Sentința civilă nr. 605/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. UNIC_ *
Cod operator date cu caracter personal 11553
Sentința civilă nr.605/2013
Ședința publică din data de 27 februarie 2013 Instanța este compusă din: PREȘEDINTE - C. G.
GREFIER - A. B.
Pe rol fiind pronunțarea asupra cererii formulate de reclamantul C. C. V., în contradictoriu cu pârâții SS, SA, B. P. S. și B. A. M., având ca obiect rezoluțiune contract.
La ambele apeluri nominale efectuate în ședință publică părțile au lipsit. Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile asupra fondului cererii au avut loc în ședința publică din 20 februarie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință respectivă, care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru termenul din data de azi, 27 februarie 2013, când a hotărât următoarele :
TRIBUNALUL,
Prin acțiunea înregistrată sub nr. de mai sus, la data de 8 septembrie 2011, reclamantul C. C. V. i-a chemat în judecată pe pârâții SS, SA, B. P.
S. și B. A. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.40/_ având ca obiect obligația pârâților de a construi și a vinde reclamantului apartamentul nr.9, situat la etajul
2 din imobilul de apartamente bloc B.4, sc.1, în construcție pe terenul proprietatea vânzătorilor, din comuna F., str. M. A. nr.22-28, jud. C., înscris în CF nr.4606, 5068 și 1801 F. ; să fie obligați pârâții la plata în solidar a sumei de 39.500 euro (167.551,1 lei la data introducerii acțiunii) sau a echivalentului în lei la data plății reprezentând suma încasată de pârâți cu titlu de avans; să fie obligați pârâții la plata în solidar a sumei de 11.850 euro (50.265,33 lei la data introducerii acțiunii) sau a echivalentului în lei la data plății, cu titlu de penalități conform clauzei penale inserate în contract; să se constate că reclamantul a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților; să se constate existența unui drept de creanță în favoarea reclamantului cu privire la contravaloarea investițiilor efectuate în imobilul proprietatea pârâților și să se dispună obligarea pârâților la plata acestei contravalori; să se dispună instituirea unui drept de retenție în favoarea reclamantului în ceea ce privește imobilul proprietatea pârâților până la plata de către aceștia a întregii sume datorate reclamantului ca urmare a rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că în urma acordului de voința a părților din prezenta cauză s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 48 din data de _
, având ca obiect obligația pârâților de a construi și de a-i vinde reclamantului apartamentul nr. 9, situat la etajul 2, din imobilul de apartamente Bloc B 4, sc. 1, în construcție pe terenul proprietate a vânzătorului, din comuna F., str. M. A., nr. 22- 28, județul C., înscris în CF nr. 4606, 5068 și 1801 F. . Conform antecontractului "Pentru finalizarea tranzacției, promitentul vânzător va înștiința promitentul cumpărător,
în scris sau telefonic, ca în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la intabularea apartamentului să se prezinte la Notarul Public indicat de promitentul vânzător în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică." Deși au fost notificați prin intermediul Executorului Judecătoresc și puși în întârziere conform art. 1079 Cod Civil, pârâții nu au dat curs acestei notificări și nu s-au prezentat la sediul Biroului Notarului Public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Notificarea prin care au fost chemați pârâții la notar să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică îndeplinește cerințele prevăzute de art. 720 ind. 1 din Codul de Procedură Civilă, echivalând cu o invitație la conciliere.
Reclamantul a arătat că culpa pârâților reiese clar din faptul că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare imobilul teren era grevat de o ipotecă, ipotecă ce se extinde și asupra ameliorațiunilor ulterioare, precum și de o interdicție de înstrăinare și grevare în favoarea băncii care a acordat credit pârâților. Până la acest moment pârâții nu au ridicat ipoteca și interdicția de înstrăinare și grevare, fiind în mod culpabil în imposibilitate de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și a transfera astfel dreptul de proprietate asupra imobilului.
În ce privește rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare, practica judiciară a consacrat faptul că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este prin ea însăși o conduită culpabilă a promitenților vânzători. Potrivit prevederilor art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante. Potrivit art. 1020 si art. 1021 Cod civil, condiția rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice. In cazul in care una din parti nu isi îndeplinește obligațiile, creditorul obligației neexecutate are dreptul de a alege intre a cere executarea obligației si desființarea contractului cu daune interese. Potrivit art. 1068-1069 cod civil creditorul obligației neexecutate, are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale, sau aceea a obligației principale, clauza penala fiind o compensație a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale, clauza penala fiind o compensație a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. Potrivit prevederilor art. 1066 Cod civil "clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i."
