ICCJ. Decizia nr. 3059/2010. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.3059/2010
Dosar nr. 170/1/2010
Şedinţa publică din 30 septembrie 2010
Asupra recursului de faţă,
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată, la data de 21 martie 2007, RA – A.P.P.S., Sucursala pentru A.I.F.I. Bucureşti a chemat-o în judecată pe pârâta A.V.P.S.C. Bucureşti pentru ca prin hotărârea pe care urma să o pronunţe, instanţa să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul ocupat abuziv situat în Bucureşti, E.Q., motivând că între părţi a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1065 din 2 noiembrie 2005, având ca obiect închirierea apartamentelor, durata contractului fiind până la data de 30 octombrie 2006. A mai precizat reclamanta că pârâta nu a părăsit spaţiul la expirarea contractului, continuând să-l folosească abuziv, astfel că a procedat la notificarea pârâtei prin executorul judecătoresc D.G., aşa cum rezultă din notificarea 219 din 5 februarie 2007.
Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a admis acţiunea reclamantei, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucureşti, E.Q., pentru lipsa titlului locativ şi a respins cererea reclamantei privind cheltuielile de judecată reţinând că între părţi a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 1065 din 2 noiembrie 2005, că art. 11 din contract prevede durata locaţiunii de un an începând cu data de 1 noiembrie 2005 şi posibilitatea prelungirii acestuia cu acordul ambelor părţi, iar conform art. 12 din acelaşi contract părţile au convenit asupra încetării contractului de locaţiune prin acordul lor de voinţă, prin denunţarea unilaterală a contractului, la expirarea termenului, ca urmare a rezilierii pentru neexecutare ori ca urmare a pierderii imobilului. A mai reţinut instanţa de fond că prin notificarea nr. 219 din 5 februarie 2007 comunicată pârâtei prin B.E.J. D.G., reclamanta a solicitat pârâtei ca în termen de cinci zile de la primirea notificării să elibereze spaţiile ocupate şi să achite debitul restant în cuantum de 2.199,33 lei, apreciind că în cauză nu se poate discuta de tacita relocaţiune deoarece părţile nu au încheiat un act adiţional prin care să fie prelungit contractul de locaţiune, astfel că acesta a încetat la termenul pentru care a fost încheiat, nefiind nevoie de o prealabilă înştiinţare, conform prevederilor art. 1436 C. civ. şi art. 12 din contract, împrejurare faţă de care pârâta nu poate opune reclamantei un titlu locativ astfel că acţiunea a fost admisă şi constatând că reclamanta este scutită de la plata taxei judiciare de timbru şi că nu a depus dovezi reprezentând cheltuielile efectuate cu procesul, a respins cererea privind cheltuielile de judecată.
Împotriva sentinţei mai sus menţionată pârâta a declarat apel care a fost respins, ca nefondat, de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin Decizia comercială nr. 450 din 13 noiembrie 2009.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a apreciat că deşi la data de 1 noiembrie 2006 contractul a încetat, pârâta nu a înţeles să părăsească spaţiul închiriat sau să solicite reclamantei prelungirea contractului continuând să folosească spaţiul fără acordul reclamantei şi că în conformitate cu probatoriile dispuse în cauză titlul cu care a fost încasată contravaloarea folosinţei apartamentelor este „folosinţă spaţiu fără titlu" astfel că în speţă nefiind vorba de tacită relocaţiune, nici de prelungirea contractului şi că pârâta a fost notificată să părăsească spaţiul în termen de cinci zile potrivit art. 19 alin. (4) din contract, aceasta ocupând spaţiul fără titlu, corect a fost admisă acţiunea.
Împotriva deciziei instanţei de apel pârâta a declarat recurs invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., 1437 C. civ., solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei atacate şi respingerea acţiunii introductive susţinând că a solicitat reclamantei prelungirea contractului şi niciun moment aceasta nu a precizat că nu mai doreşte prelungirea contractului încheiat de părţi, având chiar acordul acesteia din data de 10 august 2006, exprimându-şi nedumerirea în ceea ce priveşte hotărârea reclamantei de a o evacua din spaţiu din moment ce emite în continuare facturi pentru contravaloarea chiriei şi utilităţi, pe care pârâta le achită, pe de altă parte a susţinut că reclamanta nu s-a opus continuării închirierii nici în luna precedentă expirării contractului nici în urma luna următoare şi nici în alte câteva luni după expirarea contractului, perioadă în care se perfectau actele de prelungire, astfel că în conformitate cu dispoziţiile art. 1437 C. civ., operează tacita relocaţiune.
