Sentința civilă nr. 1605/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței

Decizii și sentințe comerciale (faliment) - Curtea de Apel Cluj (2013)

România

Tribunalul Specializat C. dosar nr._ /a1

Cod operator date cu caracter personal 11553

Sentința civilă nr.1605 /2013

Ședința publică din data de 3 iunie 2013 Instanța este constituită din: Judecător sindic - I. P.

Grefier - S. M.

Pe rol fiind pronunțarea hotărârii asupra contestațiilor formulate de către contestatoarea G. A. L. împotriva măsurilor lichidatorului judiciar SS, cuprinse în rapoartele lunare nr. 10/_ și 11/_, întocmite în procedura de faliment a debitorului S.C. D. C. S.R.L., în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/2006.

Se constată că dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de_, iar concluziile părților și mersul dezbaterilor au fost consemnate în încheierea ședinței publice de la acea dată, care face parte integrantă din această sentință. Se constată, de asemenea, că contestatoarea a înregistrat la doar în data de_, concluzii scrise iar intervenienta în nume propriu a înregistrat de asemenea la dosar, în data_, concluzii scrise, care cuprind apărările față de contestația contestatoarei.

Judecătorul sindic reține cauza în pronunțare.

T R I B U N A L U L,

Prin contestația înregistrată în data de 14 mai 2012, la Tribunalul Specializat C., contestatoarea G. A. -L., domiciliată în C. -N. a contestat măsura lichidatorului judiciar SS cuprinsă în raportul lunar nr. 10/_ întocmit în procedura de faliment a debitoarei SC D. C. S.

, solicitând judecătorului sindic obligarea lichidatorului judiciar să încheie cu contestatoarea un contract autentic de vânzare-cumpărare, precum și obligarea debitoarei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea contestației, contestatoarea a arătat că în fapt, prin cererea din data de_ a solicitat lichidatorului judiciar SSP.R.L. C.

-N. să execute obligațiile rezultând din antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat în data de_ cu S.C. D. C. S.R.L, astfel cum acesta a fost modificat la data de_ prin actul adițional intitulat

"ANEXĂ", respectiv să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 45 situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9. Prin adresa nr. 1231 din_ lichidatorul judiciar SSP.R.L. C. -N. i-a comunicat contestatoarei că nu poate proceda la transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului în discuție având în vedere că nu îndeplinește una dintre condițiile impuse de art. 931din Legea nr. 85/2006, respectiv nu deține posesia asupra acestui apartament. Ulterior intrării în incapacitate de plăți, respectiv în data de_, debitoarea a încheiat un al

doilea antecontract de vânzare-cumpărare cu M. u C. M., în baza căruia, în data de_, aceasta a predat posesia asupra apartamentului celei de-a doua promitente cumpărătoare. Refuzul lichidatorului judiciar este nejustificat întrucât potrivit dispozițiilor art. 931 din Legea nr. 85/2006

"Obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare";. Neîndeplinirea condiției posesiei asupra bunului promis nu poate împiedica transmiterea dreptului de proprietate asupra acestuia atât timp cât neîndeplinirea obligației de predare a bunului se datorează exclusiv culpei debitorului vânzător și cât timp această condiție poate fi complinită oricând pe parcursul procedurii. O interpretare contrară echivalează cu fraudarea intereselor creditorilor care au încheiat un antecontract de vânzare- cumpărare având ca obiect un imobil și care au plătit integral prețul de vânzare a bunului și îi apără pe debitorii care nu și-au îndeplinit obligația corelativă de predare a bunului din motive imputabile, justificând îmbogățirea fără just temei a acestora. Așadar, o interpretare contrară ar contraveni scopului Legii nr. 85/2006 reprezentat de acoperirea pasivului debitorului aflat în insolvență. În cazul întreprinderilor de construcții deschiderea procedurii insolvenței față de acestea a cauzat de cele mai multe ori nefinalizarea imobilelor ce au constituit obiectul unor antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate de acestea cu terțe persoane. în cele mai multe cazuri, nepredarea posesiei s-a datorat nefinalizării acestor imobile. Cu toate acestea, în practică, lichidatorii judiciari nu au refuzat transmiterea dreptului de proprietate asupra acestor imobile, care au fost finalizate ulterior deschiderii procedurii indsolvenței, promitenților cumpărători, chiar dacă aceștia nu au avut posesia asupra lor la momentul deschiderii procedurii. În speță, debitorul nu finalizase la data deschiderii procedurii insolvenței

apartamentul 45 și, în plus, acesta predase ulterior încheierii promisiunii de vânzare cu contestatoarea posesia asupra acestui apartament în mod fraudulos unei terțe persoane. Prin urmare, contestatoarea nu deține posesia asupra imobilului în discuție exclusiv datorită conduitei culpabile a debitoarei, care până la data deschiderii procedurii insolvenței nu finalizase imobilul conform condițiilor contractuale și care predase în mod fraudulos posesia asupra acestuia unei terțe persoane. În vederea transmiterii dreptului de proprietate și a predării posesiei contestatoarea a formulat două acțiuni împotriva debitoarei, una în prestație tabulară, înregistrată la Tribunalul Specializat C., cu nr._ și cealaltă în constatarea nulității absolute a actelor juridice încheiate de către M. u C. -M. cu S.C. D. C. S.R.L., înregistrată la Tribunalul Specializat C., cu nr._ . În prezent, ambele dosare au fost suspendate până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._ /2011 prin care M. u C. -M. a solicitat constatarea rezoluțiunii promisiunii de vânzare-cumpărare pe care contestatoarea a încheiat-o cu debitoarea. În ceea ce privește condiția

posesiei, dispozițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 trebuie completate și

interpretate cu cele ale Codului civil, conform dispozițiilor art. 149 din Legea nr. 85/2006. Potrivit art. 149 din Legea nr. 85/2006 "Dispozițiile prezentei legi se completează, în măsura compatibilității lor, cu cele ale Codului de procedură civilă, Codului civil. Codului comercial și ale Regulamentului (CE)_ referitor la procedurile de insolvență, publicat în Jurnalul Oficial al Comunităților Europene nr. L 160 din 30 iunie 2000";. Având în vedere că promisiunea de vânzare-cumpărare de care se prevalează a fost încheiată sub imperiul Vechiului Cod civil, urmează a se aplica dispozițiile acestui act normativ. Conform dispozițiilor art. 1295 din Vechiul cod civil "Vinderea este perfecta între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat";. De vreme ce vânzarea este perfect valabilă chiar dacă bunul nu a fost predat, cu atât mai mult este valabilă promisiunea de vânzare a unui bun, chiar imobil. Prin urmare, simpla lipsă a posesiei asupra bunului imobil nu poate fi invocată de către lichidatorul judiciar drept

impediment legal la transmiterea dreptului de proprietate atât timp cât celelalte condiții prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 sunt îndeplinite. Potrivit art. 1313 din Vechiul Cod civil "Vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de dânsul";, iar potrivit art. 1361 din același act normativ "Principala obligație a cumpărătorului este de a plăți prețul la ziua și locul determinat prin contract";. Din prevederile Vechiului Cod civil rezultă că obligația predării posesiei asupra bunului

vândut incumbă vânzătorului. Prin urmare, doar dacă această obligație nu a putut fi îndeplinită de către vânzător din culpa exclusivă a cumpărătorului, condiția lipsei posesiei prevăzută de art. 931din Legea nr. 85/2006 poate fi invocată de către lichidatorul judiciar drept impediment legal la transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului. Potrivit art. 1320 din Vechiul Cod civil "Dacă vânzătorul nu face predarea în timpul determinat de ambele părți, cumpărătorul va avea facultatea de a alege între a cere rezoluțiunea vânzării sau punerea sa în posesie, dacă întârzierea nu provine decât din

faptul vânzătorului";. Din aceste dispoziții rezultă că predarea posesiei asupra bunului poate fi realizată oricând pe parcursul procedurii, astfel încât condiția posesiei poate fi îndeplinită si ulterior deschiderii procedurii insolventei față de debitoare, pe când celelalte condiții nu. Existența a unei a doua promisiuni de vânzare-cumpărare cu privire la același imobil nu constituie, în speță, un impediment legal pentru lichidatorul judiciar la transmiterea dreptului de proprietate asupra acestui imobil contestatoarei atât timp cât cea de-a doua promisiune de vânzare nu întrunește condițiile

prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006 și a fost încheiată în frauda

contestatoarei și cât timp condiția posesiei poate fi îndeplinită ulterior fată de contestatoare pe parcursul procedurii. Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de M. C. M. cu debitoarea împreună cu toate actele juridice subsecvente având ca obiect imobilul-apartament nr. 45, situat în C.

-N., Strada Lunii, nr. 9, nu îndeplinește una din condițiile prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006, respectiv condiția prețului care nu trebuie să fie inferior valorii de piață a bunului. Valoarea de piață a apartamentului la momentul încheierii acestor acte juridice era mai mare decât prețul pretins a fi plătit de M. C. M. . Valoarea de piață a apartamentului este mai mare chiar și în prezent decât prețul plătit în anul 2009 de către M. C.

