ICCJ. Decizia nr. 5393/2005. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 5393/2005
Dosar nr. 10577/2004
Şedinţa publică din 11 noiembrie 2005
Asupra recursului de faţă.
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la data de 19 decembrie 2002, şi precizată ulterior reclamanta SC A.A. SRL a chemat în judecată pârâtele SC E.M.P. SRL Braşov, SC I.G. SA, SC A.D.A.S. SRL, SC O.I. SRL, SC R. SRL, SC V. SRL, SC A.L. SRL, SC C.B. SRL, SC E.C. SRL, SC I.G.I. SRL, SC D.P. SRL, SC L. SRL, solicitând să se constate încetarea contractului de închiriere din 1 iulie 2000 având ca obiect imobilul situat în Braşov, format din grupul de construcţii şi terenul aferent cuprins în parcelele cu suprafeţele înscrise în C.F. Braşov, constatarea încetării şi a contractelor de subînchiriere intervenite între timp, şi ca o consecinţă să se dispună radierea din C.F. a notării închirierii imobilelor şi evacuarea chiriaşilor din imobilul ca fiind deţinut fără drept.
Prin sentinţa nr. 4813 din 4 decembrie 2003, Tribunalul Braşov, secţia comercială şi de contencios administrativ, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC O.I. SRL, cât şi excepţia tardivităţii cererii de chemare în judecată a pârâtelor SC D.P. SRL şi SC L. SRL. De asemenea a fost respinsă acţiunea formulată de reclamantă şi s-a luat act de renunţarea la judecată în contradictoriu cu pârâtele SC A.D.A.S. SRL şi SC A.S. SRL.
În motivarea sentinţei instanţa de fond a avut în vedere temeiul legal invocat de reclamantă respectiv art. 480, 969 şi 1441 C. civ.
Faţă de termenul legal invocat examinarea drepturilor şi obligaţiilor părţilor s-a făcut prin prisma titlului său de proprietate.
Astfel, conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu SC Z., reclamanta a cumpărat imobilele grevate de contractul de închiriere încheiate între SC E.M.P. SRL şi SC I.G. SA.
În aceste condiţii ea este obligată să se supună prevederilor art. 1441 C. civ., care prevăd că „dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau vândut, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcut printr-un act autentic sau printr-un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desfiinţarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune"
S-a mai arătat faptul că prin hotărâri judecătoreşti s-a constatat rezoluţiunea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între SC F.Z.B. SA şi SC E.M.P. SRL nu are relevanţă sub aspectul obiectului cauzei.
S-a mai arătat că susţinerile reclamantei potrivit cărora imobilul a reintrat în proprietara SC F.Z.B. SA, în urma constatării rezoluţiunii contractelor şi că vânzarea la licitaţie publică îşi are temeiul în contractul de garanţie şi nu în pretinsul drept de proprietate a pârâtei SC E.M.P. SA nu pot fi luate în consideraţie.
Valabilitatea licitaţiei ca şi temeiul juridic al dobândirii dreptului de proprietate de către adjudecatar nu au făcut obiectul cauzei şi de altfel nici nu se putea fără ca părţile implicate respectiv SC F.Z.B. SA, SC Z. SA şi A.V.A.B. să fie chemată în judecată.
Ori, atâta timp cât aceste acte juridice nu sunt analizate sub aspectul efectelor produse reclamante nu poate pretinde alte drepturi decât cele care decurg din titlul de proprietate.
Împotriva soluţiei instanţei de fond a promovat apel reclamanta, iar în dezvoltarea motivelor de apel se arată că nu s-a reţinut faptul că pârâta locator SC E.M.P. SRL a dobândit un drept de proprietate rezolubilă, sub condiţia rezolutorie a plăţii pârâtului contractual, în cartea funciară fiind notată, ipoteca legală în favoarea înstrăinătoarei, condiţie rezolutorie care s-a şi împlinit titlul de proprietate al acestei pârâte fiind desfiinţat retroactiv.
Prin rezilierea de plin drept a contractelor de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate s-a desfiinţat retroactiv în patrimoniul pârâtei SC E.M.P. SRL cu consecinţa firească a desfiinţării tuturor actelor făcute de către cel care avut calitatea de proprietar sub condiţie rezolutorie.
