ICCJ. Decizia nr. 1834/2005. Comercial
| Comentarii |
|
Prin sentința nr. 136/ LC din 20 ianuarie 2004, Tribunalul Satu Mare a admis acțiunea înaintată de reclamanta SC A. SRL Urziceni împotriva pârâtei SC S. SA Satu Mare și a obligat pârâta să transmită reclamantei în proprietate imobilul înscris în C.F. nr. 9901, sub nr. top. 2914/11, căruia în natură îi corespunde Magazinul de desfacere, situat în Carei, și totodată a obligat pârâta să prezinte reclamantei actele de proprietate ale imobilului de mai sus, în vederea intabulării.
A dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului de mai sus, în favoarea reclamantei, în baza contractului de leasing imobiliar nr. 168/2000 încheiat între părți.
A respins cererea reconvențională înaintată de pârâta-reclamantă SC S. SA împotriva contractului de leasing imobiliar nr. 168 din 18 aprilie 2000, precum și în ceea ce privește evacuarea reclamantei-pârâte din imobilul în cauză.
A obligat pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 5.345.000 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, potrivit colii C.F. în extenso a imobilului în cauză, pârâta-reclamantă este proprietarul tabular al imobilului în litigiu, imobil în privința căruia părțile au încheiat contractul de leasing imobiliar nr. 168 din 18 aprilie 2000, prin care au convenit ca locatorul SC S. SA Satu Mare să transmită dreptul de folosință și posesie utilizatorului SC A. SRL Urziceni asupra imobilului în suprafață de 138 mp, magazin de desfacere, predarea imobilului realizându-se la data de 18 aprilie 2004, conform procesului verbal de predare-primire încheiat în acest sens, stabilindu-se o redevență lunară de 188 dolari S.U.A., precum și o valoare a activului de 12.633 dolari S.U.A., locatorul obligându-se conform art. 3 lit. c) din contract, să respecte, la expirarea contractului de leasing imobiliar, opțiunea irevocabilă a utilizatorului de achiziționare a bunului prin cumpărare, părțile stipulând în cuprinsul art. 11 că utilizatorul poate oricând, pe durata contractului, să cumpere activul prin achitarea integrală a prețului vânzării acestuia, astfel cum a fost convenit la încheierea contractului, respectiv 12.633 dolari S.U.A.
Instanța a mai reținut, conform actelor depuse de către reclamanta-pârâtă, că aceste redevențe au fost achitate până la acoperirea în întregime a valorii activului, ultima redevență lunară fiind facturată la data de 20 aprilie 2003, dată de la care contractul a fost executat și și-a produs efectele juridice, conform clauzelor convenite de părți în cuprinsul contractului de leasing imobiliar nr. 168 din 18 aprilie 2000.
Prin decizia nr. 73 din 23 mai 2004, Curtea de Apel Oradea a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC S. SA Satu Mare și a menținut în totalitate sentința atacată.
împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen, pârâta SC S. SA Satu Mare solicitând admiterea lui, schimbarea în tot a hotărârilor atacate, respingerea acțiunii principale și admiterea acțiunii reconvenționale.
Recursul este întemeiat în drept pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Legea nr. 99/1999 și O.G. nr. 51/1997.
în motivarea recursului său pârâta SC S. SA Satu Mare invocă în esență încălcarea prevederilor O.G. nr. 51/1997 întrucât instanțele în mod greșit au admis acțiunea reclamantei deoarece, în principal, utilizatorul (reclamanta) nu a depus opțiunea de cumpărare a activului cu 30 de zile înainte de expirarea contractului, așa cum se cere în art. 7 alin. (3) din contract și nu a achitat valoarea reziduală a bunului imobil, ci doar ratele de leasing. în prezent reclamanta deține imobilul fără nici un titlu și deci acțiunea în evacuare este întemeiată.
Prin întâmpinare, reclamanta a solicitat respingerea recursului ca nefondat reluând motivarea din hotărârile judecătorești atacate.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, înalta Curte constată că acesta este fondat, fiind dat motivul de modificare a hotărârii atacate prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., respectiv hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Astfel, instanțele au încălcat prevederile art. 1 alin. (1) din O.G. nr. 51/1997 admițând acțiunea reclamantei, întrucât utilizatorul nu a optat pentru cumpărarea bunului înainte de sfârșitul perioadei de leasing, așa cum prevede textul menționat și cum părțile au convenit prin contractul de leasing (art. 4 lit. i)).
Adresa nr. 7 din 25 ianuarie 2001, indicată de reclamantă și reținută de instanțe drept notificare scrisă, cuprinzând opțiunea de cumpărare nu poate fi, în nici un caz, interpretată ca având acest rol pentru că este anterioară chiar contractului de leasing (încheiat la 18 aprilie 2000) și vizează doar solicitarea reclamantei de a i se aproba efectuarea unor investiții care să stea "la baza solicitării transformării ulterioare a contractului de închiriere în contract de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă de cumpărare". Aceasta deoarece art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 condiționa încheierea unor asemenea contracte de leasing de efectuarea de către locatari, anterior încheierii contractului, de investiții în activele pe care le utilizează, reprezentând mai mult de 15% din valoarea acestor active.
