Pretenţii. Decizia nr. 172/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 172/2014 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 02-04-2014 în dosarul nr. 1757/118/2012*
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Decizia civilă nr. 172
Ședința publică de la 02 aprilie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE - N. C.
Judecător - I. M. Ș.
Grefier - M. H.
Pe rol judecarea apelului declarat de apelantul pârât - C. V., cu domiciliul ales în C., ., nr. 152 bis (clădirea Tomis Business Center), . la cabinet de avocat I. S., împotriva Sentinței civile nr. 2585/03.10.2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata reclamantă - . SA, cu sediul în M., ., județ C., intimata pârâtă - C. G., cu domiciliul în Eforie Nord, ., nr.12-14, județ C., având ca obiect – pretenții.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 12.03.2014 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta, iar completul de judecată a amânat pronunțarea pentru a se depune la dosar concluzii scrise cât și având nevoie de timp pentru a delibera, la data de 19.03.2014, 02.2014, pentru când;
CURTEA
Asupra apelului de față
1.Prin cererea înregistrată sub nr._ 09.05.2012* pe rolul Tribunalului C. - Secția a II-a civilă, reclamanta S.C. T. M. N. S.A., a chemat în judecată pe pârâtul C. V., solicitând obligarea acestuia la predarea Vilei F. din Eforie Nord și a terenului aferent, în suprafață de 177,71 m.p. către reclamantă, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că în calitate de proprietar vânzător a încheiat cu pârâtul C. V., în calitate de cumpărător contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 359/08.04.2009 la BNP J. V., contract având ca obiect vânzarea-cumpărarea imobilului compus din Vila F. din Eforie Nord și a terenului aferent, în suprafață de 177,71 m.p. Acest imobil a fost predat pârâtului conform clauzei contractuale potrivit căreia, în termen de 10 zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătoarea trebuia să predea imobilul către cumpărătorul C. V..
S-a mai arătat că în ceea ce privește plata prețului, părțile au convenit ca plata să se efectueze cu un avans de 20%, achitat până la data perfectării contractului, urmând ca restul de preț să fie achitat în 6 rate semestriale egale, respectiv: 01.10.2009; 01.04.2010; 01.10.2010; 01.04.2011; 01.10.2011 și 01.04.2012, ratele fiind purtătoare de dobânzi calculate conform clauzei inserate la pag. 2 alin. 2 din contract, care arată la penultimul alineat că dreptul de proprietate se transmite către pârât la data achitării integrale a tuturor sumelor (rest de preț, dobânzi, impozite).
A mai arătat reclamanta că în contract, la pagina 2, alineat 6, a fost inserat și un pact comisoriu expres de gradul IV (de ultim grad) prin care părțile au stabilit că „neplata la termen a unei singure rate, a dobânzii aferente, a taxelor și impozitelor legale sau a primelor de asigurare a imobilului și în cuantum stabilit, atrage după sine rezoluțiunea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără somație, fără punere în întârziere și fără intervenție instanței de judecată”.
S-a arătat că pârâtul nu a achitat dobânda aferentă primei rate și nici rata a II-a scadentă la data de 01.04.2010, iar din acest motiv, deși potrivit pactului comisoriu expres de ultim grad nu era necesară notificarea rezoluțiunii, reclamanta vânzătoare a înțeles să notifice pârâtului desființarea contractului prin adresa nr. 8027/12.07.2010, solicitându-i totodată predarea imobilului.
A arătat reclamanta că întrucât pârâtul refuză să dea curs notificării iar între timp deveniseră scadente și alte două rate neonorate la scadență, reclamanta a revenit cu adresa nr. 4635/20.06.2011 prin care a solicitat pârâtului să predea imobilul la data de 30.06.2011, însă pârâtul a refuzat predarea imobilului, în prezent fiind folosit de acesta fără titlu.
În ședința publică din data de 14.08.2012, reclamanta a depus la dosar precizări prin care a arătat că obiectul acțiunii este obligația de „a face”, respectiv de a preda imobilul deținut de pârât fără titlu ca urmare a rezoluțiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, menționând că potrivit contractului perfectat, dreptul de proprietate asupra imobilului nu a fost transferat cumpărătorului, deoarece părțile de comun acord au stabilit prin contract ca transferul dreptului de proprietate să aibă loc la data achitării prețului imobilului.
În ședința publică din data de 14.08.2012, instanța a reținut că acțiunea are ca obiect restituirea imobilului ca urmare a repunerii părților în situația anterioară, față de rezoluțiunea de plin drept a contractului invocată de reclamantă și s-a dispus ca reclamanta să timbreze la valoare, aceasta achitând taxă de timbru în sumă de 14.898 lei.
Prin încheierea de ședință din data de 09.05.2013, instanța a respins excepția inadmisibilității acțiunii pentru lipsa procedurii prealabile, cu motivarea din acea încheiere de ședință.
În timpul judecății, pârâtul C. V., prin apărător ales, a invocat și excepția inadmisibilității acțiunii pentru lipsa coparticipării procesuale pasive a ambilor soți pârâți, față de prev. art. 480 C.civ.
2.Prin Sentința civilă nr.2585/03.10.2013 Tribunalul C. a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C. G., a respins excepția inadmisibilității acțiunii, ca nefondată.