În ce privește contravaloarea investițiilor efectuate de către reclamant în imobilul proprietatea pârâților, se apreciază că nerestituirea de către aceștia a contravalorii acestor investiții în urma rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, ar duce la îmbogățirea fără justă cauză a acestora. Dreptul de retenție invocat nu este reglementat legal dar, atât doctrina cât și practica judiciară l-au consacrat, iar Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că instituirea unui drept de retenție este o obligație a instanțelor de judecată și nu o facultate a acestora. Prin Decizia civilă nr. 188 din 12 februarie 1981 pronunțată de fostul Tribunal Suprem, acesta a statuat că termenul în care poate fi introdusă acțiunea în temeiul art. 12 din Decretul nr. 144/1958 sau acțiunea în restituirea prețului curge pentru promitentul cumpărător în cazul în care a avut posesia imobilului de la data când a pierdut posesia. Prescripția dreptului la acțiune în sens material a fost întreruptă prin faptul că reclamantul a intrat în posesia imobilului, posesie predată de pârâți. Acest fapt echivalează cu o recunoaștere în sensul art. 16 lit. a) din Decretul nr. 144/1958 de către pârâți a dreptului reclamantului de a cere fie încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică fie rezoluțiunea antecontractului și restituirea prețului.
Reclamantul apreciază că instanța competentă să judece pe fond cauza este Tribunalul Comercial Cluj raportându-ne și la considerentele Deciziei nr. 3035/R din 21 octombrie 2010 a Curții de Apel C. -Secția Civilă în ce privește natura juridică a litigiului
și la dispozițiile Codului de procedură civilă referitoare la competența materială raportat la valoarea litigiului. Astfel, C. ea de Apel C., în soluționarea recursului privitor la declinarea de competența apreciază: "Cu privire la natura juridică a litigiului, tribunalul a reținut corect că acesta are o natură juridică comercială datorită calității pârâtului de comerciant, rezultând din motivarea apelului respectiv din împrejurarea că acesta se ocupa în mod curent de construirea unor locuințe în scop de vânzare, activitate aducătoare de profit de natură comercială în sensul art. 3 alin. 1, art. 7 si 9 C. Corn., contractul încheiat cu reclamantul fiind unul dintr-un număr total de 24 contracte având ca obiect apartamente din același imobil."
În drept au fost invocate dispozițiile art. 969, art. 1066, art. 1068 și urm., art. 1073 din Codul Civil, art. 3, art. 7 și art. 9 din Codul Comercial, art. 720 ind. 1, art. 274 Cod Proc. Civ.
Prin întâmpinare, pârâții SS, SA E., B. P. S. si B. A. M. au invocat excepția de prematuritate a acțiunii raportat la neîndeplinirea de către reclamant a procedurii de conciliere in condițiile reglementate de prevederile disp.art.7201C.pr.civ., arătând că reclamantul a apreciat ca prezentul litigiu are un caracter comercial, prin raportare la prevederile disp. art.3 al.l, art.7 si art.9 C.comercial, având in vedere ca apartamentul in litigiu face parte dintr-un ansamblu de locuințe colective construit de subsemnații in scopul de revanzare si obținere de profit. Data fiind aceasta situație, in speța sunt incidente prevederile disp.art.7201C.pr.civ. care instituie obligativitatea procedurii de conciliere directa anterior promovării acțiunii. Reclamantul susține ca a efectuat aceasta procedura prin notificarea comunicata pârâților la data de_ prin care aceștia au fost puși in intarziere in conformitate cu prevederile disp.art.1079 C.civ.,
fiind convocați pentru data de_ la BNP Asociați Padurean si Buiga in vederea încheierii in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare. Pârâții apreciază ca aceasta notificare constituie doar punerea acestora in intarziere cu privire la obligația de a incheia in forma autentica contractul de vânzare-cumpărare si nu poate fi asimilata unei proceduri de conciliere prealabila introducerii prezentei acțiuni, avand in vedere faptul ca prin notificare pârâții au fost convocați pentru incheierea contractului autentic in timp ce obiectul prezentului litigiu il constituie rezolutiunea antecontractului de vânzare- cumpărare si pretenții bănești ale reclamantului despre care nu se face vorbire in notificare. Altfel spus, in prezentul litigiu reclamantul invoca alte pretenții cu privire la care pârâții nu au fost notificați anterior promovării litigiului.
Totodată, pârâții au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei B.
