Obligația de garanție pentru vicii în contractul de închiriere
| Comentarii |
|
obligația de garanție pentru vicii în contractul de închiriere, proprietarul sau locatorul are obligația de garanție pentru viciile imobilului închiriat, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără să se țină seama dacă ele existau înainte ori au survenit în cursul locațiunii (art. 1790 C. civ.).
Pentru a opera obligația de garanție pentru vicii, este necesar ca acestea, prin gravitatea lor, să împiedice efectiv, în total sau în parte, folosința lucrului, astfel încât chiriașul dacă le-ar fi cunoscut, nu ar fi luat lucrul în locațiune sau nu ar fi plătit chiria în cuantumul prevăzut în contract.
Conceptul de viciu al lucrului locat în Codul civil trebuie completat cu dispozițiile speciale ale Legii nr. 114/1996, care folosește noțiunea de „locuință convenabilă”, pentru a arăta că orice spațiu cu asemenea destinație trebuie, prin caracteristici, dotări, calitate, să satisfacă cerința utilizatorului de acoperire a necesităților esențiale de odihnă, prepararea hranei, educație și igienă, asigurând exigențele minimale prevăzute de lege în anexa nr. 1.
Toate aceste cerințe legale minimale sunt sintetizate în noțiunea de „folosință utilă” a locuinței pe care locatorul trebuie să o asigure chiriașului în stare normală, la momentul predării și să o mențină pe toată durata derulării contractului de închiriere, prin efectuarea reparațiilor care îi cad în sarcină.
Abdicarea locatorului de la această obligație atrage răspunderea patrimonială a acestuia, sub forma despăgubirilor față de locatar sau rezilierea contractului, deoarece bunul nu mai satisface nevoile de locuit ale chiriașului.
Viciile reprezintă imperfecțiuni ale locuinței, care diminuează posibilitatea de folosire a acesteia, de manieră să afecteze caracterul util al folosinței, cu intensități diferite prin gravitatea lor, încât se prezumă că, dacă le-ar fi cunoscut, chiriașul nu ar fi contractat sau ar fi plătit o chirie mai redusă.
Legea face distincția între viciile ascunse și cele aparente și lasă să se înțeleagă că răspunderea locatorului se raportează numai la viciile ascunse, considerând că cele aparente pot fi constatate de chiriaș la momentul preluării locuinței de la locator.
Inventarul semnat de părți, a cărui întocmire se deduce din reglementarea generală a contractului de locațiune, conferă certitudinea conformității între starea de fapt a locuinței și cele arătate în inventar. Mai mult, chiriașul nu poate pretinde lipsuri pe care, neatent fiind, nu le-a constatat la preluare, deși putea să o facă, de vreme ce art. 1821 C. civ. prevede obligația de restituire a bunului luat în locațiune în starea în care locatarul l-a primit, instituind până la proba contrară prezumția că locatarul a primit bunul în stare corespunzătoare.
În legătură cu viciile aparente ivite pe parcursul derulării contractului, textul Codului civil reclamă un efort de interpretare, în raport de obligația locatorului de a asigura chiriașului folosința utilă a locuinței, pe toată durata contractului de închiriere.
Pe fondul tăcerii legiuitorului în alin. (1) al art. 1790 C. civ., nu se poate realiza vreo distincție între cele două categorii de vicii aparente și ascunse și momentul apariției lor, deoarece textul statuează că „locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului”, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului, fără să se tină seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii. Condiția este aceea că aceste vicii să „împiedice sau să micșoreze folosința lucrului”.
Alineatul (2) al art. 1790 C. civ. exclude de la obligația de garanție numai viciile aparente existente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat în condițiile art. 1690 alin. (3) C. civ. Per a contrarie, locatorul garantează contra tuturor celorlalte vicii, fără distincție, aparente sau ascunse, indiferent de momentul în care acestea au survenit, afară de acelea aparente existente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat.
Analogia pe care alin. (2) al art. 1790 C. civ. o face cu textul art. 1690 alin. (3) C. civ., care tratează materia viciilor aparente în contractul de vânzare-cumpărare, vizează numai procedura de reclamare a acestor vicii la momentul preluării bunului vândut și consecințele legate de lipsa informării vânzătorului, considerat că și-a executat obligația de predare a bunului, în starea în care se afla la momentul încheierii contractului, deci fără vicii.
Este exclusă analogia între regimul juridic al viciilor în cadrul contractului de vânzare-cumpărare și contractul de închiriere (locațiune). Obligația de garanție a vânzătorului se raportează la viciile ascunse sau cauza acestora, existente în momentul încheierii contractului, chiar dacă ele sunt descoperite ulterior, și nu la viciile ce se formează după momentul vânzării, care marchează transmiterea dreptului de proprietate, indiferent de momentul predării.
