ICCJ. Decizia nr. 1101/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1101/200.
Dosar nr. 3381/30/200.
Şedinţa publică din 2 aprilie 2009
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele.
Prin sentinţa nr. 1425/PI din 22 noiembrie 2007 pronunţată în dosar nr. 3381/30/2007 al Tribunalului Timiş, s-a respins acţiunea precizată formulată de reclamanta SC A.B. SRL TIMIŞOARA, în contradictoriu cu pârâţii SC A.I. SRL TIMIŞOARA şi SC T.C. SRL TIMIŞOARA, s-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă reconvenţională SC T.C. SRL şi în consecinţă s-a constatat desfiinţată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din data de 22 februarie 2007, încheiată între pârâta SC A.I. SRL şi reclamanta SC A.B. SRL prin denunţarea unilaterală a acesteia de către pârâta SC A.I. SRL în temeiul clauzei de dezicere, s-a dispus radierea din C.F. nr. 8355 Timişoara cu număr cadastral 17405 constând în grădină în suprafaţă de 758 mp, imobil situat administrativ în Timişoara, a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare înscrisă în favoarea reclamantei SC A.B. SRL TIMIŞOARA sub nr. 26806/2007 iar reclamanta a fost obligată faţă de SC T.C. SRL la 40.300 lei onorariu avocaţial şi 5418,772 lei taxă judiciară de timbru şi 0,5 lei.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că prin acţiunea precizată, înregistrată la Tribunalul Timiş sub nr. 3381/30 din 24 aprilie 2007, reclamanta SC A.B. SRL TIMIŞOARA a chemat în judecată pârâtele SC A.I. SRL TIMIŞOARA şi SC T.C. SRL TIMIŞOARA solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic, ca o consecinţă a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între reclamantă şi SC A.I. SRL autentificată sub nr. 576 din 22 februarie 2007 şi notată în C.F. 8355 cu nr.top 17405, ce are ca obiect teren – grădină în suprafaţă de 758 mp, situat în Timişoara; să se dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare subsecvent încheiat între SC A.I. SRL şi SC T.C. SRL autentificat sub nr. 635 din 2 aprilie 2007, contract încheiat în frauda reclamantei cu nesocotirea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părţi, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că, având ca obiect principal de activitate operaţiuni de vânzare şi cumpărare de imobile proprii, a încheiat cu pârâta SC A.I. SRL în calitate de proprietar al imobilului din litigiu promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată de notar C.-M. sub nr. 576 din 22 februarie 2007 (fila 57) după care, reclamanta a comunicat reprezentantului pârâtei SC T.C. SRL că urmează să achiziţioneze terenul în cauză, aceasta din urmă manifestându-şi acordul de a cumpăra acest imobil după ce reclamanta va obţine dreptul de proprietate, respectiv în cursul lunii aprilie 2007, având în vedere că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare urma să aibă loc până la data de 30 martie 2007, astfel cum părţile au convenit în promisiunea de vânzare-cumpărare; că la 23 martie 2007 a notificat pe pârâta SC A.I. SRL respectiv pe proprietara terenului, prin executor judecătoresc, să se prezinte la data de 29 martie 2007 în faţa BNP C.M.E. pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar aceasta nu numai că nu a dat curs solicitării, mai mult a întrerupt orice legătură cu reclamanta şi a depus în contul său suma de 33.687 lei cu titlu de restituire dublu avans.
Ulterior, fiind notificată de către pârâta SC A.I. SRL pentru a radia din C.F. promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, reclamanta a fost informată că imobilul a făcut obiectul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat între SC A.I. SRL şi SC T.C. SRL în frauda intereselor acesteia. Se invocă clauza penală înserată în promisiunea bilaterală conform art. 1066-1072 C. civ. cât şi principiul executării în natură a obligaţiilor şi reparării integrale a pagubei.
În sprijinul susţinerilor sale, reclamanta a depus înscrisurile la care face referire.
Prin întâmpinarea şi cererea reconvenţională formulate în cauză, pârâta SC T.C. SRL a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată şi, să se constate ca desfiinţată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din 22 februarie 2007 încheiată între reclamantă şi pârâta de rang 1, prin denunţarea unilaterală a acesteia de către pârâta de rang 1, în temeiul clauzei de dezicere prevăzută în promisiune iar în consecinţă, să se dispună radierea din C.F. 8355 Timişoara, nr.top 17405 constând în grădină în suprafaţă de 758 mp, imobilul situat în Timişoara, a promisiunii de mai sus, notată în favoarea SC A.B. SRL sub nr. 26806/2007.