M. deși valorile pe segmentul de piața respectiv, adică proprietate imobiliara de tip rezidențial, au fost in continua scădere. Așadar, prețul plătit in 2009 de către M. C. M. este mai mic atât raportat la valorile de piața din anul 2009 cât și din prezent. În dovedirea acestor susțineri a fost anexată o expertiză extrajudiciară întocmită de către expertul judiciar evaluator M. Somlea din care rezultă că valoarea de circulație a apartamentului în anul 2009 era de 50.000 EUR, dublul sumei pretins a fi plătită de M. C. M. . Această condiție, nefiind îndeplinită la momentul deschiderii procedurii insolvenței, nu mai poate fi îndeplinită ulterior de către M. C. M. . Posesia exercitată de către M. C.

M. asupra ap. 45 era la momentul deschiderii procedurii insolvenței viciată. Posesia nu este una legitimă, deoarece nu corespunde stării de drept. Actele juridice în baza cărora a fost predată posesia sunt lovite de nulitate

absolută, fiind încheiate cu fraudarea intereselor contestatoarei, în plus, posesia a fost predată de persoane care la data predării nu mai aveau calitate de reprezentanți ai societății. Posesia nu a fost și nu este una continuă. M.

C. M. nu folosește ap. 45. Până la momentul deschiderii procedurii insolvenței apartamentul nu era finisat și prin urmare, nu putea fi locuit. Posesia a fost una clandestină, contestatoarea aflând de aceasta de la administratorul blocului în cursul lunii octombrie 2008. Bunul nu poate fi vândut în condițiile art. 931din Legea nr. 85/2006 decât creditorilor care participă la procedura reglementată de Legea nr. 85/2006. Această condiție rezultă din coroborarea dispozițiilor art. 3, pct. 7, pct. 16 și pct. 17 din Legea

nr. 85/2006. Potrivit dispozițiilor art. 3 pct. 7 din Legea nr. 85/2006 prin creditor se înțelege persoana fizică sau juridică ce deține un drept de creanță asupra averii debitorului și care a solicitat, în mod expres, instanței să îi fie înregistrată creanța în tabelul definitiv de creanțe sau în tabelul definitiv consolidat de creanțe și care poate face dovada creanței sale față de patrimoniul debitorului, în condițiile prezentei legi. Condițiile menționate de art. 3, pct. 7 din Legea nr. 85/2006 sunt condiții ce trebuiesc îndeplinite în mod cumulativ, legiuitorul folosind conjuncția copulativă "și";. M. C.

M. deține un drept de creanță față de debitoare constând într-o o obligație de a face, respectiv în încheierea în formă autentică a unui contract de vânzare cumpărare cu privire la ap. 45. Însă M. C. M. nu a solicitat înscrierea creanței sale în tabelul definitiv de creanțe și prin urmare, nu are calitatea de creditor față de S.C. D. C. S.R.L. Potrivit dispozițiilor art. 3, pct. 16 și 17 tabelul preliminar de creanțe cuprinde toate creanțele născute înainte de data deschiderii procedurii curente, scadente, sub condiție sau în litigiu, acceptate de către administratorul judiciar în urma verificării acestora, iar tabelul definitiv de creanțe cuprinde toate creanțele asupra averii debitorului la data deschiderii procedurii, acceptate în tabelul preliminar și împotriva cărora nu s-au formulat contestații în conformitate cu prevederile art. 73, precum și creanțele admise în urma soluționării contestațiilor. Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de către M.

C. M. cu debitoarea împreună cu toate actele juridice subsecvente având ca obiect imobilul-apartament nr. 45, situat in C. -N., Strada Lunii, nr. 9 sunt lovite de nulitate absolută pentru cauză ilicită și imorală, preț fictiv și lipsa consimțământului din partea debitoarei. În acest sens, contestatoarea a formulat o acțiune în constatarea nulității absolute a acestor acte juridice, înregistrată la Tribunalul Specializat C. cu nr._ . În prezent, acest dosar a fost suspendat până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr. _

/2011 prin care M. u C. -M. a solicitat constatarea rezoluțiunii promisiunii de vânzare-cumpărare pe care contestatoarea a încheiat-o cu

debitoarea. Totodată, contestatoarea a formulat o plângere penală împotriva părților acestor contracte pentru înșelăciune. Toate actele juridice încheiate de M. C. M. cu debitoarea sunt acte frauduloase în raport cu antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de către contestatoare cu debitoarea, întrucât S.C. D. C. S.R.L. și-a încălcat obligația asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare menționat, promițând vânzarea apartamentului unei terțe persoane care este de rea-credință, deoarece cunoștea existența înțelegerii între contestatoare și S.C. D. C. S.R.L. Motivul determinat al încheierii tuturor acestor promisiuni a fost fraudarea intereselor contestatoarei, fiind în prezent lipsită de posibilitatea executării obligației de a cumpăra asumată prin promisiunea bilaterală de vânzare- cumpărare pe care a încheiat-o cu S.C. D. C. S.R.L în data de_ . Părțile au urmărit cu buna știință să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului, având scopul de a-l sustrage de la urmărirea de către creditori sau a de a le leza în orice fel drepturile. Rezultă ca vânzarea efectuată în astfel de condiții a avut cauză falsă, fiind lovită de nulitate absolută conform art. 966 cu raportare la art. 948 C.civ. Acest transfer nu s-a făcut în cursul desfășurării normale a activității debitoarei, deoarece după preluarea părților sociale în mod succesiv de către S.C. SIMBOGD S.R.L. și Dalos Szilveszter, societatea debitoare nu a mai desfășurat activitate și nu a depus bilanțuri si declarații fiscale la organele fiscale. Debitoarea nu a înregistrat în contabilitatea societății prețul menționat în antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat de aceasta cu M. C. M. . În calitate de apropiată a fostului administrator al debitoarei M. C. M. a cunoscut situația patrimonială a societății debitoare și despre antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat cu contestatoarea. Reaua-credință a tuturor părților implicate în actele juridice de vânzare-cumpărare este evidentă, neputându- se susține în mod plauzibil ca M. C. M. nu a avut cunoștință despre situația patrimonială a debitoarei și cu atât mai mult, nu se poate susține acest fapt în ceea ce îl privește pe administratorii societății debitoare P. Raul Călin și Dalos Szilveszter și pe angajatul Pușcaș P. Augustin. Lipsa înregistrării în contabilitatea societății a prețului menționat în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de aceasta cu M. C. M. dovedește fictivitatea acestuia. La momentul încheierii actelor juridice încheiate de debitoare cu M. C. M. nu a existat consimțământul S.C. D. C. S.R.L., deoarece aceasta a fost reprezentată de o persoană fără calitate (la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 62/_ mandatul acordat lui Pușcaș P. Augustin încetase, antecontractul de vânzare- cumpărare din data de_ a fost încheiat de către Dalos Szilveszter în lipsa unei hotărâri A.G.A., actul adițional nr. 66/_ încheiat cu dată certă

de avocat Gavra Dragoș-Răzvan a fost încheiat în baza unei hotărâri A.G.A. lovită de nulitate absolută).

În drept, au fost invocate prevederile art. 931și art. 149 din Legea nr. 85/2006, art. 3 pct. 7, pct. 16 și pct. 17 din Legea nr. 85/2006, art. 1295, art.

1313, art. 1361, art. 1320 și art. 1847 din Vechiul Cod Civil, art. 966 și 948 din Vechiul Cod Civil.

Prin precizarea de acțiune depusă la dosar, în data de 12 octombrie 2012 (fila 37), contestatoarea G. A. -L. a precizat petitul principal al acțiunii în sensul în care solicită obligarea lichidatorului judiciar S.

S.P.R.L. C. -N. să încheie cu contestatoarea contract autentic de vânzare- cumpărare cu privire la apartamentul nr. 45 edificat în imobilul situat în C. -

N., Strada Lunii, nr. 9 și înscris în Cartea Funciară colectivă C. -N. nr.

2. - C1 (provenită prin conversia pe hârtie a C.F. nr. 1. C. -N. ), număr topo 24273/S și în Cartea Funciară nr. 2. -C1-U41 (terasa imobilului sub ap. 41) cu număr cadastral 2. -C1-U41.

Prin cererea de intervenție în interes propriu depusă la dosar, în data de 15 octombrie 2012 (filele 41-51) intervenienta M. U C. M. a solicitat respingerea contestației ca fiind neîntemeiată, arătând că în calitate de promitentă-cumpărătoare, fiind și cea care se află în posesia de fapt și de drept a apartamentului nr. 45 situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9, scara III, bl. L19, înțelege să intervină în acest litigiu, deoarece, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între contestatoare și debitoare și implicit soluționarea prezentei cauze, produce efecte și față de drepturile sale patrimoniale, fiind vorba despre același apartament care face obiectul prezentului litigiu. Prin decizia civilă nr. 2000/2012 pronunțată de către C. ea de Apel C. în dosarul nr._, instanța l-a obligat lichidatorul judiciar S. IPURL să încheie contractul autentic de vânzare-cumpărare cu intervenienta. Acest dosar a avut ca și obiect recursul promovat împotriva deciziei lichidatorului judiciar, menținută de către judecătorul-sindic, de a refuza perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare referitor la imobilul situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9, ap. 45 cu intervenienta. Luând act și respectând decizia Curții de Apel C., pronunțată în data de _

în dosarul nr._, lichidatorul judiciar al SC D. C. S. a verificat condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 și constatând îndeplinirea lor a decis semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu intervenienta, decizie ratificată în cuprinsul Raportului nr. 11/_ privind descrierea modului de îndeplinire a atribuțiilor și justificarea cheltuielilor efectuate în condițiile art. 21, al. l din Legea insolvenței, raport depus la aceeași dată în dosarul de insolvență nr._ .

