contract de asociere în participaţiune cu privire la imobilul deţinut în locaţiune de către unul dintre asociaţi. investiţii făcute de asociatul care nu are calitatea de locatar
| Comentarii |
|
Judecătoria IAŞI Sentinţă penală nr. 7183 din data de 07.05.2013
Sub numărul de dosar 4678/245/2012 a fost înregistrată pe rolul instanței cererea de chemare în judecată prin care, urmare a completărilor ulterioare, reclamanții -pârâți VM și VE au solicitat evacuarea pârâtelor -reclamante SC DSRL și SC ER SRL din spațiul proprietatea reclamaților situat în Iași, str. ..
Pârâta -reclamantă SC D SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 70.000 euro pentru îmbunătățirile aduse spațiului închiriat și recunoașterea unui drept de retenție până la plata sumei.
Pârâta- reclamantă SC ER SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată și respectiv obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 30.000 euro reprezentând valoarea investițiilor efectuate în spațiul din Iași, str.. … și recunoașterea unui drept de retenție potrivit art. 1823 cod civil până la momentul achitării investiției. În urma contractului de asociere în participațiune cele două societăți au investit 100.000 euro în amenajarea unui restaurant construit pe două terenuri, cel din strada Ignat, nr. 15 de 245 mp și cel din str. …, .de 265 mp. Cele două terenuri se învecinează, având ieșire la străzi diferite. În momentul de față nu se poate elibera spațiul din str… întrucât acesta nu este un corp singular ci face parte dintr- o amenajare complexă ce cuprinde ambele terenuri. Dacă acțiunea reclamanților ar fi admisă, se va realiza o îmbogățire fără just temei pentru că este o construcție diferită de cea închiriată.
În drept art.2.5 din contractul de închiriere și art.1823 Cod civil.
Prin încheierea fin 05.09.2012 în dosarul 4678/245/2012 în baza art. 135 C.proc.civ instanța a dispus judecata separată a cererii reconvenționale formulate de SC ER SRL formându-se astfel prezentul dosar nr. 29738/245/2012, în care figurează ca reclamant SC ER SRL și ca pârâți VM și VE.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii, cu cheltuieli de judecată. Au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei deoarece între părți nu există un raport contractual astfel încât să poată fi invocat art. 1823 Cod civil privind dreptul de retenție iar contractul de asociere a fost încheiat fără acordul pârâților. Pe fond a arătat că articolul invocat din contractul de închiriere enumera lucrări realizate în intervalul 2006-2007 sub imperiul altui contract de închiriere încheiat cu un alt locatar și apreciate la modul global. Chiar dacă lucrările în cauză ar fi fost realizate și de reclamantă, alături de societatea asociată, conforma aceluiași articol, investițiile vor rămâne la locator după încetarea contractului devenind proprietatea acestuia. Or contractul a încetat prin reziliere și prevede obligația locatarului de predare a spațiului în starea de folosință din momentul rezilierii, împreună cu îmbunătățirile existente. În aceste condiții locatarul SC D SRL ar trebui să răspundă în fața reclamantei pentru încetarea din vina sa a contractului de închiriere, pentru neplata chiriei.Art. 1823 Cod civil stabilește imposibilitatea invocării unui drept de retenție în cazul când nu există acordul prealabil al locatorului pentru îmbunătățirile realizate de locatar, acord ce nu a existat în speță, reclamanții neavând cunoștință despre încheierea contractului de asociere în participațiune.
Excepția lipsei calității procesuale active a fost unită cu fondul cauzei potrivit art. 137 alin.2 C.proc.civ.
Analizând lucrările cauzei, instanța reține în fapt și în drept următoarele:
Prin contractul de închiriere din 29.07.2008 pârâtul VM a transmis către SC D SRL folosința unui spațiu comercial situat în Iași, str. … pentru 8 ani, începând cu 01.08.2008. Locatarul era îndreptățit să desfășoare activități de alimentație publică. La art. 2.5 se arată că îmbunătățirile constând în refacerea și îmbunătățirea totală a spațiului, schimbat pardoseală, instalație sanitară, instalație electrică, schimbat gresie, faianță, montat termopane, modernizare, finisare și închiderea terasă, finisaje și decorațiuni în lemn, construcție acoperiș, lucrări zidărie și modernizare a pereților, sistem aerisire și ventilație conform standardelor, în cuantum de 100.000 euro, au fost efectuate de locatar în perioada 2006-2007 și vor rămâne la locator după încetarea contractului devenind proprietatea acestuia.
