Decizia civilă nr. 5899/2011, Curtea de Apel Cluj - Secția Contencios Administrativ și Fiscal
| Comentarii |
|
Dosar nr. (...)
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 5899/2011
Ședința publică de la 15 D. 2011
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. U.
Judecător M. D.
Judecător R.-R. D.
Grefier M. T.
S-a luat în examinare recursul formulat de reclamanta SC E. P. SI S. S., împotriva sentinței civile nr. 2., pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosarul nr. (...), în contradictoriu cu pârâții C. LOCAL AL C. C. și C. DE A. A L. N., având ca obiect vânzări spații comerciale (L. N.).
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru recurentă, avocat I. A., cu delegație la dosar.
Procedura de citare este { F. |legal} îndeplinită.
Curtea, din oficiu, în temeiul art. 1591 alin. 4 C. Pr. Civ., constată că, raportat la art. art. 3, alin. 3, art. 299 C. Pr. Civ. și art. 20 din L. nr. 554/2004 este competentă general, material și teritorial să judece pricina. S-a făcut referatul cauzei de către { F. { F. învederează} faptul că la data de (...) s-a depus la dosar întâmpinare. Reprezentanta recurentei solicită comunicarea întâmpinării și acordarea unui nou termen, pentru studiul acesteia. Raportat la faptul că întâmpinarea este semnată de către viceprimar, solicită ca intimatul să precizeze dacă viceprimarul este împuternicit să semneze sau dacă își însușește întâmpinarea. În lipsa acestor precizări, apreciază că întâmpinarea este nulă, nefiind semnată de persoana împuternicită în acest sens. Arată că face asemenea precizări, știut fiind conflictul existent între primar, viceprimar și secretar. Curtea, după deliberare, urmează a respinge cererea de amânare, învederându-i părții prezente că urmează a suspenda dezbaterile în prezenta cauză, pentru a-i da posibilitatea de a studia întâmpinarea, urmând ca dezbaterile să fie reluate după epuizarea cauzelor în recurs. La reluarea dezbaterilor, reprezentanta recurentei depune la dosar copia procesului-verbal al ședinței C.ui Local C., copii după o serie de facturi din perioada 2009-2010, copii după corespondența purtată între societate și C. Local C., precum și copia actului adițional la contractul de închiriere. Nemaifiind alte cereri de solicitat, Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul în susținerea recursului, învederându-i acesteia să se refere și la vânzarea spațiului. Reprezentanta recurentei solicită admiterea recursului așa cum a fosta formulat, fără cheltuieli de judecată. Arată că există o hotărâre de consiliu local prin care s-a aprobat vânzarea spațiului, motiv pentru care societatea a făcut o serie de cereri, apreciind că sunt îndeplinite condițiile de vânzare prin negociere directă. Cât privește cererea de revendicare a terenului în baza L. nr. 1., apreciază că prevederile art. 12 din legea nr. 5. se aplică în mod corespunzător. De altfel, terenul nu este susceptibil de a fi restituit în natură, având în vedere că există construcții pe el. Curtea reține cauza în pronunțare. CURTEA Prin sentința civilă nr. 2566 din (...) pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...) s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC E. P. și S. S. în contradictoriu cu pârâții C. local al comunei C. și C. de aplicare a L. 5.. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele: Reclamanta a solicitat ca pârâții să fie obligați la vânzarea în temeiul art.16 din L. 5. a unui spațiu comercial deținut în baza unui contract de închiriere, însă nu a primit niciun răspuns la solicitarea sa, prin întâmpinare pârâtul arătând că nu poate vinde imobilul întrucât contractul de închiriere nu a mai fost prelungit și terenul este revendicat în baza L. 1.. Instanța a observat că primul contract de închiriere având ca obiect terenul în litigiu a fost încheiat de părți în anul 1998, pe o perioadă de 5 ani și prelungit ulterior până în anul 2008. Prin HCL C. nr.77/(...), consiliul local a aprobat, în temeiul L. 5. vânzarea spațiului către reclamantă, prima cerere în acest sens pe care reclamanta a formulat-o fiind totuși înregistrată cu o zi după adoptarea acestei HCL, sub nr.2825/(...), revenind