ICCJ. Decizia nr. 2901/2010. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2901/2010
Dosar nr.758/1259/2008
Şedinţa publică din 23 septembrie 2010
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Tribunalul Comercial Argeş prin sentinţa comercială nr. 404 din 9 aprilie 2009 a respins acţiunea formulată de reclamanţii C.V., T.D. şi M.I. domiciliaţi în Piteşti judeţul Argeş împotriva pârâtelor Asociaţia de proprietari din Trivale, SC D.B.M. SRL şi SC C.I.C. SRL cu sediul social în Câmpulung Muscel judeţul Argeş, ca neîntemeiată.
În fundamentarea acestei soluţii, instanţa de fond a reţinut că prin convenţia autentificată din 17 octombrie 2007 la BNP M.V., pârâta Asociaţia de Proprietari din Trivale în baza hotărârii adunării generale a asociaţiei a cesionat pârâtelor SC D.B.M. SRL şi SC C.I.C. SRL dreptul de folosinţă asupra planşeului blocului în vederea acoperirii prin mansardare din fondurile celor două societăţi.
Această convenţie a fost determinată şi de faptul că la nivelul etajului 4 al blocului se produceau grave infiltraţii de apă.
Reclamanţii care nu locuiesc la etajul 4 şi pe care lucrările de mansardare nu-i pot afecta în nici un mod au invocat nulitatea absolută a convenţiei pe motiv că a lipsit consimţământul lor la luarea deciziei de mansardare iar dispoziţiile art. 25 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 nu-şi pot găsi aplicare, în realitate convenţia respectivă fiind un act translativ de proprietate, fapt ce impunea consimţământul tuturor membrilor asociaţiei.
Cum în speţă este vorba de un imobil bloc şi unde funcţionează o asociaţie de proprietari, pentru luarea deciziilor sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţilor de proprietari şi nu cum greşit susţin reclamanţii, că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile dreptului comun din materia actelor translative de proprietate temei pe care de altfel şi-au întemeiat şi în drept cererea, respectiv art. 948 raportat la art. 971 C. civ.
Potrivit art. 1 şi art. 2 din Legea nr. 230/2007 reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţilor de proprietari, modul de administrare şi exploatare, iar datorită stării de indiviziune forţată, proprietarii au obligaţia să ia măsuri cu privire la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor asupra proprietăţii comune.
Reclamanţii susţin nulitatea absolută a înscrisului respectiv pe un singur temei şi acela al lipsei consimţământului tuturor membrilor asociaţiei, prevederile Legii nr. 230/2007 negăsindu-şi aplicare.
Ori, reclamanţii nu invocă lipsa consimţământului asociaţiei la încheierea contractului, sau un alt caz ce ar atrage nulitatea absolută din cele expres prevăzute şi reglementate prin lege, susţinerile acestora vizând mai degrabă hotărârea adunării generale a asociaţiei, hotărâre pe care însă nu au contestat-o în instanţă potrivit legii speciale.
Curtea de Apel Piteşti, secţia comercială, şi de contencios administrativ şi fiscal, prin Decizia nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 a admis apelul reclamanţilor C.V., T.D. şi M.I. împotriva sentinţei comerciale nr. 404 din 9 aprilie 2009 pronunţată de Tribunalul Comercial Argeş, în sensul că a schimbat în tot sentinţa şi pe fond a admis acţiunea, constatând nulitatea absolută a convenţiei şi dispunând demolarea construcţiei.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a stabilit că la data de 21 iunie 2007 a avut loc adunarea generală a proprietarilor din cadrul Asociaţiei de Proprietari din Trivale ce a pus în discuţie mansardarea blocului.
La şedinţă au participat 17 membrii ai asociaţiei, dintre care 3 membri nu au fost de acord cu mansardarea.
În această şedinţă a fost aprobată hotărârea asociaţiei prin care s-a decis să fie cedată întreaga suprafaţă a terasei blocului către cele două societăţi pârâte, pentru ca acestea să edifice mansardarea.
Hotărârea asociaţiei a fost semnată de 16 coproprietari din 19 la scara A şi de toţi coproprietarii la scara B. La data de 17 august 2007 hotărârea a fost comunicată reclamanţilor.
Elementele convenţiei sunt transferul folosinţei terasei blocului în schimbul prestării unor servicii. Indiferent că acest contract este denumit impropriu contract de închiriere, de folosinţă ori de concesiune el este nul, deoarece prin el se înstrăinează un drept real.
