ICCJ. Decizia nr. 5504/2005. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.5504/2005
Dosar nr. 3301/2005
Şedinţa publică din 16 noiembrie 2005
Deliberând asupra recursului de faţă:
Reclamanta SC M.I. SRL a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâtele F. Ilfov şi SC F.T.I. SRL, să se dispună anularea contractului de închiriere din 11 decembrie 2001, evacuarea acestora din spaţiul situat în Otopeni, cât şi obligarea pârâtei F. Ilfov la plata investiţiilor făcute de reclamantă în spaţiul aflat în litigiu.
Motivându-şi acţiunea, reclamanta arată că a încheiat cu F. Ilfov contractul de închiriere având ca obiect folosinţa pe o durată de 5 ani a spaţiului comercial de 178 m2. Pentru o exploatare eficientă a spaţiului, reclamanta s-a asociat cu pârâta SC F.T.I. SRL încheind contractul de asociere din 1 noiembrie 2001. La 11 decembrie 2001, cele două pârâte au încheiat, în mod fraudulos, un contract de închiriere pe o perioadă de un an, fără să ţină seama de primul contract de închiriere.
În art. 7 lit. i) din contractul încheiat de reclamantă cu F. s-a menţionat că reclamanta poate cesiona contractul sau poate subînchiria, în tot sau în parte, bunul unui terţ. În cauză însă, s-a făcut o completare care nu poartă decât o semnătură, reprezentând o modificare unilaterală a contractului, nepermisă de dispoziţiile art. 10 din contract.
F. a depus, la data de 16 septembrie 2003, cerere reconvenţională prin care solicită respingerea acţiunii ca neîntemeiată, rezilierea contractului de închiriere din 2 noiembrie 1999, rezilierea contractului din 5 aprilie 2000 încheiat între aceleaşi părţi, rezilierea contractului de vânzare cumpărare din 28 septembrie 1999 şi evacuarea reclamantei din spaţiu.
La 29 martie 2004 reclamanta a renunţat la judecarea capătului 2 de cerere privind obligarea F. la plata investiţiilor şi evacuarea acesteia din spaţiu.
Tribunalul Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 4944 din 16 aprilie 2004 a respins atât acţiunea principală cât şi cererea reconvenţională.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că s-a încheiat un contract de închiriere între reclamantă şi F. şi un alt contract de asociere între reclamantă şi pârâta SC F.T.I. SRL.
Înainte de încheierea acestor contracte pârâta F. vânduse reclamantei mai multe spaţii printre care şi cel în litigiu.
Comparând suprafeţele, rezultă că reclamanta nu a avut în vedere şi parterul blocului la încheierea contractului de vânzare.
Cu privire la cererea reconvenţională s-a apreciat că la contractul din 2 noiembrie 1999, există o adăugire olografă la punctul i), în sensul că se poate subînchiria cu acordul F. Ilfov (sau se poate concesiona contractul). Această menţiune are doar o semnătură indescifrabilă.
Referitor la contractul din 5 aprilie 2000 s-a apreciat că din înscrisurile depuse rezultă că pârâta a atenţionat societatea cu privire la nefolosirea a două spaţii dar chiria s-a achitat; aceasta nu semnifică o încălcare a dispoziţiilor contractuale.
Înscrisurile invocate au fost apreciate ca acte unilaterale ale pârâtei care nu pot duce la desfiinţarea contractului astfel că nu s-a probat nici un motiv de reziliere.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta F. Ilfov susţinând că instanţa de fond a interpretat eronat completarea făcută pe contractul de închiriere la articolul 7 lit. i) ca fiind unilaterală, deoarece reclamanta avea cunoştinţă de această modificare la data perfectării contractului.
Se mai susţine că au fost încălcate obligaţiile asumate prin procesul verbal de licitaţie şi contractul de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică datorându-se despăgubiri şi penalităţi şi că instanţa de fond nu s-a pronunţat asupra capătului de cerere privind evacuarea deşi acesta era cuprins în cererea reconvenţională.