Pe fondul cererii de intervenție în interes propriu, intervenienta a solicitat, în principal, admiterea excepției puterii de lucru judecat, excepția lipsei de obiect și excepția lipsei de interes, raportat atât la Decizia civilă nr. 2886/2012 pronunțată de către C. ea de Apel C. în dosarul nr._ cât și la Raportul lichidatorului judiciar nr. 11/_, iar în subsidiar, respingerea ca inadmisibilă și neîntemeiată a contestației și obligarea părților care se opun admiterii cererii de intervenție la plata cheltuielilor de judecată. Intervenienta a arătat că în speță sunt îndeplinite toate condițiile generale de promovare ale unei acțiuni in justiție, prin prisma unei cereri de intervenție in interes propriu. Astfel, intervenienta are atât capacitate procesuală, cât și calitate procesuală, respectiv un interes procesual în introducerea unei cererii ele intervenție în interes propriu, aflându-se în situația avânzilor-cauza, fiind un creditor chirografar al debitoarei, situație care constituie o excepție de la principiul relativității efectelor actelor juridice. În ceea ce privește interesul, la data de_ între intervenientă și SC D. C. S. a intervenit Antecontractul de vânzare-cumpărare ce are ca obiect același apartament nr. 45 situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9, scara III, bl. L19, antecontract ale cărui clauze au fost modificate ulterior prin semnarea mai multor acte adiționale, respectiv la data de_ ,_ și_, ca urmare a achitării diferenței de preț și a survenirii unor modificări. Totodată, la data de_ intervenienta a perfectat cu reprezentanții reclamantei procesul-verbal de predare-primire prin care i s-a predat posesia de fapt și de drept asupra a apartamentului. Astfel, atât contestatoarea cât și intervenienta au încheiate antecontracte de vânzare-cumpărare având același obiect, respectiv imobilul- apartament nr. 45 situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9, scara III, bl. L19, încheiate cu aceeași promitentă vânzătoare, respectiv SC D. C. S. . Totodată, intervenienta fiind, de asemenea, dobânditor al apartamentului în cauză, consideră ca se încadrează în categoria avânzilor-cauză, fiind un creditor chirografar al debitoarei. Astfel, antecontractul încheiat între contestatoare și debitoarea SC D. C. S., conduita ulterioară a acestora față de finalitatea acestui act și implicit soluționarea acestui litigiu au legătură directă și produc efecte și față de drepturile patrimoniale ale intervenientei. Astfel, există o situație care constituie o excepție de la principiul relativității efectelor actelor juridice civile, situație juridică în care efectele antecontractului dintre contestatoare și debitoare se produc și față de intervenientă, deși aceasta nu a participat la formarea și semnarea acestui act, nici personal, nici prin reprezentant. Tot în acest sens, calitatea de având-cauză a creditorului chirografar nu are în vedere poziția dobânditorului unui bun față de actul în temeiul căruia îl dobândește, ci poziția față de drepturile și obligațiile dobândite, respectiv asumate, de către

cel de la care dobândește bunul prin alte acte juridice. În aceste condiții, având în vedere aspectele evocate, reiese în mod evident atât interesul intervenientei în promovarea acestei cereri pentru apărarea drepturilor patrimoniale legal dobândite, cât și calitatea procesuală activă a acesteia raportat la cererea principală.

Raportat la excepțiile invocate, intervenienta a arătat că prin Decizia civila nr. 2886/2012 pronunțata de către C. ea de Apel C. în dosarul nr. _

, dosar ce a avut ca și obiect obligarea SC D. C. S. - în insolvență, prin lichidatorul judiciar S. IPURL la perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare referitor la imobilul situat in C. -N., Strada Lunii, nr. 9, ap. 45, cu intervenienta, în urma analizării materialului probator depus de către părți la dosar, instanța l-a obligat pe lichidatorul judiciar S. IPURL să perfecteze contractul autentic de vânzare cumpărare cu intervenienta. În cazul în care intervenienta îndeplinește condițiile prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006. C. ea de Apel a decis în acest sens reținând că "lichidatorul a refuzat executarea antecontractului fără a verifica dacă

recurenta îndeplinește condițiile cerute de art. 931din Legea nr. 85/2006".

De asemenea, C. ea a mai reținut că ""este nejustificat refuzul lichidatorului de a executa antecontractul în cazul în care sunt îndeplinite condițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006. Argumentul ""clarificării situației juridice a apartamentului" invocat de către lichidator este sinonim cu invocarea propriei culpe. Chiar lichidatorul trebuie să clarifice situația juridică a apartamentului prin examinarea îndeplinirii condițiilor cerute de art. 931din Legea nr. 85/2006 în persoana recurentei. Împrejurarea că mai există și un

alt antecontract nu îl împiedică pe lichidator să realizeze verificările... " În urma admiterii recursului, lichidatorul judiciar luând act de decizia curții, verificând și constatând îndeplinirea cerințelor art. 931din Legea nr. 85/2006, a hotărât încheierea contractului autentic cu intervenienta.

În ceea ce privește excepția puterii de lucru judecat intervenienta a arătat că este lucru judecat atunci când a doua cerere în judecată are același obiect, este întemeiat pe aceeași cauză și este între aceleași părți, făcută de ele și în contra lor în aceeași calitate. Primul element al puterii lucrului judecat se referă la identitatea de obiect. În speța, obiectul dedus judecații este reprezentat de apartamentul situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9, ap.

45. După cum a stabilit doctrina și jurisprudența, pentru a exista autoritate de lucru judecat este necesar ca obiectul din cea de-a doua acțiune să fie identic. Acest lucru se poate verifica prin raportarea statuărilor cuprinse în dispozitivul hotărârii cu obiectul determinat, respectiv decizia Curții de Apel

C. amintită în contestația formulată. Al doilea element esențial al puterii lucrului judecat vizează identitatea de cauză. Acest element nu trebuie

confundat cu dreptul subiectiv și nici cu mijloacele de dovadă ale acestuia. Cauza sau scopul rezidă în "situația de fapt calificată juridic". În speță, scopul este obligarea lichidatorului la executarea antecontractului de vânzare-cumpărare respectiv încheierea contractului autentic de vânzare- cumpărare în vederea transferului proprietății asupra acestui apartament. Or, recursul promovat viza exact același scop, transferul proprietății prin încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare asupra acestui apartament. Deși cea de-a treia condiție a puterii lucrului judecat pretinde ca judecata să aibă loc între aceleași părți, făcute de ele sau contra lor în aceeași calitate, tot doctrina și jurisprudența a statuat că nu trebuie să creeze situații dezavantajoase pentru terți și nici să dăuneze acestora. În aceste condiții, Decizia civila nr. 2886/2012 a Curții de Apel C. și decizia lichidatorului judiciar prin care acesta confirma faptul că din moment ce întrunesc

cerințele art. 931din Legea nr. 85/2006 va proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu intervenienta, au putere de lucru judecat asupra acestui raport juridic născut în legătura cu atribuirea contractului autentic de vânzare cumpărare a apartamentului situat în litigiu.

Astfel, nu poate să existe o altă hotărâre judecătorească care să stabilească același lucru, respectiv perfectarea contractului autentic de vânzare cumpărare a acestui apartament cu o altă persoană decât intervenienta, atâta timp cat C. ea de Apel și lichidatorul judiciar au decis ca contractul autentic de vânzare cumpărare a apartamentului trebuie semnat cu intervenienta. Altfel ar exista două hotărâri contradictorii și care nu pot avea aplicabilitate practică.

În ceea ce privește excepția lipsei de interes, intervenienta a arătat că interesul judiciar, condiție a exercițiului dreptului la acțiune, la care se referă dispozițiile art. 41 C.pr.civ., reprezintă una din condițiile de exercitare a acțiunii civile. Nefiind definit de dispozițiile codului de procedura civilă, doctrina a arătat că prin "interes" se înțelege folosul practic, imediat, pe care îl are o parte pentru a justifica punerea în mișcare a procedurii judiciare. Totodată, s-a arătat că obligația reclamantului este ca atât la declanșarea procedurii judiciare aceasta trebuie să justifice în persoana sa interesul de a promova acțiunea civila, cât si ulterior, pe tot parcursul procesului. Iar, pentru a justifica interesul, acesta trebuie să fie legitim, juridic (corespunzător cerințelor legii materiale si procesuale), născut, dar și actual, personal și direct.

Astfel, după cum s-a arătat, lichidatorul judiciar luând act, respectând decizia curții, verificând și constatând îndeplinirea cerințelor art. 931din Legea nr. 85/2006, a hotărât încheierea contractului autentic cu intervenienta, decizie ratificată în cuprinsul Raportului nr. 11/_ privind

descrierea modului de îndeplinire a atribuțiilor și justificarea cheltuielilor efectuate în condițiile art. 21, al. l din Legea insolvenței. În ceea ce o privește pe contestatoarea G. A. L. aceasta nu îndeplinește condițiile stabilite în mod imperativ de către art. 931din Legea 85/2006, fiind indubitabil faptul că indiferent de ce acțiuni va promova aceasta, chiar și în cazul în care le va câștiga, lichidatorul sau judecătorul sindic nu vor putea să perfecteze contractul autentic de vânzare-cumpărare cu aceasta pentru că nu are și nu a avut niciodată posesia asupra imobilului nici la data

deschiderii procedurii, nici la aceasta dată. În concluzie, nu are nicio importanță că există litigii pe rol între contestatoare și intervenientă, nu are nicio importanță în ce stadiu procesual se află aceste litigii, nu are nicio importanță dacă vor mai exista în viitor orice fel de litigii intre aceste părți, deoarece, niciodată G. A. -L. nu va fi în măsură să îndeplinească condiția referitoare la posesie. În aceste condiții, contestatoarea nu mai poate justifica un interes procesual personal.