A. M., arătând că este real faptul ca pârâta in calitate de promitenta-vânzătoare a apartamentului in litigiu a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează reclamantul, imprejurare determinata de faptul ca la data incheierii acestuia pârâta era căsătorita cu paratul B. P. si proprietari cu titlu de bun comun asupra terenului pe care s-a edificat construcția si beneficiari in comun ai Autorizației de construire. Însa, anterior formulării prezentei acțiuni, mai exact in anul 2009 pârâta a divorțat de paratul B. P. conform sentinței civile nr. 148/2009 pronunțata de Judecătoria Cluj-Napoca in dosar civil nr. 15._, prin care au fost partajate si bunurile comune iar in urma partajului cota acestora din intreg ansamblul imobiliar situat in F., str.M. A. a intrat in lotul pârâtului B. P. . Pe cale de consecința, de la data partajului paratul B. P. este singurul titular al dreptului de proprietate asupra cotei comune pe care a avut-o împreună cu pârâta B. A. M. din aceste imobile si singurul titular al obligației de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica sau al obligației de restituire a prețului in situația rezolutiunii convenției. Hotărârea de partaj a fost inscrisa in CF inca din anul 2009, data de la care este opozabila terților si implicit reclamantului din prezentul dosar.
Pârâții au invocat, de asemenea, lipsa obiectului cererii de chemare in judecata in ceea ce privește petitele nr.4, 5 si 6, arătând că prin aceste petite reclamantul solicita a se constata ca a efectuat anumite investiții in apartamentul ce constituie obiect al litigiului, ca are un drept de creanța constând in contravaloarea acestor investiții si solicita instituirea unui drept de retentie pana la plata sumelor pe care pârâții le-ar datora. În ceea privește aceste petite cererea este formulata cu incalcarea prevederilor disp. art.112 pct.3, respectiv reclamantul nu indica care sunt investițiile pretins făcute in apartament si valoarea acestora, respectiv a dreptului de creanța pe care il pretinde, situație in care la acest moment pârâții sunt in imposibilitatea de se apăra fata de aceste solicitări ale reclamantului.
De asemenea, pârâții au invocat excepția de neîndeplinire a contractului, arătând că potrivit clauzelor Actului adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare nr.40/_
, act incheiat la data de_, reclamantul are de achitat o diferența de preț de 850 EURO, scadenta acestei obligații fiind data incheierii contractului autentic de vânzare- cumpărare. Reclamantul i-a notificat pe pârâți in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare pentru data de_ insa la data respectiva nu a făcut dovada plații diferenței de preț sus menționate sau cel puțin a intenției de a achita aceasta diferența de preț. Prin urmare, cata vreme reclamantul nu si-a indeplinit propria obligație de plata integrala a prețului nu poate solicita rezolutiunea antecontractului pe motivul neîndeplinirii obligației corelative asumata de parați, aceea a transferului proprietății.
Pe fondul cauzei, pârâții au solicitat respingerea acțiunii ca fiind nefondată, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
În susținerea poziției procesuale pârâții au arătat că reclamantul solicita rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.40/_ din culpa pârâților motivat de faptul ca la data incheierii antecontractului imobilul teren era grevat de o ipoteca care se extinde si asupra amelioratiunilor ulterioare ,precum si de o interdicție de vânzare-cumpărare in favoarea băncii care nu au fost ridicate pana in prezent facand astfel imposibila incheierea in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare. Dreptul de ipoteca constituit in favoarea BRD C. si interdicția de instrainare si grevare au existat si au fost evidențiate in CF anterior incheierii antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui rezolutiune se solicita, imprejurare cunoscuta si opozabila reclamantului la momentul incheierii actului. Pe de alta parte, obligația paraților de a incheia in forma autentica contractul de vânzare-cumpărare asupra apartamentului devine scadenta in termen de 15 zile de la intabularea apartamentului. Potrivit clauzelor art.VII.5 din antecontract "promitentul vânzător se obliga fata de promitentul cumpărător ca pana la data de 30 aprilie 2008 sa realizeze inscrierea in CF a construcției". Aceasta obligație a fost indeplinita de către pârâți, construcția bloc de locuințe colective din care face parte apartamentul in litigiu fiind evidențiata in CF. Perfectarea in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul in litigiu nu s-a putut realiza pana la acest moment datorita faptului ca pana in prezent, din cauze neimputabile pârâților, nu s-a definitivat evidențierea in CF a compartimentării pe apartamente, procedura care este in curs de derulare. Totodată, parații au arătat că efectuează demersuri pentru a transfera dreptul de garanție imobiliara constituit in favoarea băncii asupra altor imobile, astfel ca apartamentele sa poată fi instrainate libere de sarcini.