Curtea de Apel Bucureşti, prin Decizia civilă nr. 481 din 1 iunie 2005 a respins ca nefondat apelul pârâtei reţinând că reclamanta s-a obligat prin actul adiţional să-şi însuşească contractul de închiriere dar nu şi modificarea olografă care nu fusese semnată nici măcar de fostul chiriaş.
S-a apreciat că nu au fost încălcate clauzele contractuale ca să fie justificată cererea de reziliere a contractului de închiriere şi că, în ceea ce priveşte vânzarea, nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1020 C. civ., nearătându-se în mod concret în ce constă neîndeplinirea obligaţiilor reclamantei.
În privinţa restanţelor şi penalităţilor, s-a considerat că nu au fost depuse desfăşurătoare de calcul pentru a putea fi cenzurate şi pârâta a achitat pe parcursul procesului restanţa de 438.662.886 lei, conform O.P. din 8 aprilie 2005.
S-a apreciat că pronunţându-se pe cererea reconvenţională şi respingând-o s-a pronunţat implicit şi cu privire la capătul de cerere accesoriu, evacuarea.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta F. Ilfov invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.
Se susţine că a fost greşit interpretat art. 7 lit. i) din contract, acesta găsindu-se şi în exemplarul locatarului şi prin urmare trebuia apreciat că cedarea folosinţei spaţiului, fără acordul locatorului este o încălcare a clauzelor contractului.
Referitor la aplicarea art. 1020 C. civ., se arată că a fost depusă notă de calcul cu privire la restanţe şi penalităţi şi de altfel sarcina probei aparţinea debitorului obligaţiei.
Se mai arată că neadmiterea capătului de cerere privind evacuarea lezează dreptul de proprietate mai ales în condiţiile în care partea opusă a beneficiat de folosinţa spaţiului fără ca pârâta să beneficieze de contraprestaţie.
Recurenta precizează că, de altfel, la evacuare s-a renunţat de către SC M.I. SRL dar că exista cererea reconvenţională a F. cu capăt de cerere privind evacuarea pe care instanţa nu s-a pronunţat.
Recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Situaţia de fapt la care urmează a se aplica legea nu a fost pe deplin stabilită, instanţele neclarificând conţinutul real al contractului, respectiv existenţa sau inexistenţa obligaţiei chiriaşului de a obţine acordul F. Ilfov, pentru subînchiriere sau cesionare. Se impunea obligarea părţilor să depună ambele exemplare ale contractului pentru a se stabili cu certitudine dacă art. 7 pct. i) din contract exprimă voinţa reală a părţilor sau nu.
De asemenea, referitor la aplicarea art. 1020 C. civ., se constată că îndeplinirea sau neîndeplinirea obligaţiilor se referă la art. 7 lit. i) şi art. 28 din contract, astfel cum rezultă din cererea reconvenţională şi nici aceste aspecte nu au fost lămurite, instanţele neraportându-se la obligaţiile ce rezultau din contract ci motivând contradictoriu şi nereal că partea nu a indicat ce obligaţii nu au fost respectate.
Şi probele referitoare la plăţi sunt nelămuritoare nefiind raportate la clauzele contractuale.
Însăşi instanţa de fond a constatat insuficienţa probelor însă în mod greşit nu a ordonat efectuarea acelor probe necesare pentru aflarea adevărului, astfel cum obligau dispoziţiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ.
Pentru aceste considerente urmează ca, potrivit art. 312 pct. 3 şi art. 314 C. proc. civ., să fie casată Decizia şi trimisă cauza aceleiaşi instanţe spre rejudecarea apelului.
Instanţa de apel va administra probele necesare stabilirii unei situaţii de fapt clare dezbătând cu părţile aceste probe, conform art. 292 teza finală C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta F. Ilfov Bucureşti.
Casează Decizia nr. 481 din 1 iunie 2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială şi trimite cauza aceleiaşi instanţe spre rejudecare.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 16 noiembrie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5500/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 5525/2005. Comercial → |
|---|
