Contract de schimb imobiliar
| Comentarii |
|
contract de schimb imobiliar, Definiție și cadru legal. Caracterele juridice ale schimbului. Reguli aplicabile schimbului
Definiție și cadru legal
Schimbul a apărut încă din cele mai vechi timpuri (chiar înainte de apariţia banilor), fiind primul contract civil (în ordine istorică), cunoscut şi sub numele de troc.
Schimbul este un contract „prin care fiecare dintre părţi, denumite copermutanţi, transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul” (art. 1763 Noul Cod Civil).
Definind contractul, Noul cod civil a preluat dispoziţiile anterioare, deşi definiţia dată schimbului de Codul civil de la 1864 a fost deseori criticată ca incompletă şi inexactă, pe considerentul că nu reflecta particularităţile care au determinat existenţa de sine stătătoare a contractului de schimb (mai ales în raport cu contractul de vânzare-cumpărare la originea căruia a stat).
Datorită asemănărilor cu contractul de vânzare-cumpărare, în doctrină schimbul a fost definit uneori fie ca o varietate a vânzării, soluţie pe care nu o împărtăşim, deoarece contractul de schimb are o existenţă de sine stătătoare, fiind un contract civil distind.
Precizăm că schimbul este apreciat în doctrină şi ca „o vânzare dublă” datorită marilor sale asemănări cu contractul de vânzare-cumpărare (neîntâlnite între două contracte totuşi, distincte, independente).
Astfel, fiecare dintre părţi „este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte” (art. 1764 alin. 2 Noul Cod Civil).
Spre deosebire de vânzare, în care darea unui lucru implică, prin esenţa contractului, plata unui preţ în bani de către cumpărător, schimbul „presupune în mod necesar darea unui lucru pentru alt lucru”L
Dacă însă echivalentul dat pentru un lucru este o obligaţie de a face sau a nu face, contractul nu mai este de schimb, ci unul nenumit. Când însă ambele prestaţii au ca obiect o sumă de bani, operaţiunea juridică nu poate fi calificată vânzare, ci un contract de schimb (de exemplu, 10 bancnote de 5 lei contra bancnotei de 50 lei).
De menţionat că, asemenea vânzării, numai prin natura sa contractul de schimb transmite drepturi de proprietate între copermutanţi, însă el poate mijloci valabil şi alte drepturi reale ori de creanţă.
Este posibil ca valoarea bunurilor ce fac obiectul prestaţiilor părţilor în contractul de schimb să fie inegală, caz în care diferenţa poate fi suplinită printr-o sumă de bani numită sultă.
Sulta trebuie să-şi păstreze însă caracterul accesoriu, în raport cu obligaţia principală a părţii care o plăteşte (aceea de dare a unui bun), deoarece, în caz contrar, contractul va fi calificat vânzare, şi nu schimb.
Contractul de schimb este reglementat în Codul civil, Cartea a V-a „Despre obligaţii”, Titlul IX „Diferite contracte speciale”, art. 1763-1765.
Caracterele juridice ale schimbului
Ca orice contract, schimbul se particularizează prin caracterele sale.
a). Schimbul are caracter consensual. Potrivit art. 1178 Noul Cod Civil, „Contractul se încheie prin simplul acord de voinţe al părţilor dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă.”(s.n.).
Schimbul este însă numai în principiu consensual.
Prin excepţie, în unele cazuri, schimbul devine contract solemn. Astfel: „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza „actului autentic notarial” (art. 885 şi art. 888 Noul Cod Civil).
Ad probationem, în toate cazurile când bunul are o valoare mai mare de 250 bani este cerută forma scrisă (art. 309 C. proc. civ.).
b). Schimbul este un contract bilateral (sinalagmatic), deoarece prin încheierea sa dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante.
în acest context, copermutanţii sunt obligaţi să-şi predea bunurile obiect al contractului de schimb şi să se garanteze reciproc (art. 1764 alin. 2 Noul Cod Civil).
c). Schimbul este un contract cu titlu oneros, întrucât ambele părţi urmăresc anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă.
d). Schimbul este comutativ, deoarece existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de părţi de la încheierea contractului (şi deci obligaţiile părţilor nu depind de un eveniment viitor şi incert, care ar face să existe şanse de câştig sau de pierdere).
e). Schimbul este, de regulă, un contract dublu translativ de proprietate, astfel că prin efectul realizării acordului de voinţă (solo consensu) şi independent de predarea bunurilor se produce nu numai încheierea contractului, dar operează şi transferul drepturilor de proprietate.
Potrivit regulii instituite de Noul cod civil în contractele translative de proprietate, „cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. în cazul
pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaţiei de predare pierde dreptul la contra-prestaţie, iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie (art. 1274 alin. 1 Noul Cod Civil).
Reguli aplicabile schimbului
Cele mai multe reguli aplicabile schimbului sunt preluate, corespunzător, din materia contractului de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1764 alin. 1 din Noul cod civil, dispoziţiile „privitoare la vânzare se aplică... şi schimbului”.
în acest context, reamintim că, potrivit art. 1651 Noul Cod Civil, dispoziţiile „privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept”.
Din textele de lege înţelegem că „dispoziţiile de la vânzare” se aplică „în mod corespunzător” (fără însă a constitui dreptul comun în materia contractului de schimb).
Precizăm că preluarea regulilor de la vânzare s-a făcut prin dispoziţiile exprese ale art. 1651 şi art. 1764 Noul Cod Civil (şi nu în temeiul unui drept comun, deoarece vânzarea şi schimbul sunt contracte independente).