În motivarea acesteia se arată că, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din 22 februarie 2007 a fost denunţată de către promitentul vânzător SC A.I. SRL, acest înscris conţinând o clauză de dezicere şi nu o clauză penală cum arată reclamanta, având următorul conţinut: „subsemnatele părţi de comun acord stabilim pentru ipoteza în care promitenta vânzătoare se va răzgândi cu privire la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, obligaţia acesteia de a-i achita promitentei cumpărătoare dublul avansului de preţ achitat, iar pentru ipoteza în care promitenta cumpărătoare se va răzgândi, pierderea de către aceasta a avansului de preţ achitat". Astfel, pârâta de rang 1 folosindu-se de această clauză, a denunţat unilateral contractul prin restituirea dublului avansului, cu OP emis la data 29 martie 2007. Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte, se mai arată, îndeplineşte condiţiile de fond şi formă prevăzute de lege, preţul integral fiind achitat iar contractul fiind autentificat ulterior denunţării unilaterale de către promitentul-vânzător a respectivei promisiuni.
Pârâta, SC A.I. SRL, cu toate că a depus minuta timbrării şi taxa judiciară de timbru în cuantum de 5.418,772 lei (filele 69, 70) aceasta nu a formulat cerere reconvenţională ci a depus doar „note scrise" în care face referire la o cerere reconvenţională (dar neînregistrată în această cauză) solicitând respingerea ca neîntemeiată a acţiunii reclamantei, pentru motivele arătate detaliat în aceste note, cu referire în special la clauza de dezicere, argumente laborios cu indicarea doctrinei şi practicii judiciare în materie.
Examinând actele şi lucrările de la dosar instanţa de fond prin sentinţa nr. 1426/P din 22 noiembrie 2007, în dosarul nr. 3381/30/2007 a respins acţiunea, a admis cererea reconvenţională, constatând desfiinţat antecontractul, dispunând radierea din Cartea Funciară nr. 8350 Timişoara.
Recurenta-pârâtă a fost obligată la cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa a reţinut:
Promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată la BNP Asociaţii C.-M., sub nr. 576 din 22 februarie 2007 şi încheiată între SC A.B. SRL şi SC A.I. SRL cuprinde o clauză de dezicere potrivit căreia, dacă promitenta vânzătoare (SC A.I. SRL) se răzgândeşte cu privire la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, aceasta este obligată să achite dublul avansului. Înaintea termenului stipulat pentru perfectarea acestui contract (până la 30 martie 2007) promitenta vânzătoare s-a răzgândit şi a restituit dublul avansului în cuantum de 33.678 lei prin OP emis la data de 29 martie 2007, prin aceasta, denunţând unilateral promisiunea intervenită între părţi.
Această dispoziţie este o reală clauză de dezicere care manifestă acordul de voinţă al părţilor în favoarea promitentului vânzător şi care nu dă dreptul celeilalte părţi la întoarcerea prestaţiei şi repunerea în situaţia anterioară. Nu poate fi împărtăşit punctul de vedere al reclamantei potrivit căruia, această clauză înserată în promisiune, este una penală şi nu o clauză de dezicere, în condiţiile în care, clauza penală priveşte o sancţiune cu referire la executarea unei obligaţii care dă dreptul creditorului să aleagă, fie executarea în natură a obligaţiei, fie executarea clauzei penale prin echivalent, în temeiul art. 1068 C. civ. Prin semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare cu clauză de dezicere, reclamanta şi-a asumat riscul ca promitenta vânzătoare să se poată răzgândi, respectiv să revină asupra consimţământului dat cu ocazia semnării actului, cu toate consecinţele ce decurg din aceasta.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC A.B. SRL solicitând desfiinţarea hotărârii atacate şi admiterea acţiunii formulate de către reclamantă, cu cheltuieli de judecată, respectiv respingerea cererii reconvenţionale.