Adresa nr. 114 din 12 aprilie 2003 nu este nici ea o notificare scrisă în sensul art. 4 lit. i) din contract cu privire la opțiunea de cumpărare a utilizatorului ci se cere locatorului să calculeze valoarea reziduală a clădirii în vederea cumpărării. în plus, această adresă este înregistrată la emitenta reclamantă la 12 aprilie 2003, cu încălcarea termenului minim de 30 de zile înainte de expirarea contractului (19 aprilie 2003) iar la destinatara pârâtă la 22 mai 2003, după expirarea contractului.
Nici adresa nr. 12 din 27 august 2003, invocată de reclamantă în acțiune, nu îndeplinește condițiile contractuale ale notificării fiind ulterioară expirării contractului și făcând trimitere la adresa nr. 7 din 25 ianuarie 2000, deja analizată.
Prevederea din art. 11 al contractului, în sensul că utilizatorul poate oricând, pe durata contractului, să cumpere activul, nu înlătură obligația acestuia, prevăzută de art. 4 lit. i), că în cazul în care nu l-a cumpărat pe durata contractului, să-și exercite dreptul la opțiune, prin notificare scrisă, cu cel puțin 20 de zile înainte de data expirării.
în mod eronat instanța de apel a reținut, ca și prima instanță, că părțile au înțeles ca transmiterea proprietății asupra imobilului să aibă loc la finalul achitării ratelor.
Potrivit art. 6 din contractul de leasing imobiliar nr. 168 din 18 aprilie 2000 încheiat între părți, prețul contractului este de 250.032.000 lei, echivalentul a 12.638 dolari S.U.A. la cursul de referință al B.N.R. din data semnării contractului. Acesta este prețul contractului de leasing în raport de care s-a calculat rata lunară de leasing și nu valoarea totală a imobilului, care cuprinde, potrivit art. 2 din O.G. nr. 51/1997, pe lângă valoarea totală a ratelor de leasing și valoarea reziduală, respectiv valoarea la care, la expirarea contractului de leasing, se face transferul dreptului de proprietate asupra bunului către utilizator.
Aceasta rezultă din prevederile art. 11 din contract unde se are în vedere "prețul vânzării activului" și nu prețul contractului de leasing. Existența unor diferențe între cele două noțiuni, diferență avută în vedere de părți, rezultă și din prevederile art. 7 alin. (3) din contract, potrivit cărora în cazul în care locatorul nu respectă dreptul la opțiunea de a cumpăra imobilul al utilizatorului (deci după achitarea integrală a valorii leasingului) va plăti daune egale cu valoarea contabilă rămasă.
în sensul acesta s-a manifestat și reclamanta care, prin adresa nr. 114 din 12 aprilie 2004 după achitarea ultimei rate, cere pârâtei să calculeze valoarea reziduală a clădirii în vederea cumpărării.
Existența unei diferențe importante între valoarea contractului de leasing și valoarea totală a imobilului, rezultă și din raportul de expertiză tehnică (extrajudiciară) depus de pârâtă din care rezultă că valoarea estimată a bunului este de cca. 33.500 dolari S.U.A.
Cum în speță reclamanta a achitat doar valoarea ratelor de leasing nu și valoarea reziduală, care nici nu a fost stabilită, pârâta nu poate fi obligată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a activului, sens în care este și clauza contractuală reglementată de art. 11 din contract.
Susținerile reclamantei intimate în sensul că în cauză nu sunt aplicabile prevederile referitoare la contractul de leasing, respectiv O.G. nr. 51/1997, nu sunt întemeiate întrucât încheierea contractului (intitulat "de leasing imobiliar" a fost posibilă și s-a făcut pe baza și în condițiile dispozițiilor O.U.G. nr. 99/1007 (modificată prin Legea nr. 99/1999) care prevăd contractul de leasing imobiliar între regiile autonome sau societățile comerciale cu capital de stat și societățile comerciale care au contracte de închiriere sau asociere și care au făcut investiții de peste 15% în activele utilizate.
Contractul de leasing imobiliar nr. 168/2000 utilizează termeni specifici contractului de leasing și cuprinde dispoziții preluate din O.G. nr. 51/1997.
Dar, chiar și în situația în care contractul în speță nu ar fi supus prevederilor O.G. nr. 51/1997, printr-o raportare doar la prevederile contractului, legea părților, și ale art. 969 C. civ., se poate constata că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale și deci acțiunea sa nu este fondată.
Față de cele de mai sus, recursul declarat în cauză fiind întemeiat, înalta Curte urmează să-l admită în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ., să modifice decizia atacată și admițând apelul pârâtei SC S. SA Satu Mare să schimbe în parte sentința instanței de fond, în sensul respingerii acțiunii reclamantei SC A. SRL Urziceni, ca nefondată, menținând dispozițiile hotărârii cu privire la respingerea cererii reconvenționale.
Soluția de respingere a cererii reconvenționale a fost justificată prin aceea că la 18 aprilie 2003 contractul de leasing a încetat, conform art. 5 din contract încât, cererea părții de reziliere a contractului nu mai avea obiect chiar de la data introducerii acesteia iar în privința evacuării, pârâta, ca proprietar nu putea pretinde, conform contractului de leasing, decât predarea bunului și nu evacuarea, cerere cu care instanța de fond nu a fost investită.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1949/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1839/2005. Comercial → |
|---|
