Evacuare. Hotărâre din 22-10-2014, Curtea de Apel CLUJ

Curtea de Apel CLUJ - Sentințe și decizii comerciale / 2014

Hotărâre pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 22-10-2014 în dosarul nr. 1986/1285/2012

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

Dosar nr._

DECIZIA CIVILĂ NR. 511/2014

Ședința publică din data de 22 Octombrie 2014

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE D. M.

JUDECĂTOR F. T.

GREFIER D. C.

Pe rol soluționarea apelului declarat de pârâta . împotriva sentinței civile nr. 2510 din 02.10.2013 pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj, în dosarul nr._, în contradictoriu cu reclamanta . ca obiect - reziliere contract.

P. Serviciul Registratură, la data de 20.10.2014 apelanta-pârâtă a depus la dosarul cauzei concluzii scrise, iar la data de 21.10.2014 intimata-reclamantă a formulat concluzii scrise.

Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 15.10.2014, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

CURTEA:

P. sentința civilă nr. 2.510 din 02 octombrie 2013, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, s-a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei ..

S-a admis cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta . contradictoriu cu pârâta ., și în consecință, s-a dispus rezilierea contractului de cesiune nr. 513/12.06.2006 precum și evacuarea pârâtei . de pe terenul situat în Cluj-N., .. 47, în suprafață de 13.864 mp, înscris în CF nr._ Cluj-N., sub nr. cad6897/1/18/1/4, 6942/18/1/4, 6941/18/1/4, 6940/18/1/4, 6939/18/1/4, 6897/1/18/2/4, 6942/18/2/4, 6941/18/2/4, 6940/18/2/4, 6939/18/2/4, 6897/1/18/3/4, 6942/18/3/4, 6941/18/3/4, 6940/18/3/4, 6939/18/3/4, iar pârâta a fost obligată să demoleze construcțiilor edificate pe acest teren, iar în caz de refuz autorizează reclamanta să procedeze la demolarea acestora pe cheltuiala pârâtei.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin contractul de cesiune încheiat între . . SRL la data de 12 iunie 2006, reclamanta a cesionat terenul în suprafață de aproximativ 13.984 mp situat în Cluj-N., ..47, pentru o perioadă de 49 de ani începând cu data încheierii procesului verbal de predare primire, în favoarea . SRL, pentru prețul de 0,12 euro/mp/an exclusiv TVA și o taxă de administrare de 1,5 euro/mp/an, exclusiv TVA, plata făcându-se în termen de 15 zile de la emiterea facturii. Tor prin același contract, . SRL s-a obligat să realizeze o investiție minimă de 5.000.000 euro care să asigure minim 60 de locuri de muncă și să plătească prețul în suma și în termenele prevăzute de contract (art. 7). Potrivit art. 9,. din același contract, acesta se reziliază de drept, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, precum și fără îndeplinirea vreunei alte formalități, prin simpla declarație a . investitorul nu plătește prețul în termen de 45 de zile de la data emiterii facturii, dacă investitorul nu folosește terenul principal conform destinației stabilite în art. II (în vederea finalizării proiectului propus și ulterior în vederea desfășurării activităților de comerț cu ridicata de produse generale, depozitări, manipulări, informatică și activități conexe, cercetare dezvoltare – f.21) și nu remediază această situație într-un termen de 120 de zile de la data primirii notificării scrise de la . investitorul nu își respectă obligațiile prevăzute în contract și nu remediază această încălcare în termen de 120 de zile de la data primirii notificării scrise – f.28).

Pentru a se analiza calitatea procesuală pasivă a pârâtei ., a apreciat instanța de fond, prioritar trebuie analizată natura raportului de subcesiune din 14 decembrie 2007 și a actului adițional la acesta cu privire la reclamantă. P. notele scrise depuse la dosarul cauzei, inclusiv în cadrul concluziilor scrise, reclamanta a susținut că suntem în prezența unei novații, iar pârâta că suntem în prezența unei cesiuni de contract.