Prin aceeași hotărâre a fost admisă acțiunea promovată de reclamantă și a fost obligat pârâtul să restituie/să predea reclamantei imobilul Vila F. din loc. Eforie Nord, jud. C. și a terenului aferent acesteia în suprafață de 177,71 m.p., ca efect al repunerii părților în situația anterioară perfectării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 359/08.04.2009 la BNP J. V..
A fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 16.403 lei, reprezentând cheltuieli de judecată – onorariu avocat (1.500 lei), taxă judiciară de timbru și timbru judiciar (14.903 lei).
A fost respinsă acțiunea promovată de reclamantă S în contradictoriu cu pârâta C. G., pentru lipsa calității procesuale pasive.
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut că la data de 08.04.2009 între reclamanta S.C. T. M. N. S.A., în calitate de vânzătoare și pârâtul C. V., căsătorit cu C. G., s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP sub nr. 359/08.04.2009, având ca obiect imobilul Vila F. din loc. Eforie Nord, jud. C. și a terenului aferent acesteia în suprafață de 177,71 m.p.(filele 6-10 din dosar, vol. I), pentru un preț în cuantum de 213.840 Euro, echivalent al sumei de 906.511 lei, la care se adaugă TVA de 172.237 lei, plata prețului urmând să se efectueze cu un avans de 20%, achitat până la data perfectării contractului, iar restul de preț urma să fie achitat în 6 rate semestriale egale, respectiv: 01.10.2009; 01.04.2010; 01.10.2010; 01.04.2011; 01.10.2011 și 01.04.2012, ratele fiind purtătoare de dobânzi calculate conform clauzei inserate la pag. 2 alin. 2 din contract (pag. 7 din dosar, vol. I).
Pe perioada derulării contractului, cumpărătorul s-a obligat să plătească toate taxele și impozitele legale și primele de asigurare aferente imobilului.
Potrivit alin. 6-7 de la pag. 2 din contractul părților, părțile de comun acord au inserat un pact comisoriu expres de ultim grad, stabilind că „neplata la termen a unei singure rate, a dobânzii aferente, a taxelor și impozitelor legale sau a primelor de asigurare a imobilului și în cuantum stabilit, atrage după sine rezoluțiunea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără somație, fără punere în întârziere și fără intervenție instanței de judecată”, iar potrivit alineatului antepenultim inserat la pag. 2 din contract părțile de comun acord au stabilit că proprietatea asupra imobilului se transmite cumpărătorului „după achitarea integrală a prețului, a dobânzilor aferente, a taxelor și impozitelor legale și a primelor de asigurare aferente imobilului”, precum și că „predarea-primirea activului F. (în fapt) se va efectua în termen de 10 zile lucrătoare de la data autentificării prezentului contract de vânzare cumpărare”.
Din probele administrate în cauză, inclusiv corespondența purtată între părți, rezultă că pârâtul a achitat avansul de 20% anterior perfectării contractului de vânzare cumpărare și prima rată, însă nu a mai achitat la scadență, dobânda aferentă primei rate și nici ratele ulterioare.
Pentru neplata la scadență a ratelor scadente și a dobânzilor aferente, reclamanta vânzătoare a înțeles să notifice pârâtului desființarea contractului prin adresa nr. 8027/12.07.2010, solicitându-i totodată predarea imobilului, invocând pactul comisoriu expres de ultim grad din contractul părților, respectiv rezoluțiunea vânzării de plin drept.
Așa cum s-a menționat, părțile au convenit ca neplata prețului la termenele stabilite are drept consecință rezoluțiunea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără punere în întârziere, fără comunicare prealabilă și fără notificare. În speță, reclamanta a solicitat restituirea bunului imobil ce a făcut obiectul vânzării, ca efect al restabilirii situație anterioare în urma rezoluțiunii contractului, iar pârâtul, a invocat atât excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C. G. cât și excepția inadmisibilității acțiunii în restituire a bunului imobil, motivată pe faptul că admisibilă în atare situație este o acțiune în revendicare și nu în obligație de a face, precum și pentru faptul că lipsește coparticiparea procesuală pasivă a ambilor soți, deoarece predarea bunului trebuia solicitată de la ambii cumpărători, și nu numai de la pârâtul C. V., precum și excepția inadmisibilității acțiunii, deoarece dreptul de proprietate al pârâtului asupra imobilului în litigiu este înscris în Cartea Funciară, astfel că nu mai poate fi obligat la predare.
Verificând ordinea de soluționare a excepțiilor, instanța a constatat că excepția lipsei calității procesuale reprezintă o excepție de procedură, ce trebuie soluționată înaintea excepțiilor de fond, inadmisibilitatea fiind apreciată ca o excepție de fond.
Verificând calitatea procesuală pasivă a pârâtei C. G., instanța a constatat și reținut că unul din principiile care guvernează întreg procesul civil este principiul disponibilității părților asupra cadrului juridic al acțiunii, reglementat de prevederile art. 129 alin. 6 C.pr.civ.
În aceste condiții, peste voința părților în litigiu, nu se poate introduce în cauză o persoană care nu a fost chemată în judecată, în condițiile prev. de art. 112 din vechiul Cod civil, aplicabil în cauză, de către un reprezentant legal al societății reclamante, care nu are mandat expres în acest scop.
