Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 2789/2014. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2789/2014 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 07-03-2014 în dosarul nr. 24323/197/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2789
Ședința publică din data de 07.03.2014
PREȘEDINTE –I. V. – judecător
GREFIER – S. C.
Pe rol fiind soluționarea cererii de valoare redusă formulate de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta C. L.
Dezbaterea orală a avut loc în ședința Camerei de Consiliu din data de 03.02.2014 când părțile prezente au pus concluzii conform celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar instanța din lipsa de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea conform art.1030 NCPC.
INSTANȚA
Prin cererea de valoare redusă înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 17.09.2013 sub nr._, reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta C. L., a solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 5899,61 lei reprezentând contravaloare comision pentru intermediere și la plata dobânzii legale calculate începând cu data de 15.09.2010 și până la data achitării debitului, cu cheltuieli de judecată .
În motivarea cererii, s-a arătat că între părți s-a încheiat contractul de vizionare nr. B139/01.09.2010 prin care pârâta s-a obligat să achite reclamantei un procent de 3% din prețul de vânzare al imobilului sau din prețul prevăzut în antecontract în situația în care va semna un contract cu un vânzător prezentat de societatea reclamantă, pârâta manifestându-și intenția de a cumpăra un imobil prin intermedierea reclamantei. Așa cum rezultă din contractul de vizionare, reclamanta a prezentat pârâtei imobilul înscris în CF nr._ B., nr. top. 9468/2/1/5/2/8, al cărui coproprietar era la momentul respectiv numitul S. R. . În urma vizionării realizate în prezența unui reprezentant al reclamantei - agenție imobiliară, între pârâtă și numitul S. R. a fost încheiat antecontractul de vânzare –cumpărare autentificat sub nr. 1759/15.09.2010 la BNP B. E. L. privind imobilul înscris în CF nr._ B., nr. top. 9468/2/1/5/2/8, prin care pârâta a cumpărat suprafața de 506 mp ce va rezulta după dezmembarea și partajarea terenului, la prețul de 44.000 Euro, suma de 5899,61 lei (1320 Euro) reprezentând 3% din prețul de vânzare al imobilului.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.969 C.civil, 1025- 1032 C.pr.civ.
Cererea a fost legal timbrată, cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 200 lei, conform art. 6 alin 1 din OUG nr. 80/2013..
Conform art.1029 alin 3 din N.C.pr.civ., după primirea formularului de cerere completat corect, instanța a trimis pârâtei formularul de răspuns, însoțit de o copie a formularului de cerere și de copii de pe înscrisurile depuse de reclamantă.
Pârâta a formulat întâmpinare (f. 23-28) prin care a solicitat respingerea cererii, cu cheltuieli de judecată.
În cuprinsul întâmpinării s-a arătat în esență că înscrisul prezentat de reclamantă, intitulat „ contract de vizionare „nu rezultă că antecontractarea imobilului descris s-a realizat ca urmare a intermedierii efectuate de reclamantă, faptul că aceasta din urmă și-a permis a adăuga, unilateral, în dreptul poziției nr. 4 a rubricii „oferte de prezentare „ a numărului de carte funciară, nefiind apt de a convinge instanța de realitate celor susținute, câtă vreme în exemplarul pârâtei nu cuprinde această adăugire, sancțiunea care intervine fiind neluarea în seamă a mențiunii respective.
S-a mai arătat că în contract nu este inserat vreun element de identificare a imobilului, imobilul-obiect al antecontractului nu are adresă, fiind un teren arabil, pe când cel înscris în ofertă este situat în . terenului este S. R., nicidecum N., iar oferta de prezentare nu poartă semnătura pârâtei, ce trebuie să existe în dreptul fiecărui teren prezentat.
În subsidiar, pârâta arată că din modul în care este redactat contractul nu rezultă cu claritate faptul că s-a obligat să plătească comisionul cu ocazia încheierii unui antecontract cu privire la un imobil prezentat de reclamantă, din analiza clauzelor de la lit. b, c și f, rezultând că acest comision se plătește numai în cazul încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Or, câtă vreme din cuprinsul contractului nu reiese clar, neîndoielnic, care este actul a cărui semnare generează obligația de plată a comisionului, actul trebuie interpretat în favoarea pârâtei.
