ICCJ. Decizia nr. 2767/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2767/2008
Dosar nr. 47170/3/2005
Şedinţa publică de la 8 octombrie 2008
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la 12 decembrie 2005, sub nr. 47170, pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta T. SA a chemat în judecată pârâta SC I.S. SRL, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară datei încheierii contractului; în subsidiar s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea formelor cerute ad validitatem.
În motivarea cererii, reclamanta a învederat că în calitate de proprietar al imobilului, construcţie şi teren situat în Bucureşti strada Izvor nr. 78 sector 5, a încheiat cu pârâta un contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate pentru preţul de 2.400.000 euro plus TVA, preţ ce urma a fi achitat eşalonat, potrivit actelor adiţionale încheiate ulterior. Pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului conform celor convenite în contract, deşi reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia corelativă privind transferul proprietăţii asupra imobilului, în sensul predării acestuia.
Cu privire la capătul de cerere subsidiar, s-a arătat că în măsura în care instanţa nu va califica înscrisul ca fiind antecontract, să constate nulitatea absolută a acestuia în ceea ce priveşte înstrăinarea terenului fără respectarea formei autentice.
În drept cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 978, 981, 982, 1020, 1021 C. civ., art. 2, art. 12 alin. (2) şi art. 14 din Legea nr. 5/1998.
Prin întâmpinarea formulată la 12 ianuarie 2006, pârâta SC I.S. SRL a solicitat respingerea cererii ca nefondată.
S-a arătat că întârzierea în plata preţului a fost determinată de reaua credinţă a reclamantei care nu a încunoştinţat pârâta despre faptul grevării imobilului înstrăinat de ipotecă, condiţii în care părţile au încheiat un A. la contract, prin care pârâta s-a obligat să finalizeze radierea unor menţiuni din cartea funciară, să asigure actele necesare intabulării imobilului precum şi cele necesare autentificării contractului de vânzare-cumpărare, obligaţii ce nu au fost respectate, apreciind ca incidente dispoziţiile art. 11 din contractul 125/2005, potrivit căruia când cumpărătorul are motive a se teme de o evicţiune, are dreptul să suspende plata preţului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da o cauţiune.
Prin cererea reconvenţională, SC I.S. SRL a solicitat să se dispună înscrierea în carte funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiilor ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125/2005, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare a terenului situat în Bucureşti str. Izvor, sector 5.
S-a susţinut că, în ceea ce priveşte imobilul construcţie aflat pe teren, contractul este valabil încheiat în forma înscrisului sub semnătură privată, în temeiul dispoziţiilor art. 29 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 pârâta-reclamantă fiind îndreptăţită să solicite înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit asupra construcţiei.
Cu privire la cel de al doilea capăt de cerere, a susţinut valoarea de antecontract de vânzare-cumpărare a înscrisului prin care se atestă acordul de voinţă intervenit cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului, în conformitate cu dispoziţiile art. 969 şi art. 970 C. civ., urmând a fi executat întocmai de către părţile contractante.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1073, 1074 C. civ., titlu X, art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 potrivit cărora în caz de refuz instanţa are posibilitatea de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, creditorul obligaţiei fiind îndreptăţit să obţină executarea întocmai a acesteia.
Prin cerere modificatoare formulată la 13 octombrie 2006, SC T. SA a solicitat rezilierea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate, nr. 125/2005 şi actul adiţional, ca urmare a neîndeplinirii culpabile a obligaţiilor privind plata preţului, neachitând ratele aferente lunilor august, septembrie, octombrie şi noiembrie 2005.
Prin întâmpinare la cererea reconvenţională, formulată la 10 februarie 2006, reclamanta-pârâtă a solicitat respingerea acesteia susţinând că părţile nu au încheiat un contract de vânzare-cumpărare valabil întrucât preţul vânzării nu a fost achitat, nu a fost predat bunul, s-a notificat rezilierea cu adresa nr. 294 din 19 septembrie 2005 pentru nerespectarea clauzelor contractuale. S-a susţinut că prin actul adiţional nu s-a prevăzut un termen limită pentru îndeplinirea obligaţiilor asumate de către reclamanta-pârâtă pentru a i se opune excepţia de neexecutare, singura sancţiune aplicabilă fiind repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.