Pe cale de consecința, pârâții susțin că în speță nu sunt incidente prevederile disp. art.V.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare privind restituirea sumei incasate de la cumpărător si plata unei clauze penale având in vedere imprejurarea ca pârâții nu s-au răzgândit in privința vânzării apartamentului iar in sarcina acestora nu se poate retine reaua-credința in neperfectarea contractului in forma autentica. Mai mult decât atât, partile contractante au convenit in baza Actului adițional incheiat la_ asupra
modificării unor clauze din contractul inițial. Conform prevederilor acestui act adițional: "promitentul cumpărător declara ca având in vedere desocotirea intervenita intre acesta si promitentii cumpărători nu mai are nici o pretenție fata de vânzători cu privire la alte penalități sau despăgubiri."
Prin precizarea de acțiune depusă la dosar reclamantul a indicat contravaloarea investițiilor efectuate în imobilul proprietatea pârâților, arătând că aceasta se ridică la suma de 3.000 lei.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamantul a arătat că excepția prematurității acțiunii invocată de către pârâți este nefondata intrucat procedura prevăzuta de art. 720 ind. 1 a fost parcursa de către reclamant. In motivarea deciziei nr. 2003/2009 pronunțata de I.C.C.J. se arata foarte clar de ce o asemenea excepție ar trebui respinsa. Astfel Înalta
C. e intr-un caz similar a statuat: "Prin prevederile art.720 ind.l Cod Proc.civ. s-a reglementat pentru procesele si cererile in materie comerciala, evaluabile in bani efectuarea unei proceduri prealabile in scopul de a se incearca solutioanarea litigiului prin conciliere directa cu cealaltă parte iar prin aliniatul 2 si 5 sunt prevăzute termenele, conținutul inscrisurilor si mijloacele de manifestare a voinței partilor. Rațiunea acestor reglementari a rezultat din necesitatea de a se degreva rolul instanțelor si de a se simplifica procedura soluționării cauzelor având ca obiect pretenții de natura băneasca, cauze care se pretează a fi soluționate pe cale amiabila si intr-un termen scurt, astfel incat sa se dea prioritatea voinței partilor in ceea ce privește soluționarea litigiilor pe cale judecătoreasca. Prin urmare, Înalta C. e constata ca in cauza scopul si finalitatea prevăzuta de art.720 ind.l Cod Prod. Civ au fost indeplinite in sensul ca voința partilor a fost aceea de a rezolva litigiul pe cale judecătoreasca si nu pe cale amiabila, considerând ca instanțele anterioare au dat o interpretare excesiv de rigida acestor prevederi. Înalta C. e constata ca parata se prevalează de neindeplinirea prevederilor art.720 ind.l Cod Prod. Civ. fara a dovedi o vătămare si fara a-si manifesta voința de a rezolva litigiul pe cale amiabila astfel incat sa paralizeze demersul injustiție a reclamantei. Totodată, Înalta C. e reține că termenele, condițiile și conținutul înscrisurilor, conform alin. 2 din același text nu reprezintă condiții a căror nerespectare atrage automat nulitatea concilierii prealabile, ci numai dacă partea dovedește o vătămare, or în cauză pârâta nu a dovedit o vătămare
prin nerespectarea termenului. De asemenea, se constată că pârâta nu a invocat nerespectarea prevederilor art. 7201C. proc. civ. prin întâmpinare, ci la 19 mai 2008 după prima zi de înfățișare. Înalta C. e reține că în condițiile în care cererea de chemare în judecată introdusă la 5 mai 2008, anterior pronunțării Deciziei nr. 32 din 9 iunie 2008 a
Înaltei Curți de Casație și Justiție avea ca petit principal constatare rezolutiune contract, iar celălalt capăt de cerere referitor la pretenții avea caracter accesoriu nu se impunea realizarea procedurii concilierii directe de către părți potrivit art. 7201C. proc. civ.. astfel că și din acest punct de vedere hotărârile pronunțate sunt nelegale. Interpretând greșit prevederile art. 7201C. proc. civ., instanțele anterioare au admis în mod greșit excepția de inadmisibilitate a acțiunii pentru neefectuarea procedurii prealabile a concilierii directe, astfel că este întemeiat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Având în vedere că litigiul a fost soluționat pe excepție fără a intra în cercetarea fondului urmează a se admite recursul, cu consecința casării atât a deciziei cât și a sentinței Tribunalului Prahova, căruia i se va trimite cauza spre soluționate pe fond."