Pârâta a mai arătat că înțelege să invoce excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic, motivat de faptul că reclamanta nu și-a îndeplinit propriile obligații contractuale. Astfel, din susținerile reclamantei se reține că aceasta consideră că simpla împrejurare că imobilul a fost prezentat de un reprezentant al său, soldat cu perfectarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, ar face dovada îndeplinirii obligațiilor. Pârâta consideră că, dimpotrivă, aceasta nu dovedește prin ea însăși îndeplinirea obligațiilor asumate la lit. a, cunoscut fiind faptul că conținutul obligației de intermediere în domeniul imobiliar este mult mai vast decât o simplă deplasare la un imobil.
În fine, pârâta menționează că contractul încheiat între părți nu îndeplinește cerințele prev. de art. 9 ind 5 și ind 6 din OG nr. 21/1992, din cuprinsul său lipsind elemente importante, cum ar fi caracteristicile generale ale imobilului, respectiv: numărul de camere, etajul, nivelul de finisare, prețul, situația juridică, zona în care se situează.
În drept au fost invocate disp. art.969, OG nr.21/1992.
Prin răspunsul la întâmpinare formulat (f.38-40) reclamanta a reiterat susținerile din cererea de chemare în judecată, adăugând faptul că motivul pentru care în dreptul rubricii privind proprietarul este indicat numitul „ N. „, este o consecință a practicii în domeniul imobiliar, mai precis acesta este tatăl proprietarului S. R. și a contactat primul agenția imobiliară pentru găsirea unui cumpărător, astfel că imobilul proprietatea sa și a fiului său, în cote egale de ½, a fost introdus în baza de date având ca persoană de contact pe numitul S. N., existând cu acesta înțelegerea ca, în cazul găsirii unui cumpărător, proprietarul S. R. să încheie cu agenția o convenție în temeiul căreia să plătească reclamantei suma de 1100 Euro pentru serviciile de intermediere prestate, fapt dovedit prin existența convenției nr.141/06.09.2010.
S-a mai arătat că oferta de prezentare poartă semnătura pârâtei în josul tabelului, obligația de plată a comisionului rezultă clar și neîndoielnic din redactarea contractului de vizionare iar dispozițiile art.9 ind 7 din OG nr.21/1992 sunt supletive, de la care părțile au înțeles să deroge prin contractul încheiat, pârâta fiind de acord să plătească reclamantei procentul de 3% în situația în care va încheia doar un antecontract de vânzare-cumpărare privind un imobil prezentat.
Reclamanta mai arată că nu sunt îndeplinite condițiile pentru ca pârâta să poată invoca excepția de neexecutare a contractului, obligațiile privind asistența pentru realizarea acordului de voință între proprietar și pârâtă fiind imputabilă acesteia din urmă, antecontractul fiind încheiat pe ascuns iar reclamanta a aflat despre existența lui după demersurile efectuate la cartea funciară.
În final reclamanta mai arată că la încheierea contractului nu au fost încălcate dispozițiile invocate de pârâtă, fiind respectate disp. art. 9 ind 5 și art.9 in 6 din OG nr. 21/1992.
În probațiune au fost depuse înscrisuri, a fost încuviințată proba testimonială pentru ambele părți, fiind audiați martorii N. M., S. R. și a fost luat interogatoriul din oficiu pârâtei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
La data de 01.09.2010 s-a încheiat între reclamanta ., în calitate de prestator și pârâta C. L., în calitate de beneficiar, contractul de vizionare nr.B139 având ca obiect intermedierea de către prestator a cumpărării /antecontractării unui imobilul în folosul beneficiarului, reclamanta obligându-se să intreprindă toate operațiunile de găsire a imobilului, să prezinte beneficiarului oferte adecvate cerințelor acestuia și să acorde întreaga asistență pentru realizarea acordului de voință între proprietar și cumpărător.
Pârâta s-a obligat (lit b) să achite comisionul de 3% calculat asupra prețului de vânzare-cumpărare sau din prețul prevăzut în antecontract, orice înțelegere direct cu proprietarul sau printr-o altă agenție nefiind de natură să o scutească de plata comisionului.
Aceeași interdicție pentru beneficiar de a trata direct cu vânzătorul (proprietarul) imobilului sau cu persoane interpuse, ori să contracteze imobilele ce i-au fost prezentate direct de către prestator este prevăzută și la lit d din contract, secțiune privind obligațiile beneficiarului.
