ICCJ. Decizia nr. 1845/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1845/2011
Dosar nr. 463/118/2005
Şedinţa publică de la 12 mai 2011
Asupra recursurilor de faţă;
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr. 509/COM/2005 reclamanta SC C. SRL a solicitat instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţa, în contradictoriu cu pârâta SC O. SA, să se constate ca fiind intervenită vânzarea-cumpărarea, având ca obiect activul imobil magazin situat în Mamaia, Complex C., cu suprafaţa construită de 309,30 mp.
În subsidiar, reclamanta a solicitat să fie obligată pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra acestui activ.
În drept au fost indicate prevederile art. 111 C. proc. civ., art. 1294 şi următoarele C. civ., 1073 şi următoarele C. civ.
Pârâta SC O. SA a formulat întâmpinare, în cuprinsul căreia a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată, excepţia de litispendenţă faţă de dosarul nr. 6597/2004.
Pe fondul cauzei pârâta a învederat că reclamanta nu şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale, respectiv plata finală, constând în regularizarea redevenţei totale.
La termenul de judecată din 3 mai 2005 reclamanta a formulat precizări la acţiune, solicitând în principal obligarea societăţii pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra magazinului situat în Mamaia, Complex C., cu suprafaţa construită de 309,30 mp, iar în subsidiar să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra acestui imobil, în caz de refuz al pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 4342/COM din 4 septembrie 2007, Tribunalul Constanţa a admis cererea de chemare în judecată, precizată, formulată de reclamanta SC C. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC O. SA şi a obligat pârâta să transmită dreptul de proprietate asupra activului imobil magazin situat în Mamaia, Complex C., în suprafaţă de 309,30 mp către reclamantă, prin încheierea contactului de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut următoarele.
Cu privire la excepţia invocată la termenul de judecată din 4 septembrie 2007, s-a reţinut că este neîntemeiată, motivat de faptul că solicitarea SC C. SRL de a obliga pârâta la transmiterea dreptului de proprietate asupra activului ce a format obiectul contractului de leasing, poate fi pretinsă prin sesizarea instanţei de judecată, independent de situaţia juridică a terenului aferent acestui activ.
Pe fondul cauzei, prima instanţă a reţinut că părţile au încheiat, la data de 27 aprilie 1998, contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, asupra activului reprezentând magazinul - situat în Mamaia, Complex C., cu suprafaţa construită de 309,30 mp.
Prin acordul lor de voinţă, părţile au stipulat în acest contract, că la expirarea duratei de leasing, locatorul SC O. SA se obligă să transmită, necondiţionat, utilizatorului SC C. SRL, dreptul de proprietate asupra imobilului ce formează obiectul respectivului contract (art. 1 alin. (3)).
Transferul dreptului real a fost condiţionat de efectuarea regularizării redevenţei totale şi a plăţilor efectuate, în raport de rata inflaţiei (art. 6 alin. (3)).
La expirarea contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare-cumpărare din 27 aprilie 1998, utilizatorul SC C. SRL a optat pentru achiziţionarea imobilului ce a format obiectul contractului.
Deşi reclamanta şi-a manifestat voinţa de a deveni proprietară asupra magazinului din Mamaia, pârâta a refuzat să transfere acest drept real, argumentând că utilizatorul nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale în ceea ce priveşte efectuarea plăţii finale conform art. 6 alin. (3), precum şi referitor la asigurarea imobilului ori la subînchirierea acestuia.
Pârâta a invocat, la termenul din 4 septembrie 2007, excepţia de neexecutare a contractului, întrucât SC C. SRL a încredinţat exploatarea comercială a bunului către reprezentanţa locală a firmei S.
Însă, excepţia de neexecutare, ca şi mijloc de apărare uzitat de una dintre părţile contractante, urmăreşte suspendarea propriilor obligaţii ale celui ce invocă această excepţie, până la momentul în care cealaltă parte îşi va îndeplini obligaţiile ce-i revin.
S-a reţinut că obligaţia locatorului de a respecta dreptul de opţiune pentru achiziţionarea imobilului în litigiu, nu mai are, la momentul actual, nici un corespondent în vreo obligaţie ce ar mai fi de îndeplinit în continuare de către utilizator, contractul fiind ajuns la termen.
Deşi pârâta SC O. SA a pretins că reclamanta nu a respectat obligaţia contractuală ce stipula interdicţia de a încheia un contract de subînchiriere privind bunul încredinţat fără acordul locatorului, nu a făcut dovada faptului pozitiv că ar fi încheiat un astfel de contract.