Prin cerere precizatoare, pârâta-reclamantă a învederat că renunţă la capătul 1 de cerere, conform art. 246 C. proc. civ., a reformulat capătul 2 de cerere în sensul solicitării înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiilor aflate pe terenul în suprafaţă de 2386,25 mp, situat în Bucureşti, str. Izvor, sector 5.
Prin cererea înregistrată, sub nr. 47863/3/2005, pe rolul Tribunalului Bucureşti reclamanta SC T. SA a chemat în judecată pârâta SC I.S. SRL solicitând rezoluţiunea contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005, repunerea părţilor în situaţia anterioară, iar în subsidiar nulitatea contractului pentru neîndeplinirea formei cerută ad validitatem.
Prin încheierea de la 13 februarie 2006, în temeiul dispoziţiilor art. 164 alin. (3) C. proc. civ., instanţa a dispus conexarea la dosarul 47170/3/2005.
Prin cererea înregistrată sub nr. 6991/3/2006, reclamanta SC I.S. SRL a chemat în judecată pârâta SC T. SA, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate existenţa în patrimoniul său a dreptului de proprietate asupra construcţiilor aflate pe terenul în suprafaţă de 2386,25 mp, situat în Bucureşti, str. Izvor, sector 5; înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate deţinut asupra construcţiilor, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare autentic, cu privire la terenul sus amintit, cu cheltuieli de judecată.
Prin încheierea de la 13 martie 2006, Tribunalul Bucureşti, a admis cererea de conexare şi a dispus, în temeiul art. 164 C. proc. civ., conexarea la dosar nr. 47170/3/2005.
Prin încheierea de la 13 februarie 2006, instanţa a anulat ca netimbrată cererea reconvenţională, în temeiul art. 20 Legea 146/1997.
Prin sentinţa comercială nr. 5983 din 03 iulie 2006, pronunţată în dosarul nr. 47170/3/2005, Tribunalul Bucureşti a respins cererea principală, astfel cum a fost modificată, a admis cererea conexă astfel cum a fost modificată, a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate aparţinând pârâtei-reclamante SC I.S. SRL asupra construcţiilor aflate pe terenul situat în Bucureşti str. Izvor, a constatat încheierea între părţi a contractului de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate cu privire la terenul în suprafaţă de 2386,25 mp, situat la adresa susmenţionată, hotărârea urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare; a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 969 C. civ., faptul că sancţiunea rezilierii contractului nu poate opera câtă vreme din probatoriul administrat a rezultat că pârâta-reclamantă şi-a îndeplinit obligaţiile asumate cu bună-credinţă, întrerupând plăţile ca urmare a atitudinii reclamantei-pârâte, care deşi notificată să facă demersurile necesare autentificării contractului intervenit între părţi, nu a înţeles să se conformeze şi nu a îndeplinit propriile obligaţii asumate, astfel că excepţia de neexecutare este întemeiată. Instanţa a reţinut şi rezervele pârâtei cu privire la buna credinţă a reclamantei, care prin acelaşi reprezentant care a semnat antecontractul, a notificat pârâta cu privire la săvârşirea de falsuri în legătură cu acesta; faptul că în cursul procesului sumele restante au fost în întregime achitate.
Cu privire la cererea conexă, formulată de pârâta-reclamantă instanţa a reţinut că transferul dreptului de proprietate cu privire la construcţiile ce au format obiectul contractului, operează principiul consensualismului, astfel că vinderea este perfectă între părţi, potrivit art. 1295 C. civ., deîndată ce acestea au convenit cu privire la bunul înstrăinat şi la preţ, fără să fie relevant faptul predării bunului sau al plăţii preţului. Au fost reţinute dispoziţiile art. 5 alin. (2) Legea nr. 247/2005, art. 1073 şi 1077 C. civ., ce consacră principiile executării în natură a obligaţiilor şi a reparării în natură a prejudiciului suferit.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta-pârâtă SC T. SA, invocând motive de nelegalitate şi netemeinicie.
