai mult, instanța deși a apreciat că apărările noastre în ce privește lipsa vreunui termen de la care curge obligația e plată a chiriei sunt "formal corecte", subsemntul aș fi încălcat obligația de loialitate și cooperare derivate din contract, și prin urmare prima instanță a apreciat că perioada cuprinsă între data încheierii contractului de închiriere și luna noiembrie
2010 (dată de la care subsemnatul a fost obligat să achit chiria) este un
"termen rezonabil" pentru ca subsemnații să întreprindem demersurile necesare în vederea autorizării desfășurării activității ca merci ale de farmaciei drogherie. Î. instanța de judecatii nu a fost investită de către reclamantă cu stabilirea acestui "termen rezonabil" și din punctul nostru devedere s-a pronunțat mai mult decât s-a cerut prin acțiune a introductivă, pe de o parte, iar pe de altă parte subsemnatul nu am avut posibilitatea să discut în contradictoriu și nici nu s-a pus vreodată în discuție stabilirea acestui "termen rezonabil" pentru a ne formula apărarea cu privire la acest aspect. Și aceasta în condițiile în care sensul contractului -care a corespuns voinței părților din momentul încheierii acestuia, a fost că subsemnatul să încep să achit chiria doar din momentul în care obțin toate autorizațiile pentru funcționare cu privire la destinația de farmaciei drogherie.
De asemenea, instanța de judecată a reținut în mod greșit faptul că în luna noiembrie 2010 spațiul era finalizat pentru desfășurarea activității comerciale de farmaciei drogherie, deoarece aceasta a fost data la care doar o parte din mobilier era existent în acest spațiu, însă toate celelalte condiții pentru obținerea autorizațiilor nu existau la acea dată, după cum nu există nici în prezent, așa cum arata în continuare. Practic prima instanță "a îmbrățișat" susținerile reclamantei în ce privește termenul ele la care curge obligația de plată a chiriei (noiembrie 2010) fără să se fi adus probe în acest sens.
Or, evident că dovada incumbă reclamantului si nicidecum subsemnatului. Evident că doar în măsura în care reclamanta ar fi adus probe că spațiul putea funcționa ca farmacie/. din luna noiembrie 2010 si că de atunci începea să curgă obligatia de plată a chiriei. subsemnatul ar fi trebuit să fac dovada contrară. Î. în speță, reclamanta a depus doar copie de pe propiectul de amenajare a spațiului și certificatul de urbanism, însă aceste acte nu fac dovada faptului că spațiul îndeplinea condițiile legale pentru funcționarea Cl destinație/.. Practic, sentinta atacată se bazează pe prezumția instituită de art.22S Cod proc.civ.- dat ftind împreiurarea lipsei la interogatioriu a subsemnatului. prezumție pe care subsemnatul înțeleg să o critic așa cum voi arăta în continuare.
A., textul art.225 Cod proc.civ. dă posibilitatea, deci facultatea instanței de judecată ca lipsa subsemnatului de la interogatoriu să o considere ca o recunoaștere a pretențiilor reclamantei sau numai ca un început de dovadă. Or, motivele pentru care subsemnatul nu m-am prezentat la interogatoriu a fost acela că nu stăpânesc în totalitate limba română și toate sensurile acesteia, drept pentru care am angajat un reprezentant să îmi susțină poziția procesuală. De altfel poziția procesuală a subsemnatului a fost de contestare totală a pretențiilor reclamantei așa cum am arătat anterior. Din acest motiv, consider că aplicarea art.225 Cod proc.civ. - care instituie de fapt o prezumție, se putea face doar în măsura în care subsemnatul nu mi-am exprimat deloc poziția procesuală, sau deși exprimată această poziție, din celelalte probe administrate ar rezulta fără de putință de tăgadă că sunt dovedite pretențiile reclamantei, sus. Atitudinea procesuală a subsemnatului nu a fost una de rea-credință, ci dintr-o temere că subsemnatul nu aș înțelege în mod concret corect întrebările, și evident poate nu m-aș fi făcut înțeles întru totul la răspunsurile la întrebări, dat fiind faptul că nu stăpânesc în totalitate limba română și nu cunosc toate sensurile acesteia. Pe de altă parte, C.ea Constutițională pronunțându-se asupra unei excepții de neconstituționalitate a dispozițiilor art.225 Cod proc.civ., prin decizia 378/(...) a arătat în motivare că "Pe de altă parte, în toate cazurile în care este posibilă administrarea altor probe, instanța are îndatorirea de a-și exercita rolul activ, în temeiul ;lrt.129 alin.5 Cod proc.civ. și de a stărui în aflarea adevărului, prin toate mijloacele legale, în scopul pronunțiirii unei hotărâri temeinice și legale. Mai mult, părțile dispun de posibilități suficiente și echivalente pentru a-și apăra poziția asupraproblemelor de fapt și de drept, în asemenea manieră încât mărturisirea deplină sau începutul de dovadă în folosul părții potrivnice să nu aibă înrâurire în mod exclusiv, asupra botârârii instanței judecătorești. Prin urmare, atâta timp cât subsemnatul am contestat în mod vehement pretențiile reclamantei. în sensul că nu aveam obligația de plată a chiriei. deoarece aceasta nu a început să curgă. pe de o parte. iat pe de altă parte subsemnatul am invocat excepția de neexecutare a contractului. aceste susțineri flind dovedite cu probele de la dosar (înscrisuri. inclusiv proba testimonială) rezultă că instanța ar fi trebuit să coroboreze toate aceste probe ca să îsi formeze convingerea pentru a pronunța o soluție temeinică si legală.
Pe de altă parte, reclamanta nu a probat deloc, din punctul nostru de vedere pretențiile sale. A., reclamanta nu a probat că spațiul închiriat a fost în luna noiembrie 2010 și nici în prezent reamenajat în vederea funcționalităților sale conform destinației de farmacie (drogherie, pentru motivele arătate anterior. De asemenea reclamanta nu a probat că și-a respectat obligatiile contracțuale și ne referim aici la art.54. 5.5 .. 5.2. și 8 din contractul de închiriere (nici prin înscrisuri și nici prin martorul audiat în cauză). Prin urmare, în lipsă de alte probe, și totodată raportat la poziția clară a subsemnatului de respingere a acțiunii, considerăm că nu au existat temeiuri pentru ca instanță să fi făcut aplicarea art.225 Cod proc.civ în speța de față, întrucât aceasta a fost practic "unica probă" în baza căreia a fost admisă acțiunea reclamantei, celalalte probe, certificatul de urbanism §i proiectul de amenajare a spațiului nefiind probe concludente care să probeze existența tuturor conditiilor legale necesare funcționării spațiului cu destinație de farmacie (drogherie. Raportat la reanalizarea probatoriului administrat în primă instanță precum și la judecarea apelului, solicită instanței de apel să aibă în vedere următoarele aspecte:
Pretențiile reclamantei din acțiunea introductivă de rcziliere a contractului de inchirere pentru neplata chiriei sunt astfel nejustificate. Aceasta deoarece aceste pretentii au ca si cauză neplata chiei de către subsemnatul începând cu luna noiembrie 2010- dată la care reclamanta susține în mod cu totul ne fondat că spațiul închjriat era finalizat din punct de vedere al amenajărilor pentru destinația pentru care a fost închiriat- farmacie/.. Or, subsemnatul nu datorez chirie începând cu această dată, de altfel nici în acest moment, subsemnatul nu datorez chirie reclamantei întrucât, așa cum am arătat anterior, chiria nu a început incă să curgă deoarece spațiul inchiriat nu este până în acest moment finalizat din punct de vedere al amenajărilor pentru destinația de funcționare a unei farmacii
/drogherii.
A., potrivit prevederilor art.4.2. din contractul de închiriere, "L. va începe plata chiriei la momentul la care s-au efectuat toate lucrările de reamenajare a spațiului închiriat". Totodată, această prevedere contractuală se coroborează cu prevederile art.3.1 și 3.2. din contract care prevăd că "Termenul de 10 ani se va prelungi cu perioada necesară reamenajării spațiului pentru asigurarea funcțiunilor menționate la art.2.3."Mai departe, art.2.3. din contractul de închiriere prevede că "imobilul închiriat va avea destinația de farmacie sau drogherie".