Instanța de fond a achiesat susținerilor pârâtei cum că în cauză suntem în prezența unei cesiuni de contract, operațiune care nu este nici interzisă de către lege dar nici nu este reglementată. Astfel, raportul contractual constituie în sine o unitate obiectivă, o valoare patrimonială, un bun juridic care poate circula ca atare. După cum s-a subliniat în literatura juridică, un contract nu reprezintă o construcție juridică în care identitatea partenerului să domine în chip covârșitor, fidelitatea contractuală trebuind înțeleasă cu privire la litera și spiritul convenției, iar nu în mod necesar față de partener, cesiunea de contract fiind admisibilă dacă contractul este privit ca un raport între două patrimonii și nu doar între două persoane. De asemenea, contractul în cesiune din prezenta cauză nu este un contract intuitu personae, și nici nu cuprinde vreo clauză de incesibilitate, mai mult contractul prin care a operat cesiunea de contract din 14 decembrie 2007 (și actul adițional la acesta) a fost comunicat reclamantei, iar în acesta se prevedea în mod expres faptul că pârâta . preia în totalitate cu toate clauzele contractuale, inclusiv drepturile și obligațiile subcedentului ., contractul de cesiune nr. 513/12.06.2006, pârâta dobândind calitatea de unic investitor în contractul încheiat cu reclamanta ..168-169), ori raportat la acest fapt, se poate reține acordul tacit al reclamantei la această cesiune. Mai mult, acest acord reiese inclusiv din prezenta cerere de chemare în judecată îndreptată împotriva pârâtei prin care se solicită rezilierea contractului de cesiune cedat.

În ceea ce privește fondul cauzei, instanța a reținut faptul că reclamanta a solicitat constatarea rezilierii contractului motivată pe faptul neachitării în termenul contractual al taxei de administrare înscrisă în factura fiscală nr. 2388/15.05.2012 și pe nerealizarea investiției la care pârâta s-a obligat.

Potrivit art. V din contractul de cesiune nr. 513/12.06.2006, urmare a cesiunii de contract, pârâta și-a asumat obligația de a achita echivalentul în lei la cursul BNR din data emiterii facturii a prețului de 0,12 euro/mp/an exclusiv TVA și o taxă de administrare de 1.5 euro/mp/an, exclusiv TVA, facturile urmând a fi emise trimestrial, la începutul fiecărei perioade, anticipat, termenul de plată fiind de 15 zile de la emiterea facturii. În temeiul acestei dispoziții contractuale, reclamanta . emis în sarcina pârâtei . factura fiscală nr. 2388/15.05.2012 reprezentând preț cesiune și taxă administrare teren aferentă lunii ianuarie 2012, factură fiscală comunicată pârâtei prin executor judecătoresc la data de 17 mai 2012.

De asemenea, prin art. 7.1.1 pârâta și-a asumat obligația de a realiza o investiție minimă de 5.000.000 euro care să asigure minim 60 de locuri de muncă, iar potrivit art. 7.1.4 s-a obligat să informeze . privința modului de realizare a investițiilor la care s-a angajat prin proiect. De asemenea, potrivit art. 7.1.6 din contract pârâta s-a obligat să înceapă demersurile pentru obținerea autorizației de construcție în termen de 4 luni de la încheierea contractului și să înceapă lucrările Proiectului Propus în termen de 6 luni de la data emiterii autorizației de construcție și să informeze . privire la termenele de realizare a acestora, iar potrivit art. 7.1.7 – 7.1.9 s-a mai obligat să finalizeze construcția și să înceapă activitatea la care s-a angajat în termen de 12 luni de la începerea lucrărilor, să realizeze lucrările proiectului propus conform autorizației de construire eliberate de organele competente și să obțină toate avizele și autorizațiile prevăzute de lege, toate cheltuielile necesare pentru realizarea proiectului urmând a fi suportate în întregime de către pârâtă.

Potrivit art. 9.2 din contract, acesta se reziliază de drept, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, precum și fără îndeplinirea vreunei alte formalități, prin declarația . investitorul nu plătește în termen de 45 de zile de la data emiterii facturii, dacă investitorul nu-și respectă obligațiile prevăzute în contract și nu remediază această încălcare în termen de 120 zile de la data primirii notificării scrise trimise de către . caracteristicile acestei încălcări și în cazul în care investitorul nu a început execuția proiectului propus în termen de 6 luni de la data obținerii autorizației de construire.

Potrivit adresei nr._/432/29.03.2012 emisă de Direcția de Urbanism a Primăriei Municipiului Cluj-N., . fost beneficiara Autorizației de construire nr. 2192/07.12.2006 emisă pentru construire „Fabrică pentru sucuri”, .. 47, iar la data de 14 aprilie 2009 pârâta ., în calitate de subcesionar, a înregistrat dosarul nr._ pentru continuarea lucrărilor de construire autorizate cu A.C. nr. 2192/07.12.2006, emițându-se autorizația 636/25.05.2009, însă pârâta deși a luat la cunoștință că autorizația a fost emisă, nu a mai manifestat interes pentru . și nici nu a achitat taxele aferente, autorizația pierzându-și perioada de valabilitate.