ulterior și cu alte cereri. Negocierile efective nu au mai avut loc, întrucât consiliul local a constatat că dreptul de proprietate al comunei asupra imobilului nu era înscris în cartea funciară, și ulterior, a invocat și faptul că nu a mai fost prelungit contractul de închiriere. Instanța a verificat, așadar, îndeplinirea condițiilor pentru a se putea dispune obligarea la vânzarea directă prin negociere a spațiului comercial în temeiul L. 5. la momentul pronunțării, hotărârea judecătorească neavând efecte retroactive, iar efectele eventualei vânzări nu se pot întinde pentru trecut. Astfel, condiția esențială pentru a se putea solicita și obține vânzarea spațiului comercial este existența unui contract de închiriere/locațiune încheiat în condițiile legii. Or, pentru imobilul în litigiu a fost încheiat un contract de închiriere ca urmare a organizării unei licitații în anul 1998, prelungit prin acordul părților în 2003 pentru încă 5 ani. S-a făcut dovada comunicării unei notificări către reclamantă, prin care i se solicita să se prezinte în vederea încheierii unui nou contract, și apoi, în anul 2010, a unei somații prin care i se solicita să elibereze spațiul, în lipsa încheierii unui nou contract. Față de această situație de fapt, nu poate fi reținută susținerea reclamantei conform căreia a achitat chiria la zi, invocând astfel implicit tacita relocațiune, deci existența unui contract de închiriere, întrucât tacita relocațiune nu poate opera în cazul în care contractul a fost încheiat în condiții speciale, respectiv ca urmare a unei licitații, cum este cazul în speță. Mai mult, locatorul și-a exprimat neechivoc intenția de a-l evacua pe chiriaș. Astfel, plata la zi a chiriei nu este decât o formă de despăgubire pentru lipsa de folosință a spațiului, nu executarea unui contract valabil. În subsidiar, instanța a reținut că pârâtul a invocat faptul că terenul de sub construcția închiriată face obiectul unui litigiu întemeiat pe dispozițiile L. 1., în vederea restituirii în natură, depunând în acest sens contestația ce face obiectul dosarului nr.(...) al T.ui C., precum și dispoziția primarului nr.1/2009 contestată, inclusiv anexele la aceasta. Nu rezultă cu certitudine din aceste înscrisuri că terenul revendicat se află chiar și parțial sub clădirea închiriată, întrucât în acțiune se folosește identificare de cartefunciară veche, iar imobilul închiriat este individualizat cu număr poștal, însă există un dubiu rezonabil că ar putea exista o suprapunere cel puțin parțială, identificarea exactă urmând a face obiectul dosarului menționat. Ceea ce prezintă relevanță pentru prezenta speță este faptul că există indicii temeinice că imobilul face obiectul L. 1., iar potrivit art.21 alin.5 din acest act normativ prevede că, sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative si, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea in participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri și/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi. Având în vedere considerentele expuse, instanța a apreciat că nu sunt întrunite condițiile pentru ca reclamanta să obțină obligarea pârâților la vânzarea acestui spațiu comercial în temeiul L. 5., astfel că, în temeiul art.18 din L. 554/2004, a respins cererea ca neîntemeiată. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta SC E. P. ȘI S. S. H. solicitând să se admită prezentul recurs și pe cale de consecință, Să se modifice hotararea recurată, în temeiul art. 312 raportat la prevederile art. 304 p-ctul 8, 9 C.pr.civ. și drept urmare Să se modifice sentinta civilă atacată, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată. În dezvoltarea motivelor de recurs, a arătat recurenta că instanța de fond a pronunțat sentința recurată cu nerespectarea prevederilor legale, respectiv cu încălcarea dispozițiilor L. nr. 5., privind vânzarea spațiilor comerciale. Așa cum a arătat și în fața instanței de fond reclamanta deține în baza contractului de închiriere nr. 1787/(...), imobilul situat în C., str. Principală, nr. 106, jud. C., contract care a fost prelungit prin acordul părților pe o perioadă de 5 ani. După expirarea acestei