În motivare, a arătat că făcut dovada în faţa primei instanţe, că la data de 22 februarie 2007 a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului înscris în C.F. 8355 Timişoara cu pârâta intimată SC A.I. SRL, iar ulterior în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare a notificat această pârâtă la 23 martie 2007 pentru a se prezenta în faţa notarului public la 29 martie 2007. Întrucât reprezentanţii acestei pârâte nu s-au prezentat la data fixată şi în locul indicat reclamanta la 30 martie 2007 a consemnat diferenţa de preţ de 61.000 Euro la dispoziţia pârâtei vânzătoarei promitentă. Cu această ocazie reclamanta a constatat că pârâta promitentă a consemnat pe numele reclamantei o sumă de bani reprezentând dublul avansului primit de către ea la încheierea promisiunii, ceea ce semnifică faptul că pârâta şi-a încălcat obligaţia prin promisiunea de vânzare.
Reclamanta mai arată că a retrimis suma plătită de pârâtă cu titlu de avans acesteia, iar la 2 aprilie 2007 i-a adresat o nouă notificare pentru a se prezenta la data de 4 aprilie 2007 în scopul încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Nici de această dată pârâta nu s-a prezentat, mai mult, în 2 aprilie 2007 prin scrisoare recomandată pârâta notifică reclamanta să se prezinte la notar în vederea radierii din cartea funciară a notaţiei privind promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată între părţi.
Reclamanta apelantă arată că aceeaşi pârâtă a procedat la vânzarea cumpărarea aceluiaşi imobil prin contract de vânzare-cumpărare la data de 2 aprilie 2007 către pârâta-intimată SC T.C. SRL în fraudarea intereselor reclamantei, nesocotind clauza penală fixată de către părţi prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, astfel că mijlocul juridic aflat la îndemâna reclamantei este obţinerea executării în natură a obligaţiilor asumate de către părţi prin promisiunea bilaterală, anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior între cele două pârâte, cu obligarea lor la daune interese.
În apel au formulat întâmpinare ambele pârâte intimate.
Astfel, pârâta SC A.I. SRL a solicitat respingerea apelului declarat de reclamantă şi menţinerea sentinţei pronunţate de către Tribunal, aceasta fiind temeinică şi legală.
În motivare pârâta intimată a arătat că prin însăşi promisiunea de vânzare-cumpărare, ambele părţi au înţeles să convină asupra unei clauze de dezicere cu privire la obligaţiile pe care şi le-au asumat având ca obiect vânzarea-cumpărarea unui imobil. Prin urmare, în mod legal a procedat această pârâtă atunci când a uzat de această clauză renunţând la promisiune cu asumarea sancţiunii specifice fixată de către părţi şi anume achitarea către reclamantă cumpărătoare promitentă a unei sume de bani reprezentând dublul avansului achitat de această reclamantă la data încheierii promisiunii. S-a mai arătat că promisiunea bilaterală conţine o clauză de dezicere iar nu o clauză penală.
Prin întâmpinare pârâta SC T.C. SRL a solicitat respingerea apelului declarat de reclamantă şi menţinerea sentinţei pronunţată de către Tribunal ca temeinică şi legală, arătând în motivare că reclamanta apelantă a cunoscut încă de la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare posibilitatea de dezicere a pârâtei vânzătoare promitente, fiind de acord cu această posibilitate de nefinalizare a operaţiunii de vânzare-cumpărare prin act autentic. Se mai arată că pârâta SC T.C. SRL a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu pârâta SC A.I. SRL ulterior actului de dezicere săvârşit de aceasta astfel că este nefondată susţinerea reclamantei apelante că pârâta cumpărătoare a acţionat în frauda intereselor reclamantei. Această împrejurare rezultă din faptul că pârâta vânzătoare promitentă s-a dezis asupra promisiunii la data de 29 martie 2007 când prin ordinul de plată a consemnat la dispoziţia reclamantei suma de 33.678 RON cu titlu de plată dublu avans conform promisiunii bilaterale încheiată între părţi iar contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat ulterior la 2 aprilie 2007, când efectele promisiunii bilaterale au încetat.
