Decizia civilă nr. 155/2013. Acțiune în pretenții comerciale

Comentarii

0

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA A II-A CIVILĂ,

DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

Dosar nr._ *

DECIZIA CIVILA Nr. 155/2013

Ședința publică din data de 15 octombrie 2013 Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: A. A. M. JUDECĂTOR: V. G.

G.: M. V. -G.

Pe rol fiind pronunțarea hotărârii în cauza civilă privind apelurile formulate de apelanta- reclamantă SC L. M. & T. S. PRIN ADMINISTRATOR J. P.

I. I. B. M. și apelanta-pârâtă SC M. P. S. B. M. împotriva sentinței civle nr. 2947 din_, pronunțată în dosarul nr._ * al T. ui Maramureș, având ca obiect pretenții.

La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă reprezentantul La apelul nominal, făcut în ședință publică, se constată lipsa părților litigante.

P. cedura de citare este îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care, se constată că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 7 octombrie 2013, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

C U R T E A

Prin sentința civilă nr. 2947 din_, pronunțată în dosarul nr._ * al

T. ui Maramureș

s-a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta

S.C. LKW M. & T. S. având ca administrator judiciar pe P. I. I. în contradictoriu cu pârâta S.C. MALLUS P. S., și în consecință pârâta a fost obligată să-i plătească reclamantei următoarele sume:5523,62 lei cu titlu de chirie aferentă lunii aprilie 2008 și penalități contractuale aferente de 1% pe zi de întârziere calculate de la data de_ și până la achitarea integrală a debitului;5192,9 lei cu titlu de chirie aferentă lunii mai 2008 și penalități contractuale aferente de 1% pe zi de întârziere calculate de la data de_ și până la achitarea integrală a debitului,5313,52 lei cu titlul de chirie aferentă lunii iunie 2008 și penalități contractuale aferente de 1% pe zi de întârziere calculate de la data de_ și până la achitarea integrală a debitului,4856,10 lei cu titlu de chirie aferentă lunii iulie 2008 și penalități contractuale aferente de 1% pe zi de întârziere calculate de la data de_ și până la achitarea integrală a debitului,4209 lei cu titlu de chirie aferentă lunii august 2008 și penalități contractuale aferente de 1% pe zi de întârziere calculate de la data de_ și până la achitarea integrală a debitului.Au fost respinse restul pretențiilor bănești formulate de reclamantă.

Pentru a hotărî astfel, în rejudecare, prima instanță a reținut că prin contractul de închiriere nr. 78/_ reclamanta SC L. M. & T. S. a închiriat pârâtei SC M. P. S. o stație de distribuție combustibili petrolieri

situată în B. M., str. Oborului nr. 3, jud. Maramureș, compusă din: trei bazine pentru combustibil lichid de câte 32000 l fiecare, trei pompe și construcția administrativă, cu terenul aferent de 1014 mp.

Durata închirierii a fost convenită la 2 ani, cu începere din data de_, cu posibilitatea prelungirii de comun acord prin acte adiționale, iar chiria a fost stabilită la nivelul sumei de 500 euro/lună ( fără TVA), părțile stipulând și clauza penală conform căreia neplata chiriei la termenul convenit, respectiv "…până în data de 30 a lunii în curs…";, atrage perceperea unor penalități de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, după 15 zile calendaristice, calculate la valoarea restantă a chiriei.

Prin acte adiționale succesive, contractul a fost prelungit, inițial, cu 24 de luni, cu începere din data de_, iar ulterior cu încă 12 luni, cu începere din data de_ .

Totodată chiria a fost modificată de comun acord la nivelul sumei de 1000 euro/lună (fără TVA), începând cu data de_ .

Conform recunoașterilor părților, chiria a fost achitată până în luna martie 2008, inclusiv.

Astfel, în condițiile în care contractul cu termen determinat s-a prelungit tacit, prin folosința de către chiriaș a lucrului și primirea de către locator a prețului, la expirarea termenului, respectiv la data de_, locațiunea s-a considerat reînnoită prin tacita relocațiune, conform art.1437 și art.1452 C. civ, această relocațiune nefiind exclusă printr-o clauză contractuală expresă.

În considerarea acelorași dispoziții legale contractul de locațiune este considerat că a fost încheiat în aceleași condiții ca și primul contract, rămânând același preț și aceleași obligații, prin urmare și clauza penală.

Relocațiune înseamnă un contract de închiriere pe durată nedeterminată, dar având în rest aceleași clauze, deci inclusiv cu menținerea chiriei și clauza penalităților de întârziere.

Prin sentința civilă nr. 1463/_ pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr._, rămasă irevocabilă la data de_ (conform deciziei civile nr. 3119/_ pronunțată de Curtea de Apel C. ), urmarea acțiunii promovate de SC M. P. S. la data de_, a fost obligată SC L. M. & T. S. prin administrator judiciar P. I. I. să lase în deplină proprietate și pașnică folosință reclamantei SC M. P. S., terenul în suprafață de 7.620 mp situat în

B. M., str. Oborului nr. 3, înscrisă în CF 1. B. M. nr. cad 11795, teren pe care este amplasată stația de distribuție combustibili petrolieri situată în B. M.

, str. Oborului nr. 3, jud. Maramureș, compusă din: trei bazine, trei pompe și construcția administrativă, constatându-se că SC M. P. S. a dobândit dreptul de proprietate prin accesiune asupra acestei stații de benzinărie, având o suprafață construită de 56 mp.

În acest litigiu a fost respinsă apărarea SC L. M. & T. S. potrivit căreia aceasta ar fi dobândit dreptul de proprietate asupra terenului și construcțiilor existente în B. M., str. Oborului, nr. 3 de la SC UNIT. SA, care la rândul său le-ar fi dobândit în proprietate prin efectul Legii nr. 15/1990, întrucât nu a făcut dovada parcurgerii procedurii reglementate de HG. nr. 834/1991 și nici dovada emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate în favoarea antecesoarelor sale, neputându-se prevala astfel de dispozițiile ar. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990.

Constatându-se că terenul aparține unor persoane fizice, teren ce a fost vândut către SC M. P. S. prin contractului de cumpărare autentificat sub nr. 3726/_, dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul înscris în CF 1. B. M. a fost recunoscut în favoarea SC M. P. S. în virtutea dispozițiilor art. 494 cod civil și a constatărilor efectuate de expertul

topograf în conformitate cu care clădirea cu destinație de benzinărie cu trei pompe este amplasată pe terenul proprietatea acesteia.

Cumpărarea terenului de la adevărații proprietari de către SC M. P. S. a fost unul din elementele esențiale în stabilirea priorității titlului, față de titlul obținut de SC L. M. & T. S. prin cumpărarea bunului de la un proprietar aparent, astfel cum rezultă din considerentele hotărârilor judecătorești pronunțate în dosarul_ .

Această hotărâre, pronunțată în contradictoriu cu reclamanta din prezenta cauză, produce față de aceasta efectele relativității lucrului judecat, astfel încât, în raport de dispozițiile art. 1201 Cod civil, ea nu mai poate solicita reluarea verificării jurisdicționale asupra aspectelor deja tranșate în mod irevocabil.

Hotărârea judecătorească pronunțată în soluționarea unei acțiuni având acest obiect de revendicare a terenului și constatarea accesiunii asupra construcțiilor, cum este cea din speță, a fost o hotărâre mixtă, care întrunește elemente declarative și elemente constitutive, astfel încât efectele sale se produc atât pentru trecut, dând eficiență unei situații juridice anterioare, cât și pentru viitor, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate.

În privința construcțiilor, această hotărâre are sub aspectul dovedirii dreptului, efect constitutiv în patrimoniul celui care le pretinde de la data manifestării opțiunii de a prelua construcțiile, respectiv în patrimoniul SC M. P.

S., căci, în cauză, dreptul de accesiune al pârâtei nu s-a născut odată cu încorporarea în sol a materialelor de construcții din care rezultă imobilele, ci ca urmare a manifestării exprimării voinței acesteia după cumpărarea terenului pe care sunt amplasate construcțiile, iar, în aceste condiții, în absența constatării de către instanță a îndeplinirii condițiilor legale, cel care se prevalează de existența accesiunii nu-și poate demonstra dreptul de proprietate.

Astfel, hotărârea constată că pârâta este proprietara terenului, drept care, conform art. 492-494 C.civ., îi dau dreptul de a dobândi pe calea accesiunii imobiliare artificiale dreptul de proprietate asupra construcțiilor - față de opțiunea sa de a le păstra și nu demola, din momentul manifestării acestei opțiuni.

În privința terenului pe care sunt amplasate construcțiile, hotărârea nu a dat naștere unui nou drept de proprietate ci obligarea la restituirea acestuia în considerarea dreptului de proprietate preexistent, dobândit de pârâtă prin contractul de cumpărare autentificat sub nr. 3726/_, hotărârea fiind declarativă, cu efect retroactiv.

Astfel cum a rezultat din răspunsul la interogatoriu luat părților, reclamanta a aflat despre dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului de către locatar în urma notificărilor nr. 151/_ (f.131) și nr. 25/_

(f.132) emise de pârâtă prin care SC M. P. S. a solicitat eliberarea terenului și și-a exprimat voința de a prelua construcțiile, având în vedere prevederile art. 494 cod civil.

Deși, în aceste condiții, s-a putut considera că, de la data notificării, ce atestă manifestarea voinței pârâtei de a prelua construcțiile în temeiul accesiunii, SC M. P. S. a devenit proprietara bunurilor-construcții închiriate și astfel obligația de plată a chiriei din contractul de închiriere s-a stins prin confuziune, conform art. 1154 cod civil, instanța a apreciat că anterior acestui moment, contractul de închiriere a încetat prin denunțarea lui de către reclamantă.

Astfel, conform notificării nr.25/_ (f.156), reclamanta a solicitat pârâtei, ca până la data de_ să predea stația de distribuție carburanți, obiect al contractului de închiriere, invocând existența unei somații de retrocedare a terenului "…de la posibilii deținători de drept ai terenului…";, locatorul apreciind această situație ca o forță majoră.

Pârâta a răspuns acestei notificări, conform adresei nr. 138/_ (f.155), prin care a invocat tacita relocațiune, învederând faptul că posibilele litigii referitoare la teren nu constituie caz de forță majoră, iar încetarea contractului i- ar cauza prejudicii.

Însă, conform art. 1438 cod civil "când s-a notificat concediul, locatarul, chiar dacă ar fi continuat să se servească de lucrul închiriat, nu poate opune relocațiunea tacită".

În condițiile în care tacita relocațiune s-a considerat încheiată fără termen, denunțarea contractului se va face în condițiile art. 1.436 alin.2 Cod civil.

Potrivit dispozițiilor art. 1436 alin. 2 Cod civ., dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta observându-se termenele definite de obiceiul locului.

În contractul de închiriere încheiat între părți, la art. 15, se vorbește de posibilitatea oricărei părți de a rezilia contractul la solicitarea acestora printr-o notificare scrisă cu minim 30 de zile înainte de data solicitării.

Prin urmare, acest termen de concediu trebuie să i se recunoască atât locatarului cât și locatorului.

Astfel, notificarea nr.25/_ emisă de reclamantă, deși prevede termenul limită de predare a lucrului închiriat la data de_, în aplicarea art. 1436 alin. 2 C. civ, instanța a apreciat că încetarea înțelegerii contractuale a părților prin reziliere unilaterală, conform prevederilor art.969, 970 și 1438 C. civ., a operat la împlinirea termenului de 30 de zile de la data acestei notificări. Concediul este un act juridic unilateral de voință, irevocabil.