P. întâmpinare pârâta . a invocat excepția de neexecutare a contractului raportat la faptul că reclamanta . și-a îndeplinit obligația asumată prin art. 7.2.4 din contract, respectiv nu a predat terenul în starea corespunzătoare scopului pentru care a fost încheiat contractul, respectiv terenul trebuia sa fie apt pentru edificarea unor construcții (fabrica de sucuri, hale depozitare, etc.), ori acesta a fost si este si în prezent instabil si prezintă alunecări de teren, fapt care îl face impropriu pentru finalizarea construcțiilor si a afectat inclusiv construcțiile edificate pana la data prezentei pe teren, deși această problemă i-a fost adusă la cunoștință în repetate rânduri.

Pentru a se putea invoca excepția de neexecutare a contractului trebuie întrunite cumulativ următoarele condiții: obligațiile reciproce ale părților să aibă temeiul în același contract, să existe o neexecutare a obligațiilor, chiar parțială, dar suficient de importantă din partea celuilalt contractant, neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care invocă excepția de neexecutare și raportul contractual prin natura sa trebuie să presupună regula executării simultane a obligațiilor celor două părți.

Analizând aceste condiții, instanța de fond a reținut că obligațiile invocate de către cele două părți (plata prețului și realizarea investiției, raportat la predarea terenului) își au temeiul în contractul de cesiune nr. 513/12.06.2006, astfel că această primă condiție este îndeplinită.

În ceea ce privește condiția existenței unei neexecutări a obligațiilor, chiar parțiale dar suficient de importantă, din partea celuilalt contractant, instanța a reținut că potrivit art. 7.2.4 din contract, reclamanta .-a obligat să predea investitorului terenul în starea corespunzătoare scopului pentru care a fost încheiat în termen de 15 zile de la recepția terenului de către reclamantă de la Județul Cluj. Potrivit procesului verbal de predare primire din 12 iunie 2006 reclamanta . predat către . SRL terenul în suprafață de 13.984 situat în Cluj-N., .. 47, obiect al contractului de concesiune nr. 513/ 12.06.2006, predarea primire făcându-se la fața locului prin vizualizare urmând ca cesionarul să efectueze operațiunile de delimitare a acestuia, constatându-se că terenul corespunde destinației pentru care a fost cesionat, predându-se și planul de amplasament și delimitarea corpului de proprietate și fișa corpului de proprietate și copie a extrasului CF nr._ nedefinitivă.

Analizând obligațiile asumate de către reclamantă prin contractul a cărei constatare a rezoluțiunii se solicită, instanța de fond a reținut că reclamanta nu și-a asumat în mod expres obligația de a efectua lucrări de stabilizare a terenurilor în vederea efectuării construcțiilor de către investitor, ci din contră, în art. 7.1.7 s-a prevăzut în mod expres ca investitorul să realizeze lucrările proiectului propus conform autorizației de construire eliberate de organele competente și să obțină toate avizele și autorizațiile prevăzute de lege, toate cheltuielile necesare pentru realizarea proiectului urmând a fi suportate în întregime de către acesta, astfel că nu se poate reține că și-ar fi asumat chiar tacit efectuarea unor lucrări de stabilizare a terenului. De asemenea, în contract sau anexele acestuia nu se face referire la un studiu geotehnic sau o obligație a reclamantei de a furniza un asemenea studiu, astfel că și din acesta aspect rezultă că obligația de predare se referea doar la punerea pârâtei în posesia terenului obiect al contractului iar nu și la efectuarea unor lucrări de stabilizare/drenare a apelor freatice cu privire la acesta.

Mai mult, nu se poate reține faptul că terenul a cărei folosință a fost cesionată este impropriu edificării construcțiilor, din chiar adresa depusă de către pârâtă la filele 147-148 reiese faptul că prin realizarea unor lucrări (refacerea rigolelor de pe versant, executarea uni dren longitudinal, executarea unui zid de sprijin de protecție la baza taluzului și execuția în lung a unor rigole și puțuri pentru conducerea apelor la rigola principală) se poate preveni și rezolva local fenomenul de ridicare a terenului și alunecare a acestuia. Astfel, raportat la obligația pârâtei de a suporta toate cheltuielile de realizare a construcțiilor conform autorizațiile obligatorii, având în vedere și faptul că reclamanta a predat faptic terenul investitorului, în cauză nu se poate reține o neexecutare a obligațiilor asumate de aceasta prin contract.

