ICCJ. Decizia nr. 2804/2005. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2804/2005
Dosar nr. 7129/2004
Şedinţa publică din 12 mai 2005
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 15 martie 1999, reclamanta SC M.G. SA Piatra Neamţ, a chemat în judecată SC A.A. SNC Piatra Neamţ, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa în cauză instanţa de judecată să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul comercial proprietatea reclamantei şi obligarea aceleiaşi pârâte la plata sumei de 15.000.000 lei cu titlu de daune.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că între aceasta şi pârâtă a intervenit contractul de închiriere nr. 421 din 27 iunie 1991, având ca obiect folosinţa spaţiului comercial în suprafaţă de 120 m2, situat în Piatra Neamţ, cu plata unei chirii lunare în valoare de 1.500.000 lei.
Contractul a expirat la data de 31 decembrie 1996, prin ajungerea la termen.
Pârâta a folosit în continuare spaţiul, refuzând eliberarea acestuia, deşi a fost notificată în acest sens.
Aceasta a folosit spaţiul comercial, fără titlu, achitând însă suma de 1.500.000 lei lunar, egală cu chiria negociată la încheierea contractului de închiriere.
La data de 28 mai 1997 o parte din spaţiul menţionat, respectiv suprafaţa de 59,60 m2, a fost vândut pârâtei.
Ulterior acestei date, pârâta a continuat a folosi întregul spaţiu, deşi a fost somată din nou să elibereze spaţiul ocupat fără titlu.
În cauză a fost efectuată o expertiză tehnică.
Prin sentinţa nr. 2794/ E din 20 octombrie 1999, Tribunalul Neamţ, secţia comercială a respins acţiunea.
În motivarea acestei hotărâri instanţa de fond a reţinut că reclamanta a vântul pârâtei întregul spaţiu comercial, aşa cum rezultă din schiţa anexă la expertiza tehnică şi interpretarea clauzelor contractului.
Împotriva hotărârii primei instanţe reclamanta a declarat apel, criticile privind greşita stabilire a situaţiei de fapt.
Curtea de Apel Bacău, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin Decizia nr. 119 din 9 martie 2000, a respins apelul, ca nefondat, cu motivarea că în raport de probatoriul administrat, cu referire la conţinutul contractului sub aspectul numărului de încăperi vândute şi schiţa anexă la acesta, precum şi a concluziilor raportului de expertiză, în mod judicios prima instanţă a reţinut că pârâta a devenit titulara dreptului de proprietate asupra întregului spaţiul comercial situat în Piaţa Centrală Piatra Neamţ.
Împotriva acestei din urmă hotărâri reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 7-11 C. proc. civ.
S-a susţinut că, reţinând intenţia vânzătoarei de a transmite dreptul de proprietate asupra întregului spaţiu, instanţele au interpretat greşit actul dedus judecăţii, cu referire la contractul de vânzare-cumpărare din care rezultă suprafaţa vândută şi vecinătăţile spaţiului înstrăinat.
Instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra cererii reclamantei privind încuviinţarea efectuării unei noi expertize şi a unei cercetări locale.
Prin Decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, Curtea Supremă de Justiţie, secţia comercială, a admis recursul, a casat Decizia atacată şi a trimis cauza aceleiaşi instanţe, în vederea rejudecării apelului.
S-a reţinut că potrivit probatoriului administrat, cu referire la contractul de locaţie a gestiunii, pârâta a deţinut un spaţiu în suprafaţă de 120 m2, destinat desfăşurării activităţii comerciale.
Prin contractul de vânzare-cumpărare pârâta a cumpărat o parte a spaţiului comercial, pe care îl deţinu-se anterior în locaţie de gestiune.
În mod nelegal şi netemeinic instanţele au reţinut şi interpretat contractul în sensul înstrăinării întregului spaţiu în suprafaţă de 129 m2 şi nu cel înscris în actul autentic, în suprafaţă de 59,60 m2 cu terenul aferent în suprafaţă de 73,94 m2.