Introducerea acțiunii de revendicare promovate de SC M. P. S. la data de _, deși poate semnifica anunțarea concediului după art.1437 cu referire la art.1436 alin.2 C. civ., aceasta a avut loc ulterior denunțării făcute de reclamantă, conform celor reținute.

De menționat este și faptul că locațiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaționale, dreptul de folosință al locatorului fiind un drept de creanță. Dat fiind faptul că

locațiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul bunului dat în locațiune. Locatorul asigură, doar pe durata locațiunii, liniștita folosință a lucrului închiriat, și nu proprietatea și posesia. Contractul de închiriere, încheiat cu un proprietar aparent, trebuie să fie menținut și să-și producă în continuare efectele până la încetarea sa, de vreme ce atât locatorul cât și locatarul au fost de bună-credință la momentul semnării contractului, în speță nedovedindu-se reaua credință.

În aceste condiții, chiria fiind achitată până în luna martie 2008, inclusiv, pârâta locatar, datorează în temeiul art.969 cod civil coroborat cu art. 1429 cod civil, chiria restantă și penalitățile contractuale aferente de 01% pe zi de întârziere, pentru perioada aprilie - august 2008, iar pentru perioada ulterioară nu se mai datorează chirie având în vedere încetarea contractului. Nici eventualul prejudiciu constând în contravaloarea beneficiului nerealizat de reclamantă prin nefolosința bunurilor închiriate, pentru perioada ulterioară lunii august 2008, calculat la nivelul chiriei percepute în perioada anterioară, nu s-a justificat, față de dobândirea de către pârâtă, prin accesiune, a bunurilor respective.

Astfel, având în vedere facturile fiscale nr. 45/_, nr. 47/_, nr.55/_, nr. 59/_ (f.3-6 -dosar nr._ ) emise de reclamantă, privind chiria aferentă lunilor aprilie-iulie 2008, coroborat cu tabelul centralizator depus la dosar (f.8 -dosar nr._ ) privind chiria aferentă lunii august 2008, necontestate sub aspect valoric, raportat la clauzele contractuale cuprinse în art.4, art.5-al treilea punct și art.7 lit. a din convenția de închiriere, față de cele reținute și în baza dispozițiilor legale invocate, instanța a admis în parte acțiunea

reclamantei și în consecință a obligat pârâta să-i plătească reclamantei sumele sus indicate.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel atât pârâta S.C. M. P.

1. cât și reclamanta S.C. L. M. & T. S. .

   Pârâta S.C. M. P. S.R.L a solicitat admiterea apelului

   , schimbarea în totalitate a sentinței apelate și, pe cale de consecința respingerea cererii de chemare în judecata formulată de către S.C. L. M. & T. S.R.L. privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante și la plata penalităților de întârziere de 1%/zi, ca nefondata și acordarea cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul proces.

   În motivarea apelului, apelanta a arătat că în primul rând, Sentința civila nr. 2947 din_ pronunțata în dos. nr._ * de către Tribunalul Maramureș nu tine seama de natura specifica a acestui litigiu și, prin urmare, denaturează adevărul judiciar. Aceasta concluzie va reieși după prezentarea motivelor pe care se fundamentează cererea de apel.

   In al doilea rând, potrivit Deciziei nr. 130/2011 a Curții de Apel, acțiunea principala urma sa fie rejudecata de aceeași instanța. Astfel, Tribunalul Maramureș avea obligația de a analiza cauza sub toate aspectele, atât în ceea ce privește temeiurile de drept,cât și motivele de fapt. Din păcate, Tribunalul Maramureș se limitează exclusiv la motivele vehiculate de către reclamanta în cererea de chemare în judecata. Apărările apelantei nu doar ca nu au fost avute în vedere de către instanța de judecata, dar nici măcar nu au fost enunțate sau indicate în sentința apelata! Singura referire la aceste argumente e cea legata de suspendarea judecații, excepția netimbrării și a lipsei calității procesuale a administratorului statutar. Însa, apărările din notele de ședința, cererea în probațiune, concluziile scrise nu au făcut obiectul analizei specifice pe care trebuia s-o facă instanța de judecată!

   Ceea ce este frapant, chiar de la început, e că se arată în mod clar ca:

   "acțiunea nu a fost motivată în drept"! Cu toate acestea, instanța de judecata socotește aceasta cerere ca îndeplinind condițiile formale prevăzute de art. 112 C.pr.civ.

   În al treilea rând, având în vedere că trebuia judecat "fondul cauzei", se impune a fi prezentate câteva elemente centrale (prezentate de altfel consecvent și în fata T. ui Maramureș) care trebuiau avute în vedere la pronunțarea hotărârii judecătorești:

   1. Potrivit legii părților, Contractul de închiriere nr. 78/2002, art. 12 Cap. VIII vizând răspunderea contractuală: în cazul în care neînțelegerile apărute în legătura cu derularea prezentului contract nu vor putea fi soluționate pe cale amiabilă, părțile covin ca litigiu sa fie soluționat de Comisia de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț și Industrie - Maramureș.

      Reclamanta-intimata nu numai ca nu a parcurs nici etapa soluționării litigiului pe cale amiabila, dar nici nu s-a adresat Comisiei de Arbitraj pentru cercetarea și soluționarea acestui litigiu.

      De aceea, consideră că: competenta de judecare a prezentului litigiu revine Comisiei de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț și Industrie Maramureș, așa cum s-a stabilit, de comun acord, de către parți, în contractul de închiriere.

      Se discută în acest caz despre o instanța instituționalizata. Apelanta a invocat în fața instanței de fond aceste aspecte, însa s-a considerat că excepția necompetentei a fost invocată tardiv. În motivarea încheierii din_ instanța arata că pârâta chiar a formulat reconvenționala. Având în vedere ca instanța de

      judecata a soluționat cauza admițând excepția lipsei calității procesuale, deci fără a intra în fondul cauzei, consideră că, după rejudecare, excepția necompetentei

      trebuia să primeze și trebuia admisă în contextul arătat, cu consecința judecării cauzei de către Comisia de Arbitraj. Aceasta excepție este de ordine publică, având un regim juridic specific!

   2. Apoi, între apelanta, reclamanta-intimata și S.C. COROIAN"S CO T. S.R.L., mecanismul prin care se reglau obligațiile de plată a creanțelor îl reprezenta compensarea. Compensarea obligațiilor în trei era favorizata de faptul ca asociații S.C. COROIAN COT. S.R.L. erau Coroian M. și Coroian Sabina - soția lui. Acest lucru îl probează cu Extrasul de la ORC Maramureș eliberat pentru perioada vizata.

      Potrivit situației de la sfârșitul lunii martie 2008, apelanta a avut de încasat suma de 66.813,38 lei RON de la S.C. Coroian"S Co T. S.R.L, dar aveau de plată suma de 16.279,05 lei RON - cu titlul de chirie, către intimata S.C. L.

      M. & T. S.R.L., în condițiile în care terenul închiriat nu a fost niciodată în proprietatea acesteia.

      Având în vedere aceasta situație, apelanta a convenit cu soții Coroian M. și Sabina (ultima în calitate de administrator) să încheie P. tocolul de compensare nr. 4 din 31 martie 2008, în urma căruia s-a stins creanța apelantei către intimata și s-a diminuat creanța acesteia față de societatea S.C. Coroian"S Co T. S.R.L., la nivelul sumei de 50.534.33 lei ron, creanța pe care urma s-o recupereze ulterior, ori s-o stingă prin compensare în condițiile enunțate mai sus. Doar ca, ulterior acestei date de 31 martie 2008, cele două societăți comerciale în care erau asociați soții Coroian au intrat pe rând în procedurile reglementate de Legea nr. 85/2006 și nu a mai fost posibil sa compenseze obligațiile neonorate din acest triunghi comercial.

   3. Contractul de închiriere nr. 78/_ încheiat cu intimata-reclamanta, se referea la închirierea "Stației de distribuție a combustibililor petrolieri" (care nu este înscrisa în C.F.) și a terenului de 1014 mp, aferent acesteia (asupra căruia intimata nu avea niciun drept, întrucât nu a fost și nu este proprietara) situate în str. Oborului nr. 3 din B. M., jud. Maramureș, identificat prin C.F. 1. B. M. nr. top. 3259/2/1/6/4/1 și nr. cad. 11795 - lot în suprafața totala de 8770 mp.

      În acord cu voința părților semnatare, perioada de valabilitate și validitate a contractului este până la data de 30 aprilie 2007 așa cum rezulta din Actul adițional din_, semnat și acceptat de părțile contractante. Prin urmare, după aceasta data, intre parți nu mai putem discuta despre relații contractuale și efecte juridice valide privind închirierea bunurilor imobile. Aceasta pentru simplul motiv ca legea părților nu permite o astfel de posibilitate. Conform prevederilor art. 16 Cap. IX Dispoziții finale, din Contractul de închiriere - Orice modificare a prevederilor prezentului contract se va face numai prin acordul scris al ambelor parți, în acest sens se vor întocmi acte adiționale. Mai mult, în data de

      22 august 2008, apelanta a devenit proprietară tabulară cu drepturi depline asupra imobilului închiriat.

      Tacita relocațiune poate opera doar în situația în care părțile contractuale nu prevăd contrariul și în condițiile în care e posibilă continuarea raporturilor contractuale în aceleași condiții!

      Având în vedere că relațiile dintre parți erau multiple și eterogene, ca ele, ca regula, se rezolvau prin compensare, având în vedere ca termenul contractual de plata la 30 de zile nu se mai aplica dincolo de data de 30 aprilie 2007 când Contractul de închiriere a încetat, s-ar impune aprecierea "suspendării exigibilității creanței" reprezentând chiria pentru cele 5 luni: perioada aprilie- august 2008!

      Soluția instanței de judecata a fondului e cu atât mai ciudata cu cât în aprilie 2010 la data introducerii prezentei acțiuni, reclamanta cunoștea faptul că: contractul de închiriere încetase de drept, ca urmare a expirării duratei sale de

      valabilitate și că între timp, apelanta a devenit proprietar tabular cu titlu de drept cumpărare și accesiune, asupra terenului și construcției.

   4. Pe de alta parte, trebuia observat istoricul bunului închiriat de către intimata. Intimata nu a fost niciodată proprietara terenului pe care l-a închiriat! Așa cum a arătat în fața primei instanțe, Contractul de închiriere nr. 78/2002 este încheiat de o persoana care nu are calitatea de proprietar, de un simplu detentor precar.

      La data încheierii contractului de închiriere, reclamanta-intimata S.C. L.

      M. & T. S.R.L. nu a fost proprietar al terenului și a Stației de distribuție a combustibililor petrolieri care nu este înscrisa în C.F.. dar a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 78/_ .

      Începând cu data de 6 februarie 2007 asupra terenului în cauza devin proprietari tabulari - Sandor Constantin, Sandor O. s.a., cu drepturi depline, cu titlul de drept ieșire din indiviziune, în baza Sentinței civile nr. 7851/2004 rămasa definitiva și irevocabila, pronunțata de Judecătoria Baia Mare în dosarul civ. nr. 8211/2004.

      La data de_, apelanta, a devenit proprietara tabulara - cu drepturi depline, asupra terenului cu titlul de drept cumpărare, cu act autentic înregistrat sub nr.3726 la Biroul Notarial DRAGOS - B. M. .