De asemenea, în ceea ce privește susținerea pârâtei cum că reclamanta nu i-ar fi asigurat liniștita posesiune a terenului, împiedicându-i accesul pe teren, instanța de fond a reținut că această susținere se întemeiază doar pe o adresă emisă de către pârâtă, adresă care însă nu este suficientă pentru a se dovedi acest fapt, ori necoroborându-se și cu alte mijloace de probă această susținere a pârâtei nu poate fi reținută ca fiind dovedită. Mai mult, raportat la data la care pârâta pretinde că aceste tulburări ar fi avut loc (28 februarie 2012 respectiv 14 mai 2012), raportat la data încheierii contractului și de la care aceasta avea obligația de a-și executa obligațiile privind obținerea autorizațiilor de construire și realizarea investiției (art. 7.1.6 -7.1.7 contract) aceasta nu ar putea reprezenta o neexecutare parțială suficient de importantă pentru a justifica excepția de neexecutare a contractului.

De asemenea, faptul că reclamanta nu ar mai fi emis facturi aferente prețului cesiunii dreptului de folosință, sau nu a respectat termenele de emitere a facturilor, nu pot duce nici la concluzia că aceasta a renunțat la acest drept și nici că a acceptat tacit o suspendare a executării contractului, căci aceasta este suverană în ceea ce privește exercitarea sau neexercitarea drepturilor pe care le are, iar neîncasarea prețului cesiunii nu echivalează cu o recunoaștere a neexecutării obligațiilor asumate.

O altă condiție care nu este îndeplinită în cauză este aceea ca raportul contractual prin natura sa să presupună regula executării simultane a obligațiilor celor două părți. ori având în vedere faptul că folosința se exercită zi de zi, dar plata cesiunii de folosință și realizarea investiției sunt afectate de termene convenționale, nu se mai poate discuta de o simultaneitate a executării obligațiilor asumate de către cele două părți, astfel că nici această condiție nu este îndeplinită în cauză.

Având în vedere cele de mai sus, apărarea pârâtei . cu privire la excepția de neexecutare a contractului, în lipsa îndeplinirii tuturor condițiilor de invocare a acestei apărări, a fost înlăturată ca neîntemeiată.

Procedând la interpretarea pactului comisoriu expres inserat de către părți în art. 9.2 din contractul de cesiune nr. 513/12.06.2006 instanța de fond a reținut că acesta este un pact comisoriu de grad IV, astfel că aceasta intervine de plin drept fără a fi fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, precum și fără îndeplinirea vreunei alte formalități. Având în vedere faptul că pârâta . nu a achitat factura fiscală nr. 2388/15.05.2012 reprezentând preț cesiune și taxă administrare teren aferentă lunii ianuarie 2012, factură fiscală comunicată pârâtei prin executor judecătoresc la data de 17 mai 2012 și nu a remediat deficiențele sesizate de către reclamantă cu privire la edificarea construcțiilor în termen de 120 de zile de la data comunicării notificării, raportat la dispozițiile art. 9.2.1 lit. i) și iii), instanța a dispus rezilierea contractului de cesiune nr. 513/12.06.2006.

Potrivit art. 7.1.16 din contract, pârâta și-a asumat obligația de a preda terenul către reclamantă la încetarea contractului în stare corespunzătoare, astfel că raportat la cele de mai sus, având în vedere și dispozițiile art. 480 Cod civil, instanța va dispune evacuarea pârâtei . de pe terenul situat în Cluj-N., .. 47, în suprafață de 13.864 mp, înscris în CF nr._ Cluj-N., sub nr. cad6897/1/18/1/4, 6942/18/1/4, 6941/18/1/4, 6940/18/1/4, 6939/18/1/4, 6897/1/18/2/4, 6942/18/2/4, 6941/18/2/4, 6940/18/2/4, 6939/18/2/4, 6897/1/18/3/4, 6942/18/3/4, 6941/18/3/4, 6940/18/3/4, 6939/18/3/4.

De asemenea, având în vedere dispozițiile art. 7.1.17, raportat la faptul că edificatele realizate de către pârâtă nu reprezintă construcții definitive, că nu au fost autorizate în condițiile Legii nr. 50/1991 și cu privire la care nu s-a încheiat un proces verbal de recepție în vederea înscrierii în cartea funciară, nefiind finalizate, instanța reține că dispoziția contractuală privind la preluarea acesteia de către reclamantă sau demolarea acesteia doar după un an în situația în care nu sunt vândute unui alt investitor nu este aplicabilă în cauză, clauza referindu-se la construcții finalizate, astfel că raportat la dispozițiile art. 7.1.16 din contract raportat la art. 969 Cod civil, a fost obligată pârâta și să demoleze construcțiilor edificate pe acest teren, iar în caz de refuz autorizează reclamanta să procedeze la demolarea acestora pe cheltuiala pârâtei.