perioade, reclamanta s-a prezentat la pârâtă în vederea încheierii unui nou contract, ( fiind de altfel notificată de aceasta), însă pârâta a tot amânat redactarea și semnarea contractului, încasând chiria în continuare în temeiul aceluiași contract, fără a mai semna un contract, în temeiul tacitei relocațiuni. În mod greșit instanța de fond a apreciat că în cauză nu operează tacita relocațiune, întrucât contractul de închiriere s-a încheiat în condiții speciale, respectiv prin licitație și că pârâta și-a exprimat fără echivoc intenția de a evacua reclamanta din spațiul pe care îl ocupă. Apreciază că instanța în mod eronat a apreciat și interpretat probele depuse la dosar, în sensul că în cauză nu operează tacita relocațiune pe de o parte, că pârâta și-ar fi exprimat fără echivoc intenția de evacuare, iar pe de altă parte situația juridică a terenului nu este clară, raportat la următoarele considerente: 1. Contractele de închiriere chiar dacă sunt încheiate în temeiul unor legi speciale sunt guvernate de dispozițiile Codului civil cu privire la închiriere. D. și practica judiciară statuează în mod constant că părțile contractante vor putea "conveni" în mod expres sau în mod tacit la reînnoirea contractului, "convenția tacita" fiind cunoscută sub denumirea de tacita relocațiune. Reînnoirea expresă a contractului de închiriere este posibil să se realizeze pe încă o perioadă determinată, pe când tacita relocațiune determină ca închirierea să devină din durata determinată în durată nedeterminată, adică o închiriere fără termen. În cazul în care s-a convenit asupra tacitei relocațiuni, locatorul va putea oricând denunța contractul (art. 1438 c.civ.) chiar dacă dupănotificarea "concediului", adică a intenției locatorului de a înceta locațiunea, locatarul va continua sa ocupe locuinta, el va trebui sa o evacueze, pentru că nu poate opune reînnoirea tacita a relocațiunii. În consecință, potrivit art. 1452 Cod civil, dacă chiriasul "și după expirarea termenului locațiunii, continua a rămână în spațiul închiriat, fără nici o împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului, și nu poate nici să iasă, nici să fie concediat înainte de a se fi făcut vestirea, în termenul obișnuit în localitate". Tacita relocațiune presupune continuarea contractului de închiriere în condițiile în care a fost încheiat. Potrivit art. 969 Cod civil, contractul de închiriere are putere obligatorie nu numai între părțile care l-au încheiat, dar și față de judecator și chiar față de lege, pentru că orice intervenție a terților în contract echivalează cu o știrbire a voinței părților contractante. Cu toate acestea, uneori legea intervine în contractul de închiriere și modifică termenul până la care urmează să-și producă efectele contractul, aceasta fiind cunoscută sub denumirea de prorogare legală sau reînnoire legala a contractului. Prorogarea legală nu a operat în cazul contractelor de închiriere încheiate dupa 1 ianuarie 1990, II. Nicicând pârâta C. Local C. nu a notificat reclamantei "concediul" , adică intenția acestuia de a înceta locațiunea. Cea care a făcut acea notificare este PRIM. C. C. prin primarul interimar și secretar, care au făcut și fac în continuare o serie de abuzuri și nicidecum locatorul C. LOCAL C.. Că este așa rezultă și din procesul verbal al ședinței de C. Local din data de 30 iunie 2010, unde consilierii solicită retragerea acțiunii de evacuare formulată împotriva subscrisei și prelungirea contractului de închiriere, întrucât C. local nu a dat mandatat nici primarului interimar și nici secretarului pentru a notifica încetarea contractului și evacuarea sa, pârâtul C. Local fiind în necunoștință de cauză. Această propunere a fost votată cu 8 voturi din 9 prezenți. III. Pe de altă. parte apreciază că instanța de fond în mod eronat a analizat îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 16 din lege, neținând cont că reclamanta a îndeplinit încă de la început condițiile pentru cumpărarea acestui spațiu comercial, făcând în acest sens nenumărate demersuri, solicitând pârâtului vânzarea prin negociere directă a spațiului pe care îl deține în baza contractului de închiriere cu numărul