In același sens s-a pronunțat si C. ea de Apel București prin Decizia Comerciala nr. 393 pe 2009 care a reținut in considerentele deciziei următoarele: "Judecătorul fondului a soluționat, insa, in mod greșit, excepția de prematuritate, invocata de parata. Astfel, din actele dosarului se retine ca reclamanta a încercat soluționarea amiabila a litigiului, prin notificarea expediata paratei, prin intermediul executorului judecătoresc. Judecătorul fondului a apreciat greșit modalitatea de încercare de soluționare amiabila a
litigiului, netinand cont de specificul aparte al cererii de reziliere al unui contract de vânzare cumpărare. Judecătorul fondului, in acest context, a considerat ca o conciliere prealabila ar fi constat, in mod cu totul superficial, in ti-o notificare prin care se anunța intenția de reziliere a contractului de vânzare cumpărare. Or, sensul concilierii este, chiar si din punct de vedere gramatical, acela de a rezolva, fara intervenția instanței de judecata, diferendele apărute intre doua societăți comerciale. In speța, diferendul ce trebuia rezolvat, anterior promovării cererii de chemare in judecata consta in atenționarea paratei cu privire la neindeplinirea unor obligați asumate contractual, cu menționare ca, daca parata nu răspunde acestei atenționări, se va apela la pactul comisoriu care prevedea posibilitatea rezilierii contractului. Este evident, ca simpla notificare al intenției de reziliere nu ar fi condus, sub nicio forma la o înțelegere, eventual amiabila, a partilor, ci ar fi avut doar semnificația unei simple formalități. îndeplinita doar pentru a putea fi promovata cererea de chemare in judecata. Or, reclamanta, prin modul in care a elaborat si a notificat solicitarea sa, prin intermediul executorilor judecătorești, a îndeplinit, in fapt si in drept, o veritabila procedura de conciliere, iar nu o formalitate."
Lipsita de echivoc este si Decizia Curții de Apel C. nr. 152/2009 care apreciază ca fiind îndeplinita procedura prealabila a concilierii, la fel cum au apreciat si instanțele enumerate anterior.
In ce privește lipsa calității procesuale pasive a paratei B. A. M., reclamantul a arătat că atâta timp cat parata a fost parte in antecontractul de vanzare- cumparare a cărui rezolutiune se solicită, evident instanța nu poate pronunța rezolutiunea acestui contract fara a pronunța hotărârea ca urmare a judecării cauzei si in contradictoriu cu aceasta.
In ceea ce privește lipsa obiectului cererii de chemare in judecata referitor la petitele 4, 5 si 6, reclamantul apreciază ca aceasta susținere este nefondata intrucat dovada investițiilor tine de probatiune si nu de formularea acțiunii introductive.
In ceea ce privește excepția de neindeplinire a contractului motivata de faptul ca reclamantul nu a achitat o diferența de preț de 850 Euro, s-a arătat că scadenta diferenței de preț este data de incheierea in forma autentica a contractului iar tocmai aceasta incheiere a actului in forma autentica nu s-a realizat. Intrucat pana la aceasta data nu s-a realizat intabularea apartamentului iar amânarea sine die a încheierii actului translativ de proprietate in forma autentica nu poate fi acceptata rezolutiunea antecontractului de vânzare cumpărare apare ca singura opțiune a reclamantului promitent cumpărător.
Prin sentința civilă nr. 6220/16 noiembrie 2011 Tribunalul Specializat C. a admis excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată raportat la neîndeplinirea procedurii concilierii prealabile, respingând cererea reclamantului ca fiind prematur formulată.
Prin decizia civilă nr. 113/24 septembrie 2012 a Curții de Apel C. s-a admis apelul formulat de reclamantul C. C. V. împotriva sentinței civile nr. 6220/16 noiembrie 2011 a Tribunalului Specializat C. care a fost anulată și cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Specializat C. la data de 14 noiembrie 2012.
Deliberând, din actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între reclamantul C. C. V. și pârâții SS, SA E., B. P. S. și B. A. M. s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 40 din data de 28 martie 2007 prin care pârâții s-au obligat să construiască și să înstrăineze reclamantului dreptul de proprietate asupra apartamentului 9 din imobilul ce urma a fi edificat pe terenul înscris în CF nr. 4606, 5068 și 1801 F., situat administrativ în F., str. M. A., nr.