În ceea ce privește excepția lipsei de obiect intervenienta a arătat că atâta timp cât lichidatorul judiciar va încheia contractul autentic de vânzare- cumpărare cu intervenienta, contestatoarea neîndeplinind condițiile legale, contestația formulată de aceasta va rămâne la acest moment fără obiect.

Pe fondul contestației, intervenienta a reiterat cele invocate în susținerea excepțiilor în ceea ce privește neîndeplinirea de către contestatoare a condițiilor prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006.

Prin notele scrise depuse la dosar în data de 15 octombrie 2012 (filele 73-74) lichidatorul judiciar SSP.R.L. a solicitat respingerea contestației formulate ca nefondată, arătând că face contestatoarea o interpretare eronată a art. 931din Legea 85/2006. Acest articol de lege prevede expres, între condițiile de transferare a proprietății și condiția ca bunul asupra căruia se dorește transferarea dreptului de proprietate să fie în posesia promitentului cumpărător ce solicită aplicarea prevederilor art. 931. Totodată, în cazul de față, condiția posesiei nu este o simplă stare fapt ce poate fi cu ușurință complinită, în condițiile în care asupra apartamentului cu nr. 45 situat în C. -

N., Strada Lunii, nr. 9 are posesia un alt promitent cumpărător, în persoana lui M. C. M. . Mai mult, prin decizia pronunțată de către

C. ea de Apel C., în data de_ în dosarul nr._, lichidatorul judiciar al SC D. C. S. a fost obligat să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu M. C. M. în cazul în care aceasta îndeplinește condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, iar prin Raportul de activitate nr. 11/_, lichidatorul judiciar a apreciat ca fiind îndeplinite condițiile legale prevăzute de art. 931din Legea 85/2006.

Prin notele de ședință depuse la dosar, contestatoarea G. A. -L. a solicitat respingerea excepțiilor invocate de către intervenienta M. u C.

M. ca fiind neîntemeiate.

În ceea ce privește excepția puterii de lucru judecat s-a arătat că decizia civilă nr. 2886/2012 pronunțată de către C. ea de Apel C. în dosarul nr._ nu are autoritate de lucru judecat în raport cu prezenta cauză, în sensul existenței triplei identități, prevăzută de art. 1201 C.civ. și de art. 163 din C.pr.civ., contrar susținerilor pârâtei. În primul rând, contestatoarea a arătat că hotărârea nu îi este opozabilă, deoarece aceasta nu a fost parte în dosarul nr._, aspect recunoscut inclusiv de către pârâtă. În al doilea rând, nu există identitate în ceea ce privește obiectul acțiunii, deoarece prin decizia invocată nu s-a verificat îndeplinirea de către

M. u C. M. a condițiilor prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, obligarea lichidatorului judiciar la încheierea de contract autentic de vânzare-cumpărare cu aceasta fiind sub condiție, respectiv doar dacă aceasta îndeplinește condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006. Dacă ar fi verificat îndeplinirea de către M. u C. M. a condițiilor prevăzute de

art. 931din Legea nr. 85/2006, instanța de judecată nu ar mai fi condiționat această obligare a lichidatorului judiciar. De altfel, din cuprinsul considerentelor și a dispozitivului hotărârii invocate rezultă foarte clar că

instanța de judecată nu a verificat valabilitatea antecontractului de vânzare- cumpărare din data de_ și a celorlalte acte frauduloase subsecvente încheiate de pârâtă cu S.C. D. C. S.R.L., valoarea de piață a bunului imobil promis și legalitatea posesiei. Inclusiv pârâta a recunoscut că verificarea îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 a fost făcută de către lichidatorul judiciar, iar nu de către instanța de judecată. De vreme ce îndeplinirea de către M. u C. M. a condițiilor prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 nu a fost analizată de către instanța de judecată prin hotărârea invocată, această hotărâre nu poate avea autoritate sau putere de lucru judecat în ceea ce privește prezenta cauză, respectiv în ceea ce privește valabilitatea antecontractului de vânzare- cumpărare din data de_ și a celorlalte acte frauduloase subsecvente încheiate de pârâtă cu S.C. D. C. S.R.L., valoarea de piață a bunului imobil promis și legalitatea posesiei. Susținerea pârâtei conform căreia contestatoarea nu mai poate promova nicio acțiune civilă în valorificarea dreptului său la încheierea de contract autentic de vânzare-cumpărare având

ca obiect apartamentul litigios ca urmare a deciziei obținute de aceasta în contradictoriu cu lichidatorul judiciar pleacă de la premise greșite. Așa cum s-a arătat anterior, prin această decizie instanța de judecată nu i-a atribuit apartamentul litigios pârâtei, contrar susținerilor acesteia și nu a verificat

îndeplinirea de către aceasta a condițiilor prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006. Prin urmare, este deschisă calea contestării îndeplinirii de către M. u C. M. a condițiilor prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, hotărârea invocată fiind pronunțată sub condiția îndeplinirii de către aceasta a acestor condiții.

În ceea ce privește excepția lipsei de interes invocată de către pârâtă s- a arătat că interesul contestatoarei în promovarea prezentei acțiuni este unul legitim, personal și actual. Pârâta a contestat sub aspectul actualității interesul contestatoarei în promovarea și susținerea prezentei acțiuni. Atât în doctrină, cât și în practica judiciară s-a arătat că actualitatea interesului se analizează sub aspectul pagubei pe care reclamantul ar suferi-o dacă nu ar introduce și susține acțiunea civilă. Între momentul invocării excepției lipsei de interes și până la acest termen de judecată M. u C. M. a încheiat contract autentic de vânzare-cumpărare cu S.C. D. C. S.R.L. (contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. P. Smaranda Ramona cu nr. 4655 din_ ). La momentul invocării excepției lipsei de interes de către intervenientă, interesul contestatoarei era acela de a împiedica încheierea în formă autentică între aceasta și S.C. D. C. S.R.L. a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 45 din C. -N., Strada Lunii, nr. 9 raportat la decizia civilă nr. 2886/2012 pronunțată de către C. ea de Apel C. în dosarul nr._ . În ipoteza încheierii acestui contract, paguba constă în împiedicarea exercitării dreptului la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 45 din C. -N., Strada Lunii, nr. 9 până la momentul anulării măsurii lichidatorului judiciar de a încheia contract autentic de vânzare-cumpărare și a actelor juridice întocmite în baza acestei măsuri. În prezent, chiar dacă s-a încheiat contract autentic de vânzare-cumpărare între pârâtă și S.C. D. C. S.R.L., contestatoarea are interes în continuarea judecării prezentei cauze, deoarece îndeplinirea condiției constând în convenirea unui preț superior valorii de piață a bunului imobil reprezintă suportul juridic al încheierii

valabile a acestui contract conform dispozițiilor art. 931din Legea nr. 85/2006, astfel încât constatarea de către instanța de judecată a convenirii unui preț inferior valorii de piață a ap. 45 din C. -N., Strada Lunii, nr. 9 va constitui motiv pentru constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare încheiat între aceasta și S.C. D. C. S.R.L. În cazul în care contestatoarea nu va contesta îndeplinirea acestei condiții, va pierde dreptul

de a încheia personal contract autentic de vânzare-cumpărare cu S.C. D. C.

S.R.L. Potrivit dispozițiilor art. 931din Legea nr. 85/2006 una din condițiile pentru încheierea în formă autentică a unui contract de vânzare-cumpărare între debitorul aflat în insolvență, în calitate de promitent-vânzător și terțul

promitent cumpărător având ca obiect un bun imobil îl reprezintă convenirea unui preț superior valorii de piață a bunului imobil, anterior deschiderii procedurii insolvenței. Prin urmare, în ipoteza admiterii prezentei acțiuni, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică între pârâtă și

S.C. D. C. S.R.L. va fi considerat ca fiind încheiat în lipsa uneia dintre condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, respectiv în lipsa convenirii unui preț superior valorii de piață a bunului imobil. Interesul contestatoarei de a solicita obligarea lichidatorului judiciar la încheierea de contract autentic de vânzare-cumpărare este un interes conex și condiționat de anularea măsurii lichidatorului judiciar de a încheia contract autentic cu