Împotriva acestei sentințe, pârâta S.C. T. J. S.A. a declarat apel, solicitând instanței admiterea excepției necompetenței materiale a Tribunalului Specializat Cluj invocată și, implicit a apelului, iar pe cale de consecință, anularea hotărârii apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței competente, respectiv Judecătoria Cluj-N.. În subsidiar, pârâta solicită modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În privința excepției invocate, pârâta a invocat Deciziei nr. 32/09.06.2008 a Înaltei Curți de Casație si Justiție, pronunțata în recurs în interesul legii, obligatorie pentru instanțe, care prevede, cu caracter imperativ, obligativitatea instanțelor de a stabili natura patrimoniala sau nepatrimoniala a oricărui litigiu si de a determina competenta prin raportare la art. 1 si 2 C.pr.civ.

Cum în cauză, acțiunea are ca obiect protejarea dreptului de folosința al reclamantului asupra imobilului ce face obiectul contractului de cesiune încheiat între părti, iar obiectul acțiunii ii reprezintă cererea de reziliere a acestui contract de cesiune si obligarea pârâtului la evacuarea imobilului si la demolarea construcțiilor edificate, iar valoarea litigiului, astfel cum a fost determinata de reclamant prin cererea de chemare în judecata si precizarea depusa, nu depășește suma de 500.000 lei, competenta de soluționare a acțiunii revine judecătoriei.

Pe fondul cauzei, pârâta a solicitat admiterea apelului, arătând, în ceea ce privește excepția de neexecutare a contractului de cesiune de către reclamanta-intimată, că aceasta nu a respectat obligațiile asumate prin contractul de cesiune nr. 513/12.06.2006. Astfel, conform art.7.2.4. din contract, . obligația de a preda terenul cesionat în starea corespunzătoare scopului pentru care a fost încheiat contractul, respectiv terenul trebuia sa fie apt pentru edificarea unor construcții.

Referitor la petitele accesorii privind evacuarea și demolarea construcțiilor, apelanta consideră că ele sunt prematur formulate având în vedere și art. 7.1.17 din contract.

Apelanta a susține că instanța de fond a apreciat în mod eronat obligațiile ce incumbau părților, deoarece obligația de predare constă în lăsarea bunului la dispoziția investitorului, iar conformitatea bunului reprezintă un aspect esențial al obligației de predare și nu o obligație suplimentară cum a constatat instanța de fond.

De asemenea, apreciază apelanta, convenția părților nu poate fi interpretată în sensul în care a făcut-o instanța de fond, respectiv asumarea obligației de a edifica o construcție nu poate în mod firesc implica obligația accesorie de remediere a viciilor ascunse a terenului pe care urmează a fi edificată aceasta. În plus, art. 7.2.4. din contract prevedea faptul că terenul trebuia predat în starea corespunzătoare scopului pentru care a fost încheiat contractul, or, alunecările de teren produse fac terenul impropriu pentru finalizarea construcțiilor și a afectat inclusiv construcțiile edificate.

În concluzie, pârâta susține că instanța de fond nu a ținut cont în soluționarea cauzei de prevederile contractuale încălcând astfel dispozițiile art. 970 alin. 2 C.civil.

Referitor la excepția de neexecutare a contractului, pârâta susține că în mod neîntemeiat instanța de fond a apreciat că neexecutarea contractului de către reclamantă nu ar putea reprezenta o neexecutare parțială suficient de importantă pentru a justifica această excepție.

În sprijinul susținerilor sale, pârâta arată că în conformitate art.7.2.1. din contract, reclamanta are obligația de a nu o tulbura pe pârâtă în exercițiul drepturilor născute din contract. Nici aceasta obligație nu a respectat-o reclamanta, refuzându-i accesul pârâtei la terenul concesionat. Cu titlu de exemplu, s-a arătat că în luna februarie 2012 pârâta i-a solicitat reclamantei, prin adresa înregistrată sub nr.440/28.02.2012, să-i asigure accesul la terenul cesionat prin îndepărtarea obstacolelor din anvelope de la intrare pe teren, iar în data de 14.05.2012 reclamanta a interzis accesul pe teren a unei echipe de geologi contractata de pârâtă pentru efectuarea unor foraje în vederea stabilirii modalității si costurilor pentru stabilizarea terenului (adresa înregistrată la T. sub nr. 1192/31.05.2012).