Modul în care părţile semnatare ale contractului de leasing au înţeles să-şi îndeplinească obligaţiile asumate prin acest contract, a fost analizat de către instanţa de judecată la momentul soluţionării cererii de reziliere a acestei convenţii, cerere formulată de SC O. SA (sentinţa civilă nr. 4025/2005 a Tribunalului Constanţa, definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 787com/2006 a Curţii de Apel Constanţa), astfel că nu pot fi repuse în discuţie aspecte ce ţin de interdependenţă şi reciprocitatea unor obligaţii asupra cărora s-a statuat cu putere de lucru judecat.
Contractul de leasing imobiliar din 27 aprilie 1998 cuprinde o promisiune unilaterală de vânzare, în sensul obligării pârâtei SC O. SA să înstrăineze către SC C. SRL activul pentru care şi-a exprimat opţiunea de cumpărare.
Astfel, potrivit convenţiei părţilor, interpretată în concordanţă cu dispoziţiile art. 1073 C. civ., reclamanta are un drept de opţiune între a solicita transferul dreptului de proprietate asupra obiectului contractului, dacă acest bun există încă în patrimoniul locatorului, ori a pretinde daune interese în măsura în care transferul dreptului real nu mai poate fi realizat din culpa promitentului vânzător.
Susţinerile pârâtei în sensul că reclamanta nu poate solicita decât despăgubiri pentru refuzul de a transmite dreptul de proprietate către SC C. SRL asupra magazinului şi a terenului aferent sunt nefondate, cât timp creditorul unei obligaţii este îndreptăţit, în principal, să solicite executarea în natură a respectivei obligaţii asumată de debitor.
Executarea prin echivalent are un caracter subsidiar şi poate fi realizată în împrejurarea în care bunul ce formează obiectul obligaţiei nu mai există în patrimoniul debitorului.
De altfel, prin inserarea clauzelor cuprinse la art. 8 din contractul de leasing imobiliar din 27 aprilie 1998 părţile au evaluat despăgubirile datorate în cazul neexecutării de către SC O. SA a obligaţiei de a transmite dreptul de proprietate asupra magazinului şi a terenului aferent către SC C. SRL, aceasta nefiind altceva decât o clauză penală, conform dispoziţiilor art. 1066 C. civ.
Manifestându-şi dreptul de opţiune în sensul obţinerii dreptului real asupra activului ce încă există în patrimoniul pârâtei, reclamanta şi-a dovedit pretenţiile sale rezultate din derularea contractului de leasing imobiliar din 27 aprilie 1998, fapt pentru care, în aplicarea dispoziţiilor art. 969 C. civ. raportat la art. 1068 C. civ. şi art. 1073 C. civ., prima instanţă a admis cererea precizată.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părţi.
La solicitarea părţilor, au fost administrate probele cu expertiză contabilă, interogatoriu şi înscrisuri.
Prin decizia civilă nr. 149/COM din 1 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Constanţa – secţia comercială, maritimă şi fluvială de contencios administrativ şi fiscal, au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de ambele părţi.
Pentru a se pronunţa astfel instanţa de apel a reţinut următoarele:
Conform precizărilor făcute la prima instanţă (fila 108), reclamanta SC C. SRL a solicitat, în temeiul art. 1294 şi urm. C. civ., art. 1073 şi urm. C. civ. şi art. 1077 C. civ., obligarea pârâtei SC O. SA la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra activului imobil, situat în Mamaia, Complex C., în suprafaţă de 309,30 m.p.
De asemenea, a solicitat şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a activului, iar în caz de refuz obligarea pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, invocând ca temei juridic dispoziţiile art. 969-979 C. civ., art. 1073-1077 C. civ. şi art. 1294 C. civ.
Anterior, în dosarul nr. 11097/118/2007 al Tribunalului Constanţa, pârâta SC O. SA a sesizat instanţa cu o acţiune având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de asociere din 17 februarie 1993, încheiat între aceasta şi SC C. SRL, a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 27 aprilie 1998 şi a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 27 aprilie 1998, pe două cauze de nulitate absolută şi anume: fraudarea legii şi cauza ilicită.
Prin sentinţa civilă nr. 1891 din 1 iulie 2008 a Tribunalului Constanţa, acţiunea a fost respinsă ca nefondată.
Hotărârea a rămas definitivă şi irevocabilă, prin respingerea apelului şi respectiv a recursului declarat de SC O. SA.
În cauza de faţă, apelanta SC O. SA a invocat, în apărare, nulitatea contractului de leasing, pentru cauză ilicită şi imorală.
O parte din aceste aspecte au fost analizate irevocabil prin hotărârea judecătorească sus amintită.