22-28, pentru prețul de 41.500 euro, din care reclamantul a achitat suma de 39.500 euro (filele 10-34).
Potrivit art. VII. 1 din contract, construcția apartamentului obiect al convenției urma să fie finalizat până la data de 15 noiembrie 2007, termen care putea fi prelungit cu maximum 45 de zile lucrătoare din motive obiective, precizându-se că data finalizării construcției este data la care promitentul cumpărător poate folosi apartamentul conform destinației sale (fila 12 dosar_ ), iar potrivit art. VII.5, promitenții vânzători s-a obligat față de promitentul cumpărător ca până la data de 30 aprilie 2008 să realizeze înscrierea construcției în cartea funciară (fila 13).
Potrivit procesului verbal de recepție încheiat la data de 16 august 2009 promitenții vânzători au procedat la predarea imobilului construcție către promitentul cumpărător, imobilul fiind preluat de acesta fără obiecțiuni (fila 23).Potrivit extrasului de carte funciară nr. 50311 F., imobilul construcție este grevat de o interdicție de înstrăinare, grevare și demolare stipulată în favoarea creditorului ipotecar SC BRD GSG SA.
Prin notificarea comunicată pârâților prin intermediul executorului judecătoresc SCPEJ "ADAM și OSZOCZKI"; la 20 ianuarie 2011, reclamantul, raportat la dispozițiile art. 1079 Cod civil, a solicitat pârâților să se prezinte la data de 7 februarie 2011 la BNP Asociați Pădurean Ana V. și A. Buiga în vederea încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, iar în caz contrar litigiul urmând a fi soluționat de către instanța de judecată (fila 8).
Potrivit încheierii de certificare nr. 585 întocmită la 7 februarie 2011 de N.P. Pădurean Ana V. (fila 7), pârâții B. P. S. și SS nu au dorit încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar pârâtele B. A. M. și S.
nu s-au prezentat.
În ceea ce privește calitatea procesuală pasivă a pârâtei B. A., instanța reține că aceasta este parte în raportul contractual a cărei reziliere se solicită, astfel că aceasta era ținută la executarea obligațiilor asumate în calitatea de promitent vânzător alături de ceilalți promitenți vânzători, căci potrivit procurii speciale autentificate sub nr. 3000 din 27 octombrie 2006 aceasta, alături de pârâții SS și SA E., l-a împuternicit pe B. P. S. ca în numele si pe seama lor să vândă cui va crede de cuvință la prețul stabilit de comun acord întreg dreptul de proprietate asupra ansamblului de apartamente situate în F., str. M. A., nr. 22-28, înscrise în CF nr. 4606 F., CF nr. 5068 F. și CF nr. 1801 F. (fila 17), astfel că aceasta deține calitate procesuală pasivă și în prezentul litigiu având ca obiect reziliere antecontract de vânzare-cumpărare și repunere a părților în situația anterioară.
Potrivit art. 1020-1021 Cod civil, Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său. Doctrina juridică a definit rezoluțiunea ca fiind o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Astfel, potrivit actului adițional încheiat la 10 octombrie 2008 (fila 28) reclamantul C. C. V. mai are de achitat cu titlul de preț suma de 850 euro, scadentă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În doctrina juridică excepția de neexecutare a contractului a fost definită ca un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic pe care îl exercită în cazul în care i se pretinde executarea obligației care îi incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să își execute propriile obligații.
Astfel, pentru a fi admisibil acest mijloc de apărare, obligațiile reciproce ale părților trebuie să aibă temeiul în același contract, condiție îndeplinită având în vedere că
atât obligația de plată a prețului cât și cea de a transfera în viitor dreptul de proprietate sunt cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 40 din data de 28 martie 2007 încheiat între părți, să existe o neexecutare, chiar parțială, a obligațiilor, iar neexecutarea să nu se datoreze pârâților, ori din contract reiese că obligația de plată a diferenței de preț a fost decalată, neexistând o simultaneitate a obligațiilor celor două parți, astfel că excepția neexecutării contractului nu este întemeiată și în cauză nu este de natură a suspendă executarea prestației pârâților de transfer al dreptului de proprietate.