Apoi, conform art.7.2.2. din contract, reclamanta are obligația de garanție împotriva pierderii totale sau parțiale a dreptului de folosința, inclusiv a celui de a construi si împotriva oricăror tulburări asupra acestor drepturi, provenite din partea sa ori din partea unor terți, iar potrivit art.10.1. din contract reclamanta s-a obligat sa-si execute obligatiile cu buna credința si diligenta ceruta unui bun profesionist. în considerarea celor expuse anterior se releva cert ca nici aceste obligații nu au fost respectate de către reclamantă.

In plus, factura nr.2388/15.05.2012 invocata ca motiv de reziliere a contractului nu respecta clauzele contractului de cesiune nr. 513/12.06.2006, prin urmare nu poate fi invocata ca temei al rezilierii contractului. Astfel, acesta factura a fost emisa în luna mai 2012 pentru luna ianuarie 2012, prin urmare nu are nicio baza legala sau contractuala, art.5.1.2. din contract statuând în mod clar faptul ca facturarea se va face trimestrial, la începutul fiecărei perioade, anticipat. De altfel, reclamanta-intimată, cu excepția acestei facturi, nu a emis nicio factura din anul 2009 si pana în prezent si aceasta împrejurare dovedind faptul ca reclamanta prin neîndeplinirea obligațiilor asumate a împiedicat-o pe pârâtă în folosința asupra terenului cesionat, situația care a determinat o suspendare de fapt a contractului de cesiune si deci inexistenta obligației de plata a prețului cesiunii.

Referitor la alegațiile reclamantei privind autorizația de construire si realizarea investiției, invocate ca temei al rezilierii contractului pârâta a arătat că prevederile art.7.1.6. din contract (invocate ca neîndeplinite) au fost îndeplinite de către antecesoarea acesteia, ., la reclamanta exista depusa în termenul contractual Autorizația de construire nr.2192/07.12.2006 pentru proiectul ce face obiectul cesiunii terenului. De asemenea, construcția proiectului a fost demarata în termenul contractual si a fost finalizata în proporție de peste 50%. Pârâta a cumpărat de la COMMER SA, prin contractul de cesiune din data de 17.06.2008 proiectul de investiții „Fabrica de sucuri concentrate din fructe” care se realizează pe terenul cesionat de la reclamanta. P. același contract, a intervenit si cedarea în beneficiul pârâtei a Autorizației de construire nr. 2192/07.12.2006, eliberata pentru construcția proiectului de investiții pe terenul cesionat. Pârâta a efectuat demersurile pentru modificarea autorizației de construire nr. 2192/07.12.2006, în sensul modificării beneficiarului si prelungirea duratei valabilității acesteia, dovada fiind autorizația de construire nr. 636/25.05.2009 emisa de Primăria Cluj-N. la care face referire si reclamanta.

Finalizarea proiectului de investiții, inclusiv . de construire a fost împiedicata de către reclamanta, care, fără sa-si îndeplinească propriile obligații contractuale, a inițiat începând cu luna decembrie 2008 o . acțiuni în instanța pentru rezilierea contractului de cesiune si evacuarea pârâtei de pe terenul cesionat. Astfel, a fost înregistrat dosarul nr._ pe rolul Tribunalului Comercial Cluj dosar care a fost soluționat irevocabil, de către ICCJ în 09.06.2011, în favoarea pârâtei, prin respingerea cererii de anulare a contractului de subcesiune nr.060/14.12.2007. Din dosarul nr._ a fost disjuns Dosarul nr._ în care pârâta a invocat excepția de neexecutare a contractului de către reclamanta si care a fost soluționat în favoarea pârâtei de către instanța de fond. Apelul declarat de reclamanta a fost suspendat în data de 14.02.2011.

Datorita acestor litigii pârâta a susținut că a pierdut finanțarea bancara pentru proiect si a fost în imposibilitatea de a respecta termenele contractuale pentru realizarea proiectului.

După soluționarea irevocabila a dosarului nr._ pârâta i-a solicitat în repetate rânduri reclamantei sa încheie un act adițional la contractul de cesiune prin care să fie actualizate termenele de realizare a proiectului, decalate datorita litigiilor anterior menționate, insa aceasta nu a înțeles sa dea curs solicitărilor pârâtei, probând încă odată reaua credința cu care a înțeles sa execute acest contract de cesiune.

Față de cele expuse, pârâta susține că în speță este incidentă excepția de neexecutare a contractului și nu a intervenit rezoluțiunea contractului potrivit art. 9.2.1. din contract.