În motivarea apelului s-a susţinut calificarea greşită a contractului intervenit între părţi în sensul că nu se pot reţine calificări diferite pentru un imobil alcătuit din construcţie şi teren, ambele urmând acelaşi regim juridic; contractul încheiat nu reprezintă voinţa părţilor, întrucât lipseşte consimţământul vânzătoarei la semnarea acestuia, convenţia a fost încheiată în lipsa mandatului special al societăţii vânzătoare, în lipsa hotărârii Adunării Generale a Acţionarilor.
În apel au fost invocate dispoziţiile art. 146 din Legea 31/1990.
Prin întâmpinarea formulată la 23 ianuarie 2007, intimata SC I.S. SRL a solicitat respingerea apelului, ca nefondat, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin cererea înregistrată la 27 noiembrie 2005, apelanta a solicitat suspendarea cauzei în temeiul art. 244 alin. (1) C. proc. civ., învederând că pe rolul Tribunalului Bucureşti se află o cauză ce are ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 125/2005, acţiunea fiind formulată de către acţionarii minoritari împotriva pârâţilor SC T. şi SC I.S. SRL.
Instanţa a apreciat că nu se impune suspendarea cauzei, întrucât prin cererea formulată se urmăreşte tergiversarea soluţionării cauzei, temeiurile de drept invocate în cererea aflată pe rolul tribunalului sunt diferite de cele invocate în prezenta cauză care nu poartă asupra raporturilor dintre acţionari cu privire la înstrăinarea activelor, ci între societatea vânzătoare, angajată juridic prin reprezentanţii săi legali şi o terţă societate. Prin încheierea de la 21 mai 2007, instanţa a respins cererea de suspendare.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin decizia nr. 446 pronunţată, la data de 15 octombrie 2007, a admis apelul reclamantei SC T. SA Bucureşti, a schimbat în parte sentinţa atacată în sensul admiterii în parte a cererii conexe modificată, cu consecinţa respingerii capătului 3 de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate cu privire la terenul în suprafaţă de 2386,25 mp cu perimetre de 192,98 m situat în Bucureşti, str. Izvor, sector 5 având număr cadastral 6584/2002.
Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
A fost obligată intimata să plătească apelantei cheltuieli de judecată în cuantum de 20774 în apel.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că neexecutarea obligaţiilor cumpărătorului este justificată întrucât reclamanta SC T. SA nu a dovedit îndeplinirea propriilor obligaţii asumate prin contract.
În ceea ce priveşte soluţia asupra cererii conexe instanţa de apel a reţinut că voinţa societăţii comerciale nu este valabil exprimată decât prin hotărârile adunării generale aduse la îndeplinire prin actele de executare ale persoanelor împuternicite cu administrarea societăţii (art. 111 şi 113 din Legea nr. 31/1990).
A mai reţinut că administratorii societăţii nu pot efectua acte de dispoziţie cu privire la activele societăţii fără mandatare specială acordată prin Hotărârea Adunării Generale.
Instanţa analizând convenţia părţilor a apreciat că aceasta are valoarea unui contract de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte construcţiile şi conform art. 1295 C. civ. şi art. 5 din contract, transferul dreptului de proprietate a operat la data încheierii contractului.
Cu privire la teren instanţa a reţinut că prin convenţie nu s-a promis vânzarea terenului de către proprietar pentru a putea fi suplinit consimţământul acestuia în condiţiile art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 şi art. 1073 şi 1077 C. civ., această convenţie reprezintă promisiunea de a obţine consimţământul proprietarului cu privire la înstrăinare, consimţământ ce nu poate fi exprimat valabil decât prin hotărâre A.G.A.
În consecinţă instanţa a reţinut că nu poate suplini consimţământul SC T. SA care nu s-a angajat valabil prin convenţie, nu a mandatat administratorul în acest sens, astfel că nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru teren.
Împotriva deciziei pronunţată în apel reclamanta şi pârâta au declarat în termen legal, recurs.
Reclamanta SC T. SA Bucureşti a arătat că soluţia instanţei de apel este nelegală şi greşită prin respingerea apelului pe cererea principală de reziliere şi pe capătul 2 din cererea conexă pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Astfel, cu privire la cererea principală de reziliere a contractului şi capătul 2 din cererea conexă, recurenta-reclamantă arată că în mod greşit atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel au admis susţinerile pârâtei cu privire la excepţia de neexecutare a contractului de către reclamanta SC T. SA, apreciind justificată măsura suspendării plăţilor, în temeiul art. 11 din contract, motivare prin care a justificat respingerea cererii de reziliere a contractului.