M. u C. M., anulare care va naște în beneficiul contestatoarei interesul în promovarea unei acțiuni în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza acestei măsuri. Prin urmare, atât timp cât cererea care are ca obiect anularea măsurii lichidatorului judiciar de a încheia cu M. u C. M. contract autentic de vânzare-cumpărare nu a fost soluționată, cererea de obligare a lichidatorului judiciar la încheierea cu contestatoarea de contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 45 din C. -N., Strada Lunii, nr. 9 nu poate fi respinsă pentru lipsă de interes. Anularea măsurii lichidatorului judiciar de a încheia cu M. u C. M. contract autentic de vânzare-cumpărare permite instanței de judecată, din punct de vedere juridic, obligarea lichidatorului judiciar la încheierea cu ea a unui contract autentic de vânzare-cumpărare, deoarece contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu M. u C. M. va fi considerat ca fiind nul absolut, respectiv că acesta nu a existat în baza

principiului quod millum est, nullum producit effectum. În ceea ce privește condiția posesiei asupra bunului imobil prevăzută de art. 931din Legea nr. 85/2006 necesar a fi îndeplinită de promitentul cumpărător pentru încheierea în formă autentică a unui contract de vânzare-cumpărare cu debitoarea aflată în insolvență, interesul în continuarea judecării prezentei cauze îl reprezintă tocmai obținerea acestei posesii asupra apartamentului nr. 45 din C. -N., Strada Lunii, nr. 9, ulterior anulării măsurii lichidatorului judiciar de a încheia contract de vânzare-cumpărare cu M. u C. M. . Intervenienta

se află în eroare atunci când afirmă că dobândirea posesiei ulterior deschiderii procedurii insolvenței împiedică încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în condițiile art. 931din Legea nr. 85/2006, deoarece legea nu distinge în acest sens. Dacă legiuitorul ar fi dorit ca această condiție să fie îndeplinită de promitentul cumpărător anterior deschiderii procedurii ar fi menționat aceasta în mod expres, ca în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare. În cazul acestui antecontract, art. 931din Legea nr. 85/2006 precizează că "Obligațiile rezultând dintr-un

antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii"; în cazul posesiei textul de lege nu face o astfel de precizare. Neîndeplinirea condiției posesiei asupra bunului promis spre vânzare nu poate împiedica transmiterea dreptului de proprietate asupra acestuia în condițiile art. 931din Legea nr. 85/2006 atât timp cât neîndeplinirea obligației de predare a bunului se datorează culpei debitorului vânzător și cât timp această condiție poate fi complinită oricând pe parcursul procedurii insolventei. O interpretare contrară echivalează cu fraudarea intereselor creditorilor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil și care au plătit integral prețul de vânzare a bunului și îi apără pe debitorii care nu și-au îndeplinit obligația corelativă de predare a bunului din motive imputabile, justificând îmbogățirea fără just temei a acestora. Așadar, o interpretare contrară ar contraveni scopului Legii nr. 85/2006 reprezentat de acoperirea pasivului debitorului aflat în insolvență. În cazul întreprinderilor de construcții deschiderea procedurii insolvenței față de acestea a cauzat de cele mai multe ori nefinalizarea imobilelor ce au

constituit obiectul unor antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate de acestea cu terțe persoane. In cele mai multe cazuri, nepredarea posesiei s-a datorat nefinalizării acestor imobile. Cu toate acestea, în practică, lichidatorii judiciari nu au refuzat transmiterea dreptului de proprietate asupra acestor imobile, care au fost finalizate ulterior deschiderii procedurii insolventei, promitenților cumpărători, chiar dacă aceștia nu au avut posesia asupra lor la momentul deschiderii procedurii. În speță, debitoarea S.C. D. C. S.R.L. nu finalizase la data deschiderii procedurii insolvenței apartamentul 45 și, în plus, acesta predase ulterior încheierii promisiunii de vânzare cu contestatoarea posesia asupra acestui apartament în mod fraudulos unei terțe persoane, respectiv intervenientei, cu complicitatea acesteia, prima urmărind obținerea unei sume de bani suplimentare pentru același apartament, iar cea de-a doua urmărind obținerea unui bun imobil sub prețul pieței. Prin urmare, contestatoarea nu deține posesia asupra imobilului în discuție exclusiv datorită conduitei culpabile a debitoarei, care până la data deschiderii procedurii insolvenței nu finalizase imobilul conform condițiilor contractuale și care predase în mod fraudulos posesia asupra acestuia lui M. u C. M. . Atât timp cât M. u C. M. are o culpă în lipsa posesiei contestatoarei asupra apartamentului litigios, cunoscând că acesta fusese promis anterior contestatoarei, aceasta nu poate invoca această lipsă de posesie în susținerea intereselor sale.

În ceea ce privește condiția posesiei, dispozițiile art. 931din Legea nr. 85/2006 trebuie completate și interpretate cu cele ale Codului civil, conform dispozițiilor art. 149 din Legea nr. 85/2006. Potrivit art. 149 din Legea nr.

85/2006 "Dispozițiile prezentei legi se completează, în măsura compatibilității lor, cu cele ale Codului de procedură civilă. Codului civil Codului comercial și ale Regulamentului (CB)_ referitor la procedurile de insolventă, publicat în Jurnalul Oficial al Comunităților Europene nr. L

160 din 30 iunie 2000". Având în vedere că promisiunea de vânzare- cumpărare de care se prevalează contestatoarea a fost încheiată sub imperiul Vechiului Cod civil, urmează a se aplica dispozițiile acestui act normativ. Potrivit art. 1320 din Vechiul Cod civil "Dacă vânzătorul nu face predarea în timpul determinat de ambele părți, cumpărătorul va avea facultatea de a alege între a cere rezoluțiunea vânzării sau punerea sa în posesie, dacă întârzierea nu provine decât din faptul vânzătorului". Din aceste dispoziții rezultă că predarea posesiei asupra bunului poate fi realizată oricând pe parcursul procedurii, astfel încât condiția posesiei poate fi îndeplinită și ulterior deschiderii procedurii insolvenței fată de debitoare. În ceea ce privește excepția lipsei de obiect invocată de către pârâtă, contestatoarea a solicitat respingerea ei, ca neîntemeiată, câtă vreme prezenta acțiune are un obiect juridic bine determinat, formulat în condițiile art. 112 C.pc.civ., constând în anularea măsurii lichidatorului judiciar de a încheia cu M. u

C. M. contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect ap. nr. 45 din C. -N., Strada Lunii, nr. 9 și în obligarea lichidatorului judiciar la încheierea cu contestatoarea de contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect ap. nr. 45 din C. -N., Strada Lunii, nr. 9. În realitate, această apărare reprezintă o apărare de fond, iar nu o veritabilă excepție de procedură.

Pe fondul cererii de intervenție, contestatoarea a arătat că trebuie lămurită natura juridică a intervenției intervenientei M. u C. M. . Deși a fost denumită cerere de intervenție în interes propriu, prezenta cerere are în realitate natura unei cereri de intervenții accesorie, în interesul debitoarei S.C. D. CONSTRUC S.R.L., deoarece din cuprinsul acesteia nu rezultă urmărirea de către M. u C. M. a valorificării vreunui drept propriu. Având în vedere că intervenția lui M. u C. M. este una accesorie, se solicită respingerea ca fiind neîntemeiată pentru motivele arătate în cuprinsul celor două contestații.

Prin precizarea și extinderea de acțiune depuse la dosar, contestatoarea

G. A. -L. a completat contestația înregistrată cu nr._ /a2 în sensul că solicită anularea măsurii lichidatorului judiciar SSP.R.L. C. -

N. de a încheia cu M. C. -M. contractul autentic de vânzare- cumpărare cu privire la apartamentul nr. 45 edificat în imobilul situat în C. -

N.

, Strada Lunii, nr. 9 și înscris în Cartea Funciară colectivă C. -N.

nr.

2.

- CI (provenită prin conversia pe hârtie a C.F, nr. 1. C. -N.

),

număr topo 24273/S și în Cartea Funciară individuală nr. 2. -C1-U46 cu număr cadastral 2. -C1-U46 și actul juridic întocmit în baza acestei măsuri reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. Asociați Gorun Horacius Tony, Chis M. -Liliana, Bejan Cristina, Habdra- Călugăr Diana, B. A. Dorina, Ilcaș Laura M. și P. Smaranda Ramona cu nr. 4655 din_ și introducerea în prezenta cauză a lui M. U C.

M., pentru ca hotărârea ce se va pronunța în prezenta cauză să îi fie opozabilă.

Contestatoarea a arătat că precizarea contestației a fost determinată de încheierea între momentul formulării acesteia și prezentul termen de judecată de către lichidatorul judiciar cu M. u C. M. a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de către B.N.P. Asociați Gorun Horacius Tony, Chiș M. -Liliana, Bejan Cristina, Habdra-Călugăr Diana, B. A. Dorina, Ilcaș Laura M. și P. Smaranda Ramona cu nr. 4655 din_ . Anularea acestui act juridic se impune în virtutea principiului quod nullum est, nullum producit effectum. Introducerea în cauză a d-nei M. u C.

  1. se impune în virtutea prevederilor art. 7, al. (2) din Legea nr. 85/2006, potrivit cărora se citează în calitate de părți numai persoanele ale căror drepturi sau interese sunt supuse spre soluționare judecătorului-sindic. Anularea măsurii lichidatorului judiciar și a actului juridic întocmit în baza acestei măsuri afectează dreptul de proprietate al lui M. u C. M. asupra ap. 54 din C. -N., Strada Lunii, nr. 9, astfel încât consideră că se impune introducerea în cauză a acesteia.

    Prin contestația înregistrată la data de 12 octombrie 2012 în dosarul nr._ /a2, contestatoarea G. A. -L. a contestat măsura lichidatorului judiciar SSP.R.L. C. -N. cuprinsă în raportul lunar nr. 11/_ întocmit în procedura de faliment a debitorului S.C. D. C. S.R.L., solicitând anularea măsurii lichidatorului judiciar SSP.R.L. C.