      Potrivit dispozitivului Sentinței civile nr. 1463/_ pronunțata de Tribunalul Maramureș în dosarul nr._, rămasa definitiva și irevocabila prin decizia nr. 3119/2010 a Curții de Apel C., S.C. M. P. S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate prin accesiune și asupra construcției - Stație de distribuție a combustibililor petrolieri, amplasata pe lotul de 1014 mp.

      Așa cum a arătat și în fața primei instanțe de judecata, terenul în suprafața totala de 8770 mp e compus din 2 loturi de teren: terenul de 1014 mp cu Stația de distribuție a combustibililor petrolieri, identificat în CF (vechi) - 21534 B. M. și CF (nou) - 1. B. M., nr. top. 3259/2/1/6/4/1 și nr. cod. 11795, care fac obiectul contractului de închiriere nr. 78/_ a cărui valabilitate a încetat de drept - la data de 30 aprilie 2007, ca urmare a expirării duratei și terenul în suprafața de 7620 mp, identificat prin CF (vechi) - 21534 B. M. și CF (nou) - 1. B. M., nr. top. 3259/2/1/6/4/1 și nr. cad. 11795, în posesia și folosința căruia am intrat în data de_, în baza P. cesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc, în dosarul de executare silita nr. 32/2011 al

      S.C.P. de Executori Judecătorești M. i și Asociați - B. M. .

      Instanța de judecata apreciază că: "dat fiind faptul ca locațiunea nu transmite proprietatea, locatorul poate sa nu fie proprietarul bunului dat în locațiune".

      Instanța de judecata dovedește că a omis sa studieze cu atenție Contractul de închiriere, din moment ce în Contract S.C. LKW M. & T. S. își aroga calitatea de proprietar (art. 1, art. 6, art. 7, art. 17), iar la art. 18 se arata ca părțile au înțeles ca la acea data (2002) închirierea s-a făcut de la un proprietar, prevăzându-se că: "in cazul vânzării bunului ce face obiectul acestui contract de către proprietar, chiriașul va deține drept de preemtiune, cu toate facilitățile ce decurg din aceasta".

      Dar, nici înainte de aceasta data de_ . dar nici după aceasta data, intimata nu are titlul valabil și nici temei legal ca să le pretindă și sa încaseze plata unei chirii și a penalităților pentru neplata la termen. Cum poți sa apreciezi buna-credința a societății reclamante din moment ce aceasta nu a fost proprietara bunului închiriat și nici nu avea vreo speranța leg imita ca ar putea dobândi cândva aceasta calitate prin mijloace legale?

      Este absurd să fie obligați să plătească chirie pentru un teren care este al apelantei, care nu a fost vreodată proprietatea reclamantei-intimate! Pentru

      aceste motive, e clar că nu datorează intimatei nicio suma de bani pentru perioada aprilie 2008 - august 2008, cu titlul de chirie și penalități aferente.

   5. Instanța de judecata a dispus admiterea în parte a acțiunii formulate de către reclamanta și obligarea apelantei la plata chiriei aferente lunilor aprilie, mai, iunie, iulie și august, precum și a penalităților de întârziere aferente acestora. Dincolo de argumentele anterior prezentate, aceasta soluție este netemeinica și chiar nelegala, din perspectiva cuprinderii în dispozitivul Sentinței recurate a obligării la plata chiriei aferente lunii august 2008.

      În luna august 2008, apelanta devine proprietara bunului care face obiectul Contractului de închiriere nr. 78/2002, așa cum a arătat mai sus. Prin urmare, este un nonsens juridic să fii obligat la plata unei sume reprezentând chirie, pentru folosirea unui bun care a devenit proprietatea ta!

      Motivarea instanței de judecata în sensul că sumele din Tabel sunt "neconstate sub aspect valoric", este ciudata, din moment ce apelanta a contestat existenta acestei obligații de plata și a prezentat de mai multe ori istoricul evenimentelor din cauza.

      Apoi, în ceea ce privește conduita reclamantei-intimate, pot lesne observa ca pentru luna august 2008 aceasta nu emite nicio factura fiscala! Suma de 4209 lei reprezentând chirie aferente lunii august 2008 a fost preluata de către instanța de judecata din Tabelul centralizator nr. 26/2009 prezentat de către reclamanta! Aceasta suma nu a fost acceptata în vreun fel de către apelantă! Acest Tabel a fost prezentat de către intimata ca și cum le-ar fi fost comunicat sau ar fi fost însușit de către apelantă, deși nu e real și nu poate exista vreo dovadă în acest sens!

      Deși instanța de judecata arata în considerentele hotărârii ca reclamanta a emis notificarea nr. 25/_ care prevede termenul limita de predare a lucrului închiriat la data de_ și apreciază ca rezilierea unilaterala a operat la 30 de zile de la data acestei notificări, în mod paradoxal, dispune obligarea apelantei la plata chiriei aferente lunii august și a penalizaților aferente!

      Oricum, aceasta apreciere a instanței cum că s-ar aplica termenul general de 30 de zile este eronata, din moment ce părțile stabilesc la ultimul punct al art. 7 din Contract ca: "în caz de nerespectare a vreuneia din clauzele contractuale (chiriașul se obliga) să restituie bunul închiriat (in) termen de 24 de ore de la data primirii somației scrise a proprietarului". Prin urmare, în_, Contractul e reziliat!

   6. Prin interogatoriul administrat, apelanta a arătat în mod expres ca pentru perioada de valabilitate a contractului așa cum reiese din Contract și din Actul adițional din_ nu există obligații de plata neonorate și ca bunurile închiriate, teren și stație au fost folosite până la expirarea contractului în 30.IV.2007!

   7. Pe de alta parte, se impunea a fi observata, cu maxima atenție,(ceea ce nu s-a întâmplat, din păcate) situația sumei de 7482, 93 lei plătită de către apelantă în favoarea intimatei și reprezentând contravaloarea energiei electrice in condițiile în care fără aceasta plată toți chiriașii de pe platforma rămâneau fără energie electrica și riscau sa-și vadă compromise activitățile desfășurate și care erau strict condiționate de folosirea curentului electric!

      Între părțile semnatare ale Contractului de închiriere, lucrurile se derulau în maniera următoare: cuantumul utilităților era cuprins în facturile fiscale, ceea ce se poate ușor sesiza din analiza fugitiva a facturilor fiscale aferente lunilor aprilie-iulie 2008, în care utilitățile reprezentau: pentru aprilie suma de 1028,7 lei, pentru mai 696 lei, pentru iunie 805 lei și pentru iulie 497,86 lei!

      Astfel, suma de 7482, 93 lei a fost plătită de către apelantă în favoarea intimate, aspect recunoscut și de către aceasta în Tabelul centralizator nr.

      26/2009 în care se arata ca suma reprezintă: "contravaloare plata curent achitata de S.C. M. P. S.R.L. cu OP 127/_ ", iar în rubrica alăturata se menționează că suma "va fi compensata cu P.V.", conținut diferit (curios) fata de același Tabel centralizator depus de reclamanta la dosar, la fila 146.

      Deși reclamanta-intimata este singura care are contract de furnizare a energiei electrice încheiat cu furnizorul și ceilalți consumatori de pe platforma nu aveau contorizata energia electrica separate, a plătit furnizorului suma de 7.482,93 lei cu O.P. nr.127 din_ - cu titlul de contravaloare energie electrica consumata de toți chiriașii intimatei până la data respectiva.

      Prin urmare, trebuia să se țină seama de aceasta creanța a apelantei față de intimata, sumele se compensau de drept, în virtutea legii, mai exact art. 1144 Cod civil. Astfel, cuantumul "posibilei" creanțe deținute de intimata este altul decât cel evidențiat în dispozitivul sentinței recurate!

   8. Apelanta deține o creanța în cuantum de 47423,49 lei contra averii intimatei. Acesta creanța a fost înscrisă provizoriu în Tabelul de creanțe tocmai sub rezerva discutării situației sumelor rezultate din Contractul de închiriere nr. 78/2002! Aceasta sumă de 47423,49 lei reprezintă contravaloare pompa și contravaloare curent electric și era scadenta în 2009!

      Nu exista niciun act normativ, nicio norma juridica în dreptul pozitiv care să interzică compensarea legala în cauza a celor doua creanțe care se sting reciproc, când ele se găsesc existând deodată și până la concurenta cotizațiilor respective, atât cu privire la suma de 7482, 93 lei plătită de către apelantă în favoarea intimatei și reprezentând contravaloarea energiei electrice, cât și cu privire la suma de 47423,49 lei reprezintă contravaloare pompa și contravaloare curent electric. Este o compensare de drept, în virtutea legii care se realizează automat la data scadentei celor doua obligații de plata!!!

   9. În acest context se impune analizarea problematicii cererii reconvenționale și a manierei de soluționare a acesteia față de prevederile Legii nr. 85/2006. Prin cererea reconvenționala formulata a solicitat ca reclamanta (intimata) pârâta- reconvențional, să fie obligată la plata în despăgubiri, pentru evicțiune, reprezentând o suma de bani echivalenta cu 1/2 parte din chiria încasata în baza contractului nr. 78/2002 pentru închirierea terenului de 1014 mp și despăgubiri cu titlu de daune-interese compensatorii echivalente cu venituri realizate prin închirierea terenului de 7620 mp și a supraedificatelor construite cu rea-credința, fără acordul proprietarului tabular al terenului, imobile care sunt proprietatea apelantei identificate așa cum a precizat mai sus.

      Raportat la faptul ca intimata nu este proprietara terenului de 1014 mp. care face obiectul închirierii, a considerat că puteau fi evinsi de terțul proprietar adevărat și dreptul lor de folosința ar fi limitat în parte cu 1/2, astfel ca ar avea dreptul la o scădere.

      Potrivit art.52 din Legea nr. 85/2006, deschiderea procedurii de insolvență nu afectează dreptul unui creditor de a invoca compensarea creanței sale cu cea a debitorului asupra sa, atunci când condițiile prevăzute de lege în materie de compensare sunt îndeplinite la data deschiderii procedurii.

      Cum în ceea ce îi privește, există cel puțin 3 categorii de sume care trebuiau a fi compensate: cele solicitate prin Cererea reconvenționala și indicate mai sus, suma de 47423,49 lei reprezintă contravaloare pompa și contravaloare curent electric și suma de 7482, 93 lei plătită de către apelantă în favoarea intimatei și reprezentând contravaloarea energiei electrice, instanța de judecata a fondului, în mod greșit a dispus suspendarea judecării cererii în temeiul art. 36 din lege. Aceasta deoarece, compensația legală fiind un mod de stingere a obligației poate fi invocată pe calea dreptului comun, ea constituind o excepție de la regula prevăzută de art. 36 privind suspendarea de drept a tuturor acțiunilor

      judiciare și extrajudiciare pentru realizarea creanțelor asupra debitorului său sau bunurilor sale.

      În consecință, instanța de judecata a suspendat în mod eronat și neprocedural cererea reconvenționala în condițiile în care atât în cererea reconvenționala, cât și în întâmpinarea formulate, în notele de ședința, în cererea în probațiune și chiar în concluziile scrise au făcut referire în mod consecvent la creanța apelantei. Sarcina instanței de judecata era de a stabili existența creanței apelantei către intimată și, având în vedere îndeplinirea condițiilor compensației legale, să dea eficiență dispozițiilor art.1144 Cod civil!!! în acest sens a se vedea cu titlu exemplificativ Decizia nr.1604 din 13 mai 2008 înalta Curte de C. și Justiție Secția comercială.