Recurenta-reclamantă precizează că această motivare este dată cu încălcarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1361, 1365, 969, 977, 978, 981, 982, 1020, 1021 C. civ.
În contextul acestei critici, reclamanta arată că nu este fondată motivarea instanţelor cu privire la susţinerea pârâtei privind justificarea suspendării plăţilor, deoarece cumpărătoarea a cunoscut situaţia juridică a imobilului (situaţia litigioasă cu o parte a acţionariatului, menţiuni ale A.F.P., etc.) astfel cum a fost înscrisă la pct. 1 în „A.”, că în contract şi în A. nu a fost prevăzută o dată limită în vederea perfectării actelor la notariat iar comunicarea deciziei de suspendare a plăţilor a fost făcută numai după ce reclamanta prin adresa din 19 septembrie 2005 a înştiinţat cumpărătoarea de nerespectarea termenelor de plată şi de intenţia de reziliere a contractului pentru neîndeplinirea acestei obligaţii. Mai mult arată reclamanta, decizia de suspendare a plăţilor i-a fost adusă la cunoştinţă, în condiţiile în care cumpărătoarea nu achitase 2 rate consecutive respectiv pe lunile august şi septembrie, deşi obligaţia de plată era prevăzută pe 15 ale lunii, astfel dispoziţiile art. 13 din contract erau deja incidente în cauză.
Recurenta-reclamantă mai menţionează că prin neîndeplinirea principalei obligaţiei contractuale respectiv plata preţului la termenele stipulate în contract, precum şi pentru neîndeplinirea celorlalte obligaţii contractuale, solicitarea sa de reziliere a contractului este pe deplin justificată iar excepţia de neexecutare invocată de pârâtă şi reţinută de instanţe este lipsită de temei.
În mod greşit arată reclamanta, ambele instanţe ignorând voinţa părţilor contractante cu privire la termenii contractului au motivat hotărârea „pe reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor contractuale”, „simultaneitatea în executarea acestora”, obligaţiile vânzătoarei fiind „scadente de îndată”.
Recurenta concluzionează că voinţa părţilor şi clauzele contractului au fost clare şi obligaţiile stabilite în sarcina sa nu au avut un termen clar de finalizare.
Printr-un alt motiv de recurs, reclamanta arată că instanţele au motivat faptul că art. 13 privind rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata preţului constituie numai un pact comisoriu de gradul I, lipsit de eficienţa pactelor comisorii de gradul III sau IV, întrucât nu derogă de la dispoziţiile art. 1020 şi art. 1021 C. civ. şi nu înlătură rolul instanţei în pronunţarea rezilierii. În realitate susţine recurenta, nu a invocat dispoziţiile art. 13 din contract ca fiind un pact comisoriu de gradul III sau IV ci ca temei al cererii de chemare în judecată, instanţa fiind cea care urma să se pronunţe dacă există justificarea legală de reziliere a contractului pentru neplata preţului la termenele stipulate.
Recurenta arată că încetarea plăţilor SC I.S. nu a operat din momentul în care prin notificarea de la 19 septembrie 2005 a denunţat contractul, ci cu 2 luni înainte, deoarece notificarea i-a fost comunicată cumpărătoarei ca urmare a faptului că deşi a acceptat la plată cele 2 facturi emise, aferente lunilor august şi septembrie 2005, ulterior a refuzat să plătească.
Recurenta conchide că acceptarea la plată a celor 2 facturi anulează toate susţinerile pârâtei cu privire la excepţia de neexecutare a contractului pentru neîndeplinirea unor obligaţii din partea sa.
Printr-un ultim motiv de recurs reclamanta arată că în mod greşit s-a admis capătul de cerere privind înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ce poartă asupra construcţiilor întrucât nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 29 din Legea nr. 7/1996.
Recurenta arată că pentru a opera dispoziţiile art. 29 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare era necesar ca actul juridic supus înscrierii să fie valabil încheiat, deci să conţină toate condiţiile generale aplicabile contractului de vânzare-cumpărare respectiv obiect, consimţământ şi preţ iar contractul încheiat nu reprezintă voinţa SC T. SA deoarece în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 146 din Legea nr. 31/1990 cu privire la înstrăinarea activelor unei societăţi a căror valoare depăşeşte 50 % din valoarea totală a activelor, fiind necesară obţinerea unei hotărâri A.G.A.