    -N. de a încheia cu M. C. -M. contract autentic de vânzare- cumpărare cu privire la apartamentul nr. 45 edificat în imobilul situat în C. -

  2. , Strada Lunii, nr. 9 și înscris în Cartea Funciară colectivă C. -N. nr.

2. - C1 (provenită prin conversia pe hârtie a C.F. nr. 1. C. -N. ), număr topo 24273/S și în Cartea Funciară individuală nr. 2. -C1-U46 cu număr cadastral 2. -C1-U46 și obligarea debitoarei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea contestației, contestatoarea a arătat că a încheiat, în data de_ un antecontract de vânzare-cumpărare cu S.C. D. C. S.R.L. privind imobilul situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9, ap. 42, la mansarda blocului de locuințe colective L.16, în suprafață de 50 mp, înscris în C.F. funciară colectivă nr. 116.186 C. -N. și compus din 2 camere, o bucătărie

și o baie. Ulterior, la insistențele S.C. D. C. S.R.L., contestatoarea a fost de acord cu schimbarea obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, respectiv a fost de acord ca în schimbul apartamentului cu nr. 42 să primească apartamentul cu nr. 45, semnând în acest sens în data de_ un act adițional la acest antecontract, denumit

"Anexă la antecontractul de vânzare-cumpărare";. Apartamentul cu nr. 45 urma să aibă o suprafață mai mare decât apartamentul cu nr. 42, respectiv o suprafață de 52,61 mp. Reprezentantul legal al societății (administrator și unic asociat) la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare era P. Raul-Călin. La data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare,_, contestatoarea a achitat suma de 6.000 EUR în lei, la cursul B.N.R. de la data efectuării plății, iar ulterior, la data de_, a achitat suma de 146.988 lei, în total achitând în lei echivalentul sumei de 46.000 EUR. Apartamentul nr. 45, la fel ca și cel cu nr. 42, urma să fie edificat pe terasa blocului de locuințe colective L. 16, din C. -N., Strada Lunii, nr. 9. S.C.

D. C. S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate asupra acestei terase în baza sentinței civile nr. 5879/2008, pronunțată de către Judecătoria Cluj- Napoca în dosarul civil nr. 17._ . Potrivit clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare din data de_, S.C. D. C. S.R.L. avea obligația să-i predea contestatoarei apartamentul și să obțină actele necesare semnării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare până cel târziu la data de_ . Pe lângă faptul că nu și-a îndeplinit aceste obligații, în data de_ S.C. D. C. S.R.L. a promis a doua oară apartamentul nr. 45 unei alte persoane, respectiv doamnei M. u C. -M. . Atât reprezentantul S.C. D. C. S.R.L., cât și M. u C. -M. au cunoscut la data încheierii celei de a doua promisiuni faptul că apartamentul în discuție fusese anterior promis contestatoarei, reprezentatul societății urmărind obținerea unui folos injust, iar M. u C. -M. urmărind cumpărarea unui imobil sub prețul pieței (la un preț de 25.000,00 EUR față de suma de 55.000 EUR la plata căreia contestatoarea s-a obligat). Ulterior, în datele de_ și de_ cele două părți au mai încheiat două acte adiționale la antecontractul de vânzare-cumpărare din data de_, iar în data de_ au încheiat un alt antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect același apartament 45 și fiind atestat cu dată certă de avocat Gavra Dragoș-Răzvan cu nr. 62. În data de_, M. C. -M. a încheiat un alt antecontract de vânzare-cumpărare cu debitoarea având ca obiect apartamentul cu nr. 45, iar în data de_ aceasta a încheiat un act adițional atestat cu dată certă de către avocatul Gavra Dragoș-Răzvan cu nr. 66 la antecontractul de vânzare-cumpărare din data de_ . Prin decizia civilă nr. 2886/2012, pronunțată în dosarul nr._, C. ea de Apel C.

l-a obligat pe lichidatorul judiciar să încheie cu M. C. M. contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la ap. 45 doar în cazul în care aceasta îndeplinește condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006. Prin cererile înregistrate la SSP.R.L. C. -N., cu nr. 702 din_ și nr. 1108 din_ contestatoarea i-a solicitat lichidatorului judiciar să nu încheie cu M. C. M. contract de vânzare-cumpărare autentic având ca obiect imobilul - apartament nr. 45, situat in C. -N., Strada Lunii, nr. 9, întrucât nu sunt întrunite condițiile stabilite de Legea nr. 85/2006 pentru

încheierea acestui act juridic, respectiv M. C. M. nu are calitatea de creditor în procedura insolvenței deschisă față de debitorul S.C. D. C. S.R.L., iar prețul pretins a fi achitat de aceasta pentru acest apartament era inferior valorii de piață a bunului la momentul promiterii vânzării lui, respectiv în anul 2009. Cu toate acestea, prin raportul nr. 11/_ lichidatorul judiciar a hotărât să încheie contract autentic cu M. C. M. considerând că aceasta întrunește condițiile stabilite de Legea nr. 85/2006 pentru încheierea acestui act juridic. În acest sens, lichidatorul judiciar a

arătat că art. 931 din Legea nr. 85/2006 nu condiționează în niciun fel ca

promitentul-cumpărător să fie înscris la masa credală a debitoarei ce s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra unui bun și că prețul de vânzare stabilit la momentul încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare cu M. C. M. (25.000 EUR) este unul superior valorii de piață de la data încheierii antecontractului. Măsura lichidatorului judiciar este una nelegală întrucât apartamentul 45 nu poate fi vândut în condițiile art. 931din Legea nr. 85/2006 deoarece prețul pretins a fi plătit de M. C.

M. este inferior valorii de piață a bunului. Potrivit dispozițiilor art. 931din Legea nr. 85/2006 "Obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare- cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:

prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare";. Condițiile prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006 sunt cumulative, cu excepția lipsei posesiei din motive independente de voința promitentului cumpărător. În lipsa îndeplinirii uneia dintre celelalte condiții, lichidatorul nu poate înstrăina bunul imobil în baza art. 931din Legea nr. 85/2006. Legea nu distinge gradul de inferioritate pe care trebuie să îl aibă prețul achitat de promitentul cumpărător pentru a fi considerat inferior valorii de piață a bunului, astfel încât contestatoarea consideră că un preț este inferior valorii de piață a bunului atunci când acesta

este mai mic față valoarea de piață a bunului, indiferent cu cât. În raportul de activitate nr. 11 lichidatorul judiciar a arătat că a apelat la serviciile S.C. Com Consulting S.R.L. pentru a evalua apartamentele 41, 42, 43, 44, 45 și 48 situate în C. -N., Strada Lunii, nr. 9 și pentru a se stabili în ce măsură prețurile stabilite prin promisiunile de vânzare-cumpărare de la data încheierii acestora sunt conforme cu valorile de piață de la acele date. Valorile stabilite în cadrul evaluării efectuate au avut ca referință valoarea de piață la momentul încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare și valoarea de la momentul evaluării. Pentru apartamentul cu nr. 45 valoarea de piață curentă a fost stabilită la prețul de 35.775 EUR, iar valoarea de piață de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare cu M. C.

M. a fost stabilită la valoarea de 24.307 EUR. Această evaluare, pe lângă faptul că stabilește valori la jumătate din valoarea reală a bunului imobil, este una extrajudiciară, nu a fost realizată în condiții de contradictorialitate cu contestatoare și nu stabilește valoarea imobilului în perioada august - noiembrie 2009 în care M. C. M. a încheiat mai multe antecontracte de vânzare-cumpărare cu debitoarea având ca obiect ap. 45. Dovada faptului că evaluarea făcută de S.C. Corn Consulting S.R.L. pentru apartamentul nr. 45 nu este una reală și că valoarea stabilită de acest evaluator este la jumătate din valoarea reală a ap. 45, atât la momentul promiterii lui, cât și în prezent, o reprezintă expertiza extrajudiciara întocmită de către expert evaluator M. Șomlea din care rezultă că valoarea de circulație a apartamentului 45 în anul 2009 era de 50.000 EUR, dublul sumei pretins a fi plătită de către M. C. M. . Hotărârea invocată de către lichidatorul judiciar îl obligă pe acesta să încheie contract autentic cu M. C. M. doar dacă aceasta îndeplinește condițiile

prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, iar una dintre condiții o reprezintă și superioritatea prețului față de valoarea de piață a bunului. Bunul nu poate fi vândut în condițiile art. 931din Legea nr. 85/2006 decât

promitentului cumpărător care deține calitatea de creditor al debitoarei S.C. PIC C. S.R.L. M. C. M. nu are calitatea de creditor față de debitoarea S.C. D. C. S.R.L., așa cum aceasta este definită de art. 3, pct. 7 din Legea nr. 85/2012 coroborat cu dispozițiile art. 76 din Legea nr. 85/2006 și, pe cale de consecință, aceasta nu are dreptul să își realizeze creanțele împotriva debitoarei S.C. D. C. S.R.L., respectiv aceasta nu are dreptul să ceară executarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. D. C. S.R.L. Această condiție rezultă din coroborarea dispozițiilor art. 3, pct. 7 din Legea nr. 85/2006 cu cele ale art. 76 din Legea nr. 85/2006. Potrivit dispozițiilor art. 3, pct. 7 din Legea nr. 85/2006, prin creditor se înțelege persoana fizică sau juridică ce deține un drept de creanță