În speţă este constituit un drept real asupra terasei blocului, deoarece folosinţa ei este transferată perpetuu, ceea ce echivalează cu transferul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Părţile aflându-se în coproprietate forţată, titularul dreptului care nu a fost de acord cu închirierea lucrului nu are posibilitatea de a-şi proteja dreptul pe calea partajului, motiv pentru care acestuia îi este deschisă calea acţiunii în nulitate pentru lipsa consimţământului său la transferul bunului.
Împotriva deciziei nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia comercială, şi de contencios administrativ şi fiscal, au promovat recurs pârâţii Asociaţia de Proprietari din Trivale, SC D.B.M. SRL şi SC C.I.C. SRL care au criticat pentru nelegalitate această hotărâre, solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. admiterea recursului şi modificarea în tot a deciziei atacate, cu menţinerea ca legală şi temeinică a primei sentinţe.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat, în principal, că potrivit convenţiei a fost cesionat numai dreptul de folosinţă asupra planşeului blocului şi în nici un caz transmiterea vreunui drept de proprietate, cu respectarea condiţiilor statutare ale asociaţiei.
Intimaţii reclamanţi C.V., T.D. şi M.I. au depus întâmpinare prin care au cerut respingerea recursului.
Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de recurenţii pârâţi, constată că acestea sunt justificate, urmând a admite recursul pentru următoarele considerente.
Este de necontestat că între părţi Asociaţia de Proprietari din Trivale în calitatea de beneficiar pe de o parte şi SC D.B.M. SRL alături de SC C.I.C. SRL în calitatea de investitori şi constructori a intervenit convenţia autentificată din 17 octombrie 2007 la BNP M.V. având ca obiect cesionarea dreptului de folosinţă asupra planşeului blocului, pe durata existenţei construcţiei.
De comun acord părţile au menţionat că dreptul de folosinţă se cesionează celor două societăţi în vederea acoperirii prin mansardare a blocului din fonduri proprii ale acestora.
Convenţia este guvernată de dispoziţiile Legii nr. 230 din 6 iulie 2007 publicată în M. Of. nr. 490/23.07.2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi cuprinde dispoziţii vizând modul de administrare şi de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice de drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul celor care au în structura lor şi spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Fără putere de tăgadă că asociaţia de proprietari este forma de asociere autonomă, de organizare şi de reprezentare a intereselor comune a majorităţii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică şi fără scop lucrativ, având ca finalitate o corectă administrare şi gestionare a proprietăţii comune.
Calitatea de membru a asociaţiei de proprietari conferă atât drepturi cât şi obligaţii, iar adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei, aşa cum este menţionat în art. 27 lit. e) din legea specială expusă anterior, exercită atribuţii care i-au fost date prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul membrilor, toate numai în scopul administrării şi bunei funcţionări a clădirii.
Din această perspectivă, Hotărârea nr. 2 din 21 iunie 2007 a adunării generale a asociaţiei de proprietari este în deplină concordanţă cu clauzele convenţiei părţilor, regăsindu-se o motivare comună şi anume că planşeul blocului fiind deteriorat şi prezentând infiltraţii, cesiunea folosinţei are loc în condiţiile statutare ale asociaţiei şi în interesul comun al membrilor asociaţiei.
Cum hotărârea adunării generale s-a luat cu votul majorităţii membrilor, a fost satisfăcută şi exigenţa art. 39 din Legea nr. 230/2007 respectiv că proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor şi al persoanelor direct afectaţi de vecinătate în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.
Greşit a apreciat instanţa de apel că transferul folosinţei conduce la nulitatea convenţiei, raţiuni pentru care urmează a admite recursul pârâţilor împotriva deciziei nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Piteşti, secţia comercială, şi de contencios administrativ şi fiscal, în baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 pct. 3 C. proc. civ. modificând Decizia atacată şi respingând apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâţii Asociaţia de Proprietari din Trivale Piteşti, SC D.B.M. SRL Câmpulung Muscel şi SC C.I.C. SRL Câmpulung Muscel împotriva deciziei nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Piteşti, secţia comercială, şi de contencios administrativ şi fiscal.
Modifică Decizia atacată şi respinge apelul ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 23 septembrie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2864/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2923/2010. Comercial → |
|---|