Astfel, potrivit înțelegerii părților, pârâții promitenți vânzători s-au obligat să procedeze la înscrierea apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare până la data de 30 aprilie 2008, dată de la care începea să curgă termenul de 15 zile în care trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, obligație care nu na fost îndeplinită de către pârâți. Deși pârâții au invocat prin întâmpinare faptul că această neexecutare nu le este imputabilă, nu au precizat care au fost aceste cauze și nici nu au făcut dovada existenței acestora, elemente la care erau ținuți potrivit art. 1169 Cod civil, astfel că această susținere, nedovedită, nu poate primi nici o relevanță juridică. Nu poate fi reținută ca un element exonerator faptul că imobilul teren și ulterior construcție este grevat de o interdicție de înstrăinare și grevare, căci această interdicție a fost înscrisă la data de 1 ianuarie 2006 (fila 78, înscrierea de sub B+3), deci anterioară încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, iar acesta fapt a fost avut sau trebuia să fie avut în vedere de către pârâții promitenți vânzători la data încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare.
Pentru ca această acțiune să fie admisibilă, trebuie ca una dintre părți să nu își fi executat obligațiile ce îi revin, neexecutare care să îi fie imputabilă, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege. În doctrina și practica judiciară s-a arătat în mod constant că în contractele sinalagmatice condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasă, în cazul când una din părți nu-și îndeplinește angajamentul, iar în materia răspunderii contractuale partea care nu își execută obligațiile este prezumată întotdeauna a fi în culpă din motive ce îi sunt imputabile în temeiul prevederilor art. 1082 din Codul civil iar sarcina probei pentru dovedirea lipsei vinovăției în neexecutarea obligației cade asupra debitorului obligației neexecutate.
De asemenea, mai reține instanța că pârâții nu au făcut dovada existenței unui caz fortuit sau de forță majoră care să fi fost de natură a-i împiedica să execute obligațiile asumate în termen. Astfel, neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este prin ea însăși o conduită culpabilă a promitenților vânzători, în contextul în care părțile au stipulat în mod expres un termen pentru încheierea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, pârâții neîndeplinindu-și obligația de predare și de transfer a dreptului de proprietate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că raportat la dispozițiile art. 1020-1021 Cod civil, instanța va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 40 din 28 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 9, situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV.
Având în vedere rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 40 din 28 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 9, situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV și reținând că principalul efect între părți a acesteia este repunerea părților în situația anterioară, instanța va obliga în solidar pârâții SS, SA E., B. P. S. și
A. M. la restituirea sumei de 39.500 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând avans preț achitat de către reclamant.
Potrivit art. V.2 din contract nerespectarea termenului de finalizare a imobilului atrage după sine plata unor penalități de către promitentul vânzător în cuantum de 0,2%
/zi de întârziere calculate la valoarea sumelor încasate, însă prin actul adițional la acest
antecontract intervenit la 10 octombrie 2008 (fila 28) părțile de comun acord au stabilit că promitentul cumpărător va dobândi din partea promitenților cumpărători suma de 4.150 euro cu titlul de penalități de întârziere, sumă care se va scădea din diferența de preț pe care acesta o mai avea de achitat, părțile stipulând în mod expres că având în vedere această desocotire, promitentul cumpărător nu va mai avea nici o pretenție față de vânzători cu privire la alte penalități sau despăgubiri. Raportat la această limitare convențională a părților cu privire la maximul penalităților, având în vedere și dispozițiile art. 969 Cod civil, valoarea maximă a penalităților de întârziere la care reclamantul promitent cumpărător este îndreptățit este de 4,150 euro și nu de 11.850 euro cum a solicitat acesta prin cererea introductivă de instanță.
Nu se poate reține că penalitățile în cuantum de 11.850 euro ar cădea sub incidența dispozițiilor art. V.3 din contract, căci potrivit acestei prevederi, în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește cu privire la vânzarea apartamentului sau cu rea credință refuză perfectarea contractului final de vânzare-cumpărare acesta este obligat să restituie suma primită de la cumpărător precum și plata unei sume de 30% din valoarea sumelor încasate de promitentul vânzător, cu titlul de penalități, ori în cauză nu se poate reține faptul că promitenții vânzători s-ar fi răzgândit și pe de altă parte reclamantul nu a făcut dovada faptului că pârâții au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu rea credință, situație care trebuia dovedită de către reclamant potrivit art. 1169 Cod civil, raportat și la prezumția de bună credință de care se bucură pârâții.
Față de cele de mai sus, instanța va obliga în solidar pârâții SS, SA E.
, B. P. S. și B. A. M. la plata în favoarea reclamantului C. S. V. și la plata sumei de 4.150 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății,cu titlul de penalități contractuale de întârziere și va respinge pretențiile reclamantului pentru diferența de 7.700 euro cu titlul de penalități contractuale de întârziere.