Normele împrumutate de la vânzare sunt numai cele care corespund naturii şi efectelor contractului de schimb.
Precizăm că, de regulă, sunt preluate de la vânzare numai normele ce privesc bunul - ca obiectul prestaţiei vânzătorului (nu şi cele referitoare la preţ). Ca excepţie, atunci când prestaţiile părţilor nu sunt egale şi echivalenţa se restabileşte prin plata unei sume de bani, pentru obligaţia de plată a sultei se aplică dispoziţiile privind plata preţului.
Pentru a opera schimbul bunurile trebuie să fie proprietatea copermutanţilor, deoarece „Nimeni nu poate transmite sau constitui mau multe drepturi decât are el însuşi” (art. 17 alin. 1 Noul Cod Civil).
în materia vânzării lucrului altuia, valabilitatea contractului va fi apreciată în raport cu cele două situaţii evidenţiate indirect, de Noul cod civil.
a). Atunci când transferul proprietăţii se realizează în momentul încheierii contractului, dacă copermutanţii nu au fiecare calitatea de proprietar, contractul de schimb este sanctionat cu nulitatea.
b). Atunci când transferul proprietăţii (şi al bunurilor) este amânat la un moment ulterior încheierii contractului, dacă copermutanţii nu au devenit proprietarii bunurilor, contractul de schimb va fi sancţionat cu rezoluţiunea (pentru neîndeplinirea
obligaţiei de a dobândi lucrul şi a „asigura” astfel transferul dreptului de proprietate).
în caz de evicţiune (totală), potrivit art. 1700 Noul Cod Civil, copermutantul evins poate cere rezoluţiunea contractului şi daune-interese. Astfel, celălalt copermutant va fi obligat:
- să restituie bunul primit la încheierea contractului, chiar dacă, la data evicţiunii, valoarea bunului vândut a crescut sau dacă bunul a căpătat îmbunătăţiri însemnate;
- să plătească valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terţului evingător;
- să achite cheltuielile de judecată ocazionate de procesul cu terţul evingător, precum şi cheltuielile determinate de încheierea şi executarea contractului;
- să plătească sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi producerea evicţiunii, precum şi câştigurile nerealizate din cauza evicţiunii.
în doctrină s-a apreciat că, în ceea ce-l priveşte pe copermutant, se acordă privilegiul vânzătorului numai pentru garantarea creanţei de sultă, nu şi pentru garantarea altor obligaţii (deoarece acest privilegiu nu este aplicabil decât în cazul obligaţiilor băneşti).
De precizat că, unele reguli ale vânzării (de strictă interpretare) nu se aplică prin analogie şi contractului de schimb. De exemplu, doctrina a apreciat că, în privinţa interpretării contractului de schimb, regula generală aplicabilă va fi cea prevăzută de art. 1269 alin. 1 Noul Cod Civil (in dubio pro reo), şi nu cea particulară din materia vânzării (respectiv in dubio contra stipulantem).
Singura dispoziţie specială de fond din Noul cod civil se referă la „cheltuielile schimbului”. Astfel, în lipsă de stipulaţie contrară, copermutanţii suportă în mod egal cheltuielile încheierii contractului de schimb (art. 1765 Noul Cod Civil).
Secţiunea a IV-a. Particularităţi ale schimbului de imobile
Astfel, potrivit art. 885 Noul Cod Civil, „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”.
Tot astfel, potrivit art. 888 Noul Cod Civil, „înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor...”.
Sancţiunea nerespectării formei autentice cerute de lege ad validitatem este nulitatea absolută a contractului (art. 1242 alin. 1 Noul Cod Civil).
De regulă, forma autentică nu este cerută în cazul unui antecontract de schimb al unui imobil.
Ca excepţie, promisiunea ce are ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul (art. 906 alin. 1 Noul Cod Civil).
în acelaşi context general se înscriu şi dispoziţiile art. 3 din Legea nr. 312/2005 (privind condiţiile aplicării art. 44 alin. 2 teza a ll-a din Constituţie) în care se recunoaşte, (tot) în principiu, dreptul cetăţenilor statelor membre ale Uniunii Europene, precum şi al apatrizilor domiciliaţi într-un stat membru sau în România (dar şi al persoanelor juridice constituite în conformitate cu legislaţia unui stat membru) de a dobândi terenuri (în orice fel, deci şi prin schimb), „în aceleaşi condiţii’ ca şi pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române”.
Dispoziţiile legale de mai sus, potrivit cărora regimul juridic aplicabil dobândirii terenurilor de către străini este asimilat celui pentru cetăţenii români, sunt totuşi condiţionate (în principiu, de data aderării la Uniunea Europeană).
în urma schimburilor de imobile, fiecare imobil dobândeşte situaţia juridică a terenului pe care îl înlocuieşte, cu respectarea drepturilor reale. De exemplu, dacă un teren este înstrăinat în schimbul unui alt lucru, subrogaţia reală cu titlu particular nu se poate produce şi drepturile reale constituite asupra terenului se menţin, în măsura în care sunt opozabile terţilor, regulile de publicitate imobiliară fiind aplicabile şi în materie de schimb.
în cazul „schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate” sunt aplicabile dispoziţiile art. 2386 pct. 1
Noul Cod Civil, privind ipoteca legală (de care beneficiază şi vânzătorul).
Precizăm că potrivit art. 151 C. fiscal), în contractele de schimb imobiliar calitatea de contribuabil o au toţi copermutanţii, coschimbaşii, cu excepţia schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliară, cu un bun mobil, situaţie în care calitatea de contribuabil o are numai proprietarul bunului imobil.