      Mai mult, și cererea de repunere pe rol a cererii reconvenționale, respinsa prin Încheierea din_ (fila 107-dosar fond) a fost soluționată în mod neprocedural, avându-se în vedere argumentele prezentate mai sus, iar motivația instanței ca se discută despre proceduri diferite și ca nu se poate repune pe rol cererea și conexa la cererea reclamantei-intimate nu subzista în contextul anterior conturat!

   10. În fine și decisiv, potrivit art. 5 din Contract, penalitățile de întârziere sunt de 0,3%/zi de întârziere, după cinci zile calendaristice, de 0,5%/zi după zece zile calendaristice și de 1%/zi după zece zile calendaristice. Nicăieri în Contract sau în Actul adițional din 2005 sau cel din 2006 nu se prevede ca nivelul penalităților de întârziere poate depăși debitul restant! Cu toate acestea, instanța de judecata i-a obligat să plătească penalități pentru cele 5 obligații de plata de la data scadentei (30 de zile de la emiterea facturilor) până la plata efectiva. În opinia intimatei, exprimată intr-un alt demers procesual (cerere de instituire sechestru asiguratoriu), aceasta suma, incluzând și debitul de 482.224. 24 lei.

Dar, privind retrograd starea de fapt și succesiunea legilor în timp, observă că în mai 2002 nu exista o lege speciala care sa reglementeze situația penalităților de în târzie re prin raportare la debitul restant, elocvente parțial fiind poate art. 43 din Codul comercial.

După încheierea Contractului de închiriere, intra în vigoare Legea nr. 469/2002 care prevede în art. 4 alin. 3 ca: "Totalul penalităților pentru întârziere în decontare, prevăzute la alin. (1) și (2), nu poate depăși cuantumul sumei asupra căreia sunt calculate, cu excepția cazului în care prin contract s-a stipulat contrariul". Acest act normativ nu e aplicabil Contractului de baza, dar cele doua Acte adiționale din_ și_ sunt modificatoare ale Contractului (si sub aspectul chiriei) și cad sub incidența acestui act normativ! Dar, chiar daca nu ar fi așa, din moment ce la data încheierii Contractului nu exista un act normativ care să se plieze pe raportul juridic al părților și care printr-o norma juridica supletiva să se suprapună peste voința părților, iar părțile nu au prevăzut nicăieri ca penalitățile pot depăși debitul, în cel mai pesimist scenariu, cuantumul penalităților nu poate depăși 20.886,14 lei, adică echivalentul celor 4 facturi fiscale pentru perioada aprilie-iulie 2008. Împreuna cu debitul ar reprezenta un total de 41.772, 28 lei care se situează sub creanța pe care apelanta o deține față de intimata și care, după cum a sublineat, trebuie compensate!

Reclamanta S.C. L. M. & T. S. a formulat întâmpinare

raportat la apelul paratei prin care a ridicat excepția insuficientei timbrări și solicită anularea apelului ca insuficient timbrat, respingerea apelului formulat de apelanta pârâtă și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

In sustinerea pozitiei sale procesuale arata ca apelul este insuficient timbrat și nefundat în ceea ce privește timbrajul trebuie arătat că însăși apelanta-pârâtă identifică în cererea de apel (la pct. 10) suma la care se ridică

obligațiile sale decurgând din sentința apelată, mai precis la suma de 482.224,24 ron, incluzând bineînțeles și penalitățile aferente.

În acest context, calculul timbrajului urmează a se face la acest nivel iar în caz de netimbrare conformă urmează a se aplica sancțiunea anulării cererii de apel.

Pe fond reține următoarele:

1. Motivul prezentat la pct. 1 din cererea de apel, pretinsa necompetență materială a T. ui Maramureș nu are legătură cu prezentul apel, în cererea de apel neregăsindu-se vreun capăt de cerere care să invoce excepția necompetenței materiale a instanței de fond.

   Pe de altă parte pronunțarea instanței de fond asupra acestei excepții are autoritate de lucru judecat, sens în care înțelege să invoce aceasta în apărarea sa. Excepția necompetenței T. ui Maramureș a fost judecată la termenul din data de_, instanța respingând prin încheierea cu aceeași dată excepția. Se observă că apelanta pârâtă, prin cererea sa de apel nu a apelat și încheierea din_ . în conformitate cu art. 282, alin. 2 C. proc. civ 1865, încheierile premergătoare pot fi apelate odată cu fondul, în conformitate cu art. 287, pct. 3,

   C. proc. civ. 1865, cererea de apel este necesar să arate hotărârea care se atacă. în situația de față cererea de apel este formulată "împotriva Sentinței civile nr. 2947 din_ pronunțată de către Tribunalul Maramureș". Este evident că apelul nu s-a formulat și împotriva încheierii de respingere a excepției, fapt pentru care respectiva hotărâre a căpătat caracter irevocabil prin neapelare, decurgând din aceasta autoritatea de lucru judecat asupra excepției.

   Pe de altă parte, în mod corect instanța fondului a respins această excepție invocată la 3 ani de la data pronunțării procesului și după ce acesta a trecut odată prin toate gradele procesuale. Fiind vorba de o competență de ordine privată, discuția asupra acesteia era necesar a fi făcură "in limite litis". Trebuie observat că pârâta și-a formulată apărările în fond fără a face referire la convenția arbitială. La acea dată a acceptat investirea instanței și a formulat chiar cerere reconvențională în fața aceleiași instanțe. Abia în rejudecare (și nici aici în prima zi de înfățișare) s-a invocat clauza compromisorie, în scopul tergiversării cauzei. Excepția a fost întemeiat respinsă, după cum a arătat, iar încheierea de respingere nu a fost apelată în termen, căpătând autoritate de lucru judecat.

2. O invocare a compensării la acest moment este nejustificată. Pentru a opera o astfel de instituție juridică este necesară existența unor creanțe reciproce certe lichide și exigibile. Această condiție nu este îndeplinită. Mai mult se face referire și la o terță persoană care ar putea fi prinsă într-o astfel de operațiune care ar deveni astfel tripartită. Însă aducerea acesteia în discuție excede cadrului procesual. Acel "triunghi comercial invocat de apelanta-pârâtă este fără relevanță în prezenta cauză.

3. Faptul că terenul aferent imobilului construcție închiriat s-a dovedit în cele din urmă a nu fi în proprietatea intimatei este fără relevanță, de asemenea. Încheierea unui contract de închiriere nu impune existența dreptului de proprietate pentru locator.

   Locatarul a primit folosința exact cum stipula obligația contractuală, fapt pentru care era necesar ca, la rândul său, să-și execute obligațiile.

   Cât despre tacita relocațiune, condițiile legale de intervenție a acesteia au fost îndeplinite fără urmă de îndoială. De altfel însăși apelanta-pârâtă invocă tacita relocațiune prin Adresa nr. 138/_ (f 155). Este evidentă prelungirea contractului în acest temei.

4. Stipulația contractuală privind calitatea de proprietar asupra bunului închiriat era una generică asupra imobilului, incluzând și construcția, dreptul de proprietate asupra acesteia fiind incontestabil.

   De altfel contractul a fost unul sinalagmatic, bipartit, fiind asumat astfel de ambele părți. De unde rezultă cu evidență că chiar și pârâta-apelantă avea convingerea unui drept de proprietate a intimatei. A fost cel puțin o eroare comună, producătoare de drept. Inexistența dreptului de proprietate asupra terenului nu poate fi opusă însă de pârâta-apelant, aceasta nefiind la rândul său proprietar la acea dată și fiind chemată a executa obligații contractuale decurgând dintr-un act (contract de închiriere) care nu a fost desființat. Cu alte cuvinte pârâta-apelantă este chemată să-și execute obligațiile sale, urmând ca eventuala cuvenire nouă sau altora să fie dezbătută în alt cadru procesual.

5. Dreptul de proprietate al pârâtei a intervenit numai cu privire la teren nu și la construcții, în consecință, nu se putea invoca consolidarea dreptului de proprietate asupra imobilului. De altfel, intimata a susținut și susține în continuare prin apelul formulat că plata chiriei li se cuvine până la pronunțarea irevocabilă a accesiunii prin care le-a fost scoasă din patrimoniu construcția închiriată. Art. 7, invocat de apelanta-pârâtă face referire la cu totul altceva: reziliere pentru culpă contractuală, ceea ce nu este în discuție în prezenta cauză.

6. La întrebarea nr. 1 din Interogatoriul luat de instanță din oficiu pârâtei M. P. S., aceasta răspunde cu privire la perioada în care a folosit stația de distribuție combustibili: "Da. Am folosit-o până-n august 2008 când am devenit proprietari tabulari asupra terenului și construcției (???). și-n continuare până astăzi." Orice comentarii cu privire la perioada folosirii sunt de prisos.

7. P. blema sumei de 7482,93 ron, constituind contravaloare energie electrică nu este de actualitate. După cum mai sus a arătat, pârâta-apelantă avea la dispoziție înscrierea pretinsei creanțe la masa credală a intimatei, o eventuală compensare putând fi făcută fără probleme ulterior judecării prezentei cauze, bineînțeles dacă respectiva creanță este acceptată la masa credală iar perioada creanțelor coincide raportat la anterioritatea sau ulterioritatea intrării intimatei în insolvență.

8. Sigur, recunoaște utilitatea stingerii prin compensație a unor creanțe reciproce, însă în prezenta cauză aceasta nu are relevanță. Obiectul prezentului proces este strict stabilirea creanței intimatei asupra pârâtei-apelantă. Odată această creanță stabilită, este posibilă compensarea cu orice creanță invocată de pârâta devenită debitor asupra intimatei, în cadrul punerii în executare a sentinței devenită titlu executoriu. Menționează că invocata creanța de 47423,49 lei este înscrisă provizoriu la masa credală, însă este contestată, urmând a se definitiva sau nu în cadrul acelei proceduri.

   O eventuală compensare poate avea loc fără probleme după ce creanțele reciproce vor fi certe, una fiind judecată în prezentul dosar (aintimatei asupra M.

   P. S. ) iar cealaltă în dosarul de insolvență, conform acelei proceduri speciale (a

   M. P. S. asupra intimatei). Raportat și la data celor două creanțe față de data intrării în insolvență, compensarea poate fi făcută fără probleme în cadrul acelei proceduri speciale, odată creanțele definitivate. Motivul de la pct. 8 este fără relevanță în prezenta cauză.

9. Cu privire la suspendarea judecării cererii reconvenționale întemeiată pe prevederile art. 36 din Legea nr. 85/2006, aceasta a fost dispusă prin încheiere anterior primului ciclu procesual, încheierea respectivă nefiind atacată și căpătând astfel autoritate de lucru judecat.