Dreptul a revenit în patrimoniul SC F.Z.B. SA, liber de orice sarcini, împotriva căreia, s-a desfăşurat procedura de executare silită împrejurare care a fost dovedită cu adresa din 1 aprilie 2002 a A.V.A.B., adresă care a fost înscrisă în cartea funciară, acesta fiind un înscris esenţial, asupra căruia instanţa de fond a omis să se pronunţe şi ca atare art. 1441 C. civ., nu face opozabilă închirierea deoarece SC F.Z.B. SA şi SC Z. SA nu are încheiat nici un contract de închiriere.
Faptul că reclamanta a cumpărat cu sarcina încheierii notată în cartea funciară nu însemnă că a ratificat o închiriere făcută de către o persoană care nu este autorul reclamantei şi nici nu poate fi interpretată ca un acord.
Curtea de Apel Braşov, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin Decizia nr. 173 din 6 iulie 2004 a respins apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel instanţa de control judiciar a reţinut că rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nu atrage automat şi încetarea contractului de închiriere din 1 iulie 2000 făcând o aplicaţiune corectă a dispoziţiilor art. 1441 C. civ.
De altfel, susţine instanţa de apel, sarcina închirierii a fost păstrată în cartea funciară, nefiind contestată de către nici unul din proprietarii succesivi.
Cu petiţia înregistrată la data de 23 septembrie 2004 reclamanta a declarat recurs împotriva soluţiei instanţei de apel criticile vizând aspecte de nelegalitate şi netemeinicie fiind invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 10 C. proc. civ.
Astfel se susţine că în mod eronat s-a apreciat că desfiinţarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare nu ar avea ca efect şi încetarea contractului de închiriere subsecvent închiriat, considerând că dobânditorul unui drept de folosinţă şi de bună credinţă este la adăpost de efectul retroactiv al rezoluţiunii, instanţa de apel încălcând principiul conform căruia nimeni nu poate transmite altceva decât ceea ce are.
Se mai critică, invocându-se aspecte de netemeinicie faptul că instanţa s-a pronunţat pe un temei, buna credinţă, care nu a fost pus în discuţia părţilor astfel încât nu s-au putut formula apărări detaliate privitor la reaua credinţă a locatarilor, cu atât mai mult cu cât în Cartea funciară a fost notat litigiu privitor la rezoluţiunea de plin drept a titlului autorului.
Recursul este nefondat.
Potrivit art. 1441 C. civ. „dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută printr-un act autentic sau printr-un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desfiinţarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune".
Instanţele au avut în vedere acest aspect şi au dat o rezolvare corectă din prisma textului precizat, rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2004, neatrăgând automat şi încetarea contractului de subînchiriere din 1 iulie 2000.
La data încheierii contractului de închiriere, nu a fost prevăzută vreo clauză privind desfiinţarea locaţiunii în cazul vânzării bunului, astfel că acest contract aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, a fost preluat de noua proprietară a imobilului SC Z. SA Târgu-Mureş, şi apoi de recurenta reclamantă prin contractul autentificat la 20 martie 2002 (dosar fond), iar din cuprinsul acestuia rezultă, fără putinţă de tăgadă că reclamanta cumpărătoare a cunoscut şi a acceptat sarcina închirierii care greva imobilul.
De altfel probele dosarului relevă că sarcina închirierii a fost păstrată în Cartea funciară, nefiind contestată de către nici unul dintre proprietarii succesivi, aspectele de netemeinicie cu privire la modul în care s-a reţinut buna credinţă neputând fi examinată întrucât potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate în situaţii limitativ prevăzute de lege ori modul de apreciere a acestui aspect scapă controlului de legalitate fiind atributul inclusiv al instanţei fondului şi apelului, dat fiind caracterul său devolutiv.
Faţă de cele arătate, în considerarea dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.A. SRL Târgu-Mureş, împotriva deciziei nr. 173 din 6 iulie 2004 a Curţii de Apel Braşov, secţia comercială şi de contencios administrativ, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 noiembrie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5392/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 5394/2005. Comercial → |
|---|