Din interpretarea clauzelor contractuale mai sus amintite rezultă fără putință de tăgadă faptul că părțile au stabilit că chiria pentru spațiul închiriat va începe să curgă din momentul la care spațiul va fi reamenajat pentru asigurarea funcțiunilor sau funcționalității spațiului pentru farmaciesau drogherie. Intepretarea în acest sens a acestor clauze contractuale reprezintă intenția părților, așa cum in mod explicit se prevede în contractul de închirere, sens în care interpretarea clauzelor contractuale trebuie să se facă după intenția comună a părților, așa cum prevdede și art.977 Cod civil. Mai mult decât atât, potrivit art.983 Cod civil, dacă există îndoială, contractul se interpretează în favoarea celui care se obligă. Or, în speță raportat la momentul curge tii termenului de plată al chiriei, 4ebitorul obligației de plată este subscrisa, și prin urmare și raportat la prevederile art.983 Cod civil, aceste clauze contractuale trebuie interpetate în favoarea subscrisei, de altfel această fiind și intenția comună a părților- chiria urmând să curgă din momentul in care spațiul inchiriat este reamenajat pentru a fi funcțional conform destinației din contract-respectiv farmacie/..
Menționează faptul că potrivit prevederilor art.18-23, respectiv 45-48 din O. M. S. nr.9. pentru aprobarea normelor privind înființarea, organizarea și funcționarea farmaciilor și droghetiilor, rezultă că pentru a putea fi funcțională o locație cu destinație de farmacie/. trebuie îndeplinite o serie de conditii privind amenajările §i dotările acestor locații.
A., atât la farmacii cât și la drogherii se prevede ca fartuacia/ drogheria să aibă acces direct din stradă ca să faciliteze accestul tuturor persoanelor, iar la intrarea în farmacie/. să existe existe rampe de acces pentru pesoanele cu dizabilități motorii (art.18, respectiv art.45 din Ordin).Or, așa cum rezultă și din fotografii nu există în prezent vreo rampă de •. pentru persoanele cu dizabilități motorii.De altfel același lucru a fost confirmat inclusiv de martorul propus de reclamantă.
De asemenea, atât la farmacii cât și la drogherii trebuie ca încăperile de oficină (locurile de primit pacienții), de laborator, de depozit și de vestiar terbuie separate și dotate cu mobilier specific pentru fiecare incăpere în parte. (art.20 și urm, respectiv art.45 și urm.din Ordin). Practic, în fecare din încăperile specifice, trebuie să existe un anumit tip de mobilier, iar în laborator, trebuie să existe instalatii care să permită amplasarea distilatorului inslusiv umidifcatoare pentru aceste încăperi pentru a se păstra temperatura optimă.
Mai mult trebuie să existe retele de calculatoare si de telefonie instalate în spațiu. Or, în speță aceste amenajări și dotări nu există nici în prezent. De asemenea, din probele administrare, nu rezultă că spațiul închiriat este dotat cu acest mobilier și instalații specifice. A., la dosarul cauzei nu au fost depuse nici înscrisuri și nici alte probe care să dovedească acest lucru. Martorul audiat în cauză propus de reclamantă a arătat că nu a intrat în interiorul spațiului închiriat și prin urmare nu a văzut în ce măsură acesta era amenajat și dotat conform specificului destinației sale (farmaciei drogherie). Aceast martor s-a rezumat să afirme doar că văzut că în vara anului 2010 s-a mutat mobilă în spațiul închiriat. Or, noi nu contestăm că există o parte din mobilierul specific în spațiu, însă acest mobilier este amplasat doar în oficină, în restul încăperilor laborator. depozit vestiar VC) neexistând vreo mobilă sau altc dotări specifice (umidificator distilator. instalație de amplasare a distilatorului etc.). De asemenea la spațiul închiriat nu este montată cruce luminoasă cu emblema farmaiciei în conformitate cu prevederile art.17.a1.2 din Legea F.aciei nr.266/2008. De fapt acest lucru a fost confirmat și de martorul audiat în cauză.
Prin urmare, spațiul închiriat nu este reamenajat în sensul că nu are funcționalitățile necesare conform destinației din contract, drept pentru care în mod evident chiria nu a fost și nu este datorată, deoarece momentul la care chiria începe să curgă conform dispozițiilor contractuale nu s-aîmplinit. A. lucru rezultă din interpretarea clauzelor contractului de închiriere 4.2, 3.1.și 2.3. inclusiv raportat la prevederile art.983 Cod civil.
În acest context invederăm instanței de judecată faptul că prin contractul de închiriere nu s-a impus o dată limita până la care subscrisa trebuie să finalizez reamenajarea spațiului pentru asigurarea funcționalităților pentru farmaciei drogherie. Or, în această situație, atâta timp cât reclamanta nu a făcut dovada că acest spațiu este reamenajat conform destinației din contract, și totodată nu există vreun termen limită impus pentru finalizarea reamenajării, acțiune a de reziliere a contractului pentru neplata chiriei este vădit ne fondată. Evident că reclamanta, eventual avea la îndemână o acțiune prin care să solicite instanței de judecată stabilirea unui termen de finalizare a amenajării, sau să solicite în cadrul acestei cereri introductive de instanță acest lucru, însă reclamanta nu a făcut uz de vreo astfel de acțiune sau cerere !!!
Cu toate acestea instanța de judecată a statuat prin sentința atacată că data de 1 noiembrie 2010 este "termenul rezonabil" de la care începe să curgă obligația de plată a chiriei, cu toate că nu s-a pus in dicuție acest aspect, și mai ales că prin cererea formulată de reclamantă nu s-a solicitat aceste lucru. Din acest punct de vedere instanta a dat mai mult decât s-a cerut fără să se pună în discuție acest termen rezonabil, și fără să se fi respectat principiul contradictorialității.
Faptul că spațiul nu a fost și nu este finalizat pentru desfășurarea activității de farmacie drogherie rezultă clar din toate probele care s-au administrat în fața primei instanțe, pe de o parte, iar pe de altă parte, nefinalizarea acestora nu se datorează culpei subscrisei, ci dimpotrivă culpei reclamantei. A., nici până în prezent nu este asigurat acces pietonal frontal exclusiv pentru clienții farmaciei sau drogheriei, fiind încălcate prevederile art.5.4. din contract. Toate acestea au determinat imposibilitatea de a fi eliberat aviz favorabil funcționării activității până la momentul rezolvării problemei accesului., deși se H. F. SRL a făcut demersuri în acest sens
(cererea la Ministerul Sănătății și taxa aferentă pentru autorizare). De asemenea, subsemnatului, respectiv subscrisei nu ni s-a asigurat folosința exclusivă a celor 2 locuri de parcare, nefiind realizată individualizarea acestora cu marcaje și plăcuțe inscripționate cu numele utilizatorului,
(refuzând să fie marcate în mod distinct), fapt care a împiedicat oricare posibilitate de funcționare a eventual ei farmacii sau drogherii, întrucât s-a eliminat orice eventuală cale de aprovizionare. A. că reclamanta nu a respectat obligațiile sale contractuale menționare la art 5.5. inclusiv art.5.2. din contract.
Subliniază faptul că pentru ca spațiul inschiriat să fie funcțional conform destinației de farmaciei drogherie, acesta trebuie să aibă acces direct din stradă astfel încât să fie facilitat accesul pacienților inclusiv a celor cu dizabilități motorii și evident și pentru transportul de marfă de la furnizori. În acest sens sunt și dispozițiile art.14 și 20 din Legea farmaciei nr.266/2008 coroborate cu ale art.18 și 45 din O. M. S. nr.9.. Din acest motiv în contractul de închiriere s-a stipulat în mod expres faptul că reclamanta are obligația să asigure folosinta exclusivă a două locuri de parcarea la intrarea în imobil si totodată individualizarea locurilor de parcare prin marcaje si plăcuțe inscrpționate cu numele utilizatorului. iar restul locurilor de parcare cu numele proprietarului. în speță al reclamantei. A. obligații ale reclamantei sunt specificate în mod expres în clauzele contractuale de la art.5.5.coroborat cu art.5.2.
Menționează că art.5.2. din contractul de închirere se specifică că reclamanta se obligă să nu tulbure în nici un fel posesia locurilor de parcare, și de altfel;11 întregului imobil. De unde rezultă că aceste clauze erau esențiale În contract, (pentru că reprezintă o condiție de autorizare din partea M. S.), iar încălcarea acestora reprezintă în mod cert și justificat excepția de neexecutare a contractului invocată de subsemnatul.
De altfel, faptul că reclamanta nu și-a respectat aceste obligații esențiale din contract este dovedit inclusiv cu probele administrate în cauză. A., martorul audiat în cauză propus chiar de reclamantă a arătat că cele două locuri de parcare nu erau individualizate distinct și inscripționate cu numele utilizatorului și proprietarului. De altfel inclusiv planșele fotografice depuse de reclamanta confirmă acest lucru. De asemenea martorul audiat în cauză a declarat faptul că se întâmpla ca aceste două locuri de parcare să fie ocupate de alte persoane (cu toate că proprietar al spațiului este reclamanta care era răspunzătoare de această situație)!!!!. Planșele fotografice din care se observă că două locuri de parcare nu sunt ocupate, sunt evident probe efectuate pro cauza, adică acesta au fost făcute tocmai în acest scop, pe de o parte, iar pe de altă parte, nu atestă faptul că locurile de parcare erau libere în tot acest timp, și în conlcuzie acestea sunt nerelevante în cauză.