Pentru motivele invocate prin recurs reclamanta a solicitat admiterea recursului modificarea în parte a deciziei atacate şi pe fond admiterea acţiunii principale în sensul rezilierii contractului de vânzare cumpărare cu plata în rate şi respingerea capătului de cerere din cererea conexă privind înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea pârâtei.
Prin recursul declarat, pârâta-reclamantă SC I.S. SRL BUCUREŞTI, critică decizia atacată pentru nelegalitate şi apreciază că se impune modificarea acesteia, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Astfel, recurenta-pârâtă arată că instanţa de apel a reţinut, în esenţă că în privinţa construcţiilor transferul dreptului de proprietate a operat la data încheierii contractului, consimţământul SC T. SA cu privire la înstrăinarea construcţiilor fiind valabil exprimat iar pe de altă parte în privinţa înstrăinării terenului s-a considerat că acel înscris intitulat contract de vânzare-cumpărare nu ar avea valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare ci ar reprezenta o promisiune a semnatarilor acestuia (C.C. şi M.I.) de a obţine consimţământul proprietarului (SC T. SA) cu privire la înstrăinare, consimţământ ce nu poate fi exprimat valabil decât prin hotărâre A.G.A.
Acest punct de vedere, arată recurenta-pârâtă scoate în evidenţă atât lipsa de consecvenţă cât şi o aplicare greşită a Legii nr. 31/1990, astfel cum era în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Astfel, dacă instanţa de apel a apreciat că voinţa intimatei-reclamante SC T. SA nu a fost în mod legal exprimată, consecvenţa ar fi trebuit să o determine să decidă că această societate nu a putut înstrăina valabil nici construcţiile. Ori, la pag. 7 din decizie, instanţa de apel reţine că „dimpotrivă SC T. SA recunoaşte valabilitatea acestuia, cererea prin care s-a solicitat rezilierea pentru neplata preţului nu poate fi solicitată decât în condiţiile afirmării îndeplinirii obligaţiilor corelative de transferare a dreptului de proprietate, în temeiul unui contract considerat valabil încheiat”. Cu alte cuvinte, instanţa de apel reţine că este valabil încheiat contractul de vânzare-cumpărare privind construcţiile, inclusiv în ceea ce priveşte consimţământul vânzătoarei SC T. SA, dar acelaşi contract nu are valoarea unui antecontract de vânzare - cumpărare în privinţa terenului pe motiv că nu este exprimat valabil consimţământul promitentei vânzătoare.
Cu privire la aplicarea dispoziţiilor legale recurenta-pârâtă precizează următoarele aspecte:
1 - potrivit art. 111 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 31/1990 (invocat de Curtea de Apel la pag.6 şi 8 din decizie) adunarea generală ordinară este obligată să hotărască gajarea, închirierea sau desfiinţarea uneia sau a mai multor unităţi ale societăţii. Deci textul nu se referă şi la înstrăinare şi nu prevede că pentru înstrăinarea unui bun al societăţii care are o valoare de 3.86 % din valoarea contabilă a activelor societăţii este necesară hotărârea A.G.A.
2 - potrivit art. 146 din Legea nr. 31/1990, administratorii vor putea să încheie acte juridice prin care să dobândească, să înstrăineze, să închirieze, să schimbe sau să constituie în garanţie bunuri aflate în patrimoniul societăţii a căror valoare depăşeşte jumătate din valoarea contabilă a activelor societăţii la data încheierii actului juridic, numai cu aprobarea adunării generale extraordinare a acţionarilor dată în condiţiile art. 115 şi deci per a contrario, dacă valoarea actelor juridice nu depăşeşte jumătate din valoarea contabilă a activelor societăţii, administratorii pot să încheie aceste acte juridice fără a fi necesară aprobarea adunării generale extraordinară a acţionarilor.
