Procedura insolvenţei – SRL. Sentința nr. 150/2013. Tribunalul ALBA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 150/2013 pronunțată de Tribunalul ALBA la data de 11-03-2013 în dosarul nr. 719/107/2009/a3
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A.
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._
SENTINȚA NR.150/F/2013
Ședința publică de la 11 Martie 2013
Completul compus din:
JUDECĂTOR SINDIC C. M. C.
Grefier M. U.
Pe rol se află soluționarea cererii formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâta debitoare ., având ca obiect executarea promisiunii de vânzare cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns avocat T. P. pentru reclamanta ., lipsind practician în insolvență A. A. reprezentând lichidatorul judiciar T. Insolvență S. pentru pârâta . și creditorul garantat B..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier care învederează că cererea a fost repusă pe rol pentru lipsă de procedură cu creditorul garantat B..
La data de 11.03.2013 lichidatorul judiciar a depus prin serviciul Registratură o adresă prin care a informat instanța că își menține punctul de vedere conform poziției scrise depuse la dosar și susținerile orale de la termenele anterioare..
Reprezentantul reclamantei învederează instanței că își menține punctul de vedere exprimat în scris și în dezbaterile orale de la termenele anterioare.
Instanța solicită avocatului reclamantei precizări cu privire la suma de 239.000 lei, la care a făcut referire la termenul anterior și cu privire la diferența de preț rămasă de achitat din prețul contractual, anume dacă a mai făcut plăți ulterioare celei de 200.000 lei cumulat.
Avocatul reclamantei învederează că prețul real al imobilului este 239.000 lei, iar reclamanta a achitat 200.000 lei din prețul contractual, făcând dovada cu înscrisuri aflate la dosar că deține și diferența de 200.000 lei.
La interpelarea instanței, declară că își menține cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, solicitând instanței să aprecieze culpa procesuală a fiecărei părți, opinând că după părerea sa 90 % din culpă incumbă creditoarei B..
JUDECĂTORUL SINDIC
Asupra cererii de față;
P. cererea înregistrată la data de 23.12.2009, reclamanta ., în contradictoriu cu lichidatorul judiciar T. INSOLVENȚĂ S. al debitoarei . pentru . (societate absorbită) și creditorul B. SA a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să fie executată promisiunea de vânzare – cumpărare din data de 28.12.2007, cu cheltuieli de judecată. În fapt, a arătat că la data de 28.12.2007 intre reclamantă si . s-a încheiat o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare cu privire la imobilul inscris in CF nr._ A. I., situat administrativ in A. I., . B, jud. A.. Conform art.3 al antecontractului, promitentul vânzător se obliga sa incheie contractul in forma autentica pana la data de 31.10.2012.
La data de 04.07.2008, conform hotărârii asociatului unic al S.C. L. P. S.R.L., . este absorbita, ca atare toate drepturile si obligațiile s-au transferat in patrimoniul societății absorbante, societatea absorbita, dizolvandu-se si pierzandu-si personalitatea juridica. Pe cale de consecința, obligația de a încheia contractul in forma autentica incumba, ca urmare a acestor operațiuni, S.C. L. P. S.R.L.
In ceea ce privește condițiile prevăzute de art. 93 ind. 1 din legea 85/2006 acestea sunt indeplinite, obligația ce rezulta din antecontractul de vanzare-cumparare, încheiat de către debitorul aflat in insolventa, având data certa anterioara deschiderii procedurii in conformitate cu prevederile art. 57 prin raportare la art. 46 C.., 82 C.civ. de la 1864. Antecontractul a fost incheiat la data de 28.12.2007, iar procedura insolventei fata de debitoare s-a deschis la data de 03.04.2009.
Prețul stipulat in contract este de 400 000 lei, din care asa cum reiese din art.2 a fost achitat un avans de 200.000 lei. Diferența poate fi achitata in cel mai scurt timp, ca atare nu exista nici un impediment in vederea perfectării contractului. Mai mult, prețul convenit este mai mare decât prețul actual al unui imobil in zona având aceleași caracteristici, aceasta datorandu-se in principal, declinului înregistrat pe piața imobiliara, fata de perioada 2007 - 2008 cand preturile imobilelor erau mult mai mari.
Menționează faptul ca imobilul ce face obiectul promisiunii sinalagmatice de vânzare, se afla in posesia subscrisei inca de la data de 28.12.2007, fiind locul unde ne desfășuram activitate si unde avem sediul social.
De asemenea, imobilul in discuție nu are o importanta deosebita in reușita vreunui plan de reorganizare. Susținem aceasta întrucât fata de debitoarea S.C. L. P. S.R.L. s-a deschis procedura falimentului, procedura concursuala si egalitara ce presupune lichidarea averii debitorului, astfel ca nu mai putem vorbi de existenta vreunui plan de reorganizare.