Pe de altă parte analizarea acelei pretinse creanțe în cadrul special al procedurii insolvenței nu impietează cu nimic asupra acestei cauze, iar dispozițiile art. 36 din Legea nr. 85/2006 sunt imperative. Suspendarea intervine

de drept și nu lasă la opțiunea judecătorului aceasta. Legea este atât de categorică deoarece chiar în cazul unor creanțe reciproce a unor părți dintre care una este în insolvență, o eventuală compensare poate fi analizată numai în cadrul procedurii insolvenței, fiind foarte importantă data nașterii efective a respectivelor creanțe, pentru o eventuală compensare, deoarece nu pot fi compensate creanțe născute anterior deschiderii procedurii cu creanțe născute ulterior deschiderii procedurii. Astfel este obligatoriu ca creanțele asupra debitoarei aflata în procedura insolvenței să fie dezbătute strict în cadrul acestei proceduri, acesta fund și scopul art. 36 din Legea nr. 85/2006. 10. După cum chiar apelanta- pârâtă constată în motivul 10 de apei, la data încheierii contractului de închiriere între părți (_ ) nu exista o limitare a valorii penalităților. Ulterior a apărut un astfel de act normativ (Legea nr. 469/_ ), care, la rândul său, a fost abrogat prin Legea nr. 246/2009. Succesiunea actelor normative în timp este clară, Tempus regit actum. La data încheierii contractului și stabilirii clauzelor penale, valoarea penalităților nu avea vreo limitare legală.

Intervenirea unor acte adiționale cu privire la valoarea chiriei și a perioadei contractuale nu produce vreun efect asupra clauzelor penale stabilite de părți în cadrul juridic la data încheierii contractului. De altfel în actele adiționale respective se specifică faptul că acestea fac parte din contractul de închiriere, restul prevederilor rămânând valabile.

Reclamanta S.C. L. M. & T. S. a solicitat admiterea apelului

și schimbare în parte a sentinței apelate în sensul admiterii în tot a acțiunii reclamantei, precum și obligarea intimatei-pârâte la cheltuieli de judecată în fond și apel.

În motivarea apelului, apelanta a arătat că în fapt, prin sentința recurată se admite în parte acțiunea apelantei, obligând pârâta la plata sumelor constituind chirie aferentă lunilor aprilie - august 2008, precum și penalități de 1% din valoarea chiriei, calculate până la data plății efective.

Totodată instanța de fond respinge implicit pretențiile cu privire la chiria și penalitățile aferente perioadei până la_, motivând, în esență, că Notificarea transmisă intimatei-pârâte de către subscrisa cu nr. 25/_, prin care solicitau predarea către apelantă a construcției stație carburanți, ar fi valora anunț de denunțare unilaterala a contractului făcut de către apelantă, astfel că instanța ia în considerare încetarea contractului de închiriere la finalul lunii august 2008, exonerând implicit pârâta de plata contravalorii folosinței ulterioare acelei date a construcției respective. Sentința este, în parte, nelegală.

În mod corect instanța fondului a luat în considerare intervenirea tacitei relocațiuni după data de_, conform art. 1437, 1452 C.civ.

Instanța fondului greșește însă, în considerentele hotărârii apelate, sub două aspecte;primul este data încetării raportului obligațional dintre părți generat de folosința stației de carburanți în cauză;al doilea este data luată în considerare ca dată de referință a consolidării dreptului de proprietate a pârâtei asupra construcției în cauză, prin accesiune.

Într-adevăr, prin notificarea nr. 25/_, a solicitat predarea bunurilor construcții închiriate, însă așa cum constată și judecătorul de fond acestea nu le- au fost predate, ba chiar pârâta s-a opus acestei cereri invocând "tacita relocațiune", prin adresa nr. 138/2008 (f. 155). Concluzia este că respectivul contract nu a încetat, folosința pârâtei asupra bunului închiriat continuând, ea însăși asumându-și o continuare a folosinței contra unei chirii, odată cu invocarea tacitei relocațiuni. Posibilitatea propunerii de reziliere prin notificare rămâne la acest nivel, sistarea juridică a contractului neputând fi pronunțată unilateral în lipsa acordului cocontractantului și fără existența unui pact comisoriu de grad patru. Astfel raportul contractual de închiriere a continuat

până la consolidarea dreptului de proprietate a pârâtei asupra construcției, prin accesiune pronunțată prin Sentința civilă nr. 1463/_ ,

pronunțata de Tribunalul Maramureș în dosar nr._, sentință rămasă irevocabilă la data de_ .

Oare dacă nu s-ar interpreta astfel situația juridică creată, în ce temei a folosit în continuare pârâta terenul proprietatea altuia. Este evident că respectivul contract a continuat prin refuzul pârâtei de a accepta propunerea noastră de reziliere și continuare efectivă a folosinței imobilului, precum și prin acceptul nostru tacit (și emiterea de facturi ulterior acestei date) a situației de refuz manifestată de pârâtă și nepromovarea unei acțiuni prin care să se valorifice o încetare a respectivului raport contractual.

Pe de altă parte, chiar dacă, prin absurd, s-ar considera respectivul contract încetat, oare nu a continuat pârâta o folosință asupra construcției lipsind de aceasta pe apelantă? Oare apelanta nu ar fi trebuit despăgubită pentru această lipsă de folosință? Și oare care ar fi valoarea acelei despăgubiri decât valoarea chiriei convenită imediat anterior de părți ca o contravaloare a folosinței de către pârâtă a imobilului respectiv?

Iată că interpretarea instanței de fond cu privire la data încetării obligației pârâtei de a achita contravaloarea chiriei și a accesoriilor acesteia este eronată, aceasta nefiind generată de notificarea de reziliere a apelantei și fiind data consolidării dreptului de proprietate a pârâtei asupra construcției, dată de la care a folosit aceasta ca proprietar și nu ca detentor precar. La acea dată (a dobândirii dreptului de proprietate de către pârâtă asupra construcției) era necesar a se raporta judecătorul fondului pentru a calcula pretențiile la care este îndreptățită apelanta, situație în care pretențiile acesteia se impunea a fi admise în integralitate.

2.Cu privire la data intrării în patrimoniul pârâtei a respectivei construcții, și aici considerentele instanței de fond sunt greșite.

Mai întâi trebuie arătat că în sentința prin care se dispune accesiunea nu se arată data cu care pârâta a dobândit astfel dreptul de proprietate, judecătorul de fond din prezentul dosar adăugând pur și simplu la o hotărâre judecătorească irevocabilă, prin considerarea ca dată de referință a trecerii în proprietatea pârâtei a clădirii "benzinărie cu 3 pompe", prin accesiune, data notificării respectivei pretenții către subscrisa (_, conform notificării de la f. 131).

Judecătorul din prezenta cauză nu avea căderea și nici nu era investit a stabili data intrării în proprietatea pârâtei a respectivelor construcții această intrare fiind dispusă prin sentința nr. 1463/_, și producând efecte abia la

data rămânerii acesteia irevocabilă, respectiv_ . Astfel cu se reține în respectiva sentință (pg. 4) " Art. 494 Cod civil permite proprietarului să aleagă una din două soluții și anume: a) - să invoce accesiunea și sa dobândească astfel dreptul de proprietate asupra construcției, având obligația de a dezdăuna pe constructor cu valoarea materialelor încorporate și a prețului muncii prestate ..." Iată că instanța respectivă recunoaște că dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului în cauză prin accesiune s-a produs numai odată cu îndeplinirea celor două condiții: cererea admisă în fața instanței și nașterea obligației de dezdăunare constatată printr-un titlu executoriu. Orice interpretare contrară excede cadrului autorității de lucru judecat ce intervine prin respectiva sentință.

În consecință, data intrării respectivei construcții în patrimoniul pârâtei este_, dată până la care construcția era proprietatea apelantei, fiind doar folosită de către pârâtă, și dată până la care se impune obligarea pârâtei-intimată la plata contravalorii acelei folosințe, la o valoare stabilită chiar de părți, după cum a arătat. Totodată, având în vedere întârzierea la plată, se impun a fi dispuse și daune moratorii, în cuantumul stabilit, de asemenea, de părți.

Pârâta S.C. M. P. S.R.L a formulat întâmpinare

prin care a solicitat respingerea apelului promovat de către S.C. L. M. & T. S.R.L. având ca obiect schimbarea în parte a Sentinței apelate și, în consecința, sa dispuneți și respingerea cererii de chemare în judecata formulata de către S.C. L. M. & T.

S.R.L. privind obligarea intimatei la plata chiriei restante și la plata penalităților de întârziere de 1%/zi, ca nefondata și acordarea cheltuilore de judecata ocazionate de prezentul apel.

În sustinerea pozitiei sale procesuale pârâta a arătat că în primul rând, prin apelul formulat de către S.C. L. M. & T. S.R.L. prin reprezentant, se

încearcă, printre altele, provocarea unei noi judecați (sau cel puțin a unei reaprecieri) asupra unor chestiuni tranșate în mod definitiv și irevocabil prin Sentința civila nr. 1463/_ pronunțata de Tribunalul Maramureș în dosarul nr._, rămasa definitiva și irevocabila prin decizia nr. 3119/2010 a Curții de Apel C. . Aceasta atitudine este nu doar nelegala, dar și neproductiva.

Se și arata în Sentința apelata la pag. 5 ca: "in raport de dispozițiile art. 1201 Cod civil, ea (reclamanta s.n.) nu mai poate solicita reluarea verificării jurisdicționale asupra aspectelor deja tranșate în mod irevocabil", așa cum dorește reclamanta.

In ceea ce privește data încetării raportului obligational dintre parți se impun niște precizări punctuale.

Astfel, reclamanta recunoaște existenta Notificării nr. 25/_ prin care s-a prevalat de posibilitatea rezilierii contractuale și a solicitat predarea bunurilor închiriate! Doar ca se invoca faptul ca oricum "nu exista un pact comisoriu expres de grad IV", pentru ca Notificarea reclamantei sa fie viabila! Insa, nici aceasta afirmație a reclamantei nu este reala, din moment ce în art. 14 din Contract, se prevede în mod neechivoc ca: "părțile convin ca în caz de neexecutare a prevederilor prezentului contract se considera reziliat de drept, fără a mai fi necesara punerea în întârziere și fără orice alta formalitate prealabila". Din maniera de formulare, reiese clar ca se află în prezenta unui pact comisoriu expres de grad IV care e acea clauza contractuala în care părțile prevăd ca în cazul neexecutării obligațiilor, contractul se desființează de plin drept, fără punerea în întârziere a debitorului. Se află în prezenta celui mai energic pact comisoriu expres. Ajungerea la termen a obligației neexecutate are ca efect rezoluțiunea contractului de plin drept, fără nicio formalitate!

Deci toata teoria construita de reclamanta este lipsita de conținut!

Apoi, în ideea de a întări rezilierea contractului, mai exista o Notificare, neamintita de către reclamanta, către pârâtă, din_ în care se subliniază exact acest aspect: "contractul se considera reziliat de drept, fără orice alta formalitate prealabila"!

La întrebările retorice ale reclamantei din apel, trebuie sa răspundă ca: terenul nu a fost niciodată proprietatea acesteia, iar construcțiile au fost dobândite de către pârâtă prin accesiune încă din data de_ ! Prin urmare, nu se poate pune problema unor despăgubiri datorate de către pârâtă reclamantei apelante, așa cum se induce aceasta idee în cererea de apel! Aceste elemente le va detalia pe larg mai jos.

Cu privire la "consolidarea dreptului de proprietate al pârâtei asupra construcției în cauza, prin accesiune", teoria construita de către reclamanta este inexacta din punct de vedere juridic.

La data de 22 august 2008, pârâta a devenit proprietar tabular cu drepturi depline asupra imobilului teren, ca urmare a încheierii Contractului în forma autentica nr. 3726/2008 cu vechii proprietari tabulari Sandor Constantin, Sandor O., s.a. Aceștia din urma devin proprietari tabulari ai terenului în 6

februarie 2007 în baza Sentinței civile nr. 7851/2004, pronunțata de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr. 8211/2004.