Instanţele au avut la dosar o expertiză tehnică, însă nu au cerut expertului să întocmească o schiţă din care să rezulte clar spaţiul comercial deţinut de pârâtă în locaţie de gestiune şi spaţiul comercial vândut, conform actului autentic, respectiv spaţiului comercial rămas în proprietatea reclamantei.
Astfel, din schiţa de plan depusă în recurs rezultă că pârâta a folosit 4 încăperi, a cumpărat numai două şi se cere evacuarea din celelalte două.
Drept urmare, dosarul se trimite aceleiaşi instanţe în vederea completării probatoriului, în sensul arătat.
În rejudecare, prin Decizia nr. 30 din 25 iunie 2002, Curtea de Apel Bacău, secţia comercială şi de contencios administrativ, a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul că a dispus evacuarea pârâtei şi obligarea acesteia la plata sumei de 39.240.000 lei cu titlu de daune.
În motivarea acestei hotărâri instanţa de control judiciar a reţinut că înstrăinarea în parte a spaţiului comercial, ca problemă de drept, a fost stabilită de instanţa de recurs.
Drept urmare, instanţa de apel este obligată, conform considerentelor deciziei pronunţate în recurs, a stabilit doar situaţia de fapt cu referire la partea de spaţiu vândut şi partea de spaţiu rămas în proprietatea reclamantei.
În acest sens, s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice, ce a fost validată de instanţă.
Împotriva acestei din urmă hotărâri pârâta SC A.A. SNC Piatra Neamţ, a declarat recurs întemeiat pe art. 304 pct. 8, 9 şi 20 C. proc. civ.
După un scurt istoric al cauzei, în dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a susţinut că instanţa a interpretat greşit contractul de vânzare-cumpărare din 28 mai 1997, din conţinutul acestuia, sub aspectul obiectului, nerezultând vânzarea parţială a spaţiului comercial. Astfel, în contractul menţionat nu există nici o referire la modul de partajare, de identificare şi de folosire a spaţiului. Ca atare, nu există nici un element concret care să ducă la concluzia că ar fi fost vorba de vânzarea numai a unei părţi a spaţiului comercial, caz în care ar fi fost obligatoriu a se determina care este spaţiul vândut şi care este cel rămas vânzătorului, sub aspectul amplasării.
Soluţiile de departajare sugerate expertului de către vânzător nu sunt viabile, întrucât pereţii despărţitori nu pot fi construiţi decât în vitrina magazinului. Această împrejurare dovedeşte cert că la perfectarea vânzării-cumpărării, împărţirea spaţiului reprezintă un fapt străin de voinţa părţilor.
Această situaţie mai este dovedită şi de faptul deschiderii rolului fiscal pentru întreg spaţiul şi plata impozitelor şi taxelor de către cumpărător, în timp ce vânzătorul nu a plătit impozit pentru spaţiul pretins a nu fi făcut obiectul transferului dreptului de proprietate.
În fine, o altă interpretare în sensul arătat este dată de preţul negociat, mai mare decât preţul zonei la data încheierii contractului.
S-a mai susţinut că instanţa de control a avut în vedere o singură expertiză, cu referire la expertiza P.A., care într-o singură frază a susţinut că a identificat spaţiile, vândut şi rămas. Ori, în realitate, expertul menţionat ca şi ceilalţi experţi dealtfel, a arătat că spaţiul este format din trei încăperi, că măsurătorile nu coincid cu cele din teren şi spaţiul nu poate fi partajat, amplasarea zidului despărţitor nefiind posibilă.
În concluzie, şi cele reţinute de expert fac dovada că partajarea spaţiului comercial reprezintă un fapt străin de voinţa părţilor, la data încheierii contractului de vânzare.
Aceeaşi instanţă nu aminteşte însă de expertiza S.P., care a răspuns clar la toate problemele considerate de Curtea Supremă de Justiţie, ca neelucidate în primul ciclu procesual. Astfel, acesta a concluzionat că spaţiul şi amplasarea anexelor nu pot reprezenta decât o singură unitate comercială, care s-a vândut în totalitate.