Concluzionând, fata de împrejurarea ca a încheiat cu debitoarea promisiunea de vanzare-cumparare cu data certa, apreciază că este in posesia de fapt a imobilului, prețul de vânzare nu este inferior valorii de piața, iar imobilul nu are o importanta determinanta pentru reușita unui plan de reorganizare, astfel ca sunt îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile legale.
In aceste condiții, solicită a dispune in sarcina lichidatorului judiciar al debitoarei S.C. L. P. S.R.L., incheierea cu subscrisa a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica cu privire la imobilul înscris in CF nr._ având in vedere ca sunt indeplinite prevederile art. 931 din legea 85/2006.
In probațiune, a anexat înscrisuri.
In drept art. 931, 53 din legea 85/2006.
Lichidatorul judiciar și-a exprimat în scris punctul de vedere, arătând că în data de 07 noiembrie 2011, instanța de judecată, ca urmare a cererii formulate de către lichidatorul judiciar a hotărât deschiderea procedurii de faliment în conformitate cu prevederile art. 107 alin. 1 lit. C din Legea 85/ 2006. Menționează faptul că ulterior pronunțării hotărârii amintite mai sus, lichidatorul judiciar a procedat la notificarea creditorilor în vederea întocmirii și depunerii declarațiilor de creanță suplimentare.
Astfel, printre creditorii care au înțeles să formuleze declarație de creanță se numără și G. C. SRL. Precizează faptul că acesta, prin declarația de creanță formulată a solicitat înscrierea în cuprinsul Tabelului Suplimentar de Creditori cu suma de 200.000 lei ca și creanță condiționată, motivat de faptul că entitatea a formulat și o cerere de executare a obligațiilor în conformitate cu prevederile art. 93 indice 1 din Legea 85/2006.
Raportat la cererea de intabulare formulată de către G. C. SRL și întemeiată pe prevederile art. 93 indice 1 din Legea 85/2006 care statuează că „Obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
- bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare lichidatorul judiciar face următoarele precizări:
O primă cerință a art. 93 indice 1 din Legea insolvenței este aceea că prețul contractual să fi fost achitat integral sau să poată fi achitat la data cererii, iar bunul să se afle în posesia promitentului-cumpărător. Raportat la acest aspect învederează instanței faptul că, din documentelor depuse în probațiune, la dosarul cauzei, reiese fără putință de tăgadă faptul că G. C. SRL are posibilitatea de a achita prețul antecontractului în integralitate și și-a manifestat intenția în acest sens. În ceea ce privește problema posesiei aducem la cunoștința judecătorului sindic că G. C. SRL se află în posesia bunului de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, în speță din data de 28.12.2007;
O altă condiție impusă de către legiuitor pentru ca un promitent cumpărător să beneficieze de prevederile art. 93 indice 1 este aceea ca prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului. Raportat la acest aspect învederează instanței faptul că, imobilele au fost valorificate la prețul de 400.000 lei. Menționăm faptul că prețurile de evaluare, stabilite de către un evaluator membru A.N.E.V.A.R sunt de 663.100 lei prețul de piață, respectiv 464.170 lei prețul de evaluare, învederează instanței că G. C. SRL, prin reprezentanții săi legali, au adus la cunoștința lichidatorului judiciar că sunt dispuși să achite diferența rezultată între prețul stabilit prin raportul de evaluare și cel convenit prin antecontractul de vânzare cumpărare;
Precizează că din documentația depusă la lichidatorul judiciar nu rezultă faptul că, antecontractul încheiat ar avea dată certă, aceasta fiind o altă condiție imperativă a art. 93 indice 1. Totuși, așa cum reiese din evidențele ORC A., ., fosta proprietară a imobilelor a fost supusă unei proceduri de fuziune prin absorbție în cadrul căreia a fost absorbită de către . motiv pentru care lichidatorul judiciar consideră că în speță sunt aplicabile prevederile art. 1182 din Codul Civil care statuează că „data scripturii private nu face credință în contra persoanelor a treia interesate, decât din ziua în care s-a înfățișat la o dregătorie publică, din ziua în care s-a înscris într-un registru public, din ziua morții a aceluia sau unui din acei care l-au subscris, sau din ziua în care va fi fost trecut fie și în prescurtare în acte făcute de ofițeri publici, precum procese-verbale pentru punerea peceții sau pentru facerea de inventare".
Un ultim aspect pe care lichidatorul judiciar îl aduce în discuție este raportat la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Astfel, documentul a fost perfectat în 28 decembrie 2007, moment la care asupra imobilelor în discuție era înscrisă ipotecă de către Banca Comercială Română SA. Astfel, consideră că era absolut necesar ca unitatea bancară să își fi dat acordul expres asupra valorificării bunurilor în cauză, acord care nu a fost probat.