La 24.03.2011 locatorul VM înregistrează pe rolul Judecătoriei Iași cererea de reziliere a contractului de locațiune iar prin sentința 18088/28.10.2011 în dosarul 9600/245/2011 cererea este admisă, se constată rezilierea contractului iar locatarul SC D SRL este obligat la plata chiriei restante.
La 24.05.2011 între SC D SRL și reclamanta SC ER SRL este încheiat pe durată nedeterminată contractul de asociere în participațiune prin care cele două societăți convin ca împreună să desfășoare activități rentabile având ca obiect exploatarea spațiului comercial situat în Iași str… nr. 95 și a spațiului comercial situat în Iași,str. … ambele având destinația de restaurant. Reclamanta contribuie cu spațiul comercial din str. …, utilaje bucătărie, mobilier, aparatură.
Cererea reclamantei a fost întemeiată pe prevederile art.1823 din Noul Cod civil, aplicabil față de art. 131 din Legea nr. 71/2011 în măsura în care lucrările la care se referă reclamanta ar fi fost efectuate în baza contractului de asociere în participațiune după 01.10.2011 (1) Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.
(2) Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.
(3) În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenție) Pentru lucrările anterioare sunt aplicabile prevederile art. 494 din Vechiul Cod civil referitor la accesiunea imobiliară artificială și principiul restituirii îmbogățirii fără justă cauză.
Instanța reține că reclamanta invocă un drept de creanță la contravaloarea investițiilor efectuate în perioada în care a deținut asupra spațiului un drept de folosință decurgând din contractul de asociere în participațiune încheiat cu locatorul. A stabili dacă cele două contracte confereau în drept un asemenea drept opozabil reclamantei, dacă aceasta poate fi obligată la plata contravalorii investițiilor efectuate de reclamantă și dacă aceasta poate beneficia de un drept de retenție ține de fondul cauzei, astfel că se impune a respinge excepția lipsei calității procesuale active.
Pe fondul cauzei, instanța reține că reclamanta nu a dovedit că ar fi efectuat efectiv investițiilor la spațiul care a făcut obiectul contractului de închiriere, nici măcar investițiile vizate de contractul de asociere, și cu atât mai puțin valoarea acestora. Reclamanta nu a depus la dosar nici un înscris și nici o dovadă în acest sens. În consecință cererea referitoare la dreptul de creanță este nefondată și, pe cale de consecință, este nefondată și cererea accesorie privind dreptul de creanță. Pentru situația în care presupusele investiții ar fi fost efectuate după 01.10.2011 și este aplicabil art. 1823 din Noul Cod civil și presupunând că asocierea în participațiune ar fi opoyabilă pârâtului locator și ar crea pentru reclamantă un drept de folosinț similar celui al locatarului inițial, cererea privind dreptul de retenție este nefondată și din perspectiva lipsei acordului prealabil al reclamantului locator. Contractul de închiriere nu face vorbire în privința lucrărilor de efectuat în viitor decât la consolidare și izolare termică exterioară, însă numai cu acordul scris al locatorului și de altfel impune acordul scris al acestuia pentru orice modificări sau transformări ( art. 7.2 lit.g). Or în speță reclamanta nu a invocat un asemenea acord pentru investițiile efectuate în baza contractului de asociere, cu atât mai puțin plauzibil cu cât la data contractului locatorul declanșase deja acțiunea în justiție pentru reziliere contractului de închiriere.
Pentru aceste motive, instanța apreciază cererea ca nefondată și o va respinge ca atare.
În baza art. 274 C.proc.civ va obliga reclamanta să plătească pârâților suma de 1000 lei cheltuieli de judecată.