Nici înainte de_ dar nici după aceasta data, reclamanta nu are titlul valabil și nici temei legal ca sa ne pretindă și sa încaseze plata unei chirii și a penalităților pentru neonorarea chiriei la termen.

Cu privire la accesiune, deși, în mod tradițional s-a considerat ca, proprietarul imobilului dobândește și dreptul de proprietate asupra extinderilor și îmbunătățirilor aduse bunului de către un terț, conform art.494 Cod civil, în literatura juridica s-a arătat ca se poate face distincție între momentul nașterii dreptului de accesiune și momentul dobândirii dreptului de proprietate pur și simplu asupra lucrărilor de către proprietarul imobilului.

Daca dreptul de accesiune se naște pe măsura încorporării materialelor în teren (ceea ce, totuși nu e cazul în speța), dreptul de proprietate pur și simplu asupra lucrărilor este dobândit de proprietarul imobilului numai în momentul exercitării dreptului de accesiune.

Cât privește exercitarea dreptului de accesiune, actul unilateral de voința al proprietarului imobilului poate sa îmbrace mai multe forme, una dintre acestea fiind introducerea unei acțiuni în evacuare, o notificare sau chiar o acțiune în revendicare.

Or, trebuie avut în vedere faptul ca: construcțiile existau pe terenul pârâtei la data de_ când devin proprietari! Manifestarea de voința se materializează în 2 notificări: Notificarea nr. 151/_, dar și ulterior în Notificarea nr. 25/_, ambele în același sens-de solicitarea a eliberării terenului și de exprimare neechivoca de preluare a construcțiilor în baza art. 494 Cod civil!!!

Relevanta juridica are prima Notificare din data de_ la care devin proprietari și asupra construcțiilor!

Este singurul moment din considerente când instanța de judecata face o apreciere corecta asupra stării de fapt, interpretare care e în acord atât cu legislația incidența, cât și cu opiniile majoritare ale doctrinarilor teoriei dreptului civil.

Astfel, în Sentința apelata se arata în mod corect ca: "hotărârea judecătoreasca pronunțata în soluționarea unei acțiuni având acest obiect de revendicare a terenului și constatarea accesiunii asupra construcțiilor, cum este cea din speța, este o hotărâre mixta, care întrunește elemente declarative și elemente constitutive, astfel încât efectele sale se produc atât pentru trecut, dând eficienta unei situații juridice anterioare, cât și pentru viitor, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate".

Totodată se constata ceea ce pârâta a susținut și a arătat și mai sus: "in privința construcțiilor, aceasta hotărâre are sub aspectul dovedirii dreptului, efect constitutiv în patrimoniul celui care le pretinde de la data manifestării opțiunii de a prelua construcțiile,_ căci, în cauza, dreptul de accesiune al paratei nu s-a născut odată cu incorporarea în sol a materialelor de construcții din care rezulta imobilele, ci ca urmare a manifestării exprimării voinței acesteia după cumpărarea terenului".

Manifestarea de voința neechivoca, dovedita este cea cuprinsa în Notificarea nr. 151/_ !

Astfel, au ajuns la rubrica întrebărilor, cu adevărat, retorice! De ce trebuie sa plătească chirie și penalități de întârziere pentru un teren și o construcție care sunt proprietatea lor? Cui ar trebui să-i plătească aceasta chirie? Sa plătească chiria, unui detentor precar al bunului proprietatea pârâtei? în ce sistem de drept din lumea aceasta s-a mai văzut așa o grozăvie?

Pentru aceste motive, consideră că nu datoram reclamantei-apelante nicio suma de bani pentru perioada august 2008 - 31 martie 2010, cu titlul de chirie și penalități de întârziere.

Conclusiv, în considerarea argumentelor arătate, solicită respingerea apelului promovat de către S.C. L. M. & T. S.R.L. având ca obiect schimbarea în parte a Sentinței apelate și, în consecința, respingerea cererii de chemare în judecata formulata de către S.C. L. M. & T. S.R.L. privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante și la plata penalităților de întârziere de 1%/zi, ca nefondata și acordarea cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.

Analizand apelurile declarate prin prisma motivelor invocate ,a probelor administrate in cauza si a dispozitiilor legale incidente in materie Curtea retine urmatoarele

:

Intre parti s-a incheiat un contract de inchiriere la data de_ pe o perioada de 2 ani respectiv pana la data de_ . Ulterior intre aceleasi parti s- au incheiat acte aditionale prin care in primul rand s-a prelungit durata inchirierii prima data pentru 2 ani pana la_, apoi pentru un an pana la _

.Prin primul act aditional s-a modificat si cuantumul chiriei si o parte din obligatiile locatorului(f. 31-34,38 dosar apel primul ciclu procesual ) .

In art. 12 din contractul de inchiriere initial incheiat intre parti s-a stipulat o clauza arbitrala stabilindu-se ca partile convin ca litigiul sa fie solutionat de Comisia de Arbitraj de pe langa Camera de Comert si Industrie -M. .

Aceasta conventie arbitrala nu afecteaza insa in speta competenta primei instante de a solutiona actiunea fiind incidente prevederile art. 343 indice 4 alin 2 lit a din Vechiul cod de procedura civila care prevede ca instanta va retine spre solutionare procesul daca paratul si-a formulat apararile in fond fara nici o rezerva intemeiata pe conventia arbitrala .

In speta in primul ciclu procesual in fata instantei de fond parata apelanta SC M. P. S. a formulat intimpinare prin care a formulat aparari de fond fara nici o rezerva intemeiata pe aceasta conventia arbitrala(f. 17,18 dosar fond primul ciclu procesual ) si a formulat si cerere reconventionala(f. 26,27 dosar fond primul ciclu procesual ) astfel ca in mod legal prima instanta a solutionat litigiul fara a tine cont de aceasta conventie arbitrala atat in primul ciclu cat si in al doilea ciclu procesual .

In plus exceptia de necompetenta a T. ui M. fundamentata pe existenta conventiei arbitrale a fost solutionata prin respingere de catre prima instanta la data de_ .Apelul nu vizeaza si aceasta incheiere astfel ca in temeiul art. 282 alin. 2 C.pr.civ ,art. 296 C.pr.civ solutia data acestei probleme juridice nu mai poate fi repusa in discutie in prezentul apel, ea fiind irevocabila prin neapelarea incheierii sus mentionate .

Conform prevederilor contractuale plata chiriei nu era prevazuta a fi realizata in modalitatea indicata la puncul 2 din cererea de apel a paratei.

Imprejurarea ca in fapt partile contractante au acceptat aceasta modalitate de plata a chiriei pe un anumit interval de timp (f. 35,36 dosar apel primul ciclu procesual,104,105 )nu duce la concluzia modificării acordului lor de vointa

1. onform contractului initial (art.16) orice modificare a prevederilor contractuale se putea realiza doar printr-un act aditional .Ori un act aditional privind modalitata de plata a chiriei nu s-a incheiat intre parti .In aceste conditii imprejurarea ca anterior perioadei aprilie -august 2008 chiria s-a stins prin compensarea sus mentionata este irelevanta in cauza .

   Dupa expirarea duratei de inchiriere stabilita prin contractul de inchiriere initial si prin actele aditionale partile au continuat raporturile juridice de inchiriere in sensul ca parata apelanta a continuat sa foloseasca imobilul inchiriat fara ca intimata reclamanta sa o impiedice in aceasta folosinta si sa

   plateasca chiria stabilita in modalitatea indicata la punctul 2 din cererea de apel (pagina 2-3 din apelul paratei )aceasta modalitatea de achitare a chiriei realizandu-se pana in luna martie 2008 inclusiv .

   In aceste conditii intre parti a operat tacita relocatiune reglementata de art. 1437 si 1452 din Vechiul Cod Civil in sensul ca intre parti a operat un nou contract de locatiune in aceleasi conditii contractuale ca si cele din contractul initial completate cu cele din actele aditionale doar ca acest contract nu este incheiat pe durata determinata ci el se considera incheiat fara termen respectiv pe durata nedeterminata .

   Anterior expirarii duratei contractului de inchiriere,durata convenita de parti, respectiv anterior datei de_ reclamanta intimata sau parata apelanta nu au notificat celalalta parte in sensul ca nu doresc reînnoirea contractului care incetează prin expirarea termenului de închiriere .

   Prevederile art. 16 din contractul părtilor nu exclud tacita relocațiune. Aceasta clauza vizează modificarea contractului prin acordul scris al ambelor părți si nu vizează situația in care contractul se considera reînnoit tacit .Pentru a impiedica tacita relocatiune părțile trebuiau sa prevadă în mod expres ca aceasta nu operează sau ca dupa expirarea termenului contractul un nou contract de inchiriere se poate incheia doar prin acordul lor expres nu si acordul lor tacit .

   Ca atare in speta in mod neechivoc a operat tacita relocatiune dupa data de_ raporturile juridice de inchiriere dintre parti continuând în baza unui contract de inchiriere incheiat pe durata nedeterminată .

   Contractul de inchiriere incheiat pe durată nedeterminată poate fi denuntat unilateral de catre oricare dintre parti cu conditia respectării unui termen de preaviz ce constă intr-un interval de timp dintre manifestarea de voință de a desface contractul si data la care contractul urmeaza să înceteze în urma denunțării .Scopul termenului de preaviz este acela de a acorda celeilalte părti contractante, în speță apelanta pârâtă timpul necesar încheierii unui alt contract de închiriere .

   În speta prin notificarea trimisă de către reclamanta catre parata la data de_ sub nr. 25(f. 127 dosar fond al doilea ciclu procesual ) aceasta o informa de intentia sa de a nu mai continua contractul de inchiriere si ii cerea sa predea bunul inchiriat pana la data de_ pentru a le putea preda adevaratilor proprietari ai imobilului si a evita litigiile cu acestea.

   Aceasta notificarea are semnificatia unei denuntări unilaterale a contractului de catre locator cu acordarea unui termen de preaviz pana la_ intrucât prin acest act reclamanta si-a manifestat în mod neechivoc voința de a nu mai continua contractul de închiriere .

   In literatura de specialitate se arată în mod expres că în ipoteza unei denuntări unilaterale un nou contract de închiriere poate fi incheiat numai prin consimtământul expres al ambelor părți si nu prin simpla renunțare la denuntarea unilaterală .

   Ulterior primei notificari intre parti au mai existat si alte notificări si actiune in evacuare (f.128,129,131,132 ,148 dosar fond al doilea ciclu procesual )in care poziția partilor oscileaza intre refuzul de a inceta contractul de inchiriere si denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere .Nici una din aceste manifestari de vointa nu poate fi interpretată în sensul că părțile au încheiat un nou contract de locatiune prin consimțământul lor un asemenea consimtâmant pentru încheierea unui nou contract de închiriere nefiind exprimat dupa data de_ .Totodată aceste manifestări de voință ulterioare nu mai pot fi analizate ca si manifestari de denuntare unilaterala a contractului de inchiriere câtă vreme anterior a avut loc deja o asemenea denunțare unilaterală a contractului de inchiriere, iar contractul a încetat în baza ei .

   Denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere opereaza asa cum s-a arătat prin simpla manifestare de voință a uneia dintre părțile contractante

   ,pozitia celeilalte fiind irelevantă .Ca atare împrejurara ca pârâta apelanta s-a opus initial prin adresa 138/2008 la concediul comunicat de catre reclamanta prin notificarea nr. 25/_ si a invocat tacita relocatiune nu are nici un efect sub aspectul existenței acestei denuntari unilaterale a contractului de închiriere (f. 155 dosar fond al doilea ciclu procesual ).In plus aceasta pozitie nu poate avea ca efect nici încheierea unui nou contract de închiriere pentru încheierea lui fiind nevoie așa cum s-a aratat deja de un nou acord al părților contractante .