Din aceste considerente, nici pana 10 acest moment, nu s-a putut obține autorizație de funcționare de la Ministerul Sănătății pentru desfășurarea unei activități de farmacie, tocmai din cauza reclamantei.De alftel datorită acestor motive, în prezent spațiul închiriat nu este finalizat pentru amenajare cu destinația de farmacie/., S. " H. F." SRL neputând astfel desfășura activitate la spațiul închiriat, tocmai pe motivul că spatiul nu corespunde cerințelor legale, întrucât nu este asigurat acces pietonal frontal exclusiv pentru clienții farmaciei drogheriei, și nu este asigurată folosința exclusivă a celor 2 locuri de parcare. Or, toate aceste obligații reveneau reclamantei care nu și le-a îndeplinit, sens pentru care scopul contractului nu s-a îndeplinit. Menționează faptul că în spațiul închiriat S." H. F." SRL a efectuat o serie de îmbunătățiri și investiții, însă nici în prezent aceste nu este finalizat în vederea funcționării cu destinația din contract tocmai datorită culpei exclusive a reclamantei așa cum am arătat mai sus.
Pe de altă parte, raportat la susținerile reclamantei- preluate integral în considerentele sentinței de către prima instanță, in sensul că aceasta și-a îndeplinit obligațiile stabilite în contract respectiv cele prevăzute la art.5 din contract (realizarea unui nou acces în imobil) acestea sunt nedovedite. În susținerea afirmațiilor sale, reclamanta a depus contract de execuție de lucrări cu SC P. SRL din data de (...) și devize de ofertă și de lucrări. Î. nici din contract și nici din devizele de ofertă și de lucrări nu rezultă ce fel de lucrări au fost executate și în ce parte a imobilului!!!! A., cu titlu de exemplu arată că s-au efectuat lucrări de genul: desfacere de tencuială, glet, transport materiale, preparare beton. Î. nu s-a dovedit practic în Ce sens s-a efectuat un nou acces în imobil, și în care parte a imobilului (având în vedere că spațiul închiriat se află pe str.E. F. nr.2-4. si nu pe str.B. Z.). si la ce termen au fost finalizate respectivele lucrări (si dacă aceqstea au fost finalizate). Prin urmare reclamanta nu a făcut dovada nici măcar a faptului că acele lucrări au fost finalizate în acest sens. trebuia să se încheie un proces-verbal de recepție allucărilor!!! "
De asemenea, conform înscrisurilor depuse la dosar, SC H. F. SRL a efectuat un proiect pentru executarea lucrărilor de reamenajare a spațiului, respectiv de recompartimentare, glet, tencuieli , al cărui cost a fost suportat integral de aceasta. E. vorba de proiectul întocmit de SC N. C. S. Prinurmare atât subsemnatul că și SC H. F. SRL ne-am îndeplinit obligațiile contractuale, deci nu a rămas în pasivitate, așa cum în mod ne fondat susține reclamanta, fiind efectuate investiții în proiect și parte din amenajarea efectivă în cuantum de aproximativ 10.000 euro (acte doveditoare existente la dosar). Î., așa cum am arătat mai sus, reamenajarea nu a putut fi finalizatată tocmai din culpa reclamantei, care nu a asigurat accesul facil pentru clienții farmaciei și pentru furnizorii de marfă, respectiv cele două locuri de parcare exlusivă,
Subliniază faptul că obiectul contractului de închiriere îl reprezintă nu numai spațiul închiriat ci și cele două locuri de parcare exclusivă. chiria fiind stabilită pentru folosința ambelor spații. Or, în condițiile in care s-a dovedit că reclamanta nu și-a respectat obligațiile contractuale, este mai mult decât evident faptul că subsemnatul în mod legitim am refuzat să achit chiria, mai cu seamă că SC H. F. SRL a fost în imposibiliate de a-și obține autorizația pentru desfășurarea activității de farmacie/., deși în acest sens a făcut demersuri, conform înscrisurilor de puse la dosar.
Prin urmare nici subsemnatului, nici SC H. F. SRL nu se poate imputa vreo culpă contractuală, dimpotrivă pârâta aflându-se în culpă contractuală raportat la neîndeplinirea obligațiilor sale din contract.
Pentru toate aceste considerente, subsemnatul a invocat excepția de neexecutare a contractului, deoarece neterminarea amenajării spațiului pentru desfășurarea activității de farmaciei drogherie a fost determinată chiar de conduita culpabilă a reclamantei care nu si-a îndeplinit obligațiile contractuale.
În acest context, sustinerile reclamantei în sensul că spatiul închiriat este amenaj at ca si farmacie din luna noiembrie 2010, dată de la care aceasta a început să factureze chirie, sunt cu totul nefondate. S. " H. F." SRL neputând să obțină din acest motiv autorizația de funcționare de la Ministerul Sănătății, nici nu a funcționat la această locale. A. lucru l-am dovedit cu delcarațiile de TVA, declarațiile privind vemturile si cheltuieWe societății înregistra te la organele fiscale, precum si din situațiile financiar- contabile, inclusiv balante si bilanțuri contabile pe perioada 2008- 2.
Prin urmare, raportatat aspectele de mai sus, subscrisa SC H. F. SRL solicită admiterea apelului criticând sentința atacată în ce privește evacuarea subscrisei din spațiu, atâta timp cât subscrisa a efectuat o serie de investiții în acest spațiu și cât subscrisa am fost în imposibilitate de a folosi acest spațiu din cauza reclamantei.
Prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 9 noiembrie 2012intimata SC K. V. SRL , solicită respingerea apelurilor formulate incauza si mentinerea sentintei atacate ca legala si temeinica;obligarea apelantele, in solidar, la plata cheltuielilor de judecata.
In sustinerea pozitiei procesuale se arata ca recurentul parat Askar, in formularea sustinerilor de respingere a cererii noastre a sustinut:
A. ca in prealabil trebuia sa solicitam instantei sa stabileasca un tennen in care el sa isi execute obligatia intrucat in contract nu se prevede un astfel de termen. B. ca subscrisa nu ne-am indeplinit trei obligatii contractuale ( nu am proiectat si realizat un nou acces in imobil! nu am asigurat acces pletonal exclusiv nu a asigurat folosinta exclusiva a celor 2 locuri de parcare. refuzand sa fie marcate in mod distinct ) si astfel in baza exceptiei de neexecutare nu trebuia platita chiria si C. S. are destinatia de farmacie conform art. 2.3. din contract, care prin coroborare cu 4.2. si prin prisma principiului ca clauzele se interpreteaza in favoarea debitorului,adica a chiriasului, nu s-a nascut nici la acest moment obligatia de plata a chiriei intrucat nu s-a primit avizul de functionare, de la M. S. și F.
1.3. Sustinerile paratului Askar (care coincid cu cele ale H. F.) sunt de circumstanta si NU sunt probate in dosar.
A. Nu trebuia sa solicite in prealabil instantei sa stabileasca termen pentru ca paratul sa isi indeplineasca obligatia de finalizare a amenajarii spatiului si implicit de plata chiriei.
Conventiile legal facute au putere de lege intre parti (969 C.Civ).
Conventiile trebuie executate cu buna-credinta (970 C.Civ). Executarea cu buna-credinta a conventiilor presupune doua obligatii ce revin partilor: obligatia de loialitate si obligatia de cooperare. In baza obligatiei de loialitate debitorul nu trebuie sa faca nimic de natura a-i pune pe creditor in situatia de a nu putea obtine toate avantajele ce decurg din contract, iar creditorul nu trebuie sa faca nimic din ceea ce l-ar pune pe debitor in executarea contractului, într-o situatie mai grea decat cea normala iar in baza obligatiei de cooperare partile sunt datoare de a facilita executarea contractului pentru a asigura echilibrul prestatiilor", La dosarul cauzei nu exista nicio instiintare din partea paratului la adresa noastra din care sa ne informeze ca amenajarile care cadeau in sarcina noastra nu sunt conforme cu cerintele sale (aspect pe care nici nu il putea invoca atata timp cat intreaga modificare a spatiului s-a facut dupa proiectul chiriasului impreuna cu proiectantul sau) si nu exista nicio instiintare din care sa rezulte ca prin conduita noastra îl obstructiona folosinta imobilului.