A mai susţinut că în conformitate cu art. 13 alin. (2) din contract încetarea contractului de are loc în momentul încheierii procesului verbal de igienizare şi întrucât un asemenea proces verbal nu a fost încheiat între părţi, contractul de locaţiune nu a încetat, ci a operat tacita relocaţiune. Un alt motiv de recurs se referă la faptul că urmare scoaterii la vânzare a spaţiilor pe care reclamanta le deţine în proprietate, pârâta i-a făcut acesteia din urmă o ofertă pentru cumpărarea spaţiilor care au făcut obiectul contractului de locaţiune nr. 1065 din 2 noiembrie 2005, pentru care nu a primit niciun răspuns şi cu toate acestea intimata reclamantă emite în continuare facturi pe care le şi încasează, astfel că nu i-a creat reclamantei niciun prejudiciu.
Analizând motivele invocate, Curtea constată că pot fi încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit căruia hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii. Sub acest aspect curtea va analiza aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 1437 C. civ., raportat la art. 11, 12 şi 13 din contractul de închiriere.
Este adevărat că termenul locaţiunii a fost determinat prin articolul 11 din contract şi că locaţiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără a fi nevoie de însuşirea prealabilă, dar tot atât de adevărat este că în materia locaţiunii operează reconducţiunea, tacita relocaţiune.
După expirarea termenului prevăzut de contract respectiv 1 noiembrie 2006, locatarul A.V.P.S.C. Bucureşti a rămas în folosinţa lucrului, fără ca locatorul să-l împiedice astfel că se consideră că locaţiunea a fost reînnoită prin tacita relocaţiune, cu toate că părţile n-au convenit s-o prelungească (art. 1437 şi 1452 C. civ.).
Tacita relocaţiune putea fi împiedicată numai prin anunţarea înainte de expirarea contractului, a concediului (art. 1438 C. civ.) care înseamnă manifestarea expresă a voinţei de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului. Aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, locatorul nu a anunţat concediul înainte de expirarea contractului, concediu care nu ar fi trebuit să respecte un termen de preaviz, astfel că în mod corect pârâta a opus reclamantei tacita relocaţiune, contractul astfel reînnoit fiind considerat încheiat fără termen.
Art. 1436 C. civ., prevede că un contract încheiat pe perioadă nedeterminată poate fi denunţat unilateral, cu respectarea termenului de preaviz.
Denunţul unilateral este un act unilateral de voinţă, care produce efecte chiar dacă n-a fost acceptat de partea adversă, care trebuie să suporte desfacerea contractului.
În acest context prin notificarea nr. 219 din 5 februarie 2007 comunicată pârâtei prin executor judecătoresc D.G., făcută în scris şi comunicată prin executor judecătoresc, reclamanta a denunţat unilateral contractul de închiriere, reînnoit, locatorul exprimându-şi voinţa de a nu mai continua raporturile contractuale şi în acelaşi timp acordându-i locatarului şi un termen de preaviz pe care l-a considerat util şi care nu a fost contestat de locatar, aşa cum nu a fost contestat în termen legal denunţul făcut prin notificarea de mai sus.
Din momentul denunţării contractului locatarul a utilizat spaţiul fără titlu, şi corect a fost încasată contravaloarea utilizării acestuia cu titlul de „lipsă de folosinţă".
Este nefondată susţinerea recurentei cum că ar fi fost prelungit contractul prin voinţa locatorului, întrucât astfel de dovezi nu există depuse la dosarul cauzei, cum este nerelevantă afirmaţia potrivit căreia recurenta i-ar fi oferit reclamantei posibilitatea de a cumpăra acest spaţiu, deoarece oferta nu suplineşte voinţa proprietarului spaţiului de a-l închiria sau înstrăina.
Cât priveşte încasarea de către reclamantă a sumelor reprezentând lipsa de folosinţă, se constată că aceasta a procedat corect facturând contravaloarea folosinţei spaţiului în condiţiile în care pârâta nu deţine un titlu, folosind spaţiul cu încălcarea dispoziţiilor legale în materie.
Cu această suplimentare de motivare se constată astfel că soluţia celor două instanţe este corectă, fiind amendate însă considerentele în partea referitoare la existenţa tacitei relocaţiuni.
Faţă de considerentele de mai sus, reţinând că soluţia instanţei de apel este legală şi la adăpost de orice critică, potrivit dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., Curtea va respinge recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta A.V.P.S.C. Bucureşti împotriva deciziei comerciale nr. 450 din 13 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 septembrie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3058/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3060/2010. Comercial → |
|---|