   In consecinta contractul de închiriere a încetat în speță la data expirarii termenului de preaviz respectiv_ . . Imprejurarea ca pârâta a continuat sa folosească imobilul inchiriat nu are semnificatia unei tacite relocațiuni, o asemenea relocațiune nemafiind posibilă

   dupa concediul (denuntarea unilaterala ) uneia dintre parti.

   In ceea ce priveste prevederile contractuale privind rezilierea contractului si modul in care aceasta reziliere este notificată celeilalte părti ,aceste prevederi contractuale sunt inaplicabile în speță întrucât vizează o altă modalitate de încetare a contractului de închiriere decât cea care a operat în fapt în speță.

   Astfel aceste prevederi contractuale vizeaza rezilierea contractului de închiriere ca urmare a neexecutării obligațiilor contractuale si nu vizează o altă modalitatea de încetare a contractului de închiriere respectiv denunțarea unilaterală a contractului încheiat pe durată nedeterminată .

   Ulterior respectiv incepind cu luna septembrie 2009 parata apelanta a invocat in justificarea folosirii imobilului inchiriat dreptul sau de proprietate dobandit la data de_ asupra terenului prin cumpărare si prin accesiune asupra constructiei(f. 131,132 dosar fond al doilea ciclu procesual ) .

   Oricum indiferent care ar fi temeiul pe care parata il invoca in justificarea folosirii acestui bun este cert ca în speță acest temei nu este contractul de închiriere care a încetat la data de_ .

   Reclamanta poate din punct de vedere procedural sa pretinda despagubiri pentru o folosință a constructiei in perioada_ si pana la rămânerea irevocabilă a sentintei civile nr. 1463/2010 a T. ui M. respectiv_ dar aceste despagubiri pot fi cerute doar pe temei extracontractual si nu cu titlu de chirie așa cum s-a pretins în speta între părți neexistând un raport juridic de inchiriere .

   Spre deosebire de legislatia speciala în materia închirierii de locuinte prevederile de drept comun din Codul civil ce reglementeaza raporturile de închiriere nu prevăd posibilitatea achitării chiriei și dupa încetarea contractului pana la evacuarea imobilulului de catre chirias.

   Chiar si daca ar fi existat o asemenea prevedere dupa data de_ pentru teren si respectiv cel tarziu_ pentru constructie reclamanta nu mai putea pretinde achitarea unei chirii intrucât nu ar mai fi putut asigura folosinta bunului inchiriat în favoarea paratei așa cum se va arata mai jos legat de calitatea de proprietar al imobilului .

   In ce priveste aceasta calitate a reclamantei de proprietar al imobilului închiriat este necesar a se preciza ca nu este necesar ca locatorul sa fie proprietarul bunului inchiriat (cu exceptia ipotezei in care inchirierea depaseste 5 ani ceea ce nu este cazul in speta )fiind suficient ca locatorul sa fie doar titularul unui drept care sa îi permită o folosință legală a bunului inchiriat .In plus existenta sau nu a titlului locatorului nu afectează valabilitatea contractului de închiriere ci doar opozabilitatea lui față de adevaratul proprietar .

   Instanta reține ca în baza sentințelor depuse la dosarul primei instanțe si la dosarul instantei de apel rezultă ca reclamanta a cumpărat constructia si terenul din speta de la societatea comercială (f. 61-65 dosar apel ).

   Această societate comerciala detinea aceasta constructie in patrimoniul sau prin construire .Aceeasi societate comerciala avea in patrimoniul sau si dreptul de administrare asupra terenului aferent .

   Instantele investite cu solutionarea problemei proprietații asupra acestui teren au retinut ca aceasta societate comercială nu a parcurs procedura prevăzută de HG 831/1991 pentru a dobandi dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu astfel ca acesta desi putea beneficia de acest drept conform Legii 15/1990 nu a devenit efectiv proprietara acestui teren.

   Rezulta asadar ca în baza contractului de vanzare cumparare sus mentionat aparent reclamanta a dobandit dreptul de proprietate atât asupra terenului cât si asupra constructiei .Însa în realitate vanzatorul avea si ca atare putea transmite doar un drept de administrare asupra terenului pe care a edificat cu buna credinta o constructie asupra careia proprietarul terenului nu a invocat nici un drept pâna la notificarea din data de 5 septembrie 2008 avand asupra ei cel mult un drept de proprietate rezolubilă .

   Existenta acestui drept de administrare si edificarea construcției cu buna credinta cu acordul sau beneficiind de pasivitatea proprietarului terenului de la data edificarii constructiei îi confera reclamantei dreptul de a folosi acest teren si constructia in mod legal si dreptul de a transmite astfel aceasta folosinta tot in mod legal pana la data la care adevaratul proprietar isi manifesta in vreun fel vointa de a prelua folosința terenului si a construcției .

   Ori până la data de_ o asemenea manifestare de voință nu a intervenit astfel ca pana la incetarea sa respectiv_ contractul de închiriere este valabil si produce efecte juridice între părți indiferent de împrejurarea ca în_ prin hotararea judecatorească s-a statuat calitatea de proprietar al terenului in favoarea altor persoane .

   Câtă vreme aceste persoane au acceptat folosirea in continuare a terenului de catre reclamantă ca proprietar aparent sau cel putin în virtutea dreptului de administrare locatarul nu poate invoca lipsa titlului locatorului pentru a refuza plata chiriei .In plus aceste persoane nu au pretins nici un drept asupra construcției în litigiu .

   Este evident ca începand cu data de_ data la care parâta a devenit proprietara terenului în discuție ea nu ar mai putea fi obligată la plata chiriei pentru teren fiind chiar proprietara acestui bun locatorul nemaiputandu-i asigura dupa aceasta dată folosința acestui teren .

   In ce privește construcția hotarârea judecatoreasca ce stabileste dobândirea dreptului de proprietate de catre pârâtă cu titlu de accesiune imobiliara artificială nu este o hotarare judecatoreasca constitutivă de drepturi pentru a produce efecte doar de la data rămânerii sale irevocabile respectiv _

   .

   Astfel in literatura de specialitate s-au exprimat două opinii în legatura cu data dobandirii dreptului de proprietate asupra construcției edificate de catre o altă persoană decât proprietarul terenului .

   Astfel într-o prima concepție la care instanta achieseaza accesiunea imobiliara artificiala este un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate, dreptul dobandindu-se ex lege de la încorporarea materialelor în terenul respectiv .Ceea ce este afectat de o conditie suspensiva este dreptul de dezdaunare al constructorului de buna credinta .Acest constructor poate insa dobândi dreptul de proprietate asupra constructiei in discutie prin uzucapine exercitand o posesie ce ii permite si inchirierea .In această conceptie dobandirea

   dreptului de proprietate asupra constructiei de catre parata este identica cu data dobandirii dreptului de proprietate asupra terenului respectiv_ .

   Intr-o alta opinie se apreciaza ca pana la invocarea accesiunii de catre proprietarul terenului constructorul are un drept de proprietate rezolubila .A. iunea a fost invocata de catre parata prin notificarea din data de_ data la care in aceasta conceptie dreptul de proprietate al contructorului s-a stins retroactiv nascandu-se concomitent dreptul de proprietate al paratei reclamante

2. upa aceasta data cel tarziu respectiv data de_ reclamanta in oricare din aceste conceptii nu ar mai putea pretinde asadar chirie nici pentru constructia sus mentionata in ipoteza in care contractul de închiriere nu ar fi fost denunțat întrucât nu mai putea asigura folosința acestei contrucții în favoarea paratei .

Asadar chiar daca nu ar fi intervenit concediul notificat prin notificarea nr.25/_ reclamanta ar fi putut pretinde plata chirie pentru teren si contrcutie doar pana la_ iar pentru constructie cel mai tarziu pana la _

.

In plus notificarea din data de_ are la randul ei semnificatia unui concediu din partea paratei in masura in care contractul de inchiriere ar fi continuat pana la aceasta data .

In concluzie până la_ contractul de închiriere este valabil ,iar dupa data de_ respectiv cel târziu după data de_ reclamanta nu mai era proprietar nici al terenului si nici asupra constructiei astfel ca motivele de apel de la punctele 3,4,5,6 din apelul paratei sunt fondate doar in aceasta limita iar cele expuse de reclamanta in motivele de apel sunt in intregime nefondate.

In ceea ce priveste creanțele pe care pârâta le deține împotriva reclamantei indicate la punctele 7 si 8 din motivele de apel este necesar a se preciza in primul rand ca la termenul de judecata din data de_ in fata instanței de apel aceasta a precizat în mod expres ca suma de 7482,93 lei indicata la punctul 7 din apel este inclusa in suma de 47.423,49 indicata la punctul 8 din motivele de apel Conform art. 52 din Legea 85/2006 asa cum acest text de lege a fost interpretat in practica judiciara deschiderea procedurii de insolventa reglementata de Legea 85/2006 nu impieteaza asupra posibilitații de a opera o compensarea legala in masura in care conditiile compensarii legale erau

indeplinite la data deschiderii procedurii.

In speta procedura de insolventa s-a deschis la data de_ (f. 16,17 dosar apel primul ciclu procesual ) .Pana la aceea data creanța pretinsa de parata de 7482,93 reprezentand contravaloare energie electrica platita de ea în locul reclamantei furnizorului acestei utilitati evident pe temei extracontractual nu era stabilita prin vreun înscris sau hotarare judecatoreasca definitiva neavand la data de_ caracter cert,lichid si exigibil .Singura recunoatere a acestei creanțe nascute dintr-un fapt juridic a avut loc dupa deschiderea procedurii de insolvența respectiv la data de_ prin centralizatorul 26/2009 astfel ca in speta nu se poate invoca art. 52 din leega 85/2006 conditiile compensatiei legale nefiind indeplinite la data de_ .

Recunoasterea sus indicata este facuta de catre administratorul reclamantei dupa deschiderea procedurii de insolventa ,data dupa care el nu mai avea posibilitatea efectuarii unor acte de dispozitie cum este acest act de recunoastere a unei datorii .

Nici in prezent aceasta creanță nu are caracter cert,lichid si exigibil fiind inscrisa doar in tabelul preliminar de creante al reclamantei ,tabel care nu este definitiv .

In ceea ce priveste restul sumei pana la concurența sumei de 47.423,49 lei aceasta suma constă în contravaloarea unei pompe ,contravaloare achitata de catre pârâta.

Asa cum s-a aratat la termenul de judecata din data de 0_ aceasta creanță este inscrisă doar în tabelul preliminar de creante întocmit în procedura de insolventa a reclamantei si este contestată .In pus pentru aceasta creanta pana la data de_ parata nu detine vreun inscris ce emana de la reclamanta prin care sa se stabilească obligația achitării acestui sume la o dată clar stabilită sau o hotarare judecatorească definitivă de obligare la plata acestei sume sau o recunoastere valabilă a acestei datorii născute pe temei extracontractual astfel ca nici aceasta crenta nu are caracter ,cert,lichid si exigibil la data de_ si nici in prezent .

