ICCJ. Decizia nr. 2673/2008. Comercial. Constatare nulitate act. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2673/2008
Dosar nr. 3670/95/2006
Şedinţa publică de la 1 octombrie 2008
Asupra recursului de faţă,
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 30 noiembrie 2006 reclamanta SC G.F. SRL Târgu Jiu a chemat în judecată pe pârâtele SC F.D. SRL Târgu Jiu şi A.P. Târgu Jiu, solicitând ca prin hotărâre judecătorească să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere înregistrat din 11 mai 2004 la A.P., invocând faptul că este direct afectată prin contractul încheiat şi că, în aceste condiţii, în lipsa acordului său, s-au încălcat cerinţele prevăzute de O.G. nr. 85/2001.
Prin sentinţa nr. 16 din 9 martie 2007 pronunţată de Tribunalul Gorj în Dosarul nr. 3670/95/2006, s-a admis acţiunea şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între pârâte.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că potrivit adresei din 23 februarie 2007 emisă de primăria Municipiului Târgu Jiu, terenul pe care este amplasat spaţiul comercial al pârâtei SC F.D. SRL Târgu Jiu face parte din suprafaţa aferentă blocului, aflată în proprietatea indiviză a proprietarilor şi a societăţilor comerciale aflate la parterul şi mezaninul blocului. Ca urmare, potrivit art. 11 din O.G. nr. 85/2001, era necesar pe lângă acordul adunării generale a membrilor asociaţiei şi acordul proprietarilor direct afectaţi. Or, asociaţia nu a putut face nici dovada procesului verbal al adunării generale a proprietarilor şi nici a acordului la închirierea spaţiului. Nulitatea în acest caz este absolută, autorizaţia de construcţie invocată de către pârâtă are caracter provizoriu şi nu este opozabilă reclamantei.
Apelul declarat de pârâta SC F.D. SRL Târgu Jiu a fost respins, ca nefondat, prin decizia nr. 270 din 6 noiembrie 2007, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, secţia comercială.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că instanţa de fond a dat o rezolvare corectă excepţiei lipsei calităţii procesuale active a SC G.F. SRL Târgu Jiu, formulată de apelantă, deoarece este proprietarul direct afectat de încheierea contractului din 11 mai 2004, faţă de care nu este terţ în condiţiile în care s-a încheiat un nou contract la 11 mai 2004, iar conform art. 11 din O.G. nr. 85/2001, era necesar acordul expres al reclamantei direct afectată.
Privitor la critica referitoare la caracterul relativ al nulităţii invocate, s-a reţinut că, într-adevăr, O.G. nr. 85/2001 are drept scop ocrotirea intereselor comune ale proprietarilor, şi nicidecum ocrotirea unui interes general, astfel încât sancţiunea ce intervine în cazul nerespectării cerinţelor art. 11 este nulitatea relativă, poate fi invocată doar de către părţile contractante, respectiv locatarul, asociaţia de proprietari şi proprietarii direct afectaţi şi este supusă termenului general de prescripţie, de trei ani, prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.
După cum s-a arătat în precedent, SC F.D. SRL Târgu Jiu are calitate procesuală activă în cauză, deoarece este proprietarul direct afectat de încheierea contractului din 11 mai 2004, acţiunea a fost promovată înăuntrul termenului de prescripţie, şi cum efectele nulităţii sunt aceleaşi, indiferent dacă se aplică drept sancţiune nulitatea absolută ori cea relativă, hotărârea instanţei de fond este legală.
Împotriva acestei hotărâri, a formulat recurs pârâta SC F.D. SRL Târgu Jiu, în termenul legal, invocând motivul de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
A susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a aplicat greşit în cauză dispoziţiile O.G. nr. 85/2001, care a fost abrogată prin Legea nr. 230 din 6 iulie 2007.
Conform art. 39 din lege, proprietatea comună poate fi utilizată de terţi numai cu acordul majorităţii proprietarilor membrii ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă, sau de concesiune.
Or, recurenta a avut contract cu A.P. din anul 1996, când intimata - reclamantă nu era proprietara spaţiului vecin cu cel închiriat şi când vânzătorul acesteia din 2001, nu a avut obiecţiuni, astfel că, prin contractul de vânzare - cumpărare intimata - reclamantă a preluat şi obligaţiile acestuia care sunt „scriptae in rem”, respectiv de a asigura folosinţa spaţiului conform contractului.
Totodată, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, la încheierea contractului nr. 19/2004, în cauză, existând toate condiţiile pentru aceasta, încât reclamanta avea obligaţia să respecte dreptul acestuia de folosinţă.
A mai susţinut printr-o altă critică, faptul că hotărârea este nelegală şi din punctul de vedere al regimului juridic al nulităţii aplicabil, încălcarea dispoziţiilor invocate fiind sancţionată cu nulitatea relativă faţă de interesul particular şi nu general pe care îl ocrotesc, încât reclamanta nefiind parte în contract nu putea să atace actul, ci doar membrii A.P.
În aceste condiţii, contractul de închiriere a fost validat prin semnăturile celor 30 de membrii ai A.P., fiind întrunită majoritatea prevăzută de art. 24 alin. (3) din Legea nr. 230/2007.
Analizând recursul prin prisma motivelor de fapt şi de drept invocate se găseşte nefondat pentru considerentele ce se vor expune în continuare.
Privitor la prima critică legată de legea aplicabilă în cauză, corect instanţa de apel a avut în vedere legea în vigoare la data încheierii contractului, respectiv, O.G. nr. 85/2001 şi nu Legea nr. 230/2007, astfel că faţă de principiul neretroactivităţii legii, este lipsită de relevanţă juridică abrogarea ulterioară a acestor dispoziţii sub aspectul îndeplinirii condiţiilor de fond legate de acordul proprietarilor direct afectaţi de încheierea contractului de închiriere.
Totodată, îndeplinirea condiţiei s-a analizat prin raportare la contractul invocat care a fost încheiat în 11 mai 2004 şi nu în 1996, nefiind deci incidente dispoziţiile art. 1437 C. civ., privind tacita relocaţiune şi efectele acesteia care nu au avut loc în cauză, chiar dacă legea ar fi permis acest lucru.
Cât priveşte regimul juridic al nulităţii în mod corect a reţinut instanţa de apel că indiferent de sancţiunea aplicabilă în cauză, care este într-adevăr nulitatea relativă, efectele juridice fiind aceleaşi, nu se impune schimbarea soluţiei, iar terenul închiriat fiind proprietatea comună a proprietarilor, reclamanta are calitate procesuală activă interesul său fiind nesocotit, faţă de regula unanimităţii necesară la încheierea actelor de dispoziţie, potrivit art. 11 din O.G. nr. 85/2001, incident contractului.
Aşa fiind, soluţia instanţei de apel de menţinere a hotărârii instanţei de fond este legală, iar recursul nefondat încât, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâta SC F.D. SRL Târgu Jiu împotriva Deciziei nr. 270 din 6 noiembrie 2007, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, secţia comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 octombrie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2672/2008. Comercial. Obligatia de a face.... | ICCJ. Decizia nr. 2674/2008. Comercial. Pretenţii. Recurs → |
|---|