Tocmai executarea cu buna-credinta a contractului il obliga pe chirias sa inceapa plata chiriei dupa scurserea unui termen rezonabil; or termenul de 2 ani este mai mult decat rezonabil pentru un contract comercial. Pentru a executa cu buna-credinta un contract nu este nevoie de interventia instantelor de judecata.
Mai mult, conform sustinerilor apelantilor, raportat la art. 3.1. din contract în interpretarea eronata a acestora, s-ar putea concluziona. ca contractul de inchiriere dintre parti este perfectat practic pe durata nedeterminata ("termenul de 10 ani se va prelungi cu perioada necesara reamenajarii spatiului"). Dupa sustinerile chiriasului, conform carora niei la acest moment, de peste 3 ani de cand a fost incheiat contractul, nu a inceput sa curga obligatia lui de plata a chiriei, aceasta inseamna ca acest termen se poate prelungi lla infinit si de la momentul infinit contractul va dura inca 10 ani. In atare situatie, conform art. 1436 alin.2 C. acest contract poate fi desfacut si din vointa unilaterala a uneia dintre parti pentru a nu se ajunge la o locatiune perpetua prohibita de art. 1471 c.civ., cu conditia evidenta ca rezilierea contractului sa aiba loc in limite legale, cu buna- credinta si sa fie intemeiata pe motive justificate- motive care exista din plin in speta noastra (lipsa de comunicare totala cu partenerul contractual si lipsa dupa 3 anii a oricarei intentii de a ne achita vreo suma de bani pentru spatiul pe care il foloseste excluslv, chiriasul fiind singurul care detine cheile imobilului si care are acces, lipsa de preocupare de a-si autoriza spatiul ca farmacie sau drogherie etc.).
Mai mult, s-a depus la dosar de catre paratul apelant H. cererea adresata in (...) M. de resort in vederea autorizarii (de observat ca data a fost adaugata, initial fiind scrisa o alta data peste care s-au aplicat stampilele societatii pentru a o face neclara, ceea ce atrage suspiciunea ca si anterior s- a mai incercat o solicitare de acest gen), FARA a se depune dovada concreta a ajungerii acesteia la destinatar si fara a se depune un raspuns la aceasta cerere. Ne indoim ca din octombrie 2010 nu s-a primit niciun raspuns, datfiind faptul ca legal orice institutie publica raspunde 1 in termenul de 30 de zile. L. acestui raspuns dovedeste ca neautorlzarsa, daca situatia prezentata este reala, se datoreaza unor cauze straine condutel noastre. Mai mult, la dosar nu exista nicio dovada ca din (...) paratii au mai incercat o reautorizare sau ne-au cerut ajutorul pentru eventuale alte moditicari. A. i ca, reaua credinta a chiriasului se deduce si din activitatea pastva si dezinteresata a acestuia. Or, din (...) si pana azi au trecut mai bine de doi ani de zile in care pe parat nu l-a interesat cooperarea cu partenerul sau contractual, adica cu subscrisa.
B. Subscrisa arată că și-a indeplinit cele trei obligatii contractuale imputate:
A proiectat si realizat un nou acces în imobil. Mai exact, proiectul a fost realizat de chirias cu proiectantul sau, iar noi am platit acest proiect in baza art.8.1 din contract, sens in care s-a si eliberat Autorizatia de modificare a spatiului nostru in drogherie nr. 1179/(...). Daca proiectul in sine, ca modalitate de executie, serveste sau nu intereselor chiriasului, aceasta il priveste exclusiv pe el, caci transformarea spatiului inchiriat s-a facut exclusiv dupa proiectul si dorinta chlriasulul, de catre acesta impreuna cu proiectantul! arhitectul sau. Dovezi in acest sens sunt: • art. 225 c.proc.civ. aplicat la intrebarea nr.5 din interogatoriu prin coroborarea cu intrebarea 12, plansa cu cele doua schite ale imobilului inchiriat, anexat interogatoriutui, in care se evidentiaza si dupa denumire ca spatiul a fost amenajat ca farmacie/. (oficina, receptura si lab, birou, grup sanitar, depozit windfeng) , depunerea de catre parat la dosar a unei serii de acte ce tin de proiectarea si amenajarea noului spatiu, care denota ca acesta este cel care a realizat proiectul si are posesia acestor documente (ex: certificatul de urbanism 789/(...) s-a eliberc:lt urmare cereril se H. F. SRL prin T. A., acordul nostru ca proprietar ai imobilului, dat in (...) pentru modificarea spatiului inchiriat conform propuneră din proiectul 236/2008 elaborat de se B. de arhitectura N. C. SRL in vederea amenajarii la parter a unei drogherii- farmacii de catre H. F. SRL depozina martorului care a aratat ca reclamanta nu detine cheie de la spatiul inchiriat, acesta, dupa terminarea lucrarilor de reamenajare, fiind inchis de chirias cu cheie pentru a-si apara evident bunurile cu care a amenajat interiorul spatiului.
Dovada realizarii noului acces in imobil s-a facut din coroborarea raspunsului la interogatoriu cu depozitia martorului, pozele depuse la dosar, inscrisurile care atesta angajclrea societatii P. SRL pentru lucrari de constructii in mai 2009 conform contractului 100/2009 depus la dosar si nu in ultimul rand actele depuse in probatiune de parat privind I proiectul tehnic si dovezile de racordare a spatiului la utilitati (contractele cu furrizorii de utilitati , facturile de racord etc).
Arată că a asigurat acces pietonal exclusiv. Din depozitia martorului coroborata cu pczele depuse la dosar se poate observa ca imobilul are acces direct din strada si nu este ingradit. Mai mult, intreaga latura dinspre strada a imobilulul inchiriaț apartine exclusiv chiriasului si deci nu se poate crea vreo confuzle intre intrarea proprietarului si cea aparatului. De asemenea, accesul in societate a noastra se face pe o intrare laterala (am depus poze unde am evidentiat aspectul acestui acces) iar masinile noastre de transport (trei, dupa cum a confirmat martorul) sunt parcate in lateralul imobilului langa poarta de eprovlzlonare, subscrisa fiind societate cu desfacere de produse en-gros si care nu are rnaqazin pentru vinderea en-detail a produselor comercializate, acestea fiind livrate la clienti cu transportatoarele de marfa.
A asigurat folosinta exclusiva a celor 2 locuri de parcare, permitand ca acestea sa fie marcate in mod distinct: depozitia martorului, a raspunsului nostru la interogatoriu, incidenta art. 225 C.proc.civ cu privire la interogatoriul paratulul. Din poze rezulta cu claritate ca subscrisa am si lipit in dreptul imobilului semne exterioare cu parcarea interzisa tocmai pentru ca intemperiile spala de pe datele de piatra vopseaua obisnuita.
Afirmatia ca s-a opus ca paratul sa isi marcheze distinct locurile de parcare nu este probata în dosar cu nimic si este pe langa adevar si contrazisa de probele administrate de subscrisa. Mai mult, in apel nu se mai sustine ca ne-am opus la marcarea locurilor: de parcare ci se sustine ca noi trebuia sa instalam placute inscriptionate cu numele utilizatorului (paq. 6 alin 2 final si celelalte) . Nicaieri in contract nu se prevede ca noi trebuie sa asiguram chinasului marcarea locurilor de parcare cu placute inscriptionate cu numele sau, ci trebuia sa permitem semnalizarea cu placute inscriptionate cu numele utilizatorului, ceea ce am si facut.
Ca spatiul inchiriat a fost finalizat in privinta amenjarii O DOVEDE. chiar și faptul ca paratul apelant a chemat Comisia speciala de la M. S. si F. sa vlzioneze spatiul in vederea autorizarii functionarii acestuia (sens in care a depus la dosar de catre parata H. F. o cerere si o chitanta din 25 octombrie
2010 de plata a C. in acest scop- iar intimate a emis prima factura de plata a chiriei lin noiembrie 2010), autorizare care evident se face la final. cand amenajarea extețioara si interioara este considerata finalizata de catre cel care solicita o asemenea autorizare.