În sensul dispoziţiilor legale citate, recurenta-pârâtă menţionează că din probele administrate în cauză rezultă că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 125 din 26 aprilie 2005 imobilul (teren + construcţie) valora 3.86 % din totalul valorii contabile a activelor SC T. SA deci administratorul societăţii care a semnat acest contract a angajat în mod legal valabil societatea.
3 - acţionarii C.G.S., G.M. şi P.F. au formulat o cerere de chemare în judecată a SC T. SA şi SC I.S. SRL prin care au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 125 din 26 aprilie 2005 în temeiul art. 146 din Legea nr. 31/1990, pe motiv că nu ar fi existat aprobarea adunării generale extraordinare a acţionarilor. Deşi în acest dosar s-au acordat mai multe termene, cei trei reclamanţi nu s-au prezentat la interogatoriu şi în aceste condiţii Tribunalul Bucureşti a suspendat cauza în baza dispoziţiilor art. 1551 C. proc. civ.
4 - instanţa de apel a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 125/2005 SC T. SA proprietarul terenului, nu ar fi promis să vândă acest teren, ci convenţia trebuie interpretată în sensul că ar reprezenta o promisiune de a obţine consimţământul proprietarului cu privire la înstrăinare. S-a mai reţinut că înţelegerea părţilor privind promisiunea de vânzare a terenului aparţinând SC T. SA este valabil încheiată însă neexecutarea nu dă naştere decât unui drept de creanţă împotriva promitentului, administratorul acţionar C.C. (pag. 8 din decizie).
Recurenta-pârâtă menţionează că aceste susţineri nu pot fi primite deoarece consimţământul SC T. SA a fost exprimat atât de către administratorul C.C. care a semnat în calitate de preşedinte al societăţii cât şi de către acţionarii majoritari C.C. şi M.I.
De asemenea, prin actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare, la pct. 8 s-a arătat care sunt obligaţiile fiecăreia dintre părţi în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare privind terenul. Instanţa de apel a reţinut că nu a fost adoptată hotărârea A.G.A. şi de aceea nu poate fi suplinit consimţământul SC T. SA iar o asemenea susţinere este necorespunzătoare deoarece prin actul adiţional, reprezentantul SC T. SA s-a obligat să asigure mai multe acte juridice în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare şi toate aceste acte erau la îndemâna celor doi acţionari care au semnat actul şi care în fapt, ulterior s-au răzgândit.
5 - instanţa de apel ar fi trebuit să respingă apelul ca nefondat şi să menţină ca temeinică şi legală hotărârea instanţei de fond.
Din punct de vedere juridic arată recurenta-pârâtă, actul intitulat contract de vânzare-cumpărare în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 reprezintă un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat şi translativ de proprietate în privinţa construcţiilor şi un antecontract de vânzare-cumpărare în privinţa terenului, şi deci în mod corect a apreciat instanţa de fond că în cauză suntem în prezenţa a două acte juridice diferite în sensul de „negotium” care sunt cuprinse într-un singur înscris privit ca „instrumentum”.
Pârâta SC I.S. SRL menţionează că art. 5 din contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 scoate în evidenţă faptul că ambele părţi au avut reprezentarea clară că în privinţa construcţiilor încheie un contract de vânzare-cumpărare perfect valabil şi translativ de proprietate iar prin înscrisul „A.” la acelaşi contract s-au stabilit obligaţiile părţilor în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind terenul.
În mod corect, menţionează pârâta instanţa de fond a dispus că hotărârea judecătorească ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 2.386,25 mp, cu perimetru de 192,98 m în Bucureşti, str. Izvor, Sector 5, având nr. cadastral 6584/2002.
Mai arată recurenta că SC T. SA nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin actul adiţional, fapt care a îndreptăţit-o să se adreseze instanţei de judecată, în conformitate cu dispoziţiile art. 1073, 1077 C. civ. şi ale art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică.
6 - hotărârea pronunţată de instanţa de apel trebuie modificată şi pentru considerentul că a fost creată o situaţie neclară cu privire la imobilul în litigiu în sensul că proprietară a clădirilor este pârâta SC I.S. SRL iar proprietară a terenului a fost recunoscută reclamanta SC T. SA, situaţie de natură a crea mari dificultăţi în viitor.
Pentru motivele invocate prin recurs pârâta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului reclamantei, cu cheltuieli de judecată în apel şi recurs.