Din contractul de intermediere rezultă că societatea reclamantă a prezentat pârâtei 5 oferte cuprinzând imobile terenuri, situate în același cartier, respectiv pe . M. D..
La poziția nr. 4 este menționat terenul situat în B., . suprafață de 900 mp, îngrădit, proprietar fiind numitul « N. «, menționându-se și faptul că « proprietarul are casa construită lângă acest teren ».
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1759/15.09.2010 de BNP B. E. L., martorul S. R., împreună cu soția, în calitate de promitenți – vânzători, s-au obligat să vândă pârâtei cota de ½ din terenul în suprafață de 1012 mp, situat în B., înscris în CF nr._ B., nr. top. 9468/2/1/5/2/8, arabil intravilan, respectiv suprafața de 506 mp ce va rezulta din dezmembrarea și partajarea terenului, prețul stabilit de părți fiind de 44.000 Euro.
Deși pârâta a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare privind imobilul prezentat conform contractului de vizionare, nu a înștiințat reclamanta și nici nu a înțeles să-și onoreze obligația de plată a comisionului de 3% din prețul prevăzut în antecontract, de 44.000 Euro, respectiv suma de 1320 Euro (5899,61 lei).
În ceea ce privește apărările pârâtei, instanța urmează să le înlăture ca fiind neîntemeiate.
Astfel, așa cum s-a reținut anterior, obligația pârâtei privind achitarea comisionului de 3% calculat asupra prețului de vânzare-cumpărare sau din prețul prevăzut în antecontract și interdicția de a încheia o înțelegere direct cu proprietarul este clar exprimată, fiind prevăzută în două clauze contractuale( lit a și d).
Împrejurarea că un reprezentant al reclamantei a adăugat ulterior, pe exemplarul său, datele de identificare ale imobilului teren, mențiune care nu există pe exemplarul pârâtei, nu are relevanță câtă vreme a fost menționată adresa situării imobilului, iar pârâta nu contestă că s-a deplasat împreună cu angajatul reclamantei la acest imobil, situat în B., ..22, aspect ce reiese din răspunsurile la interogatoriu.
Așadar, în mod cert imobilul prevăzut în contractul de vizionare i-a fost prezentat pârâtei.
Deși susține că era interesată de a face orice fel de investiție, pentru a argumenta faptul că a vizionat terenul situat la adresa din B., ..22, pe care era construită o casă, din cuprinsul contractului de vizonare rezultă că pârâtei i-au fost prezentate numai terenuri libere de construcții, ceea ce denotă că era interesată să cumpere un astfel de imobil. În plus, pârâta a și încheiat un antecontract privind un astfel de teren, liber de construcții.
În cuprinsul contractului de vizionare se menționează că proprietar al terenului prezentat este numitul « N. « (astect real, numitul S. N. fiind coproprietar al terenului ) și că « proprietarul are casa construită lângă acest teren ». Chiar pârâta a descris imobilul vizionat ca având o suprafață de aproximativ 1000 mp, îngrădit, confirmând existența unei construcții pe o parte din teren.
Martorul N. M., angajatul reclamantei, care a prezentat pârâtei terenul în discuție, a relatat că singura porțiune de teren oferită spre vânzare era cea liberă de construcții, în acest sens fiind și discuțiile purtate cu coproprietarul imiobilului S. N., la data vizionării dar și anterior, cu martorul S. R..
De aceea instanța reține că nu poate fi primită susținerea pârâtei în sensul că i-a fost prezentat terenul pe care era construită casa de către coproprietarul S. N., tatăl martorului promitent-vânzător S. R..
De altfel, conform declarației aceluiași martor, după vizionare, prin intermediul martorului s-a negociat prețul cu vânzătorul S. R., ajungându-se la prețul de 44.000 Euro și a fost anunțată pârâta despre faptul că au fost verificate actele de proprietate. Deși cu ocazia vizionării a declarat că este interesată să cumpere terenul, contactată telefonic după negocierea prețului, pârâta a declarat însă că nu mai este interesată să cumpere, pentru ca doar după câteva zile (15.09.2010) să încheie antecontractul cu privire la imobilul prezentat.
Martorul S. R. declară că a cunoscut-o pe pârâtă prin intermediul tatălui său, deci nu se confirmă nici susținerea pârâtei în sensul că l-a contactat la numărul de telefon afișat pe poarta imobilului.
Nu în ultimul rând instanța reține că și atitudinea pârâtei de a contacta reprezentanții reclamantei după promovarea cererii de chemare în judecată, oferind suma de 200 Euro în vederea stingerii litigiului (aspect relatat de martorul N. M.), întărește convingerea că aceasta recunoaște că nu a respectat prevederile contractului. Pârâta, prin răspunsurile la interogatoriu, contestă că ar fi avut loc vreo astfel de discuție și că de fapt scopul convorbirii a fost acela de a lămuri care este explicația privind adăugarea numărului de carte funciară în cuprinsul contractului de vizionare, însă o astfel de justificare este puțin credibilă având în vedere conduita pârâtei.
Susținerea pârâtei în sensul că oferta de prezentare nu poartă semnătura sa în dreptul fiecărui teren prezentat este fără suport legal .
În ceea ce privește excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic invocată de către pârâtă, motivat de faptul că reclamanta nu și-a îndeplinit propriile obligații contractuale, instanța reține că nu sunt îndeplinite condițiile pentru invocarea acestui mijloc de apărare specific contractelor sinalagmatice.
Astfel, neexecutarea integrală a obligației de intermediere de către reclamantă, se datorează chiar faptei pârâtei care, după vizionarea terenului a înțeles să trateze direct cu vânzătorul, fără a mai apela la serviciile reclamantei.
În ceea ce privește susținerea pârâtei referitoare la neconformitatea clauzelor contractuale cu prevederile de art. 9 ind 5 și ind 6 din OG nr. 21/1992, instanța reține că potrivit art. 9^9 din același act normativ, situațiile în care agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului sunt următoarele:
a) când între consumator și agenția imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere;
b) când contractul de vânzare-cumpărare/închiriere nu s-a încheiat;
c) când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare.
În speță s-a încheiat atât antecontractul de vânzare –cumpărare, cât și contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul(f.56,57), astfel că nu poate fi înlăturată obligația pârâtei privind plata comisionului.
Pentru toate considerentele expuse, reținând că în virtutea art. 969 vechiul C.civ.- în vigoare la data încheierii convenției - contractul reprezintă legea părților, instanța constată că reclamanta este titulara unui drept de creanță împotriva pârâtei, creanța fiind certă, lichidă și exigibilă, corelativă obligației acesteia din urma de a plăti suma menționată în petitul cererii, obligație pe care pârâta nu a executat-o.
În ceea ce priveste dobanda solicitată, instanța reține că dobanda legală constituie un mod de reparare a prejudiciului creat prin neachitarea la termen a obligațiilor bănești în cazurile în care părțile nu au stabilit un alt mod de cuantificare a acestuia.
Pretențiile reclamantei au luat naștere dintr-un raport juridic contractual ce s-a legat între ea și pârâtă prin încheierea contractului de vizionare.
Pentru aceste motive instanța va obliga pârâta la plata dobânzii legale ce se va calcula potrivit cu disp.art.3 din OG 9/2000, în vigoare la data nașterii obligației de plată, de la data de 15.09.2010, dată la care pârâta trebuia să-și îndeplinească obligația de plată și până la data plății efective a debitului.
În temeiul dispozițiilor art. 1031 alin 1 din Noul Cod de procedură civilă, potrivit cărora partea care cade în pretenții va fi obligată, la cererea celeilalte părți, la plata cheltuielilor de judecată, instanța urmează să oblige pârâta la plata sumei de 700 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru (f.9) și onorariu avocațial(f.41).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea de valoare redusă formulată de reclamanta ., înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J_ , având CUI_, cu sediul în B., ..4, jud. B., în contradictoriu cu pârâta C. L., având CNP_, cu domiciliul ales la Cabinet Avocat “ I. –N. R. – E. “, în B., ., ., ., și în consecință:
Obligă pârâta la plata sumei de 1320 EURO reprezentând contravaloare comision și la plata dobânzii legale calculate începând cu data de 15.09.2010 și până la data achitării debitului .
Obligă pârâta la plata sumei de 700 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
Executorie de drept .
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se va depune la Judecătoria B..
Pronunțată în ședință publică, azi –07.03.2014.
PREȘEDINTE GREFIER
I. V. C. S.
Red. I.V., ex 4
| ← Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u..... | Cerere de valoare redusă. Hotărâre din 12-12-2014,... → |
|---|