A. ca prevederile art. 4.2. sunt indeplinite: chiria se va plati la momentul la care s-au finalizat lucrarile de reamenajare a spatiului inchiriat. Pentru toate considerentele de mai sus am solicitat instantei sa respinga si exceptia de neexecutare ca nefondata. c. S. are, destinatia de farmacie conform art. 2.3. aspect care prin coroborare cu 4.2. si prin prisma principiului conform caruia clauzele se interpreteaza in favoarea debitorului, adica chiriasului, nu s-a nascut nici la acest moment obligatia de plata a chiriei intrucat nu s-a primit avizul de functionare de la M. S. și F. de catre se H. F. S. S. are destinatia de farmacie nu pentru ca partile doresc sa lntemeleze o farmacie in imobil. Subscrisa avem un spatiu comercial de pe urma caruicl urmarim sa incasam chirie. S- a mentionat in contract o destinatie alternativa a spatiului drogherii sau farmacie pentru ca proprietarul sa se asigure ca imobilul va fi exploatat doar in aceste conditii, din motive de siguranta si buna administrare a imobilului inchiriat; pentru alte destinatii fiind necesar acordul proprietarului. Subscrisei ca proprietar nu "le-ar fi convenit ca spatiul sa fie depozit de materiale de constructii spre exemplu pentru ca acest tip de activitate degradeaza mult in timp imobilele depozit.
Destinatia spatiului a fost alternativa tocmai pentru ca chiriasul nu stia sigur ce activitate va desfăsura dintre cele doua, dupa cum se va decide la moment (farmacie-cod caen 4773 sau drogherie cod caen 4775) (H. F. a fost infiintata in (...), dupa iperfectarea contractului de inchiriere cu noi astfel ca subscrisa nu putea sti la acel moment ce destinatie concreta va avea spatiul, aspect pentru care s-a si stipulat in conventie ca proiectul de modificare se face de chirias (dupa interesul sau) urmand ca noi să suportam costurile acestuia) , important pentru proprietar fiind activitatea in general a chiriasului care garanta o exploalare in conditii foarte bune, de maximalsiguranta si curatenie a spatiului dat in locatiune.
Drept pentru care avizul de functionare de la M. de resort reprezinta o adaugare la legea partilor, in contract plata chiriei nefiind conditionata de obtinerea unui altfel de aviz.!
Cat priveste aspectul interpretarii clauzelor in favoarea debitorului si deci aceste clauze 2.3. , 4.2. trebuie coroborate si interpretate in favoarea paratului H. F., consideram inexacta afirmatia. In privinta asigurarii folosintei spatiului subscrisa suntem debitoarea obligatiei si H. este creditorul astfel ca in privinta destinatiei imobilului si a amenalarllor, in cazul unor clauze neclare acestea se interpreteaza in favoarea noastra." H. este debitorul obligatiei de a plati contravaloarea chiriei. Urmarind acest raționament care nu ni se pare oportun intrucat clauzele contractuale sunt clare, rezulta ca obligatia de a achita chiria ia nastere la momentul finalizarii amenațaril spatiului, amenajare care s-a finalizat cum am demonstrat mai sus in 2010. De mentionat in context ca amenajarile avute de parti in vedere (astfel cum acestea sunt detaliate la pct.8 din contract) tin de amenajarea structurala a cladirii, in sensul compartlmentarn acesteia in incaperi suficiente pentru functionarea unei farmacii/drogherii si nu se refera la mobilarea spatiului, rampa de acces pentru persoane cu handicap, bunuri specifice unei farmacii: umidificatoare, distilatoare, instalatii de distilat. cruce luminoasa cu emblema farmaciei, retea de calculatoare si de telefonie etc. A. ultime chestiuni de care se leaga in apel paratii exced intelegerii partilor or si naturii contractului dintre noi, singura obligatie de reamenajare a spatiului fiind cea structurala, de functionalitate si nu dotarea cu aparaturi de farmacie si reclame luminoase care sunt problema chiriasului care isi desfasoara in acest spatiu activitatea specifica.
2. Cu privire la evacuarea paratilor apelanti din spațiul inchiriat situat in C.-N., str, E. F. nr. 2-4, jud. C.. Atâta timp cât in baza contractului de inchiriere din (...) pârâtul apelant a ocupat spații, obiect al contractului și s- a și obligat ca în caz de reziliere să evacueze spațiul în 15 zile de la somația proprietarului, prin raportare la art. 969 C. C. petitul 2 este perfect admisibil iar A. M. H. are calitate procesuală.
Cât privește subînchirierea aceasta este problema locatarului și a sublocatarului, subscrisa de altfel chemând in judecată și pe sublocatar pentru a~i fi opozabilă hotărărea de evacuare, pretenția noastră de evacuare importriva terțului care a subînchiriat având natură delictuală 998 c.civ. și nu contractuală ca în cazul părătului apelant.
3. Cu Privire la obligarea paratului apelant A. M. H. la pla1a sumei de118.038,47 lei reprezentând chirie datorată pe perioada noiembrie 2010- februarie 2011.
Dala fiind temeinicia pretentiilor noastre vizavi de finalizarea amenajarilor se impune si admiterea acestui petit, raportat la totalitatea probelor dosarului si in special la recunoasterea indirecta a paratului cu privire la acest aspect prin solicitarea avizului de functionare de la M. S. in octombrie 2010 si nu in ultimul rand raspunsurile la lnteroqatoriu ale acestuia in privinta carora a solicitat aplicarea art. 225 c.proc.civ cu titlu de recunoastere (intrebarea 1, 2,3,4,8,13).
4. Cu privire la obligarea paratului A. M. H. la plata sumei de 850 euro/luna de la data rezilierii contractului si pana la evacuarea efectiva a spatiului, cu titlu de daune. A. petit este intemeiat pe art 1453 C. Civ astfel că dacă contractul de tnchiriere se desfânțează din culpa chiriașului, acesta este dator a plăti chiria pe tot timpul necesar pentru o nouă inchiriere și daunele ce ar fi provenit din reaua intrebuințare a lucrului închiriar. Or, în situația in care contractul de închiriere va fi reziliat din culpa pârâtuluiapelant, acesta poate să fie obligat la plata sumei de 850 euro pe lună de la data rezilierii contractului și până la evacuarea efectivă a spațiului, cuantumul exact al sumei concrete ce va putea fi imputată pârâtului ape lant, adică prejudiciull concret care ne va fi produs urmând a fi cuantificat de către executorul judecătoresc care va pune în executare hotărârea instanței în situația în care pârâtul apelant va refuza executarea de bună voie a hotărârii judecătorești de evacuare.
Faptul că pârâtul apelant a subinchiriat la o societate unde este asociat unic și administrator nu poate face petitul 4 inadmisibil, pe de-o parte pentru că pârâtul apelant este cel care singur administrează pe sublocator si reprezinta vointa societara SC H. F., iar pe de altă parte eventualul prejudiciu pentru neevacuarea de bună voie a spațiului de către sublocator urmează a fi recuperat de pârâtul apelant de la acesta din urmă.
Mai mult, orice dispozitie legala se interpreteaza in sensul in care se aplica nu in sensul opus, astfe1 ca art. 1453 C. are aplicabilitate de la acest moment, o sustinere contrara avand semnificatia unei adaugiri la lege, aspect interzis.
In baza sentintei T.ui S. C., la data de (...) apelantii patati au fost evacuati din acest spatiu prin intermediul BEJ M. O., dosar executional
294/2012.
5. La termenul din (...) cererea reconventionala a paratei H. F. privind instituirea unui drept de retentie asupra imobilului in favoarea acesteia a fost anulata ca neumbrata.
6. Data fiind pozitia de opunere la toate capetele de cerere ale actiunii introductive, atat paratul A. M. H. cat si SC H. F. SRL au fost in mod legal obligati sa suporte cheltuielile de judecata ocazionate.
7. E. gresita sustinerea apelantilor ca judecatorul fondului si-a fundamentat hotararea doar pe aplicarea dispozitiilor art. 225 C.proc.civ. Ia interogatoriul formulat de noi. I. a coroborat art. 225 C.proc.civ. cu depozitiile martorilor, cu pozele din dosar cu toate inscrisurile depuse in probatiune de parti. Nu este adevarata sustinerea H. F. din finalul apelului, in sensul ca se opune evacuarf sale pentru ca a facut investitii in spatiu si nu l-a putut folosi din vina noastra. A.a spatiu nu a putut fi folosit probabil ca farmacie sau drogherie pentru ca H. F. nu! a primit aviz de functionare de la M. S., aviz care nu îi poate fi imputat. Subscrisa și-a indeplinit toate obligatiile contractuale, iar conform art. 8 din contract "toate amenajarile structurale raman proprietarului la incetarea contractelui", astfel ca nu vedem scopul sustinerilor apelantilor cu privire la amenaiarile efectate de acestia, din moment ce nu exista nicio cerere reconventionala cu privire la aceste aspecte.
Nu în ultimul rând, nu este de neglijat nici dovada cu înscrisuri prin care se dovedeste ca apelantii sunt debransati de la utilitati, nu mai au contract de paza și protectie, prin voința lor, aspect esential care demonstreaza că, chiriașii nici nu au vreo intenție reala și concreta sa exploateze spațiul ca farmacie sau drogherie și deci, nu îi pot imputa aspecte ce depașesc clauzele contractuale.