Astfel, reclamanta este cea care fixează cadrul procesului dedus judecății, având libera alegere în privința persoanelor cu care înțelege să se judece în respectivul litigiu.
Pe cale de consecință, introducerea în cauză a altor persoane din inițiativa instanței sau de către un reprezentant care nu are atribuții în acest scop (consilierul juridic sau avocatul ales), este nelegală și nici nu poate fi explicată în baza principiului rolului activ al judecătorului, deoarece acest principiu al rolului activ se referă la folosirea unor mijloace legale pentru aflarea adevărului – în limitele legii și numai în cadrul procesual stabilit prin voința reclamantului.
Numai părțile sunt cele care pot lărgi sfera procesului prin modificarea cererii de chemare în judecată, conform art. 132 din vechiul C.civ., iar nu instanța din oficiu.
Această inițiativă a modificării cererii de chemare în judecată, nu poate să aparțină decât reclamantei, în cazul contrar, celui ce a fost introdus în cauză nelegal, i s-ar încălca în mod evident dreptul la un proces echitabil, mai exact dreptul la o instanță imparțială și independentă, în sensul prev. de art. 6 paragr. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
În prezentul litigiu, se solicită obligarea la restituirea bunului vândut doar în contradictoriu cu pârâtul Cârja V., reclamanta, prin reprezentanții săi legali, arătând expres și fără echivoc că a înțeles să se judece doar cu acesta, potrivit notelor de ședință depuse la dosar în data de 15.11.2012 (fila 19 din dosar, vol. II), motiv pentru care instanța, văzând și disp. art. 129 alin. 6 C.pr.civ., a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C. G., și, pe cale de consecință, a respins acțiunea împotriva acesteia.
Cu privire la excepția inadmisibilității acțiunii în restituire a bunului imobil, motivată pe faptul ca admisibilă în atare situație este o acțiune în revendicare și nu în obligație de a face, instanța a reținut că rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului, prin restituirea contraprestațiilor părților cocontractante.
Ca urmare a desființării de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, potrivit pactului comisoriu expres de ultim grad inserat în contractul părților, cumpărătorul este obligat a restitui bunul vândut, predarea bunului putând fi solicitată de către vânzător pe cale acțiunii în obligație de a face, care este admisibilă în condițiile legale, urmând a fi respinsă excepția inadmisibilității pentru acest motiv.
Referitor la excepția inadmisibilității cererii, deoarece predarea bunului trebuia solicitată de la ambii cumpărători, și nu numai de la pârâtul C. V., instanța a constatat că obligația de predare a bunului este o obligație indivizibilă naturală, ce are ca efect principal faptul că fiecare codebitor poate fi obligat în întregime să execute obligația.
Potrivit prevederilor art. 47 din vechiul Cod de procedură civilă, aplicabil în cauză, mai multe persoane pot fi împreună reclamante sau pârâte, dacă obiectul pricinii este un drept sau o obligațiune comună ori dacă drepturile sau obligațiile lor au aceeași cauză. Coparticiparea procesuală reprezintă aplicația în plan procesual a pluralității subiectelor raportului juridic civil de drept material.
Din modul de redactare a art. 47 din Codul de procedură civilă, s-ar putea spune că, rezultă că întotdeauna coparticiparea procesuală ar fi facultativă, dar față de împrejurarea că există norme de drept material care impun valorificarea unui drept sau îndeplinirea unor obligații cu participarea tuturor părților care se găsesc într-un anume raport juridic, în doctrina de specialitate și în jurisprudența se reține că există și situații în care coparticiparea procesuală este obligatorie.
În speță, obligația de predare a bunului este indivizibilă, astfel că fiecare codebitor poate fi obligat în întregime să execute obligația, coparticiparea procesuală nefiind astfel obligatorie, motiv pentru care excepția inadmisibilității a fost respinsă și sub acest aspect.
În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii, pe motiv că dreptul de proprietate al pârâtului asupra imobilului în litigiu este înscris în Cartea Funciară, astfel că nu mai poate fi obligat la predarea bunului, instanța a respins această excepție, reținând aplicarea legii civile în timp, răspunzând astfel și incertitudinii părților cu privire la legea aplicabilă, a constatat că, potrivit art. 6 alin. 5 C. Civ. și art. 3 din Legea nr. 71/2011, actele și faptele juridice încheiate, ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . noului cod civil, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau după caz, a săvârșirii ori produceriilor lor, iar potrivit art. 6 alin. 6 C.civ. și art. 5 alin. 2 din Legea nr. 71/2011, „dispozițiile noului cod civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare al acestuia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al terenurile, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . legii noi.”
Astfel, conform principiilor neretroactivității legii civile în timp, prevăzute de art. 6 C.civ. și al aplicării imediate a legii civile noi, actelor și faptelor juridice civile le sunt aplicabile dispozițiile legii civile în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor, cu excepția retroactivității legii civile noi și a ultraactivității legii civile vechi, dacă legea nouă prevede expres o astfel de excepție.
În cazul raportutilor obligaționale, instanța a reținut că se va aplica legea de la data încheierii acestor situații juridice, acestea nefiind expres prevăzute în excepțiile menționate de art. 6 alin. 6 C.civ.