Examinând apelul în raport de criticile formulate, Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială, prin Decizia nr. 93/A din 15 mai 2008, a respins apelul ca nefondat, obligând reclamanta la 40.300 lei către intimata SC T.C. SRL TIMIŞOARA, cu cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
În mod judicios Tribunalul a reţinut că promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între reclamanta-apelantă şi pârâta-intimată SC A.I. SRL având ca obiect asumarea obligaţiei de încheiere pe viitor a unui contract de vânzare-cumpărare între părţi asupra imobilului înscris în C.F. nr. 8355 Timişoara, nr.top17405 conţine o clauză de dezicere prin care fiecare dintre părţile participante la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare şi-au procurat beneficiul renunţării la această operaţiune sub sancţiunea specifică fiecăreia dintre ele şi anume pârâta promitentă vânzătoare să plătească dublul avansului promis la încheierea promisiunii de la reclamantă, iar în cazul dezicerii manifestată de reclamanta cumpărătoare promitentă, aceasta să piardă avansul plătit. Această clauză exprimă acordul de voinţă a părţilor şi, în condiţiile în care s-a materializat prin exerciţiul clauzei de către una dintre părţi, efectul dezicerii nu conferă celeilalte părţi dreptul de a solicita întoarcerea prestaţiei şi repunerea în situaţia anterioară.
Curtea de Apel relevă în plus că în conformitate cu art. 969 C. civ. convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, ceea ce înseamnă că părţile sunt ţinute să execute întocmai obligaţiile asumate contractual, dar şi să exercite drepturile conferite prin clauzele contractuale convenite. De asemenea, potrivit art. 962 C. civ., obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una din părţi îşi manifestă acordul de voinţă.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare a unui imobil încheiată de către reclamanta apelantă şi pârâta SC A.I. SRL desemnează în obiect obligaţia de a face, în sensul că una dintre părţi se obligă pe viitor să vândă, deci să dobândească dreptul de proprietate, iar cealaltă parte se obligă să cumpere, deci să dobândească dreptul de proprietate în schimbul unui preţ. Această promisiune nu consacră interdicţii asupra dreptului de proprietate al promitentei vânzătoare, şi nici nu conferă promitentei cumpărătoare dreptul discreţionar de a obţine executarea prestaţiei. Aceasta întrucât prin promisiunile bilaterale părţile stabilesc două coordonate care pot conduce la încetarea efectelor promisiunii şi anume stabilirea unui termen până la care părţile se obligă să materializeze promisiunea în contractul de vânzare-cumpărare (data de 30 martie 2007); nici una dintre părţile promisiunii să nu acceseze clauza de dezicere, deci de retractare a promisiunii făcute. Aceste coordonate sunt prevăzute în clauzele promisiunii şi sunt opozabile părţilor în temeiul principiului obligativităţii efectelor contractului.
Prin consecinţă, promisiunea încheiată de către cele două părţi se putea finaliza în următoarele moduri: prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la termenul convenit de către părţi prin promisiune; prin trecerea termenului convenit pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare; prin dezicere asupra promisiunii cu executarea sancţiunii specifice.
Aceste trei modalităţi de încetare a efectelor promisiunii bilaterale au fost cunoscute reclamantei deoarece promisiunea astfel încheiată se exprimă în termeni clari şi categorici, iar asupra acestor modalităţi reclamanta apelantă şi-a exprimat acordul de voinţă în mod valabil.
Accesarea de către pârâta promitentă vânzătoare a clauzei de dezicere, iar prin aceasta retractarea ofertei de vânzare pe viitor a bunului imobil, inclusiv consemnarea sumei de bani reprezentând dublul avansului primit, nu este o manoperă frauduloasă, săvârşită în dauna intereselor reclamantei apelante, ci dimpotrivă, reprezintă exerciţiul unui drept ce rezultă în mod neîndoielnic din promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare. Procedând la retractarea ofertei, pârâta promitentă vânzătoare avea dreptul deplin de a dispune de proprietatea sa, conform art. 480 C. civ., inclusiv prin ofertarea şi vânzarea bunului imobil către o altă persoană.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a introdus recurs reclamanta, solicitând modificarea acesteia, admiterea apelului, schimbarea sentinţei, admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată şi respingerea cererii reconvenţionale.
În drept recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi pct. 9 C. proc. civ.
În motivarea în fapt, recurenta a susţinut în esenţă următoarele:
1.Cele două instanţe au interpretat în mod eronat antecontractul stabilind că promisiunea de vânzare-cumpărare, conţine o clauză penală, stabilită prin acordul părţilor, conform art. 1066-1072 C. civ., în raport de care debitorul este lipsit de posibilitatea de a opta între executarea în natură şi plata sumei prezentată de clauza penală.