Analizind apelul declarat prin prisma motivelor invocate ,a dispozitiilor legale incidente si a probelor administrate in cauza C.ea retine urmatoarele :
In speta ambii parati au declarat apel impotriva tuturor dispozitiilor cuprinse in sentinta .Intrucit apelul lor reprezinta in esenta o cerere cu obiect comun in temeiul prevederilor art. 12 din O. MJ 760/1999 obligatia de plata a taxei de timbru a fost stabilita in solidar .Dupa indeplinireacerintei timbrajului procedind la verificarea calitatii procesual active instanta a constatat ca parata SC H. F. SRL nu are calitate procesual activa in formularea apelului in ceea ce priveste solutia data actiunii initiale .A. cererea de chemare in judecata avind ca obiect pretentii ,rezolutiune contract de inchiriere si evacuare a fost formulata doar in contradictoriu cu paratul M. H.Ulterior stabilindu-se ca imobilul este subinchiriat s-a formulat o extindere de actiune fata de subchirias solicitindu-se in contradictoriu cu acesta doar evacuarea lui .Ca atare SC H. F. SRL a avut calitate procesual pasiva doar in petitul de evacuare si ca atare poate avea calitate procesual activa in formularea apelului doar in ceea ce priveste solutia data acestei cereri aflate la f. 28-29 vol I dosar fond .In consecinta C.ea a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a SC H. Fram SRL in ceea ce priveste apelul declarat impotriva solutiei data cererii initiale.
Prin contractul de inchiriere incheiat la data de 25 august 2008 reclamanta intimata a inchiriat paratului apelant spatiul in suprafata de 85 mp situat la parterul imobilului din C. N. str. E. F. nr. 2-4 inclusiv 2 locuri de parcare(f. 9-14 dosar fond vol I).
Conform art. 2 .3 din contract imobilul inchiriat urma sa aiba destinatia de drogherie sau farmacie .
Art. 3.1. din contract prevedea ca durata de inchiriere este de 10 ani si intra in vigoare incepind cu data semnarii ,dar termenul de 10 ani se va prelungi cu perioada necesara reamenajarii spatiului pentru a asigura functiunea de drogherie sau farmacie .
Conform art. 4.2 din contract plata chiriei va incepe in momentul in care s-au finalizat toate lucrarile de reamenajare ale spatiului inchiriat .
Conform art. 5.1 proprietarul respectiv reclamanta intimata se obliga sa predea spatiul inchiriat locatarului in termen de 7 zile de la data semnarii in conditii de folosinta imediata cu toate utilitatile necesare amenajarii pentru amenajarea sa ca si farmacie sau drogherie .
Art. 8 .1 prevede ca pentru a asigura reamenajarea spatiului in vederea utilizarii sale ca drogherie sau farmacie partile convin ca reclamanta intimata sa suporte costurile proiectarii si realizarii unui nou acces in imobilul din care face parte spatiul inchiriat iar locatorul sa suporte costurile proiectarii si realizarii reamenajarii spatiului inchiriat ,schimbarii de destinatie in drogherie /. ,inchiderii accesului actual ,toate amenajarile structurale ramanind proprietarului la incetarea contractului .
Din aceste prevederi rezulta ca desi termenul de inchiriere de 10 ani incepea de la chiar data semnarii actului, plata efectiva a chiriei a fost stabilita de catre partile contractante doar de la data finalizarii lucrarilor de reamenajare la care se face referire la art. 2,3,8 din contract ,termenul de inchiriere prelungindu-se automat cu intervalul de timp necesar efectuarii acestor lucrairi .
Conform art. 5.1 coroborat cu art. 8.1 din contract lucrarile de reamenajare pentru ca spatiul sa poate fi utilizat ca si farmacie /. se realizau de catre chirias, proprietarul trebuind doar sa suporte costul proiectarii si realizarii unui nou acces in imobilul din care face parte spatiul inchiriat .
In contract nu se prevede insa care este intervalul de timp in care aceste lucrari trebuie sau pot fi efectuate ceea ce ridica intrebarea daca aceste lucrari pot fi realizate de catre chirias fara nici o limitare in timp dupa bunul sau plac cu amanarea la nesfarsit a momentului de la care datoreaza chiria sau totusi aceste lucrari trebuiau efectuate intr-un interval de timp anume determinat sau determinabil.
Conform art. 970 alin. 2 din Codul civil in vigoare la data incheierii actului din speta conventiile obliga nu numai la ceea ce este expres intr- insele dar la toate urmarile ce echitatea ,obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa .
Totodata art. 977,982 din vechiul Cod Civil prevad ca toate clauzele conventiilor se interpreteaza dupa intentia comuna a partilor si unele prin altele dindu-se fiecareia intelesul ce rezulta din actul intreg.
In speta nu sunt aplicabile prevederile art. 983 din vechiul Cod civil intrucit in speta nu exista indoiala fiind posibila o interpretare a clauzelor contratctuale dupa intentia partilor si unele prin altele si a li se da sensul ce rezulta din actul intreg
Asa cum s-a aratat mai sus art. 3 din contract prevede ca termenul de inchiriere de 10 ani incepe de la data semnarii contractului partile fiind de acord cu amanarea momentului de la care incepe plata efectiva chiriei si implicit cu o prelungire a termenului de inchiriere pe intervalul de timp necesar efectuarii lucrarilor care aveau ca finalitate sa asigure posibilitatea folosirii spatiului inchiriat conform destinatiei de drogherie sau farmacie .
Aceasta amanare a momentului de la care incepe plata efectiva a chiriei duce la concluzia ca obligatia de plata a chiriei este afectata de un termen suspensiv ca modalitate a obligatiilor . Asa cum se arata si in literatura de specialitate termenul conventional ca modalitate a obligatiilor poate fi nu doar expres ci si tacit .C. daca acest termen nu este expres determinat respectiv nu este cert,fiind un termen incert si chiar daca regula de drept comun este aceea ca termenul este stabilit in favoarea debitorului conform art.1024 din vechiul Cod Civil durata acestui termen trebuie stabilita avind in vedere intentia comuna a partilor si putind si stabilita de parti si in favoarea ambelor parti .
Pornind de la aceste premise evident ca raportat la scopul urmarit in cauza respectiv pe de parte de a exploata imobilul proprietatea reclamantei si a obtine venituri din aceasta exploatatre si pe de alta parte de a incepe o activitate economica aducatoare de venituri, acest interval de timp determinabil a fost inteles de catre parti ca fiind unul continuu ,fara intreruperi nejustificate si necesar strict doar pentru realizarea lucrarilor intr-un ritm cel putin normal si care sa asigure folosirea spatiului inchiriat
,fiind asadar stabilit in favoarea ambelor parti si nu doar a debitorului .
A.a interpretare este in acord cu echitatea intrucit conform art. 5.1 din contract in 7 zile de la semnarea actului (f.17 vol I dosar fond )reclamanta intimata a predat spatiul paratului apelant .O societate comerciala cum este reclamanta intimata urmareste obtinerea de venituri ,iar amanarea obligatiei de plata a chiriei de plata chiriei -desi spatiul a fost predat-trebuie privita ca un compromis facut de reclamanta paratului de a plati chiria doar dupa ce termina amenajarea spatiului ,amenajare pe care nu a asigurat-o ea insasi
.Ca atare echitabil este ca intervalul de timp necesar efectuarii lucrarilor care in acelasi timp este intervalul de timp dupa care obligatia de plata a chiriei devine exigibila sa fie intervalul de timp continuu si strict necesar realizarii acestor lucrari ,eventualele intreruperi sau prelungiri ale acestui termen trebuind sa fie justificate de cauze obiective ce exced culpei paratului
.
Avind in vedere cele mai sus expuse rezulta din interpretarea tuturor clauzelor contractuale ca partile au stabilit in realitate un termen determinabil de executare a lucrarilor de amenajare a spatiului inchiriat
,termen la implinirea caruia obligatia de plata a chiriei devenea scadenta .
Interpretarea contrara respectiv lipsa unui asemenea termen suspensiv incert ce afecteaza obligatia de plata a chiriei duce la concluzia ca indeplinirea acestei obligatii de amenajare asa cum este literal exprimata in art. 3,4 din contract ramane la latitudinea paratului care o poate indeplini cind va dori si daca va dori fara a se atrage vreo sanctiune respectiv plata chiriei ceea ce ar duce la concluzia ca aceasta obligatie este afectata de o conditie suspensiva pur potestativa ceea ce este clar ca partile nu au dorit, ci ele au dorit in realitate sa inceapa de la chiar data contractului o relatie contractula obisnuita de inchiriere ,iar desfasurarea sa normala respectiv obligatia de plata a chiriei sa fie amanata doar pe intervalul strict necesar realizarii acestor lucrari .