Potrivit art. 76 din Legea 71/2011, prevederile Noului Cod Civil cu privire la regimul cartilor funciare se va aplica doar actelor și faptelor juridice încheiate săvârșite ori produse după . acestuia, iar celor anterioare se va aplica legea în vigoare la acea dată.
În speță, contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat în data de 08.04.2009, iar cererea de înscriere a dreptului de vânzare cumpărare al pârâtului asupra imobilului în litigiu a fost formulată la data de 14.04.2009, adică înainte de . noului cod civil. Față de aceste considerente, instanța va aplica în speță dispozițiile vechiului Cod civil din 1864 și dispozițiile Legii nr. 7/1996 privitoare la cărțile funciare.
Potrivit art. 21, alin. 1 din Legea nr. 7/1996 – forma în vigoare la data pronunțării Încheierii nr._/14.04.2009 pronunțată de OCPI C. – Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară C. în dosarul nr._/2009, înscrierile în carte funciară își produc efectul de opozabilitate față de terți, între părți și succesorii acestora, respectiv avânzii-cauză, actul juridic producând efecte fără intabularea sa.
Având în vedere efectul opozabilității fată de terți a înscrierii, înscriere ce nu este constitutivă de drepturi și care nu are efect între părțile contractante, instanța reține că reclamanta poate solicita predarea bunului ca efect al desființării actului, astfel că va respinge exceția invocată, ca nefondată și sub acest aspect.
Pe fondul cauzei, instanța a reținut că, rezoluțiunea poate opera în condițiile prevăzute de pactele comisorii, numai în situația în care există o neexecutare culpabilă ce provine de la una dintre părți.
Printr-un pact comisoriu de ultim grad, în caz de neexecutare, contractul se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și vreo altă formalitate prealabilă. Acest tip de pact este cel mai eficient din punct de vedere al efectelor produse. Astfel, contractul se desființează de plin drept din clipa în care a expirat termenul de executare, fără ca obligația – în speța de plată a ratelor și accesoriilor la scadență – să fi fost adusă la îndeplinire. Desființarea are loc fără ca debitorul să fie pus în întârziere de către creditor. Numai creditorul care își executată sau se declară gata să-și execute obligațiile are dreptul să aprecieze dacă este cazul să se aplice rezoluțiunea.
Instanța de judecată, în situația dată, poate numai să constate existența unei neexecutări culpabile, validitatea pactului comisoriu și corecta sa aplicare. Prin urmare, în cazul unui contract cu pact comisoriu de gradul 4, instanța doar constantă rezoluțiunea, nu o pronunță.
Așa cum rezultă din probele administrate în cauză, inclusiv corespondența purtată între părți, reclamanta vânzătoare și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de vânzare-cumpărare, predând cumpărătorului în termenul de 10 zile stipulat în contract, bunul pe care îl deținea, iar transferul dreptului de proprietate asupra acestuia urma a se efectua la data achitării ultimei rate, așa cum au stipulat părțile în actul dedus judecății – pag. 2 alin. antepenultim din contract (fila 7 din dosar, vol. I), astfel că acest contract apare ca fiind afectat de un termen suspensiv.
Cumpărătorul nu și-a îndeplinit obligația asumată, aceea de plată integrală a prețului la termenul stabilit, așa cum era obligat potrivit art. 1361 din vechiul Cod civil („Principala obligație a cumpărătorului este de a plăti prețul la ziua și la locul determinat prin contract”), fiind astfel în culpă contractuală, așa cum rezultă din probele administrate în cauză. Astfel, reclamanta, în virtutea principiului că singurul în drept a aprecia dacă este cazul să aplice rezoluțiunea este creditorul care și-a executat obligațiile, a optat pentru rezoluțiunea vânzării, cu consecința repunerii în situația anterioară.
În consecință, instanța a reținut că a operat rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare în baza pactului comisoriu expres de ultim grad inserat în contractul părților – pag. 2 alin. 6 (fila 7 din dosar, vol. I). Ca o consecință a rezoluțiunii, se impune revenirea la situația anterioară încheierii contractului, respectiv restituirea bunului vândut, în virtutea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
3.Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a formulat apel C. V. care a criticat-o ca fiind nelegală și netemeinică, pentru următoarele:
I. Hotărârea este criticată în primul rând sub aspectul constatării în mod nelegal și netemeinici a intervenirii rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare în baza adresei nr. 8027/12.07.2010.
Astfel, pârâtul a arătat prin apărările formulate faptul că în situația în care clauza prevăzută la alin.6 pct. 2 din contract ar fi calificată drept pact comisoriu expres de gradul IV, rezoluțiunea este întotdeauna judiciară și trebuie constatată de instanța de judecată. În cauză, intimata-reclamantă nu a solicitat acest lucru în mod expres, instanța neputându-se substitui voinței procesuale a părților.
In mod greșit instanța de fond a reținut intervenția de drept a rezoluțiunii contractului pentru neexecutarea obligațiilor, ca efect al manifestării de voință a vânzătorului.
Astfel, vânzătorul are posibilitatea, potrivit dispozițiilor contractuale de a solicita executarea obligațiilor (contractul fiind și titlu executoriu) sau de a solicita rezoluțiunea în baza pactului comisoriu invocat.
Se susține faptul că această manifestare de voință (și dreptul de opțiune al vânzătorului) a fost exercitat prin adresa nr. 8037/12.07.2010, astfel încât instanța ar fi competentă strict în constatarea existenței unei neexecutări culpabile, validitatea pactului comisoriu și corecta sa aplicare de către partea îndreptățită, în mod evident la data expirării acestei manifestări de voință, respectiv 12.07.2010.
Momentul la care ar interveni rezoluțiunea de drept în temeiul pactului comisoriu este cu atât mai importantă cu cât părțile au convenit și reținerea cu titlu de daune a tuturor sumelor achitate de către cumpărător până în momentul intervenirii rezoluției de drept.
În primul rând urmează a avea în vedere faptul că din corespondența purtată între părți ulterior emiterii adresei mai sus menționată (inclusiv pe parcursul soluționării prezentei cauze) ce vizează modalitatea de plată a debitelor restante, rezultă clar că intimata-reclamantă însăși repudiază teoria pactului comisoriu de gradul IV și faptul că rezoluțiunea contractului ar fi intervenit de drept la data exprimării manifestării de voință prin adresa mai sus menționată, invocată în cadrul acțiunii introductive.
Totodată, lipsa intervenirii rezoluțiunii rezultă fără nici un dubiu din plățile ulterioare efectuate de către cumpărător și acceptate de către vânzător; suma de 30.000 ron achitată la data de 19.07.2010 în contul ratei II; suma de 20.178 lei achitată la data de 23.07.2010 în contul ratei II; suma de 22.124,98 lei achitată în luna iulie 2010 cu titlu de dobândă.
Este evident faptul că ulterior datei de 12.07.2010 ambele părți au considerat contractul ca fiind în vigoare, au fost efectuate și acceptate plăți în baza acestuia, fiind totodată negociate variate de plata a sumelor restante, atitudinea contractuală incompatibilă cu intervenția unei rezoluții de drept a contractului.
Cu atât mai mult instanța de fond, deși reține că rezoluțiunea ar fi intervenit pe baza manifestării de voință a vânzătoarei fără a mai fi necesară constatarea sa de către instanță (competența strict pentru a verifica condițiile în care aceasta a operat anterior) nu arată nicăieri în cuprinsul hotărârii când ar fi intervenit în opinia sa această rezoluțiune de drept.
II.În continuare apelantul arată că hotărârea este criticată sub aspectul constatării în mod nelegal și netemeinic ca intervenția rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.259/08.04.2009.
În situația în care s-ar fi reținut existența unei manifestări de voință neîndoielnice a reclamantei, urmează a se constata reaua credință și abuzul de drept al intimatei reclamante în dispunerea rezoluțiunii contractului precum și neîndeplinirea condițiilor pentru operarea patului comisoriu la data de 12.07.2010.
Neîndeplinirea la data de 12.07.2010 a condiției vizând existența unor restanțe de plată pentru a opera rezoluțiunea contractului în temeiul pactului comisoriu.
În acest sens urmează a se avea în vedere greșita aplicare de către vânzătore a dispozițiilor legale vizând aplicarea TVA asupra vânzării imobilului, cu consecința efectuării de către apelant a unei plăți nedatorate în cuantum de 172.237 lei reprezentând TVA achitat în avans la data încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Potrivit dispozițiilor art. 141 alin. 2 lit. f din Codul fiscal, operațiunile privind vânzarea de construcții/părți de construcții (cu excepția construcțiilor noi definite de legiuitor) și a terenurilor pe care sunt construite sunt considerate operațiuni scutite de TVA.
Potrivit dispozițiilor art.141 alin.3 Cod fiscal, în condițiile reglementate prin norme, vânzătorul putea opta pentru aplicarea TVA asupra tranzacției, cu condiția îndeplinirii obligațiilor reglementate de HG 44/2004, pct. 38-39, incluzând depunerea unei notificări în acest sens către organele fiscale care trebuia transmisă și cumpărătorului. Această notificare nu a fost transmisă însă niciodată nici către organele fiscale și nici către cumpărător, aspect sesizat cu ocazia efectuării unui control fiscal la apelantul-pârât.
În aceste condiții devin incidente dispozițiile art.40 alin. 2 teza a II-a din HG 44/2004 potrivit cărora „Prin excepție, prevederile alin. (1) se aplică atunci când persoana impozabilă care a realizat operațiunile prevăzute la art.141 alin.2 lit. e) și f) din Codul fiscal nu a depus notificările prevăzute la pct. 38 și 39, dar a taxat operațiunile și nu depune notificarea în timpul inspecției fiscale”.
Potrivit art.40 alin.1 din norme, la care se face trimitere „(1) Cu excepția situațiilor prevăzute la art.141 alin. 3 din Codul fiscal, persoanele impozabile nu pot aplica taxarea pentru operațiunile scutite prevăzute de art.141 din Codul fiscal.
Rezultă astfel faptul că vânzătoarea, intimata-reclamantă din prezenta cauză, are obligația stornării facturii de vânzare și emiterii unei noi facturi, fără TVA, suma de 172.237 lei achitată de către cumpărător la data încheierii contractului constituind o plată nedatorată, existând obligația restituirii acesteia.
La data emiterii adresei nr. 8027/12.07.2010 și invocarea de către vânzătoare a intervenirii rezoluțiunii contractului pentru nerespectarea obligațiilor de plată, sunt imputate debite restante în cuantum total de 107.438,05 lei (din care restanța rata II - 80.178 lei, iar fiferența de 27.260,05 reprezentând dobânzi scadente) mult sub nivelul sumei de 172.237 lei achitată de acesta în avans în mod nedatorat.
Incorecta aplicare a pactului comisoriu în raport cu dispozițiile art.1367 C.Civil din care se desprinde și obligația instanței, ca în cazul în care cumpărătorul nu este pus în întârziere să ofere un termen cumpărătorului în vederea îndeplinirii obligaților de plată.
Instanța chemată să verifice corecta aplicare a pactului comisoriu de grad IV în materia contractului de vânzare-cumpărare în mod greșit a apreciat că desființarea contractului are loc de drept din clipa în care a expirat termenul de executare, fără ca obligația de plată a ratelor și accesoriilor la scadență să fi fost dusă la îndeplinire, limitându-se la analiza prevederilor legale în materia rezoluțiunii convenționale a actelor juridice nesocotind dispozițiile prevederilor art.1367 Cod civil ce reglementează regimul juridic propriu al contractelor de vânzare-cumpărare privind bunurile imobile și a hotărât admiterea acțiunii reclamantei în sensul obligării pârâtului la restituirea/predarea imobilului Vila F. ca efect al rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare.
În aceste condiții instanța ar fi trebuit să constate, având în vedere petitul cererii, aplicarea greșită a pactului comisoriu de grad IV în materia contractului de vânzare-cumpărare și lipsa intervenirii rezoluțiunii în baza pactului comisoriu ca urmare a lipsei punerii în întârziere a cumpărătorului.
Urmează a se avea în vedere faptul că din corespondența purtată între părți și demersurile cumpărătorului ulterior trimiterii adresei din 12.07.2010 s-a invocat acordarea unor termene de plată iar prin Notele de ședință depuse la termenul din data de 22.11.2012 pentru pârât de către reprezentantul convențional, acesta solicita instanței acordarea unui termen în vederea executării obligației de plată, propunând un grafic de plăți, propunere respinsă de către instanță.
Constatarea intervenirii rezoluțiunii contractului în temeiul pactului comisoriu de gradul IV și reținerea cu titlu de daune a sumei de 736.198,28 lei achitată de către cumpărător constituie un abuz de drept și denotă reaua credință a vânzătorului.
Pentru a concilia interesul părților, conținutul contractului trebuie să răspundă efectiv exigențelor principiului proporționalității și principiul coerenței, iar părțile sunt datorate la un comportament de natură a permite celuilalt să își atingă scopurile pentru care a încheiat contractul, acestea având în solidar obligația de a prezerva utilitatea contractului pentru fiecare dintre lele, iar în acest scop ele sunt datoare să asigure realizarea conținutului contractului și, la nevoie, supraviețuirea acestuia.
În speță părțile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate, iar în intervalul de timp scurs între data perfectării contractului de vânzare-cumpărare și data achitării integrale a prețului cumpărătorului i se acordă dreptul de folosire a imobilului.
Vila F. este situată în stațiunea turistică Eforie Nord, destinației turistică, inclusiv prețul imobilului fiind calculat la valoarea pieței în raport cu poziția/destinația. La preluarea imobilului acesta avea clasificarea turistică I stea. Intenția părților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost aceea de a asigura cumpărătorului posibilitatea de a exploata turistic imobilul, fiind avută în vedere inclusiv posibilitatea de a achita diferența de preț în rate parțial și din veniturile încasate, ratele fiind stabilite ca interval de plată la începutul sezonului estival 01.04._ și la finalul sezonului estival 01.10.2010/2011.
Cumpărătorul a învestit în imobil aproximativ 100.000 euro pentru conservarea imobilului - consolidarea structurii de rezistență, hidroizolație, termosistem și pentru renovarea imobilului și sporirea gradului de confort.
Comportamentul vânzătoarei față de cele prezentate este în antiteză cu principiul bunei-credințe, aceasta în primul rând refuzând cumpărătorului posibilitatea de a efectua investiții asupra imobilului, deși parte dintre ele aveau scopul de a conserva bunul imobil iar parte dintre ele aveau scopul de a asigura utilitatea contractului, în sensul exploatării bunului conform destinației sale în scopul obținerii de venituri din care puteau fi achitate redevențele, iar în al doilea rând neacceptând nicio propunere lansată de către pârât prin care fie să reeșaloneze debitul conform unui grafic de plăți rezonabil în contextul crizei economice, să-l susțină în accesarea unui credit financiar sau să accepte cesionarea în favoarea unui terț dispus să execute obligațiile de plată.
Atitudinea fermă a vânzătoarei cu privire la intenția de a rezoluționa contractul de vânzare-cumpărare cu reținerea avansului drept daune-interese se justifica prin caracterul mult mai profitabil pentru aceasta de a urmări încetarea contractului și reținerea sumelor achitate cu titlu de daune, însă contrar principiului solidarității contractuale și al bunei credințe de care sunt ținute părțile în derularea raporturilor juridice. Astfel ca neexecutarea obligațiilor contractuale de către pârât poate fi privită în ansamblu și ca o consecință a comportamentului vânzătoarei prin care a refuzat toate propunerile acestuia lansate cu scopul de a asigura executarea obligațiilor și astfel supraviețuirea contractului.
Instanța de fond a constatat intervenită rezoluțiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare, întemeiată exclusiv pe culpa contractuală a pârâtului deși s-a făcut dovada conduitei abuzive, nejustificate a vânzătoarei de respingere a tuturor propunerilor lansate de către cumpărător în vederea îndeplinirii obligației de plată.
Așadar, neexecutarea obligațiilor de plată imputate apare și ca o consecință directă a conduitei intimatei-reclamante, fără a se putea reține reaua credință a apelantului-pârât.
Cumpărătorul și-a executat în mare măsura obligațiile de plată rezultate în urma contractului de vânzare-cumpărare, plătind suma de 736.198,28 lei .
În condițiile executării parțiale a obligațiilor de către cumpărător prin raportare la conduita contrară principiilor imperative a vânzătoarei, instanța a omis să analizeze echitatea consecințelor produse ca urmare a rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare și a eficientizat voința vânzătorului privind rezoluțiunea de drept a contractului și reținerea sumelor achitate cu titlu de despăgubiri, în cuantumul său total.
Astfel, deși au fost prezentate dovezi în susținerea relei-credințe a vânzătoarei în sensul respingerii tuturor propunerilor lansate de către cumpărător, instanța a omis să analizeze conduita vânzătoarei judecând pe baza automastimelor procedurale în mod superficial fondul raporturilor juridice ale părților. În mod incorect a reținut cupla exclusivă a cumpărătorului în neexecutarea obligațiilor contractuale, neanalizând deși i s-a prezentat, invocat și dovedit încălcarea de către vânzătore a solidarismului contractual, a bunei credințe și a echității, precum și profitabilitatea excesivă a vânzătoarei în raport cu consecințele rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare.
Principiul bunei credințe ce trebuie să subziste pe tot parcursul derulării raportului contractual reprezentând un principiu de ordine publică,instanța putând invoca chiar din oficiu încălcarea sau ignorarea exigențelor bunei-credințe.
De asemenea moralitatea raportului contractual redată prin principiul echității trebuie verificată de către instanța de judecată în vederea temperării exceselor în ceea ce privește posibilitatea de a solicita rezoluțiunea de drept și reținerea cuantumului clauzei penale. Nu în ultimul rând având în vedere și investițiile efectuate de către cumpărător asupra imobilului în valoare de aproximativ de 100.000 euro.
Totodată teoria solidarismului contractual presupune în afara de buna-credință prudență, coerență și echilibru și proporționalitate, ce pretinde justa reparație între părți a sarcinilor, riscurilor și profiturilor generate de contract, corectând dezechilibrul contractului originar. Astfel în baza principiului solidarismului contractual judecătorul poate interveni și poate sancționa excesele existente în contract.
Raportat la situația prezentată, urmează a se reține abuzul de drept al vânzătoarei intimate, abuz ce nu poate fi sancționat decât prin cenzurarea exercitării abuzive a posibilității dea solicita constatarea rezoluțiunii contractului în scopul reținerii cu titlu de daune a sumelor considerabile achitate până în prezent de către cumpărător.
Pentru toate motivele arătate solicită admiterea apelului, modificarea în parte hotărârea atacată și, pe fond, respingerea acțiunii.
Intimata reclamantă . SA prin apărătorul ales a depus la dosar concluzii scrise prin care a solicitat respingerea apelului declarat de pârât ca nefondat și menținerea hotărârii pronunțată de instanța de fond ca fiind legală și temeinică.
Examinând apelul potrivit art. 292-294 Cod pr.civilă Curtea constată următoarele:
Instanța de judecată a fost investită de reclamanta . SA cu o acțiune în repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr.359/08.04.2009 ce are ca obiect imobilul Vila F. din Eforie Nord, județul C. și a terenului aferent în suprafață de 177,71 mp. pentru prețul de 213.840 Euro echivalent al sumei de 906.511 lei plus TVA. Bunul a fost adjudecat la licitație de pârât, la prețul oferit de acesta.
Conform contractului pârâtul apelant Cârja V. avea obligația de a achita prețul în 6 rate semestriale egale, purtătoare de dobânzi calculate conform clauzei din contract - pg.2 al.2 – în caz contrar părțile au stipulat că intervine rezoluțiunea de plin drept a contractului, fără somație, fără prime de întârziere și fără intervenția instanței. Tot părțile, de comun acord, au prevăzut ca transmisiunea proprietății să aibă loc după achitarea integrală a prețului.
Întrucât potrivit contractului pârâtul avea obligația achitării sumei de 120.178 lei reprezentând rata a II-a din prețul imobilului până la 01.04.2010, obligație nerespectată de acesta, a fost notificat de reclamantă prin adresa nr.8027/12.07.2010 asupra incidenței clauzei penale inserate în contract referitoare la rezoluțiunea de plin drept a actului juridic, fără intervenția instanței de judecată.
Prin aceeași notificare i s-a adus la cunoștință pârâtului că înregistrează debite și cu privire la dobânda aferentă ratei I și dobânda aferentă lunii martie 2010, sume neachitate la scadență, fiind nesocotite atât dispozițiile contractuale.
Potrivit clauzelor contractuale ratele ce trebuiau achitate semestrial de pârât cu titlu de preț, erau purtătoare de dobânzi ce urmau a fi calculate și plătite conform convenției părților, lunar, până la sfârșitul lunii.