asupra averii debitorului și care a solicitat, în mod expres, instanței să îi fie înregistrată creanța în tabelul definitiv de creanțe sau în tabelul definitiv consolidat de creanțe și care poate face dovada creanței sale față de patrimoniul debitorului, în condițiile prezentei legi. Condițiile menționate de art. 3, pct. 7 din Legea nr. 85/2006 sunt condiții ce trebuiesc îndeplinite în mod cumulativ, legiuitorul folosind conjuncția copulativă "și";. Conform dispozițiilor art. 3, pct. 16 și 17 tabelul preliminar de creanțe cuprinde toate creanțele născute înainte de data deschiderii procedurii curente, scadente, sub condiție sau în litigiu, acceptate de către administratorul judiciar în urma verificării acestora, iar tabelul definitiv de creanțe cuprinde toate creanțele asupra averii debitorului la data deschiderii procedurii, acceptate în tabelul preliminar și împotriva cărora nu s-au formulat contestații în conformitate cu prevederile art. 73, precum și creanțele admise în urma soluționării contestațiilor. Din prevederile menționate rezultă că obligația depunerii cererii de înregistrare a creanței în tabelul creanțelor pentru a dobândi calitatea de creditor vizează atât categoria creanțelor simple, cât și a celor sub condiție, precum și a creanțelor unor obligații de a da și a creanțelor unor obligații de a face, deoarece legea nu distinge și nici nu exceptează de la înscrierea în tabelul creanțelor nicio categorie de creanțe. Potrivit dispozițiilor art. 76, al. (1) din Legea nr. 85/2006 titularul de creanțe anterioare deschiderii procedurii, care nu depune cererea de admitere a creanțelor până la expirarea termenului prevăzut la art. 62, al. (1), lit. b), va fi decăzut, cât privește creanțele respective, din dreptul de a fi înscris în tabelul creditorilor și nu va avea dreptul de a-și realiza creanțele împotriva debitorului. Decăderea va putea fi invocată conform dispozițiilor art. 76, al.

(2) din Legea nr. 85/2006 oricând, de orice parte interesată, pe cale de acțiune sau excepție. Deoarece M. C. M. este creditorul unei obligații de a face, respectiv obligația debitoarei de a încheia în formă autentică un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la ap. 45, situat în

C. -N., Strada Lunii, nr. 9, aceasta este creditor sub condiție suspensivă pentru suma de bani plătită ca preț al promisiunii vânzării imobilului. În practică, creanța constând în prețul plătit de promitenții cumpărători pentru promisiunea vânzării unui bun imobil este înscrisă în tabelul creanțelor sub condiția suspensivă a neexecutării de către administratorul/lichidatorul judiciar a antecontractului de vânzare-cumpărare. Însă M. C. M. nu a solicitat înscrierea creanței sale în tabelul definitiv de creanțe și prin urmare, aceasta nu are calitatea de creditor față de S.C. D. C. S.R.L., cu consecința decăderii din dreptul de a cere executarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. D. C. S.R.L. Sancțiunea decăderii prevăzută de art. 76 din Legea nr. 85/2006 nu distinge după cum creanțele

sunt simple sau sub condiție ori poartă asupra unor obligații de a da sau de a face. O interpretare contrară ar adăuga la lege. Legiuitorul a urmărit sancționarea în egală măsură a creditorilor care nu depun în termen cererea lor de înregistrare a creanțelor în tabloul creanțelor, fiind de neconceput ca un creditor al unei obligații de a da ce are ca obiect o sumă de bani să fie decăzut din dreptul de a-și valorifica această creanță față de debitoare dacă nu depune în termen cererea de înregistrare a creanței sale, în timp ce creditorul unei obligații de a face, cum este și cea deținută de M. C.

M., să își poată valorifica creanța în condițiile în care nu și-a manifestat intenția de a-și valorifica această creanță în aceleași condiții cu creditorul obligației de a da, respectiv fără a solicita înscrierea creanței sale sub condiție în tabelul creanțelor. Înscrierea în tabloul creanțelor a creanței sub condiție reprezintă manifestarea expresă a creditorului unei obligații de a face că acesta urmărește valorificarea acestei creanțe și numai în ipoteza neexecutării antecontractului de vânzare-cumpărare de către administratorul/lichidatorul judiciar acesta optează pentru restituirea prețului plătit. Cu alte cuvinte, în cazul obligațiilor de a face având ca obiect executarea antecontractelor de vânzare-cumpărare, prin înscrierea creanței sale în tabloul creanțelor constând în suma de bani plătită cu titlu de preț, sub condiția neexecutării antecontractului de vânzare-cumpărare, creditorul își manifestă intenția de a-i fi executată obligația de a face. în cazul în care acesta nu solicită înscrierea creanței sale sub condiție în tabloul creanțelor, aceasta reprezintă o renunțare din partea creditorului atât la executarea antecontractului de vânzare-cumpărare, cât și la restituirea prețului plătit. Decăderea prevăzută de art. 76 din Legea nr. 85/2006 nu poate opera parțial, numai cu privire la dreptul la restituirea prețului plătit, atât timp cât restituirea prețului este condiționată de neexecutarea obligației de a face. Cu alte cuvinte, dacă creditorul nu are dreptul la restituirea sumei de bani plătită cu titlu de preț, acesta nu are dreptul nici la executarea obligației echivalente valoric de a face. Prin această sancțiune legiuitorul a urmărit garantarea principiilor celerității procedurii insolvenței și a maximizării averii debitorului. O exceptare a creditorilor obligației de a face de la obligația înscrierii lor în tabelul de creanțe cu suma de bani echivalentă acestei obligații ar constitui o încălcare a acestor principii. Nu există nicio prevedere în Legea nr. 85/2006 care să stabilească un regim privilegiat creditorilor obligațiilor de a face. Așadar, potrivit dispozițiilor mai sus menționate (art. 3, pct. 7 și art. 76 din Legea nr. 85/2012) înscrierea creanței sub condiție în tabloul creanțelor este obligatorie pentru dobândirea calității de creditor și pentru valorificarea dreptului acestuia față de debitoare și nu constituie doar o măsură de siguranță a creditorului, conform susținerilor lichidatorului

judiciar. Susținerea lichidatorului judiciar conform căreia art. 931din Legea nr. 85/2006 nu condiționează în niciun fel ca promitentul-cumpărător să fie înscris la masa credală a debitoarei ce s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra unui bun nu este întemeiată. Dispozițiile art. 931din Legea nr. 85/2006 nu constituie o excepție de la prevederile art. 3, pct. 7 și ale art. 76 din Legea nr. 85/2006, ci stabilesc condiții suplimentare pentru executarea de către administratorul/lichidatorul judiciar a unui antecontract de vânzare-cumpărare. Dacă legiuitorul ar fi dorit ca promitentul cumpărător

să nu dețină calitatea de creditor așa cum este ea definită de art. 3, pct. 7, ar fi menționat expres acest lucru. De exemplu, Legea nr. 85/2006 face distincție la art. 3 pct. 6, pct. 7 și pct. 8 între creditorii debitoarei și creditorii care pot cere deschiderea procedurii insolvenței și creditorii îndreptățiți să participe la procedură. Aceste dispoziții nu pot fi interpretate independent, contrar susținerilor lichidatorului judiciar, ci ele trebuie coroborate cu celelalte dispoziții ale Legii nr. 85/2012, inclusiv cu cele ale art. 3 pct. 7 și ale art. 76. Dacă s-ar păstra raționamentul lichidatorului judiciar s-ar putea

considera că imobilul ipotecat se va înstrăina cu sarcini, deoarece art. 931din

Legea 85/2006 nu prevede că înstrăinarea acestui imobil se va realiza fără sarcini. Însă în jurisprudență s-a concluzionat că art. 931din Legea nr. 85/2006 trebuie coroborat cu celelalte dispoziții ale Legii nr. 85/2006, respectiv cu art. 53 din Legea nr. 85/2006, conform cărora bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidator sunt dobândite libere de orice sarcini. Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de către M.

  1. M. cu debitoarea împreună cu toate actele juridice subsecvente având ca obiect imobilul apartament nr. 45, situat in C. -N., Strada Lunii, nr. 9 sunt lovite de nulitate absolută pentru cauză ilicită și imorală, preț fictiv și lipsa consimțământului din partea debitoarei. În acest sens, contestatoarea a formulat o acțiune în constatarea nulității absolute a acestor acte juridice, înregistrată la Tribunalul Specializat C. cu nr._, cu următorul termen de judecată în data de_ . Totodată, contestatoarea a formulat plângere penală împotriva părților acestor contracte pentru înșelăciune. Aceasta consideră că se impune a nu se încheia contract autentic de vânzare- cumpărare cu M. C. M. până la soluționarea irevocabilă a acțiunii în nulitatea antecontractelor de vânzare-cumpărare de care aceasta se prevalează. Hotărârea invocată de lichidatorul judiciar îl obligă pe acesta să încheie contract autentic cu M. C. M. doar dacă aceasta îndeplinește condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, iar una dintre condiții o reprezintă și deținerea unui antecontract de vânzare- cumpărare valabil.

    Prin notele scrise depuse la dosar, lichidatorul judiciar SSP.R.L. a solicitat respingerea contestației formulate ca nefondată.