Avind in vedere considerentele anterioare este evident ca dupa expirarea unui interval de timp absolut suficient pentru realizarea lucrarilor de amenajare se poate concluziona ca paratul poate fi obligat la plata chiriei chiar daca nu a finalizat aceste lucrari cata vreme nu poate invoca imprejurari obiective ,independente de culpa sa si care justifica nefinalizarea acestor lucrari si astfel prelungirea intervalului de timp avut in vedere de parti la incheierea contractului de inchiriere .
Contrar celor invocate in motivele de apel nu era necesar ca prima instanta sa fie investita cu un petit de stabilire a termenului de incepere a obligatiilor contractuale intrucit in solutionarea petitelor de plata a chiriei si de rezolutiune instanta stabileste daca obligatiile pretense si a caror neindeplinire fundamenteaza cererea de rezolutiune si pretentiile sunt exigibile sau nu ,daca ele au ramas neindeplinite si care a fost cauza acestei neindepliniri .
In plus asa cum s-a aratat mai sus momentul de la care obligatia de plata a chiriei devenea exigibila nu este momentul autorizarii functionarii spatiului pentru destinatia de drogherie /. ci aceasta obligatie devenea exigibila la implinirea termenului suspensiv incert sus indicat asa cum rezulta din interpretarea contractului prin prisma art. 970 si 982 din vechiul Cod civil .
Ca atare in speta se impune a se verifica daca termenul suspensiv incert dar determinabil care afecteaza obligatia de plata s-a implinit sau nu in speta .Pentru a statua asupra acestui aspect este necesar a se verifica in primul rind daca aceste lucrari au fost finalizate iar in ipoteza in care nu au fost finalizate daca a trecut un termen care era suficient pentru realizarea acestor lucrari iar nerealizarea lor pana in noiembrie 2010 este imputabila paratului si nu reclamantului sau vreunei cauze obiective independenta de culpa partilor .
In speta reclamanta intimata a inceput sa factureze chiria din luna noiembrie 2010 adica dupa mai bine de doi ani de la incheierea contractului de inchiriere .
Asa cum rezulta din actul aflat la f. 139 dosar fond vol II in octombrie
2010 paratul apelant a solicitat efectuarea inspectiei la spatiul inchiriat pentru ca acesta sa fie autorizat sa functioneze ca unitatate farmaceutica
.Din aceasta cerere rezulta ca acesta a anexat schita si datele privind localul unitatii (amplasare ,contructie,compartimentare ,legaturi functionale
,echipament de preparare a apei distilate etc,dotare cu mobilier ,ustensile
,aparatura ,masa de analiza .
Ori folosind o prezumtie simpla permisa de art. 1203 din vechiul cod civil intrucit se urmareste dovedirea unei stari de fapt respectiv finalizarea lucrarilor de amenajare este evident ca in luna octombrie 2010 aceste lucrari de amenajare erau finalizate pentru ca in caz contrar paratul nu ar fisolicitat efectuarea inspectiei la un spatiu neamenajat respectiv nefinalizat si care astfel nu avea sanse sa fie autorizat.
In acelasi sens al finalizarii lucrarilor de amenajare sunt actele de la f.39-
51,73-119,137 vol II dosar fond coroborate cu fotografiile aflate la f. 69-
73,142-147 vol II dosar fond si care indica autorizarea si realizarea efectiva a lucrarilor de reamenajare .
Din depozitia martorului C. L. B. (f. 149 vol II dosar fond ) rezulta ca martorul este angajatul reclamantei cunoscand imobilul din anii 2004-
20005 .In perioada 2008-2009 la acest spatiu s-au realizat o serie de modificari in urma carora s-a inchis intrarea existenta si s-a realizat o deschidere laterala .S-au efectuat lucrari de delimitare a spatiului inchiriat
,a fost daramat gardul existent pentru a exista acces direct din strada si pentru a exista spatiu de parcare ,s-a construit o scara in spatiul de depozitare detinut de catre reclamanta intrucit aceasta nu mai putea folosi scara din spatial inchiriat paratului .Mobilarea acestui spatiu a avut loc in primavara -vara anului 2010 fiind mobilat si in preznt .Imobilul are 5 locuri de parcare din care doua sunt ale paratului iar spatiul inchiriat este contorizat separat in ce priveste utilitatile.Vechiul acces a fost zidit .In imobilul inchiriat nu s-a desfasurat activitate ,nu este montata o cruce luminoasa si nici rampa pentru accesul persoanelor cu deficiente locomotorii Din aceasta depozitie rezulta ca lucrarile de reamenajare au fost finalizate inca mult anterior lui noiembrie 2010 intrucit inca in primavera- vara lui 2010 spatiul a fost si mobilat.
Coroborarea tuturor probelor sus mentionate duc asadar la concluzia ca lucrarile erau finalizate in noiembrie 2010 si fara a se faca aplicare art. 225
C.pr.civ .
In fata instantei de fond si la termenul de judecata din (...) paratul apelant a aratat ca in realitate lucrarile de reamenajare nu au fost finalizate intrucit reclamanta nu a respectat obligatiile asumate prin art. 5.2,5.4.,5.5 din contract si de aceea spatiul nu a putut fi autorizat ca farmacie /. .In motivele de apel s-a aratat in plus ca nu s-a amenjat o rampa de acces pentru persoanele cu dizabilitati locomotorii ,ca nu exista mobilier si dotari specifice in interior si nici o firma luminoasa.
L. rampei de acces si a firmei luminoase rezulta intr-adevar si din depozita martorului audiat in fata instantei de fond.
E. insa necesar a se face o distinctie intre lucrarile necesare reamenajarii spatiului pentru ca el sa poata functiona ca o farmacie /. si lucrarile necesare autorizarii functionarii ca si farmacie .A. art. 8.1 face o distinctie intre lucrarile de reamenajare a spatiului ,de schimbare de destinatie in drogherie ,/. iar art. 3 si 4 din contract se refera doar la lucrarile de reamenajare a spatiului pentru asigurarea functiunii de drogherie /. .Altfel spus amanarea exigibilitatii obligatiei de plata a chiriei nu s-a facut pana cand spatiul se autorizeaza ca si farmacie prin indeplinirea cerintelor specifice prevazute de O. M. S. 9.,care nici nu era in vigoare la incheierea contractului de inchiriere ci doar pana cind se termina lucrarile de reamenajare a spatiului ce creeaza premisa primirii unei asemenea autorizatii. Ori ceea ce s-a invocat suplimentar in apel fata de instanta de fond respectiv lipsa firmei luminoase ,lipsa rampei de acces pentru persoanele cu dizabilitati ,lipsa dotarii cu mobilier exced notiunii de lucrari de reamenjare a spatiului avute in vedere de partile contractante intrind in notiunea de cerinte specifice pentru primirea autorizatiei de functionare ca si farmacie .A. spus reclamanta intimata a fost de acord sa amane momentul inceperii platii chirie pana cind spatiul sau este pregatitpentru a asigura functionarea unei farmacii dar nu a inteles sa acorde aceeasi facilitate pentru ca paratul sa indeplineasca formalitatile specifice autorizarii farmaciei respectiv realizarea rampei de acces,asigurarea mobilierului si ustensilelor ,amplasarea firmei luminoase fiind cerinte specifice autorizarii farmaciei .Totodata ele sunt prevazute intr-un act normativ ulterior incheierii contractului de inchiriere si nu puteau fi avute in vedere de parti in august 2008.
In aceste conditii se poate concluziona ca in speta coroborind depozitia martorului ,actele mai sus mentionate ,fotografiile existente la dosar lucrarile de reamenjare avute in vedre de parti la incheierea contractului erau finalizate din noiembrie 2010 paratul trebuind sa mai realizeze citeva lucrari specifice pentru autorizarea functionarii farmaciei respective .
C. si in ipoteza in care s-ar aprecia ca si aceste lucrari intra in sintagma, de lucrari de reamenajare a spatiului inchiriat este evident ca cel putin rampa de acces si firma luminoasa nu sunt amplasate nici in prezent
.Cu toate acestea paratul nu a invocat nici un motiv obiectiv care sa exceada culpei sale de ce rampa de acces care asa cum rezulta din fotografiile sus mentionate nu trebuie sa aiba decat o inaltime de cativa centrimetri si crucea luminoasa nu au fost amplasate iar farmacia nu a fost dotata cu mobilierul necesar.
Totodata intervalul de timp august-septembrie 2008- octombrie 2010 inclusiv era suficient pentru realizarea tuturor lucrarilor de amenajare .