Acelaşi expert a concluzionat că s-au vândut două camere plus camera frigorifică cu dotări, aşa cum sunt descrise în contractul de vânzare-cumpărare şi schiţa anexată raportului de expertiză.
În fine, instanţa nu s-a referit nici la procesul verbal de constatare la faţa locului, întocmit la data de 21 iunie 2002.
În concluzie, pârâta a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi respingerea acţiunii în evacuare.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială, prin Decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004, a respins recursul ca nefondat.
S-a reţinut că prin Decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, instanţa de recurs a stabilit irevocabil că pârâta nu a cumpărat întregul spaţiu comercial, problemă de drept de care instanţa de apel a fost ţinută la rejudecarea apelului, conform art. 315 C. proc. civ.
În raport de considerentele deciziei de casare, criticile recurentei privind cumpărarea întregului spaţiu sunt neîntemeiate, numărul încăperilor înscrise în contract fiind irelevant.
De altfel, din procesul verbal întocmit cu ocazia cercetării la faţa locului s-a constatat existenţa liniei ce demarchează podele diferite, iar una din părţi a arătat că a existat un zid despărţitor ce ar fi fost demolat, ceea ce explică reducerea numărului încăperilor de la patru la trei, zid care de altfel se regăseşte şi în schiţa anexă la contractul de vânzare-cumpărare.
Neîntemeiat, recurenta critică validarea suplimentului de expertiză, în raport de împrejurarea că s-a dispus de către instanţă refacerea acesteia ca urmare a necalculării de către primul expert a suprafeţelor, conform deciziei de casare.
În fine, formularea de critici de către recurentă numai cu privire la evacuare, creează prezumţia că pârâta are reprezentarea folosirii fără drept a unei suprafeţe mai mari, decât cea care face obiectul dreptului de proprietate prin cumpărare.
Împotriva deciziei pronunţate în recurs, pârâta a formulat contestaţie în anulare, susţinând că instanţa a omis a cerceta mai multe din motivele de casare şi modificare invocate.
Contestaţia în anulare este fondată pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
În cauză, pârâta a formulat contestaţia în anulare specială întemeiată pe art. 318 C. proc. civ., invocând cazul de anulare privind omisiunea cercetării unora din motivele de modificare invocate în recurs.
Această omisiune priveşte fie necercetarea unui motiv de recurs invocat expres în termenul de motivare a recursului, fie un motiv dintre cele ce pot fi determinate, în condiţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ.
Este de reţinut în acest sens că recursul, ca procedură scrisă în materie civilă, deşi priveşte nelegalitatea şi /sau netemeinicia hotărârii atacate, în limita motivelor de casare sau modificare conceptulizate de art. 304 C. proc. civ., invocate de parte sau determinate, în condiţiile art. 306 alin. (3) din acelaşi cod, impune examinarea acestora integral, grefate pe silogismul judiciar ce constituie hotărârea judecătorească, conform art. 261 din Cod.
Drept urmare, deşi nu în fond, soluţionarea recursului presupune o nouă judecată, respingerea căii de atac exercitate de parte trebuind a apărea ca o concluzie logică a legalităţii şi temeiniciei hotărârii atacate, în urma examinării tuturor motivelor de recurs, în sensul arătat.
Ori, în cauză, aceste cerinţe se constată că nu sunt satisfăcute, cu referire în principal la identificarea normelor de drept aplicabile în cauză.
Totodată, din considerentele deciziei atacate nu rezultă examinarea tuturor motivelor de recurs, cu referire în principal la critici ce determinau motive, în condiţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ.
Ca atare, contestaţia în anulare se constată a fi fondată.
În consecinţă, pentru considerentele ce preced, Curtea va admite contestaţia în anulare, va anula Decizia atacată şi va fixa termen pentru rejudecarea recursului, conform dispozitivului, pentru când părţile se vor cita.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite contestaţia în anulare formulată de SC A.A. SNC Piatra Neamţ.
Anulează Decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi fixează termen la data de 6 octombrie 2005 pentru rejudecarea recursului, cu citarea părţilor.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 12 mai 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2800/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2808/2005. Comercial → |
|---|