Ca urmare a celor prezentate mai sus, lichidatorul judiciar consideră că nu este posibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică având în vedere că lipsește acordul creditorului garantat asupra antecontractului de vânzare-cumpărare.
Ulterior, lichidatorul judiciar și-a schimbat punctul de vedere, solicitând admiterea acțiunii, astfel cum a fost formulată.
B. SA a depus note de ședință, în care a arătat că se opune admiterii acțiunii.
În fapt, a arătat că a luat la cunoștința de solicitarea ., in sensul validării unei cereri de intabulare a unui imobil care face obiectul antractului de vânzare - cumpărare incheiat in data de 28.12.2007. Contractul a fost incheiat intre . si solicitantul, având ca obiect imobilul înscris in CF nr._-Cl-U7 al loc. A. I. (provenita din conversia de pe hârtie a CF nr._ A. I.) Al, nr.top.2528/a/26/XVIII, constituit din spațiu comercial, Alimentara 113. Solicitarea societății se bazează pe prevederile art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, modificata. P. încheierea de ședința din 30.04.2012, instanța a dispus, ca „…B. SA sa-si exprima in scris poziția, respectiv sa precizeze daca a fost in cunoștința de cauza in momentul ipotecarii imobilului sau a fost de acord cu incheierea contractului de vanzare-cumparare." Din verificarea dosarului cauzei s-a constatat următoarele: Antecontractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat intre . si ., primul in calitate de promitent - vânzător, iar a doua in calitate de promitent -cumpărător. Obiectul contractului, imobilul inscris in Cartea funciara menționata mai înainte, conform Contractului de garanție nr.544/_/04.08.2006, face parte din garanțiile constituite de către . pentru îndeplinirea obligațiilor asumate prin contractul de credit nr.544/_/2006. In CF-ul in care este notat imobilul a fost înscrisa interdicția de înstrăinare si grevare al imobilului.
In anul 2008, in baza hotărârii nr. 10/04.07.2008 al asociatului unic, . a fuzionat prin absorbție cu ., aceasta din urma a preluat toate obligațiile asumate de societatea absorbita.
Având in vedere cele de mai sus, menționează ca momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare este 28.12.2007, moment la care asupra imobilului in cauza era inscrisa ipoteca de rang I in favoarea B. SA, in baza încheierii CF nr._/2006, precum si interdicțiile menționate. Pentru valabilitatea antecontractului de vanzare-cumparare era absolut necesara ca unitatea bancara sa isi fi dat acordul prealabil la incheierea actului in cauza. Din documentația de credit verificat, precum si din actele existente la dosar nu rezulta ca ar fi existat solicitare in acest sens si nici nu s-a probat in nici un fel existenta acestuia.
In afara de acest aspect, mai precizează faptul, ca nici condițiile art.93 ind.1 nu sunt indeplinite in totalitate. Articolul citat, printre altele, prevede, ca „...prețul nu este inferior prețului de piața". Astfel, cum rezulta din Raportul de evaluare a activului „Proprietăți imobiliare si mobiliare" aflat in patrimoniul ., datat 27.09.2011, prețul de piața pentru imobilul in discuție este stabilit la 497.300 lei. Conform antecontractului al cărui executare se cere, prețul stabilit era de 400.000 lei.
In consecința, in urma celor prezentate mai sus, se poate trage concluzia ca in momentul ipotecarii imobilului acesta era liber de sarcini si ulterior, B. SA nu si-a dat acordul la încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Potrivit art. 931 din Legea 85/2006: „Obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
- bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.”
În opinia instanței textul legal de mai sus instituie în favoarea beneficiarului unei promisiuni de vânzare – cumpărare un privilegiu, care îi conferă întâietate înaintea oricărui alt creditor, din orice categorie ar fi, în ceea ce privește bunurile la care se referă promisiunea. De altfel, și Curtea constituțională a arătat în Decizia 549/2011 că art. 931 din Legea 85/2006 reprezintă o opțiune a legiuitorului care a înțeles să protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite înainte de deschiderea procedurii insolvenței și implicit drepturile promitentului cumpărător, care în lipsa acestor prevederi ar fi obligat să achite, pe lângă prețul imobilului și contravaloarea ipotecii la care nu s-a obligat prin încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare. D. urmare, aspectele învederate de creditoarea B. SA în notele de ședință sunt neîntemeiate.
Pentru a da eficiență acestui privilegiu, trebuie verificate condițiile impuse de art. 931 din Legea 85/2006.