de mai sus, cerere înregistrată sub nr. 2825/(...). Această cerere însă a rămas fără nici un răspuns, motiv pentru care reclamanta a formulat și alte cererii de cumpărare înregistrate sub nr. 1170/(...), 3167/(...), nr.2522/(...), respectiv 2967/(...). Potrivit prevederilor art. 16 din legea nr. 5., " vânzarea spatiilor comerciale, de prestări servicii și de producție către comercianți, respectiv prestatori de servicii persoane fizice și juridice, care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune sau leasing încheiat în condițiile legii și valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe ". Cu toate că potrivit Hotărârii nr. 77/2002 a C.ui Local C. s-a aprobat vânzarea spatiilor comerciale către actuali chiriași, inclusiv spațiul pe care îl deține reclamanta, pârâții au refuzat să inițieze procedura de vânzare instituită de L. 5., în ceea ce o privește pe reclamantă. Este important de menționat faptul că pentru celelalte două spații comerciale cuprinse înaceeași hotărâre, pârâții au făcut demersurile impuse de lege, încheind cu s.c. COMAT SA, respectiv S. PAN E. S. contracte de vânzare cumpărare. IV. Un alt motiv pentru care instanța respinge cererea reclamantei, este acela că situația juridică a terenul nu este clară, că acesta face obiectul unei revendicări în baza L. 1., iar încheierea unui contract de vânzare cumpărare cu reclamanta ar fi nul, până la soluționarea procedurilor judiciare. In ceea ce privește această susținere apreciază că aceasta este neîntemeiată, întrucât potrivit art. 13 alin 2 din L. 5. se aplică în mod corespunzător, acest aspect neîmpiedecând vânzarea spațiului comercial, urmând ca după reglementarea situației juridice, terenul să fie vândut prin negociere directă. Apreciază că cererea reclamantei este întemeiată, întrucât a făcut dovada că îndeplinim condițiile impuse de lege, respectiv dispozițiile art. 4 și 16, fiind îndreptățită să beneficieze de dispozițiile legii nr. 5., deoarece deține spațiul identificat mai sus în baza unui contract de închiriere, că nu a înregistrat restanțe din culpa sa la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului, că a respectat clauzele acestui contract. Având în vedere că pârâtele au amânat sub diferite pretexte aplicarea dispozițiilor legii 5., cererea reclamantei nefiind soluționată în mod expres până în prezent (cu toate că au trecut mai bine de 8 ani de la prima cerere), în sensul admiterii sau respingerii acesteia și că refuzul acestora este unul nejustificat, se prefigurează ca un refuz nejustificat de soluționare a cererii, astfel încât se văd nevoiți să promoveze prezenta acțiune. Față de cele de mai sus, solicită să se admită recursul și pe cale de consecință să se modifice sentința civilă recurată, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată. În drept s-au invocat prevederile art. 304 c.civ. Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, Curtea reține următoarele: A invocat recurenta-reclamantă SC E. P. și S. S. motivele de modificare prevăzute de dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, considerând că instanța de fond a pronunțat o hotărâre nelegală și netemeinică, cu interpretarea eronată a probelor de la dosar. În acest context, Curtea reține că, potrivit dispozițiilor art. 16 din L. nr. 5., vânzarea spatiilor comerciale, de prestări de servicii si de producție către comercianții, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc in baza unui contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere in participațiune sau leasing, încheiat in condițiile legii si valabil la data intrării in vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe. Nu beneficiază de aceste prevederi persoanele fizice sau juridice care au înregistrat restante la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul, persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vânzătorul (subînchirieri nepermise, divizare in scopul unor asocieri nepermise), precum si persoanele fizice sau juridice care au obligații neachitate față de stat la data vânzării spațiului. Rezultă din aceste dispoziții legale că, pentru a putea beneficia de dispozițiile L. nr. 5., persoana