În final, pârâta a solicitat admiterea apelului având în vedere lipsa de temeinicie a concluziilor instanței de fond referitor la caracterul definitiv al construcțiilor edificate, având în vedere și prev. art. 7.1.17 din contract potrivit cărora investitorul va fi obligat la data încetării contractului sa dărâme construcțiile sau să suporte cheltuielile cu dărâmarea numai în situația în care nu a reușit sa vândă construcțiile proiectului propus unei terțe persoane în termen de 1 an de la data la care . să le cumpere.

În acest context, pârâta a precizat că momentan Consiliul Județean Cluj face demersuri pentru stabilirea solului în toată zona, fapt ce dovedește temeinicia susținerilor sale.

Intimata S.C. T. S.A. CLUJ-N. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea ca temeinică și legală a sentinței apelate (f.64-71).

Analizând apelul formulat din perspectiva motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind nefondat din următoarele considerente:

Cu privire la excepția de necompetență materială a primei instanțe, Curtea reține următoarele:

P. acțiunea introductivă, reclamanta a solicitat rezilierea contractului de cesiune nr. 513/12.06.2006, cu consecința evacuării pârâtei de pe terenul situat în Cluj-N., .. 47 și demolarea construcțiilor deja edificate pe acel teren.

Față de petitele acțiunii introductive, Curtea constată că cererea de anulare a contractului de cesiune are valoarea unui petit principal, prin celelalte două capete de cerere reclamanta urmărind practic repunerea părților în situația anterioară încheierii raportului juridic stabilit între părțile litigioase.

Cererea de chemare în judecată are un caracter patrimonial, valoarea litigiului și deci inclusiv competența fiind corect determinate de instanța de fond prin raportare la totalul sumei pentru care s-a realizat cesiunea dreptului de folosință (art.V din contract – f.23 dosar fond).

Față de această valoare și în raport de natura juridică a cauzei (litigiu comercial patrimonial), corect au fost avute în vedere dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a C.pr.civ. pentru determinarea competenței primei instanțe, respectiv Tribunalul Specializat Cluj, în soluționarea pe fond a cauzei.

Referitor la fondul cauzei, se rețin următoarele:

Pârâta apelantă a invocat în apărare precum și în conținutul apelului imposibilitatea obiectivă de executare a propriilor sale obligații generată de neîndeplinirea obligației de predare a terenului într-o formă aptă pentru edificarea proiectului propus )excepția de neexecutare a contractului).

Cu privire la acest aspect, în acord și cu cele stabilite de către instanța de fond, Curtea reține că pârâta apelantă își invocă propria culpă în neexecutarea, fără să se poată reține de către Curte, în apel că pârâta a fost împiedicată în a-și executa propriile obligații de o neexecutare a obligației de predare a terenului într-o anumită formă (apt pentru construcții) de către reclamantă.

Astfel, Curtea reține, din conținutul contractului, că nu s-a stipulat în mod expres, în sarcina reclamantei obligația acesteia de a preda terenul într-o anumită stare, lucru de altfel firesc, având în vedere că la data încheierii contractului de cesiune (12.06.2006 – f.19 dosar fond) nu a fost identificat în mod corect obiectul investiției pentru desemnarea acesteia fiind utilizată sintagma „proiectul propus”, fiind arătată în contract doar valoarea investiției la care s-a obligat cesionatul (art.V pct.5.1. – f.23 dosar fond).

În lipsa unor dispoziții contractuale concrete nu se poate concluziona că acea pretinsă obligație ar fi fost asumată de reclamantă, în considerarea disp. art. 970 C.civil vechi.

Curtea reține că din perspectiva reclamantei, singura obligație asumată a fost cea de a pune la dispoziție o anumită suprafață de teren, din interiorul parcului industrial, obligație deja executată.

Din perspectiva pârâtei, singura care, la momentul încheierii contractului de cesiune, avea viziunea proiectului ce și l-a propus al realiza pe acea suprafață de teren, Curtea reține că acesta putea manifesta diligența de a cunoaște posibilitățile de exploatare a terenului, în forma în care și-o dorea și pentru scopul în care a încheiat contractul de cesiune.

Curtea reține că în privința reclamantei, proiectul propus de pârâtă a fost identificat doar prin indicarea valorii, astfel încât nu se poate imputa reclamantei o obligație de a preda terenul într-o anumită formă, fără a cunoaște scopul concret (nu doar prin indicare valorică) a cesiunii terenului.