    În susținerea poziției sale lichidatorul judiciar a arătat că prin raportul de evaluare întocmit în data de_ de către SC Corn Consulting S. prin evaluatorii autorizați Dolha Corina Eugenia și Batinas Ladislau, valoarea de piață a apartamentului cu nr. 45 situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9 era de

    24.307 EUR la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare dintre SC

  2. C. S. și M. C. M. . Prin urmare, prețul stabilit prin antecontracul de vânzare-cumpărare fixat la suma de 25.000 EUR este superior valorii de piață de la data încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare. Totodată, prin contestația formulată, G. A. arată faptul că evaluarea efectuată este una extrajudiciară, nu a fost realizată în condiții de contradictorialitate cu contestatoarea și nu stabilește valoarea imobilului în perioada august-noiembrie 2009 în care M. C. M. a încheiat mai multe antecontracte de vânzare-cumpărare cu debitoarea. Cu privire la aceste susțineri, s-a arătat că în vederea stabilirii valorii de piață a apartamentelor situate pe Strada Lunii, nr. 9, art. 931 din Legea 85/2006 nu stabilește obligativitatea efectuării unei evaluări judiciare ci doar determinarea faptului că valoarea de piață a bunului ce face obiectul vânzării să nu fie inferioară celei prevăzute de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare. Raportul de Evaluare din data de_ a fost efectuat de către SC Com Consulting S. conform aprobării comitetului de creditori din data de_ . În ceea ce privește opozabilitatea raportului de evaluare, s-a arătat că măsura convocării comitetului de creditori în vederea aprobării unei oferte de evaluare pentru apartamentele în cauză a fost prezentată și în raportul de activitate nr. 10, raport de care contestatoarea avea cunoștință, aceasta contestând o altă măsură a lichidatorului judiciar din acel raport (în urma căreia s-a format dosarul nr._ /a1), fără a contesta însă și modalitatea în care este determinată în cadrul procedurii de insolvență valoarea de evaluare a apartamentelor situate pe Strada Lunii, nr. 9. Cu privire la susținerea conform căreia raportul de evaluare nu stabilește valoarea imobilului în perioada august-noiembrie 2009 în care M. C. M. a încheiat mai multe antecontracte de vânzare-cumpărare cu debitoarea, s-a arătat faptul că și asupra acestui aspect contestatoarea se află în eroare. Astfel, în anexele raportului de evaluare se regăsește și contractul de vânzare-cumpărare certificat de către avocat cu nr. 66/_ încheiat între SC D. C. S. și M. C. M., contract ce a fost luat în vedere de către evaluator ca fiind actul prin care s-a realizat promisiunea de vânzare

dintre părțile contractante. Cu privire la susținerile contestatoarei prin care aceasta aprecia că pentru ca un bun să poată fi vândut în condițiile art. 931

din Legea nr. 85/2006, promitentul cumpărător trebuie să dețină totodată calitate de creditor în procedura de insolvență, lichidatorul judiciar apreciază că această susținere este lipsită de temei legal. Astfel, condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a executa un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii de insolvență, în temeiul art. 931din Legea nr. 85/2006 sunt ca prețul contractual să fi fost achitat integral sau să poată fi achitat la data cererii, iar bunul să se afle în posesia promitentului cumpărător, prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului, iar bunul să nu aibă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare. Interpretarea conform căreia promitentul cumpărător, trebuie cumulativ cu condițiile mai sus enumerate să fie și creditor al debitoarei, așa cum este el definit de legea insolvenței, este o adăugare la lege, fiind totodată contrară practicii și doctrinei formată cu privire la aplicarea Legii nr. 85/2006, respectiv a art. 931din Legea nr. 85/2006.

La termenul din data de 15 octombrie 2012, cererea de intervenție în interes propriu a fost admisă în principiu.

În ședința publică din data de 26 noiembrie 2012 judecătorul sindic a dispus conexarea dosarului nr._ /a2 la dosarul nr._ /a1 al Tribunalului Specializat C. .

Cu privire la excepția autorității de lucru judecat, pe motiv că o instanță s-a pronunțat asupra dreptului intervenientei cu privire la imobilulkl în litigiu, la termenul din data de 26 noiembrie 2012, judecătorul sindic a arătat că în fapt este vorba de o excepție a puterii de lucru judecat, urmând ca în cazul în care acest lucru este adevărat, să țină cont de cele stabilite deja, pe cale judecătorească, cu privire la problema în discuție. În aceeași ședință au fost respinse, ca neîntmeiate, excepțiile lipsei de interes și a lipsei de obiect a contestației.

Analizând contestația formulată, judecătorul sindic o va respinge, ca neîntemeiată.

Ceea ce dorește contestatoarea este obligarea lichidatorului judiciar al debitoarei să încheie cu ea act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în C. -N., Strada Lunii, nr. 9, ap. 45 și înscris în Cartea Funciară colectivă C. -N. nr. 2. - C1 (provenită prin conversia pe hârtie a C.F. nr. 1. C. -N. ), număr topo 24273/S și în Cartea Funciară individuală nr. 2. -C1-U46 cu număr cadastral 2. -C1-U46. Având în vedere faptul că interveneinta încheiase deja contract autentic cu privire la acel imobil, a fost atacat acest act pe motive de nulitate.

Pentru a putea analiza toate motivele invocate în susținerea contestației, trebuie verificat, în primul rând, dacă are contestatoarea dreptul să obțină încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, în formă

autentică, având în vedere prevederile art. 93/1 din Legea nr. 85/2006. printre aceste condiții există și cea a existenței posesiei pe seama cumpărătorului. În speță, contestatoarea recunoaște că nu se află în posesia imobilului susținând că acest fapt s-ar datora culpei ilicite a lichidatorului judiciar. Faptul că nu se află contestatoarea în posesia imobilului este un motiv suficent de puternic pentru ca acțiunea sa să fie respinsă, ea neputându-se baza pe prevederile art. 93/1 din Legea nr. 85/2006 pentru admiterea contestației. Nu are nicio importanță din ce motiv contestatoarea nu se află în posesia imobilului, Legea nr. 85/2006 statuând în mod limpede, pentru ca art. 93/1, text special, de strică interpretare, să poată fi aplicabil, existența posesiei. Art. 93/1 din Legea nr. 85/2006 a fost edictat tocmai pentru protejarea cumpărătorilor de imobile, posesori ai acestora, dat fiind numărul mare de societăți de construcții ce au intrat sub incidența Legii nr. 85/2006. Practic legea a simplificat și a redus formalitățile necesare până la apariția acestei norme speciale, pentru ca promitenții-cumpărători și posesori să devină proprietari și în acte cu privire la imobilul în litigiu și să nu suporte concursul celorlalți creditori acceptați în procedură. Pentru a beneficia de prevederile art. 93/1 din Legea nr. 85/2006 este necesară formularea doar a unei simple cereri în acest sens, fără a mai fi obligatorie (cum greșit a apreciat contestatoarea) înscrierea promitentului-cumpărător în tabelul creditorilor, el nemaiparticipând în procedură din moment ce dreptul său a fost realizat înainte de închiderea procedurii.

Celelalte motive invocate în susținerea contestației nu mai trebuie să fie analizate, indiferent de temeinicia sau nu a acestora, contestatoarea neputând beneficia de prevederile textului de lege menționat. Modul cum a obținut intervenienta dreptul de proprietate asupra imobilului, nu mai contează din perspectiva prezentului litigiu, contestatorea oricum neputându- și realiza dreptul, în baza textului de lege pe care și-a întemeiat acțiunea.

Pentru a putea beneficia contestatoarea de o analiză a modului în care intervenienta a dobândit dreptul de proprietate și pentru a putea invoca, cu succes, propriul titlu, acțiunea care trebuie să se poarte este una în revendicare, de drept comun, dacă dorește ca actualul deținător să fie obligat să-i recunoască dreptul real asupra bunului sau/și o acțiune în prestație tabulară dacă apreciază suficientă, pentru satisfacerea pretențiilor sale, obținerea unui titlu care să fie emis de la promitentul-vânzător. Aceste cereri ar fi acțiuni de drept comun, excedând normelor speciale prevăzute de Legea nr. 85/2006 și neavând nicio legătură cu vreo măsură a lichidatorului judiciar cuprinsă în vreun raport. Prezenta cerere fiind, de la bun început, una în contestarea măsurilor luate de către lichidatorul judiciar prin rapoartele întocmite, nu poate fi analizată ca o veritabilă acțiune în revendicare, acțiune

în care obiectul cererii ar trebui să fie cu totul altul decât în contestația formulată, problema timbrajului ar fi altefl pusă etc.

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII,

H O T Ă R Ă Ș T E:

Respinge contestația formulată de către contestatoarea G. A. L.

, având domiciliul procesual ales în C. -N., P-ța M. V., nr. 14-20, et. IV, ap. 61, împotriva pârâtei SC D. C. S., prin lichidatorul judiciar S.

S., având sediul în localitatea C. -N., S. P., nr. 18 și a inteervenientei M. C. M., cu domiciliul procesual ales în C. -N. ,

  1. Ion V., nr. 14, ca neîntemeiată.

    Cu drept de recurs în termen de șapte zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din data de 3 iunie 2013.

    PREȘEDINTE, GREFIER,

    1. P. S. M.

← Sentința civilă nr. 326/2013. Contestație. Faliment,...  Sentința civilă nr. 2328/2013. Contestație. Faliment,... →

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Sentința civilă nr. 1605/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței