Rezoluţiune contract. Decizia nr. 547/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 547/2014 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 10-11-2014 în dosarul nr. 3090/88/2013
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ Nr. 547
Ședința publică din 10 noiembrie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE R. M.
Judecător N. S.
Grefier D.-C. M.
Pe rol, judecarea apelului declarat de reclamanta-pârâta ..R.L. – cu sediul în oraș O., ., biroul 2, jud. C., în contradictoriu cu intimata pârâtă-reclamantă S.C. A. INTERNAȚIONAL S.R.L. prin administrator judiciar SP Real Casa Expert SPRL București – cu sediul în București, sector 4, ., . sentinței civile nr. 347/20 februarie 2014, pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr._, având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 27.10.2014 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art. 396 al.1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la 03.11.2014 și, respectiv 10.11.2014, când a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Asupra apelului de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului C. sub nr._, reclamanta-pârâtă S.C. P. F. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. A. International S.R.L. a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta-reclamantă ca urmare a intervenirii prescripției dreptului material la acțiunea, consecința repunerii părților în situația anterioară, în sensul predării posesiei imobilului construcție situată în satul Gorgova, ., cu obligația corelativă a pârâtei-reclamante de a preda o parte din preț, respectiv suma de 58.959 euro sau echivalentul în lei la data executării precum și 10.000 euro cu titlu de despăgubiri precum și instituirea unui drept de retenție asupra acelui imobil.
În motivare a arătat reclamanta-pârâtă că, la data de 17.04.2009, a încheiat cu pârâta-reclamantă antecontractul de vânzare cumpărare, prin care s-au angajat la transmiterea dreptului de proprietate asupra „Construcției”” din satul Gorgova, ., pentru prețul de 125.000 euro.
Se mai arată că transmiterea proprietății trebuia realizată cel târziu până la 15.12.2009, dată până la care promitenta vânzătoare se obliga să realizeze intabularea dreptului de proprietate și să se prezinte la notariat în vederea autentificării vânzării, cu extrasul de carte funciară, care să ateste că, imobilul este liber de sarcini și dovada achitării la zi a taxelor și impozitelor, reclamanta-pârâtă urmând a achita diferența de 66.000 euro din prețul convenit.
Mai susține reclamanta-pârâtă că deși și-a respectat obligația transmiterii din preț, pârâta-reclamantă nu a realizat până la data limită, intabularea dreptului de proprietate, pentru a se putea efectua transmiterea legală a acestuia.
Mai menționează reclamanta-pârâtă că începând cu sfârșitul lunii aprilie 2010 a notificat pe pârâta-reclamantă să se prezinte la Biroul Notarial Toncu M., din orașul Năvodari, jud. C., pentru realizarea contractului de vânzare-cumpărare, notificări adresate în mod repetat, însă pârâta-reclamantă nu le-a dat curs.
Se mai precizează că abia la data de 20.05.2013, pârâta-reclamantă a notificat reclamanta-pârâtă că la 16.04.2013 a realizat intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 1668 Cod civil.
În dovedire reclamanta-pârâtă a depus la dosar, în copie, o . înscrisuri, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare din 17.04.2009, contractul de comodat nr. 920/01.07.2010, adresele nr. 7/95.06.2010, nr. 12/01.07.2010, nr. 27/17.05.2012, nr. 33/20.05.2013 referitor la corespondența purtată între cele două societăți, extrasul de carte funciară nr._/11.03.2013, adresa nr. A 25/25.04.2012, ordine de plată referitor la plata prețului imobilului aferent contractului.
Pârâta-reclamantă, legal citată, a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția necompetenței teritoriale a Tribunalului C., excepția insuficientei timbrări, pe fond solicitând respingerea acțiunii ca nefondată.
A arătat pârâta că referitor la primul capăt de cerere, respectiv rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea acestuia, ca urmare a intervenției prescripției sale, cursul prescripției a fost întrerupt, prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, aspecte ce reies din corespondenta părților.
Atât în vechea reglementare (Decretul 167/1958), cât și în noua reglementare (art. 2537 și urm. NCC) recunoașterea dreptului este o cauză de întrerupere a prescripției.
In cazul de față, se susține, reclamanta a acceptat atât poziția de așteptare dar și pe cea de prelungire a executării contractului (obligațiilor), cursul prescripției fiind întrerupt.
Astfel, corespondența purtată de părți denotă faptul că, reclamanta a acceptat o prelungire a executării contractului, prin recunoașterea în mod expres a dreptului a cărui acțiune se prescrie.
In acest sens, reclamanta a solicitat - în data de 17.04.2012 o renegociere a clauzelor contractuale (preț) și a subliniat interesul față de imobil prin cerința „de a nu întreprinde nici un demers ascuns privind Cherhanaua".
De asemenea, se menționează, prin adresele anterioare, reclamanta solicită „urgentarea intabulării” poziția acesteia fiind de interes față de imobil și de acceptare a raporturilor contractuale, părăsind poziția de eventuală împotrivire la executarea peste termenul inițial convenit a obligațiilor părților (altminteri ar fi trebuit să restituie folosința imobilului).
Abandonarea acestei poziții, în mod formal, a intervenit abia în prezent, când demersurile de intabulare fiind finalizate și nemaiexistând niciun impediment în executare, reclamanta a solicitat și pârâta a refuzat o renegociere a prețului stabilit în antecontractul de vânzare cumpărare, deși reclamanta folosește în continuare imobilul. Această atitudine semnifică în realitate un refuz de plată a restului de preț din partea reclamantei singurul „impediment” rămas în executarea antecontractului.
Mai susține pârâta-reclamantă că utilizarea imobilului de către reclamantă, semnifică o recunoaștere a dreptului, cursul prescripției fiind întrerupt.
Întrucât reclamanta folosește imobilul, nerestituind folosința acestuia către subscrisa, semnifică o acceptare a prelungirii cursului prescripției, printr-o cauză de întrerupere - recunoașterea convențională expresă a dreptului fiecăruia.
Atât în practica instanțelor de judecată, cât și în doctrină, utilizarea/posesia exercitată de către promitenta cumpărătoare semnifică cauză de întrerupere a cursului prescripției.
Din momentul în care reclamanta a primit posesia imobilului (17.04.2009) și până în prezent, acesta nu a abandonat această poziție, manifestând un real interes pentru utilizarea imobilului în baza convenției încheiate, ceea ce semnifică o poziție de acceptare a clauzelor și de recunoaștere a dreptului fiecăruia.
Se mai precizează că, Contractul de comodat nr. 920/01.07.2010 reprezintă o recunoaștere a dreptului - cauză de întrerupere a cursului prescripției.
Voința părților manifestată în cuprinsul contractului de comodat a fost aceea de a prelungi valabilitatea promisiunii de vânzare cumpărare, prin recunoașterea dreptului (recunoaștere ce a intervenit în interiorul termenului de prescripție), intenția fiecărei părți contractante de a aștepta finalizarea demersurilor începute.
In acest sens, se menționează, s-a prevăzut în preambulul contractului de comodat faptul că acesta a fost încheiat „în completarea antecontractului de vânzare cumpărare”, intenția nefiind acea de a abandona clauzele antecontractului, ci de a prelungi valabilitatea antecontractului.
Mai arată pârâta-reclamantă că, este evident că, acest contract de comodat a fost încheiat peste data limită la care reclamanta trebuia să își îndeplinească obligația de plată a restului de preț (30 noiembrie 2009) dar și a semnării/perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică (15 decembrie 2009), ceea ce semnifică că ambele părți au recunoscut convențional drepturile fiecăreia și au dorit ca efectele antecontractului să fie prelungite.
Poziția manifestată de către reclamantă a fost aceea de a nu abandona efectele antecontractului și de a aștepta ca pârâta să termine procedura de intabulare, poziție manifestată și prin adresele ulterioare ce formează corespondența părților.
Reclamanta pretinde că nu i s-ar fi răspuns nici unei solicitări, deși este lesne de observat că data încheierii contractul de comodat 1.07.2010, coincide cu data adresei nr. 12/_ a reclamantei prin care solicită „urgentarea intabulării” și are semnificația părăsirii de către ambele părți a poziției lor de eventuală împotrivire la executarea peste termenele inițial convenite a obligațiilor din antecontract (respectiv 30. nov. 2009 - obligația de plată a restului de preț - și 15. dec. 2009 - obligația de autentificare a contractului) prelungind executarea până la 01 ianuarie 2011.
Se mai învederează că, încheierea contractului de comodat nr. 920 din 01.07.2010 semnifică un act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare, cauză de prelungire a cursului prescripției
Conform art. 4 din contractul de comodat, valabilitatea/durata acestuia era de 6 luni începând cu data de 01 iulie 2010, respectiv până în data de 01 ianuarie 2011.
In aceste condiții, termenul de prescripție se împlinește după o perioadă de 3 ani, respectiv 01 ianuarie 2014.
Față de aceste aspecte, apreciază pârâta-reclamantă că termenul de prescripție nu s-a împlinit, dreptul de a cere executarea contractului fiind actual, rezoluțiunea antecontractului ca urmare a intervenției prescripției neoperând.
O pretinsă împlinire a cursului prescripției încearcă să invoce reclamanta datorită faptului că pârâta nu a dorit o renegociere a prețului imobilului (stabilit în antecontract). Poziția reclamantei semnifică în realitate un refuz al îndeplinirii propriei obligații - refuzul de plată a restului de preț.
Se arată, este evident că la 01 iulie 2010 ambele părți ar fi putut, prin consimțământ mutual, să desființeze promisiunea al cărui termen de executare expirase (mutuus dissensus), cu restituirea reciprocă a prestațiilor deja efectuate. Or, din încheierea contractului de comodat, „în completarea antecontractului” reiese clar că ambele părți au dorit prelungirea în timp a efectelor antecontractului.
Situația juridică născută din promisiune este creată de părți în scopul perfectării vânzării în formă autentică, fiind una de așteptare (D. C., p. 235 - Tratat de D. Civil, Contracte Speciale, voi. I, Ed. Ch. Back).
Rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea acestuia nu poate interveni datorită faptului că pârâta-reclamantă și-a respectat obligațiile
Se mai menționează că, în condițiile în care reclamanta a fost singura parte (a contractului) care a realizat beneficii din întârzierea intabulării, prin utilizarea imobilului în scopul desfășurării unor activități economice, întârziere pe care a admis-o (nu a abandonat posesia) și de care a profitat (a desfășurat activități comerciale), refuzul de plată a restului de preț este singurul impediment - la acest moment pentru care nu se realizează vânzarea în formă autentică.
Pe toată perioada derulării procedurii de intabulare (datorită perioadei lungi), respectiv până în prezent, arată pârâta-reclamantă că ea este cea care a suferit prejudicii, prin faptul că nu a beneficiat de prețul imobilului integral, nu a putut folosi sau valorifica (prin închiriere) imobilul, a cheltuit timp și resurse financiare prin procese (obținere drept de superficie necesar intabulării).
Arată pârâta reclamantă că neîndeplinirea obligației de intabulare nu s-a datorat culpei sale ci unor cauze independente de voința sa, acțiunii/inacțiunii unor terți. Astfel, imobilul nu a putut fi intabulat datorită faptului că OCPI Tulcea nu avea reglementată situația juridică a terenului de sub construcție și a terenului aferent acesteia. A fost nevoie pentru clarificarea acestor aspecte atât de memorii către . acțiune în instanță.
Toată această procedură a necesitat timp, timp pe care reclamanta - la acel moment - l-a acceptat - întrucât curgea în favoarea acesteia (amânare a plății restului de preț coroborată cu folosința imobilului în interesul său).
Mai mult decât atât, aceasta a cerut o urgentare a intabulării și nu și-a manifestat niciodată poziția de rezoluțiune pentru nerespectarea în termen obligațiilor noastre (reciproce).
Mai mult decât atât, partea în culpă, respectiv reclamanta nu poate invoca propria turpitudine în neexecutarea contractului pentru a obține rezoluțiunea acestuia.
In acest sens, reclamanta nu a plătit restul de preț, în mod voit, deși avea această obligație asumată prin clauzele contractuale, așteptând - în mod rău voitor - să invoce împlinirea termenului de prescripție.
Astfel, se susține, reclamanta, crezând că termenul de prescripție s-a împlinit, promovează prezenta acțiune de rezoluțiune a antecontractului, invocând neexecutarea acestuia, respectiv neplata prețului.
Apreciază pârâta-reclamantă că această poziție a reclamantei nu poate fi primită, intervenind principiul de drept conform căruia nimeni nu poate invoca propria turpitudine pentru denunțarea unui contract.
Referitor la cel de al doilea capăt de cerere, respectiv repunerea părților în situația anterioară prin obligarea să predea posesia imobilului, restituirea avansului/preț parțial și plata de despăgubiri pentru neexecutarea contractului în termen, arată pârâta-reclamantă că cuprinsul cererii introductive reiese că reclamanta a cerut rezoluțiunea antecontractului nu pentru scopul unei astfel de acțiuni (protejarea unor interese și sancționarea părții în culpă), ci pentru a emite pretenții pentru cel de al doilea capăt de cerere, respectiv repunerea părților în situația anterioară.
Se susține că, scopul urmărit de reclamantă este acela de a obține restituirea prețului plătit și despăgubiri de 10.000 euro, în condițiile în care a utilizat imobilul din aprilie 2009 și până în prezent în scopuri comerciale și nu mai dorește încheierea contractului în formă autentică și nici plata diferenței de preț.
Conform dispozițiilor Decretului 167/1958, restituirea prețului este întotdeauna prescriptibilă, termenul începând să curgă în funcție de data plății/data executării contractului.
In condițiile în care reclamanta apreciază că dreptul este prescris (rezoluțiunea intervenind ca urmare a prescripției), apreciază pârâta-reclamantă că și cererea subsidiară de repunere în situația anterioară (restituire preț) comportă aceleași efecte, având aceeași natură juridică.
Se arată că recunoașterile reclamantei că are de plătit restul de preț după momentul fixat pentru perfectarea vânzării (recunoașteri efectuate inclusiv prin solicitările de renegociere) au condus către o prelungire a termenului de perfectare a vânzării.
Mai mult decât atât, pârâta-reclamantă a așteptat efectuarea plății în condițiile în care și reclamanta a așteptat finalizarea demersurilor întreprinse de noi (intabulare), astfel încât plata unor despăgubiri nu se justifică.
Conform disp. art. 12 din antecontract, plata de despăgubiri intervine pentru nerespectarea obligațiilor, aspecte neinvocare de către reclamantă.
Mai susține pârâta-reclamantă că în condițiile în care reclamanta nu a invocat rezoluțiunea antecontractului pentru nerespectarea obligațiilor noastre, temeinicia acestor pretenții cu titlu de despăgubiri este de neînțeles.
Mai mult decât atât, nerespectarea unor obligații sau eventuale prejudicii trebuiesc dovedite și reținute ca fapte de către instanța de judecată, reclamanta nemotivând - sub nici o formă - astfel de aspecte/evenimente.
Față de situația sus menționată, reclamanta este cea care nu dorește încheierea contractului în formă autentică, nerespectarea contractului datorându-se culpei sale. In condițiile în care reclamanta nu își respectă obligația de plată a restului de preț și nici nu dorește a se prezenta la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, apreciază pârâta-reclamantă că ea este cea îndreptățită a beneficia de clauza penalizatoare, respectiv art. 13 din antecontract.
Se mai precizează că, în corespondenta purtată cu reclamanta, pârâta-reclamantă a invocat excepția de neexecutare a contractului, cerând reclamantei plata prețului (respectarea obligației).
In condițiile în care reclamanta nu și-a respectat propriile obligații (de plată a diferenței de preț), nu poate pretinde ca pârâta-reclamantă să își respecte obligațiile în termen.
De altfel, mai susține pârâta-reclamantă că nerealizarea intabulării, în termenul inițial stabilit, nu s-a datorat inacțiunii sale sau unei lipse de voință, ci unor evenimente obiective independente de noi (astfel cum au fost expuse anterior).
Repunerea în situația anterioară prin restituirea prețului (avansului) apare ca inechitabilă față de faptul că reclamanta a folosit - în perioada 2009-2013 - imobilul cherhana.
Pe lângă obligațiile principale fără de care orice antecontract de vânzare cumpărare este de neconceput, facultativ, părțile pot stipula și obligații secundare, respectiv obligația promitentului vânzător de a preda promitentului cumpărător bunul ce formează obiectul înțelegerii spre a fi folosit de acesta înaintea perfectării vânzării.
Conferirea folosinței lucrului este o obligație executată de pârâta-reclamantă, echivalentul acesteia fiind prețul primit.
Promisiunea de vânzare cumpărare nu dă naștere, prin ea însăși obligației de plată a prețului specifică vânzării. Această plată anticipată a prețului imobilului, plată realizată de promitentul cumpărător se datorează predării bunului cu anticipație spre folosință, de la momentul încheierii antecontractului (și nu al contractului în formă autentică).
. se prezumă, până la proba contrară că fiecare parte a dobândit (specific unei convenții sinalagmatice) dreptul să beneficieze de folosința bunului pe care l-a primit de la cocontractant (respectiv promitentul vânzător - prețul, iar promitentul cumpărător - lucrul) prestațiile anticipate echilibrându-se reciproc. (D-M. Fruth-O., Executarea în natură a Obligației de a face în RRD nr. 8/1986, p. 12).
Mai menționează pârâta-reclamantă că, este evident faptul că a urmărit a lăsa bunul spre folosința reclamantei, în echivalența prețului plătit, și nu cu titlu gratuit, ci în spiritul sumei de bani stabilită.
Față de aceste aspecte apare ca inechitabil - nefiind de esența actului încheiat între părți (antecontract de vânzare cumpărare) o restituire a plății deja făcute (parte din preț) fără a se ține seama și de folosința bunului de care a beneficiat reclamanta ca urmare a îndeplinirii de către promitenta vânzătoare a obligației secundare de punere la dispoziție a folosinței.
Apreciază pârâta-reclamantă că, o reală repunerea a părților în situația anterioară (dacă s-ar admite aceasta) nu însemnă doar restituirea prețului, ci comportă și dreptul subscrisei de a beneficia de o sumă de bani pentru obligația deja îndeplinită de punere la dispoziție a folosinței (lipsa de folosință a imobilului - folosință utilizată de reclamantă în perioada 2009-2013), ceea ce reprezintă echivalentul avansului deja primit ca preț parțial.
Referitor la capătul trei de cerere, respectiv instituirea unui drept de retenție asupra clădirii, solicită pârâta-reclamantă respingerea acestui capăt de cerere ca nefondat, fiind subsidiar celorlalte capete de acțiune.
In condițiile în care reclamata a utilizat imobilul timp de peste 4 ani, si nu și-a respectat obligațiile asumate atât cele principale cât și cele secundare (plată taxe și impozite, etc.), dorind pe lângă restituirea prețului și plata unor despăgubiri, se apreciază că este un abuz de drept instituirea unui drept de retenție ce i-ar permite o utilizare a imobilului în continuare fără obligații financiare.
Instituirea unui drept de retenție în favoarea reclamantei apare ca o sancțiune a pârâtei-reclamante, în condiții în care reclamanta este cea care nu își respectă obligațiile asumate ce ar conduce către încheierea contractului de vânzare cumpărare și stingerea litigiului.
Apreciază pârâta-reclamantă acțiunea formulată ca nefondată, reclamanta urmărind obținerea unor foloase necuvenite în condițiile nerespectării propriilor obligații, aspecte ce conduc către respingerea cererii ca nefondate, cu cheltuieli de judecată.
De asemenea, pârâta-reclamantă a depus la dosar cerere reconvențională solicitând obligarea reclamantei-pârâte la respectarea obligațiilor asumate prin Antecontractul de vânzare cumpărare din 17.04.2009 (obligație de a face - de a executa contractul), respectiv în a achita diferența de preț contractuală in valoare de 66.039 Euro (la cursul BNR din data efectuării plații), prin ordin de plata stampilat de banca, cel mai târziu in ziua semnării contractului de vânzare cumpărare autentic; a se prezenta la notar in vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare in forma autentica pentru imobilul Cherhana Gorgova cu nr. cadastral_ din cartea funciara nr._ UAT Maliuc, în termen de 15 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii sub sancțiunea unei amenzi civile/daune interese, în cuantum de 100 lei pentru fiecare zi de întârziere.
In motivarea cererii reconvenționale, s-a arătat că în data de 17.04.2009, între . și reclamanta-pârâtă a intervenit un antecontract de vânzare cumpărare ce avea ca obiect promisiunea de vânzare cumpărare a imobilului situat în ., jud. Tulcea, denumit Cherhana Gorgova. De asemenea, s-a stabilit atât prețul integral și modalitățile de plată cât și obligațiile părților.
Se mai arată că, conform clauzelor contractuale (art. 4), obligația pârâtei-reclamante consta în a intabula imobilul și a obține certificat de carte funciară, respectiv certificat fiscal.
De asemenea, obligația promitentei cumpărătoare consta în a achita diferența de preț la termenele și modalitățile stabilite (art. 5 coroborat cu art. 3 din antecontract).
Mai susține pârâta-reclamantă că, referitor la respectarea obligației sale, a arătat faptul că a demarat imediat formalitățile necesare pentru intabularea imobilului, însă OCPI Tulcea a solicitat acordul Comunei Maliuc deoarece terenul din jurul clădirii aparținea acesteia. S-au formulat numeroase demersuri pentru obținerea acestui acord, respectiv memorii, cereri, etc. (adresa nr. 2382/04.02.2011, nr. 2153/18.11.2010, nr. 2154/18.11.2010).
Se mai precizează că în cursul anului 2011 (luna martie) s-a formulat acțiune în instanță prin care s-a solicitat a se constata un drept de superficie asupra terenului de sub construcție și a se suplini acordul Comunei Maliuc (pârâtei) în vederea intabulării construcției. Prin sentința civilă nr. 3985/15.12.2011 pronunțată de Judecătoria Tulcea în dosar nr._ s-a obținut un drept de superficie asupra terenului de sub construcție, instanța de judecată reținând că „în ipoteza puțin probabilă în care, ulterior pronunțării prezentei sentințe civile, OCPI Tulcea ar refuza intabularea dreptului de proprietate și al dreptului de superficie al reclamantei (nr. .) aceasta ar avea la îndemână calea unei cereri de reexaminare și a unei plângeri”, aspecte ce au condus către demararea procedurii de intabulare.
Mai susține pârâta-reclamantă că a întâmpinat probleme din partea OCPI Tulcea, deoarece măsurătorile efectuate de firmele specializate agreate de OCCPI Tulcea nu erau corect realizate, cererea de intabulare fiind respinsă, conform încheierii de respingere nr._/05.04.2012. Ulterior, s-a reluat procedura de măsurători și intabulare, obținând în data de 07.12.2012 încheierea nr._, comunicată în cursul lunii ianuarie 2013.
Astfel, se menționează că s-a reușit a intabularea imobilului, abia în anul 2013, însă de toată această întârziere nu a profitat decât reclamanta-pârâtă, care a utilizat imobilul pentru a-și desfășura activitățile comerciale și a nu plăti impozitele aferente, conform certificatului fiscal nr. 351/14.03.2012.
În acest sens, cu ocazia intabulării imobilului, certificatul de atestare fiscală nr. 351/2012 emis de . în cuantum de 114.573 lei, reprezentând impozit clădire curent și anterior/penalități.
Despre toate aceste demersuri ale pârâtei-reclamante, reclamanta-pârâtă a știut în permanență și a acceptat această prelungire a termenului de încheiere a contractului în formă autentică deoarece până în prezent nu a dorit rezoluțiunea contractului și nici nu a plecat din imobil, din contră, l-a folosit și îl folosește în continuare pentru a-și desfășura activitatea comercială specifică - cherhana.
Se mai precizează faptul că, prin adresa nr. 1/18.03.2010, reclamanta-pârâtă și-a manifestat intenția de a achita diferența de preț, în tranșe lunare de 20.000 lei, însă nu și-a respectat acest angajament, ultima plată fiind efectuată în luna decembrie 2009 (în cuantum de 20.000 lei ).
De asemenea, prin alte adrese din cursul anului 2010 (situate în timp după momentul inițial stabilit prin antecontract pentru îndeplinirea obligațiilor reciproce, dar in interiorul termenului de prescripție) reclamanta-pârâtă a solicit urgentarea intabulării (de exemplu adresa nr. 12/01.07.2010). Deși reclamanta-pârâtă pretinde că nu s-ar fi răspuns adreselor sale, totuși este lesne de observat că la data de 1.07.2010 părțile s-au întâlnit și au încheiat contractul de comodat nr. 920/01.07.2010 „în completarea antecontractului de vânzare-cumpărare”. Prin această convenție, ce ar fi putut fi intitulată la fel de bine „act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare”, părțile au prelungit în timp efectele acestuia din urmă până la data de 01.01.2011, dovedind totodată că ambele părți au părăsit poziția de eventuală împotrivire la executarea peste termen a antecontratului. Prin contractual de comodat astfel încheiat, părțile au realizat o recunoaștere convențională expresă a dreptului fiecăreia (cauză de întrerupere a prescripției).
Se mai arată că, în perioada următoare, reclamanta-pârâtă a comunicat pârâtei-reclamante o adresă în data de 18.04.2012 prin care insista în urgentarea intabulării, însă dorea și o renegociere a prețului stabilit prin antecontract.
Astfel, arată pârâta-reclamantă că a prezentat acesteia punctul său de vedere, respectiv urgentarea intabulării și dezacordul privind o renegociere a prețului, în condițiile în care a folosit imobilul și nu a achitat - conform termenelor stabilite diferența de preț, conform adresei nr. A25-04/25.04.2012.
Solicită pârâta-reclamantă, obligarea reclamantei-pârâte la respectarea obligațiilor asumate prin art. 5 coroborat cu art. 3 din antecontract, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică și a plăti diferența de preț cel mai târziu la momentul autentificării actului.
Ultima încercare de soluționare pe cale amiabilă, respectiv de încheiere a contractului de vânzare cumpărare și de primire a diferenței de preț a fost în cursul lunii iunie (adresa nr. 36 / 25.06.2013).
Se mai precizează faptul că, anterior, pârâta-reclamantă a mai cerut reclamantei-pârâte respectarea obligațiilor asumate, respectiv de a se prezenta la notar pentru încheierea actului în formă autentică și achitarea diferenței de preț, încă din luna mai 2013, conform adresei nr. 33.
De asemenea, prin adresa nr. J07-02/21.07.2010 s-a cerut reclamantei-pârâte respectarea obligațiilor asumate, respectiv plata impozitelor și taxelor și obținerea certificatului fiscal necesar procedurii de intabulare imobil, însă aceasta nu și-a respectat obligațiile.
Apreciază pârâta-reclamantă că - în calitate de promitent-vânzător poate cere atât rezoluțiunea contractului din culpa pârâtei cât și executarea sa, respectiv executarea obligațiilor asumate, conform disp. Art. 1298 cod civil.
De asemenea, se arată că, în speță sunt aplicabile disp. Art. 1298 cod civil - vechea legislație aplicabilă la momentul nașterii raportului juridic - momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare.
Conform art. 1298 cod civil: „Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa unei din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii”, dispoziție de care înțelegem a ne folosi și a cere executarea vinderii, echivalentul fiind respectarea obligației de a cumpăra imobilul.”
In cazul de față, partea în culpă este pârâta, care refuză a plăti diferența de preț și a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, . îndeplinindu-și întreaga obligație - de a intabula și a putea obține extras de carte funciară (în prezent se solicită și se comunică către biroul notarial).
Referitor la diferența de preț solicitată, aceasta reiese din plățile parțiale efectuate de către reclamanta - pârâtă, rămânând un rest de plată în cuantum de 66.039 euro.
În acest sens, pârâta a plătit sumele de 80.000 lei/24.08.2009, 10.000 lei/23.09.2009, 10.000 lei/02.12.2009 si ultima tranșă plătită a fost în cuantum de 20.000 lei/28.12.2009.
Precizează pârâta-reclamantă faptul că solicită daune interese pentru fiecare zi în care pârâta nu își execută obligațiile, deoarece folosirea imobilului de către pârâtă aduce grave prejudicii, prin imposibilitatea folosirii acestui imobil, fiind lipsită de contravaloarea unei eventuale chirii. Astfel, nu se poate utiliza/folosi imobilul nici pentru a desfășura activități comerciale și nici pentru o eventuală închiriere, acesta fiind folosit de către pârâtă de mai bine de 4 ani.
In tot acest interval, pârâta nu și-a respectat obligațiile de plată a diferenței de preț, însă a desfășurat în locația din . specifice de pescărie, locația fiind o cherhana.
Apreciază pârâta-reclamantă că, atitudinea pârâtei care, fără a respecta dreptul de proprietate și fără a-și respecta obligațiile contractuale asumate, reprezintă un abuz de drept și crează un prejudiciu prin utilizarea imobilului și neplata diferenței de preț.
În condițiile în care consimțământul la vânzare a fost deja exprimat de către reclamanta-pârâtă (promitenta-cumpărătoare) prin semnarea antecontractului de vânzare cumpărare, la acel moment, instanța de judecată nu face altceva decât să constrângă la executarea unei obligații de a face, respectiv a obligării debitorului (reclamanta-pârâtă) la semnarea actului autentic.
Debitorul unei obligații de a face poate fi constrâns a executa prin sancțiunea unor daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere.
Întrucât poziția reclamantei-pârâte este evidentă - de a nu mai dori încheierea contractului în formă autentică, apreciază pârâta-reclamantă că instanța de judecată, în baza disp. legale ce statuează că „legea părților este contractul/convenția”, poate obliga la executarea acesteia (executarea contractului).
Față de cele prezentate mai sus, se solicită admiterea cererii și obligarea reclamantei-pârâte să-și execute/respecte obligațiile asumate, în termen de 15 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii, cu plata unor daune interese (daune cominatorii) în cuantum de 100 lei/zi de întârziere, de la rămânerea definitivă a hotărârii si până la executare sa, cu plata cheltuielilor de judecată.
In drept, pârâta-reclamantă și-a întemeiat cererea reconvențională pe disp. Art. 1075 și urm., art. 1094, art. 1298 vechiul cod civil, disp.art.1270 ,art,1469, art. 1516 și urm. art. 1650 si urm. Noul Cod civ., art. 194, art. 209 și urm C..
Prin Sentința civilă nr. 3112/13.11.2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._ , s-a admis excepția de necompetență materială a Tribunalului C. și s-a dispus declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Tulcea.
Pe rolul Tribunalului Tulcea dosarul a fost înregistrat sub nr._ .
La termenul din 6 februarie 2013, apărătorul reclamantei a depus răspunsul la interogatoriul propus de pârâtă a fi luat S.C. P. F. S.R.L., precum și o . înscrisuri referitor la situația juridică a imobilului Cherhana Gorgova – . vânzare-cumpărare succesive, bilanțul pe anii 2009, 2010, facturi ENEL, chitanța nr._/02.08.2010 referitor la plata impozit pe clădiri 2009 – 2010.
Prin sentința civilă nr. 347/20 februarie 2014, Tribunalul Tulcea a respins acțiunea principală formulată de reclamanta S.C. „P. F.” S.R.L. O. în totalitate, ca nefondată; a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.C. „A. Internațional” S.R.L. București; a obligat reclamanta-pârâtă la respectarea obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 17 aprilie 2009, constând în plata diferenței de preț de 66.039 euro către pârâta-reclamantă, precum și de a se prezenta la notar în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru imobilul Cherhana Gorgova, cu nr. cadastral_, înscris în cartea funciară nr._ UAT Maliuc – Județul Tulcea, în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii și a respins capătul de cerere privind plata unei amenzi civile de 100 lei/zi de întârziere, ca nefondată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut că între cele două părți, reclamanta S.C. P. F. S.R.L. O., județul C. și pârâta S.C. A. INTERNATIONAL S.R.L. București a fost încheiat, la data de 17.04.2009, antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a unei construcții situată în ., județul Tulcea, prețul fiind convenit la suma de 125.000 euro.
Promitenta-cumpărătoare S.C. P. F. S.R.L. urma să achite acest preț în tranșe, începând cu data semnării antecontractului și până la data de 30 noiembrie 2009, iar vânzătoarea s-a obligat să pună la dispoziția acesteia, în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, extrasul de carte funciară care să ateste intabularea dreptului de proprietate pe numele său.
Totodată, părțile s-au obligat ca până la data de 15 decembrie 2009, să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Din probele administrate în cauză, a rezultat că niciuna dintre părțile contractante nu și-a executat obligațiile asumate în totalitate, iar la data de 01.07.2010, în completarea antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.04.2009, au încheiat un contract de comodat în vederea folosirii de către reclamantă, cu titlu gratuit, a clădirii cu destinația de cherhana din localitatea Gorgova, județul Tulcea, pe o durată de 6 luni.
Din cuprinsul contractului de comodat încheiat în completarea antecontractului de vânzare-cumpărare rezultă intenția părților de a prelungi valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare, prin recunoașterea dreptului fiecăreia dintre părți, contractul fiind încheiat după trecerea datei la care reclamanta trebuia să achite diferența de preț (30 noiembrie 2009) precum și cea de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin urmare, voința manifestată de părți prin prelungirea efectelor antecontractului de vânzare-cumpărare și recunoașterea drepturilor, a operat o întrerupere a cursului prescripției, în condițiile prevăzute de art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, în vigoare la data încheierii contractului.
De altfel, prin corespondența purtată în cursul anului 2010 cu pârâta (filele 12 și 13), reclamanta cumpărătoare și-a exprimat în continuare interesul pentru executarea obligațiilor contractuale, solicitând urgentarea intabulării imobilului, iar la 17 aprilie 2012, renegocierea clauzelor contractuale referitoare la prețul imobilului.
In același timp, deși contractul de folosire cu titlu gratuit a imobilului a fost încheiat pe o perioadă de 6 luni, până la data de 1 ianuarie 2011, nu s-a făcut dovada restituirii imobilului, după expirarea duratei contractului.
In practica instanțelor de judecată, posesia exercitată de către promitenta cumpărătoare semnifică cauză de întrerupere a cursului prescripției, în acest sens, pronunțându-se I.C.C.J. prin decizia nr. 1212/17 februarie 2008.
S-a arătat astfel că, în cazul neexecutării obligației asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, executarea silită a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripție prev. de art. 3 din Decretul 167/1958, care curge din momentul încheierii contractului.
Insă, atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deținerea lui cu acordul promitentului vânzător echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a din Decret.
Prin urmare, termenul de prescripție în cazul de față s-ar fi împlinit după o perioadă de 3 ani de la data expirării duratei contractului de comodat, respectiv la 1 ianuarie 2014, ulterior datei la care a fost promovată acțiunea reclamantei, astfel încât nu poate fi invocată rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a intervenirii prescripției executării silite.
In ceea ce privește celelalte capete de cerere vizând repunerea părților în situația anterioară, prin obligarea reclamantei la predarea construcției și a pârâtei să restituie partea din preț avansată de reclamantă, în sumă de_ euro, 10.000 euro despăgubiri precum și instituirea unui drept de retenție asupra construcției în favoarea reclamantei, până la achitarea acestor sume, fiind accesorii cererii principale și dată fiind soluția pronunțată asupra acesteia, au fost respinse și acestea ca nefondate.
Cu privire la cererea reconvențională, s-a reținut că obligațiile părților au fost de intabulare a imobilului și obținerea certificatului de carte funciară, precum și a certificatului fiscal, în vederea perfectării vânzării-cumpărării, de către pârâta S.C. A. INTERNATIONAL S.R.L. precum și de plată a prețului la termenul și în modalitățile stabilite de către reclamanta S.C. P. F. S.R.L.
Referitor la obligația asumată de pârâtă, din înscrisurile depuse, se constată că aceasta a efectuat o . demersuri, adrese și memorii către ., pentru a obține acordul acesteia la intabularea imobilului, începând din februarie 2011, finalizate prin Sentința civilă nr. 3985/15 decembrie 2011 pronunțată de Judecătoria Tulcea, în baza căreia au obținut recunoașterea dreptului de superficie asupra terenului aflat sub Cherhanaua Gorgova, în suprafață de 511 m.p.
Ulterior, Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Tulcea, a respins prin Incheierea nr._/05.04.2012, cererea pentru înscrierea imobilului teren în evidențele de Carte Funciară, pentru lipsa numărului cadastral.
In urma altor măsurători efectuate și în baza sentinței civile nr. 3985/15 decembrie 2013 a Judecătoriei Tulcea, O.C.P.I. Tulcea a admis cererea pentru înscrierea terenului în evidențele de CF, prin Incheierea nr._/7 decembrie 2013, comunicată pârâtei în ianuarie 2013.
Conform certificatului de atestare fiscală nr. 351/14.03.2012, emis în vederea intabulării imobilului, reclamanta nu a achitat impozitul aferent, înregistrându-se datorii în cuantum de 114.573 lei.
Prin urmare, pârâta-reclamantă S.C. A. INTERNATIONAL S.R.L. și-a îndeplinit, deși cu întârziere, obligațiile asumate, iar reclamanta a acceptat această prelungire în timp a termenului de încheiere a contractului, nesolicitând rezoluțiunea contractului și folosind în continuare imobilul, cu destinație cherhana, cu titlu gratuit.
Deși la data de 8 martie 2010 aceasta și-a manifestat intenția de a achita diferența de preț, în tranșe lunare de 20.000 lei, nu și-a respectat angajamentul, ultima plată fiind efectuată în luna decembrie 2009.
S-a reținut totodată că, ulterior intabulării, pârâta a convocat reclamanta cumpărătoare la sediul notarial în vederea încheierii contractului în formă autentică și achitării diferenței de preț (adresa nr. 3/25.06.2013), însă aceasta nu a dat curs convocării, promovând prezenta acțiune.
Prin urmare, reclamanta pârâtă S.C. P. F. S.R.L. fiind în culpă în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate, iar pârâta solicitând în continuare executarea vinderii, în temeiul disp. art. 1298 Cod civil, în vigoare la data încheierii contractului, a fost respinsă cererea reconvențională în parte, urmând a fi obligată reclamanta pârâtă la plata diferenței de preț de 66.039 euro precum și de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii.
In ceea ce privește capătul de cerere din reconvențională privind plata unei amenzi civile de 100 lei/zi de întârziere, cu titlu de daune cominatorii, a fost respins ca nefondat în conformitate cu prev. art. 5803) alin. 5 Cod proc. civ., potrivit cărora pentru neexecutarea obligațiilor de a face nu se pot acorda daune cominatorii.
In temeiul art. 274 Cod proc. civ., reclamanta pârâtă a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de pârâta-reclamantă în sumă de 40 lei taxă timbru.
Împotriva acestei soluții a declarat apel reclamanta-pârâtă ..R.L., susținând că dezlegarea dată de instanța de fond cererii principale este greșită.
Astfel, deși apelanta și-a îndeplinit obligațiile asumate, respectiv a achitat prețul convenit la scadențele cuvenite încheierea actului de vânzare-cumpărare nu s-a realizat din culpa pârâtei care nu a reușit intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului litigios la aproximativ 3 ani și 6 luni de la împlinirea termenului convenit prin contractul pentru perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare.
Împrejurările invocate în apărare de pârâtă și reținută de instanța de fond, în sensul că nu ar fi în măsură a prezenta în termenul convenit dovada intabulării dreptului său de proprietate asupra imobilului litigios din culpa unor terți, nu reprezintă cauze exoneratoare de răspundere contractuală. În materie contractuală vina debitorului obligației neexecutate este prezumată.
Prezumția este relativă și ar putea fi răsturnată exclusiv în situația în care s-ar fi dovedit că neexecutarea ar fi provenit dintr-o cauză străină, neimputabilă debitorului, respectiv caz fortuit, forță majoră ori vina creditorului.
Apelanta și-a îndeplinit toate obligațiile până la data convenită pentru perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare.
Astfel, până la 15.12.2009, achitase pârâtei cu titlu de avans din prețul convenit al vânzării suma de 58.959 euro (tranșa I integral și tranșa a II-a aproape integral – respectiv 47,17% din totalul prețului convenit).
Tranșa a III-a nu a fost achitată până la 30.11.2009 din cauza culpei pârâtei, care până la acel moment nu făcuse sub nicio formă dovada demersurilor sale pentru intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului, astfel că plătind diferența de preț, apelanta ar fi fost în pericol a pierde bunul și prețul.
De altfel, pârâta nu a probat că la 15.12.2009 ar fi solicitat apelantei executarea în natură (achitarea tranșei a III-a) și că actul autentic de vânzare-cumpărare nu s-ar fi putut perfecta ca urmare a neexecutării acestei obligații din culpa cumpărătoarei.
Obținerea certificatului fiscal era obligația vânzătoarei care trebuia să achite toate taxele și impozitele pentru bunul ce urma a fi vândut.
În raport cu cele mai sus arătate consideră că instanța de fond greșit a reținut că solicitarea privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 17.04.2009 din culpa pârâtei este neîntemeiată.
Întrucât se impune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și celelalte capete accesorii, precum restituirea sumei de 58.959 euro echivalentul în lei la data plății, a sumei de 10.000 euro cu titlu de daune-interese și instituirea dreptului de retenție (conform art.12 din antecontract) sunt întemeiate, urmează a fi admise.
În legătură cu cererea reconvențională, apelanta susține că și aceasta a fost soluționată greșit.
Astfel, îndeplinirea în natură a obligațiilor de către cocontractant ar putea fi cerută exclusiv de către partea care și-a îndeplinit sau se arată gata a-și îndeplini propriile obligații, situație în care nu se regăsește pârâta-reclamantă, așa cum s-a arătat mai sus.
Chiar și ulterior împlinirii termenului convenit pentru perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare, apelanta a cerut repetat pârâtei executarea în natură a obligațiilor de vânzare (pe parcursul anilor 2010-2011).
Împrejurarea că s-a aflat în posesia bunului promis vânzării nu reprezintă un argument de natură a fundamenta solicitarea pârâtei-reclamante de obligare a societății reclamante la executarea în natură a obligației, întrucât nu a realizat venituri, dar mai ales pentru faptul că stăpânirea bunului de către apelantă semnifică o recunoaștere a pârâtei-reclamante a dreptului cumpărătoarei decurgând din antecontract, iar nu contrariul, cum a reținut instanța de fond.
De asemenea, apelanta invocă și prescripția dreptului la acțiune în legătură cu executarea în natură a obligațiilor ce derivă din antecontract.
Intimata-pârâtă S.C. A. Internațional S.R.L., prin întâmpinare, a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Apelul, în raport cu criticile aduse se constată că este neîntemeiat, din următoarele considerente:
I. Referitor la motivul care vizează respingerea cererii principale, instanța reține următoarele:
I.a. Rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neexecutarea acestuia, ca urmare a intervenției prescripției sale:
Conform antecontractului încheiat la 17.04.2009, intimata-pârâtă . s-a obligat să-i vândă apelantei-reclamante . imobilul situat în ., jud.Tulcea, pentru prețul de 125.000 euro.
Prețul clădirii urma a fi achitat în rate astfel: 30.000 euro la data semnării prezentului antecontract, tranșa a II-a, la data de 31.07.2009, iar diferența la 30.11.2009.
Potrivit art.6 din antecontract, părțile au stabilit de comun acord data de 15.12.2009, în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare autentic privind imobilul ce face obiectul antecontractului.
Așa cum a reținut și instanța de fond, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a finalizat, însă părțile de comun acord au încheiat un contract de comodat la 01.07.2010 privind folosința gratuită a imobilului ce făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare pentru o perioadă de 6 luni.
Acest contract de comodat, așa cum rezultă din conținutul său, a fost încheiat „în completarea antecontractului de vânzare-cumpărare” care a intervenit între părți la data de 17.04.2009.
Potrivit art.5 din contractul de comodat, acesta își înceta de drept și înainte de termenul stabilit în aceeași dată în care comodatara își îndeplinea integral obligația de a achita prețul de cumpărare, astfel cum a fost stabilit prin antecontractul din 17.04.2009.
Deși nu s-a achitat și diferența de preț, iar perioada contractului de comodat s-a împlinit, apelanta a rămas în posesia bunului, astfel cum rezultă din răspunsul la interogatoriu.
Prin răspunsul la întrebarea nr.14 din interogatoriu, apelanta recunoaște că la 18.04.2012 a solicitat urgentarea intabulării, acceptând și recunoscând efectele antecontractului, chiar și în situația renegocierii prețului.
În acest context, rezultă, pe de o parte, că apelanta s-a aflat ulterior încheierii contractului de comodat și până în prezent în posesia bunului, iar pe de altă parte, a solicitat în repetate rânduri încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cum de altfel recunoaște chiar prin motivele de apel, situație care echivalează cu recunoașterea în mod expres a dreptului a cărui acțiune se prescrie.
Tocmai această recunoaștere a determinat întreruperea cursului prescripției, conform art.16 lit.a din Decretul nr.167/1958, în vigoare la data încheierii antecontractului, cum corect a reținut și instanța de fond.
I.b. Rezoluțiunea antecontractului ca urmare a culpei pârâtei reconveniente
Obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.04.2009, l-a constituit promisiunea de vânzare-cumpărare a construcției situată în ., în suprafață totală de 424,22 m.p.
Intimatei-pârâte i se impune faptul că nu și-a executat obligațiile derivate din antecontract, respectiv nu a prezentat extrasul de carte funciară care să ateste intabularea dreptul de proprietate al promitentului și lipsa oricărei sarcini asupra imobilului în favoarea unor terți, precum și certificatul fiscal, acte necesare întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la 15.12.2009.
Intimata-pârâtă a fost împiedicată să-și exercite obligațiile mai sus-arătate, întrucât nu a reușit în timp util obținerea extrasului de carte funciară. Obținerea acestui extras a fost condiționată de lipsa titlului asupra terenului pe care exista construcția ce făcea obiectul antecontractului.
Abia ulterior, după obținerea sentinței civile nr.3985/2011 pronunțată de Judecătoria Tulcea, a fost posibilă obținerea extrasului de carte funciară.
Deci, neîndeplinirea obligației de intabulare nu s-a datorat culpei pârâtei ci din cauze independente voinței sale.
Susținerea apelantei conform căreia intimata-pârâtă nu a luat măsuri pentru îndeplinirea obligației de obținere a extrasului de carte funciară, nu este întemeiată, având în vedere faptul că pârâta a demarat formalitățile necesare de îndată întocmirii antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel cum rezultă din probele administrate.
Mai mult decât atât, a procedat la cedarea gratuită a folosinței bunului conform contractului de comodat, situație cu care a fost de acord și apelanta și prelungită și după împlinirea termenului, respectiv până în prezent.
În ceea ce privește prezentarea certificatului fiscal este adevărată susținerea apelantei în parte, însă nu lipsa acestuia a determinat neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, ci lipsa extrasului de carte funciară.
Astfel, dacă intimata-pârâtă putea prezenta extrasul de carte funciară, dar nu putea obține certificatul fiscal din cauza neachitării impozitului și a altor taxe, acesta fiind singurul impediment în nefinalizarea contractului, lipsa acestuia îi era imputabilă pârâtei. Pe de altă parte, conform art.8 din antecontract însă și apelanta se obliga să achite impozitul și taxele în legătură cu imobilul.
Ori, în cauză, nefinalizarea contractului l-a constituit lipsa extrasului de carte funciară din cauza unor proceduri prealabile neimputabile exclusiv pârâtei.
Dispozițiile art.1082 Cod civil, sunt aplicate în funcție de condițiile concrete privind conduita pârâtului în îndeplinirea obligațiilor contractuale fiind sancționate numai cele care țin de voința sa exclusivă.
I.b. în ceea ce privește rezoluțiunea ca urmare a culpei apelantei, instanța reține următoarele:
Conform clauzelor contractuale (art.4 și art.5 coroborat cu art.3 din antecontract), obligațiile intimatei constau în a intabula imobilul și a obține certificatul de carte funciară, respectiv certificat fiscal, iar a promitentei-cumpărătoare consta în a achita diferența de preț la termenele și în modalitățile stabilite.
În aceste condiții, apelanta-reclamantă trebuia să achite restul de preț în termenele stabilite prin antecontract (30.11.2009), obligație neexecutată până în prezent, deși era prioritară față de momentul în care intimata trebuia să prezinte încheierea de intabulare (15.12.2009).
În acest context, instanța corect a reținut că și aceasta se află în culpă, întrucât nu și-a executat întocmai obligațiile asumate (respectiv nu a achitat integral rata a II-a și total rata a III-a la termenele stabilite.
Susținerea apelantei conform căreia și-a îndeplinit obligația de plată (a achitat 47% din preț), iar rata a III-a nu a achitat-o întrucât nu i se prezentase actele pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu o exonerează pe aceasta de plata acestor rate.
Pentru a putea cere rezoluțiunea, apelanta trebuia să fie în situația îndeplinirii obligațiilor (achitarea tuturor ratelor la termenele scadente) și abia apoi să procedeze în consecință.
Ori, așa cum s-a reținut, apelanta nu și-a îndeplinit în totalitate obligația de plată a tuturor tranșelor stabilite prin contract, astfel că instanța de foind a reținut și culpa acesteia în neîndeplinirea obligațiilor.
I.d. În legătură cu motivul care vizează repunerea părților în situația anterioară, instanța reține următoarele:
Întrucât s-a reținut culpa ambelor părților și nu se impune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, nu se impune nici repunerea părților în situația anterioară, respectiv vânzătorul să restituie parte din prețul achitat, iar cumpărătorul să-i predea folosința bunului.
De asemenea, nu se impunea nici acordarea daunelor-interese, astfel cum au fost determinate conform art.12 din antecontract, dar nici instituirea dreptului de retenție.
Faptul că apelanta a folosit în perioada 01.07.2009 și până în prezent imobilul nu constituie temei pentru respingerea cererii privind restituirea prețului, plata daunelor-interese și retenției bunului, ci așa cum s-a arătat, acesta îl constituie doar neexecutarea de către aceasta a obligațiilor în conformitate cu clauzele contractului.
II. Referitor la motivele privind cererea reconvențională, se reține că și acestea sunt neîntemeiate:
Astfel, așa cum s-a arătat mai sus, ambele părți au determinat neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare contractului de vânzare-cumpărare, pârâta prin neprezentarea extrasului de carte funciară (din cauza unor impedimente la O.C.P.I. Tulcea), iar reclamanta pentru neachitarea ultimei tranșe de 65.000 euro plus 1039 euro din tranșa a II-a.
Apelanta a fost notificată să-și îndeplinească obligația de plată conform adresei nr.A25/25.04.2012 (fila 22), însă nu a dat curs acesteia, iar în prezent nu mai dorește încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având ca obiect construcția menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Mai mult decât atât, înainte de promovarea prezentei acțiuni, pârâta a convocat-o pe apelantă la sediul notarial în vederea încheierii contractului în formă autentică și achitării diferenței de preț (adresa 3/25.06.2013), însă aceasta nu a dat curs convocării, promovând în schimb acțiunea în rezoluțiune a antecontractului cu repunerea părților în situația anterioară și plata daunelor-interese.
În atare situație, reținându-se că până la promovarea prezentei acțiuni, intimata și-a îndeplinit obligațiile asumate în antecontract, în conformitate cu art.1298 Cod civil, instanța a dispus obligarea apelantei-reclamante la îndeplinirea obligațiilor - respectiv în achitarea diferenței de preț de 66.039 euro și prezentarea la notar în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii.
Această soluție, nu este greșită conform dispozițiilor legale sus-menționate, iar trecerea perioadei de aproximativ 5 ani de îndeplinire a termenului convenit în acest scop nu are nicio relevanță în cauză, atâta vreme cât prescripția dreptului la acțiune a fost întreruptă.
Pentru aceste considerente, având în vedere disp.art.480 Cod procedură civilă, apelul va fi respins ca nefondat.
Cererea de obligare la cheltuieli de judecată formulată de intimata-pârâtă prin întâmpinare, urmează a fi respinsă ca nedovedită.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta-pârâta ..R.L. – cu sediul în oraș O., ., biroul 2, jud. C., în contradictoriu cu intimata pârâtă-reclamantă S.C. A. INTERNAȚIONAL S.R.L. prin administrator judiciar SP Real Casa Expert SPRL București – cu sediul în București, sector 4, ., ., împotriva sentinței civile nr. 347/20 februarie 2014, pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr._ .
Respinge cererea de obligare la cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 noiembrie 2014.
Președinte, R. M. | Judecător, N. S. | |
Grefier, D.-C. M. |
Jud.fond:V.A.
Red.-jud.R.M.
Tehnored.-gref.D.C.M.
4ex./10.12.2014
| ← Pretenţii. Decizia nr. 601/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA | Strămutare. Sentința nr. 36/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