Deosebirea se justifică prin aceea că vânzarea-cumpărarea este un contract cu executare dintr-o dată, în timp ce închirierea locuinței, ca specie a contractului de locațiune, este un contract cu executare succesivă, în temeiul căruia locatorul este obligat să asigure continuitatea folosinței locuinței, atrasă de conținutul conceptului de „locuință convenabilă”. Ca urmare, locatorul răspunde atât pentru viciile ascunse care existau la data încheierii contractului, cât și pentru viciile ascunse sau aparente, apărute pe parcursul derulării acestuia, deoarece obligația de a asigura locatarului folosința utilă a locuinței este continuă și durează cât durează și contractul.
Așadar, apariția viciilor ascunse sau aparente ivite ulterior încheierii contractului de închiriere nu duc la exonerarea de răspundere a locatorului, afară de cazul în care se probează culpa locatarului în apariția acestora.
Actualul cod civil încorporează în conceptul de „vicii” și stricăciunile pentru care vechiul Cod civil instituia în art. 1422 răspunderea locatorului, deoarece în accepțiunea actuală a legiuitorului rămâne fără semnificație faptul că viciile sunt permanente și se repetă periodic, iar stricăciunile sunt tot vicii în sensul larg, care însă nu au nevoie de a se repeta, de vreme ce ambele generează daune.
Alineatul (2) al art. 1790 C. civ. instituie o răspundere specială a locatorului pentru viciile aparente ivite pe parcursul derulării contractului, care prin natura lor nu împiedică sau micșorează folosirea locuinței în sensul material, dar prejudiciază viața, sănătatea, sau integritatea corporală a locatarului.
Evident că, în acest caz, legiuitorul consecvent valorilor nepatrimoniale recunoscute și ocrotite în Capitolul II, Secțiunea 2 a Codului, încearcă să realizeze acest scop și pe plan contractual, instituind în sarcina locatorului o obligație de asigurare continuă a folosinței locuinței, nu numai liniștită și utilă, dar și nedăunătoare vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului.
Dacă dispozițiile art. 1790 alin. (2) C. civ., privind acest aspect al răspunderii locatorului au un caracter supletiv, acelea ale art. 1827 C. civ. referitoare la viciile care amenință sănătatea sau
> integritatea corporală din Secțiunea 2, Capitolul V „Reguli particulare în materia închirierii locuințelor” au un caracter imperativ pentru locator, chiriașul putând cere rezilierea contractului în condițiile legii, cu plata daunelor-interese, dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile lucrului.
Sancțiunea legală în acest caz este mult mai gravă pentru locator, deoarece nu se limitează la plata despăgubirilor ca în art. 1790 alin. (2) C. civ., ci vizează desființarea prin reziliere a contractului, cu plata daunelor-interese, la cererea chiriașului, chiar dacă acesta a renunțat prin contract la aceste drepturi decurgând din viciile care îi amenință sănătatea sau integritatea corporală.
Mai mult, art. 1827 C. civ. extinde sfera viciilor generatoare a amenințărilor pentru sănătatea și integritatea corporală, atât la cele aparente, cât și la cele ascunse, deducându-se acest lucru din aceea că primejdia gravă pentru aceste valori poate proveni din structura sau starea imobilului închiriat (boală contagioasă încuibată în imobilul închiriat, emanația de mirosuri vătămătoare, defecțiuni ale sistemului de evacuare a gunoiului, care reprezintă un factor de infecție.
Realizarea distincției dintre viciul lucrului și viciul de consimțământ în privința acestuia este deosebit de importantă în alegerea instituției aplicabile și a consecințelor.
Spre deosebire de eroare, dolul poate viza și alte elemente ale actului, nu neapărat substanța lucrului sau identitatea persoanei, în cazul actelor juridice intuitu personae, extinzând sfera nulității și la eroarea lezionară. Viciul lucrului, reprezintă o imperfecțiune a acestuia, care îi reduce utilizarea sau îl face inutilizabil în raport de natura acestuia sau destinația stabilită în contract. Existența sa, este sancționată legal prin acordarea despăgubirilor sau rezilierea contractului, fără ca aplicarea sancțiunilor de mai sus să fie condiționată de vicierea substanței obiectului contractului, deși este posibil ca viciul să afecteze și substanța.
Viciul ascuns al lucrului, poate atrage viciul de consimțământ, dacă este anterior consimțământului. Sfera viciilor lucrurilor este mai extinsă decât viciul de consimțământ, deoarece nu îl include întotdeauna, după cum viciul de consimțământ nu presupune întotdeauna viciul ascuns al lucrului.
Viciul de consimțământ generează nulitatea relativă a actului, chiar dacă lucrul este afectat de vicii, dar dacă locatarul a contractat un bun afectat de vicii ori nu le-a constatat din neglijență, se va produce doar consecința despăgubirilor sau rezilierii.