Potrivit facturilor fiscale aflate la dosarul cauzei la filele 11-30 reclamantul a efectuat lucrări de îmbunătățire la imobilul obiect al antecontractului, fapt necontestat de către părți, valoarea acestor lucrări fiind de 3.000 lei, astfel că această sumă trebuie restituită de către pârâți.
Potrivit doctrinei juridice, dreptul de retenție este definit ca un drept real care conferă creditorului, în același timp debitor al obligației de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a reține acel bun în stăpânirea sa și de a refuza restituirea lui până când debitorul său, creditor al lucrului, va plăti datoria ce s-a născut în sarcina lui în legătură cu lucrul respectiv. Astfel, creanța retentorului reclamant este certă, lichidă și exigibilă, dreptul de retenție este invocat față de pârâții proprietari exclusivi și actuali ai apartamentului, între acesta și creanță există o conexiune contractuală, astfel că fiind îndeplinite condițiile acordării dreptului de retenție pe cale judiciară, instanța va dispune instituirea în favoarea reclamantului C. C. V. a unui drept de retenție asupra imobilului situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.650 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății și a sumei de 3.000 lei.
Potrivit art. 111 Cod procedură civilă, "partea care are interes poate sa facă cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului."; Prin cererea ce face obiectul prezentei cauze, reclamantul a solicitat să se constate faptul că a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților și că este titularul unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei, ori prima cerere reprezintă o constatare a unei stări de fapt iar în ceea ce privește ultima solicitare, reclamantul are la îndemână o acțiune în realizarea dreptului, astfel că ambele solicitări sunt inadmisibile.
Față de cele de mai sus, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamantul C. C. V. în contradictoriu cu pârâții SS
, SA E., B. P. S. și B. A. M. și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 40 din 28 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 9, situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV și obligă în solidar pârâții la restituirea sumei de 39.500 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând avans preț achitat de către reclamant, precum și la plata sumei de 4.150 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății,cu titlul de penalități contractuale de întârziere, va obliga pârâții în solidar la plata sumei de 3.000 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri ale imobilului proprietatea pârâților situat în F.
, str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C., va institui în favoarea reclamantului C.
V. un drept de retenție asupra imobilului situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.650 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății și a sumei de 3.000 lei și va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului cu privire la plata sumei de 7.700 euro cu titlul de penalități de întârziere și ca inadmisibile capetele de cerere privitoare la constatarea faptului că reclamantul a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților și cel privitor la existența unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei.
În temeiul art. 276 Cod procedură civilă, instanța va obliga pârâții SS, S.
A. E., B. P. S. și B. A. M. să plătească reclamantului suma de 6.823,50 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxe judiciare de timbru și timbru judiciar aferente pretențiilor admise și cele achitate în apel și onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E :
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamantul C. C. V., cu domiciliul în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, scara I, ap. 9, jud. C., în contradictoriu cu pârâții SS, cu domiciliul în B., nr. 910, jud.
C., SA E., cu domiciliul în C. -N., str. A. P., nr. 18, ap. 47, jud. C., B.
P. S., cu domiciliul în C. -N., str. B., nr. 19, jud. C. și B. A. M., cu domiciliul în C. -N., str. C. D., nr. 74, ap. 1, jud. C., și în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 40 din 28 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 9, situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV și obligă în solidar pârâții la restituirea sumei de 39.500 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând avans preț achitat de către reclamant, precum și la plata sumei de 4.150 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății,cu titlul de penalități contractuale de întârziere.
Obligă pârâții în solidar la plata sumei de 3.000 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri ale imobilului proprietatea pârâților situat în F., str. M. A.
, nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C. .
Instituie în favoarea reclamantului C. C. V. un drept de retenție asupra imobilului situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.650 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății și a sumei de 3.000 lei.
Respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului cu privire la plata sumei de 7.700 euro cu titlul de penalități de întârziere și ca inadmisibile capetele de cerere privitoare la constatarea faptului că reclamantul a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților și cel privitor la existența unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei.
Obligă pârâții SS, SA E., B. P. S. și B. A. M. să plătească reclamantului suma de 6.823,50 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxe judiciare de timbru și timbru judiciar aferente pretențiilor admise și cele achitate în apel și onorariu avocațial.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședință publică, azi 27 februarie 2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. G. A. B.
Red.CG/MM 7 ex./_
| ← Sentința civilă nr. 48/2013. Rezoluțiune contract | Decizia civilă nr. 2311/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