Pe de altă parte, cu actele depuse în apel şi cu probele administrate, nu s-a făcut dovada susţinerilor apelantei SC O. SA cu privire la acest aspect.
În ceea ce priveşte excepţia de neexecutare a contractului, în sensul neplăţii de către reclamantă a redevenţei şi a valorii reziduale, s-a reţinut că aceasta a fost soluţionată în mod legal de către prima instanţă.
Temeiul juridic al invocării excepţiei de neexecutare a contractului îl constituie interdependenţa obligaţiilor reciproce din contract, împrejurarea că fiecare dintre aceste obligaţii constituie cauza juridică a obligaţiei corelative, iar pentru administrarea ei era necesar să fie îndeplinite cumulativ anumite condiţii, care, însă, nu au fost dovedite de către apelanta SC O. SA.
Astfel, aceasta nu a probat că din partea SC C. SRL există o neexecutare a contractului, chiar şi parţială, dar suficient de importantă.
Mai mult, în dosarul soluţionat dintre părţi având ca obiect reziliere contract (sentinţa civilă nr. 4025/2005 a Tribunalului Constanţa, definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 787/COM/2006 a Curţii de Apel Constanţa), a fost analizată îndeplinirea obligaţiilor asumate de acestea în contractul de leasing.
Contractul de leasing imobiliar a fost încheiat sub imperiul O.G. nr. 88/1997 şi constituie legea părţilor. De asemenea, există şi acordul societăţii-pârâte SC O. SA, manifestat prin hotărârea A.G.A. din 11 martie 1998.
În art. 1 al contractului s-a prevăzut că „la expirarea contractului, locatorul SC O. SA se obligă să transmită necondiţionat utilizatorului SC C. SRL dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul acestui contract”.
La art. 3 Capitolul II din acelaşi contract, părţile au prevăzut că la sfârşitul perioadei de leasing, locatorul proprietar trebuie „să respecte, în mod necondiţionat, dreptul de opţiune al utilizatorului care constă în posibilitatea de a solicita achiziţionarea bunului sau restituirea lui”.
S-a reţinut că, din probele administrate în cauză (înscrisuri, hotărâri judecătoreşti irevocabile, raport de expertiză), rezultă că apelanta SC C. SRL şi-a îndeplinit întocmai şi în totalitate obligaţiile de plată către pârâta-apelantă SC O. SA, or, în aceste condiţii, având în vedere dispoziţiile legale, transmiterea dreptului de proprietate asupra activului, situat în Mamaia, Complex C., în suprafaţă de 309,30 m.p., către SC C. SRL, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, constituie, pentru pârâta-apelantă SC O. SA, o obligaţie legală.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părţi.
I. În recursul său pârâta SC O. SA Constanţa a adus următoarele critici deciziei recurate:
1. Instanţa de apel a motivat sumar şi incomplet hotărârea recurată, neexaminând deloc motivul de apel referitor la prioritatea dispoziţiilor art. 8 alin. (3) şi (4) din contractul de leasing.
2. Contractul de leasing trebuia constatat nul absolut pentru cauză ilicită şi imorală, deoarece acest contract a fost încheiat în considerarea unor argumente de ordin personal, legate de administratorul D.I.L., acesta transferându-se de la SC O. SA la SC C. SRL la scurt timp după încheierea asocierii, rezultând astfel că activul comercial a fost transferat fraudulos de la o societate comercială cu capital de stat la una cu capital integral privat.
3. Instanţa de apel a interpretat în mod greşit dispoziţiile art. 8 alin. (3) şi (4) din contractul de leasing, atunci când a apreciat că reclamanta a avut la alegere opţiunea de a solicita transmiterea imobilului respectiv, sau de a solicita plata de către locator a unor daune egale cu valoarea contabilă rămasă.
Recurenta-pârâtă apreciază că se impunea aplicarea dispoziţiilor art. 8 alin. (4) din contract, reclamanta având dreptul doar la daune interese reprezentând paguba certă cauzată utilizatorului, cât şi beneficiul nerealizat.
4. Instanţa de apel nu a motivat suficient de clar critica formulată în apel de către pârâtă cu privire la faptul că aceasta a devenit proprietară asupra terenului aferent construcţiei, ulterior încheierii contractului de leasing, aşa după cum rezultă din certificatul de atestare a dreptului de proprietate din 1 noiembrie 1999 şi a deciziei nr. 74 din 15 octombrie 1999 a Consiliului Judeţean Constanţa, context în care trebuia lămurită şi situaţia juridică a terenului.
II. În recursul său reclamanta SC C. SRL Constanţa a adus următoarele critici deciziei recurate:
Deşi s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în caz de refuz al pârâtei de a încheia contract de vânzare-cumpărare, prima instanţă nu s-a pronunţat asupra acestui capăt de cerere, iar instanţa de apel a respins, în mod greşit, apelul formulat de reclamantă, deşi a reţinut incidenţa textelor de lege menţionate în susţinerea acestei cereri, încălcând astfel dispoziţiile art. 261 C. proc. civ.
Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că ambele recursuri sunt nefondate, pentru considerentele ce urmează.
I. În ce priveşte recursul formulat de pârâta SC O. SA Constanţa.
1. Critica cu privire la neexaminarea motivului de apel referitoare la prioritatea aplicării dispoziţiilor art. 8 alin. (3) şi (4) din contractul de leasing, nu poate fi reţinută, deoarece, instanţa de apel a examinat această critică, arătând că trebuie acordată prioritate prevederilor art. 3 din respectivul contract, în sensul că locatorul proprietar trebuie să respecte, în mod necondiţionat, dreptul de opţiune al utilizatorului, care constă în posibilitatea de a solicita achiziţionarea bunului sau restituirea acestuia, or, în speţă, instanţa de apel a reţinut că utilizatorul (adică reclamanta) a optat pentru achiziţionarea bunului, prin urmare opţiunea lui trebuie respectată de către locatorul proprietar, adică de către pârâtă.
2. Nici cea de-a doua critică nu poate fi reţinută, deoarece, pe de o parte, motivele de nulitate absolută invocate, şi anume, fraudarea legii şi cauza ilicită, au fost avute în vedere anterior, într-un alt dosar, respectiv în dosarul nr. 11097/118/2007 al Tribunalului Constanţa, dosar în care cererea formulat de către SC O. SA a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 1891 din 1 iulie 2007, sentinţă rămasă definitivă şi irevocabilă, iar pe de altă parte, cauza ilicită şi imorală relativ la persona administratorului D.I.L. a fost ridicată pentru prima dată în faţa instanţei de recurs, neexistând o cerere formulată de către pârâtă, pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de leasing, întemeiată pe acest motiv.
3. Nici cea de-a treia critică nu poate fi reţinută.
Instanţa de apel a făcut o interpretare corectă a dispoziţiilor art. 8 alin. (3) şi (4) din contractul de leasing atunci când a apreciat că reclamanta a avut la alegere opţiunea de a solicita transmiterea imobilului sau de a solicita plata de către locator a unor daune.
Acest lucru rezultă în mod clar din cuprinsul articolului respectiv, şi cum reclamanta a optat pentru achiziţionarea imobilului, pârâta este obligată să-şi respecte obligaţia contractuală şi să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare asupra imobilului respectiv.
Cea care avea opţiunea alegerii între a cere executarea contractului în natură sau plata unor daune interese era societatea reclamantă, aceasta alegând varianta achiziţionării imobilului, aceasta îndeplinindu-şi obligaţiile contractuale corelative, pârâta neavând niciun motiv de a invoca o eventuală excepţie de neexecutare a contractului de către reclamantă.
4. Nici cea de-a patra critică nu poate fi reţinută.
Instanţa de apel a arătat, în mod legal, că faptul dobândirii dreptului de proprietate, de către societatea pârâtă, asupra terenului aferent construcţiei ce face obiectul contractului de leasing imobiliar, nu împiedică transmiterea dreptului de proprietate asupra construcţiei, către societatea reclamantă, conform contractului de leasing, aspectele legate de către utilizarea terenului, eventualele servituţi sau o eventuală transmitere a dreptului de proprietate şi asupra terenului, către reclamantă, urmând să fie lămurite ulterior de către ambele părţi.
II. Criticile formulate de către societatea reclamantă nu pot fi reţinute, deoarece, la termenul din 3 mai 2005, în etapa judecării litigiului în faţa primei instanţe, reclamanta şi-a precizat acţiunea, solicitând, în principal, obligarea societăţii pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra magazinului situat în Mamaia, Complex C., cu o suprafaţă construită de 309,30 mp, şi numai în subsidiar a solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, atât prima instanţă cât şi instanţa de apel s-au pronunţat asupra aceea ce s-a cerut, în principal, de către reclamantă.
Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ambele recursuri, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC C. SRL Constanţa împotriva deciziei civile nr. 149/COM din 1 noiembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa – secţia comercială, maritimă şi fluvială, contencios administrativ şi fiscal.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O. SA Constanţa împotriva deciziei civile nr. 149/COM din 1 noiembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa – secţia comercială, maritimă şi fluvială, contencios administrativ şi fiscal
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 12 mai 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1850/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1584/2011. Comercial → |
|---|