În speţă, promitentul vânzător, debitorul obligaţiei de a face, respectiv debitorul obligaţiei de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare, prin care s-ar transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mai sus identificat, SC A.I. SRL, nu are posibilitatea de a alege să plătească dublul avansului de preţ achitat, în defavoarea executării în natură a obligaţiei ce îi revenea.
Recurenta susţine că instanţele neluând în considerare acest aspect, au consfiinţit prejudicierea sa ca urmare a refuzului nejustificat al de debitorului de a-şi executa obligaţia, devenită exigibilă la data de 30 martie 2007, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
2. Instanţa de apel a omis a cerceta şi faptul că suma achitată cu titlul de „dublu avans", a fost achitată de fapt din sumele de bani achitate cu titlu de preţ al vânzării de către SC T.C. SRL.
3.Instanţa în mod nejustificat nu a reţinut încălcarea dispoziţiilor art. 966 şi art. 970 C. civ. de către intimată şi a confirmat manifestarea unilaterală de voinţă a acestuia, ca expresie a unei adevărate condiţii rezolutorii pur potestative, neluând în seamă frauda debitorului, care a fost de rea-credinţă.
Analizând recursul în limitele motivelor formulate, Înalta Curte, urmează a reţine că acestea nu se încadrează în motivele de recurs invocate, din următoarele considerente:
În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8, recurenta susţine că instanţa de apel a confirmat nejustificat interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii.
Analizând considerentele deciziei atacate, nu rezultă însă acest fapt.
Din examinarea promisiunii de vânzare-cumpărare, încheiată de recurentă şi intimata-pârâtă A.I. SRL rezultă, fără putinţă de tăgadă, că aceasta cuprinde o clauză de dezicere potrivit căreia, dacă vânzătoarea promitentă se răzgândeşte cu privire la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, se obligă să achite dublul onorariului.
Aşadar instanţele au avut de stabilit dacă aceasta putea denunţa unilateral convenţia încheiată în raport de această clauză.
Înalta Curte apreciază că dezlegarea acestei chestiuni a fost realizată corect de prima instanţă, soluţia de menţinere a sentinţei în apel fiind legală, de îndată ce instanţele în interpretarea convenţiei nu au schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acesteia, reţinând justificat că natura clauzei, nu este una penală, întemeiată pe art.1068 C. civ., care să fie privită ca o sancţiune cu referire la neexecutarea unei obligaţii şi care să-i permită părţii care o invocă să ceară fie executarea în natură, fie executarea clauzei penale prin echivalent.
Aşadar critica formulată, nu este fondată şi nu se circumscrie motivului de recurs invocat
Potrivit art. 962 C. civ. obiectul promisiunii de vânzare cumpărare încheiate de părţi este o obligaţie de a face.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs urmează a se reţine:
Prin coroborare cu art. 480 C. civ., se impune a se statua că, în sarcina promitentei vânzătoare, în raport de clauza de dezicere, nu i-au fost afectate atributele pe care i le conferea dreptul la proprietate asupra bunului la care se referea convenţia şi corelativ nu i s-a transmis promitentei cumpărătoare, dreptul de a obţine executarea prestaţiei, în natură.
În cauză, pentru cele ce preced, urmează a se reţine că, nu este incident nici motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţele făcând o corectă aplicare a art. 969 C. civ., de îndată ce intimata nu a încălcat convenţia încheiată, exercitându-şi dreptul de a activa clauza de dezicere, opozabilă recurentei-reclamante de îndată ce a achiesat la introducerea acesteia în actul juridic încheiat.
Consecinţa activării acestei clauze, a avut ca efect retractarea promisiunii de vânzare-cumpărare a imobilului, iar încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare, s-a făcut în consens ca dreptul de dispoziţie pe care i-l oferă proprietarului, dispoziţiile art. 480 C. civ.
Aşa fiind pentru cele ce preced, în baza art. 312 C. proc. civ., urmează a se respinge recursul ca nefondat, cu obligarea recurentei-reclamante la cheltuieli de judecată către intimata SC T.C. SRL, conform înscrisurilor justificative.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.B. SRL TIMIŞOARA împotriva deciziei nr. 93/A din 15 mai 2008 a Curţii de Apel Timişoara, secţia comercială, ca nefondat.
Obligă recurenta-reclamantă la plata sumei de 24.876,37 către intimata-pârâtă SC T.C. SRL TIMIŞOARA.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 aprilie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1100/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1103/2009. Comercial → |
|---|