I. Înalta Curte, analizând criticile formulate de reclamantă prin recurs, constată că nu sunt fondate.
În primul rând trebuie menţionat că nu vor fi analizate criticile formulate cu privire la respingerea cererii de reziliere a contractului, deoarece acestea au fost formulate de către reclamantă pentru prima dată în recurs şi astfel s-ar încălca principiul omisso medio.
Este de reţinut că actul juridic supus analizei şi anume contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 a fost valabil încheiat, în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 146 din Legea nr. 31/1990 iar suspendarea plăţii preţului începând cu luna iulie 2005 de către pârâta SC I.S. SRL a fost determinată de nerespectarea obligaţiilor asumate de către reclamantă prin acest contract şi prin înscrisul numit „A.”.
La încheierea contractului consimţământul a fost exprimat de acţionarul majoritar al societăţii comerciale deci contractul încheiat a reprezentat voinţa SC T. SA la data de 26 aprilie 2005.
În concluzie, nu sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., situaţie în care recursul declarat de reclamantă va fi respins ca nefondat.
II. Recursul declarat de pârâta SC I.S. SRL este fondat şi urmează să fie admis pentru următoarele considerente:
Din analiza deciziei atacate, în raport de motivele de nelegalitate invocate cât şi de actele şi înscrisurile dosarului, rezultă că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare şi interpretare a prevederilor legale şi anume a dispoziţiilor art. 146 din Legea nr. 31/1990 şi chiar o greşită interpretare a clauzelor contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 cât şi a înscrisului denumit A. încheiate de părţi.
Astfel, potrivit art. 146 din Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale: „Administratorii vor putea să încheie acte juridice prin care să dobândească, să înstrăineze, să închirieze, să schimbe sau să constituie garanţii, bunuri aflate în patrimoniul societăţii, a căror valoare depăşeşte jumătate din valoarea contabilă a activelor societăţii la data încheierii actului juridic, numai cu aprobarea adunării generale extraordinare a acţionarilor, dată în condiţiile prevăzute de art. 115”.
Faţă de dispoziţiile legale anterior citate rezultă că în cauză nu sunt incidente aceste dispoziţii deoarece imobilul ce formează obiectul contractului valora aproximativ 3,86 % din valoarea contabilă a activelor reclamantei iar contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate a fost semnat de dl. C.C. în calitate de preşedinte al SC T. SA şi acest acţionar deţine 63,58 % din capitalul social al societăţii.
Din interpretarea per a contrario a art. 146 din Legea 31/1990 rezultă că în raport de valoarea contabilă a bunului înstrăinat, administratorul societăţii (C.C.) a semnat în mod valabil contractul dedus judecăţii.
Având în vedere că atât contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 25 aprilie 2005 cât şi înscrisul intitulat de părţi A. sunt semnate de către reclamanta prin preşedinte, acţionarul majoritar al societăţii, conduce la concluzia că instanţa de apel greşit a reţinut că acest contract nu poate fi interpretat ca având drept obiect înstrăinarea terenului ci promisiunea de a obţine consimţământul proprietarului cu privire la înstrăinare, consimţământ ce nu poate fi exprimat decât prin hotărâre A.G.A.
Având în vedere că hotărârea pronunţată de instanţa de apel este nelegală, în cauză fiind incidente prevederile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1), (2) şi (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâtă, va modifica decizia în sensul respingerii apelului reclamantei formulat împotriva sentinţei pronunţată de instanţa de fond, care va fi menţinută ca temeinică şi legală.
În temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., va fi obligată recurenta-reclamantă la 8.794,57 lei cheltuieli de judecată către recurenta-pârâtă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC T. SA BUCUREŞTI împotriva deciziei comerciale nr. 446 din 15 octombrie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, ca nefondat.
Admite recursul declarat de pârâta SC I.S. SRL BUCUREŞTI împotriva aceleiaşi decizii.
Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta SC T. SA BUCUREŞTI împotriva sentinţei comerciale nr. 5983 din 3 iulie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, pe care o menţine.
Obligă recurenta-reclamantă la 8794,57 lei cheltuieli de judecată recurentei-pârâte SC I.S. SRL BUCUREŞTI.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 8 octombrie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2741/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2834/2008. Comercial → |
|---|