Urmare acestei notificări, apelantul a achitat, conform dovezilor de la filele 87 – 89, doar o parte din debitul scadent și neonorat, reprezentând suma de 83.302 lei rată contract, din totalul de 120.178 lei cât reprezenta rata II ce trebuia achitată până la 01.04.2010.
Ulterior, pârâtul nu a mai făcut nici o plată din debitele restante către reclamantă.
În speță, Curtea este datoare a examina dacă instanța de fond a făcut o corectă aplicare a clauzelor contractuale, respectiv dacă suntem în prezența unui pact comisoriu de gradul IV, dacă acesta și-a produs efectele urmare manifestării de voință a reclamantei.
În ceea ce privește situația de fapt reținută de instanța de fond Curtea constată că părțile nu au a face obiecțiuni.
Față de probele administrate se apreciază că instanța de fond a interpretat corect convenția părților – contractul de vânzare-cumpărare nr.359/08.04.2009, reținând că acestea, de comun acord, au înțeles să insereze o clauză rezolutorie, pentru nerespectarea obligațiilor de plată a prețului și accesoriilor (dobândă, taxe, impozite, prime de asigurare), sub forma pactului comisoriu de gradul IV, iar rezoluția intervine de plin drept, fără somație și fără intervenția instanței.
Ori, prin adresa nr.8027/12.07.2010 reclamanta i-a comunicat pârâtului, în mod neechivoc, că dă eficiență clauzei rezolutorii, solicitând ca până la data de 22.07.2010 să predea posesia imobilului în litigiu.
Aceasta pentru că între părți contractul are putere obligatorie, având aceeași putere ca o lege din momentul în care a fost valabil făcut, acordul de voință fiind suveran.
Ori, tocmai plecând de la acest acord al părților instanța de fond a reținut inaplicabilitatea dispozițiilor art.1021 Cod civil, dând eficiență clauzei rezolutorii din contract, revocarea fiind rezultatul voinței unei singure părți, care și-a respectat obligația contractuală în dauna celeilalte culpabile.
Această clauză de rezoluție convențională – denumită pact comisoriu – inserată în contractul nr.359/08.04.2009, prin care s-a prevăzut că în caz de neexecutare contractul va fi desființat de drept, fără a mai fi nevoie de vreo punere în întârziere, somație sau judecată, operează în mod automat, prin simpla neexecutare sau trecere a termenului.
Este vorba, așa cum corect a reținut și instanța de fond, de un pact comisoriu expres, care operează numai în favoarea creditorului, fără intervenția instanțe, aceasta examinând doar facă s-a împlinit condiția rezolutorie care are drept consecință desființarea contractului, respectiv nerespectarea obligațiilor contractuale de către pârât la termenele stipulate, validitatea pactului comisoriu și corecta sa aplicare de creditor.
Nefiind reținute aspecte care să atragă nelegalitatea înserării clauzei rezolutorii convenționale, existând dovezi certe atât cu privire la neexecutarea culpabilă, la termenul stipulat, a obligațiilor contractuale din partea pârâtului, cât și cu privire la manifestarea de voință expresă a reclamantei - care și-a onorat obligația sa contractuală - de a se desființa contractul o dată cu ajungerea la termen a obligației neonorate - 01.04.2010, instanța de fond a constatat intervenită rezoluțiunea contractului, motiv pentru care a dispus restituirea bunului ce făcea obiectul contractului către reclamantă, nefiind vorba de o rezoluțiune judiciară.
În ceea ce privește susținerile de la pct.II din apel, acestea nu vor fi examinate câtă vreme nu pot constitui critici la adresa hotărârii tribunalului, fiind invocate direct în fața instanței de apel, cu încălcarea principiului non omisso medio și a dispozițiilor art.292 – 294 Cod pr.civilă. În fața instanței de fond pârâtul nu a invocat în apărare situațiile expuse la pct.II și nici nu a formulat o cerere reconvențională.
Rezoluțiunea de plin drept a contractului s-a produs la data când s-a nesocotit obligația de plată a dobânzii, aferentă lunii februarie 2010 pentru prima rată, achitându-se parțial 3.373,2 lei din suma de 8.289,37 lei conform facturii nr.1138/26.02.2010, precum și obligația de plată a celei de a doua tranșă – 01.04.2010, fără a fi necesară punerea în întârziere sau somarea pârâtului, în deplin acord cu manifestarea de voință liber exprimată de ambele părți.
Pentru considerentele arătate Curtea constată că hotărârea tribunalului este legală și temeinică, motiv pentru care apelul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGI
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelantul pârât - C. V., cu domiciliul ales în C., ., nr. 152 bis (clădirea Tomis Business Center), . la cabinet de avocat I. S., împotriva Sentinței civile nr. 2585/03.10.2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata reclamantă - . SA, cu sediul în M., ., județ C., intimata pârâtă - C. G., cu domiciliul în Eforie Nord, ., nr.12-14, județ C., ca nefondat.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică astăzi, 2 aprilie 2014.
Președinte, N. C. | Judecător, I. M. Ș. | |
Grefier, M. H. |
jud.fond.E.E. J.
red.dec.jud.N.C.
5 ex./26.06.2014
M.H./04.04.2014
| ← Strămutare. Sentința nr. 36/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA | Radiere. Decizia nr. 110/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