In plus nici creanta pretinsa in speta nu indeplinea conditiile de a fi certa

,lichida si exigibila la data de 09.03.209 .Astfel asa cum s-a stabilit in speta ea s- a nascut în baza unei tacite relocatiuni ,relocatiune contestata în speță de către pârâta apelantă chiar si in prezentul apel ,caracterul cert al acestei crențe fiind stabilit doar prin hotarârile judecatoresti din prezentul litigiu .

Rezulta asadar ca in speță nu se poate invoca o compensare de drept a creantei de 47.423,49 lei creanta nedefinitiva in procedura de insolventa prevazuta de Legea 85/2006 si a carui caracter cert,lichid si exigibil la data de_ nu rezulta din actele depuse la prezentul dosar ci urmeaza a fi stabilit in procedura de insolventa cu creanta stabilita în speta ,compensare care sa opereze la data de_ sau în prezent si care sa justifice respingerea actiunii reclamantei .

In ceea ce priveste solutia data cererii reconventionale de suspendare a soluționarii acesteia în temeiul art. 36 din Legea 85/2006 aceasta solutie a fost dată în primul ciclu procesual si mentinută de instanța de apel .Solutia nu a fost recurata în primul ciclu procesual devenind irevocabila astfel ca ea nu mai poate fi repusa in discutie in prezentul apel.

În ceea ce priveste motivul de apel din apelul paratei SC M. P. S. privind incidența în speță a prevederilor art. 4 din Legea 469/2002 se apreciază ca această lege este aplicabilă penalităților de întârziere pretinse în speță.

Astfel debitul principal urmarit a fi recuperat in cauză de către reclamantă

,acordat în prima instanță si mentinut in apel, si la care pot fi calculate penalitățile de întârziere vizează perioada aprilie 2008-15 august 2008.

Penalitățile de întârziere au fost pretinse în baza art. 5 din contractul încheiat între părti .

Contractul de închiriere initial a fost încheiat în speță anterior intrării în vigoare a Legii 469/2002 respectiv la data de_ (legea intrând în vigoare la data de_ )pe o perioadă de 2 ani .

În art. 5 din contract se arată că neplata chiriei sau întarzierea achitării obligațiilor ce decurg din prezentul contract autorizează pe proprietar sa perceapă penalități de 1% pe zi de întarziere după 15 zile calendaristice calculate la valoarea restantă a pretului închirierii si sa pună in discutie oportunitatea menținerii în derulare a contractului .

În această clauză contractuală care are valoarea unei clauze penale părțile nu au indicat în mod expres până la ce data se aplică această clauză si daca penalitățile pot depăsi suma la care sunt calculate.

În această situație această clauză penală ce stabileste cota penalității de întarziere se completeză cu prevederile legale cuprinse in art. 1066 C.civ si urm în sensul ca în baza acestor prevederi legale ea se aplica câtâ vreme există situatia pentru care s-a stipulat respectiv de neexecutare a obligațiilor contractuale la termen .

Altfel spus părțile s-au înteles doar asupra cuantumului despagubirii datorate pentru neexecutarea la termen a obligației de plata a chiriei fara a reglementa alte aspecte ale acestei despagubiri ,restul regimului juridic al acestor

despagubiri fiind guvernat de prevederile legale ce reglementează răspunderea contractuală .

Dupa expirarea perioadei contractuale la data de_ părțile au încheiat un nou acord de voință în vederea continuării raporturilor juridice convenind că se prelungește durata inchirierii cu înca 2 ani ,că se modifică chiria la suma de

1.000 EURO /lună fară TVA .S-au modificat si o parte din obligațiile proprietarului aratandu-se apoi că restul prevederilor contractuale ramân neschimbate .

Ulterior la data de_ părțile încheie un nou act adițional prin care hotărăsc prelungirea duratei contractului cu 1 an respectiv pe perioada_ -_ aratând în mod expres că restul prevederilor contractuale ramân neschimbate .

Ambele acte adiționale au fost încheiate în perioada în care Legea 469/2002 era în vigoare aceasta fiind abrogată abia la data de_ .

Conform art. 4 din această lege în contractele incheiate, partile pot prevedea ca, în cazul neindeplinirii pana la scadenta sau pana la un alt termen convenit a obligatiilor prevazute la art. 3 alin. (1), debitorii sa plateasca, in afara sumei datorate, penalitati pentru fiecare zi de intarziere, incepand cu prima zi lucratoare dupa data scadentei. In contractele comerciale dintre partile contractante, indiferent de forma in care acestea se incheie, in afara penalitatilor contractuale prevazute la alin. (1), pentru compensarea prejudiciului suferit de catre creditor ca urmare a indeplinirii cu intarziere sau a neindeplinirii obligatiilor asumate de debitor, se pot include si daune-interese pentru neexecutarea totala sau partiala a contractului, sub forma daunelor moratorii sau a celor compensatorii.Totalul penalitatilor pentru intarziere in decontare, prevazute la alin. (1) si (2), nu poate depasi cuantumul sumei asupra careia sunt calculate, cu exceptia cazului in care prin contract s-a stipulat contrariul.

Din acest text de lege rezultă așadar o modificare a regimului juridic legal si supletiv al raspunderii contractuale si ca pentru acordurile de vointă încheiate dupa_ nu era suficient ca părțile sa prevadă doar cuantumul penalităților de întârziere în cazul neexecutării la termen a obligațiilor contractuale .În masura în care doreau ca aceste penalități sa curgă pană cand durează situația care le-a determinat respectiv situația de neexecutare la termen a obligatiilor contractuale chiar si daca aceste penalități ar fi mai mari decât debitul ele trebuiau sa prevada în mod expres acest lucru respectiv ca penalitatile pot depăsi acest debit .

In lipsa unei stipulatii în acest sens se aplica art. 4 din Legea 469/2002 care a modificat regimul legal al acestei raspunderi contractuale aplicabil in lipsa unei intelegeri exprese contrare, limitând efectul clauzei penale la nivelul debitului principal .

În speță deși părtile au încheiat noi acorduri de vointa în anii 2004 si 2006 ele nu au prevăzut nimic in ceea ce privește penalitătile de întarziere respectiv nu au prevăzut de comun acord că aceste penalităti pot depasi debitul asupra căruia sunt calculate arătând doar ca art. 5 se aplică în continuare neschimbat .

Însa așa cum s-a arătat deja la data încheierii contractului părtile au convenit doar asupra cuantumului penalității ce se doreste a fi aplicată fara a reglementa si restul regimului juridic al clauzei penale stipulate care a ramas a fi guvernat de prevederile legale de drept comun in materia răspunderii contractuale pentru perioada în discuție si de art. 4 din Legea 469/2002 .

În acestă situatie putem concluziona ca nici in contractul initial dar nici în actele adiționale ulterioare partile nu au convenit ca penalitățile pot depăsi cuantumul debitului părțile lasând acest aspect nereglementat .

Chiar daca noile acorduri de voință reprezintă acte aditionale la contractul de bază ele trebuiau sa respecte pentru a putea produce efecte juridice

legea în vigoare la data încheierii lor intrucat ele reprezentau în esență un nou acord de voință al părților pentru continuarea raporturilor de închiriere pentru viitor.

Ca atare raportat la art. 4 din Legea 469/2002 aplicabila actelor aditionale din speță pentru a putea calcula penalități de întarziere si după ce cuantumul acestora a depășit debitul era necesar ca părțile sa prevada ca penalitățile pot depăsi debitul.

Clauzele contractuale convenite în speță nu permit o asemenea concluzie, părtile stipulând în întelegerea lor doar cota penalității ce se aplică fara a reglementa contractual celelalte elemente ale răspunderii contractuale în cazul executării cu întarziere a obligației de plată a chiriei .

Pentru perioada aprilie -15 august 2008 contractul de inchiriere a fost reîînoit tacit astfel ca el putea continua doar cu clauzele existente în contractele sus mentionate .Ca atare si pentru aceasta perioada penalitățile de intarziere puteau fi percepute de reclamantă doar pana la concurenta debitului principal ele neputind fi calculate peste acest debit in lipsa unei clauze contractuale cuprinsă în actele aditionale care sa stipuleze contrariul.

Avand in vedere aceste considerente Curtea in temeiul art. 296 C.pr.civ si a textelor de lege sus mentionate va respinge apelul reclamantei si va admite in parte apelul paratei.In urma admiterii in parte a apelului paratei va schimba in parte sentinta apelata in sensul inlaturării obligatiei de plată a chiriei pe perioada_ -_ si a penalitaților de intârziere ce depăsesc totalul debitului principal urmand ca in final aceste penalitați sa fie egale cu debitul principal.

In temeiul art. 298,276,274 C.p.civ si avand in vedere ca apelul a fost admis pentru un procent de 73% din suma la care a fost calculată taxa judicara de timbru in apel Curtea va obliga intimata reclamanta la plata catre apelanta parata a sumei de 1821 lei cu titlu de cheltuieli de judecata in apel constind în 73% din taxa judiciara de timbru achitata.

In baza acelorași texte de lege si avand in vedere ca apelul paratei a fost admis doar in parte va obliga aceasta parata sa plateasca reclamantei intimate suma de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata constand in onorariu avocatial (total onorar avocatial in apel -3.000 lei )urmând a compensa aceste obligații până la concurența sumei de 1.000 lei iar in final reclamanta intimata sa plăteasca paratei apelante suma de 821 lei cu titlu de cheltuieli de judecata în apel .

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite în parte apelul declarat de pârâta S.C. M. P. S.R.L., cu sediul în municipiul B. M., str. Gh. B., nr. 22, ap.27, jud. Maramureș, împotriva sentinței civile nr. 2947 din_, pronunțată în dosarul nr._ * al T. ui Maramureș pe care o schimbă în parte în sensul că înlătură obligația pârâtei de plata a chiriei pe perioada_ -_ în cuantum de 2104, 5 lei și obligația pârâtei de a achita la suma stabilită cu titlu de chirie pe perioada aprilie 2008-_ în cuantum total de 22990,64 lei penalități de întârziere de 1% pe zi de întârziere peste cuantumul debitului principal mai sus indicat.

Menține restul dispozițiilor sentinței apelate.

Respinge apelul declarat de reclamanta S.C. L. M. & T. S. , cu sediul în localitatea S., nr. 11A, jud. Maramureș împotriva aceleiași sentințe.

Obligă intimata reclamantă să plătească apelantei pârâte suma de 1821 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Obligă apelanta pârâtă să plătească intimatei reclamante suma de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Compensează obligațiile sus indicate până la concurența sumei de 1.000 lei și obligă în final intimata reclamantă la plata către apelanta pârâtă a sumei de 821 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

P. nunțată în ședința publică din data de_ .

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,

A. A. M. V. G.

G. ,

M. V. -G.

Red. A.A.M./dact. V.R.

2 ex./_

Jud. fond: C. G.

← Decizia civilă nr. 6/2013. Acțiune în pretenții comerciale		Decizia civilă nr. 46/2013. Acțiune în pretenții comerciale →

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Decizia civilă nr. 316/2013. Acțiune în pretenții comerciale Decizia civilă nr. 277/2013. Acțiune în pretenții comerciale Decizia civilă nr. 1350/2013. Acțiune în pretenții comerciale Decizia civilă nr. 6/2013. Acțiune în pretenții comerciale Decizia civilă nr. 46/2013. Acțiune în pretenții comerciale Sentința civilă nr. 5149/2013. Acțiune în pretenții comerciale Decizia civilă nr. 563/2013. Acțiune în pretenții comerciale Decizia civilă nr. 446/2013. Acțiune în pretenții comerciale