Ca și situație premisă, articolul de mai sus impune ca „antecontractul de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură”. Din analizarea antecontractului de vânzare – cumpărare de la fila 5, rezultă că data de 28.12.2007 nu este opozabilă pârâtelor, însă este însă aplicabil art. 1182 C.civ., care prevede că „data scripturii private nu face credință în contra persoanelor a treia interesate, decât (…) din ziua morții a aceluia sau unui din acei care l-au subscris”. Din înscrisurile de la filele 22 – 24, rezultă că ., în calitate de societate absorbită a fuzionat cu ., în calitate de societate absorbantă, Hotărârea 10/04.07.2008 fiind publicată în Monitorul Oficial prin dispoziția juedcătorului delegat la ORC din data de 11.07.2008. Situația societății absorbite este identică decesului persoanei fizice, întrucât de la data publicării Hotărârii 10/04.07.2008, ., promitent – vânzător în antecontractul de vânzare-cumpărare din 28.12.2007, a încetat să mai existe, aspect opozabil și terților. Societatea absorbită a fost radiată la data de 02.03.2009 (fila 19). Așadar, situația premisă din art. 931 din Legea 85/2006 este realizată, procedura fiind deschisă ulterior, la data de 04.03.2009.
Astfel cum rezultă din antecontractul de vânzare – cumpărare de la fila 5, prețul contractual negociat de părți a fost de 400.000 lei, din care reclamanta a achitat suma de 200.000 lei, aspect dovedit cu facturile_/10.07.2008 și_/31.03.2008 (filele 6, 7) și OP-urile de la fila 8.
În privința diferenței de preț, art. 931 din Legea 85/2006 descrie alternativa de a fi fost achitat integral sau de a putea fi achitat la data cererii. Reclamanta a făcut dovada că deține resurse financiare de a achita diferența de preț, astfel cum rezultă din înscrisul de la fila 9, astfel că prima condiție este îndeplinită.
A doua condiție este de asemenea îndeplinită, anume bunul se află în posesia promitentului-cumpărător, aspect ce rezultă din declarația reclamantei, prin apărător, făcută în ședință publică, declarație ce se coroborează cele arătate de lichidatorul judiciar în punctul de vedere exprimat în scris.
Și a treia condiție este îndeplinită, având în vedere că prețul contractual nu este inferior valorii de piață a bunului, aspect ce rezultă din expertiza efectuată în cauză de expert L. E. (filele 88 - 100). Instanța nu va avea în vedere Raportul de evaluare a activului „Proprietăți imobiliare si mobiliare" aflat in patrimoniul ., datat 27.09.2011, indicat de creditoarea B. SA, având în vedere pe de o parte vechimea acestuia, iar pe de altă parte apreciind că doar raportul de expertiza judiciară reprezintă o probă efectuată în condiții de contradictorialitate și nemijlocire, garantând tuturor părților condiții egale de exercitare a dreptului la apărare.
A patra condiție este la rândul său îndeplinită, nici una dintre pârâte neinvocând și nefăcând dovada că bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare
În consecință, apreciind îndeplinite condițiile impuse de art. art. 931 din Legea 85/2006, instanța va admite în parte cererea formulată de reclamanta ., cu sediul în A. I., ., județul A., în contradictoriu cu lichidatorul judiciar T. INSOLVENȚĂ S. al debitoarei . pentru . (societate absorbită) și creditorul B. SA și îl va obliga pe lichidatorul judiciar T. INSOLVENȚĂ S. al debitoarei . să încheie cu reclamanta creditoare . contract autentic de vânzare cumpărare asupra imobilului situat administrativ în A. I., ., parter, înscris în CF_ A. I., după ce se va fi achitat diferența până la prețul contractual de 400.000 lei, anume 200.000 lei.
În baza art. 274 C.p.c., instanța îl va obliga pe creditorul B. SA să achite reclamantei suma de 7000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pârâta . nu va fi obligată la cheltuieli de judecată, având în vedere atitudinea sa procesuală.
Respinge în rest cererea reclamatei în privința cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea formulată de reclamanta ., cu sediul în A. I., ., județul A., în contradictoriu cu lichidatorul judiciar T. INSOLVENȚĂ S. al debitoarei . pentru . (societate absorbită) și creditorul B. SA.
Obligă lichidatorul judiciar T. INSOLVENȚĂ S. al debitoarei . să încheie cu reclamanta creditoare . contract autentic de vânzare cumpărare asupra imobilului situat administrativ în A. I., ., parter, înscris în CF_ A. I., după ce se va fi achitat diferența până la prețul contractual de 400.000 lei, anume 200.000 lei.
Obligă pe creditorul B. SA să achite reclamantei suma de 7000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Respinge în rest cererea reclamatei în privința cheltuielilor de judecată.
Cu drept de recurs în 7 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 11.03.2013.
Judecător sindic, C. M. C. | ||
Grefier, M. U. |
Red./tehnored.
C.C./UM; 5 ex.
| ← Procedura insolvenţei – SRL. Sentința nr. 329/2013.... | Procedura insolvenţei – SRL. Sentința nr. 727/2013.... → |
|---|
