Sancțiunea obligației de garanție a locatorului la închiriere
| Comentarii |
|
sancțiunea obligației de garanție a locatorului la închiriere, potrivit art. 1791 C. civ., locatarul are dreptul la o scădere proporțională a chiriei, dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt timp. Aceasta presupune că viciile ascunse sau aparente, ivite în cursul derulării contractului, au fost în măsură doar să micșoreze folosința locuinței. Numai în subsidiar, atunci când viciile sunt atât de grave încât dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, acesta poate solicita rezilierea.
Gravitatea viciilor este raportată la cauza mediată a contractului de închiriere, care este în măsură să cuantifice dacă viciul împiedică sau doar micșorează folosința locuinței.
În ipoteza în care viciile lucrului au fost remediate de locator, înlăturând astfel impedimentele de folosire sau micșorare a folosinței locuinței, sancțiunile prevăzute de art. 1791 C. civ. nu vor mai opera. Locatorul poate fi silit de chiriaș pe calea acțiunii în justiție să-și îndeplinească obligațiile de efectuare a reparațiilor pentru înlăturarea viciilor și menținerea locuinței în bună stare de funcționare, după cum chiriașul se prezumă autorizat de locator, în temeiul art. 1788 alin. (3) C. civ., să facă el aceste reparații în contul locatorului, dacă acesta nu se conformează în termenul de 30 de zile de la primirea încunoștințării scrise a chiriașului.
În situația avută în vedere de art. 1827 C. civ., apreciem că rezilierea contractului de închiriere rămâne la latitudinea chiriașului, chiar și atunci când viciile privind structura sau starea imobilului închiriat au fost remediate, dacă acestea continuă să constituie o primejdie gravă pentru sănătatea sau integritatea corporală a chiriașului sau familiei sale.
În temeiul art. 1791 alin. (2) C. civ., locatorul va răspunde și pentru prejudiciile cauzate de vicii chiriașului, chiar dacă nu le-a cunoscut în momentul contractării, deoarece obligația sa principală este aceea de a asigura folosința utilă și liniștită a lucrului.
Locatorul este exonerat de plata daunelor-interese, numai dacă probează că nu a cunoscut existența viciilor ascunse și că, potrivit împrejurărilor, nici nu era dator să le cunoască.