Din această perspectivă, nu se poate reține că reclamanta ar fi avut o obligație esențială de predare a terenului într-o anumită formă. Într-adevăr, reclamanta a avut obligația principală (esențială) de a preda o anumită suprafață de teren, pe care și-a executat-o fără condiționarea menționată acum de apelantă.

În ce privește dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, Curtea reține că față de soluția din apel de suspendare a soluționării apelului, prin încheierea din 14.02.2011, în baza art. 36 din Legea nr. 85/2006, nu se poate da eficiență hotărârii instanței de fond care nu conține, de altfel, dispoziții executorii.

Cu privire la nerespectarea de către reclamantă a disp. art.7.2.1 din contract, Curtea reține, în acord și cu cele arătate de către instanța de fond, că apelanta invocă adresa din cursul anului 2012, în condițiile în care contractul a fost încheiat din anul 2006, iar subcesiunea din anul 2007.

Mai mult, Curtea reține că încă din cursul anului 2006 existând un interval de timp suficient pentru ca pârâta să fi efectuat demersuri pentru începerea lucrărilor de construcții, conform proiectului propus.

Susținerile apelantei referitoare la o eventuală suspendare tacită a contractului, nu pot fi primite.

Curtea reține că nu pot fi identificate suficiente argumente care să permită concluzia unei suspendări consimțite a executării contractului.

Astfel, din conținutul contractului rezultă că prețul acestuia este stabilit prin raportare la transferul dreptului de folosință, obligație ce a fost executată, astfel încât nu se poate concluziona, în condițiile în care este evident că reclamanta solicită plata prețului, că aceasta din urmă ar fi consimțit, cel puțin tacit, la o suspendare a actului juridic.

Sunt corecte cele arătate de către instanța de fond referitoare la scadențele diferite ale celor două obligații principale asumate de către contractanți (cedarea folosinței terenului cu scadență valorică și plata prețului la anumite intervale stabilite convențional).

În mod evident, îndeplinirea obligațiilor contractuale (realizarea proiectului propus) era condiționată de existența documentelor legale de autorizare, respectiv autorizația de construire.

Apelanta a dovedit existența acestora (autorizația de construire nr. 2192/ 07.12.2006, nr. 636/25.05.2009 și nr._/04.04.2013) însă este de observat că nu obținerea autorizației de construire a fost una dintre obligațiile principale ale pârâtei ci cea de realizare efectivă a lucrărilor de construire a proiectului, ceea ce nu s-a realizat.

Cu privire la demolarea construcțiilor, Curtea reține aspectele menționate și de instanța de fond referitoare la faptul că acordul bilateral încheiat de părți permite reclamantei să preia doar construcțiile finalizate (pct.7.2.5).

Textul legal ce permite analizarea stadiului finalizării unei construcții autorizate fiind cel menționat la art. 37 alin. 2 din Legea nr. 50/1991.

Referitor la art. 7.1.17 din contract, Curtea reține că acel text contractual are în vedere situația încetării contractului prin ajungerea la termen (art.3.1) când părțile și-au respectat obligațiile, iar cesionarul a realizat și exploatat investiția realizată.

În prezentul litigiu se discută modul de îndeplinire (neîndeplinire) a obligațiilor contractuale, fiind evidentă intenția reclamantei de a renunța la contract, justificat de atitudinea culpabilă a pârâtei.

În privința faptului că în prezent se realizează lucrări de stabilizarea a zonei, Curtea reține că drepturile și obligațiile părților pot fi analizate doar cu referire la cele două acte juridice încheiate de acestea, fiind fără relevanță acțiunile ulterioare a unui terț.

Considerentele enunțate relevă că apelul promovat este nefondat, astfel că în baza disp. art.296-297 C..pr.civ., Curtea va respinge apelul declarat de pârâta S.C. T. J. S.A. și va păstra în întregime hotărârea apelată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge apelul declarat de pârâta S.C. T. J. S.A., cu sediul procesual ales în Cluj-N., .. 73, jud. Cluj, împotriva sentinței civile nr. 2.510 din 02 octombrie 2013, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o menține în întregime.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 22 octombrie 2014.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,

D. M. F. T. D. C.

Red.M.D./ 05.12.2014.

Dact.H.C./6 ex.

Jud.fond: C. G..

← Radieri ca urmare a dizolvării. Decizia nr. 362/2014. Curtea de...		Dizolvare societate. registrul comerţului. Decizia nr.... →

Evacuare. Hotărâre din 22-10-2014, Curtea de Apel CLUJ

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Evacuare. Hotărâre din 22-10-2014, Curtea de Apel CLUJ