Ca atare si in ipoteza in care s-ar retine ca in speta nu s-au finalizat lucrarile de reamenajare a spatiului inchiriat ,aceasta nefinalizare este imputabila paratului care avea obligatia contractuala de a le realiza si ca atare acesta nu isi poate invoca propria culpa pentru a amana momentul exigibilitatii obligatiei de plata a chiriei si a implinirii termenului suspensiv incert care afecta aceasta obligatie .Din contra interpretarea prevederilor contractuale in concordanta cu art. 970 alin. 2 ,art. 982 din vechiul Cod civil duc la concluzia ca depasirea nejustificata a unui interval de timp rezonabil pentru efectuarea lucrarilor de reamenajare fac ca amanarea momentului inceperii platii chiriei pana la finalizarea acestor lucrari cind va dori paratul contravin urmarilor pe care echitatea o da obligatiilor rezulta din contractul de inchiriere asa cum ele au fost mai sus expuse .A. partile si-au asumat obligatii reciproce .Partile s-au inteles sa amane momentul inceperii executarii platii chiriei dar pe de alta parte obligatia corelativa de predarea a spatiului s-a realizat .Derogarea de la executarea simultana a celor doua obligatii a fost determinat exlcusiv de realizarea lucrarilor de reamenajare care in acest context al predarii spatiului trebuie realizate cursiv ,fara intreruperi si in cel mai scurt timp posibil .Nefinalizarea lor dupa doi ani fara o justificare obiectiva fac ca obligatia de plata a chirie sa devina exigibila prin implinirea termenului incert suspensiv care afecta aceasta obligatie intrucit in caz contrar situatia din speta ar deveni inechitabila pentru reclamanta intimata si ar duce la situatia in care paratul sa isi indeplineasca obligatia contractuala doar cand va dori indiferent daca este in culpa sau nu,invocind lipsa unei prevederi exprese in contract , fara nici o sanctiune ceea ce transforma obligatia sa de plata a chiriei intr-o obligatie afectata de o conditie pur potestativa ceea ce evident contravine intelegerii partilor .A accepta situatia contrara propusa de catre parat prin apel ar insemna ca reclamanta sa ii permita folosirea spatiului pana cind acesta va finaliza lucrarile daca le va finaliza vreodata fara a obtine nici un echivalent banesc al acestei folosiri si fara a putea cere rezolutiunea contractului de inchiriere.
Paratul apelant a invocat si exceptia de neexecutare aratind ca neindeplinirea propriilor obligatii contractuale se datoreaza neindeplinirii de catre reclamanta intimata a obligatiilor prevazute de art. 5.2,5.4,5.5 din contract .
Art. 5,2 din contract arata ca propietarul se obliga sa nu tulbure in nici un fel posesia locatarului asupra imobilului si parcarilor ce fac obiectul contractului .
Art. 5.4 . din contract stipula obligatia reclamantei intimate de a asigura accesul pietonal frontal exclusiv pentru clientii farmaciei/.i permitind realizarea unei deschideri in gardul care delimiteaza zona frontala a imobilului.
Art. 5.5 din contract obliga reclamanta sa asigure folosinta exlusiv a doua locuri de parcare ce ii apartin prin individualizarea acestora prin marcaje si permitind semnalizarea cu placute inscriptionate cu numele utilizatorului spatiului inchiriat .De asemenea acesta trebuia sa asigure individualizarea si semnalizarea cu placute inscriptionate cu numele propriu a locurilor de parcare ce ii apartin .
In ce priveste obligatia realizarii accesului pietonal exclusiv indeplinirea acestei obligatii rezulta in mod neechivoc din fotografiile aflate la f. 69-
73,142-147 vol II dosar fond ce indica existenta acestui acces cit si din depozitia de la f. 149 vol II dosar fond .De altfel raportat la aceste fotografii parata apelanta nu a aratat sub ce aspect nu s-a asigurat acest acces pietonal exclusiv .Ca atare concluzia este aceea ca reclamanta si-a indeplinit obligatia prevazuta la art. 5.4 din contract.
In ce priveste asigurarea celor doua locuri de parcare asa cum rezulta din depozitia martorului prin daramarea gardului existent inspre str. B. Z. s- au asigurat si aceste locuri de parcare .A. locuri de parcare nu erau individualizate dar aceste locuri de parcare sunt clar delimitate de locurile de parcare ale reclamantului care se afla pe lateralul cladirii .Reclamanta nu a ocupat aceste locuri de parcare dar ele erau ocupte de vecini motiv pentru care s-au instalat pancarte cu semnificatia "Parcare interzisa"; .Aceleasi aspecte rezulta si din fotografiile existente la f. 142-147 vol II dosar respectiv f. 143 din care rezulta locurile de parcare si semnalizarea lor cu placutele respective .Rezulta asadar ca reclamanta intimata a pus la dispozitia paratului cele doua locuri de parcare. C. daca ele nu au fost individualizate cu marcaje intrucat aceste marcaje se stergeau ele au fost individualizate prin folosirea placutelor respective ,iar conform art. 5.5 din contract paratul putea si sa le inscriptioneze cu placute cu numele sau ceea ce nu a facut .Conform art. 5.5 aceasta obligatie de inscriptionare ii apartine lui, reclamanta trebuie doar sa permita acest lucru .In plus reclamanta nu a folosit locurile de parcare puse la dispozitia paratului si ca atare in speta aceasta si-a indeplinit obligatiile prevazute de art. 5.2 si art. 5.5 din contract,obligatia prevazuta de art. 5.2 nevizind si protectia impotriva tulburarilor de fapt ale unor terti .Simplu fapt ca reclamanta nu a individualizat locurile de parcare prin marcaj adica prin trasarea a doua linii ci in alta modalitate respectiv prin placutele sus indicate nu poate duce la concluzia neindeplinirii obligatiilor contractuale intrucit acesta obligatie este de a pune la dispozitie doua locuri de parcare clar delimitate indiferent care ar fi modalitatea de realizare (marcajul fiind cel mai comun mod de identificare ) ceea ce in speta s-a realizat .
Desi paratul a aratat atat in fata instantei de fond cit si a instantei de apel in mod constanat ca neindeplinirera acestor obligatii de catre reclamanta a fost cauza neautorizarii spatiului pentru functionarea cafarmacie, el nu a depus nici o dovada in acest sens desi a beneficiat de asistenta juridica calificata si nici nu a solicitat administrarea vreunei probe astfel ca instanta va retine ca aceasta sustinere este nedovedita si ca in realitate neautorizarea se datoreaza neindepliniri unor obligatii ce tin exclusiv de parat si de conditiile specifice de autorizare ale unei farmacii .
Ca atare in speta nu se poate retine neexecutarea de catre reclamanta propriilor sale obligatii .
In aceste conditii incepind cu noiembrie 2010 obligatia de plata a chiriei a devenit scadenta .Incepind cu aceasta luna si pana in prezent paratul nu a achitat nici o suma cu titlu de chirie astfel ca obligarea acestuia la plata chiriei si rezolutiunea contractului de inchiriere pentru neplata acesteia apar pe deplin justificate prin prisma art. 969 C.civ 1020,si art. 1429 ,1453 C.civ
.In urma rezolutiunii contractului de inchiriere se impune si evacuarea ambilor parati care sunt chiriasul si subchiriasul care in raport cu reclamanta nu poate invoca un drept locativ propriu care sa justifice folosinta in continuare a imobilului .
Avind in vedere toate considerentele mai sus expuse C.ea in temeiul textelor de lege anterior mentionate si a art 296 C.pr.civ consta ca hotararea apelata este legala si temeinica motiv pentru care va respinge apelul declarat ca fiind nefondat .
In temeiul art. 298,274,277C.pr.cov (avind in vedere ca cererea de apel are obiect comun pentru ambii apelanti ) va obliga apelantii parati sa plateasca intimatului reclamant in solidar suma de 2.000 lei reprezentind cheltuieli de judecata in apel constind in onorariu avocatial dovedit prin actele de la f. 78,79 .
PENTRU A. MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite excepția lipsei calității procesuale active a apelantei SC H. F.
SRL în ceea ce privește apelul formulat împotriva soluției dată pe acțiunea inițială.
Respinge apelul declarat de apelanții A. M. H. și SC H. F. SRL împotriva sentinței civile nr. 783 din (...) , pronunțată în dosarul nr. (...) al
T.ui Spcializat C. pe care o menține în întregime.
Obligă apelanții să plătească intimatei reclamante, în solidar suma de
2000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 27 noiembrie 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER A. A. M. A. I. A. M. N. ȚÂRred.AAM/AC
5 ex. - (...)jud.fond.G. C.
| ← Decizia comercială nr. 9889/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 10/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