interesată trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să aibă încheiat un contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune sau leasing, valabil la data intrării în vigoare a L. nr. 5., să nu înregistreze restanțe la plata chiriei celpuțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul, să fi respectat prevederile contractului încheiat cu vânzătorul și să nu aibă obligații neachitate față de stat la data vânzării spațiului. În ceea ce privește condiția ca recurenta să nu fi înregistrat restanțe la plata chiriei sau obligații față de stat, aceasta este îndeplinită în speță, nefiind contestată de nici una dintre părți și nici reținută de instanța de fond ca temei al respingerii cererii. Ceea ce a reținut prima instanță este faptul că, pe de o parte recurenta nu ar fi avut încheiat un contract de închiriere valabil cu C. Local C. și, pe de altă parte, că o parte din terenul aferent construcției este revendicat în baza L. nr. 1., astfel încât ar exista un impediment la vânzare. Contrar susținerilor instanței de fond, Curtea constată că recurenta are contract de închiriere valabil încheiat cu C. Local al com. C., sens în care s-a depus la dosar actul adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 1787/(...) încheiat la data de (...) între C. Local al com. C. și SC E. P. și S. S., prin care s-a prelungit termenul de închiriere pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de (...) până la data de (...). În ceea ce privește aspectul potrivit căruia o parte din suprafața de teren aferentă construcției este revendicată potrivit L. nr. 1., Curtea constată că acesta nu constituie un argument pentru respingerea, în totalitate, a cererii recurentei—reclamante. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 13 alin. 2 din L. nr. 5., terenul a cărui situație juridica se clarifica după data vânzării spațiului comercial sau de prestări de servicii, cu excepția celor care sunt proprietate publica a statului sau a unitatii administrativ-teritoriale, va fi vândut cumpărătorului spațiului, la cererea acestuia, prin negociere directa, avându-se in vedere valoarea de circulație a terenului, stabilita potrivit alin. (1). Prin urmare, la acest moment există un impediment doar cu privire la vânzarea terenului aferent construcției asupra căruia nu este clarificată situația juridică, nu și cu privire la vânzarea construcției, a cărei situație juridică este clară, astfel încât respingerea în totalitate a cereri reclamantului, și cu privire la construcție, pe considerentul că asupra unei suprafețe de teren există formulată o cerere de revendicare, este nelegală. În consecință, pentru toate considerentele expuse anterior, Curtea constată că recursul formulat este întemeiat, fiind incident motivul de modificare a hotărârii atacate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art. 312 Cod procedură civilă, îl va admite. PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE L. DECIDE Admite recursul declarat de reclamanta SC E. P. SI S. S. H., împotriva sentinței civile nr. 2566/(...), pronunțată în dosarul nr. (...)0 al T.ui C., pe care o modifică în sensul că: Admite cererea formulată de reclamantă, împotriva pârâților C. LOCAL AL C. C. și C. DE A. A L. NR. 5. prin P. acesteia, și ca o consecință: Obligă pârâții să vândă reclamantei, prin metoda negocierii directe imobilul constând din spațiu comercial situat administrativ în comuna C., nr. 106, compus din 3 încăperi, folosite pentru birou, activități comerciale șipentru servicii, în suprafață de 92 mp, conform contractului de închiriere nr. 1787 din 20 mai 1998 și a actelor adiționale ulterioare. Respinge cererea privind obligarea vânzării prin negociere directă a terenului aferent spațiului comercial individualizat anterior. Fără cheltuieli de judecată. Decizia este irevocabilă. Pronunțată în ședința publică din (...). { F. | PREȘEDINTE, L. U. JUDECĂTOR, M. D. JUDECĂTOR, R.-R. D. GREFIER, M. T. } Red.M.D./dact.L.C.C. 3 ex./(...) Jud.fond: C. P.
| ← Decizia civilă nr. 12/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția... | Decizia civilă nr. 2751/2011, Curtea de Apel Cluj - Secția... → |
|---|
